胡‧說樓市|維港1號驗樓開箱,多項隱憂拖低租值|Yahoo Hong Kong
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- Опубликовано: 24 авг 2024
- 今集我們來到啟德跑道區,這裡被視為2023年的新盤重貨區,當中一個新盤已率先落成入伙,是由中國海外發展的「維港1號」。交通繼續是跑道區的最大致命傷,但交樓質素又係點? 租務市場又係點?
位於承豐道11號的「維港1號」,由兩座高座及一座低座組成,合共1,059個住宅單位,當中過半單位為兩房上車間隔,分開梗廚及開放式廚房類別。梗廚單位面積介乎536至564呎之間,共有60伙;開廚則佔多數,面積約400呎的單位都屬於此類型,一共有493個單位。我們抽中驗樓的單位便屬於此類,單位為1A座低層C室,一個實用面積438呎。
跟我們平常參觀的新盤不同,這個單位不設玄關,所以踏入大門已能望透全個客飯廳。開放式廚房枱面約長1.3米,收納鋅盆、及一個闊28厘米的雙頭電磁爐,備餐區不算足夠,故發展商將開放式廚房斬開兩邊擺放,鞋櫃放於另一邊的廚櫃底,有可能存在衛生問題,而驗樓師陳智康亦發現,其中煮食區的工作枱面廚櫃唧膠被鎅開,有可能引致漏水問題,需要發展商跟進。
單位位處低層,未能望維港景,只能向下俯瞰泳池,以及前方承豐道「空中公園」的隔音屏。跑道區的住宅分前後兩排,一邊望向兒童醫院、九龍貨倉及觀塘海濱長廊,另一邊則望向維港,但因為「維港1號」建於跑道區後排,兩座高座呈L形佈局,就算是這柱單位的高層,其維港景都會被前方地盤削去。
經過走廊直入是兩間睡房與廁所,主人房長約3米,闊約2.2米,面積約71呎,為標準主人房間隔,但設計上有改善的地方,預計床頭放置的方向,未能享有最佳泳池景角度,如果與床尾對調,效果會更理想。
驗樓師在檢查單位後,認為單位需執修的地方不算太多,多數屬於輕微崩花及污漬,15個評分細項中,只有鋪磚、油漆、門及廚櫃扣分,其他全數獲取滿分,單位總得98分,評級為A,一登成為《胡 ‧ 說樓市》拍攝驗樓以來的榜首,跟兩年前信和的「凱滙」及四年前新地的「雲海」同分。我們把驗樓結果轉交發展商中國海外,回覆指,煮食爐唧膠已補上,廚櫃旁鞋櫃可按業主需要靈活存放物品,不一定作為鞋櫃。露台戶外木可徒手移走,生口工具只屬輔助性質。至於木門仿似污漬的地方為天然紋理,而主人房床頭位擺位則根據床頭向房門的慣常手法佈局。
「跑道區」的檔次原本都定得頗高,突然逆轉,是因為啟德規劃原本連同「單軌鐵路」一起構思,透過高架輕軌鐵路,把啟德跟九龍灣及觀塘連接,但《施政報告2020》後,政府卻指單軌工程複雜,所以單軌鐵路胎死腹中,意味日後只能倚賴陸路出入。
交通問題導致租務回報表現一般,以兩房單位平均呎租38元計算,類近驗樓單位租值16,600元,以業主買入價970多萬元計算,未扣除管理費的回報約2厘。未來租值能否提升,相信要視乎幾個因素,包括視乎「啟德醫院」落成時,會否刺激附近醫護人員租務需求。
第二,要視乎交通有沒有改善。最近跑道區新增一條巴士線直達啟德站,但每班車相隔20至30分鐘,雖然不設中途站,但班次略嫌稀疏。「維港1號」物管人員提醒,巴士每逢10分及40分都會在「維港1號」門外出發,啟德站則大約在15分及45分出發。
第三,也是最重要一點,就是何時消化區內供應。只計算已批出預售、但未發售的樓盤,單計啟德區已有5,039個單位,包括中國海外都有份參與的「承豐道19號」以及「承豐道15號」,分別1,590伙及2,138伙。如果計及已經申請預售的樓盤,還有額外3,767個單位。
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講解得非常清晰
胡蛇就係講得太清晣, 搞到人地啲玻璃心碎左 ! 點算好 ? 😅🤣😂
Very Informative and Good Sharing
冇購物配套都好大置命傷
喂, 你又又又辱華 ! 😂😂😂 仲唔快啲改留言 ? 班孽豬出律師信告你就唔好啦
等前排屋苑起好 會有似啟一咁有商場仔
400 幾尺單位仲要將個開放式廚房分開兩份, 好難接受。
喂, 你又辱華 ! 😂😂😂
Completely rubbish
開放式400幾尺嘅單位要九百幾萬買返嚟!香港真係太多 「 人傻錢多 」 嘅人了😂👏😆
啟德城中心好過跑道區好多, 交通又方便 又近啟德站, 附近又有幾個大型商場airside, sogo, 又近興建中嘅啟德體育城
千3萬買個咁的骰嘅單位, 大把單位性價比高過佢好多啦...
