Bonjour 👋🏼 Pourrais-tu faire une vidéo sur l’étape de création d’une SCI ou autre ? (tips, professionnels à consulter, capacité d’endettement avec une société, relation banque avec ce nouveau statut, speech à préparer au banquier...) Merci
Bonjour, J’ai déjà réalisé plusieurs vidéos sur le sujet sur ma chaîne au sujet des SCI, je te laisse en prendre connaissance et me dire ce qu’il te manque 😉
Hello Robin, merci pour ta vidéo. Question : est ce que sur immeuble pu jai plusieurs types de location (nue et meublé) je peux avoir diff régîmes d’imposition (micro foncier et lmnp par ex) ? Merci pour ton retour
@@Robin_Eldin_YT et sur le lmnp du coup pour la partie amortissement (pour le calcul de la base du résultat imposable), comment est déterminé le prix du logement exploité en lmnp ? On fait une répartition au pro rata du nb de m2 du logement rapporté au Prix total d’acquisition de l’idr ?
Oui c’est exactement ça or terrain bien sûr…! Mais je te conseille de te faire accompagner par un expert comptable pour ce type de déclaration et même faire certifier par un CGA pour être vraiment tranquille (c’est même un Credit d’impôts de 50% du coût) 😉
24:11 Je vs cite , 2021, le client n'est plus Roi, en effet ! c'est vraiment vrai! -de 2006( création "leboncoin" ) à 2016, des fortunes se sont créées dans l'immobilier, avec des milliers d'aubaines , - de 2017 à 2020 le marché devenait plus sélectif, les aubaines devenaient rares, le nombre de nouveaux multi millionnaires de l'immobilier aussi... -de 2021 à 2031 , les aubaines sont et seront très très rares de plus 12000 concitoyens et concitoyennes ratissent jour et nuit le boncoin à la recherche de "l'anomalie de marché"...C'est la fin de la partie pour 90% d'entre nous. 5% resteront et 5% iront à Marrackech,Dubai,la Bulgarie, la Russie...voir Miami! A j'oubliais, après les parking ( qui sont passés de 6000 euros à 15000 euros entre 2010 et 2020 ), le nouveau gisement c'est "la doublette", heureux monde de l'immobilier sans cesse à trouver de nouvelles choses!
Effectivement les affaires se font de plus en plus rare et le réseau sera à privilégier encore plus dans les années à venir (pensez à ProjetLocatif 😉) mais je suis convaincu qu’un bon investisseur saura s’adapter à chaque situation et chaque période. Comme je l’explique cela commence par l’exigence de rentabilité, je n’achète pas aux même rentabilité aujourd’hui qu’il y a 4 ou 5 ans, la demande n’est plus la même !
Bonjour Robin, Merci de partager ton expérience avec nous. Tu précises que tu ne cours pas toujours après le cash-flow mais que tu privilégies le remboursement de capital en visant « l’équilibre » sur tes projets. Alors je me pose la question suivante : comment gagne tu ta vie ? Avec tes autres sociétés, des achats reventes ? Ou seulement sur les immeubles à cash-flow ? Merci encore pour tes vidéos. Sébastien
Bonjour Seb, Avec plaisir ! Alors au début de mon parcours et « a l’époque » je privilégiai la rentabilité quitte à avoir une plus grosse gestion et dans du plus rural et j’avais donc ce fameux cash-flow. Malheureusement je me suis vite rendu compte que je n’en vivrais pas, j’ai donc réorienté mes investissements sur des projets plus passifs et plus durables pour envisager un parc immobilier important. Aujourd’hui je vie principalement grâce à plusieurs de mes sociétés dont ProjetLocatif qui est en plein développement. J’ai aussi récupéré un peu de trésorerie grâce a quelques reventes. Par exemple j’ai une opération en cours qui après remboursement du capital et plus value du bien devrait me rapporter environ 300k€. Pour moi c’est bien ici le meilleur levier ! Un bien qui s’autofinance est déjà exceptionnel car tu achète de l’immobilier « gratuitement » 😁
Bonjour Robin, vu le prix du m2 (830 €/m2), il s'agit d'une "petite" ville de province. Arrives-tu a trouver sur place une agence pour la gestion locative ou le fais-tu toi-même ( avec 80 appartements au total, comment fais-tu ?) ou délègues-tu à un gestionnaire à distance via internet ( si oui, lequel ?). Merci pour tes vidéos et ta réponse. A+
Bonjour Thierry, Effectivement il s’agit d’une ville « moyenne » entre 10k et 100k habitants. Alors pour ce qui concerne la gestion je délègue à 80% en agence immobilière, une principale et d’autres pour jouer le jeu commercial de l’agence qui m’a permis de faire la bonne affaire. Ensuite je suis en train de déléguer avec un gestionnaire personnel pour faire le relais entre l’agence et les locataires, artisans etc pour me dégager du temps et essayer de faire en sorte que mes investissements soient le plus passifs possible pour continuer à investir 😉
@@Robin_Eldin_YT Merci, comme gestionnaire "global", tu vas passer par une enseigne nationale d'administrateur de biens qui peut couvrir toute la France ? Peux-tu préciser ton choix, c'est ce que je pourrais être amener à chercher aussi ? Merci Robin.
