Коммерческая недвижимость это ловушка
HTML-код
- Опубликовано: 19 июн 2024
- Коммерческая недвижимость это ловушка
00:00 Коммерческая недвижимость и ее доходность. В ролике обсуждается доходность коммерческой недвижимости и ее сравнение с жилой недвижимостью. Коммерческая недвижимость может приносить до 10% дохода, но с учетом высоких налогов и издержек, реальная доходность может быть значительно ниже.
01:51 Налоги и издержки. У коммерческой недвижимости высокие издержки и главный это налог на собственность
, а именно 2% от кадастровой стоимости, которая может быть завышена.
Ну и нельзя забывать про расходы на обслуживание, а так же коммунальные платежи и налоги на землю.
04:39 Торговые площади и офисы. Форматы коммерческой недвижимости, включая торговые площади и офисы. В торговых центрах может быть сложно найти якорного арендатора, и что ставки аренды могут быть низкими из-за кризиса. В офисах также есть свои сложности, такие как высокие цены на современные бизнес-центры и возможные проблемы с арендаторами.
09:22 Арендаторы и бизнес-центры. Арендаторы могут съезжать по разным причинам, включая рост компании, стагнацию и необходимость переезда.
В бизнес-центрах класса B и C, арендаторы часто меняют помещения, что приводит к потере дохода.
10:17 Риски и потери. Бизнес-центры могут попасть под снос, что приводит к судебным разбирательствам и финансовым потерям. Склады и логистика также могут быть востребованы, но требуют больших инвестиций и могут быть подвержены риску потери арендатора.
13:02 Инвестиции в недвижимость, мой опыт и рекомендации
Полезные ссылки:
Мой блог про инвестиции в недвижимость: sponsr.ru/nemihail/
Мой блог о строительстве фахверка: sponsr.ru/fachwerk/
Мой запрещенный инстаграм: / nemihail
Приму в дар торговый центр от 3000м2 или от 300м2 у метро. Избавлю от расходов.
...300 метров у метро это не ТЦ, это обычный стрит-ритейл, за этим ведется настоящая охота, а от 3000 тыс это уже микро ТЦ. Многие сегодня готовы избавится от , даже с убытками, переписав на вас все долги. Далеко не факт, что вы сможете нести издержки даже связанные с налогами, а значит просто попадете под статью, став наминалом, окажитесь не в самых комфортных местах. Уверен, вам даже заплатят, если не обманут...
@@neuehal риск есть. Но может и вытащить..издержки часто плохо минимизируют. А доходы упускают. Речь идет о миллионах. В 2007 году заимался договорами на одном. Итог, расходы сгизились на 6%, а доход вырос на 10%. И это мне еще не дали делать все что я хотел.
Все верно, но вся суть инвестиции в коммерческую недвижимость - это одно предложение в конце (о помещениях небольших площадей до 100 кв.м. под стрит-ритейл, приобретаемых на этапе котлована в новых жилых комплексах), плюс регистрация в качестве ИП на УСН "доходы" (если доход меньше 200 млн руб в год), тогда налога на недвижимость не будет вообще, даже если какое-то время нет арендаторов, ну и арендаторы желательно федеральные сети, они и помещение отремонтируют под свой стиль сами, и с оплатой у них проблем нет. Готовое помещение на вторичке вообще в последнее время лучше не покупать, особенно по привлекательной цене, которая ниже рынка, дабы не нервничать три года о возможном банкротстве продавца, при котором могут полететь все совершенные им сделки по отчуждению недвижимости. Какого-то простоя помещения в новых домах бояться особо не стоит, его все равно по итогу снимут (если, конечно, дом не один по середине леса (хотя. может и наоборот тогда быстрее снимут, но риск простоя все равно выше), и конфигурация помещения не совсем плохая, лучше когда просто квадратное, и колонн по минимуму, естественно с высокими потолками, выходом на улицу, а не во двор, место для вывески снаружи, и вход вровень с тротуаром), а плата за содержание в таких случаях такая же, как и у квартир (кроме коммунальных платежей, но, нет арендатора нет расхода коммунальных ресурсов), то есть, за помещение 70 м.кв. в УК заплатите ровно столько же, сколько и за квартиру 70 кв.м.
