merci pour cette vidéo, une SASU immobilière n'est donc juridiquement qu'une SASU dont l'objet social inclut l'immobilier , ai-je bien compris ? l'apport d'un bien immobilier est-il un pré-requis obligatoire ?
Bonjour, merci pour la vidéo ! J'utilise la trésorerie de ma SASU (activité principale : conseil) pour investir dans l'immobilier, ce qui me permet de moins travailler. J'ai fait le choix de ne pas faire de montage complexe, holding etc. Je suis exactement dans la situation que vous évoquez, à savoir que pour moi la SASU est une boite à outils qui me permettra de continuer à valider des trimestres quand je souhaiterai arrêter mon activité de conseil. Cependant, la société ayant comme domaine d'activité le conseil en informatique (6202A), cela risque-t-il de poser problème quand cette activité ne génèrera plus de CA ? Merci !
Hello ! Merci pour ton retour. Mais attention, sans Holding ou SCI, ton immobilier peut être "en péril" en cas de problèmes financiers dans ta société d'exploitation. Alors pour que seule la responsabilité de la société soit en jeu dans ton activité immobilière, il faudrait que tu rajoutes cette activité dans les statuts de ta SASU. Comme ça tu es couvert 😊 A très vite chez Dougs
@@dougs.fr_ Merci ! Donc si je comprends bien, tant que les activités sont listées dans l'objet social, la distinction entre activité principale / et activités secondaires n'a guère d'importance ?
Il est toujours mieux de mettre l'activité principale en avant afin d'avoir le bon code NAF (ou APE). Cela a notamment des incidences sur la convention collective ...
Bonsoir, une question, étant à mon compte, gérant d'une société depuis 3 ans, je possède déjà un appartement en locatif et je suis bloqué par les banques pour racheter un appartement pour le mettre en location. Ce type de montage peut être intéressant pour passer mon dossier au niveau des banques ou pas du tout ? Merci du retour. Stéphane
La SASU immobilière devient elle "immobilière" uniquement par le fait de prévoir l'achat de biens immobiliers dans ses statuts (c'est probablement + complexe que ça mais tu comprends l'esprit : aménagement des statuts) ... ou s'agit il d'une forme spécifique de SASU ? Merci @dougs.fr_ pour les vidéos 👍
Hello ! Si la société existe déjà, la présentation des bilans précédents ainsi que la présentation de prévisionnels établis par ton expert comptable sera nécessaire. SI elle est en création, en plus d'un prévisionnel, des garanties ou cautions personnelles seront sûrement demandés par la banque. A très vite chez Dougs
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Je confirme le point concernant la difficulté pour l'obtention des prêts. Les banques considèrent souvent les prêts aux SAS(U) immobilières comme des prêts professionnels sur lesquels des taux plus élevés sont pratiqués. A contrario, un prêt à une SCI est souvent considéré comme une opération de particuliers (même à l'IS) avec les mêmes taux et chargés de clientèle qu'un achat en nom propre ce qui facilite grandement les échanges et améliore les conditions. Pour moi le schéma est surtout interessant si on dispose de cash et qu'on ne veut pas faire intervenir de financement bancaire. Une autre alternative intéressante est la SARL familiale immobilière à l'IR qui permet de profiter du régime LMNP à plusieurs sur de gros projets dans un cercle familial.
Bonjour Dougs, et merci pour la vidéo. Ca tombe pile dans mes préoccupations : Aujourd'hui, j'ai des biens en LMNP sans crédits (et je paye de l'IFI). Comme mon job va s'arrêter (mandataire d'une SAS dans un autre domaine), je souhaite transférer ces biens dans une société (une SASU îmmobilière semble donc ok à la vue de cette vidéo). Mon objectif est double : 1) valider des trimestres jusqu'à ma retraite (il me reste 8 ans) 2) Eviter de payer l'IFI Les questions que je me pose : a) Sur le capital social. Peut-il être inférieur à 15.000€ alors que logiquement, je vais amener des biens dans la SASU d'une valeur bien supérieure. b) La Sasu immobilière a t'elle toujours un intérêt a louer meublé, vu qu'on perd l'avantage de l'amortissement en LMNP vs la vente. J'aurais sans doute beaucoup d'autre questions et je suis en recherche d'accompagnement sur le sujet. Cdlt,
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Hello Kévin ! Cette vidéo a surtout pour objectif de te démontrer qu'il y a bien une alternative à la SCI pour faire de l'immobilier. Les principales différences entre la SASU et l'EURL se situent au niveau du régime social et comme dans le cadre immobilier, tu ne te rémunères forcément, tu auras un plancher de cotisations sociales (1400€) en EURL, alors que tu n'auras aucune charge à payer en SASU. A très vite chez Dougs 👍🏻
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Bonjour, et merci pour la suggestion, on va étudier la question ! En attendant, n'hésite pas à venir nous voir en webinar ! Chaque semaine, on organise plusieurs sessions thématiques (juridique, compta, fisca, ...). L'avantage c'est que tu peux avoir une réponse directement à ta question (et puis c'est toujours sympa de voir qui se cache derrière Dougs) 😁 Pour nous rejoindre : tinyurl.com/2bgkrxza
Hello? Merci pour votre vidéo ! Est-ce ce type de structure à créer si je souhaite continuer à emprunter alors que je suis presque à 35% de taux d’endettement en nom propre?
Hello ! Oui, créer une SASU immobilière peut être une bonne option pour investir sans alourdir ton taux d’endettement personnel. En effet, en passant par une société comme une SASU (ou une SCI à l'IS), c’est la société elle-même qui emprunte, et non toi personnellement. Ainsi, la dette est inscrite dans le bilan de la société et ne vient pas affecter ton taux d’endettement en nom propre. Cela dit, sache que la banque va quand même regarder ton profil et ta capacité à rembourser indirectement via la SASU. Les banques prennent souvent en compte la situation du dirigeant, donc elles pourraient te demander une garantie personnelle, surtout si tu es le seul actionnaire. Pour éviter cela, tu peux parfois négocier, surtout si la société a des revenus locatifs solides pour couvrir les mensualités de crédit. N'hésite pas à approfondir ce sujet dans nos webinaires gratuits pour plus d'infos pratiques : www.dougs.fr/webinars/.
