Preisatlas vs. Realität! Immobilienscout! Rechne Dich Reich! Die Immobilien Preise sind 40% zu hoch!
HTML-код
- Опубликовано: 13 сен 2024
- Hallo zusammen,
heute berichte ich über Immobilienpreise auf Immobilienscout und Homeday Preisatlas.
Laut meiner Analyse sind die Preise dort um ca. 40% zu hoch angesetzt.
Das sorgt auf der einen Seite dafür, das die Immobilien Investoren sich reich rechnen und denken sie hätten günstig eingekauft, auf der anderen Seite sorgt es dafür das Eigenheim Besitzer denken ihr haus wäre viel mehr Wert als das eigentlich der Fall ist.
Mir ist bewusst das es nur Angebotspreise sind und die Portale die eigentlichen Verkaufspreise nicht kennen. Im Video zeige ich Euch an einem Beispiel, wie hoch der aktuelle Angebotspreis ist, mein Angebot und die Einschätzung der Bank dazu aussieht.
Angebotspreis = 1.100.000 €
Homeday = 2.747.400 € (4150 € den m2 für
Wohnungen auf Homeday)
Immoscout = 1.817.628 (2721 € den m2 für Wohnungen auf Immobilienscout24)
Das ist natrülich ein total krasses Beispiel und ich weis nicht, wo die Fehleinschätzung liegt???
Was haltet ihr von Angebots- und Marktpreisen und was sind eure Erfahrungen?
Schreibt es mir gerne in die Kommentare und hinterlasst ein Like und ein Abo.
Liebe Grüsse Dennis vom Immoincubator
Pro 1% Zinsen was höher geht, muss man 10% vom Kaufpreis runter. Sonst funktioniert es nicht...Dann müsste man ein Objekt in 100 Jahren abbezahlen
Dann bin ich für 11% Zinsen und kaufe umsonst 🫶
Ich sehe alles genauso. Leipzig und auch Marburg sind völlig überbewertet.
Danke für deine Einschätzung Bernd, wieviel % überbewertet schätzt du denn die Preise auf Immoscout und Co ein?
Ein Drittel ca
Das liegt ja mitten in meinen 30-40% :)
Ich finde hin und wieder teils attraktive Angebote.
Stadtvilla nahe Berlin relativ Neubau mit Wärmepumpe Fußbodenheizung ect für 700K.
Die hätte vor paar Monaten noch für 1,5 Mio drin gestanden und verkauft vermutlich für 2 Mio.
Aber ich denke die politischen Risiken, die schwache Wirtschaft aktuell ja schon Rezession und der Demografische Wandel wird die Preise weiter fallen lassen. Die Zinsen werden länger hoch bleiben. Inflation kam in Wellen!
Hi Nico, das kann ich mir gut vorstellen. Hast du denn in den letzten Monaten etwas gekauft? Lg Dennis
@@Madeirali Nein, wenn dann suche ich etwas zur Eigennutzung.
Ich denke andere Assets wie Aktien, Gold, Silber und Bitcoin werden sich in den nächsten Jahren deutlich besser entwickeln als Immobilien gerade in Deutschland.
Kann natürlich auch gut sein dass ich falsch liege und die Immobilie jetzt wieder nach oben drehen wer weiß das schon so genau.
@@NicoYoshimitsu Kann ich verstehen. Drücke die Daumen bei deinen Investitionen. Lg Dennis
Es geht nicht mehr. Wollte mir für 285tsd Euro ein haus bj85 finanzieren. 20% EK und 2500 netto. Bank fordert fast 5 %.... vergiss es. Dann kommen noch künftige sanierungen
Tut mir Leid!
D.h. erstmal ist arbeiten und sparen angesagt, ich halte das für eine gesunde Entwicklung
@@Thomasd5473 Hi Thomas, in gewissem Maße finde ich das auch in Ordnung. Welche EK Quote findest du denn sinnvoll? Lg Dennis
@@Madeirali Natürlich 100%. Warum sollte ich Immos finanzieren?
Ich schichte einfach vom Aktien-, Edelmetalldepot oder der Bitcoin Wallet in Cash um und fertig. Wer ist so blöd und leiht sich von der Bank Geld?
Jedem das seine und mir das meine :)
The Pioneer hat folgendes recherchiert: In Innenstädten alleine nur bei der Enegieeffizienzklasse bis zu 35% Preisabschläge. Klasse C: -19%, Klasse D: -28%, Klasse E:-30%, Klasse H:-35%
Alleine diese Kosten rechnen die Investoren anfangs drauf, weil sie eh runter verhandelt werden.
