Capacité d'Emprunt d'une SCI : Guide Complet avec Calculs et Astuces ✅
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- Опубликовано: 6 авг 2024
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Investir dans l'immobilier est une façon de compléter tes revenus et de développer ton patrimoine. Et qui dit investissement immobilier dit souvent Société Civile Immobilière (SCI).
Et l'une de tes premières préoccupations sera très certainement liée à tes possibilités d'emprunt financier. Alors avant de te lancer, le mieux est de savoir quelles sont les solutions pour optimiser ta capacité d'emprunt !
Entre champ d'action de ta SCI, défiscalisation, montage holding, Patrick, expert-comptable et cofondateur de Dougs, te livre toutes les astuces pour optimiser ta capacité d'emprunt en SCI 🚀
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00:00 - Introduction
01:12 - La notion de SCI
02:56 - Calculer sa capacité d'emprunt
06:02 - Le montage Holding + SCI
08:22 - La défiscalisation dans une SCI
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au top la vidéo, limpide, énergique, précise...Merci
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super vidéo ! merci
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Merci Patrick 🎉🎉🎉tjs un bonus pour mon dscg à bientôt
Merci pour ton message. Je reçois de plus en plus de messages de la part de personnes qui apprennent soit pour leur boulot, soit pour les études. Cela me fait toujours plaisir.
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Merci, je crois que je viens de trouver les réponses aux nombreuses questions que je me posais, je reviendrai vers vous................
Génial ! A très vite
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Salut et merci pour tes vidéos.
Malheureusement les choses sont un peu plus compliquées que cela et je pense à la sci où le cumul des salaires augmente la capacité. Malheureusement NON puisque la banque considère que chacun sera solidaire sur la totalité du crédit au cas où les choses tournent mal. Encore merci pour ces vidéos.
Bonjour,
Merci de ton message !
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Merci Patrick, c'est super intéressant comme d'habitude. j'ai, en tant que consultant dans l'informatique, une SASU à l'IR est ce que ce montage pourra s'appliquer tout même ou bien il s'applique seulement si la SASU est à l'IS ? Merci
Hello et merci de ton retour,
Avec une SASU à l'IR, cela peut également fonctionner. Il suffit de faire les calculs.
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Salut, super vidéo, j’avais une question je suis jeune j’ai 21 ans je vais sûrement trouver un CDI en juin j’ai un apport de 20 000 € je vis chez mes parents donc pas de charge et je gagnerai 2168€/moi net et j’aimerais emprunter le maximum sur 25 ans avec le taux actuel et je serai en SCI avec mon père, je serai majoritaire , et en plus de ça, je vais lancer mon activité en fin d’année EURL ou je proposerai des prestations de service pour les entreprises .Combien je pourrais emprunter et quelle sera ma mensualité?
J’ai beau essayer de trouver le beau résultat je n’arrive pas j’utilise l’intelligence artificielle barde de Google mais à chaque fois il me donne des résultats différents. Du coup j’aimerais avoir ton avis dessus
Bonjour,
La banque demande généralement une part d'autofinancement dont le % varie selon la nature du projet. C'est ce qui te permet de savoir jusqu'où tu peux t'engager dans un prix d'achat. Difficile d'en dire plus comme cela.
Je te conseille de voir plusieurs établissements afin de comparer les conditions.
Félicitations pour tes projets, autant commencer jeune en effet !
A bientôt !
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Bonne vidéo, mais pour cette densité de sujets, il faudrait la version Director's cut :)
Respect ! On sent le professionnel. Et pourquoi pas :)
Merci pour cette vidéo, je n’étais pas au courant de la puissance Holding + SCI vis à vis de la capacité d’emprunt.
Cet avantage sur la capacité d’emprunt fonctionne-t-il si la SCI est détenu par 3 actionnaires (10% Holding, 40% personne physique et 50% personne physique) ?
Merci de ton retour. Cela peut également fonctionner. Ce qui me dérange dans ce montage, c'est de bien avoir à l'esprit que l'effort financier de chacun doit être proportionnel (ou presque) à la répartition des actions. A défaut, pourquoi la Holding devrait faire plus d'effort ? Bien avoir cet éventuel à l'esprit.
