상가임대차 계약기간 중 묵시적갱신 (민법 vs 상임법) 중요한 차이점

상가임대차 계약기간 중 묵시적갱신
(민법 vs 상임법) 중요한 차이점
임차인분들 임대차계약한 환산보증금액이
민법과 상임법 어떤 법에 적용받는지에 따라
계약기간, 계약해지 조건이 달라지니
주의깊게 체크해보세요!
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[@행복-x7w]

안녕하세요 제이리치님, 영상 감사히 잘 보고 있습니다.
상임법이 모든 상업에 적용되는 것이 아니고, 사업자등록으로 영업 가능한 업종과 건물만 적용된다고 알고 있는데 맞나요?
예를들어, 등록업종이 아닌 유치원이나 교회 같은 건 상임법 적용이 안된다고 알고 있습니다.
1.제가 알고 있는게 맞는지,
2.맞다면 이런 경우에는 환산보증금 기준과 무관하게 상임법상 묵시적 갱신 또한 적용 안되는 건지 궁금합니다.
(민법상 묵시적 갱신을 적용하는 건지..?)
3.그리고 이런 경우에도 만약 계약서에 상임법의 묵시적갱신 조항을 특약으로 적어넣었다면
민법이 아닌 특약(=상임법과 동일한 기준)이 적용되나요?

[@jrich_red]

네, 질문 감사합니다.
1,2번에 대해:
유치원이나, 교회의 경우 중개한 경험이 없어, 저도 조금 찾아봤는데요.
두 경우 처럼 비법인사단의 임대차의 경우 사업자등록증 발급이 되지 않기에, 상가임대차 보호법에 적용이 안되고,
민법으로 적용 받게 됩니다.
3:
제가 이해하기로는, 상가임대차 계약서로 작성하며 묵시적 갱신 특약을 넣으셨다는 건가요?
질문이 잘 이해가 안됩니다 ^^;;

[@행복-x7w]

@@jrich_red 바쁘신 와중에도 답변 감사드립니다. 1,2번은 역시 그렇군요. 등록업종인지 아닌지 잘 체크해야겠네요.ㅠㅠ 헷갈려라~~
그리고 3번은 네네, 상임법 적용이 안되는 상업이라 원칙은 민법이 적용되어야 하는데 특약에 상임법 조항대로 (예: '따로 의견 표시 없을 경우 묵시적 연장되며 이 경우 기간은 1년으로 한다') 적었다면 그 특약이 적용되는지 궁금합니다.

[@jrich_red]

@@행복-x7w 네, 특약으로 당사자 협의하에 그렇게 정하였다면, 특약사항대로 적용하시면 될듯 합니다.

[@행복-x7w]

@@jrich_red 감사합니다~!

[@행복-x7w]

아, 그리고 상습적으로 임차료를 늦게 입금하는 상가 임차인이 임대인의 문자나 전화에 무응답 상태인데요
('월세가 안 들어왔다' 문자 보내면 아무 대답 없이 며칠 후 입금하고.. 전화 안 받고..)
갱신여부 통지기간이 다가와서 임대인이 묵시적 연장을 염려하여 문자를 보내려고 합니다.
헌데 이번에도 임차인이 대답을 안 할까봐 걱정하고 계신데요,
4.'나는 계약연장을 원하지 않는다. 만약 이 문자에 답이 없다면 임차인 분도 갱신의 의사가 없는 것으로 알겠다.' 라고 문자 보내면 효력이 있나요?
5.마지막 질문입니다.
상가 임차인이 3기 연체액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있고,
3기 연체한 사실이 있으면 갱신청구를 거절할 수 있다고 알고 있는데요,
'3기 연체한 사실' 부분을 좀 더 자세히 알고 싶습니다.
예를들어, 임차인이 매번 계약서상의 날짜를 딱 지키지 않고 며칠 지나서 입금하는 경우, 이것도 연체한 사실이 있다고 볼 수 있는지 궁금합니다.
질문이 많아서 죄송합니다! >

[@jrich_red]

4:
네, 문자상으로라도 위 사항을 고려했을 때 임차인의 갱신에 대한 답변이 없다면,
계약 만료시점에(갱신 없이) 계약을 종료 할 수 있을듯 합니다.
5:
3기 연체라 하면, 월세 * 3기분에 해당하는 금액(즉 총 연체금액)이 계약기간 중 누적되어 연체된 경우를 말합니다.
날짜를 지키지 않았더라도, 3기분에 해당하는 금액이 누적되기 전에, 조금씩이라도 월세 납입을 하였다면
계약갱신거절 사유가 되지는 않습니다.

[@행복-x7w]

@@jrich_red 5. 아~! 월세 40만원, 계약기간 '1월1일~12월 31일' 이라 예를 들면,
(1)
1월: 20 납입 20연체,
2월: 20 납입 20연체, (총 40연체중)
3월: 미납 40연체, (총 80연체중)
4월: 미납 40연체, (총 120연체중)
5월: 월세+연체금=160 완납
...
-이런 식으로 3기분에 해당하는 금액이 누적되었던 사실이 있어야 갱신 거절 사유가 된다는 거죠?
(2)
1월: 20 납입 20연체,
2월: 40 + 연체금 20 = 총 60 납입
3월: 미납 40연체, (총 40연체중)
4월: 20 납입 20연체, (총 60연체중)
5월: 40 + 연체금 60 = 총 100 납입
...
-이런식으로 3기분에 해당하기 전에 납부하고 납부하고 했으면 갱신 거절 사유에 해당 안되구요?