蟹貨重倉區就真
木眼應該唔算係問題啩, 有啲人反而追求有木眼, 話咁樣先似實木
其實呢條22X可以當係邨巴,發展商仲喺 大堂安裝個電視機比你睇幾點有車,坐到夠鐘再行出去門口。
另外月尾開始上下午返放工時間加到20分鐘一班。
公器私用,業主連養司機的錢都慳返。政府應該立即cut車,等班以為自己有靚樓住的人都要pk。
@@utubecc7730 發展商申請過但運輸署唔批邨巴,所以搵先巴士公司。用巴士做可以接埋街外客,而家平日22X最多的係附近嘅建築工人
@@herm6n 住千萬豪宅要同班地盤佬爭巴士坐,超低能!
同區佢個位置已經衰到爆,價位又高,李生最新投塊地位置仲靚過佢先6千幾蚊呎,買左呢度真係唔知要坐幾多年
老老豆豆,買跑道區但唔係望海景使鬼2萬幾蚊買依度
一收樓就變蟹貨了
維港1號如果租係的確唔錯,買就冇謂啦,因為投資回報低,因為我本身就係住係呢度,交通的確唔係好方面,但係其他方面都可以接受,坦白講,宜家樓主係講緊2房單位,我係住1房單位,我又唔覺好多問題。哈哈
係咪冇shuttle bus?
點解去程你唔試搭22X巴士由啟德站去維港一號?
德福等小巴等幾班車而放棄係偶然事件定必然事件?搭車當日係平日、閒日、咩時段?
照咁計你出門口等左幾部lift阻左時間又洗唔洗計埋落去?
離開時寧願行路過橋去兒童醫院等小巴都唔肯搭22X巴士?
你等個部小巴其實係維一對面馬路都有站上車,點解你要行去下一個站先上車?
前新聞從業員,係咪應該全面地提供資料俾觀眾?
跑道尾D3連接路剛開通左,跑道去啟德城不再需要經過九龍灣,入跑道不再只有一條路,你又點解唔提?你知道有22X代表你其實知道D3已經開通左
嘩 實係買左呢到既負資產業主啦 睇你咁care
祝你愈黎愈坐艇 最好沉埋
@@bb24906199 是的,多謝你的祝福。
過對面馬路仲有5R去觀塘APM、22去又一城、22M去土瓜灣、86小巴去九龍灣,涵蓋觀塘線、東鐵線、屯馬線,選擇性放大缺點。
我住果度一出門口就地鐵站,真係好方便
唔似你住跑道要等飛機最慘車位又唔夠用,未必有得揸車直接番屋企
@@toolateto 恭喜你覓得良居,祝你生活美滿、稱心如意!
點解4百幾尺,廚房設計都差過舊屎
屋企真係完全唔煮飯先好買
設計仲衰過新型公屋... 👀
原來拍啟德片 咁有話題性 胡蛇發現「流量密碼」了 😍🤩😍🤩
引起對立就係距噶秘笈
裝潢個潢字應該讀黃,唔係橫
good luck 🥶🥶🥶
喂, 你辱華 ! 😂😂😂
👍👍👍
中海竟然高分
唉 ! 竟然唔係 99 分 / 100 分, 胡蛇辱華 ! 😂😂😂
因為計數除笨有精
啟德區域都是提供收入較少的家庭居住,所以只能接受交通比較不方便!
30000蚊一呎樓都只能叫做收入較少家庭,講緊家庭月入大概10萬先買得起
師兄你太離地
唔等20分鐘搭22x都要喺comment section俾人屌,真係大開眼界,睇嚟唔唱好會得罪好多業主,放唔到租。
跑道區最令人關注的就係交通問題
難得有新車新路唔試,走去試舊方法?
更何況在對面有小巴站的情況下,聲稱要走去兒童醫院站搭??是不慎顯示自己的粗疏,還是別有用心?
