임차인이 집을 안 보여줄 때 어떻게 하나요? 주택임대차보호법 계약갱신요구권 2탄

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집을 팔려고 하는데 임차인이 집을 안 보여주면 어떻게 하나요?
계약갱신 요구한 뒤 집을 산 새 집주인이 실거주한다면서 안된다고 하면 어떻게 하나요?
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주택임차인에게 임대차기간을 1회 2년 더 연장할 수 있는 계약갱신요구권이 생긴 이후로 사회적으로 문제가 생겼는데요,
집주인이 집을 팔려고 내놓았는데 집이 팔리려면 매수하려는 사람이 그 집을 봐야 하잖아요, 그런데 임차인이 매수하려는 사람에게 집을 잘 안 보여주는 경우가 많이 생겼습니다.
그 이유는 이렇습니다.
임대인 실거주 계획이라면서 계약갱신요구를 거절할 수 있는 것은, 그 집을 구입한 새 집주인도 똑같이 행사할 수 있거든요.
새 집주인이 “제가 살기 위해 이 집을 샀으니까 죄송하지만 계약갱신 안됩니다”라고 할 수 있습니다.
그런데, 집을 구입하는 이유는 자신이 거주하기 위해서인 경우가 많기 때문에, 임차인이 이러한 일을 미연에 방지하기 위해 집주인이 주택을 파는 걸 협조하지 않는 것이지요.
그래서, 집 주인이 집을 팔려고 할 때 임차인에게 집을 보여줘야 하는 의무가 있는지가 논의되고 있는데,
임차인에게 집을 보여줘야 하는 의무는 없는 것으로 보입니다.
그래서, 임차인이 집을 보여주지 않는 것을 예방하기 위해서, 만약 집을 매도할 계획이 있는 상태에서 임대차계약을 할 때는, 임대차계약 특약으로, “임차인은 임대인이 집을 매도할 경우에는 매수 의향자에게 집 구경을 시켜 줘야 하고, 이를 위반하면 임대차계약을 해지할 수 있다”라는 내용을 넣는 방법이 있습니다.
이런 특약 외에도 어떤 방법이 또 있을까요?
임차인이 집을 보여주지 않을 때는, 원만한 해결을 위해 임차인에게 200~500만원 정도를 위로비로 주겠다고 하여 집을 보여주게 하기도 하구요.
또는 구조가 동일한 다른 집을 보여주고 매매계약을 하면서 하자가 있으면 수리해 준다는 특약을 하고, 현재의 임차인이 이사 나갈 때 집 상태를 꼼꼼하게 확인하여 임차인 과실로 하자 발생한 부분에 대한 수리비를 제하고 임대차보증금을 반환하는 방법도 있습니다.
한편, 집주인이 집을 팔았고, 새로 산 매수인이 실거주 목적으로 집을 샀는데, 아직 등기는 이전되지 않은 상태에서 임차인이 기존 집주인에게 계약갱신요구권을 행사하면 어떻게 될까요?
두 건의 법원 판결이 있었는데요(2021나22762, 2020가단 569230). 두 건 모두에서 임차인이 WIN 했습니다. 즉, 계약갱신요구권을 행사할 당시의 임대인을 기준으로 실거주 의사를 본다는 것입니다.
두 건 모두 소유권이 아직 넘어가지 않은 상태였거든요. 여전히 집주인은 기존 임대인이고, 임차인이 계약갱신요구를 할 때 임대인이 갱신을 거절할 사유가 없었다는 겁니다.
2020가단 569230은 사실관계를 좀 보면요, 임차인이 계약 끝나면 나간다고 하니깐, 임대인이 집을 팔기로 계약을 했거든요. 계약하고 나니까 임차인으로부터 “알고 보니 갱신청구가 가능하다는데, 지금 이사갈 형편이 안 되어서 계약 연장을 하겠다"는 문자를 받았습니다.
그러니깐 임대인이 뭔 말이냐. 계약 다 했는데, 매수인이 꼭 이사와서 산다고 한다. 다시 생각해 달라고 다시 문자를 보냈습니다.
그리고 새로 집을 산 집주인이 실거주 목적으로 계약갱신 거절한다고 내용증명을 보냈습니다.
그렇지만 법원은 임차인이 당시 등기부상 집주인한테 계약갱신 요구했으면, 그걸로 효력 발생! 이라고 본 거고, 당시 등기부상 집주인도 아닌 사람이 실거주한다고 해도 거절못해! 라고 한 겁니다.
임차인은 아직 계약갱신요구할 수 있는 기간 중이라면 계약갱신 요구를 여전히 할 수 있습니다.
그리고 나가겠다고 한 것을 집주인과 약정한 것이라고 보더라도, 계약갱신요구권을 정한 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 임차인에게 불리한 약정을 무효로 한다고 했으니까, 그런 약정을 지키라고 할 수가 없습니다.
법 개정 후에 이런 저런 혼란이 좀 있는데요. 아직 2심까지의 결과만 있을 뿐, 법을 최종적으로 해석하는 3심 대법원의 입장이 나온 것은 없으니 조금 더 지켜봐야 겠습니다.
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[@ssamj777]

