저는 국방부소유 건물(국유재산법)에 입찰을 받아 5년간 사업(스크린골프장)을 하던중 5년후 계약갱신을 해 오던중 담당자가 변경되어습니다. 변경된 담당자가 하는 얘기가 갱신시에는 인상율이 5%제한 룰이 적용되지 않는다고 하면서 기존의 임차금액(약 3,4천만원)의 4-5배 되는 금액 으로 산정된다합니다. 상가임대차법이 국유재산법보다 우선하는 것이 맞는지요? 또한 갱신시에도 5%상한선이 적용되는지요?
안녕하세요, 상가변호사 닷컴입니다. 계약갱신요구권 행사가 가능한 환산보증금 이하 상가라면 갱신 시 5% 상한선 적용을 받습니다. 국유재산이라면 권리금 규정은 보호받을 수 없지만 갱신은 가능합니다. 자세한 법률 상담이 필요하시다면 02-549-8577로 연락주시기 바랍니다. 변호사님과의 법률 상담은 유료로 진행되는 점 참고 부탁드립니다. 감사합니다.
임대인과 임차인이 2년 계약서를 작성하고, 계약만기 후 2년 재개약을 한 후에 현 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받고 넘겼을경우 임대인은 새로운 임차인에게 월세를 5%이상을 인상할 수 없는 건가요? 아니면 새로운 임대계약서를 작성하는거라 월세를 임대인 임의로 시세대로 증액이나 감액이 가능 할까요??
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다. 새로운 임차인과 새로운 임대차계약을 하실 때는 월세 인상에 대한 수치적인 제한은 없습니다. 그러나 신규 계약 조건으로 현저히 고액의 임대료 조건을 요구하는 것은 임차인의 권리금 회수 방해라고 보여질 가능성도 있으니 이 점을 주의하시기 바랍니다. 주변시세, 경제상황 등을 감안해서 적정 임대료로 계약하시면 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다. 임차인이 계약 종료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 갱신 요청을 하지 않았고 임대인도 해당 기간 내 조건 변경 및 해지 통보를 하지 않았다면, 계약 만료 10일~15일 전은 (갱신 의사 표시 유무와 관계없이) 이미 묵시적 갱신 (자동 연장) 된 것으로 판단합니다. 다만, 한 가지 주의하실 점은 환산보증금을 초과하지 않는 상가라면 묵시적 갱신(자동 연장)이 크게 문제가 되지 않지만, 환산보증금을 초과하는 상가의 경우에는 문제가 될 수 있으니 반드시 계약 종료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 정확하게 갱신을 하고 재계약서를 작성하고 넘어가시는 것을 권해드립니다. 감사합니다:)
안녕하세요, 상가변호사 닷컴입니다. 갱신요청 내용증명이 도달했다면 임대인 답장이 없더라도 갱신된 것으로 판단합니다. 다만, 현재 임대인의 태도가 민법상 묵시적 갱신을 주장하려는 가능성이 있어보이기 때문에 만약 만료일 이후 해지통보를 받으시면 변호사님의 상담을 받아보시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다. 환산보증금을 초과하는 곳은 묵시적갱신 시에 민법의 적용을 받게 됩니다. 그렇게 되면 계약갱신요구권 10년을 보장받지 못하게 될 가능성이 높고, 임대인이 나가라고하면 바로 나가야 하는 상황에 처해질 수 있습니다. 그렇기 때문에 환산보증금을 초과하는 곳이라면 묵시적갱신으로 넘어가지 마시고 반드시 계약종료일자로부터 6개월~1개월 전에 재계약을 하고 넘어가시라는 말씀이었습니다. 감사합니다.
증거가 남는 형식이여야 한다고 하셨는데 문자로 계약갱신청구권에 대해 남겼으나 답장은 없었습니다. 그 후에 계약만료 1개월 이상이 남았을 때 임대인과 만나 이야기 나눴습니다. 제가 계약갱신청구권 행사하겠다는 문자 보냈는데 보셨느냐 여쭤봤고, 임대인께서 나는 거절하겠다 답변하신 녹취가 있는데 이 또한 증거가 될까요? 그 뒤 내용증명도 없었고 현재는 계약기간 만료되었으나 전처럼 영업하고 있습니다. 계약갱신청구권을 행사하였을 때 재계약서가 필요없다고 하던데 맞나요? 곧 첫 월세 내는 날인데 전과 같은 월세로 입금해도 되는지 궁금합니다.