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Super video, je suis sur le point de passer à l'acte pour créer ma holding mais la sci est déjà existante (j'ai emprunté 100% de la somme, et pas encore commencé le remboursement de capital): les coûts sont-ils importants ?
Concernant la capacité d'emprunt en holding, n'y a-t-il pas des limites ? On me parle souvent de 30% d'apport minimum, voire 50%, etc. Quels critères va regarder la banque ? Possible d'emprunter à 100% sur le coût total du projet selon ton expérience ?
Bonjour,
Pour que la holding reprenne les titres de la SCI, il faut envisager une cession ou un apport (selon les montants et conditions). Cela peut passer par une valorisation de la SCI.
On peut t'accompagner dans ces démarches.
Les coûts varient fortement d'un cabinet d'expertise à l'autre. Tu peux obtenir des devis complet en nous contactant au 04 28 29 62 62.
Les conditions sont propres à chaque banque et ont un peu tendance à se durcir actuellement. L'autofinancement demandé peut varier aussi selon la nature du projet (location courte durée ou non, etc).
N'hésite pas à te tourner vers un courtier.
A bientôt !
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Très intéressant. Je suis en cours de création d'une SASU pour de l'investissement locatif (l'immatriculation est en cours). Est-ce que chez Dougs on peut m'aider pour monter un dossier à présenter à un courtier pour un crédit immobilier?
Oui 👍 on peut te réaliser un prévisionnel.
Est-ce payant le prévisionnel ?@@dougs.fr_
Bonjour, aujourd'hui je suis auto-entrepreneur et je vais passer en EI au début de l'année prochaine. Je recheflis à faire une SCI familiale et à monter une Holding. Par rapport à votre exemple l'EI remplacerait la SAS, est ce que cela est possible où il faut que mon EI passe en SAS pour faire ce montage?
Dans l’absolu une EI peut être à la tête. Mais tu vas rapidement te heurter à des problèmes fiscaux ou des blocages.
As tu penser à faire tout simplement une EURL impôt sur le revenu plutôt qu’une entreprise individuelle ?
Il y a eu urgence, je n'ai pas eu le temps de mettre cela en place
Bonjour.
Merci pour cette video.
Petite question: les banques n'ont elles pas des dérogations pour les 35% en ce qui concerne des sociétés, y compris des SCI détenues uniquement de personnes physiques ?
Bonjour,
Cela dépend beaucoup des établissements, et du poids que tu peux avoir dans une négociation avec ta banque.
La difficulté, c'est que tu es souvent caution à titre personnel des emprunts de la SCI. Mais en principe, ca reste en dehors de ton taux d'endettement perso.
BOnne journée !
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Bonjour, est-ce que ce montage s’applique également dans le cas d’une résidence principale ? Est-ce qu’on peut être associé ou dirigeant de sa société qui possède sa résidence principale ? Doit-on payer un loyer à la société dans ce cas ? Merci pour ton retour.
Bonjour,
On évite ce type de montage sur la résidence principale, car cela a trop d'incidences (perte exonération des plus-values de cession, impact sur l'IFI...).
C'est à éviter.
Bonne journée !
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Bonjour,
Est ce que le choix d'opter pour une SCI a l'IS ne serait pas une fausse bonne idée ?
Car a L'IR nous avons un abattement sur la detention des biens vendus alors qu'à l'IS il y a un amortissement et de ce fait une majoration des plus-values lors de la vente ?
Merci pour votre retour !
Bonjour,
Ca dépend complétement de tes objectifs. Il faut faire des simulations chiffrées d'impôts et de flux de trésorerie pour t'en assurer. Nos fiscalistes peuvent t'aider.
Bonne journée !
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Bonjour merci pour la video. Je ne comprends pas pourquoi les 35% sautent avec la holding. Sachant qu'il faut au moins 2 associés pour une SCI, a part la SAS, qui sera le second associé ?
Bonjour,
Si tu interposes une holding, c'est à son niveau que sera en principe apprécié le taux d'endettement. C'est elle ou la SCI qui emprunte et on ne considère plus ta capacité d'emprunt mais la leur. Ceci étant, il est probable que le financeur veuille connaître ta situation afin de vérifier que tu puisses servir de caution.
