현재 투기과열지구에 아파트 2채를 소유중입니다 첫번째 아파트는 20년이상 소유하며 실거주중입니다 두번째 아파트는 2018년 소유후 임대를 주고 임대등록한 상태입니다. 2번째 아파트를 임대기간 8년을 채워 양도세 감면을 받을 생각이었습니다. 그런데 2021년 9월경에 법률을 개정해 안전진단 통과후 매도를 금지한다고 하네요. 아직 법이 통과되기전이지만 통과됐음을 가정하에 궁금한게 있습니다. 2021년 9월 법이 통과됐고 저희아파트가 안전진단이 통과됐음에도 제가 계속해서 두번째 아파트를 임대를한후 8년이 경과했다면, 나중에 현금청산을 받을경우 양도세 혜택을 받을수 있나요?
안녕하세요 방송 잘 보았습니다 장기임사주택이 있으며 거주주택이 일시적 1가구 2주택(A,B) 비과세 요건이 가능한 경우 입니다. 먼저 거주주택A는 비과세 요건이 되지만 B주택은 20년도 취득이라 평생 1회로 A를 비과세 받았기 때문에 2년 후 B를 매도 할 경우 일반과세로 매도 하게 되나요? 그리고 8년 장기임대 기간이 지나 자동말소가 되서 임사냈던 아파트로 2년거주 한 후 몇년 뒤 매도(최종1주택) 하게 된다면 A주택을 매도한 시점부터 임사냈던 아파트 비과세 받을 수 있는건지 B주택을 매도한 시점부터 비과세가 가능한건지요 자동말소 된 임사주택은 거주2년 다시 채워야 비과세 가능할까요 보유 2년만 해도 가능할까요?
깔끔하게 정리된 영상 감사드립니다. 내용을 몇번을 봐도 제가 이해 못 하는 부분이 있습니다. 임대주택 2채중 한채를 50%기간이상 채우고 자진말소후 매매시 일시적 2주택처럼 비과세인지? 아니면 정상세율로 과세 된다는 것인지? 원래 양도세 공제 50%를 적용한다는 것인지? 세가지 중 어느것인가요?
안녕하세요 선생님 쉬운 설명 감사합니다 질문 하나 드려도 될까요 현재 2채 아파트 모두 임대주택 2018.3.30 등록을 하였고 .임대주택 의무기간이 지난 후 자진말소 하고 제가 한채에 직접입주하고 2년후 거주주택 비과세 (나머지한채는 임사 자동말소까지 보유계획)를 받을 수있나요 2채 모두 2017. 8. 취득하고 지역은 일산입니다 수고하세요~~
안녕하세요 강의 감사합니다 궁금한게 있습니다 임대사업자 의 거주주택 비과세 및 일시적 2주택 혜택을 받으려합니다 A주택 단독명의 (2년거주요건채움)15년5월등기 B주택 단독명의 임대 사업자등록(19.5.10) C주택 부인과 50대50 공동명의(20.9.30등기) AB주택은 단독명의 이고 C주택은 부인과 공동명의 입니다 부인은 임대사업자 가 아니고 저만 임대사업자 입니다 부인이 임대 사업자가 아니고 저 혼자만 임대사업자 일때도 거주주택비과세 및 일시적 2가구 혜택을 받을수 있는것인지요? 좋은강의 감사합니다
상세한 영상 감사합니다. 다른 유투브 영상들보다 훨씬 자세하고 도움이 되는 영상이네요^^ 혹시 하나 질문드려도될까요? 1)단기임사후 자동말소된 오피스텔. 2) 17년말구입한 아파트(19년 장기임대사업등록). 3) 18년 분양권 매매로 19년 취득한 아파트 이렇게 보유중입니다. 3번주택을 세주고 있다가 거주하면 1번이 자동말소되어도 거주주택양도세비과세를 받을수 있을까요. 아니면 신규로 사업자를 등록해야 가능할런지요
경우의 수가 너무 많아 답변을 하기 어려운 질문입니다. 현재 3주택이고 1주택만 등록임대주택입니다. 또 말소임대주택(1번 오피스텔)외의 주택(3번 분양아파트)은 거주2년 요건도 채우지 않은 상태입니다. 지금 3번주택을 양도하게 되면, 양도차익은 거의 다 세금으로 내셔야 합니다. 제안 드리자면, 1번주택(오피스텔)이 아마도 양도차익이 많지 않을 것으로 보이므로, 우선 일반과세(중과 배제됨)로 빨리 처분하시고, 3번주택에 거주요건을 빨리 채우시는 게 좋을 것 같습니다. 2년 거주요건을 채우면 언제든 주택임대사업자 거주주택 비과세가 됩니다. 2번 장기임대주택(아파트)은 자동말소까지는 2027년으로 시간이 많이 남아 있어, 보유하면서 법 개정과 부동산시장 변화를 지켜보면서 천천히 자진말소 자동말소를 판단하는 게 좋겠습니다.
안녕하세요. 안박사님 질의 드립니다. 단기 4년이고, 올 11월에 등록임대 첫 주택이 자동말소 됩니다. 그래서 거주 주택을 매도 하려고 합니다. 이경우 양도세 비과세를 받고 후에 일반 임대 사업자 (세무서 등록유지) 할 경우 계속 5% 임대료 증액 상한선을 지켜야 추징 당하지 않나요 ? 일반 임대 사업자는 임대차3법 적용을 받는다고 들었습니다. 임대차 3법중에는 새임차인과 계약시에는 시세대로 받을 수 있다는 조항이 있는데... 만약 그렇게 계약하면 5% 증액 제한을 어기게 되는데... 거주 주택 비과세 추징대상이 되는지 궁금 합니다. 법이 너무 엉켜서 매일 공부 해도 도통 답이 안나오네요.
죄송하지만 한 가지만 더 여쭙겠습니다. 임대주택이 초소형 오피스텔이다 보니 월세임대는 했는데 임차인이 입주는 2년간 했지만 전입은 안한 경우는 어떻게 되는지요? 만일 안된다면, 앞으로 양도일 현재 전입임차인을 입주시키고, 5년간 또는 2년6개월간 임대하여 의무임대기간을 채우면 될른지요??
안녕하세요~ 영상 잘 보았습니다~ 질문이 좀 있는데요. A는 거주주택(10년 이상 소유/거주)이고, B/C는 임대주택(장기, 8년) 입니다. 1번 질문. B/C 임대주택 자동말소 시점이 27년인데요, B/C 매도 후 5년 이내에 A 거주주택을 반드시 팔아야만 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 건지요? A 거주주택을 임대주택 자동말소 시점 이후 5년이 넘어서 팔면 비과세가 안되는 건지 궁금합니다. (계속 거주했던 집이라서요, 비과세 받으려면 무조건 팔아야 하는건지요) 2번 질문. 거주주택 소유/거주 기간이 10년이 넘는데요, 임대주택 자동말소/매도 이후에 거주주택 소유/거주 기간이 다시 리셋이 되는 건지요? 이미 10년 이상 소유/거주 했는데요, 어느 시점에 팔아도 비과세 및 장특공이 되는거가 아닌지 궁금합니다. 거주주택 비과세 엄청 복잡하네요. 감사합니다.
1. 거주주택 비과세는 임대등록중인 지금도 가능하고, 7.10대책에서 폐지되는 주택에 한해 말소후 5년 이내에도 가능합니다. 그 이후는 안됩니다. 2.거주주택 1개만 남았을 때 2년 보유,거주요건 필요합니다.다만, 장기보유특별공제는 최초 취득시점 기준합니다. "최종1주택 양도소득세 비과세 요건" 참고하세요.
@@TV-zl1fi 답변해 주셔서 너무 감사합니다. 답변해 주신 내용 보면 현재 거주주택을 팔아야만 비과세/장특공을 받을 수 있는 거네요. 오래 거주한 집이고 이사 가고 싶은 생각이 없었는데 어쩔 수 없이 팔고 이사를 가야 하는 상황이 될거 같아 참 아이러니 하다는 생각이 듭니다. 임대사업자는 자기가 살고 있는 집을 팔아야만 세금 혜택을 받을 수 있다니... 이럴 거라고는 전혀 생각을 못했네요. 아무튼 감사합니다.