안녕하세요, 상가변호사 닷컴입니다. 갱신요구권이 있는 임차인이 만료 6~1개월 전 영업 존속 의사를 밝혔다면 임대인은 정당한 사유없이 거절할 수 없습니다. 다만 갱신요구권 행사가 가능한지는 전반적인 상황을 들어봐야 알 수 있기 때문에 평일 중 02-549-8577로 전화 주시면 상담 안내 도와드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 상가임대차보호법 금년 7월31일 10년 만기입니다. 올해 4월 건물주에게 계약종료 내용증명을 받았어요. 그 다음달인 5월 건물주에게 직접 찾아가 재계약 의사를 밝혔습니다. 현재 임대료로 월세 동결해주시면 감사하겠다고 말씀드렸고요. 이런저런 대화끝에 건물주는 생각해보고 연락을 주겠다고 대화를 마무리했는데 임대차만기 7월31일, 2개월이 지난시점 9월말일날 내용증명을 다시 받았습니다. 10월10일까지 명도종료하라고요. 건물주가 저희부부와 어떤대화나 협의나 조율도 없이 새로운 임차인을 구해 임대차 계약을 했다고 합니다. 제가 생각했을땐 생각해보고 연락해주겠다던 건물주가 만기되는 날까지 연락이 없었으면 자동으로 1년 갱신되는거 아닌가요?법적으로 1년더 보호 받는게 맞는거죠??
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다. 우선 영상을 시청해주셔서 감사합니다. 계약갱신요구권은 임대차 종료일자로부터 6개월 전에서 1개월 전에 행사해야합니다. 임차인도 계약갱신요구권을 행사하지 않고, 임대인도 계약해지 및 조건변경 통보를 하지 않았을 경우 묵시적갱신이 됩니다. 물론 묵시적 갱신 시 임대인 입장에서도 임대료를 올리지 못하니 손해가 되는 것 아니냐고 생각하실 수 있겠지만 임차인 입장에서도 불리한 위치에 서게 될 수 있으므로 (만기일자 불투명, 환산보증금 초과 상가는 임대차 계약기간을 충분하게 보호받지 못하게 될 가능성이 높아지는 점 등) 가능한 갱신요청을 하고 넘어가는 것이 좋습니다. 감사합니다.
@@법무법인제이앤케이상 선생님 그러면 4년 계약 후 계약갱신 때 임대인은 2년으로 혹은 1년으로 계약갱신하겠다고 주장할 수 있다는 거죠??? 근데 만약 임차인이 4년계약 후 갱신 때 또 4년으로 요구하면 어떡하나여?? 임대인은 4년 계약 후 계약갱싢라 때는 1년 혹은 2년을 원할때 어떡하나요
저희부모님이 지방에서 보증금 500에 월세 40만원에 장사를 하시는데 계약 하신지는 7년 정도 되셨고 그동안 계약서는 그대로 두고 월세만 5만원 올려 달라고 임대인이 말씀 하셔서 자동이체로 5만원 올려 드리고 하고 계셨는데 이번에 건물이 팔려 주인이 바뀌면서 나가라고 한다내요. 이런 경우 계약 갱신 청구권을 써서 10년채우고 비워 준다고 해조 되는지요.??ㅠ
오피스텔 월세 입주한 법인회사인데 21년 1월 27일 계약하였고 묵시적으로 연장 되었습니다. 임대인 본인이 오피스텔 사용한다고 계약 종료 내용증명이 왔는데 계약 갱신 요구하면 이사가지 않아도 되나요? 매년 계약 갱신 요구 할 수 있나요?
저는 국방부소유 건물(국유재산법)에 입찰을 받아 5년간 사업(스크린골프장)을 하던중 5년후 계약갱신을 해 오던중 담당자가 변경되어습니다.
변경된 담당자가 하는 얘기가 갱신시에는 인상율이 5%제한 룰이 적용되지 않는다고 하면서 기존의 임차금액(약 3,4천만원)의 4-5배 되는 금액
으로 산정된다합니다.
상가임대차법이 국유재산법보다 우선하는 것이 맞는지요? 또한 갱신시에도 5%상한선이 적용되는지요?
안녕하세요, 상가변호사 닷컴입니다.
계약갱신요구권 행사가 가능한 환산보증금 이하 상가라면 갱신 시 5% 상한선 적용을 받습니다. 국유재산이라면 권리금 규정은 보호받을 수 없지만 갱신은 가능합니다.
자세한 법률 상담이 필요하시다면 02-549-8577로 연락주시기 바랍니다. 변호사님과의 법률 상담은 유료로 진행되는 점 참고 부탁드립니다.
감사합니다.