При продаже помещения в дальнейшем 6% придётся заплатить со всей суммы, верно?
@@dilider1340 Это общее правило для ИП на УСН "доходы" и в случае, если имущество использовалось для коммерческой деятельности. Но есть регионы, где ставка другая, например 1%. Если ИП зарегистрировано в таком регионе, то, где бы не находилось нежилое помещение (а ИП платит налоги именно по месту своей регистрации), то при продаже нужно будет уплатить 1% (при условии, что помещение использовалось в коммерческой деятельности). Если ИП на УСН "доходы-расходы", то, при определенных условиях, приобретая новое помещение в том же налоговом периоде, что и продажа старого, можно вполне официально вообще налг не платить, но опять же если все это происходит в рамках коммерческой деятельности. Но это в общем, в таких вещах нужно все детально обдумывать перед совершением сделки.
@@dilider1340здравствуйте, да
Все правильно полностью согласен
Спасибо, Михаил!
Автор канала ! Вы не сказали ещё об одном важном моменте и будущих расходах. При продаже не жилого помещения вы обязаны заплатить НДФЛ , или УСН если вы на нём, со всей суммы продажи. И не важно сколько времени вы владели объектом, хоть 10 лет, и не имеет значение за сколько вы покупали ваш объект, вычет суммы покупки не действует и вы платите налог со всей суммы продажи объекта ! И эта сумма обязана быть не ниже кадастровой стоимости. Вот так зарабатывает наше государство. А на что тратит вы и сами знаете. Безумие платить такому гос-ву.
...как я помню там тоже есть моменты, зависит от объекта и как вы его использовали, сами пользовались или сдавали в аренду. А вообще хорошая тема, пообщаться об этом с профильным юристом. Подумаю над этим)
Вся недвижка для физиков с бюджетом покупки менее 100 млн руб сильно переоценена
Спасибо ,познавательно
Не знаю как в других городах, но в городе Москве высокая кадастровая стоимость у коммерческой недвижимости, только если данный адрес внесён в специальный список адресов. Да и то высокая она очень относительно. Если у вас хороший объект и дает хорошую аренду, вы этот платёж ежегодный налога на недвижимость не почувствуете. Если же ваше помещение находится в первом этаже жилого дома и по этому адресу мало коммерческих помещений, т.е. там не мини-ТЦ в стилобате или что-то в этом роде, то скорее всего его в этом списке не будет, и если вы сдаёте это помещение как ИП, то по такому помещению вы вообще освобождены от уплаты налога на недвижимость, используемую в предпринимательской деятельности. С самого начала автор показал, что вопросом владеет очень слабо. Дальше не стал смотреть
Топикстартер рассказывает про среднюю температуру по больнице. Для новичков может и сойдет. Для тех кто в теме - ни о чем... Все решает локация, локация и еще раз локация, +наличие свободного кэша и терпение ждать, искать и быстро принимать решение после конкретного рассчета.
@@MrTryfirst ...так и есть, однако у многих куча пустых мифов
Спасибо очень порадовали!
Как ип он не будет платить налог на недвижимость, если у него есть патент если я не ошибаюсь. Но патент брать не всем выгодно
@@user-hp3hr9cy2h ...патент на какую деятельность,?Патенты бывают разные и от торговых сборов освобождают в некоторых случаях, а вот от имущественных налогов физических лиц - не слышал про такое. Если у вас есть положительный опыт, то поделитесь, буду благодарен)
Спасибо, крайне интересно.
Михаил, спасибо за выпуск. Расскажите подробнее про изъятие помещения. Является ли это следствием того, что земля под БЦ была в аренде у города?
Познавательно,коротко и по делу.
Спасибо за познавательное видео. Читал Вас еще в 2015+- на лайвжурнал
Я тоже удивился
Даже помню ремонт этой квартиры
Спасибо, отговорили 👍
Интересно послушать о том как государство изымает недвижимость
Спасибо 🎉
Спасибо.
Спасибо
Самое информативное видео в ютубе ❤🎉🙋🏻♂️💐👍
Спасибо за информацию. А что думаете по поводу инвестиций в землю? Пробовали ее покупать? Своя дача не в счет. Она дохода не приносит.