Bonne journée et à très vite chez Dougs! :)
@@dougs.fr_ c'est plus clair merci
Bonjour, excellente vidéo, avec les 99250 euros remontés dans la holding, quelle serait la nouvelle capacité d'emprunt ? Merci bien.
Merci de ton retour,
J'aurai tendance à dire qu'à partir du moment où tu trouves le bon banquier, ce serait presque "No Limit".
@@dougs.fr_ No limite carrément? 😅
Merci pour la réactivité . Excellente journée.
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Bonjour
Peut on crée une holding avec 2 deux sci est emmètre des obligations avec la holding ? Merci pour votre réponse
Une Holding qui détient 2 SCI : cela fonctionne.
Maintenant, émettre des obligations ? Je ne vois pas
@@dougs.fr_ merci pour votre réponse je pensais que avec une holding nous pouvons émettre des obligations. Mais comment émettons des obligations en sci ? Merci de votre réponse
Est que 20% d'apport en sci c'est beaucoup pouvons nous emprunté ? Merci pour votre réponse
Bonjour,
Je souhaiterais émettre des obligations pour avoir un financement est que avec un sci à l'impôt sur les sociétés ont peut émettre des obligations ? Si non comment faire pour émettre des obligations en immobilier ? Merci
Bonjour,
L'émission d'obligations n'est possible que dans les sociétés par actions. Dont la SCI ne fait pas partie.
Il faudrait être en SA ou SAS. Et c'est très complexe.
Bonne journée !
@@dougs.fr_ merci
Bonjour, pour acheter les murs d'un local commercial, vous conseilleriez de les acheter directement via mon entreprise qui occupe les murs ou vous passeriez plutôt par la création d'une SCI avec mon associé ? (nous ne sommes que 2 actionnaires).
Bonjour,
Difficile de répondre sans connaitre les contraintes de chacun, les projets à venir etc.
Techniquement, les deux solutions sont envisageables. Il faut échanger afin de déterminer celle qui vous convient le mieux.
A bientôt !
@@dougs.fr_ merci pour votre réponse
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Bon superbe vidéo, mais si je me trompe pas : l'IS sur 100k€ avec les calculs qui vont bien ça revient plutôt à 1250€ et non pas 750€ (je sais c'est ridicule) 🤣🤣
Merci
Je recommence le calcul.
Pour calculer la base d'IS dans la holding : 100.000 *5 % = 5.000 euros
Pour calculer l'IS, on reprend la base : 5.000 *15% = 750 euros.
Cela pourrait fonctionner également à 1250 si l'IS était à 25%. Ce qui est rarement le cas dans des Holdings familiales.
@@dougs.fr_ Je comprend mieux. Merci 👍
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Bonjour, si une première SCI est rentable et que l'on décide d'en ouvrir une 2ème, est ce que la banque va prendre en compte le fait que la première SCI fasse du profit pour accorder le prêt, ou bien elle ne va pas dutout se baser sur la premiere SCI, mais uniquement sur vos revenus personnels ?
(Objectif : utiliser mon emploi en CDI pour commencer à investir via une SCI, puis me mettre à mon compte tout en pouvant continuer d'emprunter en me passant d'un CDI...)
Merci d'avance pour votre réponse et merci pour votre super boulot!
Bonjour,
En principe les banques apprécient l'endettement dans sa globalité et tiennent compte de l'ensemble des dettes sur toutes les structures.
La banque va donc apprécier le fait que la première SCI soit rentable mais de son point de vue cela peut également constituer un frein puisqu'en principe les banques cherchent à limiter leur exposition sur une seule personne. Cela signifie qu'au-delà d'un montant emprunté elles pourraient être moins enclines à prêter.
Cela est à discuter au cas par cas avec le financeur.
Bonne journée
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@@dougs.fr_ Merci beaucoup pour la réponse. Je vais jeter un oeil sur les webinars de prévus !
Si ma SCI est a l'IS, elle est donc taxé d'entre 15 et 25% mais je ne touche rien du loyer qu'elle génère ?
Car si je me verse un salaire ou touche les dividendes alors les revenus seraient taxés une 2nd fois à 30%?