@@TV-zl1fi 아... 답변 주신 내용에 "1. 거주주택 비과세는 임대등록중인 지금도 가능하고, 7.10대책에서 폐지되는 주택에 한해 말소후 5년 이내에도 가능합니다. 그 이후는 안됩니다."라고 하셔서 저는 임대주택 말소 후 5년 이후에는 거주주택 비과세가 안되기에 그 전에 현재 거주중인 집을 팔고 이사를 가야 하나 했는데... 아닌가 봅니다. 제가 잘못 이해를 했나 보군요. 큰 걱정을 덜었네요. 너무 감사합니다. 안박사님~ ^^ 그래두 여전히 '거주주택 비과세가 5년 이내 가능/5년 이후에는 안됨'이라는 부분은 어떤 의미인지 정확히 이해가 안되긴 합니다. ㅎㅎㅎ
어려운 부동산 세법을 잘 해석 해 주셔서 감사합니다! 좋아요 구독 알람 설정 했어요! 2000년 4월에 매수한 소형 아파트를 2020년 3월에 민간임대주택사업자 등록을하고 5%준수 하고 있습니다. 1995년 4월에 매수한 아파트를 거주주택 비과세 특례로 매도 할때, 2017년8월2일 이전 매수한 아파트라서 거주요건이 해당 되지 않고, 장특공 혜택(80%)를 받는지요? 답변 꼭 부탁합니다. 감사합니다.
안녕하세요! 설명 깔끔하게 해주셔서 영상 잘 보았습니다. 거주주택 비과세 요건 중 거주기간 2년이 있습니다. 만약 1세대 1주택 비과세 요건 예외사항에 해당할 경우(ex. 직장 형편으로 타지역 전근) 1년 이상 거주 후 양도시 비과세가 가능한데, 거주주택 비과세에도 동일하게 위 예외사항이 적용 가능할지 궁금합니다.
안녕하세요 세입자를 2019년 10월에 맞추고 주임사 등록은 (2020년 12월 주임사 등록했음) 세입자가 거주 한 이후 1년후에 주임사 등록(2020년 12월) 하였습니다 세입자가 먼저 입주하고 1년후 주임사 등록했으니까 5% 적용하면 안되지 안나요??? 민특법이 더 상위 법률이어서 그렇게 되는거 아닌가요???? 주임사 등록이후부터 계약에 대해서 최초 임대료가 되어야 하는것 아닌가요????
좋은 정보 감사합니다. 거주주택특례관련 질문이 있습니다. 거주주택비과세를 1회 받은 상태에서 조정대상 내 장기임대주택(조정지역지정전 등록)과 2년 거주주택 중 거주주택을 매매시 거주주택비과세를 1회 사용했으니, 양도세가 과세가 되는데.. 이 때 일반과세가 되나요? 아니면 조정대상지역 2채로 중과가 되나요?
왠만한 세무사보다 쉽고 이해하기 쉽게 설명해 주셔서 감사합니다. 주임사 등록당시 비수도권 기준시가 3억원이하 생각도 하지 못했는데, 이번에 자세히 보니 눈에 띄네요. 세종시 아파트 주임사로 18년도 3월23일 등록했고 18년도 공시가격 찾아보니 3억 200만원이네요 그럼 거주주택 비과세 못받는지요? 공시가격 발표가 4월,5월에 나서 당시에 알수없었던것은 아닐까요? 그리고 벌써 단기임사물건이 자동말소되었고 등록하고 임대한지 5년이 지났는데 거주주택 비과세로 양도할때까지 임대료 연 5프로 규정을 지켜야되는지도 궁금합니다 복받으시어요♡
조합원입주권은 입주권이고, 주택과 다릅니다. 주택은 토지와 건물로 이루어지는데, (관리처분계획인가일 이후, 건물철거후 취득시)입주권 취득때 토지를 취득했고, 아파트 완공후 건물을 취득했다고 말하는 것이 가장 정확합니다. 다만 세금에서는 광의의 주택으로 간주되고 있어 혼동이 되는데요. 세금에 따라 시점에 따라 취득시점 기준이 다르고 복잡합니다. 문의주시면 회신드리겠습니다.
@@jhp1636 임대주택이 최종1주택이라는 것은 1세대 전체가 보유한 주택이 등록임대주택 하나라는 말씀으로 이해됩니다. 1세대1주택 비과세 요건에 해당됩니다. 2021년1월1일 이후 다주택이었다 최종1주택이 되었다면 다시 2년 보유 의무 있습니다.(최종1주택 양도소득세 비과세 요건 영상 참고하세요) 다만, 등록임대주택이고 자동말소까지는 시간이 아직 몇년 남은 것으로 보이는데, 앞으로의 법 개정 지켜보시고 판단하시기 바랍니다.
비슷한 케이스의 논란으로 인해 기재부 답변을 기다리고 있는 사안입니다. 주택임대사업자 관련해서는, 졸속 법개정이 많아 경우의 수에 대한 규정이 없어 그때그때 관련부처 유권해석에 의존하는 사례가 많은 상황입니다. 일단, 거주주택 비과세를 받지 않은 폐지대상 주택임대사업자의 경우에 문의를 주시면, 말소후에도 5% 증액제한을 포함한 거주주택 비과세 요건 준수를 권하고 있습니다.
1주택 7년째 살고있고6억원이하 이며 2021년 2월 24일 상업지역 오피스텔계약한 상태입니다 올전세를 놓을 생각입니다 임대주택 으로 등록을 해야 되나요? 비조정대상 지역으로 주택을 짖어서 이사할 예정 이기도 합니다 사정상 이사를 먼저하고 살고있는 집을 이사 할 계획입니다 이경우 3개를 합쳐도 9억원 이하 인데 3주택에 해당되나요? 비과세 혜택이 되는지 정말 궁금합니다^^ 답변 부탁드립니다
주거용오피스텔로 사용시 2주택이 되고, 추가 취득시 3주택이 됩니다. 거주주택 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 1) 오피스텔을 먼저 주택임대사업자 등록하시고, 2) 신규주택 취득, 거주주택 매도 : 거주주택 비과세 + 일시적2주택 을 통해 양도소득세 비과세 가능합니다.
안녕하세요 문의드려봅니다 A 2008.10월 아파트 매수 후 거주 B 2020년 1월 빌라 매수후 임대(조정) 2020.6월 A아파트 매도후 C아파트 매수후 현재거주중(조정지역으로 변경) 현재 이상황에서 B 빌라 임대주택사업자 등록하면 현재 거주중인 C아파트 거주주택 비과세 가능 한건지요?
꼭 필요한 영상이었는데 잘보았습니다^^ 저의 경우는, A주택 2015년 구입해서 계속 거주중이고, B주택(빌라)를 2017에 구입하여 4년 단기임대사업자를 내어 지금까지 임대중입니다.(약 3년이상 됨) 이 경우 거주중인 A주택을 매도할때 비과세 요건이 되는지요? 자진말소는 안되있고, 말씀하신 사후관리에 해당되는건지...궁금하네요.