Alors non je passe toujours par des agences locatives locales car il faut de temps en temps se rendre sur place et elles sont le mieux placées pour le faire 😉
Salut à toi et merci pour ton retour, effectivement j’essaie d’être le plus réel possible car je n’ai aucun intérêt à « vendre du rêve »… même si je pense que tout le monde devrait investir pour construire son patrimoine, pour soi, pour la retraite, ses enfants etc… 😁
Bonjour, merci pour cette vidéo. Pour un particulier qui fait cet investissement comment faire pour continuer à emprunter ensuite si le cash flow n'est que de 8 euros , les banques ne prendront donc pas de risques ? Merci
Bonjour, Il faut mettre en avant que les loyers pourrons être augmentés dans le temps . Aussi la banque regarde plutôt le différentiel bancaire (70/80% des loyers - mensualités du prêt). Et surtout voir d’autres banques 💪
Bonjour Léo, Je suis en cours d’acquisition d’un immeuble avec des travaux qui vont être financer par l’ANAH et Action Logement, je vais faire une vidéo très précise sur mon avis et mon projet 😉
@@Robin_Eldin_YT Top, il serait intéressant de connaître les délais réels pour percevoir ces fameuses subventions accordées par l'état ? et si les CSP ciblées ne te posent pas top de pbs par rapport aux CDI/profils éligibles aux Visale. Thanks !
Alors les aides sont totalement différentes suivant les régions et changent chaque année donc il me sera difficile de faire un point précis sur chaque secteur. En revanche j’ai déjà publié une vidéo « Travaux presque gratuits » qui explique les différentes aides possible. Au niveau des attentes de VISALE pour le choix des locataires ils ont élargi leur spectre car tous les moins de 30 ans y ont accès et tout ceux qui gagnent moins de 1500€ 😉
Eu j’ai mon projet qui a été validé donc ne le fait pas peur ! Action Logement ont plusieurs offre et je sais qu’ils proposaient une aide pour la rénovation des logements qui s’est arrêtée dernièrement mais il ne s’agit pas de la même offre que moi 😉
Bonsoir robin merci pour tes précieux conseils. Je voulais te demander si c’est risqué ou pas d’acheter un immeuble avec plusieurs compteurs EDF mais avec un seul lot déclaré au cadastre ou si il y avait des démarches à faire ? Merci et bonne soirée
Bonjour et merci pour ton message ! Je comprends pas bien votre question, vous voulez diviser officiellement des appartements non divisés ? Dans l’acte authentique du notaire il n’y avait qu’un seul lot ?
Bonsoir merci de votre réponse. Oui je veux diviser officiellement légalement. En faite l’immeuble à 4 compteurs mais sur le cadastre il y a un seul (donc légalement c’est une maison et pas un immeuble) Mais dois je avoir une place de parking ou pas car j’ai déjà les compteurs ? Car à l’époque les vendeurs ont dû juste mettre les compteurs EDF sans déclaré à la mairie et impôts . Bonne soirée
Bonjour Quentin, Avec plaisir et merci pour ton commentaire. Alors je voulais justement en parler dans la vidéo, au début de mon parcours d’investisseur je pensais que cela pouvait être préjudiciable d’être au bord d’une route passante ou d’une zone bruitante… en réalité pas du tout! Les locataires ne s’en plaignent pas du tout et je n’ai pas plus de turnover sur des immeubles en zone bruitante 😁
Merci beaucoup Benjamin ! Ce ne sera pas la dernière… je vous prépare de beaux projets en cours d’acquisition à vous montrer 😁 Pour les charges elles seront réduites car tous les compteurs sont individuels, il y aura donc 10/15€/mois pour uniquement le ramassage des ordures ménagères que je paie avec la taxe foncière et à répercuter sur les locataires 😉
Merci pour la vidéo, j'ai la même stratégie et je reçois les mêmes commentaire en mode "mais tu fais aps assez de cashflow c'est nul" ... faut pas ecouter ;)
Avec plaisir ! Bravo si tu adoptes la même direction, pour moi le meilleur compromis entre cash-flow et patrimonial pour développer un gros patrimoine ! 💪😁
Bonjour Robin, merci pour cette vidéo, c'est très enrichissant! Je compte bientôt me lancer dans un projet d'investissement locatif (petit IDR) du côté d'Orléans! Tu investis dans quel coin si c'est pas indiscret? Bonne continuation
Bonjour Sophie et merci pour ton message ! J’investis dans la région nouvelle Aquitaine dans des petites et moyennes villes qui permettent un bon compromis entre valeur patrimoniale et rentabilité. Si besoin nous avons un excellent conseiller ProjetLocatif sur ton secteur 😉
Merci pour le partage de vos vidéos et vos bons conseils. Passionnée par l'immobilier Je suis actuellement en formation licence gestionnaire immobilier à l'âge de 51 ans. J'aimerais faire de l'investissement immobilier j'ai à la base une formation comptable et fiscal. Le monde de l' Immobilier est très vaste et aussi très réglementé il me semblait important d'avoir un bon socle avant de me lancer. Des chaînes comme les votre sont riches d'informations. Alors merci à vous
