저는 부동산 전문가가 아닙니다.경영지도사 시험이 끝나고 잠시 쉬는 동안 재미삼아 재건축,재개발을 공부하고 있습니다. 이번 영상에서는 무상지분율과 비교해서 분석한 내용을 주의깊게 봐주시면 좋을 것 같습니다. 그냥 재미로 봐주시기 바랍니다. #창동주공19단지 #무상지분율 #창동주공재건축
잘봤습니다. 해당아파트를 소유하고있고 투자겸 실거주 목적으로 구입한 입장에서 많은 공부가 되었습니다. 노원포레나와는 비교 대상이 아니였는데 입지면에서 노원7단지와 비교하며 향후 바꿜모습을 상상하며 19단지를 구입했습니다. 노원,도봉 통틀어 사업성이 가장 좋다고 하는 19단지인데 지역내 재건축이 진행될 단지는 없을듯 하네요. 부동산은 정치이니 공급부족한 서울지역 많은 제도완화가 필요하겠네요!
의무임대주택 필요대지를 별도로 확보해야 하는가의 문제입니다. 재건축에 필요한 대지는 (1)조합원분양분 (2)기부채납 (3)일반분양대지면적을 각각 계산한 후, '의무임대주택수'는 일반분양가능면적에서 차감하는 것으로 알고 있습니다. 즉, (일반분양가능세대수 - 의무임대주택수=허용일반분양주택수)입니다. 따라서 일반분양 가능세대수를 계산하면 그 안에 의무임대주택수가 포함되어 있으므로 별도의 임대주택수를 2중으로 계산하지 않아도 될 것입니다. 경영지도사 님의 3편 영상 월계시영(미미삼) STEP2. 재건축사업성분석 편에도 그렇게 설명되고 있습니다. 그래서 '돈되는 재건축재개발'(저자 이정렬) 에서도 그렇게 서술한 것으로 알고 있습니다.
맞습니다. 지금까지는 그렇게 했습니다. 그런데 그런식으로 하면 임대주택을 위한 대지면적이 일반분양용 주택 대지면적과 동일하게 계산됩니다. 통상 임대주택은 18평이하 소형주택으로 짓기 때문에 이렇게 계산하면 안될 것 같아서 임대주택 세대수와 대지면적을 먼저 산출한 다음 이걸 임대비율과 맞춰서 일반분양 대지면적을 별도로 뽑아내는 방법으로 계산했습니다. 제 생각에는 이게 맞는것 같습니다.
blog.naver.com/jyleenew/222085539816 '저자 이정렬'님이 운영하는 블로그에 분석툴이 올라와 있고, 이를 응용해서 조금 복잡하게 분석툴을 만들어서 활용하고 있습니다. 하지만 기본 원리는 동일합니다. 분양가, 공사비, 용적율, 기부체납, 임대비율 등의 항목을 조절하면 분담금이 계산되고 이를 매입가와 더해서 투자금을 계산한 다음 미래시세대비 수익성을 산출하고 있습니다. 나중에 기회가 되면 엑셀 분석툴 자체를 동영상으로 담아보도록 하겠습니다.
![신도시급 개발 '노도강'에 가다 [개발로 들썩이는 서울①]/한국경제TV뉴스](http://i.ytimg.com/vi/nD0tQRAJ5z8/mqdefault.jpg)
잘봤습니다.
해당아파트를 소유하고있고 투자겸 실거주 목적으로 구입한 입장에서
많은 공부가 되었습니다.
노원포레나와는 비교 대상이 아니였는데
입지면에서 노원7단지와 비교하며 향후 바꿜모습을 상상하며 19단지를 구입했습니다.
노원,도봉 통틀어 사업성이 가장 좋다고
하는 19단지인데 지역내 재건축이 진행될
단지는 없을듯 하네요.
부동산은 정치이니 공급부족한 서울지역
많은 제도완화가 필요하겠네요!
그나마 인근의 신축이 포네나여서 비교했는데 포레나보다는 입지가 우월하기 때문에 가치는 높을것으로 생각합니다. ^^
GTXC. 동부간선도로 지하화를 바로근접에서 이용혜택을 받는 아파트라는것(삼성역까지 10분대)
민자역사 창동역을 도보로2~3분(울타리 없어짐,녹지공원조성)
,창동아레나공연장, 스마트관련 창업쎈타,로봇박물관,사진박물관,근처에 바이오기업유치(8만일자리)
미래가 기대되는 아파트, 향후 서울의 대장아파트인 여의도 반포 강남아파트 시세의 75%정도 가격형성 예상
창동 SBA 보육센터에 심사하러 가끔 가는데 동네가 깨끗하고 조용하고 참 좋습니다.