...раньше инвестировал, об этом есть ролик на канале, сейчас тоже есть интересные варианты, об этом пишу в отдельном блоге
Добрый день, интересно будет услышать про непрошедшую регистрацию сделку
Лайк
Очень интересно как у вас изьяли помещение. Расскажите, пожалуйста, подробнее
...расскажу
Кроме 5% чистой доходности в жилой недвижимости есть еще рост стоимости на величину инфляции. Итого доходность будет равна или выше доходности по депозиту.
Плюс, с ростом стоимости растет и стоимость аренды. В итоге, на вложенные средства доходность значительно. У меня сейчас доходность 12% на вложенные средства + рост стоимости 67% - все это за 1,5 года. Да, тут совпало несколько факторов. Но это факт.
...считать это можно только после реализации объекта, пока это фантомные доходности. Если продали и зафиксировали - то да. И важно, а сможете купить на эти деньги что-то более доходное? Тут сперва нужно изучить рынок.
У меня есть коммерция. Арендаторы фикс прайс, аптека, стоматология. Мне кажется, что скоро коммерция будет не востребована. Магазины не смогут конкурировать с маркетплейсами, а еду мы чаще всего заказываем доставкой. Те же офисы, пережиток прошлого. Я давно работаю удаленно
Очень интересно, благодарю. Было бы здорово более детально рассмотреть тему. Особенно ценными представляются примеры из Вашего личного опыта.
Интересно также было бы узнать Ваше мнение по поводу ЗПИФ недвижимости, вроде Парус.
...да, возможно разберу что-то детальнее)
@@Zoloduv ...про ЗПИФы ничего сказать не могу, нет такого опыта
@@neuehal оттуда без потерь не выйти. Доходность так себе.
что касается ГАБов, то нужно выяснить арендные ставки на аналогичных объектах рядом и соответственно уже по этим рыночным ставкам прикинуть реальную стоимость ГАБа... в этом случае уход одного арендатора не сломает вашу финансовую модель... это вроде бы очевидный момент и если покупатель ГАБа не в состоянии осознать такой простой момент, то и нечего ему покупать бизнес - пусть на депозит кладет)))
Спасибо дорогой!. Очень важная информация, максимально информативно. Успехов и прибыли вам.
Какой у вас прогноз на цену доллара и цену по жилой недвижке на 25 и последующие года.. просто в "пик" студия была в начале продаж 6 млн июле 22 года, сейчас 10 такая же квартира в соседнем доме в этом жк проекте. И это с эскроу счётом благодаря льготной ипотеке.
Причем по переуступке мало таких квартир и низкая дельта в цене переуступки от стоимости застройщика, всего 10% а должна быть 30% с учётом разницы ставки обычной и льготной ипотеке. Это говорит о том что спрос высокий? И рынок съедает и не насыщается.
2) У меня знакомый строит для себя загородный дом в сельскую льготку под 3% годовых.
...прогнозы не делаю, за обратную связь спасибо)
Переуступки нет, потому что нет спроса. За 10 млн уже не выйти. Т.к. это уже вторичка и на нее нет льготной эпотеки. А за 6 мало желающих выходить (10 кредита) и это еще продать нужно. Ловушка короче
Про изъятие поподробнее! Интересно!
Никогда не рассматривал жилой бетон как инвестицию, только как сохранение, я умею считать на калькуляторе и вижу как "подорожали" мои объекты в деньгах (не путать с фантиками) на горизонте 12-15 лет - никак, ноль, зеро, бульон от варки яиц) Поэтому грядущее протрезвление ипотечных рантье с ПВ в кредит и голым бетоном жду с интересом и любопытством)) Вот в такой ситуации на некий период это действительно может стать интересной инвестицией😉
Крымской недвижимостью, хотелось бы услышать ваше мнение по этому вопросу
...в Крыму у меня нет коммерческих объектов, есть только квартира, которую я не сдаю в аренду. Что же касается доходности, то в Крыму короткий сезон и нужно ориентироваться на местное население, там стабильнее
Я тоже про Крым думаю, где там лучше лапти поставить?
