Comment refinancer ses propres biens ? Crédit immobilier
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- Опубликовано: 17 июл 2024
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J'investis dans l'immobilier depuis 2010 principalement sur des immeubles de rapports en location nue et meublée longue durée.
Cette chaine a pour but de vous délivrer toutes les astuces liées à l'immobilier, mon quotidien d'entrepreneur et vous partager ma passion.
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🕐 TIMECODES
00:00 Introduction
01:22 Intro
01:56 Investir dans l'immobilier
03:18 Qu'est-ce que le rachat à soi-même ?
05:27 Mon tableau patrimonial
09:22 Calcul de la plus-value sur le dite SARF ?
20:51 Présentation des immeubles
22:39 Les chiffres
25:31 Outro
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#achetersonimmeuble #créditimmobilier #astuces
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Merci à toi de nous offrir un contenu d'une telle qualité gratuitement ! J'adore ton esprit de partage et ta sincérité, tu nous donnes des conseils et des infos en or.
C’est grâce à vous qui me motivez a continuer quand je vois que j’aide certains d’entre vous à passer a l’action 🙏
Tout comme la vidéo sur la fiscalité, vidéo ultra interessante. Merci de nous la présenter sous tous ces aspects et avec autant de transparence.
Merci pour ton message, avec plaisir 😊
Très instructif, on apprend beaucoup de vous merci pour votre sincérité. Et surtout votre gentillesse naturelle pour partager vis expériences bravo
Merci beaucoup pour ton commentaire 🙏
Super vidéo Robin, merci ! Sujet pointu très intéressant qui donne des idées. Merci également pour la transparence, c'est très concret ce qui permet de comprendre facilement.
Owner Buy Out, une très bonne technique que j'ai déjà utilisé une fois aussi.
Tu l'as souligné dans la vidéo mais je confirme également qu'il est pas évident de trouver un banque en phase avec cette manœuvre mais c'est possible !
Top merci pour ton retour d’expérience, effectivement pas simple mais pas impossible. Il y a une bonne façon de présenter les choses comme je l’explique dans la vidéo c’est ce qui fait la différence 😉
Geeeeeeenial. Un grand merci, beaucoup d'infos en Or 🙏🏿
Excellente vidéo! Je crois que tu dois être le premier à être aussi transparent sur ce sujet! Merci à toi
Bravo pour tous ces posts super intéressants.
Merci !
C'est une excellente vidéo, très formatrice et très intéressante. Merci Robin pour l'information sur le site SARF que je ne connaissais pas
Avec plaisir et merci à mon notaire pour l’information 😉
Efficace mon associé ! 👌
Merci pour le partage cher Robin. Top Top
👍❤️👍❤️👍❤️
Avec plaisir 😊
Super vidéo , J’ai appris beaucoup avec toi merci
Merci super intéressant !
Merci pour le partage Robin !
Parfait 👍🏻
Décidément nous avons des idées en commun Robin, projets ANAh et là rachat à soi-même.. Pour ma part je réfléchi encore avec l'aide de mon GPI pour choisir quel immeuble je vais céder à une SCi IS... car dans mon cas je fais attention aussi à ne pas trop abaisser mon cashflow perso avec lequel je vis par ailleurs, alors revendre ok mais il faut faire attention à cette aspect aussi, car si c'est pour se rémunérer via la société par la suite c'est un peu dommage... En tout cas encore une vidéo super intéressante Robin, merci à toi.
A oui effectivement ! Je pense que c’est le parcours et réflexions qui arrivent obligatoirement à tout bon investisseur qui se développe bien … merci pour ton commentaire !
Merciiii pour ce partage 🙂 Toujours plus de valeur.. tu nous gâtes! As-tu pensé au refinancement via la SARL de famille ?