Merci beaucoup Sylvie ton commentaire m’encourage à continuer… Je partage mon quotidien d’investisseur sur le terrain. Je n’ai aucune formation dans le domaine et je pense pas tout connaître mais avoir une expérience assez intéressante pour pouvoir la partager. Très heureux de savoir que cela serve 😁
Bonjour, Concernant les garanties VISALE des locataires en place, êtes-vous certains de pouvoir faire le transfert de leur garantie en tant que nouveau bailleur ? Il me semblait que le transfert ne pouvait pas se faire sans la réalisation d’un nouveau VISALE. Au niveau des conventions ANAH, sur d’autres projets, avez-vous procédé à une réévaluation des loyers « manifestement sous-évalué » (+6 mois avant anniversaire bail). Si oui, auriez-vous un ou deux conseils importants à suivre pour le faire ? J’ai bien compris qu’ici, vous attendrez les départs des locataires. Merci beaucoup pour tout votre contenu. Cordialement, Sébastien
Bonjour Sebastien, Je ne suis pas sûr effectivement de pouvoir basculer les garanties visale sur mon compte, je vais confier l’immeuble en gestion et je demanderais à l’agence de faire le point sur cela… à mon avis si aucun problème de paiement sur les premiers mois / années il est peu probable d’en avoir plus tard… Pour la réévaluation des loyers il n’est pas possible de le faire en cours de bail à moins d’avoir l’accord des locataires en place en échange de travaux d’amélioration 😉
@@Robin_Eldin_YT Je suis d’accord avec vous sur les risques de non-paiement. Concernant la réévaluation, je parlais du principe de loyer manifestement sous-évalué où il faut présenter un dossier au locataire qui prouve l’écart de loyer avec des logements similaires proches. Mais peut-être n’avez-vous pas fait ce genre de dossier. D’autant plus qu’il y a peut-être une impossibilité si les baux stipulent le conventionnement ANAH. Merci pour votre réactivité. Cordialement, Sébastien
Non je n’ai jamais fais ce type d’opération et je pense qu’il faut justifier d’un vrai gros écart entre les loyers actuels et la réalité du marché, ce qui doit arriver dans certaines situations ou les locataires restent plus de 20/30 ou même 40 ans … Je ne le fait pas avec mes locataires car l’augmentation sera faite en réalisant des travaux et je sélectionnerais des locataires en accord avec mes attentes également 😉
@@Robin_Eldin_YT Je comprends tout à fait. Je parlais de cela car votre immeuble a des locations ANAH avec de bas loyers. J’ai un immeuble dans un cas similaire et j’envisage de faire cette démarche, notamment auprès d’une locataire un peu difficile. Je vous remercie en tout cas. Notamment pour votre disponibilité. Cordialement, Sébastien Lamothe
Entendu, je serais intéressé d’avoir ton retour mais je doute que cela soit simple… dans certains cas je propose un arrangement à l’amiable avec les locataires pour libérer le logement quand je veux faire des travaux et ensuite augmenter le loyer. 😉
Très bonne vidéo encore une fois, pour les travaux de sdb vous avez pensé aux vacances de vos locataires (ils s'absentent 2 semaines comme ça cela gène personne)
Pas d'accord avec toi Robin quand tu affirmes qu'on ne vit pas du cashflow, moi-même j'en vis, environ 4000€ bientôt environ 5000€ (projet à + de 900 de CF en cours) et ceci en location nue. Là où je suis d'accord c'est que ça ne se fait pas en claquant des doigts... (36 appartements) par contre rapidement obligatoire de passer à IS sinon plus possible d'ajouter du CF netnet. Pour arriver à ces résultats ils faut investir dans les petites et moyennes villes, sinon impossible
Merci de ton retour d’expérience, ce que je veux dire c’est qu’il y a toujours une réalité derrière une rentabilité. Je suppose donc que tu investis dans des zones plus rurale (moins de 20k habitants) et que tes lots sont principalement en petites surfaces (T1 ou T2) qui demandent un peu plus de turnover ou d’énergie dans la gestion de tes lots. A partir du moment-là tu passera à l’IS il te sera plus compliqué de vivre de ton cash-flow après l’imposition IS + Flat tax mais très bon outil de maîtrise fiscale. En revanche avec une belle expérience comme la tienne je t’invite à remplir un formulaire de candidature sur ProjetLocatif car nous sommes en plein développement et si cette activité peut t’intéresser 😉
Le prix d achat de ton foncier en e/m2 est vraiment très bas. Le prix de la location aussi en e/mois/m2. Je sais pas où tu es, mais il doit pas avoir grand monde dans le coins. Ce qui me surprend le plus c'est la taille du bâtiment à entretenir pour un si faible loyer. L'immeuble a été super entretenu ça se vois en effet et les locataires semblent soigneux. Par chez moi un sdb avec douche a l'italienne pour 5000e c'est impossible. Tes artisans te font de super bon prix. Truc important que je partage, les communs sont réduit au max. Tu achète en général proche de chez toi ou un peu partout en France?