안박사님 차분히 설명을 잘해주셔서 감사합니다 구독 좋아요 했습니다!! 저의 경우 조언을 좀 구하고자합니다 2017년 A 아파트 분양받아 현재까지 거주하고있고 2020년에 아내가 주거용 오피스텔 2채를 분양받아 20년5월경 단기4년 주택임대사업자 등록하여 현재까지 임대중입니다 지금거주중인 A 거주주택을 이번달31일날 매매하게되었습니다 안박사님 설명대로 A 거주주택 비과세를 받으려면 선 비과세받고 5 년동안 규정 준수하며 임대를 하면 되는것은 이해가 되었어요 2채의 오피스텔을 의무임대4년중 2분의1인 2년만 채우면 자진 말소가 되는것으로 이해했는데 자진말소를 하면 앞에 비과세조건인 5 년을 못 채우게 되는 상황이 되고 거주A주택 비과세 받은것이 다시 추징당하게되는 것인지 궁금합니다 5년비과세를 지키기위해 자진말소를 하면안되는것인지 자진말소하면 5년규정은 안지켜도 되는지 너무 궁금합니다^^
자세한 설명 감사합니다 주택 임대사업자를 등록해야 할지 고민되요 문의드립니다 1. 거주아파트 조정대상 지역 9억원 이상 매수시점: 2019.12 2. 주임사 등록 고민 주택 투기과열지구 공시가 1억원 이하 빌라 매수시점: 2020.07 재개발예정 (5년내 멸실예정) 이러한 경우 빌라를 주임사 등록을 하는게 좋을지 고민입니다. (재개발이 되면 10년 임대가 불가능한 상황이 되는데 이럴 경우에도 거주 주택 비과세 혜택을 받을 수 있나요~?) 또 하나 궁금한 것은 거주 주택 비과세 혜택을 받으려면, 매도하는 시점에만 주택이 한 개 이면 비과세 혜택을 받을 수 있는것인지 궁금합니다. (예: 실거주 주택에 거주하며 약 2~3개 주택 매수 후 매도. 이후 실거주주택 최종 1개 남은 상태에서 매도-거주기간 2년은 채웠으나, 1주택상태에서의 거주기간은 아니) 잘 설명해주셨음에도 문의드리게 되어 죄송합니다
재개발로 인한 임대주택의 지자체 등록말소 전까지 거주주택을 양도하면 비과세 적용됩니다. 재개발로 인해 말소된 것은 의무임대기간을 채운 것으로 간주됩니다. 이후 아파트가 들어서면 2020.7.10대책으로 아파트는 임대주택 등록이 되지 않습니다. 두번째 거주주택 요건에 대해서는 다른 주택의 구체적 취득,양도일이 있어야 판단이 가능하겠습니다. 감사합니다.
질문드립니다 1세대 1거주주택(2015년매수)외에 오피스텔하나 있는데 주택임대사업자 등록시 등록일로 부터 거주주택2년보유 해야하나요 아니면 기존 보유 기간 인정받아서 바로 비과세 될까요?? 그리고 비과세를 받는다면 이후 오피스텔을 포괄양도시 불이익 없나요? 아니면 10년 다 채워야할까요?
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![비과세는 정말 조심해야 하며, 특히 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례는 더더욱 그러합니다! (왜 다시 들여다보는 것일까?) [데일리뉴스 517]](/img/1.gif)
현재 투기과열지구에 아파트 2채를 소유중입니다
첫번째 아파트는 20년이상 소유하며 실거주중입니다
두번째 아파트는 2018년 소유후 임대를 주고 임대등록한 상태입니다.
2번째 아파트를 임대기간 8년을 채워 양도세 감면을 받을 생각이었습니다. 그런데 2021년 9월경에 법률을 개정해 안전진단 통과후 매도를 금지한다고 하네요. 아직 법이 통과되기전이지만 통과됐음을 가정하에 궁금한게 있습니다.
2021년 9월 법이 통과됐고 저희아파트가 안전진단이 통과됐음에도 제가 계속해서 두번째 아파트를 임대를한후 8년이 경과했다면, 나중에 현금청산을 받을경우 양도세 혜택을 받을수 있나요?
안녕하세요 방송 잘 보았습니다 장기임사주택이 있으며 거주주택이 일시적 1가구 2주택(A,B) 비과세 요건이 가능한 경우 입니다.
먼저 거주주택A는 비과세 요건이 되지만 B주택은 20년도 취득이라 평생 1회로 A를 비과세 받았기 때문에 2년 후 B를 매도 할 경우 일반과세로 매도 하게 되나요? 그리고 8년 장기임대 기간이 지나 자동말소가 되서 임사냈던 아파트로 2년거주 한 후 몇년 뒤 매도(최종1주택) 하게 된다면 A주택을 매도한 시점부터 임사냈던 아파트 비과세 받을 수 있는건지 B주택을 매도한 시점부터 비과세가 가능한건지요 자동말소 된 임사주택은 거주2년 다시 채워야 비과세 가능할까요 보유 2년만 해도 가능할까요?
임대료인상율 5프로 이하가 2019년2월12일부터 체결한 신규계약또는 재계약부터라고 하셨는데요 그럼 2019년1월19일에 계약한것 아니고
그다음년도 계약체결부터인가요
답변 부탁드립니다
조정지역 거주주택 2005년 구입하여 현재 거주중이고 조정지역 2005년구입하여 2017년재건축완료되어 2019년1월 단기임대사업자등록 한것도 거주주택을 양도시에( 현재공시지가 6억미만) 거주주택비과세 해당 되는지요? 상담받으려면 어떻케 할수 있는지요?
네 거주주택 비과세 가능합니다. 감사합니다
깔끔하게 정리된 영상 감사드립니다. 내용을 몇번을 봐도 제가 이해 못 하는 부분이 있습니다. 임대주택 2채중 한채를 50%기간이상 채우고 자진말소후 매매시 일시적 2주택처럼 비과세인지? 아니면 정상세율로 과세 된다는 것인지? 원래 양도세 공제 50%를 적용한다는 것인지? 세가지 중 어느것인가요?
폐지대상 주택임대사업자는, 그 임대주택을 의무임대기간 50% 경과후 자진말소하는 경우, 자진말소후 1년이내 그 임대주택을 양도시 일반과세 됩니다. 즉, 정상세율로 과세되고 중과세는 되지 않습니다.
상세하고 쉽게 설명해주셔서 감사합니다 ^^ 세법이 무슨 누더기법이 됐네요
20년 거주햇던 거주주택과 2016년 단기로 등록햇다 20년 9월 자동 말소된 임대주택과 15년 분양계약한 신규주택이 잇습니다.(19년6월입주)
일시적2주택과 거주주택 비과세가 겹친상태인데 매도순서는 거주주택을 22년6월까지 비과세로 처분하고 2년뒤에 자동말소된 임대주택을 매도 해야 일반과세 받을수 잇나요?
임대주택은 거주주택팔고 2년 보유안해도 되나요?
3주택모두 조정대상지역에 잇습니다.
거주주택(일시적2주택상태) +임대주택 매도때도 처음주택 팔고 2년 지나서 다음 주택을 파는게 적용될까요?
박사님 거주주택양도세비과세 요건이 공시지가 1억이하 임대사업자이고 19년 7월등록하고
거주주택은 10년이상거주중입니다. 거주주택 조정대상지역 양도시 비과세된다면
8년민간임대사업자인데 8년을 채워야 할까요
네~ 8년을 채우고 나서 거주주택을 양도해도 되고, 거주주택 양도한 후에 8년을 채워도 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요 선생님 쉬운 설명 감사합니다
질문 하나 드려도 될까요
현재 2채 아파트 모두 임대주택 2018.3.30 등록을 하였고 .임대주택 의무기간이 지난 후 자진말소 하고 제가 한채에 직접입주하고 2년후 거주주택 비과세 (나머지한채는 임사 자동말소까지 보유계획)를 받을 수있나요
2채 모두
2017. 8. 취득하고 지역은 일산입니다
수고하세요~~
언급하신 임대등록 2채외에 2018.3.30이후 취득 양도한 거주주택이 없었다면, 위에 말씀대로 하시면 거주주택 양도소득세 비과세 가능합니다. 감사합니다.
안녕하세요 강의 감사합니다
궁금한게 있습니다
임대사업자 의 거주주택 비과세 및 일시적 2주택 혜택을 받으려합니다
A주택 단독명의 (2년거주요건채움)15년5월등기
B주택 단독명의
임대 사업자등록(19.5.10)
C주택 부인과 50대50 공동명의(20.9.30등기)
AB주택은 단독명의 이고
C주택은 부인과 공동명의 입니다
부인은 임대사업자 가 아니고 저만 임대사업자 입니다
부인이 임대 사업자가 아니고 저 혼자만 임대사업자 일때도 거주주택비과세 및 일시적 2가구 혜택을 받을수 있는것인지요?
좋은강의 감사합니다
질문드리겠습니다. 05년 취득 거주주택, 20년 다가구주택 취득시 20년취득분을 10년임대주택으로등록한다면 05년 거주주택은 9억까지 비과세로 알고있습니다. 이때 9억초과분에대해서는 20년취득 임대주택이 18.9.14이후 취득으로인하여 장특공을 못받고 양도세 중과되는 사항인지요?
최근2월 법 개정으로 전문가마다 해석에 논란이 많은 부분입니다. 저는 2021.2.17부터 중과배제+장기보유특별공제 가능하다고 법 해석하고 있는데, 주변 부동산전문 세무사님 의견도 받으시기 바랍니다.
