胡‧說樓市｜維港1號驗樓開箱，多項隱憂拖低租值｜Yahoo Hong Kong
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- Опубликовано: 24 авг 2024
- 今集我們來到啟德跑道區，這裡被視為2023年的新盤重貨區，當中一個新盤已率先落成入伙，是由中國海外發展的「維港1號」。交通繼續是跑道區的最大致命傷，但交樓質素又係點? 租務市場又係點?
位於承豐道11號的「維港1號」，由兩座高座及一座低座組成，合共1,059個住宅單位，當中過半單位為兩房上車間隔，分開梗廚及開放式廚房類別。梗廚單位面積介乎536至564呎之間，共有60伙；開廚則佔多數，面積約400呎的單位都屬於此類型，一共有493個單位。我們抽中驗樓的單位便屬於此類，單位為1A座低層C室，一個實用面積438呎。
跟我們平常參觀的新盤不同，這個單位不設玄關，所以踏入大門已能望透全個客飯廳。開放式廚房枱面約長1.3米，收納鋅盆、及一個闊28厘米的雙頭電磁爐，備餐區不算足夠，故發展商將開放式廚房斬開兩邊擺放，鞋櫃放於另一邊的廚櫃底，有可能存在衛生問題，而驗樓師陳智康亦發現，其中煮食區的工作枱面廚櫃唧膠被鎅開，有可能引致漏水問題，需要發展商跟進。
單位位處低層，未能望維港景，只能向下俯瞰泳池，以及前方承豐道「空中公園」的隔音屏。跑道區的住宅分前後兩排，一邊望向兒童醫院、九龍貨倉及觀塘海濱長廊，另一邊則望向維港，但因為「維港1號」建於跑道區後排，兩座高座呈L形佈局，就算是這柱單位的高層，其維港景都會被前方地盤削去。
經過走廊直入是兩間睡房與廁所，主人房長約3米，闊約2.2米，面積約71呎，為標準主人房間隔，但設計上有改善的地方，預計床頭放置的方向，未能享有最佳泳池景角度，如果與床尾對調，效果會更理想。
驗樓師在檢查單位後，認為單位需執修的地方不算太多，多數屬於輕微崩花及污漬，15個評分細項中，只有鋪磚、油漆、門及廚櫃扣分，其他全數獲取滿分，單位總得98分，評級為A，一登成為《胡 ‧ 說樓市》拍攝驗樓以來的榜首，跟兩年前信和的「凱滙」及四年前新地的「雲海」同分。我們把驗樓結果轉交發展商中國海外，回覆指，煮食爐唧膠已補上，廚櫃旁鞋櫃可按業主需要靈活存放物品，不一定作為鞋櫃。露台戶外木可徒手移走，生口工具只屬輔助性質。至於木門仿似污漬的地方為天然紋理，而主人房床頭位擺位則根據床頭向房門的慣常手法佈局。
「跑道區」的檔次原本都定得頗高，突然逆轉，是因為啟德規劃原本連同「單軌鐵路」一起構思，透過高架輕軌鐵路，把啟德跟九龍灣及觀塘連接，但《施政報告2020》後，政府卻指單軌工程複雜，所以單軌鐵路胎死腹中，意味日後只能倚賴陸路出入。
交通問題導致租務回報表現一般，以兩房單位平均呎租38元計算，類近驗樓單位租值16,600元，以業主買入價970多萬元計算，未扣除管理費的回報約2厘。未來租值能否提升，相信要視乎幾個因素，包括視乎「啟德醫院」落成時，會否刺激附近醫護人員租務需求。
第二，要視乎交通有沒有改善。最近跑道區新增一條巴士線直達啟德站，但每班車相隔20至30分鐘，雖然不設中途站，但班次略嫌稀疏。「維港1號」物管人員提醒，巴士每逢10分及40分都會在「維港1號」門外出發，啟德站則大約在15分及45分出發。
第三，也是最重要一點，就是何時消化區內供應。只計算已批出預售、但未發售的樓盤，單計啟德區已有5,039個單位，包括中國海外都有份參與的「承豐道19號」以及「承豐道15號」，分別1,590伙及2,138伙。如果計及已經申請預售的樓盤，還有額外3,767個單位。
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講解得非常清晰
胡蛇就係講得太清晣, 搞到人地啲玻璃心碎左 ! 點算好 ? 😅🤣😂
Very Informative and Good Sharing
冇購物配套都好大置命傷
喂, 你又又又辱華 ! 😂😂😂 仲唔快啲改留言 ? 班孽豬出律師信告你就唔好啦
等前排屋苑起好 會有似啟一咁有商場仔
400 幾尺單位仲要將個開放式廚房分開兩份， 好難接受。
喂, 你又辱華 ! 😂😂😂
Completely rubbish
開放式400幾尺嘅單位要九百幾萬買返嚟！香港真係太多 「 人傻錢多 」 嘅人了😂👏😆
啟德城中心好過跑道區好多, 交通又方便 又近啟德站， 附近又有幾個大型商場airside, sogo, 又近興建中嘅啟德體育城
千3萬買個咁的骰嘅單位， 大把單位性價比高過佢好多啦...