Bonjour, Dans le cadre ou tu as une EURL (CA entre 8à et 100 disons), est-ce qu'il est plus intéressant de faire une Holding SASU + SCI IS, ou une SASU immobilière ? (Le but étant d'acheter des biens et de les mettre en location)
Bonjour, Cela pourrait, mais difficile de te répondre sans une étude personnalisée. Car cela dépend de ta situation personnelle, de tes projets, du contexte professionnel... Nous sommes disponibles au 04 28 29 62 62 (sur devis). A bientôt !
Merci pour la vidéo. Je vous demande de bien m'expliquer le détail de l'apport d'un bien immobilier svp: -es possible d'apporter un bien mis en vente? Et quand es que on peut vendre le bien après la création? -es que c'est possible que cet apport soit des parts de scpi? Ou un garage? Place de parking...etc? -es que c'est possible de bien détailler les 3 formes (ou plus que trouvé sur net en proprieté nu ou en usufruit ou en juissance ) de cette apport et le risque de perte du bien lors de la faillite de la sasu? Merci bcp à l'avance
Salut! Je vais t'expliquer en détail les différentes options et les implications de l'apport d'un bien immobilier à une SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle). 1. Apporter un Bien Immobilier Mis en Vente Est-ce possible ? Oui, il est possible d'apporter un bien immobilier mis en vente à une SASU. L'apport peut être effectué lors de la création de la société ou après. Quand peut-on vendre le bien après la création ? Une fois le bien apporté à la SASU, il appartient à la société. Tu peux vendre le bien immobilier quand tu le souhaites, mais il faut suivre les procédures légales et comptables de la SASU. Il est important de noter que la vente d'un bien immobilier détenu par une société peut avoir des implications fiscales. 2. Apport en Nature : SCPI, Garage, Place de Parking SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) Oui, tu peux apporter des parts de SCPI à une SASU. Les parts de SCPI sont considérées comme des biens meubles (mobilier) et peuvent constituer un apport en nature. Garage, Place de Parking Il est aussi possible d'apporter un garage ou une place de parking à une SASU. Ces biens immobiliers sont traités de la même manière qu'un appartement ou une maison. 3. Formes d'Apport Immobilier Il y a plusieurs formes d'apport immobilier possibles : a) Propriété Nue La pleine propriété du bien est transférée à la SASU. Cela signifie que la société détient à la fois l'usus (droit d'usage) et le fructus (droit de percevoir les revenus). Risques : Avantage : La société bénéficie pleinement du bien. Inconvénient : En cas de faillite, le bien appartient à la société et peut être vendu pour rembourser les créanciers. b) Usufruit Tu apportes l'usufruit du bien à la SASU, ce qui permet à la société de percevoir les revenus (loyers) du bien pendant une période définie, sans en être propriétaire. Risques : Avantage : Tu conserves la nue-propriété. À l'issue de la période d'usufruit, le bien te revient. Inconvénient : En cas de faillite, les créanciers pourraient saisir les revenus générés par le bien, mais pas le bien en lui-même. c) Jouissance La SASU bénéficie de la jouissance du bien, c'est-à-dire qu'elle peut utiliser le bien mais n'en détient ni l'usufruit ni la propriété. Risques : Avantage : La société utilise le bien sans en être propriétaire. Inconvénient : Moins de sécurité pour les créanciers en cas de faillite, donc moins de risques pour le propriétaire initial. 4. Risques en Cas de Faillite Propriété Nue Le bien est intégré dans le patrimoine de la SASU et peut être saisi pour rembourser les dettes. Usufruit Seuls les revenus générés par le bien peuvent être saisis, mais pas le bien lui-même. Jouissance La jouissance peut être terminée sans impacter la pleine propriété qui reste protégée. Conclusion L'apport d'un bien immobilier à une SASU offre de la flexibilité mais comporte des risques en cas de faillite. La forme de l'apport (propriété nue, usufruit, jouissance) doit être choisie en fonction de tes objectifs et de ta tolérance au risque. Action à entreprendre : Consulte un expert-comptable ou un avocat spécialisé en droit des sociétés pour choisir la meilleure forme d'apport. Évalue les implications fiscales et juridiques de chaque option.
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- L'alternative à la SCI : créer une SASU immobilière - Avantages de la SASU immobilière : - Possibilité d'investir seul en tant qu'unique actionnaire - Régime assimilé salarié pour valider les trimestres de retraite - Augmentation du patrimoine immobilier - Inconvénients de la SASU immobilière : - Paiement de la CFE (Contribution Foncière des Entreprises) - Imposition fiscale des plus-values immobilières - Processus de création de la SASU : - Rédaction des statuts avec des éléments tels que le nom de la société, le capital social et l'adresse du siège social - Utilisation d'un modèle de statuts proposé par Dougs - Dépôt des statuts, annonce légale et capital social auprès de l'INPI - Gestion de la SASU immobilière : - Obligation de tenir une comptabilité et d'approuver les comptes annuellement - Dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce et à l'INPI - Tenue des livres comptables et obligations fiscales, y compris la TVA et l'impôt sur les sociétés - Gestion juridique assurée par Dougs, notamment l'approbation des comptes annuels.
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C'est un peu plus complexe que cela. La CFE est coupée en 2 : une partie fixe sur la valeur locative avec un minimum et l'autre qui repose sur la valeur ajoutée. On est exonéré la première année civile. Et puis pour la valeur ajoutée, il faut effectivement faire déjà un gros chiffre d'affaires.
Hello ! La CFE est calculée par rapport au chiffre d'affaires de la société ainsi que de la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière que l'elle a utilisés pour son activité professionnelle lors de l'avant-dernière année (année N-2). Et effectivement l'entreprise est exonérée de cotisation minimum si son chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 5 000 €. A très vite chez Dougs 😊
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Bonjour, merci pour la vidro. Est-ce qu'il ya un réel avantage a ce qu'une SCI fasse louer à une SASU (ou autre société non civile) et que cette dernière s'occupe seulement de la location (non saisonnière) (meublé ou pas s'il ya in avantage)?
Bonjour, Difficile de répondre sans connaitre les contraintes et la finalité du projet. Cela peut être envisageable, mais il faut réaliser des simulations chiffrées pour en vérifier la pertinence. A bientôt !