임대인과 임차인이 2년 계약서를 작성하고, 계약만기 후 2년 재개약을 한 후에 현 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받고 넘겼을경우 임대인은 새로운 임차인에게 월세를 5%이상을 인상할 수 없는 건가요? 아니면 새로운 임대계약서를 작성하는거라 월세를 임대인 임의로 시세대로 증액이나 감액이 가능 할까요??
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다.
새로운 임차인과 새로운 임대차계약을 하실 때는 월세 인상에 대한 수치적인 제한은 없습니다. 그러나 신규 계약 조건으로 현저히 고액의 임대료 조건을 요구하는 것은 임차인의 권리금 회수 방해라고 보여질 가능성도 있으니 이 점을 주의하시기 바랍니다. 주변시세, 경제상황 등을 감안해서 적정 임대료로 계약하시면 됩니다.
감사합니다.
변호사님,
2017년12월10일 5년계약을 하였고, 2022년 12월10일 묵시적 갱신을 하였고, 또 2023년12월10일 묵시적 갱신이 되었습니다.
이런경우 2017년 12월10일부터, 10년간 상임법 적용을 받는것이 맞는건지요?
상임법 대상 임차인입니다.
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다.
상가임대차보호법 개정일인 2018년 10월 16일 이후로 갱신이 되셨기 때문에 말씀해주신 것 처럼 최초 날짜로부터 10년 간 갱신요구권 행사가 가능합니다.
감사합니다.
계약갱신시 계약종료 6개월~1개월 전까지 갱신의사를 내용증명을 임대인에게 보내라고 하셨는데요. 만약 1개월 이내로 들어왔는데 갱신의사표시를 안하고 만약 10일이나 15일전에 갱신요구하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다.
임차인이 계약 종료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 갱신 요청을 하지 않았고 임대인도 해당 기간 내 조건 변경 및 해지 통보를 하지 않았다면, 계약 만료 10일~15일 전은 (갱신 의사 표시 유무와 관계없이) 이미 묵시적 갱신 (자동 연장) 된 것으로 판단합니다.
다만, 한 가지 주의하실 점은 환산보증금을 초과하지 않는 상가라면 묵시적 갱신(자동 연장)이 크게 문제가 되지 않지만, 환산보증금을 초과하는 상가의 경우에는 문제가 될 수 있으니 반드시 계약 종료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 정확하게 갱신을 하고 재계약서를 작성하고 넘어가시는 것을 권해드립니다.
감사합니다:)
@@법무법인제이앤케이상 명쾌한 답변 감사합니다.^^
환산보증금초과 임차인이 계약만료1달보름전 갱신요구를 했다면
1.임대인이 임대차만료하기전 6개월에서 1개월사이에 갱신거절 통지ㆍ조건변경통지 등 아무런 의사표시가없었어도 민법 639조 묵시적갱신이 적용되지않고
무조건(3기차임연체 등 특별한사유가없는한) 계약이 갱신된다는 뜻인가요?
2.계약만료기간이 20일남았습니다 계약만료일까지 임대인이
전화도 안받고 계약서도 안써주면
그냥 기존 차임을 지급하면되나요?
안녕하세요, 상가변호사 닷컴입니다.
갱신요청 내용증명이 도달했다면 임대인 답장이 없더라도 갱신된 것으로 판단합니다. 다만, 현재 임대인의 태도가 민법상 묵시적 갱신을 주장하려는 가능성이 있어보이기 때문에 만약 만료일 이후 해지통보를 받으시면 변호사님의 상담을 받아보시기 바랍니다.
감사합니다.
법이 어떤게 적용되는지 궁금합니다(김재윤변호사님이 답변해주시기를 부탁드립니다)
환산보증금초과임차인이 만료전1달보름전에 갱신요구(형성권)를했다면 상임법 10조1항이 적용돼서 갱신이 되는것인지?
아니면 임대인이 임대차만료하기전 6개월에서 1개월사이에 갱신거절 통지ㆍ조건변경통지 등 아무런 의사표시가없었으므로 환산보증금초과임대차는 민법 639조 묵시적갱신이 적용되는지?(그래서 임대인이 해지통고를 할수있는지)
변호사님 상담은 전부 예약제로 운영되고 있습니다. 댓글로는 자세한 안내가 어려우니 사무소로 직접 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.
상가임대차 보호법에선 임대인이 계약거절 갱신 여부를 등을 임차인에게 계약만료일로 몇개월 전까지 통보해야 하나요? 임차인에 관한 내용은 있는데 임대인에 관한 내용이 없어서 문의 드립니다.
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다.