상세한 영상 감사합니다. 다른 유투브 영상들보다 훨씬 자세하고 도움이 되는 영상이네요^^ 혹시 하나 질문드려도될까요?
1)단기임사후 자동말소된 오피스텔. 2) 17년말구입한 아파트(19년 장기임대사업등록). 3) 18년 분양권 매매로 19년 취득한 아파트 이렇게 보유중입니다.
3번주택을 세주고 있다가 거주하면 1번이 자동말소되어도 거주주택양도세비과세를 받을수 있을까요. 아니면 신규로 사업자를 등록해야 가능할런지요
경우의 수가 너무 많아 답변을 하기 어려운 질문입니다.
현재 3주택이고 1주택만 등록임대주택입니다. 또 말소임대주택(1번 오피스텔)외의 주택(3번 분양아파트)은 거주2년 요건도 채우지 않은 상태입니다.
지금 3번주택을 양도하게 되면, 양도차익은 거의 다 세금으로 내셔야 합니다.
제안 드리자면, 1번주택(오피스텔)이 아마도 양도차익이 많지 않을 것으로 보이므로, 우선 일반과세(중과 배제됨)로 빨리 처분하시고, 3번주택에 거주요건을 빨리 채우시는 게 좋을 것 같습니다. 2년 거주요건을 채우면 언제든 주택임대사업자 거주주택 비과세가 됩니다.
2번 장기임대주택(아파트)은 자동말소까지는 2027년으로 시간이 많이 남아 있어, 보유하면서 법 개정과 부동산시장 변화를 지켜보면서 천천히 자진말소 자동말소를 판단하는 게 좋겠습니다.
안녕하세요. 정말 박사시네요. 거주주택 양도세비과세 관련 질문하나 드려도 될까요?ㅜㅜ
보유주택 상태 (1주택 2분양권, 본인은 월세로 거주상태)
A(투기과열 및 조정지역, 공시지가 1억미만 빌라,전세세입자 있는 상태, 재개발구역 내년 지정예정)
취득일 : 2020.04.
임대사업자 신청예정일 2021. 10.
B(조정지역 광역시 분양권)
주택완공일(취득일) : 2023.2. (입주 예정)
C(투기과열 및 조정지역 광역시 분양권)
주택완공일(취득일) : 2022.6 (전세줄 예정)
1. B주택은 2025.3 양도세 과세로 매도
2. A빌라는 재개발구역지정 후 철거 및 이주시작되면 임대사업자 2026 자동말소예상
3. 이경우 C주택은(2년거주 충족전제시) 2027.3이후 매도시 거주주택 양도세 비과세 가능한가요?
(질문의 핵심은 2주택(B,C)+1임사(A)일때도 (B,C)2주택 중 먼저 매도하는 주택(B)은 양도세 과세지만 두번째 매도하는 주택(C)은 거주2년 요건만 채운다면 양도세 비과세가 될까요?
*혹시 유료상담 가능하시면 방법 알고 싶습니다^^)
어제 민주당에서 발표한 양도세 중과 배제 혜택을 임대주택 등록이 말소된 뒤 6개월간만 인정하고, 이후에는 정상 과세하기로 했다.
2020. 8. 18. 법개정으로 자동말소 되었는데 위 대책이 소급적용 되는건가요?
민주당 보도자료에서 나온 방침입니다. 주택임대사업자 제도 폐지까지 포함하고 있는데요. 당정간 협의를 통해 확정하는 과정이 필요하고 그 다음 법 개정이 따라야 하므로, 소급 적용 여부는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
의무임대기간 5년이 아니라 10년을 채워야 한다구요? ㅜㅜ 정말 그런가요? 임대가 전부 10년만 가능한걸로 바뀌었지만 채워야 하는 기간도 그렇게 바뀐줄 몰랐어요 ㅜㅜ 너무 충격입니다
여쭤볼게요
2019.10.23전에 세입자랑 계약하고 사업자 등록을하여 이번 8월이 최초임대료를 신고할려고하는데 이럴경우 거주주택 비과세는 받을수있습니까? 최초임대료는 임대인이 받을수있는 권리인데 거주주택 비과세요건이 5프로인상 준수가 있어서 어떻게해야될지 모르겠습니다.
답변 부탁드립니다.
감사합니다
민특법과 주택임대차보호법의 충돌이 있는 부분인데요.논란중인 사인이지만, 국토교통부 해석 의견은 5%만 인상할 수 있다 입니다. 감사합니다.
잘보았습니다. 거주주택9억초과부분은 914이후취득등록한 임대주택이있는경우라도 안분계샨+장특공제 적용되나요? 만약 적용된다면 , 이 임대주택이 자동말소대상 임대주택인 경우 의무임대1/2마치고 자진말소시 5년이내까지 거주주택비과세+9억초과부분 안분계산+장특공적용되는가요?
2월17일부터 개정 적용이지만 갓 시행이라 9.13이후,이전 부분 논란이 많은 부분이라 전문가마다 해석이 다릅니다. 좀 더 기다리시면 기재부나 국세청의 해석이 나올 듯 합니다. 감사합니다.
안녕하세요
임대물건중 1개는 포괄양도양수 2개는 의무기간준수 자진말소 후 매도했습니다
거주주택 비과세 받는데 문제 없을까요?
영상감사합니다~
거주주택 1년만거주후
장기단기임대보유중(5년이상충족)
임대주택외 그외주택(1주택)
일반과세 되나요???
아니면 자동말소가 2채가 되서
중과가 되는지?
궁금합니다!!!
꼭 부탁드립니다~
안녕하세요. 안박사님 질의 드립니다.
단기 4년이고, 올 11월에 등록임대 첫 주택이 자동말소 됩니다. 그래서 거주 주택을 매도 하려고 합니다. 이경우 양도세 비과세를 받고 후에 일반 임대 사업자 (세무서 등록유지) 할 경우 계속
5% 임대료 증액 상한선을 지켜야 추징 당하지 않나요 ? 일반 임대 사업자는 임대차3법 적용을 받는다고 들었습니다. 임대차 3법중에는 새임차인과 계약시에는 시세대로 받을 수 있다는 조항이 있는데... 만약 그렇게 계약하면 5% 증액 제한을 어기게 되는데... 거주 주택 비과세 추징대상이 되는지 궁금 합니다. 법이 너무 엉켜서 매일 공부 해도 도통 답이 안나오네요.
비과세 요건을 만족하였고, 4년 의무임대기간을 모두 채우고 자동말소되면, 추징 당하지 않습니다.
감사합니다.
논란이 많은 부분으로, 자동말소가 되어도 거주주택 비과세 혜택을 위해서는 5%증액 규정을 준수하시는 게 좋겠습니다.
5%상한을 지켜야 나중에 임대주택 매도시 중과배제혜택도 유지됩니다.
@@TV-zl1fi 답글 너무 감사합니다.
박사님, 모든 비과세 요건 충족하고 매도시에 그 후에 추징은 없다고 하시니 맘 이편합니다. 좋은 주말 보내세요~
고맙습니다♥
안녕하세요
궁금한 것이 있어서 질문드려요
A주택(2017년 3월취득, 취득당시 비조정지역)
B오피스텔(2019년8월 단기임대주택사업자로 등록, 서울)
C주택(2020년 3월취득, 취득당시 비조정지역)
이런 경우 A주택에 대하여 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세를 받을수 있는지요?
즉 C주택 취득후 3년 이내로 팔면 A주택은 양도세 비과세가 되는지요?
보내주신 정보로만 판단시 비과세 적용되는 것으로 보입니다. 요건은 일시적1세대2주택 비과세 요건과 주택임대사업자 거주주택 비과세 요건을 모두 갖추어야 합니다.
감사해요
영상 잘 보았습니다.
거주주택 비과세는 반드시 주택임대사업자 자동 말소 전에 2년 이상 거주해야 하나요?
아님 A주택에 1년 거주하다 B주택 임대사업자가 자동 말소 되어도 이후 1년간 더 거주하면 A주택 거주주택 비과세 혜택을 받을수 있는건가요?
둘 다 가능합니다. 감사합니다
죄송하지만 한 가지만 더 여쭙겠습니다.