@@marinasss9653 Я сам из Крыма немножко понимаю но интересно было мнение со стороны
кстати живу недалеко от Евпатории
@@neuehal этим критериям соответствуют два города там Симферополь ( недооценен) и Севастополь.
У меня маленькое комм помещение в Подмосковье, 34 кв м, кадастровая стоимость в 4 раза ниже рыночной, ставка налога 0.5%...
...от категории объекта зависит и от места, мои примеры из Москвы
благодарю за ролик,познавательный
Если я хочу открыть кафе, то лучше арендавать или иметь свое помещение всё же?
...чаще всего люди арендуют
@@neuehal благарю за ответ
А у Вас телеграм есть?
...есть, но он не про недвижимость, но там бывают предпоказы роликов до выхода: t.me/nemihail
Как Гугл ещё не уехал. Содержит эти сервера, без дохода
Спасибо за ролик. Некоторые моменты не учитывала. Но с ГАБ не соглашусь.
Готовый арендный бизнес может быть не только в городе и не только в сторитейлах.
Очень хорошо продаются загородные доходные дома, которые сдаются в аренду. Инвестор становится владельцем не только дома упакованного под тапочки, но ещё и владельцем земли. Срок окупаемости 4,5 года и пассивный доход от 80 000р . На начальном этапе😉
...слышал, но там при заходе вы сразу платите 2 цены тому кто всё это придумал. А вот что будет с доходом через 5-10 лет не совсем понятно, за чей счет будет реновация. А если не будет, то и доходы упадут.
Как отбили тц? Прошу выписать ролик и номер дела.
...отбили БЦ дело: 02-1798/2019
Всю жизнь работаю как проклятая и все деньги инвестирую в акции, недвижимость, бизнес. Спустя 25 лет ада результат почти нулевой. Сейчас лечу вниз - обрушиваюсь в нищету. Помогите спасти последнее!
Почему это? А куда все ваши инвестиции подевались?
@@svetlana8049 система забирает прибыль всю
Подумайте о переезде на свою землю.
Чем раньше поймёте что всё рухнет, тем легче будет в новых реалиях - ибо у Вас хоть что-то останется, в отличии от тех, кто до последнего будет стараться удачно вложиться в "правильные" акции и "спасти" свой бизнес в городах.
П.С.
Притча Соломона 23:4-18
" Не изводи себя погоней за богатством, имей мудрость остановиться. Деньги могут исчезнуть в мгновение ока, и, словно вырастив крылья, они как птицы улетят прочь... "
@@CJIbIl_l_lal_l_luu.DaYcJIbIwiT Я вернулась на свою землю. Да и на заработки (в США) ездила только на 2 года, а так всë время дома зарабатывала (я москвичка)
Лучшая инвестиция - инвестиция в себя в свой бизнес или в свои компетенции(обучение). В том числе если вы инвестор - изучите торговлю в том числе трейдинг и скальпинг.
Компетенции - самая лучшая инвестиция.
Не понимаю людей которые лезут на рынок и покупают акции при этом ничего не понимая о рынке о графиках о закономерностях движения цены. А все это компетенции!
Поэтому прежде чем инвестировать - нужно вложить в изучение в обучение, а уж после эти компетенции принесут вам прибыль.
Как говорит мой товарищ:»Когда мои бизнесом начинают интересоваться конкуренты,я им рассказываю как это не выгодно»
...вы найдете огромное количество роликов, как это выгодно, рекомендую их к просмотру)
@@neuehal уже посмотрел. Вы снимите лучше ролик куда нужно инвестировать,а не куда Не нужно.
Добрый день, уточните пожалуйста какая будет налоговая ежегодная ставка если обьект недвижимости зарегистрован на физ лицо, а договор аренды от ИП??
...ставка будет по формуле, а зависимость от нескольких факторов: регион, категория объекта, наличие льгот (посмотреть можно в личном кабинете налоговой). Налог будете платить как физическое лицо, до 1 декабря
Как изъято? Вы купили помещение, пришел Собянин, сказал рейдерский захват- отдавайте? И всё без компенсаций или аналога помещения?