Bonjour Dougs ! La CFE en LMNp augmente t-elle avec l’ajout d’un bien en meublé ? Merci ! Et pour un conseil fiscal on s’adresse à qui chez Dougs ? Merci d’avance
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Bonjour, Nos tarifs figurent ici, pour te faire une idée : www.dougs.fr/tarifs/ La difficulté est qu'il faut repasser par la case notaire pour que l'immeuble soit repris par la SCI. Donc à nouveau des droits de mutation. A bientôt !
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Bonjour, C'est possible, mais il faut vérifier que rien ne s'y oppose dans ton contrat de travail. Quelques infos supplémentaires se trouvent dans cet article : www.dougs.fr/blog/peut-on-cumuler-un-emploi-salarie-et-une-activite-independante/ A bientôt !
Super video Merci. Mais je ne suis pas certain de saisir la différence entre une SCI à l'IS et une SASU immobilière? J'ai l'impression que le gros défaut de la SCI à l'IS est le calcul de la plus value, qui prend en compte le montant amorti du bien, ce qui limite donc la revente des biens, et donc la flexibilité, étant donné que l'on va être fortement taxé si on a amorti une grosse partie du bien. Savez-vous si on a le même problème en LMNP?
Bonjour, Et merci de ton message ! Les amortissements et les calculs de plus-values sont identiques que tu sois en SCI à l'IS ou en SASU à l'IS. Et effectivement, l'imposition peut être assez lourde en cas de cession. La différence tient pour beaucoup à la responsabilité des associés : limitée aux apports en SASU, illimitée donc pouvant engager ton patrimoine personnel en SCI. A relativiser toutefois : les banques te demandent souvent d'être caution personnelle sur les emprunts...Donc tes deniers perso peuvent être engagés. Autre avantage de la SASU : tu peux être seul. En SCI, il faut 2 associés. Et la dernière chose, mais moins importante : aucune formalité n'est à réaliser pour la perte des capitaux propres en SCI, alors qu'en SAS, oui. Rien d'insurmontable, mais avantage SCI sur ce point. En LMNP, le calcul de l'impôt sur la plus-value est plus avantageux : cumul des amortissements en cours de vie et régime des particuliers lors de la cession. Gros avantage. A bientôt !
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Bonjour, super vidéo comme d’habitude ! En SASU immobilière, sur un appartement en location meublée, les contrats énergie ou assurance PNO doivent-ils doivent-ils être souscrits en tant que contrat pro ou particulier ? Merci par avance !
Bonjour, Merci de ton message ! Les entreprises auxquelles tu t'adresseras considérerons probablement que c'est à caractère professionnel car tu le fais via une société. Mais l'impact ne sera pas forcément très important. Notamment pour l'énergie : on est loin de l'activité industrielle très consommatrice. La dénomination ne veut pas dire grand chose dans ce cas. A bientôt !
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Merci pour l'information, peut on dans le cadre de cette création, revendre des biens en nom propre à la sasu, si oui comment ça se passe (banque, fisc etc), en vous remerciant,
Hello Oui tu peux absolument revendre tes biens à une SASU. Par contre, ce serait bien, que d'autres associés puissent être présents dans la société même s'ils n'ont pas grand chose. L'histoire économique sera sans doute plus sympa. Autre point : tu passeras par toutes les étapes : notaire, fisc ...Pas obligatoirement la banque si tu ne souhaites pas de l'argent immédiatement et que tu ne souhaites pas faire d'emprunt.
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Bonjour, J'ai vu sur un certain nombre de site que pour la création d'une SASU on était obligé de faire un apport en nature d'un bien immobilier, qu'en est-il? Merci.
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Bonjour, L'apport est possible mais constitue une mutation. Cela signifie que tu devras à nouveau passer par le notaire. Ensuite, s'agissant d'une résidence secondaire qui appartiendrait à ta société, tu devrais prendre en compte un avantage en nature qui génère cotisations sociales et IRPP. Bonne journée !
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Bonjour doug, ça serai bien que sur vos prochaines vidéos vous faites sur le thème de la micro entreprise vous avez pas beaucoup vidéos la dessus tout le temp c'est que pour les SAS ou SASU ou EURL .. Et je voulais savoir par rapport aux réglementation si le statut d'auto entrepreneur été toujours compatible en 2023 pour faire mandataire immobilier indépendant ? Merci d'avance pour votre réponse 😅 et je regarde vos vidéos souvent continuer vos vidéos.
Bonjour Jonathan, Merci de ton message. Je prends note de ta suggestion. En attendant, on a de nombreux articles sur la micro sur le blog: www.dougs.fr/blog/tag/micro-entreprise/ La micro est toujours compatible avec le statut de mandataire immobilier indépendant. Bonne journée !
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Bonjour, Je vois à plusieurs reprisent sur internet que pour créer une SASU immobliere il faut obligatoirement apporter un bien immobilier. Mais dans vos articles et vidéos vous n'en parlez pas. Faut il vraiment apporter un bien immobilier ou juste le capital social en numéraire suffit ? Merci
Bonjour, Disons que la sasu ne sera immobilière que si elle détient des biens immobiliers. Mais tu peux très bien la constituer avec ton apport en espèce au capital. Et faire l'acquisition du bien ensuite directement par la société. Il n'y a pas d'obligation "d'apporter" un immeuble. Bon dimanche !
@@dougs.fr_ merci beaucoup cela me rassure énormément, je continue de m'informer et de faire du capital et d'ici 4 ans je compte me lancer et via vos services car vos vidéos sont top 👍🤗
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Bonjour aux niveaux achat et revente en SASU... Sommes nous assujetti à la TVA pour un bien dans le parc immobilier ancien ? C'est important.... Par rapport aux sci non assujettis? Cordialement
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Bonjour, Lors de la création d'une SASU Immobilière, faut il apporter un bien immobilier, ou peut on l'acheter plus tard ? J'ai l'idée de création d'une holding, pour ma SASU actuelle, et pour créer une SASU immo, avec remontée de dividende depuis la SASU de "travail", afin de pouvoir acheter un bien à restaurer, puis le revendre une fois restauré. Puis pouvoir faire de l'achat - restauration - revente ... éventuellement en faire une activité qui pourrait devenir une activité principale et même éventuellement la seule !!! Merci par avance !
Bonjour, Tu peux tout à fait créer une SAS immobilière sans avoir encore trouvé le bien. Ou si l'acquisition arrive un peu plus tard. Compte tenu de ce que tu m'indiques, ce serait tout simplement une activité de marchand de biens immobiliers. Bon we !