Hi Talisker, kannst du den Artikel dazu teilen? Gibt es dann für A und B einen Aufschlag? Lg Dennis
@@Madeirali Der Artikel ist Bezahl-Content und darf nicht geteilt werden.
A ist 0% und B ist bereits 5% Abschlag.
Wir reden hier von Innenstädten. Auf dem Land wird es nochmal mehr sein.
Danke für die Info. Ich schaue mal, ob ich es finde. Die Energieeffizienzklasse ist ja beim Preisatlas noch gar nicht berücksichtigt. Lg Dennis
@@Madeirali Die Info hätte ich direkt von Anfang an nennen können, aber da hatte ich nicht drauf geachtet. Als Quelle wurde von Pioneer ImmoScout genannt.
Interessant 🧐
Selbst bei den Kleinanzeigen herrscht nur bei den Schrott Häusern ein Schnapper Markt. Sonst selbst in C Lagen an der Polnischen Grenze immer noch überteuert, bis zu 6 fachem von Gutachter Preis.Und leider ist der Druck auf VK noch zu gering.Heizungskram hab ich jetzt mal ausgelassen, sondern ziehe 25 %Zins Extra Kosten von den Preisen ab.
Hab gerade eine Immo bei Kleinanzeigen gesehen, die weit über 1 J drin war, und jetzt wieder, allerdings endlich ein Preis näher an der Realität, vorher 180 K jetzt 72K, ich denke real würde es dann eher sogar um 50 K da Denkmal und Dorflage.
Das ist natürlich schon krass, auf was für eine Rendite kommst du da?
👌Danke dir
Gerne Sandra! Lg Dennis
Kaufpreis Faktor 16 passt sehr gut gerade nachgeguckt
Denke ich auch!
@@Madeirali Finde deine Immobilien Videos echt gut. Kann man gut mit arbeiten. Viele RUclipsr sind in Sachen Immobilien nicht mehr realistisch und reden immer noch alles schön. Oder berichten über was ganz anderes
@MrUbert Dank für dein Feedback!
Hi! Kannst du andere Portale empfehlen, wo bessere Immobilienpreise aufgerufen werden (im Vergleich zu Immoscout etc.) oder sollte man sich direkt an Maklerfirmen wenden?
Viele Grüße
Hi Karsten, leider sind viele der Portale etwas überteuert. Es gibt noch eine App der Commerzbank, welche Sprengnetter Daten nutzt, das war häufig etwas näher dran. Ich würde aber in der Regel beim Ertragswert Verfahren bleiben. Hast du eine Immobilie die ich bewerten soll? Dann schick mir gerne ein paar Infos rüber. Lieben Gruss Dennis
Angebot regelt Nachfrage. Warum sollten Preise fallen, wenn wir ein Einwanderungsland sind?
Aktuell zumindestens aufgrund der gestiegenen Zinsen und dadurch höheren Finanzierungskosten. Spürt man es bei Dir im Markt nicht?
Bei genügend Eigenkapital können einem die Zinsen egal sein
@@Thomasd5473 Hi Thomas, da hast du natürlich recht. Aber da der Großteil der ImmobilienKäufer eine Finanzierung benötigt, haben die Zinsen einen grossen Einfluss auf die Immobilien Preise. Hast du deine Immobilie(n) in Cash gekauft? Lg Dennis
Es kommt drauf an, was ein Mensch gewohnt ist. Für jemanden, der niemals günstiges Geld erhielt, weil er in den Augen des Kreditwesens in eine der Risikogruppen fällt (z.B. Unternehmer, Selbständige, Freiberufler) und somit stets mit extremen Zinsen auf Disponiveau konfrontiert war, aber dennoch hohe Sachvermögensüberhänge erschaffen hat, dem wird 5 % wie ein Minizins vorkommen und sicher kein Problem darstellen. Problematisch ist ein solcher Zins für diejenigen, denen ein gewisser Erfolg und Wohlstand im Leben nur dann möglich ist, wenn es problemlos Kredit zu günstigen Konditionen gibt. Man könnte somit zusammenfassen, dass sich bei Zinsanhebungen die Spreu vom Weizen trennt.
Wenn sich 50 Leute zusammen gerade mal ein Schlauchboot leisten können, werden die dir hier bestimmt nicht die Häuser wegkaufen..