Если стрит ретейл купить за 15 млн. и допустим, аренда 150к в месяц, то помимо 6% налога за ИП, нужно 25к в месяц (300к в год), за кадастр платить? Итого получает 120 тысяч в месяц такая математика примерно получается?
...да, могут изъять и ещё потребовать с вас оплатить снос. Компенсацию дадут, если снос будет по необходимости города, но тут нужно следить за кадастровой ценой, если она будет снижаться - признак, что могут забрать. Да налоги с дохода это одно, а налог с имущества это другое. Это разные налоги и их нужно платить.
@@neuehal да спасибо, последнее видео посмотрел ваше
не пойму откуда 120тыс в месяц получилось. 6% налога с дохода это же 108тыс в год, а не в месяц
@@tikkiri 120 тысяч доход в месяц, если конкретно, то +116000 рублей в месяц доходность. Причем здесь в год?
@@The_Anton а, так вы про доход. Я думала про налог
Ставку 2% от кадастровой стоимости платят если коммерческая недвижимость стоит свыше 300 млн руб. Если 70 млн (как вы озвучили в виде примера) , то ставка составляет 0.5%. Не вводите людей в заблуждение.
...нет такой градации от стоимости, есть категории объектов. Офис в БЦ площадь 35 кв стоит 5 млн, в этом же БЦ помещение 180 кв стоит 22 млн, везде ставка 2%. Ставка 0,5 на жилые апартаменты
Да интересен пример с помещением под снос
Мой 100 й комментарий
Волков бояться - в лес не ходить !
...факт
Да, дураки учатся на своих ошибках))
я купил как пенсию доходность пофиг. получаю порядка 10% на ИП и хорошо, можно не работать, но работаю)))
10% очень мало, у нас депозиты 18%, а облигаций есть 23 25 процентов
@@saulettolepbergen6329 согласен , вы не учли, что недвижна растет у примеру вайлдбериз 10% в год поднимает оплату, а инфляция от ваших 18% оставит 3-5.
10% вам уже мало в недвиге?!) ну вы просто зажрались
@@user-em5ph1ei3p А вы в математику не умеете
В Москве наверное про шнуровую книгу и не помнят
Ну разве можно сравнивать доходы с недвижимости и депозит?
Оба варианта хороши.
Депозит на год, а недвижимость на годы и спокойный сон.😁
Ну очень спорное сравнение дивидендной доходности вклада в 15% и арендной доходности в 5%… а рост капитала? Вклад в 10.000.000 через год остался той же суммой, а правильно выбранный объект на сколько подорожает? 10%?15%? И мы имеем доход от аренды и потенциальный доход от роста цены… его монетизировать можно при продаже объекта… так что указанное вами сравнение не более, чем сравнить зеленое и теплое…
...в парадигме роста цен - да. Однако в коммерческой недвижимости наблюдается стагнация. ТЦ с 2019 года продаются с большой потерей. Не забывайте про налоги, в том числе и с дохода. А у вклада есть сложный процент. Ну и странно отрицать сравнение
@@neuehal если капитал не сильно большой-то несколько объектов недвижимости, ИП на УСН, налог на имущество для объектов, используемых в предпринимательской деятельности-0… есть конечно много нюансов, мест «на подумать»… насчет сравнения-оно будет правильным только в случае сравнения полностью суммы вклада с процентами и продажи недвижимости с учетом получения арендного дохода. Это просто разные инструменты на различные сроки, и в портфеле разумного инвестора они должны быть, наряду с другими…
Привет Михаил!
...приветствую!
О, знакомое лицо. Я тебя давным-давно в жж почитывал. Хотя кому это интересно?...
Мнение диванного эксперта ....
В любом бизнесе важно грамотное управление
Так и в коммерческой недвижимости
Кадастровую стоимость можно снижать
Коммуналка почти вся перевыстааляется Арендатору
На ротации Арендаторов можно зарабатывать
А истории про снос и тому подобные спец расходы это безумно редкие истории
Раскрутить стрит ритейл можно за 3-4 месяца при правильном арендном плане
Ну и в конце а зачем Вам коммерция если она плохая ?