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Bonjour, Tout d'abord merci pour ce contenu qualitatif !! J'envisageais de créer une SCI IS pour que le bien visé soit en dehors de ma fiscalité perso, et aussi bénéficier du financement d'autres sociétés que je controle (holding + eurl) comme tu nous l'as magnifiquement expliqué sur cette chaîne. Mais c'était avant d'apprendre que l'amortissement est obligatoire et impacte massivement le calcule de la plus-value à la revente du bien. Le bien que je vise n'est pas un coup de coeur, juste une bonne affaire que je ne compte pas garder une éternité. Est-ce qu'en SAS/SASU immobilière l'amortissement est également obligatoire ? Est-ce qu'il existe un status adapté à l'achat/vente et qui n'impacte pas directement mon IR ? Merci par avance !
Bonjour, Que tu sois en SASU IS ou en SCI IS, la règle reste la même. L'amortissement doit être constaté. En société IS, l'éventuelle plus-value dégagée n'impacte pas directement ton IRPP. Bonne journée !
Merci pour ce retour rapide. Une dernière question: En sasu immo ou sci is, Est ce que on peut utiliser le déficit reporté les années précédentes pour (tenter) d'annuler la plus-value à la vente, ou est ce que cela fait l'objet d'une imposition séparée ?
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Bonjour Patrick j’espère vous allez bien ??? J’ai deux question : J’ai déjà une SASU dans la location de voiture mais le business ne marche comme prévu - Est-ce possible d’acheter un bien immobilier avec ma SASU déja créé. Et comment faire ??? - deuxième question j’ai une maison actuellement en construction et le prêt est fait en nom propre est-ce possibles de transférer le à SASU pour récupérer la TVA??? Actuellement je suis bloqué pour le taux d’endettement Donc j’aimerais savoir si je pourrais faire cette gymnastique. Merci de me répondre svp
Bonjour, Ca va bien merci, j'espère que vous également. C'est possible, il faut s'assurer que vos statuts prévoient cette possibilité (activité locative). Un bien personnel créé des difficultés mis en société IS. De plus, la TVA n'est déductible que si l'immeuble génère de la TVA collectée. Donc des loyers soumis à TVA. EN location nue à usage d'habitation, ce n'est pas possible. A bientôt !
@@dougs.fr_ Bonsoir Patrick Merci infiniment pour votre réponse Au moment de la création de la SASU je ne me rappelle plus si j’ai notifier cela Dans le cas contraire comment faire pour le notifier Cordialement
Bonjour, merci pour tes explications. Je n’ai pas bien compris l’histoire des 15% sous conditions d’un faible montant de capital social. En cherchant j’ai trouvé des conditions sur le bénéfice mais pas sur le capital. Sauf que celui ci doit être détenu à plus de 75% par des personnes physiques. Merci pour ton retour
Si tu as un faible capital, tu as des chances à ce que le capital soit totalement libéré (ce qui n'est pas une obligation). L'avantage d'un capital libéré, c'est que tu bénéficies du taux réduit de l'impôt sur les sociétés à 15% au lieu de payer 25% qui est le taux normal. A très vite
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Bonjour la sasu immobilière peut elle être à responsabilité illimitée afin d'obtenir des financements bancaires plus facilement et sur 25ans comme en sci ?
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Bonjour La principale différence tient compte principalement de l'existence d'une entité avec la SASU. Ce qui n'est pas le cas du LMP. Parallèlement, il n'y a pas de plancher ou de plafond de chiffre d'affaires, le statut social du dirigeant est également différent. Voici quelques exemples.
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Merci de votre proposition, mais j'ai sincèrement du mal à voir ce qui pourrait être un avantage par rapport à une exploitation en LMNP ? Merci de votre éclairage
Vaste sujet, et pour info il n'y a de "meilleure" forme entre la SASU et la LMNP. C'est juste complètement différent 😊 N'hésite pas à en parler avec nous de vive voix en rendez-vous. Grossièrement, en LMNP tes recettes sont limitées, en SASU tu agis sous la forme d'une société qui a son propre patrimoine. Vision radicalement différente. A très vite chez Dougs 😊
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Quel est l'avantage d'une SCI par rapport a la SASU Immobiliere. De ce que j'ai vu de la video, la SASU immobiliere a que des point positif par rapport à la SCI
Bonjour, Une SCI à l'IS a un fonctionnement proche d'une SASU à l'IS. L'avantage est surtout de pouvoir être le seul associé de la société, ce qui n'est possible en SCI. Bonne journée !
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Bonjour, Il serait possible pour un fonctionnaire d'être associé d'une société à prédominance immobilière dans le cadre de la gestion de son patrimoine. Je t'invite toutefois à faire le point avec les ressources humaines pour éviter tout malentendu. A bientôt !
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merci pour cette vidéo, une SASU immobilière n'est donc juridiquement qu'une SASU dont l'objet social inclut l'immobilier , ai-je bien compris ? l'apport d'un bien immobilier est-il un pré-requis obligatoire ?
Merci Dougs ! A quand une vidéo sur l'EURL immobilière ? Merci
Pourquoi pas, c'est une bonne idée, on la rajoute à notre liste 😊 Reste connecté pour te tenir au courant 👍🏻 A très vite chez Dougs
c est ce que j ai fait fin 2016 , j ai crée une SASU par internet avec les statuts d une SCI car je ne voulais personne de ma famille comme associé
Merci pour ton retour. oui c'est une bonne raison 👍🏻
Bonjour dougs
Peux t'on utiliser le fruit de la vente de notre entreprise en créant une SASU immobilière pour échapper aux taxes
Merci
Bonjour, merci pour la vidéo ! J'utilise la trésorerie de ma SASU (activité principale : conseil) pour investir dans l'immobilier, ce qui me permet de moins travailler. J'ai fait le choix de ne pas faire de montage complexe, holding etc.
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Merci !
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Merci du retour.
Stéphane
La SASU immobilière devient elle "immobilière" uniquement par le fait de prévoir l'achat de biens immobiliers dans ses statuts (c'est probablement + complexe que ça mais tu comprends l'esprit : aménagement des statuts) ... ou s'agit il d'une forme spécifique de SASU ?