Alors effectivement je suis sur un secteur où les prix sont contenus par rapport à certaines zones tendues… cet immeuble se situe dans une ville entre 50k et 100k habitants donc on est pas dans un trou perdu… J’ai des prix intéressants avec les artisans car je les fait travailler toute l’année et ils ont compris l’intérêt de la relation long terme, gagnant gagnant. Cette récurrence de chantier lui permet de se développer en échange de prix correct, une bonne relation de confiance s’est installée au fur et à mesure des années. Oui J’achete a moins de 1h maximum autour de chez moi mais j’ai la chance d’entre sur un secteur où les rentabilités trouvées sont correctes sinon j’accepterais de me déplacer un peu plus loin pour trouver mon bonheur, il existe maintenant de bonnes solutions de délégation donc aucune raison de s’en privé 😉
Merci pour ton retour, je pense que je commence à être de plus en plus à l’aise en video … pour le titre l’erreur aurait pu être d’acheter en nom propre un immeuble entièrement loué 😉
Je multiplie les établissements bancaires et je me bat continuellement pour obtenir les financements. Je l’explique dans le dossier à télécharger en description. Il faut un bon dossier bien présenté, une bonne mise en relation, des assurances pour rassurer nos amis banquiers etc être pro… pas de secret 😉
Mon taux d’endettement Classic a explosé depuis longtemps. En revanche je effacer les dettes sur ma résidence principale ce qui me permet d’avoir uniquement un taux d’endettement investisseur qui se calcule en différentiel, j’ai réaliser une vidéo sur le sujet sur la chaîne 😉
Non pas tout à fait certaines banques le mettent en indicateur complémentaire et prennent en compte d’autres paramètres comme le reste à vivre. Elles peuvent déroger sur 20% des dossiers, il faut être dans ceux la 😉
Au début j’ai acheté des biens avec plus de cash-flow mais maintenant je m’oriente vers des projets moins rentables mais plus passifs. Et je ne trouve pas que mes biens ne sont pas rentables à 7/8%… c’est en équilibre financier et remboursé du capital chaque mois « gratuitement » 😁
@@Robin_Eldin_YT c'est vrai que les objectifs sont personnels. Pour ma part je m'oriente vers des 10 %min de renta. Pour ampliler les biens tu as monté quel structure ? Je vais très certainement avoir recours à un gestionnaire de patrimoine pour m'aider au mieux au niveaux fiscal.
![[#2024MAMA] BIGBANG (빅뱅) - 뱅뱅뱅 (BANG BANG BANG) + FANTASTIC BABY | Mnet 241123 방송](http://i.ytimg.com/vi/EQsYfiPR9uM/mqdefault.jpg)
![ANALYSE COMPLÈTE IMMEUBLE DE RAPPORT - Visite - Financement - Fiscalité [Investir - ProjetLocatif]](/img/1.gif)
Super vidéo ! Merci pour votre partage d'expérience et surtout tous les détails (tx, durée d'emprunt, fiscalité, ...)
Avec grand plaisir ! Tellement ravi que mon expérience puisse servir 😉
Très pragmatique cette vidéo ! un niveau de détail très appréciable, Merci.
Merci David, j’essaie d’être le plus complet possible 😉
Bonjour 👋🏼 Pourrais-tu faire une vidéo sur l’étape de création d’une SCI ou autre ? (tips, professionnels à consulter, capacité d’endettement avec une société, relation banque avec ce nouveau statut, speech à préparer au banquier...)
Merci
Bonjour,
J’ai déjà réalisé plusieurs vidéos sur le sujet sur ma chaîne au sujet des SCI, je te laisse en prendre connaissance et me dire ce qu’il te manque 😉
@@Robin_Eldin_YT ah mince je pensais avoir tout parcouru. Je re regarde merci !
Pas sur la création mais les astuces de présentation 😉
Hello Robin, merci pour ta vidéo. Question : est ce que sur immeuble pu jai plusieurs types de location (nue et meublé) je peux avoir diff régîmes d’imposition (micro foncier et lmnp par ex) ? Merci pour ton retour
Salut Guillaume,
Merci pour ton retour ! Oui c’est tout à fait possible car il ne s’agit pas de la même catégorie fiscale 😉
@@Robin_Eldin_YT et sur le lmnp du coup pour la partie amortissement (pour le calcul de la base du résultat imposable), comment est déterminé le prix du logement exploité en lmnp ? On fait une répartition au pro rata du nb de m2 du logement rapporté au Prix total d’acquisition de l’idr ?