임대주택이 초소형 오피스텔이다 보니 월세임대는 했는데
임차인이 입주는 2년간 했지만 전입은 안한 경우는 어떻게 되는지요?
만일 안된다면, 앞으로 양도일 현재 전입임차인을 입주시키고, 5년간 또는 2년6개월간 임대하여
의무임대기간을 채우면 될른지요??
등록임대주택의 경우 임차인과 계약한 표준임대차계약서를 가지고 구청에 신고를 하게 되어 있습니다. 그 신고 등록 기준이므로 참고하시기 바랍니다.
거주주택이 2년이상보유 양도소득세 면제요건이 갖추어지고 1주택매입후 임대사업자등륵을 했을경우 경우도 당초거주주택에 2년거주의무가 있나요?
이미 거주주택 2년 거주요건 충족되었습니다.감사합니다
거주주택비과세 관련 세대 전원이 거주하고 2년 실거주로 알고 있는 데 자녀한명인데 자녀만 부모님 댁으로 보내려고 하는 데 사정상 부부만 거주 하면 비과세 요건이 안될까요?
이 부분 또한 예외에 관한 명확한 규정이 없는 것으로 취학,근무 등 예외가 적용된 판례는 있는 것으로 보입니다. 시청자님 구체적인 사례를 가지고 국세청 상담을 받으셔야 할 것 같습니다.
@@TV-zl1fi 넵 감사합니다
상세한 설명 감사합니다. 궁금한게 있습니다. 거주주택 비과세 받기 위해 보유중인 모든 주택을 임대 등록해야하나요? 예를들어 5개의 주택 보유, 1개 거주주택, 3개 임대등록, 1개 임대미등록 시 거주주택 비과세 가능한지 궁금합니다
네~등록임대주택외 1세대 1주택인 거주주택일때만 가능합니다.
@@TV-zl1fi 아파트나 빌라 하나 구매 고려중인데 구매하면 거주주택 비과세 혜택이 사라지겠네요?
@@액션가면-q3v 추가 구입해서 임대등록하면 기능합니다. 물론 아파트는 이제 임대등록이 안됩니다.
알기쉽게 올려주셔서 감사합니다,
한가지 여쭙자면
A아파트 시가 7억 1999년 매입 현재 거주중 .
B아파트 2003년매입 2020년 2월 장기 임사등록.
B아파트는 재건축 예정 아파트입니다.원래는 완공후 임사기간 채우고 A아파트를 비과세 처분후 실거주 예정이었으나. 문제는 이제 임사등록이 안되어 자동말소되겠죠. 곧 이주에 들어가면 저는 임사기간을 반도 못채우고 멸실이 되는건데..이경우는 거주주택 비과세를 못받을까요? 자진말소가 아닌데..억울한 것 같아요.
관련부처 문의해도 된다 안된다 말이 다 달라서요 (연말에 문의한 내용입니다)
재건축 단계와 일정을 알아야 회신이 가능합니다만, 등록임대주택이 재건축으로 인한 멸실로 직권 말소되는 경우를 말씀하시는 것으로 보입니다. 그 말소 이전까지는 거주주택 양도소득세 비과세 가능한 것으로 판단됩니다.
감사합니다.
현재단기4년임사중입니다. (2019.5~현재진행중/2024년5월 5년임대기간종료)
1)재개발빌라가있고 조만간멸실이라 아파트로 준공후 실거주2년채워도 상관없을지요?
2) 위의 빌라가 아파트로 준공되면 약 2024년경이고 이때부터2년살면 비과세가될까요? 즉, 임대사업 5년기간완료 이후 실거주해도(5년이내 매도한다는 조건하에) 비과세가능할런지요?
복잡한세금문제 쉽게알려주셔서 감사합니다 꾸벅-.-
네~ 임대주택외 1개의 주택이시면 1) 2) 케이스 모두 거주주택 비과세 가능합니다.감사합니다.
임대주택과 거주주택 있는 경우 4년자진말소후 임대주택 팔고 마지막에 거주주택 팔때 실거주2년 안채워도 비과세 되는건지 아님 임대주택 판 시점부터 거주주택을 2년 보유후 비과세 되는건지 궁금합니다
1주택이 된 시점부터 2년 보유 또는 거주(조정대상지역)하셔야 합니다.
다주택자 최종1주택 양도소득세 영상 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.
@@TV-zl1fi 감사합니다 한번더 질문할께요 그럼 임대주택은 놔두고 1가구 실거주주택 먼저 팔면 그때는 비과세 가능할까요~~
@@또리초롱이와 네 비과세 됩니다. 자진말소전에도 비과세 가능하고, 자진말소후 5년까지 가능합니다.
안녕하세요~ 영상 잘 보았습니다~ 질문이 좀 있는데요.
A는 거주주택(10년 이상 소유/거주)이고, B/C는 임대주택(장기, 8년) 입니다.
1번 질문. B/C 임대주택 자동말소 시점이 27년인데요, B/C 매도 후 5년 이내에 A 거주주택을 반드시 팔아야만 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 건지요?
A 거주주택을 임대주택 자동말소 시점 이후 5년이 넘어서 팔면 비과세가 안되는 건지 궁금합니다. (계속 거주했던 집이라서요, 비과세 받으려면 무조건 팔아야 하는건지요)
2번 질문. 거주주택 소유/거주 기간이 10년이 넘는데요, 임대주택 자동말소/매도 이후에 거주주택 소유/거주 기간이 다시 리셋이 되는 건지요?
이미 10년 이상 소유/거주 했는데요, 어느 시점에 팔아도 비과세 및 장특공이 되는거가 아닌지 궁금합니다.
거주주택 비과세 엄청 복잡하네요. 감사합니다.
1. 거주주택 비과세는 임대등록중인 지금도 가능하고, 7.10대책에서 폐지되는 주택에 한해 말소후 5년 이내에도 가능합니다. 그 이후는 안됩니다.
2.거주주택 1개만 남았을 때 2년 보유,거주요건 필요합니다.다만, 장기보유특별공제는 최초 취득시점 기준합니다. "최종1주택 양도소득세 비과세 요건" 참고하세요.
@@TV-zl1fi
답변해 주셔서 너무 감사합니다. 답변해 주신 내용 보면 현재 거주주택을 팔아야만 비과세/장특공을 받을 수 있는 거네요.
오래 거주한 집이고 이사 가고 싶은 생각이 없었는데 어쩔 수 없이 팔고 이사를 가야 하는 상황이 될거 같아 참 아이러니 하다는 생각이 듭니다.
임대사업자는 자기가 살고 있는 집을 팔아야만 세금 혜택을 받을 수 있다니... 이럴 거라고는 전혀 생각을 못했네요.
아무튼 감사합니다.
@@noesis-x9c 제 설명을 잘못 이해하신 것으로 생각됩니다. 이후에도 1주택 비과세 가능합니다. 장기보유특별공제는 취득시점부터 기산이 되구요...걱정하실 일이 없어 보입니다.
@@TV-zl1fi 아... 답변 주신 내용에
"1. 거주주택 비과세는 임대등록중인 지금도 가능하고, 7.10대책에서 폐지되는 주택에 한해 말소후 5년 이내에도 가능합니다. 그 이후는 안됩니다."라고 하셔서
저는 임대주택 말소 후 5년 이후에는 거주주택 비과세가 안되기에 그 전에 현재 거주중인 집을 팔고 이사를 가야 하나 했는데...
아닌가 봅니다. 제가 잘못 이해를 했나 보군요. 큰 걱정을 덜었네요. 너무 감사합니다. 안박사님~ ^^
그래두 여전히 '거주주택 비과세가 5년 이내 가능/5년 이후에는 안됨'이라는 부분은 어떤 의미인지 정확히 이해가 안되긴 합니다. ㅎㅎㅎ
@@noesis-x9c 말소한 뒤 5년 뒤에는 당연히 거주주택 비과세가 안됩니다.
지금부터 말소후 5년이내까지 거주주택 비과세 가능하고,
주택 1개면 1주택 비과세가 되는 거에요.
조정지역에 2019년7월5일 다세주택 장기주택임대사업자등록 현재거주아파트(2002년분양 실제거주 9억미만조정지역) 거주아파트 매매하고 싶은데 언제까지 매매시 비과세 가능하나요
네 언제든 가능합니다. 임대5년이 안된 상태에서 거주주택 양도시 5년 시점까지는 사후관리하게 됩니다.