Merci @dougs.fr_ pour les vidéos 👍
Bonjour, Comment obtenir un prêt immobilier avec une sasu ? Ça semble compliqué
Hello ! Si la société existe déjà, la présentation des bilans précédents ainsi que la présentation de prévisionnels établis par ton expert comptable sera nécessaire. SI elle est en création, en plus d'un prévisionnel, des garanties ou cautions personnelles seront sûrement demandés par la banque. A très vite chez Dougs
C'est clairement plus compliqué en SASU immo !
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Je confirme le point concernant la difficulté pour l'obtention des prêts.
Les banques considèrent souvent les prêts aux SAS(U) immobilières comme des prêts professionnels sur lesquels des taux plus élevés sont pratiqués. A contrario, un prêt à une SCI est souvent considéré comme une opération de particuliers (même à l'IS) avec les mêmes taux et chargés de clientèle qu'un achat en nom propre ce qui facilite grandement les échanges et améliore les conditions.
Pour moi le schéma est surtout interessant si on dispose de cash et qu'on ne veut pas faire intervenir de financement bancaire.
Une autre alternative intéressante est la SARL familiale immobilière à l'IR qui permet de profiter du régime LMNP à plusieurs sur de gros projets dans un cercle familial.
Oui, tu as bien résumé la situation même si aujourd'hui les prêts sont un peu identiques.
Bonjour Dougs, et merci pour la vidéo. Ca tombe pile dans mes préoccupations :
Aujourd'hui, j'ai des biens en LMNP sans crédits (et je paye de l'IFI).
Comme mon job va s'arrêter (mandataire d'une SAS dans un autre domaine), je souhaite transférer ces biens dans une société (une SASU îmmobilière semble donc ok à la vue de cette vidéo).
Mon objectif est double :
1) valider des trimestres jusqu'à ma retraite (il me reste 8 ans)
2) Eviter de payer l'IFI
Les questions que je me pose :
a) Sur le capital social. Peut-il être inférieur à 15.000€ alors que logiquement, je vais amener des biens dans la SASU d'une valeur bien supérieure.
b) La Sasu immobilière a t'elle toujours un intérêt a louer meublé, vu qu'on perd l'avantage de l'amortissement en LMNP vs la vente.
J'aurais sans doute beaucoup d'autre questions et je suis en recherche d'accompagnement sur le sujet.
Cdlt,
Bonjour,
Tu peux contacter nos experts au 04 28 29 62 62
A bientôt !
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Bonjour,
Quel avantage de choisir une SASU par rapport à une EURL pour faire de l'investissement immobilier ?
Hello Kévin ! Cette vidéo a surtout pour objectif de te démontrer qu'il y a bien une alternative à la SCI pour faire de l'immobilier. Les principales différences entre la SASU et l'EURL se situent au niveau du régime social et comme dans le cadre immobilier, tu ne te rémunères forcément, tu auras un plancher de cotisations sociales (1400€) en EURL, alors que tu n'auras aucune charge à payer en SASU.
A très vite chez Dougs 👍🏻
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Bonjour, pourriez vous faire une petite vidéo explicative sur la Société civile patrimonial? Différent de SCI merci
Serai aussi une alternative SCI / SASU immobilière / et SC patrimonial?
Bonjour, et merci pour la suggestion, on va étudier la question ! En attendant, n'hésite pas à venir nous voir en webinar ! Chaque semaine, on organise plusieurs sessions thématiques (juridique, compta, fisca, ...). L'avantage c'est que tu peux avoir une réponse directement à ta question (et puis c'est toujours sympa de voir qui se cache derrière Dougs) 😁
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Hello? Merci pour votre vidéo ! Est-ce ce type de structure à créer si je souhaite continuer à emprunter alors que je suis presque à 35% de taux d’endettement en nom propre?
Hello ! Oui, créer une SASU immobilière peut être une bonne option pour investir sans alourdir ton taux d’endettement personnel. En effet, en passant par une société comme une SASU (ou une SCI à l'IS), c’est la société elle-même qui emprunte, et non toi personnellement. Ainsi, la dette est inscrite dans le bilan de la société et ne vient pas affecter ton taux d’endettement en nom propre.
Cela dit, sache que la banque va quand même regarder ton profil et ta capacité à rembourser indirectement via la SASU. Les banques prennent souvent en compte la situation du dirigeant, donc elles pourraient te demander une garantie personnelle, surtout si tu es le seul actionnaire. Pour éviter cela, tu peux parfois négocier, surtout si la société a des revenus locatifs solides pour couvrir les mensualités de crédit.
N'hésite pas à approfondir ce sujet dans nos webinaires gratuits pour plus d'infos pratiques : www.dougs.fr/webinars/.
Bonjour,
Dans le cadre ou tu as une EURL (CA entre 8à et 100 disons), est-ce qu'il est plus intéressant de faire une Holding SASU + SCI IS, ou une SASU immobilière ?
(Le but étant d'acheter des biens et de les mettre en location)
Bonjour,
Cela pourrait, mais difficile de te répondre sans une étude personnalisée. Car cela dépend de ta situation personnelle, de tes projets, du contexte professionnel...
Nous sommes disponibles au 04 28 29 62 62 (sur devis).
A bientôt !
Merci pour la vidéo.
Je vous demande de bien m'expliquer le détail de l'apport d'un bien immobilier svp:
-es possible d'apporter un bien mis en vente? Et quand es que on peut vendre le bien après la création?
-es que c'est possible que cet apport soit des parts de scpi? Ou un garage? Place de parking...etc?
-es que c'est possible de bien détailler les 3 formes (ou plus que trouvé sur net en proprieté nu ou en usufruit ou en juissance ) de cette apport et le risque de perte du bien lors de la faillite de la sasu?
Merci bcp à l'avance
Salut! Je vais t'expliquer en détail les différentes options et les implications de l'apport d'un bien immobilier à une SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle).
1. Apporter un Bien Immobilier Mis en Vente
Est-ce possible ?
Oui, il est possible d'apporter un bien immobilier mis en vente à une SASU. L'apport peut être effectué lors de la création de la société ou après.
Quand peut-on vendre le bien après la création ?
Une fois le bien apporté à la SASU, il appartient à la société. Tu peux vendre le bien immobilier quand tu le souhaites, mais il faut suivre les procédures légales et comptables de la SASU. Il est important de noter que la vente d'un bien immobilier détenu par une société peut avoir des implications fiscales.