Oui c’est exactement ça or terrain bien sûr…! Mais je te conseille de te faire accompagner par un expert comptable pour ce type de déclaration et même faire certifier par un CGA pour être vraiment tranquille (c’est même un Credit d’impôts de 50% du coût) 😉
Bonsoir, Encore une fois je suis entièrement d'accord avec la vidéo. Le bien est top ! Robin je t'envoi rapidement un projet :) ! John
Bonjour John, merci beaucoup pour ton retour ! 😉
Complet 👏
Merci ☺️
24:11 Je vs cite , 2021, le client n'est plus Roi, en effet ! c'est vraiment vrai!
-de 2006( création "leboncoin" ) à 2016, des fortunes se sont créées dans l'immobilier, avec des milliers d'aubaines ,
- de 2017 à 2020 le marché devenait plus sélectif, les aubaines devenaient rares, le nombre de nouveaux multi millionnaires de l'immobilier aussi...
-de 2021 à 2031 , les aubaines sont et seront très très rares de plus 12000 concitoyens et concitoyennes ratissent jour et nuit le boncoin à la recherche de "l'anomalie de marché"...C'est la fin de la partie pour 90% d'entre nous.
5% resteront et 5% iront à Marrackech,Dubai,la Bulgarie, la Russie...voir Miami!
A j'oubliais, après les parking ( qui sont passés de 6000 euros à 15000 euros entre 2010 et 2020 ), le nouveau gisement c'est "la doublette", heureux monde de l'immobilier sans cesse à trouver de nouvelles choses!
Effectivement les affaires se font de plus en plus rare et le réseau sera à privilégier encore plus dans les années à venir (pensez à ProjetLocatif 😉) mais je suis convaincu qu’un bon investisseur saura s’adapter à chaque situation et chaque période.
Comme je l’explique cela commence par l’exigence de rentabilité, je n’achète pas aux même rentabilité aujourd’hui qu’il y a 4 ou 5 ans, la demande n’est plus la même !
Belle vidéo Robin, merci ! Très intéressant et inspirant 👍
Merci beaucoup Patrick! Cela m’encourage à continuer 😁
Super vidéo merci beaucoup !👍
Avec plaisir 😁
Bonjour Robin,
Merci de partager ton expérience avec nous.
Tu précises que tu ne cours pas toujours après le cash-flow mais que tu privilégies le remboursement de capital en visant « l’équilibre » sur tes projets. Alors je me pose la question suivante : comment gagne tu ta vie ? Avec tes autres sociétés, des achats reventes ? Ou seulement sur les immeubles à cash-flow ?
Merci encore pour tes vidéos.
Sébastien
Bonjour Seb,
Avec plaisir ! Alors au début de mon parcours et « a l’époque » je privilégiai la rentabilité quitte à avoir une plus grosse gestion et dans du plus rural et j’avais donc ce fameux cash-flow. Malheureusement je me suis vite rendu compte que je n’en vivrais pas, j’ai donc réorienté mes investissements sur des projets plus passifs et plus durables pour envisager un parc immobilier important.
Aujourd’hui je vie principalement grâce à plusieurs de mes sociétés dont ProjetLocatif qui est en plein développement.
J’ai aussi récupéré un peu de trésorerie grâce a quelques reventes. Par exemple j’ai une opération en cours qui après remboursement du capital et plus value du bien devrait me rapporter environ 300k€. Pour moi c’est bien ici le meilleur levier !
Un bien qui s’autofinance est déjà exceptionnel car tu achète de l’immobilier « gratuitement » 😁
Bonjour Robin, je viens de signer le mandat jai hâte d'avoir les propositions de projet :)
Question : Pourquoi sci a IS et pas LMNP ?
Bonjour Jérôme,
Merci pour ta confiance et à très vite pour le passage à l’action !
Car ce n’est pas de la location meublée mais de la location nue 😉
Bonjour Robin, vu le prix du m2 (830 €/m2), il s'agit d'une "petite" ville de province. Arrives-tu a trouver sur place une agence pour la gestion locative ou le fais-tu toi-même ( avec 80 appartements au total, comment fais-tu ?) ou délègues-tu à un gestionnaire à distance via internet ( si oui, lequel ?). Merci pour tes vidéos et ta réponse. A+
Bonjour Thierry,
Effectivement il s’agit d’une ville « moyenne » entre 10k et 100k habitants.
Alors pour ce qui concerne la gestion je délègue à 80% en agence immobilière, une principale et d’autres pour jouer le jeu commercial de l’agence qui m’a permis de faire la bonne affaire.
Ensuite je suis en train de déléguer avec un gestionnaire personnel pour faire le relais entre l’agence et les locataires, artisans etc pour me dégager du temps et essayer de faire en sorte que mes investissements soient le plus passifs possible pour continuer à investir 😉
@@Robin_Eldin_YT Merci, comme gestionnaire "global", tu vas passer par une enseigne nationale d'administrateur de biens qui peut couvrir toute la France ? Peux-tu préciser ton choix, c'est ce que je pourrais être amener à chercher aussi ? Merci Robin.