갱신 거절 통지도 요청과 마찬가지로 계약 종료일 6개월 전~1개월 전 사이에 하시면 됩니다. 이외 추가 문의사항이 있으시다면 댓글보다는 02-549-8577로 전화 주시는게 답변을 받아보시기에 가장 빠릅니다.
감사합니다.
@@법무법인제이앤케이상 초고속 답변 감사합니다.
상가 환산 보증금을 초과하는 임차인은 초과하므로 상임보호법을 적용 못받는데 그럼 상임보호법상 갱신권이 사라지는데 민법을 적용 받으니 6개월-1개월사이에 청구권을 행사 하라는게 이해가 안갑니다.
민법으로 적용되도 임차인이 갱신청구권을 행사 10년 할수 있다는 말씀이신가요?
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다.
환산보증금을 초과하는 곳은 묵시적갱신 시에 민법의 적용을 받게 됩니다. 그렇게 되면 계약갱신요구권 10년을 보장받지 못하게 될 가능성이 높고, 임대인이 나가라고하면 바로 나가야 하는 상황에 처해질 수 있습니다.
그렇기 때문에 환산보증금을 초과하는 곳이라면 묵시적갱신으로 넘어가지 마시고 반드시 계약종료일자로부터 6개월~1개월 전에 재계약을 하고 넘어가시라는 말씀이었습니다.
감사합니다.
@@법무법인제이앤케이상 아 그런 말씀 이셨군요 감사합니다.
증거가 남는 형식이여야 한다고 하셨는데 문자로 계약갱신청구권에 대해 남겼으나 답장은 없었습니다. 그 후에 계약만료 1개월 이상이 남았을 때 임대인과 만나 이야기 나눴습니다. 제가 계약갱신청구권 행사하겠다는 문자 보냈는데 보셨느냐 여쭤봤고, 임대인께서 나는 거절하겠다 답변하신 녹취가 있는데 이 또한 증거가 될까요? 그 뒤 내용증명도 없었고 현재는 계약기간 만료되었으나 전처럼 영업하고 있습니다. 계약갱신청구권을 행사하였을 때 재계약서가 필요없다고 하던데 맞나요? 곧 첫 월세 내는 날인데 전과 같은 월세로 입금해도 되는지 궁금합니다.
안녕하세요, 상가변호사 닷컴입니다.
갱신요구권이 있는 임차인이 만료 6~1개월 전 영업 존속 의사를 밝혔다면 임대인은 정당한 사유없이 거절할 수 없습니다. 다만 갱신요구권 행사가 가능한지는 전반적인 상황을 들어봐야 알 수 있기 때문에 평일 중 02-549-8577로 전화 주시면 상담 안내 도와드리도록 하겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요.
상가임대차보호법 금년 7월31일 10년 만기입니다.
올해 4월 건물주에게 계약종료 내용증명을 받았어요. 그 다음달인 5월 건물주에게 직접 찾아가 재계약 의사를 밝혔습니다. 현재 임대료로 월세 동결해주시면 감사하겠다고 말씀드렸고요. 이런저런 대화끝에 건물주는 생각해보고 연락을 주겠다고 대화를 마무리했는데 임대차만기 7월31일, 2개월이 지난시점 9월말일날 내용증명을 다시 받았습니다. 10월10일까지 명도종료하라고요. 건물주가 저희부부와 어떤대화나 협의나 조율도 없이 새로운 임차인을 구해 임대차 계약을 했다고 합니다. 제가 생각했을땐 생각해보고 연락해주겠다던 건물주가 만기되는 날까지 연락이 없었으면 자동으로 1년 갱신되는거 아닌가요?법적으로 1년더 보호 받는게 맞는거죠??
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다.
남겨주신 내용에 대해서는 월세 연체 유무, 갱신 요청 유무 등 더 구체적인 정황을 들어보아야 알 수 있기 때문에 자세한 법률 상담이 필요하시다면 02-549-8577로 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.
약간 잘못된게
임차법에서 계약갱신은 임대인이 요청하는거로 압니다
임대인 임차인 둘다 따로 말이 없으면 묵시적갱신으로 그대로 계약이 이어지기에 임대인은 인상없이 손해죠 그래서 임대인이 이야기해서 변경사항을 말하는게 맞고요
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다.
우선 영상을 시청해주셔서 감사합니다. 계약갱신요구권은 임대차 종료일자로부터 6개월 전에서 1개월 전에 행사해야합니다.