...за управление нужно платить. Кадастровую можно снижать, но это стоит не дешево и результат действует 2 года (в Москве). Сам снижал, через суд, снизил, но суд обошелся в ту самую разницу, на которую снижал. Коммуналка по счетчикам - да, а вот обслуживание помещения, когда нет арендатора - полностью на собственнике. Арендатор когда съедет не будет продолжать вам платить за обслуживание помещения. Как вы заработаете на ротации, когда у вас арендатор съедет, а следующего будете искать 5 лет (у меня соседи по помещению так искали). Посмотрите списки на снос и увидите там сотни строений (в Москве так)
НЕ во всех случаях обязан платиться налог на имущество
Здравствуйте, спасибо за ролик, немного отрезвляет. Сам раздумывал продавать квартиру и перекладывать деньги в комерцию. Но чем глубже погружаюсь в эту тему, тем меньше желания заниматься этим. По поводу 5% годовых в жилой недвижимости вы не совсем правы. Вы не учитываете рост стоимости жилья, который, как правило, покрывает инфляцию, а иногда и обгоняет её. В отличие от тогоже вклада, вы не можете потратить все 15%, а большую часть из них должны реинвестировать, иначе ваш капитал будет терять покупательную способность. То есть те самые 4-6% от квартиры, это уже чистая прибыль, очищенная от инфляции и её можно тратить не опасаясь потери покупательской способности тела капитала. К тому же есть способы дополнительно повысить доходность, будь то посуточная сдача либо деление объекта на несколько. Посуточная можно сдавать через управляющую компанию и не уделять на это много времени. У арендной недвижимости только 2 минуса, а именно амортизация ремонта, хотя-бы раз в 10-15 лет придётся тратить одну годовую прибыль на обновление ремонта. И второй минус это низкая ликвидность. В случае необходимости её тяжело быстро продать по рыночной стоимости, хотя это и является в своём роде предохранителем от необдуманных спонтанных решений. Как итог, в России арендная недвижимость является одним из лучших активов, особенно в качестве пенсионного фонда и для непрофессианальных инвесторов. Коммерческую недвижимость у себя в портфеле луче держать в качестве ЗПИФов, там можно неплохо деверсифицировать риски и заходить с меньшими суммами. Буду рад услышать ваше мнение по поводу вышесказанного и возможно получить какой то совет.
...сегодня уже нет того роста цен который опережает инфляцию, а последние месяцы вообще нет роста, т.е. даже инфляцию не покрывает, хотя возможно в перспективе покроет
@@neuehal многое зависит от места и города. Рынок остыл из за высоких ставок, но в будущем все отиграет. С другой стороны растёт спрос на аренду жилья, так как меньше людей могут позволить купить себе жилье. А ещё на горизонте маячит отмена льготной ипотеки, что тоже положительно скажется на вторичке. В любом случае квартира это защитный актив, а не инструмент для спекуляции. Сейчас платежи с квартир покрывают все мои базовые потребности и я могу заниматься чем захочу и не волноваться о потери капитала. Даже в случае краха экономики у меня останутся квартиры в мегаполисе, которые всегда будут пользоваться спросом.
чем кончилось про 819? как было после извещения на Госуслугах?
...думаю сделать отдельный ролик
Если ты, тот, который публиковал на ЖЖ статьи как пожрал и какой чек, то рост колоссаллный
...рост чего?
@@neuehal контента. Ведь можно было в этом духе и тогда.
@@user-mi6lu1ue9h ...и тогда контент был разным и про инвестиции/ремон/стройку, однако посты про рестораны лучше собирали аудиторию
Что думаете вообще о перспективах в коммерции в россии? Будут ли большевики экспроприировать на нужды отечества? Или конскими налогами давить?
...гадать не хочу, надеюсь, что всё будет хорошо
Сдаю 10 лет стрит ритейл. Понял, что проще был в долларах положить под подушку и изымать каждый месяц эквивалент арендной платы. Сейчас решил продать и перейти в фонду. Хотя и здесь может быть засада.
Что такое фонда? Фоновые рынки?
Здравствуйте, подскажите как у вас насчитывался налог на имущество стри ритейла?