在comment section指出呢d情況
就被強屈成業主/AA🤗
屈人係改變唔到未做好research就出crew,內容偏頗既事實
對受歡迎既channel, 要求自然更高
你估做youtuber咁容易?
無謂為他保駕護航,只會縱容更多biased content出現
樓盤好壞見仁見智, 但只要係將事實呈現, 即使係大小業主都無聲出。其實維港一號可以插既地方有很多, 例如周邊地盤一兩年內沙塵滾滾、周邊暫時無購物地方、旅遊中樞發展無期、發展商減價令小業主坐艇、方倉改臨時房屋危機....太多題材啦, 無需要想當然地、「看圖作文」地只係用交通去批評, 咁樣就好似會考考議論文作文, 如果題目係減少青少年犯罪, 結論總係有一句「社會、學校要加強教育」、當題目係「環保」時, 總結都一定會話加強環保意識, ....係一種想當然式既思路。當然, 插交通無問題, 但係要以事實為前提, 不要加插戲劇性既情節。
「胡說樓市」作為一個以私樓市場資訊為主既頻道, 講到尾其實都係靠私樓市場開飯。當然, 總會有其他youtuber 唱好, 總會有人買樓, 「胡說」補充左市場上批評者既角色, 以「東張西望」式為弱小一方發聲, 向發展商抗爭等等, 的確係好吸引眼球。所以, 大家不會看到「胡說樓市」拍新公屋開箱、不會見到「胡說樓市」以東張西望式報導去幫公屋居民解決一些例如樓上漏水既問題, 因為拍公屋無人睇、無廣告, 講到尾公屋居民並不是胡說服務既目標客戶。
如果將樓盤彈到再無人買私樓, 「胡說」出既影片就無人睇, 亦不會有發展商出錢請「胡說」賣廣告。當然, 總會有其他youtuber唱好, 總會有人買私樓, 總會有發展商搵胡說賣廣告。
其實只要講明以「評論」為主, 發表對樓盤既睇法, 係完全無問題, 畢竟佢既意見總會迎合到某一部分既觀眾。
但偏偏「胡說」標榜自己既「資深傳媒人」身份, 將部分新聞片既製作方式引入到樓盤影片中, 的確係好有新鮮感, 但咁就混淆左「新聞」同「評論節目」既界限。如果要以「新聞」作為光環, 首先要確保資訊正確, 而且持平。「持平」並不是只要有提到正反兩面就足夠, 更加要留意正反意見出既篇幅是否相若, 例如正方意見出10秒, 反方意見只出2-3秒, 輕輕帶過的話, 就好明顯係帶有傾向性去引導觀眾, 係「先有結論, 再找原因堆砌」。
片中最大既謎團就係, 搭86號綠色小巴離開時, 為什麼不直接到維港一號對面馬路等車? 而係要步行跳過哂中途2個小巴站 (1. 維港一號對面既小巴中途站; 2. 啟德橋上面小巴中途站) 去到兒童醫院才等小巴上車走?
1. 如果胡說係「真心」不知道有2個小巴中途站, 咁係佢地疏忽, 愧為「新聞」人。2. 如果係精心既安排, 尼個情節想表達既野, 相信大家都明白。
而且, 「胡說」經常性地「食兩家茶禮」, 一邊為發展商賣廣告, 一邊又出片大插樓盤。尼種行為在道德上如何, 各位自行做判斷評價, 但發展商好可能係敢怒而不敢言, 不過「發展商吃虧」可能就係小市民最想食既花生。
希望「胡說」可以反思一下頻道既定位, 「評論」就「評論」, 「個人意見節目」就「個人意見節目」, 「新聞」就「新聞」, 「攞光環」就「攞光環」, 「五斗米」就「五斗米」.....唔好兩邊周旋.....咩都要贏哂。
其實因為申請唔到村巴先開呢條線,發展商仲喺 大堂安裝個電視機比你睇幾點有車再行出去坐。另外月尾開始上下午返放工時間已經加到20分鐘一班。
@@TaiJaiYu 睇胡說的人一般都無樓,佢地唔係真係想睇樓。佢地只想知道人地係慘的,自己住公屋就最好。
@@utubecc7730 你純用自己角度諗嘢會舒服啲。
裝 *黃*
唔係橫呀
個景觀好一般
唔怪得驗樓師木眼咁小事都拎出嚟講,原來個盤咁高質素,冇乜嘢失分好講👍
你買左?洗唔洗護盤😂
我寧願做大個露台 都唔做大個廚房俾你 仆街發展商
下方啲留言 大把孽豬好自豪咁衝入去買架 🤣🤣🤣
通左22x 啟德站上車
你好我剛收樓啟德·尚珒溋交樓標準很差想你去參觀一下如有舆趣請通知我謝祔
我都想。。
🦀🦀🦀🦀🦀🦀🦀🦀🦀
開放式仲要斬件式,絕對係垃圾設計👎🏻👎🏻👎🏻
哇!中國內房發展商可以咁Q高分!?