2. Apport en Nature : SCPI, Garage, Place de Parking
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Oui, tu peux apporter des parts de SCPI à une SASU. Les parts de SCPI sont considérées comme des biens meubles (mobilier) et peuvent constituer un apport en nature.
Garage, Place de Parking
Il est aussi possible d'apporter un garage ou une place de parking à une SASU. Ces biens immobiliers sont traités de la même manière qu'un appartement ou une maison.
3. Formes d'Apport Immobilier
Il y a plusieurs formes d'apport immobilier possibles :
a) Propriété Nue
La pleine propriété du bien est transférée à la SASU. Cela signifie que la société détient à la fois l'usus (droit d'usage) et le fructus (droit de percevoir les revenus).
Risques :
Avantage : La société bénéficie pleinement du bien.
Inconvénient : En cas de faillite, le bien appartient à la société et peut être vendu pour rembourser les créanciers.
b) Usufruit
Tu apportes l'usufruit du bien à la SASU, ce qui permet à la société de percevoir les revenus (loyers) du bien pendant une période définie, sans en être propriétaire.
Risques :
Avantage : Tu conserves la nue-propriété. À l'issue de la période d'usufruit, le bien te revient.
Inconvénient : En cas de faillite, les créanciers pourraient saisir les revenus générés par le bien, mais pas le bien en lui-même.
c) Jouissance
La SASU bénéficie de la jouissance du bien, c'est-à-dire qu'elle peut utiliser le bien mais n'en détient ni l'usufruit ni la propriété.
Risques :
Avantage : La société utilise le bien sans en être propriétaire.
Inconvénient : Moins de sécurité pour les créanciers en cas de faillite, donc moins de risques pour le propriétaire initial.
4. Risques en Cas de Faillite
Propriété Nue
Le bien est intégré dans le patrimoine de la SASU et peut être saisi pour rembourser les dettes.
Usufruit
Seuls les revenus générés par le bien peuvent être saisis, mais pas le bien lui-même.
Jouissance
La jouissance peut être terminée sans impacter la pleine propriété qui reste protégée.
Conclusion
L'apport d'un bien immobilier à une SASU offre de la flexibilité mais comporte des risques en cas de faillite. La forme de l'apport (propriété nue, usufruit, jouissance) doit être choisie en fonction de tes objectifs et de ta tolérance au risque.
Action à entreprendre :
Consulte un expert-comptable ou un avocat spécialisé en droit des sociétés pour choisir la meilleure forme d'apport.
Évalue les implications fiscales et juridiques de chaque option.
@@dougs.fr_ Je vous remercie infiniment pour cette réponse claire, précise et détaillée.
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- L'alternative à la SCI : créer une SASU immobilière
- Avantages de la SASU immobilière :
- Possibilité d'investir seul en tant qu'unique actionnaire
- Régime assimilé salarié pour valider les trimestres de retraite
- Augmentation du patrimoine immobilier
- Inconvénients de la SASU immobilière :
- Paiement de la CFE (Contribution Foncière des Entreprises)
- Imposition fiscale des plus-values immobilières
- Processus de création de la SASU :
- Rédaction des statuts avec des éléments tels que le nom de la société, le capital social et l'adresse du siège social
- Utilisation d'un modèle de statuts proposé par Dougs
- Dépôt des statuts, annonce légale et capital social auprès de l'INPI
- Gestion de la SASU immobilière :
- Obligation de tenir une comptabilité et d'approuver les comptes annuellement
- Dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce et à l'INPI
- Tenue des livres comptables et obligations fiscales, y compris la TVA et l'impôt sur les sociétés
- Gestion juridique assurée par Dougs, notamment l'approbation des comptes annuels.
Merci ! A très vite chez Dougs 😊
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Bonjour, est ce que le CFE dépend du montant du CA de la SASU ? Merci.
C'est un peu plus complexe que cela. La CFE est coupée en 2 : une partie fixe sur la valeur locative avec un minimum et l'autre qui repose sur la valeur ajoutée. On est exonéré la première année civile. Et puis pour la valeur ajoutée, il faut effectivement faire déjà un gros chiffre d'affaires.
Hello ! La CFE est calculée par rapport au chiffre d'affaires de la société ainsi que de la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière que l'elle a utilisés pour son activité professionnelle lors de l'avant-dernière année (année N-2). Et effectivement l'entreprise est exonérée de cotisation minimum si son chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 5 000 €.
A très vite chez Dougs 😊
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Bonjour, merci pour la vidro.
Est-ce qu'il ya un réel avantage a ce qu'une SCI fasse louer à une SASU (ou autre société non civile) et que cette dernière s'occupe seulement de la location (non saisonnière) (meublé ou pas s'il ya in avantage)?
Bonjour,
Difficile de répondre sans connaitre les contraintes et la finalité du projet.
Cela peut être envisageable, mais il faut réaliser des simulations chiffrées pour en vérifier la pertinence.
A bientôt !
Bonjour Dougs !
La CFE en LMNp augmente t-elle avec l’ajout d’un bien en meublé ?
Merci ! Et pour un conseil fiscal on s’adresse à qui chez Dougs ?
Merci d’avance
Bonjour,
Une CFE est due par local.
On a une équipe de fiscalistes en interne. Tu peux les contacter au 04 28 29 62 62.
Bonne journée !
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Excellente video,merci.
Savez vous combien coute pour créer une SCI et faire entrer dedans un bien immobilier qui est en location depuis des années ??
Bonjour,
Nos tarifs figurent ici, pour te faire une idée : www.dougs.fr/tarifs/
La difficulté est qu'il faut repasser par la case notaire pour que l'immeuble soit repris par la SCI. Donc à nouveau des droits de mutation.
A bientôt !
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Merci pour la vidéo. Peut-on créer une SASU tout en étant salarié dans une autre entreprise ?
Bonjour,
C'est possible, mais il faut vérifier que rien ne s'y oppose dans ton contrat de travail.
Quelques infos supplémentaires se trouvent dans cet article : www.dougs.fr/blog/peut-on-cumuler-un-emploi-salarie-et-une-activite-independante/
A bientôt !
Super video Merci. Mais je ne suis pas certain de saisir la différence entre une SCI à l'IS et une SASU immobilière? J'ai l'impression que le gros défaut de la SCI à l'IS est le calcul de la plus value, qui prend en compte le montant amorti du bien, ce qui limite donc la revente des biens, et donc la flexibilité, étant donné que l'on va être fortement taxé si on a amorti une grosse partie du bien. Savez-vous si on a le même problème en LMNP?