40% zu hoch? Das wäre verrückt bis der Untergang für "alle" Beteiligten. Alleine der Kauf und die Bebauung eines Grundstücks setzt einen gewissen Kaufpreis voraus. Und davon 40% abziehen? (denn die Angebote auf immoscout im Neubaubereich sind oft schon im Selbstkostenpreisniveau angekommen)
Und wenn man da jetzt Unternehmen, Handwerk und Co absaufen lassen würde, dauert es nicht lange bis es alle merken. Wir reden von der Branche, die neben Automobil den höchsten Beitrag zum BIP liefert. Und nur weil die Zinsen nach oben gehen, kann man Kaufpreise noch 1:1 mit Anstiegen aus historisch einmaligen Tief relativ verbinden.
Seit 2022 sind die Preise schon gut gefallen und laut Erschwinglichkeitsindex ist es sogar seit 1980 immer erschwinglicher geworden sich Eigenheim zu kaufen. Aber Lebensstandards, Gewohnheit an Konsum, Urlaub und sonstige Ausgaben lassen es eben nicht mehr so leicht zu.
Seit Februar 23 stagnieren die Preise auch schon wieder laut europace und die Zinsen haben sich langsam eingependelt. Die Nachfrage bleibt ja ungebrochen hoch und die Bevölkerung wächst. Neubau wird weniger und Mieten explodieren. Der Druck steigt auf den immer weiter schrumpfenden Angebotsmarkt. (Wir reden natürlich von gefragten Regionen und nicht von ländlichen Bereichen abseits Metropolen)
Die Angebotspreise werden bestimmt verhandelt, aber es ist nicht mehr so, dass man jegliches Angebot für einen Apfel und ein Ei bekommt 😂
Danke für deinen ausführlichen Kommentar. Für Neubaupreise kann ich das nicht so genau beurteilen, aber bei Bestandsimmobilien sehe ich es bei 30-40% zu hoch im Vergleich zu Anfang 2022. Lg Dennis
@@Madeirali finde ich schwer zu sagen... Je nach Region. Ich kenne Regionen in München, in denen der Bestand wieder anzieht
Ok, verstehe ich!
Den Interessenten steht es frei, die Hälfte zu bieten. Den Eigentümern steht es frei, die Unterhaltung darauf hin abzubrechen. Das Ergebnis aus Beidem sieht dann so aus, dass kein Eigentümerwechsel stattfindet und die Zahl der Transaktionen insgesamt sinkt. Bei den Neubautätigkeiten ist es ähnlich, und auch vieles andere wird zurück gehen. Das Ganze nennt sich Wohlstandsverlust und ist eine Entwicklung, die sich noch auf etliche andere Bereiche ausweiten wird. Welche Gruppen bei dieser Abwärtsrallye am schnellsten unten sind, wird sich noch zeigen.
@@ODTK268 Diese Taktik kann man dann ja auf alle lebensbereiche anwenden. Klingt gut. Ich versuche das mal im Restaurant, beim Autohändler, Handwerker oder bei der Versicherung. 50% bieten und wenn keine Einigung stattfindet dann Pech..
Was sind Deine Erfahrungen mit den Bewertungen bei dem Sparkassen-Portal?
Hi Dirk, in der Regel auch zu hoch. Hast du einen Link zu einen spezifischen Sparkassen Portal? Lg Dennis
Gilt das auch für A-Lagen? Welcher Faktor passt für Stuttgart zum heutigen Zinsniveau?
Das ist eine berechtigte Frage, wenn der Zins bei 4-5% Liegt und man nicht draufzahlen will Faktor 20-25? Was denkst du?
@@Madeirali Habe letzte Woche eine vermietete 1-ZW in Stuttgart zum Faktor 27,3 gekauft. Baujahr 1983 by the way. Miete ist aktuell unter Mietspiegel. Sie kann 2 Mal um 15 % erhöht werden, bis Mietspiegel erreicht ist. Sprich nach erster Mieterhöhung Faktor 23,7 und dann 3 Jahre später Faktor 20,6.
Bin Erstkäufer. Die Zukunft wird wohl erst zeigen, ob das ein guter Deal war oder ein Griff ins Klo.
Ich drücke die Daumen, das es ein guter Deal wird / war! Lg Dennis
Also ich darf dir einfach daten zu meienr immobilie schicken und du bewertest es kostenlos?
Sehr gerne. Am einfachsten auf instagram (ImmoIncubator) oder via email immoincubator@gmail.com