蟹貨重倉區就真
木眼應該唔算係問題啩, 有啲人反而追求有木眼, 話咁樣先似實木
其實呢條22X可以當係邨巴，發展商仲喺 大堂安裝個電視機比你睇幾點有車，坐到夠鐘再行出去門口。
另外月尾開始上下午返放工時間加到20分鐘一班。
公器私用，業主連養司機的錢都慳返。政府應該立即cut車，等班以為自己有靚樓住的人都要pk。
@@utubecc7730 發展商申請過但運輸署唔批邨巴，所以搵先巴士公司。用巴士做可以接埋街外客，而家平日22X最多的係附近嘅建築工人
@@herm6n 住千萬豪宅要同班地盤佬爭巴士坐，超低能！
同區佢個位置已經衰到爆，價位又高，李生最新投塊地位置仲靚過佢先6千幾蚊呎，買左呢度真係唔知要坐幾多年
老老豆豆，買跑道區但唔係望海景使鬼2萬幾蚊買依度
一收樓就變蟹貨了
維港1號如果租係的確唔錯，買就冇謂啦，因為投資回報低，因為我本身就係住係呢度，交通的確唔係好方面，但係其他方面都可以接受，坦白講，宜家樓主係講緊2房單位，我係住1房單位，我又唔覺好多問題。哈哈
係咪冇shuttle bus?
點解去程你唔試搭22X巴士由啟德站去維港一號？
德福等小巴等幾班車而放棄係偶然事件定必然事件？搭車當日係平日、閒日、咩時段？
照咁計你出門口等左幾部lift阻左時間又洗唔洗計埋落去？
離開時寧願行路過橋去兒童醫院等小巴都唔肯搭22X巴士？
你等個部小巴其實係維一對面馬路都有站上車，點解你要行去下一個站先上車？
前新聞從業員，係咪應該全面地提供資料俾觀眾？
跑道尾D3連接路剛開通左，跑道去啟德城不再需要經過九龍灣，入跑道不再只有一條路，你又點解唔提？你知道有22X代表你其實知道D3已經開通左
嘩 實係買左呢到既負資產業主啦 睇你咁care
祝你愈黎愈坐艇 最好沉埋
@@bb24906199 是的，多謝你的祝福。
過對面馬路仲有5R去觀塘APM、22去又一城、22M去土瓜灣、86小巴去九龍灣，涵蓋觀塘線、東鐵線、屯馬線，選擇性放大缺點。
我住果度一出門口就地鐵站，真係好方便
唔似你住跑道要等飛機最慘車位又唔夠用，未必有得揸車直接番屋企
@@toolateto 恭喜你覓得良居，祝你生活美滿、稱心如意！
點解4百幾尺，廚房設計都差過舊屎
屋企真係完全唔煮飯先好買
設計仲衰過新型公屋... 👀
原來拍啟德片 咁有話題性 胡蛇發現「流量密碼」了 😍🤩😍🤩
引起對立就係距噶秘笈
裝潢個潢字應該讀黃，唔係橫
good luck 🥶🥶🥶
喂, 你辱華 ! 😂😂😂
👍👍👍
中海竟然高分
唉 ! 竟然唔係 99 分 / 100 分, 胡蛇辱華 ! 😂😂😂
因為計數除笨有精
啟德區域都是提供收入較少的家庭居住，所以只能接受交通比較不方便！
30000蚊一呎樓都只能叫做收入較少家庭，講緊家庭月入大概10萬先買得起
師兄你太離地
唔等20分鐘搭22x都要喺comment section俾人屌，真係大開眼界，睇嚟唔唱好會得罪好多業主，放唔到租。
跑道區最令人關注的就係交通問題
難得有新車新路唔試，走去試舊方法？
更何況在對面有小巴站的情況下，聲稱要走去兒童醫院站搭？？是不慎顯示自己的粗疏，還是別有用心?