Avec grand plaisir et merci pour ton commentaire !🙏
Non effectivement je n’ai pas étudié cette option car je fais principalement de la location nue 😉
Bonjour Robin,
Un homme de parole. Je vais regarder avec attention
Je n’avais pas le choix avec plus de 230 likes en 24h sur mon post FB 👍
salut Robin super vidéo, surpris de voir que tu et originaire de ma ville je pensais pas :) et merci pour l'adresse du comptable la dernière fois il est au top :)
Avec grand plaisir ! Je vais me motiver à organiser une rencontre sur place ce serait sympa 😉
@@Robin_Eldin_YT ça serais super autour d’un repas ou apéro :)
Bonjour, superbe vidéo merci pour ta transparence.
Ceci dit je vois que tu met en général pas mal d'apport sur chaques investissements (exemple : un bien à 250.000e avec 568e de crédit whoua !)
Merci Nico, alors je n’ai pas mis beaucoup d’apport dans ce projet mais j’ai fait ce qu’on appelle « l’affaire du siècle » , et combiné avec un emprunt sur 25 ans 👌
Hello,
Tu as également des frais de notaire à payer sur chaque immeuble quand ta SCI rachète donc c’est vrai que +value avec frais de notaire ça commence à faire beaucoup ...
Salut, oui effectivement c’est bien sûr à prendre en compte. Dans le cas d’une SCI qui achète à une SCI il peut y avoir un rachat de parts qui est bien moins coûteux que les frais de notaire 😉
Bonjour Robin, merci pour ta vidéo !
Petite question auquel cas nous n’avons pas d’avocat fiscaliste, risquons-nous l’abus de droit en faisant ce type de montage ? Parce que concrètement la notion de « principalement fiscal » peut-être considérée par le fisc il me semble
Bonjour Robin,
Avec plaisir et très beau prénom au passage,
Effectivement c’est tout à fait cette notion qu’il faut faire attention, comme expliqué dans la vidéo il y a plusieurs intérêts lors de ce montage.
Il y a encore quelques années il fallait que le montage soit uniquement fiscal pour être requalifier et maintenant c’est la notion de principalement.
Il faut donc Monter le dossier en fonction…
Bonjour Robin,
pour garantir tes crédits, tu préfères parfois l'hypothèque et parfois la caution :
- qu'est-ce qui te fait choisir l'une plus que l'autre ?
- l'hypothèque engage des frais de levée, pourquoi ne pas choisir la caution systématiquement ?
Merci pour tes vidéos si pédagogiques !
A+
Bonjour Thierry,
Si j’avais le choix je choisirais effectivement que des cautions mais les établissements me refusent à cause des encours c’est pour cette raison que la banque opte pour les garanties réelles 😉
Vidéo très intéressante merci
Avec plaisir Isa 😊
Merci, super vidéo, j'arrive apres la guerre mais j'ai une question si tu arrives a voir le commentaire après 1 an haha, tu as acheté avec ta SCI, mais elle se compose de qui d'autre ?, une holding? merci ROBIN !
Avec plaisir et oui j’ai des notifications même un an après …! Avec mon épouse mais tu peux tout à fait avec une holding 😉
Salut :)
Je crois qu’en LMNP tu peux defiscaliser les travaux ET les déduire lors de la vente pour effacer de la plue value si c’est considéré comme des travaux non pas pour l’embellissement mais bien de gros œuvres ….
Salut, effectivement merci pour cette précision très utile ! 👌
Je ne pense pas avoir eu l'info dans la vidéo mais avez-vous apporté de votre poche les frais de notaire pour votre rachat ?
Est-il possible de racheter son bien sans apport ?
Oui exactement j’ai dû mettre environ 10% d’apport sur chaque rachat, je ne le sort pas de ma trésorerie mais cela diminue le cash disponible après opération 😉
@@Robin_Eldin_YT D'accord donc ces 10% proviennent du prêt accordé par la banque (qu'ils ont donc réduit du prêt) et non pas de votre trésorerie c'est bien ça ?