Dans ce cas n'est il pas plus judicieux d'acheter en tant que personne pour être taxer sur mes revenus de loyés une seul fois (mais de les avoirs directement dans mes poches :) )
Bonjour,
La réponse dépend surtout de tes objectifs personnels, de ton niveau d'imposition et de tes contraintes.
Pour savoir ce qui est judicieux, il faut faire des simulations chiffrées.
Les revenus fonciers sont assez lourdement fiscalisés...
Bonne journée !
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Bonjour, si on fait une plus value sur un bien en sci avec la holding , on va dire 100000€ de plus value à la revente, comment se passe la taxation, si l’objectif est de réinvestir merci
Bonjour,
L'impôt est dû sur la SCI ayant vendu le bien (SCI IS). Donc la plus-value réalisée est taxée à 15% jusqu'à 42 500 euros puis 25% au-delà, si on considère que le résultat fiscal correspond à ta plus-value.
A bientôt !
@@dougs.fr_ merci 🙏 je 🗒️ note
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Pour un montage Holding + SCI le plafond 35% est aussi retenu? Ou il faut une seconde Société fille??
Bonjour,
Les critères ne sont plus les mêmes, car l'endettement est sur la société en principe.
A voir avec ta banque habituelle, au cas où...
Bonne journée !
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Bonjour j’aurai une question peut-on juste avoir une holding et une sci ?
Bonjour,
Ca n'aurait pas forcément d'intérêt, car il faut une société qui génère de la trésorerie dans le groupe, pour alimenter les autres finalement. Je grossis le trait, mais c'est l'idée.
Au cas où, pour compléter ton sujet : ruclips.net/video/37Tj7AyV52c/видео.html
@@dougs.fr_ merci pour cette réponse qui me rassure , et pour les dividendes de l’a sci comment ça se passe ? Avez-vous une vidéo qui traite de ce sujet ? Merci de me répondre vous faites du bon boulot continuez ainsi
Merci de ton message !
La SCI peut verser des dividendes directement à ses associés, qu'ils soient personnes physiques ou morales.
En général (si simple activité patrimoniale sans rémunération sur la SCI), les dividendes perçus par le gérant majoritaire personne physique ne sont pas soumis aux cotisations de sécurité sociale.
A bientôt !
merci pour la vidéo !
Si une personne a 55 ans et quelle souhaite acheter un bien avec un apport de 50-60k mais que la banque ne peut prêter X pour acheter un bien à 250K. La personne aimerait pouvoir acheter un bien a 300-350k mais compliqué vu son âge. Elle a un enfant qui a un bon bouleau. Est ce que ce serait smart de monter une SCI et de donner 1% à son enfant et comme ça empreinter plus ?
Bonjour,
Ca pourrait fonctionner, l'enfant se trouvera alors probablement caution personnelle de l'emprunt.
Bonne journée !
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Bonjour
Peut on ne pas payer de flat tax via une société holding sur les dividendes de la sci ?
Bonjour,
La flat tax ne concerne que les dividendes reçus par les particuliers.
Bonne journée !
@@dougs.fr_ merci bonne journée à vous aussi
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@@dougs.fr_ bonjour,
merci juste une autre question j'ai ma résidence principale j'ai fais un crédit de 20 ans et il me reste 17 ans a rembourser est que ces possible de l'hypothèquer même si je ne les pas financer a 100% ? Merci de votre réponse
Bonjour,
Elle est déjà sûrement prise en garantie dans le cadre de ton emprunt. Il faut te rapprocher de ta banque ou de ton notaire pour le vérifier.
Bonjour
Comment vous contacter pour être accompagné par votre service ? Merci
Bonjour,
Tu peux nous contacter directement au 04 28 29 62 62.
Bonne journée !
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Quels sont vos tarifs
Voici nos tarifs : www.dougs.fr/tarifs/
Bonjour,
Jai ma résidence principale j'ai fait un prêt de 20 ans il me reste 18 ans a rembourser est que c'est possible de l'hypothèquer maintenant ou je dois attendre 18 ans ? Merci
Bonjour,
Des garanties ont déjà été prises par la banque en principe. Il n'est pas possible d'hypothéquer un bien qui en est déjà grevé.
Je t"invite à faire le point avec ton notaire et ta banque.
A bientôt !
