Почему нельзя заработать на жилой недвижимости
HTML-код
- Опубликовано: 16 июн 2024
- Почему нельзя заработать на жилой недвижимости
00:00 Заработок на жилой недвижимости. Рассказывает о том, как зарабатывал на жилой недвижимости, и почему эта схема больше не работает.
Частый аргумент инвестора, что вот мол купил студию у компании ПИК, КРОСТ, МИЦ, Самолет за 7 млн, а сейчас аналогичная у этого же застройщика стоит все 10. Мол заработал за три года 3 млн рублей и это круто. Да ,круто, только не совсем так и нет роста и прогресса.
02:44 Налоги и риски
При продаже квартиры, вы должны заплатить налог на доход - 13% с разницы между ценой покупки и продажи. Это может привести к потере значительной суммы денег, а с тем, что останется на руках вы уже не сможете купить на этапе строительства, даже то, что только что продали.
04:38 Как это было раньше 15-20 лет назад. На собственном примере инвестирования в жилую недвижимость
Ранее вы покупали не котловане дешевле, а после получения ключей могли продать и снова зайти в стройку постоянно увеличивая площадь или количество объектов и был тот самый прогресс.
Вывод: вы не только постоянно наращивали капитал, но и росло количество или качество ваших активов. Но это было за счет рисков недостроя. Сейчас, после введения эскроу-счетов таких рисков больше нет, как и нет существенного дохода. Да, вы способны сохранить капитал, но не более.
07:25 Последний раз инвестирования в жилую недвижимость
В 2019 году, случайно узнал, что в Москву приходит известное во всем мире европейское архитектурное бюро MVRDV Architects с проектом RED7 (РЕД7), то решил не упускать такую возможность заскочить в последний вагон.
И на этом примере, в том числе, доказываю, что дальше в инвестициях в жилую недвижимость на этапе котлована нет особого смысла.
09:15 Обзор жилого комплекса RED7
11:06 Детали про разницу между квартирами и апартаментами, преимущества и недостатки апартаментов
13:56 Инвестиции в недвижимость
Полезные ссылки:
Мой блог про инвестиции в недвижимость: sponsr.ru/nemihail/
Мой блог о строительстве фахверка: sponsr.ru/fachwerk/
Мой запрещенный инстаграм: / nemihail
![100 Days - [Minecraft Creative 2]](http://i.ytimg.com/vi/OmogWsk_ZZg/mqdefault.jpg)
Про квартиру интересно. Делайте обзор ❤
Конечно, очень интересен обзор
Михаил, здесь интересно всё: прекрасное изложение, крутая консультация и видеоряд. Спасибо!
milanavalevska
Привет сосед ! Приятно было посмотреть адекватный ролик о Red7.
Абсолютно согласен что выходить некуда
Но 30 млн это прям мало для выхода из 50 метров
Думаю миллион за метр через год
...при условии, что будут ключи и что продадут остатки. Если ключи не выдадут и останутся непроданные, то до миллиона может не дойти
Интересно про квартиру на Садовом
Как ты постройнел! Вау!
Очень интересно, но читать было лучше. Информативный стиль, когда конкуренция была незначительной, отлично работал. Я в той же ловушке, для молодежи этот стиль выглядит уныло. Удачи в развитии канала
Замечательный объект недвижимости, в хорошей локации, по-любому найдется покупатель на такой эксклюзив) дом интересный !
Спасибо за канал. Очень интересно. Учитывая аппетиты девелоперов, застраювающих ту же Павелецкую в большом количестве, я думаю у Red7 будет преимущество в том, что в этой локации строить особо негде больше. И цена в 1млн.р. за метр там будет, вопрос времени. Но к тому моменту весь остальной рынок тоже отрастет, поэтому вопрос с тем, куда переложиться, со временем проще не станет.
...это факт
А какая цена на котловане была у Red 7?
@@FROSTA1R ...до меня не знаю, сам заходил в 2019 году, когда ещё была яма, взял не самое дешевое за 350 тыс за кв.м.
Эскроу счета застрахованы до 10 млн, то есть не все деньги сохранны
...как и с вкладами
Если процент по ипотеке низкий , и на руках есть 10 🍋, то вкладываешь из них допустимый минимум на первоначалку и покупаешь в ипотеку квартиру за 10 🍋, остальные 7-8 🍋крутишь пока дом не сдастся в других инвестициях , тот же вклад например сейчас под хороший процент открыть . Даже если инфляция будет минимальной, когда достанешь вклад , получишь разницу в процентах между ипотечной ставкой и ставкой вклада (но тут надо не забыть еще про налог на прибыль от вклада). Когда со вклада или других инвестиций выйдешь в плюсе , и желательно чтобы налог на прибыль с продажи недвижимости (3 или 5 лет) тоже уже был пройден, депозитными деньгами закрываешь ипотеку, продаешь квартиру и остаешься в плюсе. Но мы то знаем, что инфляция будет куда выше за эти годы , и квартира вырастет в цене очень прилично
Да и все это время до 3 или 5 лет пока не пройдет налог на прибыль с продажи квартиры, можно еще успеть ее и посдавать в аренду, что тоже будет прибылью
Так что это игра на несколько лет, но все же прибыльная как ни крути
Пока не введут повышенный налог на недвижку , Вкладываться в нее будет выгодно
Чтобы не платить налог можно перед сдачей дома продать квартиру по переуступке , просто тогда вклад надо рассчитывать с учетом возможности достать деньги накануне сдачи дома и закрыть ипотеку. Правда сейчас по переуступке не так много людей хотят покупать, лавочку для льготных ипотечников прикрыли и покупателей по переуступке убавилось. Если получить ключи, тогда уж ждать до 3 или 5 лет владения недвижимостью
Короче, с низкой ставкой по ипотеке (то есть с чужими деньгами) в недвижку лезть выгодно
Со своими деньгами скорее нет
...есть правда в вашей стратегии, однако когда я заходил депозит был до 5% годовых, а ипотека начиналась от 9%. Была почти вся сумма, на хвостик дали рассрочку. Если ждать до сдачи 5 лет, то переплата по ипотеке была бы выше. Все равно бы вышел в плюс, но с меньшим профитом
@@neuehal да , все индивидуально, каждый случай надо рассматривать отдельно со всеми обстоятельствами и нюансами…
Ужас какой дом. Мне бы приплатили, не стала там жить. За 5 лет 12 млн. Т.е. в год 2.1 млн. Не так плохо, но и не феерично
...пока так
А стоимость в долларах 5 лет назад и сейчас?
