임대인이 실거주한다면서 주택임대차 계약갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 매도해 버리면? 주택임대차보호법 계약갱신요구권 3탄
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- Опубликовано: 23 сен 2024
- 법무법인 재유
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임대인이 실거주한다면서 주택임대차 계약갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 팔아 버리면 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 계약갱신요구권 3탄 입니다.
#집주인이실거주한다면서임차인의계약갱신거절한뒤집을매도하면손해배상청구할수있는지
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부동산 투자 방에서도 주택임차인의 계약갱신요구권이 여전히 핫한 주제입니다.
다들 계갱권, 계갱권 해서 뭔말인가 했는데, 줄여 부른 거더군요.
요즘 실제로 실거주가 가능한 주택이 임대차가 있는 주택보다 더 고가에 팔리고 있습니다.
그래서 임대인이 실거주 카드를 꺼내서 임차인의 계약갱신을 막아버리는 경우가 많습니다.
국토부 입장부터 보면요,
국토부는 "집주인이 실거주를 목적으로 갱신요구를 거절하고 본인이 직접 거주했다가 피치못할 사정으로 매도한 경우는 문제가 되지 않는다"고 봤습니다.
실제 실거주를 했는데 예상치 못한 이직이나 해외 이민 등으로 불가피한 사유로 해당 주택에 거주할 수 없게 돼 주택을 매도하면 문제되지 않는다는 것입니다.
그런데, 애초부터 실거주할 생각도 없었으면서 단순히 세입자를 내보내기 위해 '거짓'으로 실거주하겠다고 했다면 일단 법을 떠나서 도덕적으로 문제가 있습니다.
이런 경우에 두 가지 법적 견해가 있습니다.
주택임대차보호법은 정당한 사유가 없음에도 계약 갱신을 거절하고 제3자에게 “임차”한 경우 손해배상을 할 수 있다고 하지 “매매”한 경우에 대해서는 정하지 않았는데요.
규정 취지가 임차인에게 웬만하면 1회에 한해 계약갱신요구권을 보장하자는 취지기 때문에 매매라고 다르게 볼 이유가 없으므로, 제3자에게 "임차"한 경우에 손해배상하는 규정을 "매매"한 경우에도 유추적용이 충분히 가능하다고 보는 법적 견해가 있습니다.
만약에 실거주할 계획이 전혀 없었다, 예컨대, 실거주한다고 거절한 시점에 이미 매물을 부동산에 내 놓았다던지, 실거주를 한 적도 없다, 가족들이 다 인근에 살고 있는데 혼자만 주민등록을 이전했다 등 실거주 목적이 전혀 아니었다고 보인다면 마찬가지로 손해배상청구가 가능하다는 겁니다.
그런데, 제 생각은 조금 다릅니다.
주택임대차보호법에서는 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하고 뒤에 다른 사람에게 “임차”한 경우만 손해배상을 할 수 있다고 하지 “매매”한 경우에 대해서는 정하지 않았으므로,
집주인이 실거주한다고 계약갱신 거절했지만 실제로는 다른 사람에게 “매매”한 경우에는 주택임대차보호법에서 정한 손해배상 금액을 임차인이 청구할 수는 없고요, 일반 불법행위 책임만 문제되는데,
일반 불법행위 책임으로 소송을 하면 불법행위가 되는지, 손해액이 얼마인지에 대한 입증이 쉽지 않고, 인정된다 하더라도 소송비용을 고려하면 소송할 만한 하지 않은 것 같습니다.
아직 주택임대차 계약갱신 요구권이 생긴지가 얼마되지 않아서, 계약갱신 요구권과 관련되는 문제가 현재로서는 딱 답이 하나로 정해진게 없는 것 같습니다.
앞으로 법원에서 답이 나올 때까지는 혼란이 많을 것 같습니다.
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안녕하세요.
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고맙습니다.
![[ET] “실거주한다” 세입자 쫓고 새 계약?…‘계약갱신청구권’ 이렇게 써라! / KBS 2022.03.08.](http://i.ytimg.com/vi/lutqmlknG7c/mqdefault.jpg)
시원한 답이 없네요?
확답이 안 나오는 주제였습니다 ^^; 그래서 재판으로 다투고 판사님마다 결과가 달라지기도 하고, 또 대법원에서 입장 정리를 해 주기도 합니다. 그런 대법원 판결도 전원합의체로 다시 바뀌기도 하구요.
앞으로 영상 제작할 때 참고하겠습니다
장난하나 그래서 결론이 뭔데
^^ 그러게요 무자르듯 확답이 없는 경우가 가끔 있습니다. 그래서 재판으로 서로 다투고, 대법원 판결이 최종 결론을 내리고, 그런 대법원 판결도 바뀌기도 합니다. 앞으로 영상 작업할 때 참고하겠습니다.
만약 임대인의 입장에서 임차인이 연락두절및 행불일시 해결방법은 없는지요?
교과서적으로 답을 드리면^^ 문을 따고 들어가면 주거침입죄 등이 될 수 있으므로
민사 소송으로 인도청구 구하면 됩니다.
상대방에게 소장 등이 송달이 안 되어도
“공시송달”이란 제도로 송달된 걸로 치고
판결 받을 수 있습니다.
판결 받으면 바로 집행하면 되구요 ~