Alors non je passe toujours par des agences locatives locales car il faut de temps en temps se rendre sur place et elles sont le mieux placées pour le faire 😉
Hello Robin,
vidéo intéressante, et c'est appréciable d'entendre quelqu'un dire qu'on ne peut pas tout le temps avoir x€ de cash flow,
Salut à toi et merci pour ton retour, effectivement j’essaie d’être le plus réel possible car je n’ai aucun intérêt à « vendre du rêve »… même si je pense que tout le monde devrait investir pour construire son patrimoine, pour soi, pour la retraite, ses enfants etc… 😁
Bonjour, merci pour cette vidéo. Pour un particulier qui fait cet investissement comment faire pour continuer à emprunter ensuite si le cash flow n'est que de 8 euros , les banques ne prendront donc pas de risques ?
Merci
Bonjour,
Il faut mettre en avant que les loyers pourrons être augmentés dans le temps .
Aussi la banque regarde plutôt le différentiel bancaire (70/80% des loyers - mensualités du prêt).
Et surtout voir d’autres banques 💪
Salut, je n’ai pas compris quelle est la « grosse erreur » visible sur la vignette 🤔
Salut,
A première vue l’achat en nom propre de location nue sans travaux 😉
Bonjour,
Que pensez-vous des projets ANAH ?
Merci pour vos vidéos, elles sont géniales.
Bonjour Léo,
Je suis en cours d’acquisition d’un immeuble avec des travaux qui vont être financer par l’ANAH et Action Logement, je vais faire une vidéo très précise sur mon avis et mon projet 😉
@@Robin_Eldin_YT Top, il serait intéressant de connaître les délais réels pour percevoir ces fameuses subventions accordées par l'état ? et si les CSP ciblées ne te posent pas top de pbs par rapport aux CDI/profils éligibles aux Visale. Thanks !
Alors les aides sont totalement différentes suivant les régions et changent chaque année donc il me sera difficile de faire un point précis sur chaque secteur. En revanche j’ai déjà publié une vidéo « Travaux presque gratuits » qui explique les différentes aides possible.
Au niveau des attentes de VISALE pour le choix des locataires ils ont élargi leur spectre car tous les moins de 30 ans y ont accès et tout ceux qui gagnent moins de 1500€ 😉
@@Robin_Eldin_YT salut Robin, c'est fini action logement fait gaffe , je fais un projet anah aussi
Eu j’ai mon projet qui a été validé donc ne le fait pas peur !
Action Logement ont plusieurs offre et je sais qu’ils proposaient une aide pour la rénovation des logements qui s’est arrêtée dernièrement mais il ne s’agit pas de la même offre que moi 😉
Bonsoir robin merci pour tes précieux conseils.
Je voulais te demander si c’est risqué ou pas d’acheter un immeuble avec plusieurs compteurs EDF mais avec un seul lot déclaré au cadastre ou si il y avait des démarches à faire ?
Merci et bonne soirée
Bonjour et merci pour ton message !
Je comprends pas bien votre question, vous voulez diviser officiellement des appartements non divisés ? Dans l’acte authentique du notaire il n’y avait qu’un seul lot ?
Bonsoir merci de votre réponse.
Oui je veux diviser officiellement légalement.
En faite l’immeuble à 4 compteurs mais sur le cadastre il y a un seul (donc légalement c’est une maison et pas un immeuble)
Mais dois je avoir une place de parking ou pas car j’ai déjà les compteurs ?
Car à l’époque les vendeurs ont dû juste mettre les compteurs EDF sans déclaré à la mairie et impôts
.
Bonne soirée
Dans ce cas il suffit de poser la question au service de l’urbanisme de ta ville car cela varie suivant les régions 😉
Bonjour Robin
Merci pour cette présentation d'immeuble. J'ai vu qu'il est proche d'une voie ferré. Que t'on dit les locataires en terme de nuisances ?
Bonjour Quentin,
Avec plaisir et merci pour ton commentaire.
Alors je voulais justement en parler dans la vidéo, au début de mon parcours d’investisseur je pensais que cela pouvait être préjudiciable d’être au bord d’une route passante ou d’une zone bruitante… en réalité pas du tout! Les locataires ne s’en plaignent pas du tout et je n’ai pas plus de turnover sur des immeubles en zone bruitante 😁
Ta vidéo est vraiment complète. Bravo pour cette acquisition. Concernant les charges, qu'est-ce qu'elles contiennent ? Est-ce que tu mets l'eau ?