어려운 부동산 세법을 잘 해석 해 주셔서 감사합니다!
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2000년 4월에 매수한 소형 아파트를 2020년 3월에 민간임대주택사업자 등록을하고 5%준수 하고 있습니다.
1995년 4월에 매수한 아파트를 거주주택 비과세 특례로 매도 할때, 2017년8월2일 이전 매수한 아파트라서
거주요건이 해당 되지 않고, 장특공 혜택(80%)를 받는지요? 답변 꼭 부탁합니다. 감사합니다.
네~언급하신 부분은 12.16대책으로 폐지된 것으로 알고 있고, 영상에서 설명드린대로 2년 거주요건이 필요한 것으로 보입니다.
빠른 답변 감사 합니다
안녕하세요. 다른 조건은 만족한 상태에서 현재 거주주택 1채에 거주하지 않고 다른지역에 월세로 살고 있습니다.
임대사업자 기간 자동말소 후 거주주택 1채에 2년 거주를 하더라고 비과세 요건을 받을 수 있나요?
(임대사업 등록한 2채는 계속 보유 예정)
자동말소후 5년동안은 가능합니다. 단 이 기간도 5%상한 등 임대주택 규정을 준수해야 합니다
안녕하세요! 설명 깔끔하게 해주셔서 영상 잘 보았습니다. 거주주택 비과세 요건 중 거주기간 2년이 있습니다. 만약 1세대 1주택 비과세 요건 예외사항에 해당할 경우(ex. 직장 형편으로 타지역 전근) 1년 이상 거주 후 양도시 비과세가 가능한데, 거주주택 비과세에도 동일하게 위 예외사항이 적용 가능할지 궁금합니다.
그럼 이번에 장기임대주택을 제외하고 거주주택은2년거주 2년보유햇다고하고 비과세로 팔고, 거주주택 다시사서 2년거주 2년보유하고 다시팔면 비과세인가요,
등록 임대주택이 있는 상태에서의 거주주택(2019.2.12후 취득)은 평생 1회만 비과세 되므로, 질문에서는 비과세가 되지 않습니다. 감사합니다.
@@TV-zl1fi 그럼 다시 거주주택을 취득후 임대주택을 팔고나서 거주주택을 팔아도 비과세 적용 안되나요?
안녕하세요
세입자를 2019년 10월에 맞추고 주임사 등록은 (2020년 12월 주임사 등록했음) 세입자가 거주 한 이후 1년후에 주임사 등록(2020년 12월) 하였습니다
세입자가 먼저 입주하고 1년후 주임사 등록했으니까 5% 적용하면 안되지 안나요???
민특법이 더 상위 법률이어서 그렇게 되는거 아닌가요????
주임사 등록이후부터 계약에 대해서 최초 임대료가 되어야 하는것 아닌가요????
네 같은 마음입니다. 2019.10.23까지 주임사 등록시 시청자님 설명하신대로 적용되는데, 그 이후는 증액상한 적용됩니다.
좋은 정보 감사합니다. 거주주택특례관련 질문이 있습니다.
거주주택비과세를 1회 받은 상태에서 조정대상 내 장기임대주택(조정지역지정전 등록)과 2년 거주주택 중 거주주택을 매매시 거주주택비과세를 1회 사용했으니, 양도세가 과세가 되는데..
이 때 일반과세가 되나요? 아니면 조정대상지역 2채로 중과가 되나요?
장기임대주택을 제외하고 1개의 주택일 경우 중과배제가 됩니다. 다만, 중과배제의 경우 워낙 다양한 케이스에 따라 다른 결과가 나올 수 있음 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.
1단기임대주택 2임대주택 있을시 1단기임대 주택 자동말소되고 (4년임대후)매도하면 거주주택, 2임대주택 있을시 거주주택 5년안에 매도하면 비과세 되나요? (비과세혜택되는조건시)어디서 보니 자동말소되도 계속 보유임대해야 거주주택비과세 받을수 있다는 글을 봤어요 헷갈립니다
언급하신 내용만으로 회신드리겠습니다.
네~ 되는 것으로 알고 있고, 현재상태에서도 거주주택 양도소득세 비과세 가능한 것으로 보입니다.
박사님 자동말소후 팔때까지 5% 상한 지켜야 임대주택 양도세중과배제와 거주주택비과세 받을수 있을까요? 왜 국세청은 이건 안내 안해줄까요
이 문제는 이미 거론되어 국세청 답변을 기다리고 있는 것으로 알고 있습니다. 좀만 더 기다려봐야 할 것 같아요. 감사합니다.
@@TV-zl1fi 안녕하세요. 아직 답변은 더 기다려봐야되나요?
왠만한 세무사보다 쉽고 이해하기 쉽게 설명해 주셔서 감사합니다. 주임사 등록당시 비수도권 기준시가 3억원이하 생각도 하지 못했는데, 이번에 자세히 보니 눈에 띄네요. 세종시 아파트 주임사로 18년도 3월23일 등록했고 18년도 공시가격 찾아보니 3억 200만원이네요 그럼 거주주택 비과세 못받는지요? 공시가격 발표가 4월,5월에 나서 당시에 알수없었던것은 아닐까요?
그리고 벌써 단기임사물건이 자동말소되었고 등록하고 임대한지 5년이 지났는데 거주주택 비과세로 양도할때까지 임대료 연 5프로 규정을 지켜야되는지도 궁금합니다 복받으시어요♡
비수도권 기준시가 3억원이하여야 합니다. 그리고, 자동말소후 5% 상한 관련 국세청에 관련 질의가 들어간 사안이고 아직 답변이 없는 것으로 알고 있습니다. 감사합니다
오늘 지자체에 문의한 바,
작년 법개정으로 2020. 8. 18자로 주택임대사업자 자동말소 되었다는데,
그럼 거주주택 비과세 요건중 지자체에 임대사업자등록이 되어야한다는 요건충족이 안되는 건가요?
폐지되는 임대주택 말소후 5년동안은 거주주택 비과세 가능합니다.
안녕하세요. 주택법관련하여 이런경우 취득일은 어느날짜에 적용하여 해석해야되는지 궁금합니다. 18년2월 재건축조합원입주권 취득함. 20년4월 아파트완공되어 등기완료, 해당주택의 취득일이 18년2월인가요? 20년4월인가요?
조합원입주권은 입주권이고, 주택과 다릅니다.
주택은 토지와 건물로 이루어지는데, (관리처분계획인가일 이후, 건물철거후 취득시)입주권 취득때 토지를 취득했고, 아파트 완공후 건물을 취득했다고 말하는 것이 가장 정확합니다.
다만 세금에서는 광의의 주택으로 간주되고 있어 혼동이 되는데요.
세금에 따라 시점에 따라 취득시점 기준이 다르고 복잡합니다. 문의주시면 회신드리겠습니다.
@@TV-zl1fi 자세한 답글 감사드립니다. 질문한 주택은 7.10대책전 임대주택 등록하였습니다. 1)임대주택이 최종1주택일때 매도시 양도소득세 계산시 취득일이 언제인지 궁금합니다. 2)이 임대주택은 합산배제 가능한가요?
이어서 문의드립니다. 임대주택이 최종주택일때 매도시 양도소득세 계산범위는 거주주택 비과세 양도 시점까지는 과세인걸로 아는데요. 1)양도소득세 계산시 조합원입주권을 구입한 가격으로 하는건가요? 2)거주주택 양도 비과세시점의 임대주택의 오른가격은 어떻게 산정이 되나요? 실제로는 매매(실거래)가 안된상태인데요. 3)6.17대책 후 조정지역으로 되었는데요. 2년거주 해야되나요?
@@jhp1636 재건축 완공된 아파트의 양도시 양도소득세는, 관리처분인가전 양도차익(평가액-취득가액-필요경비)과 관리처분인가후 양도차익(양도가격-관리처분인가평가액-청산금지급액-완공아파트 필요경비)을 계산하고, 청산금 납부분 양도차익까지 더하여 계산합니다.
취득일 계산은 말씀드린대로 토지 취득일과 건물 취득일로 나누어 계산하고, 승계조합원이라면 사용승인일로 봅니다.