@@dougs.fr_ merci a bientôt
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Bonsoir une sasu ( avec dougs)en cours et j'aimerais investir en immobilier qu'elle chemin prendre svp
Bonjour tout le monde, top ta vidéo. Est-il possible de créer une SCI avec ses parents dans le cas où nous avons des revenus locatifs+résidence principale afin d'optimiser? Ou faut-il voir avec le notaire ou la banque si le prêt est déjà contracté comme écrit plus haut ?
Quelles sont les banques capables de vraiment comprendre tout ça ? La plus part des banques/banquiers semblent incapables de voir plus loin que le bout de leur nez et ne comprennent rien au montage et l’optimisation fiscale et encore moins comment fonctionne vraiment une entreprise, c’est affligeant. J’ai le montage holding + sci + eurl et les banques que j’ai consultés sont réfractaires à me faire un prêt alors que je suis indépendant depuis longtemps avec des revenus plutôt corrects.
Tu as consulté quelques banques? Je compte faire ce montage avec ma sas informatique en 2024
t’as combien de bilans?
@@charlesj1229crédit agricole, bnp, banque postale et crédit mutuel en direct et j’ai aussi eu recours à un courtier et pour l’instant la situation est au point mort, je travaille dans le même milieu que toi et j’ai visé un premier investissement très raisonnable à moins de 60K déjà loué avec le loyer qui couvre le crédit, donc un projet qui me semblait simple et parfait pour commencer..
@@youmalikkkje suis indépendant depuis 2016, j’ai transformé ma micro en eurl cette année et c’est à ce moment que j’ai fait le montage. Donc je n’ai pas de bilan sur les nouvelles structures mais tout le passif de mon activité depuis 7 ans avec des résultats en constantes progressions.
Je vais te raconter une histoire amusante. Personnellement, il y a 15 ans, j''ai cherché un emprunt auprès de ma banque de l'époque Crédit Agricole. J'ai senti une défiance dans leur mauvaise lecture du montage. Je suis passé par un courtier à l'époque par facilité qui m'a renvoyé vers le ... Crédit Agricole dans la même agence qui a accepté le dossier en indirect. Incroyable !
Ce qu'il faut en retenir, ce ne sont pas les banques qui bloquent mais les banquiers. Donc n'hésites pas à changer.
Bonjour et merci pour ces vidéos
Pourquoi ne pas parler de la sc comme Societe holding. Cela n’est il pas intéressant
Tu as 100% raison. Mais cela doit faire l’objet d’une vidéo à part.
@@dougs.fr_ vivement la vidéo car cela m’intéresse également!
Bonjour,
Il faut attendre le remaniement des SCI, car il va y avoir du changement au niveau défiscalisation, IFI...
Un vrai foutoir ce gouvernement !
On scrute avec hâte le projet de loi de finances.
A très vite chez Dougs pour découvrir tout ça.
Je comprend pas comme avec une capacité annuelle de 5k on arrive à 65k sur 20ans, 5k fois 20ans ca fait 100k logiquement 🤔
Oui effectivement : 5 fois 20, cela fait bien 1O0. Mais il faut tenir compte des intérêts financiers.
Un euro aujourd'hui vaut plus qu'un euro de demain
Merci pour cette vidéo très intéressante et instructive. Il y a cependant un point qui pour moi n'est pas assez clair. Imaginons que je suis salarié et je décide de me lancer dans l'immobilier, je n'ai donc que mon salaire de 30k€ net par an comme revenu et je n'ai pas encore de société. Je veux donc faire un montage avec un holding qui détient uniquement 99% des parts de la SCI à l'IS et je détiens personnellement les 1% restantes. Du point de vue de la banque est ce que c'est comme si la SCI me représente moi (personne physique) et donc je n'aurais droit qu'au 35% soit 10 500€ par an ou c'est différent étant donné qu'il y a un holding ? Et est ce que le fait qu'il y ait cette holding change quelque chose pour la banque au niveau de l'accumulation des prêts ? Merci
Bonjour,
Si tu n'as que ce seul projet, et pas d'autre société générant des flux de trésorerie, la holding n'est peut être pas la solution. Il y en a d'autres.
La banque recalcule l'endettement selon d'autres modalités, quand il s'agit d'une activité locative.
A bientôt.
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