Merci beaucoup Benjamin ! Ce ne sera pas la dernière… je vous prépare de beaux projets en cours d’acquisition à vous montrer 😁
Pour les charges elles seront réduites car tous les compteurs sont individuels, il y aura donc 10/15€/mois pour uniquement le ramassage des ordures ménagères que je paie avec la taxe foncière et à répercuter sur les locataires 😉
💢💢💢 joli immeuble 💢💢💢
Merci 🙏
@@Robin_Eldin_YT ❤️
Merci robin
Avec plaisir ! 😁
Merci pour la vidéo, j'ai la même stratégie et je reçois les mêmes commentaire en mode "mais tu fais aps assez de cashflow c'est nul" ... faut pas ecouter ;)
Avec plaisir ! Bravo si tu adoptes la même direction, pour moi le meilleur compromis entre cash-flow et patrimonial pour développer un gros patrimoine ! 💪😁
Merci super video 😁
Merci !!🙏😁
Bonjour Robin, merci pour cette vidéo, c'est très enrichissant! Je compte bientôt me lancer dans un projet d'investissement locatif (petit IDR) du côté d'Orléans! Tu investis dans quel coin si c'est pas indiscret? Bonne continuation
Bonjour Sophie et merci pour ton message ! J’investis dans la région nouvelle Aquitaine dans des petites et moyennes villes qui permettent un bon compromis entre valeur patrimoniale et rentabilité.
Si besoin nous avons un excellent conseiller ProjetLocatif sur ton secteur 😉
@@Robin_Eldin_YT Je prends note de cette information merci beaucoup :D
Merci pour le partage de vos vidéos et vos bons conseils.
Passionnée par l'immobilier Je suis actuellement en formation licence gestionnaire immobilier à l'âge de 51 ans. J'aimerais faire de l'investissement immobilier j'ai à la base une formation comptable et fiscal. Le monde de l' Immobilier est très vaste et aussi très réglementé il me semblait important d'avoir un bon socle avant de me lancer. Des chaînes comme les votre sont riches d'informations.
Alors merci à vous
Merci beaucoup Sylvie ton commentaire m’encourage à continuer…
Je partage mon quotidien d’investisseur sur le terrain. Je n’ai aucune formation dans le domaine et je pense pas tout connaître mais avoir une expérience assez intéressante pour pouvoir la partager. Très heureux de savoir que cela serve 😁
Bonjour,
Concernant les garanties VISALE des locataires en place, êtes-vous certains de pouvoir faire le transfert de leur garantie en tant que nouveau bailleur ? Il me semblait que le transfert ne pouvait pas se faire sans la réalisation d’un nouveau VISALE.
Au niveau des conventions ANAH, sur d’autres projets, avez-vous procédé à une réévaluation des loyers « manifestement sous-évalué » (+6 mois avant anniversaire bail). Si oui, auriez-vous un ou deux conseils importants à suivre pour le faire ? J’ai bien compris qu’ici, vous attendrez les départs des locataires.
Merci beaucoup pour tout votre contenu.
Cordialement,
Sébastien
Bonjour Sebastien,
Je ne suis pas sûr effectivement de pouvoir basculer les garanties visale sur mon compte, je vais confier l’immeuble en gestion et je demanderais à l’agence de faire le point sur cela… à mon avis si aucun problème de paiement sur les premiers mois / années il est peu probable d’en avoir plus tard…
Pour la réévaluation des loyers il n’est pas possible de le faire en cours de bail à moins d’avoir l’accord des locataires en place en échange de travaux d’amélioration 😉
@@Robin_Eldin_YT Je suis d’accord avec vous sur les risques de non-paiement.
Concernant la réévaluation, je parlais du principe de loyer manifestement sous-évalué où il faut présenter un dossier au locataire qui prouve l’écart de loyer avec des logements similaires proches. Mais peut-être n’avez-vous pas fait ce genre de dossier. D’autant plus qu’il y a peut-être une impossibilité si les baux stipulent le conventionnement ANAH.
Merci pour votre réactivité.
Cordialement,
Sébastien
Non je n’ai jamais fais ce type d’opération et je pense qu’il faut justifier d’un vrai gros écart entre les loyers actuels et la réalité du marché, ce qui doit arriver dans certaines situations ou les locataires restent plus de 20/30 ou même 40 ans … Je ne le fait pas avec mes locataires car l’augmentation sera faite en réalisant des travaux et je sélectionnerais des locataires en accord avec mes attentes également 😉
@@Robin_Eldin_YT Je comprends tout à fait. Je parlais de cela car votre immeuble a des locations ANAH avec de bas loyers. J’ai un immeuble dans un cas similaire et j’envisage de faire cette démarche, notamment auprès d’une locataire un peu difficile.
Je vous remercie en tout cas. Notamment pour votre disponibilité.
Cordialement,
Sébastien Lamothe
Entendu, je serais intéressé d’avoir ton retour mais je doute que cela soit simple… dans certains cas je propose un arrangement à l’amiable avec les locataires pour libérer le logement quand je veux faire des travaux et ensuite augmenter le loyer. 😉
Très bonne vidéo encore une fois, pour les travaux de sdb vous avez pensé aux vacances de vos locataires (ils s'absentent 2 semaines comme ça cela gène personne)
Merci Sebastien ! Effectivement très bonne idée je n’y avais pas pensé ! 👌👍
@@Robin_Eldin_YT Pas de soucis, en tout cas il à l'air bien cet immeuble !