姜濤买左呢度?
姜濤排緊公屋
維壹喺西環唔係啟德
明白香港人最鐘意睇xx 最開心。 但其實希望你可以持平地報導事實,不是為了吸晴,吸like, 博掌聲,博認同而作出一面倒負面既陳述。 有違你以往作為新聞從業員中立既宗旨。
有讚有彈啵,驗收拎A啵,邊有一面倒負面陳述啊?
@@moosc4640 應該係指講述跑道區交通方面
有新路新車唔試,就咁口述了事
@帶刀侍胃,講得好,非常認同👍
@@moosc4640 人地玻璃心呀 , 唔畀任何人講樓市會跌架啦 。 依種人唔係 AA dog 就係孽豬嚟, 樓市升左十幾年仲唔夠, 跌一年就好似全世界迫害佢地咁。 真係一流。
請指教佢邊度唔持平?
「最直接」的方法也是在九龍灣站搭小巴過去,「有幸」上到小巴,經過兒童醫院及大橋,在大橋左轉不久便是「維港1號」,需時約五至八分鐘。👈「最直接」、「有幸」........新聞報導會唔會出現尼D輕佻又充滿價值判斷既字眼? 到底係評論還是新聞報導? 但係佢地網頁既分類, 係將尼篇報導分左係「新聞與置業教學」一欄
可能佢真係吾知,依加( 最直接)既方法,就係從啟德站搭22X 巴士,吾使十分中就去到维港一号,搭巴士未吾使博(有幸)才上到囉🤭
媒體的力量
用幾粒字,就帶到風向
可憐一眾觀眾接收了不盡不實的資訊
吾明白點解咁多人留言吾鐘意開放式廚房,依家有幾多後生仔女成日係屋企煮野食,就算煮都吾會好似班老野咁中意攞個大鑊爆野炒野囉,一般家庭小菜根本開放式廚房處理到亦吾會話好大油煙味,而且又好睇好多,外國好多屋都無僅廚,又吾見人地有問題喎
有小朋友工人嘅家庭冇梗廚房好麻煩,首先工人冇地方匿埋休息吓,二來啲刀擺喺廚房小朋友好易攞,又唔可以傳統廚房咁加個閘門。外國啲開放式廚房一般比較大,又可以用煤氣爐。
外國人地成個廳大過你間屋,同好多都兩層樓,d睡房基本上係晒二樓,開放式廚房緊係無問題啦,而且佢哋好少好似香港人咁會炒餸,油煙好大
🤣
講跑道區交通,可以參考隔離channel
ruclips.net/video/Ze4NVtcD73Q/видео.html
有新車新路唔試...
人家用私家車試完,再搭22x試呀
認真,用心得多
當然媒體有預設立場是常識吧
冇錯,佢不嬲有預設立場,篇篇報導都係負評既,人地報導前做既資料搜集全面好多,立場也比他中立
12:43 有講到22X啦,20-30分鐘一班車,你有冇睇?
@@wkip8138 當然有留意,所以我才話佢有新車新路唔“試”🤗
宜家去維港一號最方便一定係搭22x
啟德站直到門口,點對點,冇中途站
覺得要等太耐,出crew之前check下巴士app, 可以預返時間
而事實上從其他youtuber的影片得知,由啟德站往維港一號,快則4分鐘,慢則6-7分鐘
為何指從德福搭小巴最方便?
最可笑既係,如你指出的時段中,有人藉詞“等車太耐”而拎住攝影器材徒步到兒童醫院
首先,由維港一號步行到兒童醫院,正常都要8-10分鐘,帶住器材相信要更長時間;而到達兒童醫院時還是要再等小巴。如此一來,還不如在維港一號門前等22x輕鬆方便,何解捨易取難?
再者86小巴,在維港一號對面都有中途站,甚至在啟德橋都有,為何要到兒童醫院站乘搭? 搭小巴之前search一下行車路線,又有何困難?
對一個受歡迎的channel用如此充滿bias的採訪態度,在資料搜集嚴重不足的情況寫稿出片,別怪我花一點時間作出批評吧
介紹下公屋啦
私樓真係無咩好介紹
買完就負資產又跌價!