Merci beaucoup :)
Bonjour. Rien à voir avec le contenu de la vidéo. J'aime beaucoup le tableau derrière vous. Où l'avez vous acheté ? Merci
Bonjour Garfield,
Dans une boutique de décoration sur Sarlat : Rouchon décoration qui est une très belle boutique 😉
Super vidéo très inspirante.
Merci
Est ce que tu as déjà vendu un appart ou immeuble sans prévenir ta banque ?
Est ce un bon moyen pour récupérer du cash ?
Merci pour ton com, alors non je ne l’ai jamais fait mais possible uniquement si la banque n’a pas pris de garantie réelle sur bien (hypothèque ou ppd) sinon le notaire verse obligatoirement le résultat de vente à la banque 😉
Cool! Une bonne affaire une fois de plus, surtout quand on a besoin du cash.
Cependant est ce pas mieux si on a assez de trésorerie, laisser son crédit s’écouler ? Surtout si on s’y attache pour le cadre patrimonial. Parce que cela ne fait que repousser les échéances, non ?
Merci pour ton commentaire, oui effectivement c’est à réfléchir en fonction de ses objectifs et situation personnelle. 👌
j'aimerais faire pareil mais j'ai trop de mal à trouver la banque qui accepter de me suivre avez vous une banque à me conseiller ?
Non pas spécialement mais comme souvent il faut faire plusieurs établissements pour enfin trouver la bonne personne dans la bonne banque 😅
Bonjour Robin
Quelle grande qualité de contenu ! Je connais aucun autre youtubeur immo qui partage autant. Merci.
D'après le conditions de crédit présentées, je pense que vous êtes en prêt personnel et non pro malgré les restrictions HCSF. Est-ce correct ? Vous êtes passé ds les 4% de dérogations au CIC du coup ?
Quentin
Bonjour Quentin,
Merci beaucoup effectivement j’essaye d’être le plus transparent possible pour donner un maximum d’informations.
Non, je suis justement en prêt professionnel pour sortir de ces contraintes.😅
@@Robin_Eldin_YT Ok. Les conditions me parraissent très bonnes pour du pro (15ans max de ce que je savais et taux bien plus élevé)
Salut Robin et merci pour ta vidéo vraiment très intéressante.
J'ai reconnu dans ton générique Romans et Bourg-de-Péage (on voit d'ailleurs un bout d'un de mes immeubles 😁)
es-tu du coin ? Car moi aussi et je cherche un nouveau projet. Peut-être pourrons-nous nous rencontrer.
En tout cas merci du travail fourni !
Salut Gregory,
Avec plaisir et merci beaucoup pour ton message !
Je ne suis pas du coin mais nous avons deux conseillers ProjetLocatif très actifs sur le secteur. Ils ont justement deux projets très intéressant actuellement. Je te met le mail de l’un d’eux : guillaume.lebidan@projetlocatif.fr
Excellent pour ton immeuble sur la vidéo 😉
Super vidéo je dois faire exactement pareil ça fait 1ans que j'y pense .
Je suis motivé là.
Merci ! Oui très intéressant à faire mais tu as compris la problématique bancaire, il va falloir trouver le bon interlocuteur 😉
@@Robin_Eldin_YT exactement
Bon week-end
Salut Robin je viens d'investir dans les Pyrénées en LCD au pieds des pistes pour mon 1er investissements pourrait tu me donner ton avis sur l'investissement en montagne Merci
Salut Vincent,
Je ne suis pas spécialiste de ce type de projet, nos conseillers spécialisés dans ce type d’exploitation pourraient mieux te renseigner 😉
Bonjour Robin, excellente vidéo!!!
Je me renseigne depuis quelque mois sur le sujet et je suis bloqué car j'ai eu l'impression que ce type de montage était très compliqué.
J'aurais aimé que tu développe la parti SCI.