임차인이 주택임대차 보호법의 계약 갱신 요구를 하려면 전입신고가 필수인가요? 이사 날짜로부터 1년 넘게 전입신고가 안되어있으면 임차인은 계약 갱신 요구를 못하나요?

[@sulsullaw]

전입신고는 경매 되었을 때 등의 경우에 대항요건으로 필요한 겁니다. 계약갱신요구와는 무관한 것으로 압니다만 전입신고를 하시는게 경매 등의 경우를 대비해 필요합니다.

[@타이보그]

김변호사님 목푸시고 방송하시네예. ㅎ
강행규정이 무섭네예. 다음회에 반전이 있을지 궁금하고 기대됩니다.^^

[@sulsullaw]

목을 한참 풀고, 방송은 조금만 합니다 ㅎㅎ

[@봄날의소녀]

안녕하세요. 임대준 상태에서 " 집을 팔때 매수의향자에게 집을 보여주지 않을경우 임대차계약이 해지될수 있다" 이 특약이 효력이 있나요? 알기론 임차인에게 불리한계약은 모두 무효라고 알고있어서요.

[@sulsullaw]

네 효력이 있습니다. 주택임대차보호법은 "이 법에 위반된 것으로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다"라고 정하고 있고, 주택임대차보호법에서는 계약해지 사유를 특정한 경우만 한정하고 있지 않습니다. 참고로 원상회복의무를 계약서에 적는 경우 임차인은 유익비상환청구를 하지 못하는데, 유익비상환청구는 민법에서 정하고 있지 주임법에서 정한 내용이 아닙니다. 민법에선 유익비상환청구 조항을 강행규정으로 정하고 있지 않습니다. 따라서 임차인에게 불리하다고 해 다 무효가 되는 것은 아닙니다.

[@봄날의소녀]

@@sulsullaw 자세한 답변 감사합니다^^

[@hannah_moon]

임대차기간이 만료되어 가면 새로운 임차인이 빠른 시일 내에 입주할 수 있도록 임차인이 협조해야 할 협조의무가 있는거 아닌가요? 임차인의 협조의무는 새로운 임차인이 임차건물을 살펴보고 임대차계약을 체결할 수 있도록 임차건물을 개방해야 하는 것으로 알고 있는데요.
만일 임차인이 협조의무를 위반하여 새로운 임차인의 입주가 지체된 경우 임대인은 임차인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다고 알고있습니다.

[@sulsullaw]

임차인이 집을 안 보여줘서 임대인이 낭패를 당하는 경우가 많아졌지만
임차인이 집을 보여줄 의무는 없는 것으로 검토됩니다.
참고로 www.jjan.kr/article/20230717580079

[@디엘지]

2년뒤에 계갱권 끝나고 임차인 임대인 사이 볼만하겠네요

[@상근변호사]

네 요즘 임차인도, 임대인도 많이 문의하십니다. 시청 감사합니다.

[@오뚜기-q2c]

상식적으로 팔거면 보증금빼주고 알아서 팔아야지 임차인이 그걸 왜 보여줍니까 귀찮게 임대인이 알아서 해야 맞죠

[@sulsullaw]

그래서 요즘 임차인들이 집을 안 보여주는 겁니다.