Bonjour,
Et merci de ton message !
Les amortissements et les calculs de plus-values sont identiques que tu sois en SCI à l'IS ou en SASU à l'IS.
Et effectivement, l'imposition peut être assez lourde en cas de cession.
La différence tient pour beaucoup à la responsabilité des associés : limitée aux apports en SASU, illimitée donc pouvant engager ton patrimoine personnel en SCI. A relativiser toutefois : les banques te demandent souvent d'être caution personnelle sur les emprunts...Donc tes deniers perso peuvent être engagés.
Autre avantage de la SASU : tu peux être seul. En SCI, il faut 2 associés.
Et la dernière chose, mais moins importante : aucune formalité n'est à réaliser pour la perte des capitaux propres en SCI, alors qu'en SAS, oui. Rien d'insurmontable, mais avantage SCI sur ce point.
En LMNP, le calcul de l'impôt sur la plus-value est plus avantageux : cumul des amortissements en cours de vie et régime des particuliers lors de la cession. Gros avantage.
A bientôt !
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Bonjour, super vidéo comme d’habitude !
En SASU immobilière, sur un appartement en location meublée, les contrats énergie ou assurance PNO doivent-ils doivent-ils être souscrits en tant que contrat pro ou particulier ?
Merci par avance !
Bonjour,
Merci de ton message !
Les entreprises auxquelles tu t'adresseras considérerons probablement que c'est à caractère professionnel car tu le fais via une société. Mais l'impact ne sera pas forcément très important. Notamment pour l'énergie : on est loin de l'activité industrielle très consommatrice. La dénomination ne veut pas dire grand chose dans ce cas.
A bientôt !
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Merci pour l'information, peut on dans le cadre de cette création, revendre des biens en nom propre à la sasu, si oui comment ça se passe (banque, fisc etc), en vous remerciant,
Hello
Oui tu peux absolument revendre tes biens à une SASU. Par contre, ce serait bien, que d'autres associés puissent être présents dans la société même s'ils n'ont pas grand chose. L'histoire économique sera sans doute plus sympa.
Autre point : tu passeras par toutes les étapes : notaire, fisc ...Pas obligatoirement la banque si tu ne souhaites pas de l'argent immédiatement et que tu ne souhaites pas faire d'emprunt.
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Bonjour,
J'ai vu sur un certain nombre de site que pour la création d'une SASU on était obligé de faire un apport en nature d'un bien immobilier, qu'en est-il?
Merci.
Bonjour,
Non, il n'y a pas cette obligation. Tu peux très bien faire l'acquisition de l'immeuble après constitution de ta SASU.
A bientôt.
@@dougs.fr_ Super, Merci.
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Merci, je regarde ça.
Bonjour Dougs,
Est-il possible de mettre sa résidence secondaire en apport dans la SASU et en faire le siège social ?
Bonjour,
L'apport est possible mais constitue une mutation. Cela signifie que tu devras à nouveau passer par le notaire. Ensuite, s'agissant d'une résidence secondaire qui appartiendrait à ta société, tu devrais prendre en compte un avantage en nature qui génère cotisations sociales et IRPP.
Bonne journée !
@@dougs.fr_ merci beaucoup !!
Avec plaisir !
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Bonjour doug, ça serai bien que sur vos prochaines vidéos vous faites sur le thème de la micro entreprise vous avez pas beaucoup vidéos la dessus tout le temp c'est que pour les SAS ou SASU ou EURL ..
Et je voulais savoir par rapport aux réglementation si le statut d'auto entrepreneur été toujours compatible en 2023 pour faire mandataire immobilier indépendant ?
Merci d'avance pour votre réponse 😅 et je regarde vos vidéos souvent continuer vos vidéos.
Bonjour Jonathan,
Merci de ton message. Je prends note de ta suggestion. En attendant, on a de nombreux articles sur la micro sur le blog: www.dougs.fr/blog/tag/micro-entreprise/
La micro est toujours compatible avec le statut de mandataire immobilier indépendant.
Bonne journée !
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Bonjour, est il possible de faire de la location nu en Sasu immobiliere ?
PS: Merci pour les informations très utiles de cette video 😀
Hello 👋
Oui c’est possible. Merci pour tes encouragements
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Bonjour, Je vois à plusieurs reprisent sur internet que pour créer une SASU immobliere il faut obligatoirement apporter un bien immobilier. Mais dans vos articles et vidéos vous n'en parlez pas. Faut il vraiment apporter un bien immobilier ou juste le capital social en numéraire suffit ?
Merci
Bonjour,
Disons que la sasu ne sera immobilière que si elle détient des biens immobiliers. Mais tu peux très bien la constituer avec ton apport en espèce au capital. Et faire l'acquisition du bien ensuite directement par la société. Il n'y a pas d'obligation "d'apporter" un immeuble.
Bon dimanche !
@@dougs.fr_ merci beaucoup cela me rassure énormément, je continue de m'informer et de faire du capital et d'ici 4 ans je compte me lancer et via vos services car vos vidéos sont top 👍🤗
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Bonjour aux niveaux achat et revente en SASU... Sommes nous assujetti à la TVA pour un bien dans le parc immobilier ancien ?
C'est important....
Par rapport aux sci non assujettis?
Cordialement
Hello
S'il s'agit d'un bien d'habitation loué à un particulier, il ne peut pas y avoir de TVA.
Ce n'est pas la forme juridique qui compte.
@@dougs.fr_ merci pour votre lumière
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Bonjour,
Lors de la création d'une SASU Immobilière, faut il apporter un bien immobilier, ou peut on l'acheter plus tard ?
J'ai l'idée de création d'une holding, pour ma SASU actuelle, et pour créer une SASU immo, avec remontée de dividende depuis la SASU de "travail", afin de pouvoir acheter un bien à restaurer, puis le revendre une fois restauré. Puis pouvoir faire de l'achat - restauration - revente ... éventuellement en faire une activité qui pourrait devenir une activité principale et même éventuellement la seule !!!
Merci par avance !
Bonjour,
Tu peux tout à fait créer une SAS immobilière sans avoir encore trouvé le bien. Ou si l'acquisition arrive un peu plus tard.
Compte tenu de ce que tu m'indiques, ce serait tout simplement une activité de marchand de biens immobiliers.