Je voudrais donc savoir si dans la SCI tu as inclus tes enfants ? Quel pourcentage minimal des parts peut on les donner ? La banque n'a pas eu de souci avec cela sachant qu'il ne sont pas solvable ?
j'ai un bien qui correspondrais à ce montage, il a été financer par le CIC, je vais prendre rdv avec le directeur pour en discuter.
Merci pour ton retour
Bonjour et merci pour ton commentaire.
J’ai justement voulu partager mon expérience pour démocratiser un peu plus ce montage qui paraît compliqué de l’extérieur.
Ceci n’est que mon expérience mais je pense que cela peut aider à réaliser ce type d’opération et surtout l’approche à avoir avec la banque.
Je suis navré, mais je préfère rester discret sur ma répartition familiale dans ce montage.
La transmission de la nue propriété peu être faire dans un second temps et tu restera cautionnaire du prêt donc aucun soucis pour la donation.
Bonne approche avec ton banquier, tu pourras nous faire un retour d’expérience 😉
@@Robin_Eldin_YT Merci
Merci
Donc tu reprends ds la sci un crédit de 495000 euros à 1,3 sur 18 ans ?
Oui c’est ça 👌
Salut !
Dans la colonne L10 du tableau 6:16 , la somme des revenus locatifs des 2 colonnes par mois ne correspond pas avec la valeur attendue.
( 1 700,00 € * 1 420,00 € ) * 12 = 37 440,00 €
Contrairement à 30 840 € dans la case dans votre tableau. Est-ce que j'ai mal compris la signification des colonnes ou est-ce que c'est bien une erreur ?
Merci pour tes vidéos ! Contenu incroyable :D
Merci Robin de nous apprendre ces choses ! Et avec autant de transparence ... Quand tu mets les valeurs, c'est bien 100 % du prix de l'immeuble ? Et pas la moitié si tu as acheté avec ton associé et/ou ta femme comme tu le dis souvent (genre 300K pour toi et 300K pour lui = 600K€) ?
Oui je prends 100% du bien à chaque fois effectivement mais tu peux regarder 50% effectivement
Salut, Un élément essentiel est le loyer payé par le locataire en place qui doit couvrir le remboursement de l'emprunt de la SCI IS dans laquelle tu va te cacher.( mais comment??)J'apprécie la qualité de tes vidéos, cependant après celle çi je ne sais toujours pas comment me vendre à moi même....
Je découvre ta chaine et suis ravi de ce contenu précis accompagné d'explications fort intéressantes ; depuis toujours j'ai entendu et constaté la frilosité (voire blocage)des banques françaises lorsqu'il s'agit d'accompagner des entrepreneurs dans l'immobilier ou autre domaine , un regard curieux vers des banques "étrangères" utilisant le refinancement de façon ordinaire , USA , UK , ..... (et vraisemblablement avec beaucoup moins d'exigence pour retenir une partie de ton cash sous forme d'assurance vie ou produit équivalent ) ne serait il pas pertinent ? Très bonne continuation et salutations .
Merci ! Alors je ne le suis pas encore renseigné d’eux côté des banques étrangères car elles ont la réputation de demander beaucoup d’apport dans les projets.
En revanche une banque fait parler d’elle dans le bon sens pour les investisseurs et bien représentée en France, il s’agit de la Caixa 😉
Moi ce qui m'intrigue le plus c'est qu'à mm pas 40 ans tu as déjà remboursé intégralement ta RP à 500 000€ sans loyer qui rentre ? Comment t'as fais ?
Je ne comprends pas pk t'as besoin d'un prêt pour t'acheter des immeubles à toi-même ? Tu ne peux pas juste les transférer dans ta sci comme ça ?
Je comprends tes interrogations, je ne rentre pas dans les cases classiques…
Pour la RP j’ai injecté certaines plus values de reventes d’investissements locatifs ainsi que celles de plusieurs RP.