在comment section指出呢d情況
就被強屈成業主/AA🤗
屈人係改變唔到未做好research就出crew，內容偏頗既事實
對受歡迎既channel, 要求自然更高
你估做youtuber咁容易?
無謂為他保駕護航，只會縱容更多biased content出現
樓盤好壞見仁見智, 但只要係將事實呈現, 即使係大小業主都無聲出。其實維港一號可以插既地方有很多, 例如周邊地盤一兩年內沙塵滾滾、周邊暫時無購物地方、旅遊中樞發展無期、發展商減價令小業主坐艇、方倉改臨時房屋危機....太多題材啦, 無需要想當然地、「看圖作文」地只係用交通去批評, 咁樣就好似會考考議論文作文, 如果題目係減少青少年犯罪, 結論總係有一句「社會、學校要加強教育」、當題目係「環保」時, 總結都一定會話加強環保意識, ....係一種想當然式既思路。當然, 插交通無問題, 但係要以事實為前提, 不要加插戲劇性既情節。
「胡說樓市」作為一個以私樓市場資訊為主既頻道, 講到尾其實都係靠私樓市場開飯。當然, 總會有其他youtuber 唱好, 總會有人買樓, 「胡說」補充左市場上批評者既角色, 以「東張西望」式為弱小一方發聲, 向發展商抗爭等等, 的確係好吸引眼球。所以, 大家不會看到「胡說樓市」拍新公屋開箱、不會見到「胡說樓市」以東張西望式報導去幫公屋居民解決一些例如樓上漏水既問題, 因為拍公屋無人睇、無廣告, 講到尾公屋居民並不是胡說服務既目標客戶。
如果將樓盤彈到再無人買私樓, 「胡說」出既影片就無人睇, 亦不會有發展商出錢請「胡說」賣廣告。當然, 總會有其他youtuber唱好, 總會有人買私樓, 總會有發展商搵胡說賣廣告。
其實只要講明以「評論」為主, 發表對樓盤既睇法, 係完全無問題, 畢竟佢既意見總會迎合到某一部分既觀眾。
但偏偏「胡說」標榜自己既「資深傳媒人」身份, 將部分新聞片既製作方式引入到樓盤影片中, 的確係好有新鮮感, 但咁就混淆左「新聞」同「評論節目」既界限。如果要以「新聞」作為光環, 首先要確保資訊正確, 而且持平。「持平」並不是只要有提到正反兩面就足夠, 更加要留意正反意見出既篇幅是否相若, 例如正方意見出10秒, 反方意見只出2-3秒, 輕輕帶過的話, 就好明顯係帶有傾向性去引導觀眾, 係「先有結論, 再找原因堆砌」。
片中最大既謎團就係, 搭86號綠色小巴離開時, 為什麼不直接到維港一號對面馬路等車? 而係要步行跳過哂中途2個小巴站 (1. 維港一號對面既小巴中途站; 2. 啟德橋上面小巴中途站) 去到兒童醫院才等小巴上車走?
1. 如果胡說係「真心」不知道有2個小巴中途站, 咁係佢地疏忽, 愧為「新聞」人。2. 如果係精心既安排, 尼個情節想表達既野, 相信大家都明白。
而且, 「胡說」經常性地「食兩家茶禮」, 一邊為發展商賣廣告, 一邊又出片大插樓盤。尼種行為在道德上如何, 各位自行做判斷評價, 但發展商好可能係敢怒而不敢言, 不過「發展商吃虧」可能就係小市民最想食既花生。
希望「胡說」可以反思一下頻道既定位, 「評論」就「評論」, 「個人意見節目」就「個人意見節目」, 「新聞」就「新聞」, 「攞光環」就「攞光環」, 「五斗米」就「五斗米」.....唔好兩邊周旋.....咩都要贏哂。
其實因為申請唔到村巴先開呢條線，發展商仲喺 大堂安裝個電視機比你睇幾點有車再行出去坐。另外月尾開始上下午返放工時間已經加到20分鐘一班。
@@TaiJaiYu 睇胡說的人一般都無樓，佢地唔係真係想睇樓。佢地只想知道人地係慘的，自己住公屋就最好。
@@utubecc7730 你純用自己角度諗嘢會舒服啲。
裝 *黃*
唔係橫呀
個景觀好一般
唔怪得驗樓師木眼咁小事都拎出嚟講，原來個盤咁高質素，冇乜嘢失分好講👍
你買左？洗唔洗護盤😂
我寧願做大個露台 都唔做大個廚房俾你 仆街發展商
下方啲留言 大把孽豬好自豪咁衝入去買架 🤣🤣🤣
通左22x 啟德站上車
你好我剛收樓啟德·尚珒溋交樓標準很差想你去參觀一下如有舆趣請通知我謝祔
我都想。。
🦀🦀🦀🦀🦀🦀🦀🦀🦀
開放式仲要斬件式，絕對係垃圾設計👎🏻👎🏻👎🏻
哇！中國內房發展商可以咁Q高分!?