Стоимость в золоте тогда и сейчас?
Или только в рублях всё считаете?
...доллары сейчас хранить под матрасом? А по поводу курса доллара тогда и сейчас, пока этот объект обгоняет доллар. Курсы в открытом доступе.
Короче продать однушку купить двушку.потом продать двущку купить трешку. Потом продать трешку купить две однушки. А сдавать то когда? Где доход? Одни расходы и пожизненная ипотека
...тогда можно было стартовать с одним капиталом и его приумножать, без дополнительных вливаний. А сегодня, да увеличения количества активов требует постоянных вливаний. В этом и суть
@@neuehal а жить то когда и на что если постоянно вливать? 😀
@@user-xw4en9tz8t ...вот об этом и речь, раньше можно было не вливать, а просто крутить и увеличивать активы. Ну а жить можно с постоянного дохода (ЗП), а когда дохода не будет, с ренты
Михаил, я Вас очень уважаю, но этот модерновый дом некрасивый и вызывает ощущения хаоса и разрушенности....
...это очень хорошо, когда есть настолько разные мнения. Если одним объект очень нравится, а другим вообще не нравится, значит автор задел и ту и другую аудиторию и по этому поводу будут говорить. Если копнуть глубоко, то символ Парижа Эйфелева башня долгое время раздражала горожан. Был даже поговорка, что вид с башни прекрасен, поскольку не видно саму башню... Если важно моё мнение, то сам я в восторге от архитектуры
@@neuehal Да, конечно, вкусы у людей разные. Этот дом соотносится с Вашими оформлениями квартир , где бетонный потолок, кирпичные лавки, проводка по верху....Да и хорошо, что все разные, у каждого гармония в душе возникает от многообразия различных окружающих интерьеров....и даже экстерьеров.
@@user-uf8ts7cf3w ...именно
Кому как
Мне красиво
Люблю конструктивизм и все стили на него похожие
Я бы там жила 😍
Если купил в ипотеку то за три года ещё как выгодно. 7х у меня было это как фьючерс на бирже. Платишь 20% взнос, а прибыль забираешь от всей цены
Чего????)))) это что за арифметика у вас такая😂
@@user-em5ph1ei3p при ипотеке платишь 20% первоначальный взнос. За три года квартира дорожает. Ты её продаешь например за 200% от цены покупки. Отдаешь 80% долг по ипотеке, остаётся +120%. А так как ты вложил своих денег всего 20%. Получается прибыль 6х
@@user-em5ph1ei3p он взял 10 лет назад
Не совсем понятно причем тут толщина стекол, если частенько хочется открыть окна и впустить в квартиру свежий воздух вместе с шумом и пылью)
...да, с пылью будут проблемы, её можно собрать на улице и равномерно раскидать по помещению. Свежий фильтрованный воздух, как в отелях, поступает по приточной системе. Есть апартаменты с балконами, там можно подышать центром Москвы без фильтра, при желании. Там где балконов нет окна как в небоскребах не открываются
Схема для Дункана Маклауда. 😂
А заработок на квартирах по реновации? Что думаешь?
...допускаю, что есть в этом что-то, но пока не погружался. Идея понятна, но нет рядом опытного практика, кто честно мог бы подсказать
Дома по реновации из говна и палок делают. Тёщу четыре раза топило, два горячей (тёплые полы в коридоре и ванне у всех), два холодной ванны) из-за прорыва труб из пластика толщиной 0.0003 мкм (судя по всему). Рекомендую начать со страховой, она скорее всего откажет в страховке квартиры в новом доме, или цена будет конская или конская цена + нифига тебе не выплатят сославшись на застройщика, форс-мажор, ретроградный меркурий в пятом доме. Общее число прорывов за два года (судя по общедомовому чату) около сотни.
@@Kseptor А какой адрес дома?
@@Hugar80 Мы в интернете, я не готов оставлять тут персональные данные, пусть даже и тёщи. Москва, метро Водный стадион, на 1.5-2 км на восток от метро. Пусть будет вуаль адреса в пиратском стиле)
@@Kseptor персональные данные. Ну тут либо в МКД живёт только одна тёща и она ваша, либо в доме по реновации только одна квартира.
Судя по интерьеру, где вы находитесь, вы - патологоанатом?
...о как)
стиль жмурки 90-ые)
Снверный порт?
...что это?
Человек ведёт свой рассказ несвязанными предложениями
...так и есть, обычный мой разговорный. Подумаю на тему телесуфлёра, если так будет и дальше