@@jhp1636 임대주택이 최종1주택이라는 것은 1세대 전체가 보유한 주택이 등록임대주택 하나라는 말씀으로 이해됩니다.
1세대1주택 비과세 요건에 해당됩니다. 2021년1월1일 이후 다주택이었다 최종1주택이 되었다면 다시 2년 보유 의무 있습니다.(최종1주택 양도소득세 비과세 요건 영상 참고하세요)
다만, 등록임대주택이고 자동말소까지는 시간이 아직 몇년 남은 것으로 보이는데, 앞으로의 법 개정 지켜보시고 판단하시기 바랍니다.
안녕하세요.
2016년9월 4년 단기임대등록후
2017년 거주주택 비과세받고 팔았습니다.
2020년9월 단기임대주택 자동말소후
2021년1월, 재계약으로 임대료 5프로 이상 올렸습니다.
이경우도 5년 동안 5프로 인상요건 지켜야하는지요?
소중한 답변 부탁드립니다.
미리 감사말씀드립니다..
비슷한 케이스의 논란으로 인해 기재부 답변을 기다리고 있는 사안입니다.
주택임대사업자 관련해서는, 졸속 법개정이 많아 경우의 수에 대한 규정이 없어 그때그때 관련부처 유권해석에 의존하는 사례가 많은 상황입니다.
일단, 거주주택 비과세를 받지 않은 폐지대상 주택임대사업자의 경우에 문의를 주시면, 말소후에도 5% 증액제한을 포함한 거주주택 비과세 요건 준수를 권하고 있습니다.
다른분 대비 더 자세한 설명입니다. 감사합니다
상세한 설명 감사합니다. 궁금한게 있습니다. 거주주택 비과세 받기 위해 보유중인 모든 주택을 임대 등록해야하나요? 예를들어 5개의 주택 보유, 1개 거주주택, 3개 임대등록, 1개 임대미등록 시 거주주택 비과세 가능한지 궁금합니다
좋은 정보 감사합니다. 비규제지역 아파트를 보유하고 2년 거주중으로 2017. 7월 규제지역인 세종시에 주거용오피스텔을 분양받아 2021. 2월 등기하였습니다. 기존 거주주택 올 연말에 매도할 경우 비과세 가능할까요?
네.그 주거용 오피스텔을 임대사업자 등록한 후 거주주택 비과세 가능합니다. 감사합니다.
임대사업 두군데인데 한군데가 자동말소되었습니다 거주주택을팔경우에 자동말소된 임대주택 을 먼저팔아도 거주주택 비과세받을수있는지 궁금합니다
네~ 나머지 1개 등록임대주택이 있어 거주주택 비과세 가능합니다.
2018.8월 서울 오피스텔을 4년사업자로 등록하여 2년 임대하고 현재 5개월 공실중입니다.
2002에 취득하여 10년 거주(현재는 비거주) 아파트를 2021.4월말 양도합니다.
이 경우 자진말소하고 거주주택 비과세도 받을 수 있는지요?
공실 해소 필요해 보입니다. 2년6개월 채운 후 자진 말소 가능하고 거주주택 비과세 가능합니다. 감사합니다
@@TV-zl1fi답변해주셔서 감사드립니다.
2년이상 거주기간을 전입신고일기준으로보나요 취득일과 양도일기간으로보나요
네 주민등록등본 전입 신고일 맞습니다. 감사합니다
안녕하세요
일시적 1가구 2주택
거주주택 비과세 문의드립니다.
A주택 매수후 거주중 (조정지역)
계약일 2018.5.18
잔금일 2018.6.29
2년 이상거주
1년후 B주택 매수
B주택 매수 (조정지역)
계약일 2019년 10월 21일
잔금일 2020년 01월 13일
C주택 (2020.7.10 장기임사등록)
계약일 2020.06월 12일
잔금일 2020.07월 13일
B주택 취득후 2년내에 A주택 매도시
일시적 1가구 2주택
거주주택 비과세 받을수있나요?
가능한 것으로 보입니다. 하지만, 12.16대책, 7.10대책 시점과 비슷하게 매수하셔서, B주택, C주택 모두 매수일자, 임대사업자 등록일자에 대한 국세청 문의 확인을 받으셔야 할 것으로 보입니다. 국세청 상담 권합니다.
안녕하세요
그럼 임대등록한집은 임대기간이 끝나고 매도시 양도세를 하나도 안내는건지요
장기임대주택의 경우 8년이상 임대시 장기보유특별공제 50%, 10년이상 임대시 70% 공제 받을 수 있습니다. 감사합니다.
1주택 7년째 살고있고6억원이하 이며
2021년 2월 24일 상업지역 오피스텔계약한 상태입니다
올전세를 놓을 생각입니다
임대주택 으로 등록을 해야 되나요?
비조정대상 지역으로 주택을 짖어서 이사할 예정 이기도 합니다
사정상 이사를 먼저하고 살고있는 집을 이사 할 계획입니다
이경우 3개를 합쳐도 9억원 이하 인데 3주택에 해당되나요?
비과세 혜택이 되는지 정말 궁금합니다^^
답변 부탁드립니다
주거용오피스텔로 사용시 2주택이 되고, 추가 취득시 3주택이 됩니다.
거주주택 양도소득세를 비과세 받기 위해서는
1) 오피스텔을 먼저 주택임대사업자 등록하시고, 2) 신규주택 취득, 거주주택 매도 :
거주주택 비과세 + 일시적2주택 을 통해 양도소득세 비과세 가능합니다.
2019년 2월 12일 이전에 취득한 주택이 2채인 경우,
- 2020년 1채는 일시적2주택으로 비과세 받았고,
- 추후에 남은 1채 매도시 추가로 비과세 적용을 받을 수 있는지요?
일시적2주택으로 비과세 받아 종전주택을 팔고, 현재 1주택인 상태에서 그 1주택도 비과세가 되는지 문의하신 것으로 보입니다.
네.2년 거주(조정지역) 또는 보유(비조정지역)하시면 비과세 가능합니다. 감사합니다.
박사님 답변 감사합니다~
부동산 유투버중 넘버원이세요!!^^
질문1.
남은 1주택이 조정지역 지정(2017. 8. 2) 전인 2017. 7. 15에 취득했다면 2년 보유만 해도
양도시 비과세 가능한지요?
질문2.
9억 초과분에 대해서는 2년 거주해야 감면 혜택을 받을 수 있는지 아님 보유만 해도 감면 혜택이 있는지요?
@@박민서-k8e 질문1. 네 보유만 해도 비과세 가능합니다.
질문2. 2년 거주해야 감면이 많습니다. 2년미만 거주시 감면율이 다릅니다. 이전 영상 2년미만 거주 양도소득세 참고하시기 바랍니다.
감사합니다
임대주택이 1채면 거주주택 양도소득세비과세는 혜택이 없나요?
임대주택이 1채라도 거주주택 양도소득세 비과세 혜택은 동일하게 적용됩니다.
장기임대주택 4년 임대후 자진말소 할경우에도 5년이상 임대 해야 거주 주택 비과세 받을 수 있나요?
아닙니다. 폐지되는 임대주택에 한해 의무임대기간의 1/2 임대후 자진말소시 거주주택 비과세 가능합니다. 감사합니다
@@TV-zl1fi 감사합니다.
@@TV-zl1fi 그럼 거주주택 실거주 요건 안채워도 비과세 되는건가요
@@또리초롱이와 거주주택 요건은 채워야 합니다. 감사합니다
주택임대사업자 오피스텔1채
3년됫어요 실평6평이구요
4월달 오피스텔 분양받아
주택임대사업자 신청하려합니다
실평15평입니다
보유주택없구요
이경우 주택임대사업자 2채라
1가구 2주택이 되나요 ?
네 주택 수로는 2주택자입니다.
영상 감사합니다.
저는 8년임대주택등록후
1번 - 2014년취득한 거주주택을 비과세 받고,
2번-2017년 분양받아 2019년 8월30일 입주해 거주하고 있습니다.
2번 주택을 2년 거주하면 비과세을 받을 수 있나요.