Bon we !
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Bonjour le point de départ dans l'immobilier c'est le financement.... Avez vous des solution pour faire financer en SASU de l'immobilier ?
Malheureusement non. Les banques demeurent frileuses.
Bonjour,
Tout d'abord merci pour ce contenu qualitatif !!
J'envisageais de créer une SCI IS pour que le bien visé soit en dehors de ma fiscalité perso, et aussi bénéficier du financement d'autres sociétés que je controle (holding + eurl) comme tu nous l'as magnifiquement expliqué sur cette chaîne.
Mais c'était avant d'apprendre que l'amortissement est obligatoire et impacte massivement le calcule de la plus-value à la revente du bien.
Le bien que je vise n'est pas un coup de coeur, juste une bonne affaire que je ne compte pas garder une éternité.
Est-ce qu'en SAS/SASU immobilière l'amortissement est également obligatoire ?
Est-ce qu'il existe un status adapté à l'achat/vente et qui n'impacte pas directement mon IR ?
Merci par avance !
Bonjour,
Que tu sois en SASU IS ou en SCI IS, la règle reste la même. L'amortissement doit être constaté.
En société IS, l'éventuelle plus-value dégagée n'impacte pas directement ton IRPP.
Bonne journée !
Merci pour ce retour rapide.
Une dernière question:
En sasu immo ou sci is, Est ce que on peut utiliser le déficit reporté les années précédentes pour (tenter) d'annuler la plus-value à la vente, ou est ce que cela fait l'objet d'une imposition séparée ?
En SCI IS, les déficits antérieurs se reportent sur les bénéfices qui suivent. Et la plus-value fait partie de ces bénéfices. Donc oui.
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Bonjour Patrick j’espère vous allez bien ???
J’ai deux question :
J’ai déjà une SASU dans la location de voiture mais le business ne marche comme prévu
- Est-ce possible d’acheter un bien immobilier avec ma SASU déja créé.
Et comment faire ???
- deuxième question j’ai une maison actuellement en construction et le prêt est fait en nom propre est-ce possibles de transférer le à SASU pour récupérer la TVA???
Actuellement je suis bloqué pour le taux d’endettement
Donc j’aimerais savoir si je pourrais faire cette gymnastique.
Merci de me répondre svp
Bonjour,
Ca va bien merci, j'espère que vous également.
C'est possible, il faut s'assurer que vos statuts prévoient cette possibilité (activité locative).
Un bien personnel créé des difficultés mis en société IS. De plus, la TVA n'est déductible que si l'immeuble génère de la TVA collectée. Donc des loyers soumis à TVA. EN location nue à usage d'habitation, ce n'est pas possible.
A bientôt !
@@dougs.fr_
Bonsoir Patrick
Merci infiniment pour votre réponse
Au moment de la création de la SASU je ne me rappelle plus si j’ai notifier cela
Dans le cas contraire comment faire pour le notifier
Cordialement
Bonjour, si la nouvelle activité n'apparait pas dans l'objet social, il convient de réaliser une modification statutaire. À bientôt.
Bonjour, merci pour tes explications. Je n’ai pas bien compris l’histoire des 15% sous conditions d’un faible montant de capital social.
En cherchant j’ai trouvé des conditions sur le bénéfice mais pas sur le capital. Sauf que celui ci doit être détenu à plus de 75% par des personnes physiques.
Merci pour ton retour
Si tu as un faible capital, tu as des chances à ce que le capital soit totalement libéré (ce qui n'est pas une obligation). L'avantage d'un capital libéré, c'est que tu bénéficies du taux réduit de l'impôt sur les sociétés à 15% au lieu de payer 25% qui est le taux normal.
A très vite
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Merci pour les infos !
Bonjour la sasu immobilière peut elle être à responsabilité illimitée afin d'obtenir des financements bancaires plus facilement et sur 25ans comme en sci ?
Hello
Une SASU limite nécessairement la responsabilité des associés. Seule,une caution peut aller dans le sens contraire
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Bonjour
Quelles differences entre SASU et LMP ?
Bonjour
La principale différence tient compte principalement de l'existence d'une entité avec la SASU. Ce qui n'est pas le cas du LMP.
Parallèlement, il n'y a pas de plancher ou de plafond de chiffre d'affaires, le statut social du dirigeant est également différent.
Voici quelques exemples.
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Bonjour
Est-il possible de créer une SASU immobilière tout en étant salariée d'une entreprise annexe dont nous ne sommes pas le gérant ?
Bonjour,
Oui totalement ! C'est compatible.
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Merci de votre proposition, mais j'ai sincèrement du mal à voir ce qui pourrait être un avantage par rapport à une exploitation en LMNP ? Merci de votre éclairage
Vaste sujet, et pour info il n'y a de "meilleure" forme entre la SASU et la LMNP. C'est juste complètement différent 😊 N'hésite pas à en parler avec nous de vive voix en rendez-vous. Grossièrement, en LMNP tes recettes sont limitées, en SASU tu agis sous la forme d'une société qui a son propre patrimoine. Vision radicalement différente. A très vite chez Dougs 😊
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Bonjour, je vous invite à vous tourner vers l'amendement récent des LMNP avec l'imposition des amortissements
Bonjour ! Peut-on investir à l’étranger avec la SASU immobilière ?
Bonjour,
Oui, mais en principe, les revenus de l'immeuble sont imposés dans le pays où il se situe.
Bonne journée.
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bonjour ,
quel différence avec une sci soumis à l'is, à part la mension unipersonel?
Vous faites de la compta sci?
Oui nous faisons de la comptabilité de SCI à l'IS
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Quel est l'avantage d'une SCI par rapport a la SASU Immobiliere.
De ce que j'ai vu de la video, la SASU immobiliere a que des point positif par rapport à la SCI
Bonjour,
Une SCI à l'IS a un fonctionnement proche d'une SASU à l'IS. L'avantage est surtout de pouvoir être le seul associé de la société, ce qui n'est possible en SCI.
Bonne journée !
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Est ce qu’un fonctionnaire peut monter une sasu immobilière ?
Bonjour,
Il serait possible pour un fonctionnaire d'être associé d'une société à prédominance immobilière dans le cadre de la gestion de son patrimoine. Je t'invite toutefois à faire le point avec les ressources humaines pour éviter tout malentendu.
A bientôt !
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