분석 감사드립니다~ 창동 주공19단지 입지가 포레나노원보다 경쟁력이 있기에 향후 전망이 밝다고봅니다. 25평이 23평보다 매매가가 낮은건 25평은 동향이고 23평은 남향인데 내부구조가 큰 차이가 없어서 그렇습니다. 35평이 매매가가 낮은건 급매 위주로 거래되어서 그렇습니다. 감사합니다~
아 그렇군요~ 알려주셔서 감사합니다. 부디 재건축 잘될 수 있기를 기원합니다.^^
의무임대주택 필요대지를 별도로 확보해야 하는가의 문제입니다. 재건축에 필요한 대지는 (1)조합원분양분 (2)기부채납 (3)일반분양대지면적을 각각 계산한 후, '의무임대주택수'는 일반분양가능면적에서 차감하는 것으로 알고 있습니다. 즉, (일반분양가능세대수 - 의무임대주택수=허용일반분양주택수)입니다. 따라서 일반분양 가능세대수를 계산하면 그 안에 의무임대주택수가 포함되어 있으므로 별도의 임대주택수를 2중으로 계산하지 않아도 될 것입니다. 경영지도사 님의 3편 영상 월계시영(미미삼) STEP2. 재건축사업성분석 편에도 그렇게 설명되고 있습니다. 그래서 '돈되는 재건축재개발'(저자 이정렬) 에서도 그렇게 서술한 것으로 알고 있습니다.
맞습니다. 지금까지는 그렇게 했습니다. 그런데 그런식으로 하면 임대주택을 위한 대지면적이 일반분양용 주택 대지면적과 동일하게 계산됩니다. 통상 임대주택은 18평이하 소형주택으로 짓기 때문에 이렇게 계산하면 안될 것 같아서 임대주택 세대수와 대지면적을 먼저 산출한 다음 이걸 임대비율과 맞춰서 일반분양 대지면적을 별도로 뽑아내는 방법으로 계산했습니다. 제 생각에는 이게 맞는것 같습니다.
포레나랑 창동19 10년후시세랑은 비교불가죠
오늘도 잘봤습니다
분당구 야탑동 매화 3단지 재건축도
분석 부탁합니다.
여기 재건축 쉽지 않아요.노인분들 너무 많이 살고 분담금 몇억씩 내라하면 못내는 사람들 많습니다.
재건축 P분석 영상 잘 보고 있습니다. 그런데 Step.5(투자의사결정) 분석에서 일반분양가(평), 공사비, 용적률, 미래시세 별 투자손익 비교분석을 예시해 주셨는데, 이들 항목 변화에 따른 각각의 계산 근거와 방법이 궁금합니다. 상세히 설명해 주시면 감사하겠습니다.
blog.naver.com/jyleenew/222085539816 '저자 이정렬'님이 운영하는 블로그에 분석툴이 올라와 있고, 이를 응용해서 조금 복잡하게 분석툴을 만들어서 활용하고 있습니다. 하지만 기본 원리는 동일합니다. 분양가, 공사비, 용적율, 기부체납, 임대비율 등의 항목을 조절하면 분담금이 계산되고 이를 매입가와 더해서 투자금을 계산한 다음 미래시세대비 수익성을 산출하고 있습니다. 나중에 기회가 되면 엑셀 분석툴 자체를 동영상으로 담아보도록 하겠습니다.
현재 미사지구에 있는 아파트를 매도해서 재건축이될 19단지를 매수하려고 하는데~ 어떻게 생각하시나요?
원하는 가격에 매도할 수 있고, 19단지의 급급매를 매수할 수 있다면 좋은 선택일수 있겠지만 현상황에서 가능할지가 의문입니다. 정말 중요한 의사결정이라면 돈을 들여서라도 컨설팅업체에 의뢰하시는게 어떻까 싶습니다.
잘봤습니다~근데 19단지 신축시 포레나 노원과 시세 비교를 하시는건 좀ㅎㅎ
19단지재건축은 최소10년잡아야겠죠 .그동안원자재값에 인플레이션 등고려시 포레나노원현재시세랑비교하는건 많은 무리수라 여겨집니다 .어차피 시세는 당시 부동산사이클이좌지하기에 .십수년 후 재건축 시세랑 현재신축과의 가격비교는 별의미없다 보이네요
많이 배웁니다. 막연히 지분크면 수월할줄 알앗는데, 기부채납, 임대주택으로 내놓는 지분으로 인한 가격차이가 재건축 추진을 고민하게 할 정도네요.