네~보내주신 내용으로 보면 거주주택 양도소득세 비과세 가능합니다. 감사합니다
@@TV-zl1fi 답변 감사합니다,
질문있습니다~~ 임대 사업자 5% 이하 조건을 1년이내 증액청구 불가한데 1년마다 5% 증액하는 계약은 괜찮을까요?
계약은 2년단위 입니다. 1년계약을 해도 임차인은 2년 주장이 가능합니다.
그래서 매년 5% 인상 어렵습니다.
다만, 1년이 넘은 상태에서 퇴실했을 때 다음 임차인에게 5% 인상 가능합니다.
@@TV-zl1fi 임차인이 1년마다 5% 상승에 동의한다면 가능한가요? 정부에서 과태료나 그런부분에서 문제는 없나요?
선생님 유료상담하려면 어디로 연락하면될까요?
2018년.9월 아파트단기4년임대등록
했고 6억미만. (국민주택규모이상)
5년 임대후
거주주택(실거주2년) 매도시, 비과세 가능한가요?
네 거주주택 비과세 가능합니다. 감사합니다.
선생님 한가지질문드려볼께요
단기4년아파트자동말소 되었는데 임대의무기간이 4년3개월 살았는데 임대의무기간 5년을 꼭채워야하나요?
자동말소된 임대주택의 경우이므로 자동말소일로부터 5년내 거주주택 비과세 가능합니다. 감사합니다
@@TV-zl1fi 감사합니다 열심히구독하고 좋아요 꾸욱~
안녕하세요
문의드려봅니다
A 2008.10월 아파트 매수 후 거주
B 2020년 1월 빌라 매수후 임대(조정)
2020.6월 A아파트 매도후
C아파트 매수후 현재거주중(조정지역으로 변경)
현재 이상황에서 B 빌라 임대주택사업자 등록하면
현재 거주중인 C아파트 거주주택 비과세 가능 한건지요?
네 ~ 거주주택 비과세 가능합니다 . 감사합니다.
감사합니다
@@TV-zl1fi죄송한데 다시한번 여쭤볼께요
B빌라명의 부인(임대사업자 예정)
C아파트명의 남편
명의가 달라도 거주주택 비과세 가능한건지요?
@@정도도-n7l 네 1세대로 가능합니다. 감사합니다
올리신 내용 감사히 잘봤습니다.
그럼 거주주택이 분양아파트일때 취득일은 언제로 봐야 하나요?
거주주택 양도소득세 비과세의 경우는, 거주주택 전입후 거주 2년 요건입니다. 감사합니다.
거주주택 양도세 비과세 요건중 "2년이상 거주해야한다" 에서 1)임대사업자 등록후 거주주택 2년이상 거주인지 2) 임대사업자 등록전 거주주택 2년이상 거주인 경우도 해당되는지 문의 드립니다
1)2)모두 거주주택 요건 충족합니다.
회수제한에 관해 여쭈어요. 임사주택1채에 비과채1채(2019이전취득)를 받고 나머지 임사주택1채에 대한 비과세1채(2019년이후취득)를 다시 받을수 있는지요?
@@그래비티32 2019.2.12일부터가 기준일입니다. 이날부터는 평생 1회만 가능합니다.
꼭 필요한 영상이었는데 잘보았습니다^^
저의 경우는,
A주택 2015년 구입해서 계속 거주중이고,
B주택(빌라)를 2017에 구입하여 4년 단기임대사업자를 내어 지금까지 임대중입니다.(약 3년이상 됨)
이 경우 거주중인 A주택을 매도할때 비과세 요건이 되는지요?
자진말소는 안되있고, 말씀하신 사후관리에 해당되는건지...궁금하네요.
네 비과세 요건 됩니다. 그리고 임대의무기간 절반 지난 후 자진말소해야 추징당하지 않습니다. 감사합니다
@@TV-zl1fi 답변 감사합니다. 임대기간은 절반이 지났습니다. 그런데 반드시 임대사업자 자진말소 후에 거주주택을 매도해야 하나요? 말소하지 않은 상태에서 매도하면 비과세요건이 안되는지요?
@@corre_coreano 네. 말소하지 않은 상태에서도 거주주택 양도소득세 비과세 가능합니다. 감사합니다.
안박사님 차분히 설명을 잘해주셔서 감사합니다 구독 좋아요 했습니다!!
저의 경우 조언을 좀 구하고자합니다
2017년 A 아파트 분양받아 현재까지 거주하고있고
2020년에 아내가 주거용 오피스텔 2채를 분양받아 20년5월경 단기4년 주택임대사업자 등록하여 현재까지 임대중입니다
지금거주중인 A 거주주택을 이번달31일날 매매하게되었습니다
안박사님 설명대로 A 거주주택 비과세를 받으려면 선 비과세받고 5 년동안 규정 준수하며 임대를 하면 되는것은 이해가 되었어요
2채의 오피스텔을 의무임대4년중 2분의1인 2년만 채우면 자진 말소가 되는것으로 이해했는데 자진말소를 하면 앞에 비과세조건인 5 년을 못 채우게 되는 상황이 되고 거주A주택 비과세 받은것이 다시 추징당하게되는 것인지 궁금합니다
5년비과세를 지키기위해 자진말소를 하면안되는것인지
자진말소하면 5년규정은 안지켜도 되는지 너무 궁금합니다^^
폐지되는 임대주택의 경우 의무임대기간의 절반만 채우고 자진말소해도 거주주택 비과세 받은 걸 추징 당하지 않습니다.
자세한 설명 감사합니다
주택 임대사업자를 등록해야 할지 고민되요 문의드립니다
1. 거주아파트
조정대상 지역 9억원 이상
매수시점: 2019.12
2. 주임사 등록 고민 주택
투기과열지구
공시가 1억원 이하 빌라
매수시점: 2020.07
재개발예정 (5년내 멸실예정)
이러한 경우 빌라를 주임사 등록을 하는게 좋을지 고민입니다.
(재개발이 되면 10년 임대가 불가능한 상황이 되는데 이럴 경우에도 거주 주택 비과세 혜택을 받을 수 있나요~?)
또 하나 궁금한 것은 거주 주택 비과세 혜택을 받으려면, 매도하는 시점에만 주택이 한 개 이면 비과세 혜택을 받을 수 있는것인지 궁금합니다.
(예: 실거주 주택에 거주하며 약 2~3개 주택 매수 후 매도. 이후 실거주주택 최종 1개 남은 상태에서 매도-거주기간 2년은 채웠으나, 1주택상태에서의 거주기간은 아니)
잘 설명해주셨음에도 문의드리게 되어 죄송합니다
재개발로 인한 임대주택의 지자체 등록말소 전까지 거주주택을 양도하면 비과세 적용됩니다. 재개발로 인해 말소된 것은 의무임대기간을 채운 것으로 간주됩니다.
이후 아파트가 들어서면 2020.7.10대책으로 아파트는 임대주택 등록이 되지 않습니다.
두번째 거주주택 요건에 대해서는 다른 주택의 구체적 취득,양도일이 있어야 판단이 가능하겠습니다. 감사합니다.
@@TV-zl1fi 감사합니다!! ㅠㅠ
질문드립니다 1세대 1거주주택(2015년매수)외에 오피스텔하나 있는데 주택임대사업자 등록시 등록일로 부터 거주주택2년보유 해야하나요 아니면 기존 보유 기간 인정받아서 바로 비과세 될까요??
그리고 비과세를 받는다면 이후 오피스텔을 포괄양도시 불이익 없나요? 아니면 10년 다 채워야할까요?
2개 문의사항 답변드리겠습니다.
1번: 2년 거주했으면 바로 양도해도 비과세 됩니다.
2번: 거주주택 비과세 받은 후 의무임대기간 미충족상태에서 포괄양수도로 임대주택을 양도하면, 과태료는 없지만 받은 양도소득세 세제혜택은 다시 납부해야 합니다. 감사합니다
@@TV-zl1fi 만약 원래 가지고 있던 집을 2020년초에 임사로 등록한 경우는 세제혜택이 없었는데 그런경우는요?
@@또리초롱이와 위에서 말씀드린 받은 세제 혜택을 다시 납부한다는 말은 포괄양수도 하게 되면 이미 비과세받은 것을 추징당한다는 뜻입니다.
너무 많이 바뀌는거아냐? ㅜㅜ