姜濤买左呢度？
姜濤排緊公屋
維壹喺西環唔係啟德
明白香港人最鐘意睇xx 最開心。 但其實希望你可以持平地報導事實，不是為了吸晴，吸like, 博掌聲，博認同而作出一面倒負面既陳述。 有違你以往作為新聞從業員中立既宗旨。
有讚有彈啵，驗收拎A啵，邊有一面倒負面陳述啊？
@@moosc4640 應該係指講述跑道區交通方面
有新路新車唔試，就咁口述了事
@帶刀侍胃，講得好，非常認同👍
@@moosc4640 人地玻璃心呀 , 唔畀任何人講樓市會跌架啦 。 依種人唔係 AA dog 就係孽豬嚟, 樓市升左十幾年仲唔夠, 跌一年就好似全世界迫害佢地咁。 真係一流。
請指教佢邊度唔持平？
「最直接」的方法也是在九龍灣站搭小巴過去，「有幸」上到小巴，經過兒童醫院及大橋，在大橋左轉不久便是「維港1號」，需時約五至八分鐘。👈「最直接」、「有幸」........新聞報導會唔會出現尼D輕佻又充滿價值判斷既字眼? 到底係評論還是新聞報導? 但係佢地網頁既分類, 係將尼篇報導分左係「新聞與置業教學」一欄
可能佢真係吾知，依加（ 最直接）既方法，就係從啟德站搭22X 巴士，吾使十分中就去到维港一号，搭巴士未吾使博（有幸）才上到囉🤭
媒體的力量
用幾粒字，就帶到風向
可憐一眾觀眾接收了不盡不實的資訊
吾明白點解咁多人留言吾鐘意開放式廚房，依家有幾多後生仔女成日係屋企煮野食，就算煮都吾會好似班老野咁中意攞個大鑊爆野炒野囉，一般家庭小菜根本開放式廚房處理到亦吾會話好大油煙味，而且又好睇好多，外國好多屋都無僅廚，又吾見人地有問題喎
有小朋友工人嘅家庭冇梗廚房好麻煩，首先工人冇地方匿埋休息吓，二來啲刀擺喺廚房小朋友好易攞，又唔可以傳統廚房咁加個閘門。外國啲開放式廚房一般比較大，又可以用煤氣爐。
外國人地成個廳大過你間屋，同好多都兩層樓，d睡房基本上係晒二樓，開放式廚房緊係無問題啦，而且佢哋好少好似香港人咁會炒餸，油煙好大
🤣
講跑道區交通，可以參考隔離channel
ruclips.net/video/Ze4NVtcD73Q/видео.html
有新車新路唔試...
人家用私家車試完，再搭22x試呀
認真，用心得多
當然媒體有預設立場是常識吧
冇錯，佢不嬲有預設立場，篇篇報導都係負評既，人地報導前做既資料搜集全面好多，立場也比他中立
12:43 有講到22X啦，20-30分鐘一班車，你有冇睇？
@@wkip8138 當然有留意，所以我才話佢有新車新路唔“試”🤗
宜家去維港一號最方便一定係搭22x
啟德站直到門口，點對點，冇中途站
覺得要等太耐，出crew之前check下巴士app, 可以預返時間
而事實上從其他youtuber的影片得知，由啟德站往維港一號，快則4分鐘，慢則6-7分鐘
為何指從德福搭小巴最方便？
最可笑既係，如你指出的時段中，有人藉詞“等車太耐”而拎住攝影器材徒步到兒童醫院
首先，由維港一號步行到兒童醫院，正常都要8-10分鐘，帶住器材相信要更長時間；而到達兒童醫院時還是要再等小巴。如此一來，還不如在維港一號門前等22x輕鬆方便，何解捨易取難？
再者86小巴，在維港一號對面都有中途站，甚至在啟德橋都有，為何要到兒童醫院站乘搭？ 搭小巴之前search一下行車路線，又有何困難？
對一個受歡迎的channel用如此充滿bias的採訪態度，在資料搜集嚴重不足的情況寫稿出片，別怪我花一點時間作出批評吧
介紹下公屋啦
私樓真係無咩好介紹
買完就負資產又跌價！