Просто купить и сдавать-это утопия. Какой дурак не просчитает прибыль и продаст объект ниже некоей рентабельности?
Другое дело, найти какую-то нишу или что-то сделать с нуля. Классика-купить землю, самому построить магазин и сдать Пятёрочкам/Магнитам. Здесь тоже аренда чуть падает (просто их всё больше становится), но тем не менее-это вменяемый доход.
При сдаче налог от кадастровой стоимости не платят. Но этом уже можно закончить 😏
...это в каком регионе так?
@@neuehal в спб точно работает. Но подозреваю что и по РФ. Если сдаешь официольно комерч недвижимость и соотв платишь налог с аренды. Получаешь возврат налога по кадастру. Что я недавно и сделал.
@@Arnage98 ...а что за объект недвижимости?
@@neuehal один обьект ресторан, другой под офис-магазин сдается.
@@Arnage98 ...а есть что-то в БЦ?
А где такая кадастровая стоимость? Это на какой метраж? Прикиньте на аренду. Коммуналка это арендатор, ремонт это арендатор. Ролик на хайп? Агроторгу сдайте с таким бюджетом покупки ( 370-400 метров).
...кадастровая стоимость есть у любого помещения, с неё считают ежегодный налог на имущество по ставке 2% (в Москве так), метраж значения не имеет, кадастровая стоимости в теории должна быть рыночной, раньше была сильно занижена, а сейчас её завышают, чтобы больше собирать налогов. Коммуналку и прочие расходы само собой вы перекладываете на арендатора, иначе и быть не может, но одно дело когда у вас за квартиру это 10 тыс рублей в месяц за обслуживание УК, а другое, когда за офис 30 тыс и когда у вас помещение простаивает, платить вам. В любом случае арендатор всегда считает расходную часть: аренда + обслуживание от УК
@@neuehal если Вы правильно выбрали локацию, помещение сдается арендатору, который Вам глубоко заранее предоставил оферту, с которой Вы согласились.
Правильность выбора локации при сдаче пятерочке ( агроторг) за Вас проверяют они программно, берется тепловая карта проходимости локации, данные от банков и сотовых компаний , не персональные, по сегментации, кот. Учитывает сколько пиплы вокруг тратят из своего бюджета на продукты, причем в цифрах, зная доход и транзакции. Агроторг даже учитывает в данных, которые они скупают у банкиров и сотовиков ( понятно почему) размер кредитной нагрузки в личном бюджете, усреднённый в данной локации.
Попробуйте сдать "Красному и Белому" ( и им подобным) и все поймете про "доходность".
.
Аренда на 10-15 лет с годовой индексацией аренды в 2-3% годовых. ( размер реальной ежегодной инфляции можете рассчитать самостоятельно). Договор- нерасторгаемый со стороны Арендодателя. ( или с большими штрафными сакциями, юристы у сетевых Арендаторов работают прекрасно...). В итоге через 8-9 лет такой " аренды"- у Вас смешной арендный поток при громадной ответственности как у собственника коммерческой недвижимости при ежегодном росте издержек по обслуживанию данного " актива".
.
На лаге 10-20 лет вложения в коммерческую недвижимость малого метража- приводит к однозначной потери ( обесцениванию) финансовых вложений Инвестора.
Всё, что меньше 70 метров, это утопия
...смотря для чего
@@neuehal у ежевикчки по вновь договорам мин площадь 70 м, конечно можно последовательно обмануть и сдать это же помещение озону, где требования по квадратуре меньше, все остальные арендаторы, аптеки и т.д. сложно в переговорах, развития сеток уже нет. Кофейни, прачечные, хлебопекарни и т.д., это постоянная ротация, а значит простой.
Дядька недопонимает по налогам сильно.
Херню несет натурально...
...если есть что поправить, то не стесняйтесь)
Чушь
...было бы здорово услышать ваше развернутое мнение
Габ очень старая история. на лоха, там как правило бесплатно сидят арендаторы.
"Инвестирую в себя - дачу сейчас строю" - извините, но это все, что нужно было услышать, чтобы понять уровень экспертности. Весь ролик как будто с бабками пооуграмотными на лавочке сидела. Я брокер по коммерции..)