Pour ce rachat de mes immeubles on ne peut pas transféré la propriété dans une SCI sans passer par la case notaire et le financement permet de dégager une belle enveloppe de trésorerie 😉
J’ai pas compris pourquoi ça t’apporte de la trésorerie. Un éclairage svp
La différence entre le montant du nouveau crédit financé par la banque et l’ancien capital restant dû
9:10 tu dis que tu rembourses 15k de capital mois mais la colonne est celle de la mensualité totale (dans la formule on vois que c'est une somme de valeurs), du coup il y a une partie de capital et une partie d’intérêts aussi non? C'est pas totalement du capital du coup.
20:35 Ah mais tu as 39 ans encore, pas 40 comme tu dit dans a vidéo
Petit détails :
- Le rachat comme tu l'explique est facile à faire si les biens ont été initialement achetés en nom propre. Si pour des soucis de financement à la base on les a pris en SCI, le montage de rachat est totalement différent et les pénalités de remboursement anticipé pour les entreprises c'est extrêmement dur de les faire sauter, même avec rachat dans la même banque.
- Dans le bonus "usufruit", il faut préciser que après les parts appartiennent aux enfants, il faut absolument que le bien soit rentable pour ne pas faire démarrer dans la vie ses propres fils avec déjà une dette. Je sais bien que c'est probablement pas ton cas mais ceux qui regardent la vidéo il vaudrait mieux les avertir.
- Une méthode pour faire baisser la PV est aussi celle de faire estimer le mobilier dans les immeubles en cas de vente en location meublée. Cela dit, à la prochaine revente le prix d'achat sera plus bas.
- Autre point sympa et très peu divulgué sur le web : quand on a une trésorerie importante et on souhaite acheter des biens qui sont en sci (à l'IR), on peut acheter les parts au lieu de l'immeuble. Cela permet de ne pas payer de PV à votre vendeur car vous n'achetez pas de l'immobilier mais des parts de société. De plus, si rachat de sci à l'IR, c'est la date à laquelle la SCI a acheté l'immeuble qui sera prise en considération pour l'abattement de la plus-value future, et pas la date d'achat des parts. l'aspect "méthode de détention de l'immeuble de la part du vendeur" n'est généralement jamais pris en compte par l'acheteur, alors qu'il y a des fois des trucs sympas à faire.
Merci pour cette vidéo, la prochaine étape reste celle de faire du marchand pour avoir de la tréso et investir à nouveau ;)
Je rembourse actuellement 22k€/mois de mensualités donc oui c’est bien 15k€ de capital environ. Sachant que l’ensemble de mes biens n’apparaissent pas sur le tableau.
Merci pour tes précisions qui sont pertinentes 👌
Super vidéo, transparence sur le patrimoine, ta vision des choses dont je partage la même, niveau patrimoniale
Je me fait une réflexion à ce même niveau...
Pour ma RP, me reste environ 60000 sur 110000 à payé..
La racheté via ma sci à l' is , créé il y 2 ans..
Même si la revente serait certainement plus intéressante vue qu'il n'y aurait aucun impôt, mais du point de vue patrimoniale je souhaiterais la conservé..
Est ce faisable et surtout intéressant?
Merci pour tout les sujets abordés !!!
Merci Florian pour ton message. Je suis ravi que cela puisse plaire.
Oui intéressant mais plutôt en SCI à l’IR pour bénéficier de l’exonération totale de plus-value de la résidence principale si tu la mets à disposition à titre gratuit 😉
@@Robin_Eldin_YT c'est bien ce qu'il me semblait !!!!
Merci beaucoup pour le retour
Et si je souhaite la louer, en créant une sci a l'IR ?!
Merci beaucoup
Tu pourras la louer en location nue mais tu perdra l’avantage de l’exonération de la plus valeur de la résidence principale 😉
le gars il s,est fait broder son logo facon les flots bleus sur son polo lol..il va se faire croquer par le fisc et se faire degommer par les banques...RIP
Merci pour ton commentaire plein de bienveillance pour quelqu’un qui donne gratuitement son expérience… 🤦🏼♂️