임차인도 계약갱신요구권을 행사하지 않고, 임대인도 계약해지 및 조건변경 통보를 하지 않았을 경우 묵시적갱신이 됩니다. 물론 묵시적 갱신 시 임대인 입장에서도 임대료를 올리지 못하니 손해가 되는 것 아니냐고 생각하실 수 있겠지만 임차인 입장에서도 불리한 위치에 서게 될 수 있으므로 (만기일자 불투명, 환산보증금 초과 상가는 임대차 계약기간을 충분하게 보호받지 못하게 될 가능성이 높아지는 점 등) 가능한 갱신요청을 하고 넘어가는 것이 좋습니다.
감사합니다.
변호사님~
상가 임대차 보호법이 최초 계약일로 부터 10년일까요~?
1년씩 재계약을 했다면 마지막 계약일로 부터 상가 임대차 보호법 10년이 적용 되나요...?
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다.
임차인의 최초 계약일로부터 총 10년동안 갱신요구권 행사가 가능합니다.
감사합니다.
@@법무법인제이앤케이상 감사합니다~
계약갱신을 3년마다 하고 있어도 최신 재계약 년도가 아닌 최초 계약 년도를 기준으로 잡는게 맞는건가요 그럼?
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다.
네 맞습니다. 최초 계약일을 기준으로 파악하시면 됩니다.
감사합니다.
계약갱신철구권행사로 기간연장시 계약서를 다시 작성 해야 하나요?
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다.
계약 조건이 동일하다면 꼭 계약서를 다시 써야하는 것은 아닙니다.
감사합니다.
상가 임대차 계약을 2년이 아닌 4년으로 할 경우 계약갱신하게 되면 또 4년이 연장되는건가요????
안녕하세요. 상가변호사 닷컴입니다.
최초 계약을 4년 했다고 해서 갱신 시에도 4년이 연장되는 것은 아닙니다. 당사자 사이에서 자유롭게 조정해주시면 됩니다. 만약 환산보증금 이하인 상태에서 묵시적 갱신이 된다면 1년씩 연장됩니다.
감사합니다.
@@법무법인제이앤케이상 선생님 그러면 4년 계약 후 계약갱신 때 임대인은 2년으로 혹은 1년으로 계약갱신하겠다고 주장할 수 있다는 거죠??? 근데 만약 임차인이 4년계약 후 갱신 때 또 4년으로 요구하면 어떡하나여?? 임대인은 4년 계약 후 계약갱싢라 때는 1년 혹은 2년을 원할때 어떡하나요
기간 약정은 당사자끼리 조정해야 하는 부분이라 법적으로 도움을 드리기 어렵습니다. 더 구체적인 문의는 사무소로 전화 부탁 드립니다. 감사합니다.
저희부모님이 지방에서 보증금 500에 월세 40만원에 장사를 하시는데 계약 하신지는 7년 정도 되셨고 그동안 계약서는 그대로 두고 월세만 5만원 올려 달라고 임대인이 말씀 하셔서 자동이체로 5만원 올려 드리고 하고 계셨는데 이번에 건물이 팔려 주인이 바뀌면서 나가라고 한다내요.
이런 경우 계약 갱신 청구권을 써서 10년채우고 비워 준다고 해조 되는지요.??ㅠ
계약날자가 2018년7월 2일 입니다.
안녕하세요, 상가변호사 닷컴입니다.
남겨주신 내용만 봐서는 10년 계약갱신요구권 주장이 가능할 것으로 보이지만, 월세 연체 유무 등을 더 자세하게 따져봐야 합니다. 감사합니다.
환산보증금초과임차인입니다
임차인인 제가
계약만료1달보름전에 내용증명으로 갱신요구를했는데 임대인이 아무런답변이없습니다
계약만료 20일남았는데 임대인이 전화도안받습니다(계약만료전 6개월~1개월사이에 임대인은 아무런 의사표시를 하지 않았음)
묵시갱신돼서 임대인의해지통고후 6개월경과시에 나가는 방법밖에 없나요? 계속영업하는방법은없나요?(환보초과임차인은 갱신요구를했더라도 임대인이계약서를 써주지않으면 10년보장이안되는건가요?)
이렇게 묵시갱신된경우 임대인의해지통고후 6개월경과해서 해지효력이 발생하기전에 새임차인을 구하면 권리금은 받을수있나
요?( 만약 임대인으로부터 2월1일에 해지통고받는다면 7월31일까지 새임차인을구하면 권리금을받을수는있나요?)
안녕하세요, 상가변호사 닷컴입니다.
만료 6~1개월 전 사이에 갱신요청 내용증명이 도달했다면 갱신이 된 것으로 판단합니다.
자세한 상담 및 권리금 관련 문의사항은 02-549-8577로 연락 바랍니다. 감사합니다.