...замечательно, буду рад услышать ваши сильные аргументы, наверняка у вас огромное количество собственной коммерческой недвижимости и многолетний опыт её эксплуатации. И согласен с вами, есть золотое правило инвестора - никогда не тратить деньги, я это правило не соблюдаю и в том числе инвестирую в себя. Вероятно вы в этом плане добились большего и на себя деньги не тратите, что конечно похвально)
@@neuehal умерла от сарказма)) если серьезно, то: 1) собственник не профессионал, тк заинтересованное лицо, со стороны часто виднее. 2) я финансист: в себя это просторечно, строго говоря, инвестиция это про вложения в бизнес, в себя это просто расходы, также как и "вложения" в квартиры и даже в коммерцию, если цель рента. Инв - это или средства производства или оборотка, которые позволяют получать прибыль, значимо превышающую банковский процент минус инфляция.
@@klavasanta6766 ...1) профессионализм всегда пропадает после оформления собственности? 2) Инвестиции в себя - это способ потратить свои деньги, время и силы так, чтобы впоследствии извлечь из этого выгоду. Выгода может заключаться в улучшении качества жизни или повышении доходов. Или и в том, и в другом одновременно. Инвестировать можно в разные сферы жизни: образование, здоровье и в социальные связи
@@neuehal о, демагогия) Профессиональные психологи проходят супервизию. У них пропадает профессионализм?) Инвестиция - это работающий капитал, причем работающий не косвенно, а непосредственно. Про активы и пассивы слыхали? Вот капитал это актив, и это отнюдь не деньги на счету или стоимость принадлежащей вам недвижимости. Любые вложения в себя прекрасны. Но называть это инвестициями можно только для красного словца. Машины, квартиры, драгоценности, обучение это просто расходы.
@@klavasanta6766 ...ставлю вам лайк за настойчивость и упорство, однако вы как профессионал судите очень узко, забывая про остальной мир. Инвестиции это вложения, чтобы получить выгоду (ВСЁ), через призму финансов вы совершенно верно описали, а через призму спорта это совсем другое. Кто-то инвестирует свое время и здоровье, чтобы получить золотую медаль ОИ, потом ещё признание, должность тренера, а возможно еще и кресло депутата или министра. Кто-то инвестирует в свое тело, чтобы иметь красивую фигуру и привлекать противоположный пол. Кто-то инвестирует себя, своё время, деньги, нервы в детей и т.д.
Человек не в теме.
...буду рад, если вы раскроете тему
Автор совершенно не компетентный
Плохо что человек не подготовился
Но несет чушь с умным видом
...приходите с конкретными фактами, буду им рад
У меня коммерческое помещения
200 метров я плачу патент
И это освобождает меня от налога на имущество
@@ruslanfomichev3146 ...слышал про патент, но и его нужно платить, как и налог. А какое у вас помещение: офис, склад, торговое...?
@@neuehal не важны патент или 6 % упращенка У нас нет двойного налога обложения
Торговое я знаю о чем говорю Нолог на имущество не плачу
Вы точно не рубите в коммерции, не вводите людей в заблуждение.
...так поясните, если рубите, может я действительно что-то не понимаю, а у вас наверняка опыт большой)
@@neuehal Налог на имущество например платят не все далеко, после этого даже дальше слушать не стал, не вижу смысла слушать некомпетентное мнение.
@@ZEVZS ...не совсем вас понял: "Налог на имущество например платят не все далеко," это ваше или моё утверждение, вы с ним согласны или нет?
Главный плюс коммерции- можешь работать в ней сам! Налог на имущество прекрасно снимается при ИП на упрощенке, короче коммерция для активных, это не пассивный доход, это бизнес
Через 5лет всё ИП и СамоЗанятые перейдут в ООО
@@user-rs7gn8wm6d Сначала им налоги повысят и ужесточат учёт, и будет это уже довольно скоро) Самозанятость это вообще разводка века, ловко чиновники придумали, тут ничего не скажешь, хитро, просто и народ повёлся массово. Теперь будет платить🤷
@@user-rs7gn8wm6dздравствуйте, это по какому кодексу? Какая статья?
полковник?