Pas d'accord avec toi Robin quand tu affirmes qu'on ne vit pas du cashflow, moi-même j'en vis, environ 4000€ bientôt environ 5000€ (projet à + de 900 de CF en cours) et ceci en location nue. Là où je suis d'accord c'est que ça ne se fait pas en claquant des doigts... (36 appartements) par contre rapidement obligatoire de passer à IS sinon plus possible d'ajouter du CF netnet. Pour arriver à ces résultats ils faut investir dans les petites et moyennes villes, sinon impossible
Merci de ton retour d’expérience, ce que je veux dire c’est qu’il y a toujours une réalité derrière une rentabilité. Je suppose donc que tu investis dans des zones plus rurale (moins de 20k habitants) et que tes lots sont principalement en petites surfaces (T1 ou T2) qui demandent un peu plus de turnover ou d’énergie dans la gestion de tes lots.
A partir du moment-là tu passera à l’IS il te sera plus compliqué de vivre de ton cash-flow après l’imposition IS + Flat tax mais très bon outil de maîtrise fiscale.
En revanche avec une belle expérience comme la tienne je t’invite à remplir un formulaire de candidature sur ProjetLocatif car nous sommes en plein développement et si cette activité peut t’intéresser 😉
Le prix d achat de ton foncier en e/m2 est vraiment très bas. Le prix de la location aussi en e/mois/m2.
Je sais pas où tu es, mais il doit pas avoir grand monde dans le coins.
Ce qui me surprend le plus c'est la taille du bâtiment à entretenir pour un si faible loyer. L'immeuble a été super entretenu ça se vois en effet et les locataires semblent soigneux.
Par chez moi un sdb avec douche a l'italienne pour 5000e c'est impossible. Tes artisans te font de super bon prix. Truc important que je partage, les communs sont réduit au max.
Tu achète en général proche de chez toi ou un peu partout en France?
Alors effectivement je suis sur un secteur où les prix sont contenus par rapport à certaines zones tendues… cet immeuble se situe dans une ville entre 50k et 100k habitants donc on est pas dans un trou perdu…
J’ai des prix intéressants avec les artisans car je les fait travailler toute l’année et ils ont compris l’intérêt de la relation long terme, gagnant gagnant. Cette récurrence de chantier lui permet de se développer en échange de prix correct, une bonne relation de confiance s’est installée au fur et à mesure des années.
Oui J’achete a moins de 1h maximum autour de chez moi mais j’ai la chance d’entre sur un secteur où les rentabilités trouvées sont correctes sinon j’accepterais de me déplacer un peu plus loin pour trouver mon bonheur, il existe maintenant de bonnes solutions de délégation donc aucune raison de s’en privé 😉
Pour investir dans l'immo il faut être maso
C’est une bonne maladie 😉
On te sent très détendu dans celle-ci. Ca doit être l'effet vacances 😉
Mais au faite, quelle est cette "grosse erreur" indiqué dans le titre ?
Merci pour ton retour, je pense que je commence à être de plus en plus à l’aise en video … pour le titre l’erreur aurait pu être d’acheter en nom propre un immeuble entièrement loué 😉
@@Robin_Eldin_YT pas faux
La question que je me pose c'est comment tu fais pour pouvoir emprunter autant ?
Je multiplie les établissements bancaires et je me bat continuellement pour obtenir les financements.
Je l’explique dans le dossier à télécharger en description. Il faut un bon dossier bien présenté, une bonne mise en relation, des assurances pour rassurer nos amis banquiers etc être pro… pas de secret 😉
@@Robin_Eldin_YT Ah d'accord ! Et ça t'as permis d'être actuellement à combien de taux d'endettement ?
Pas de soucis avec les nouvelles obligations ?
Mon taux d’endettement Classic a explosé depuis longtemps. En revanche je effacer les dettes sur ma résidence principale ce qui me permet d’avoir uniquement un taux d’endettement investisseur qui se calcule en différentiel, j’ai réaliser une vidéo sur le sujet sur la chaîne 😉
@@Robin_Eldin_YT mais le calcul différentiel est supprimé désormais...
Non pas tout à fait certaines banques le mettent en indicateur complémentaire et prennent en compte d’autres paramètres comme le reste à vivre. Elles peuvent déroger sur 20% des dossiers, il faut être dans ceux la 😉
Il y a un truc que je n'ai toujours pas pigé, tu achètes des biens non rentables et tu vis de ça ?
Au début j’ai acheté des biens avec plus de cash-flow mais maintenant je m’oriente vers des projets moins rentables mais plus passifs.
Et je ne trouve pas que mes biens ne sont pas rentables à 7/8%… c’est en équilibre financier et remboursé du capital chaque mois « gratuitement » 😁
@@Robin_Eldin_YT c'est vrai que les objectifs sont personnels.
Pour ma part je m'oriente vers des 10 %min de renta.
Pour ampliler les biens tu as monté quel structure ?
Je vais très certainement avoir recours à un gestionnaire de patrimoine pour m'aider au mieux au niveaux fiscal.
Effectivement, j’ai plusieurs statuts fiscaux, le nom propre (bic et foncier) et plusieurs SCI IS 😉
@@Robin_Eldin_YT ☺️