I think what makes people holding on to their homes is they believe it will be just like 1997-2003, the price will bounce back up in a couple of years. But if you use Japan's housing market as a reference, you'll see the home prices has not go back up to where it was 34 years ago. People really shouldn't bet their whole life on something that has so much uncertainties.
Agreed. 2003 bounced back up because of the Free walking policy and dirty money from China when it was booming. Nowadays, China's estate market is even worse than HK's. Money from HK goes back to China by selling apartments in HK intensively.
Thanks for Sharing Too many variable and factors can affect the prediction. Beside, an opinion mainly focus on partially and localize negative viewpoints but without worldwide throughout consideration.
*本節目內嘉賓的言論純屬個人意見並不代表本台立場。 (記得會員頻道有足本版喔~~~)
葉教授分析是基於現實，大家要接受香港的新環境，不要懷緬過去。
這位教授比較中肯理性，同敢講真話值得肯定😊
看得太差，未必跌咁多，估計跌一半便停止。
@Stephen-cn9tu 距離最嚴峻情況的到來，還有很長的日子，因為還有大量不確定性的事情會發生，當見到商店結業和討薪就知道普通市民消費力正在下降，還沒有計算其他潛在風險
@@Stephen-cn9tu你都幾樂觀，如果習大大打台灣，你估只唔止跌50%？有少少經濟常識都知道，不動產有兩大敵人: 戰爭同埋政治不穩定. 依兩方面，香港風險極大！
如果我話跌90%我係咪更加中肯？更加敢講真話？
@@saiwolaw2842 你解釋到咪係囉
難得教授肯講真話，這十年被巿場洗腦，高追冲入巿的初哥，聽完一定好冇瘾
我係95年嘅 印象中中學時期已經講到香港冇地咁 樓價一直gogogogo 冇樓就係失敗人士😂😂
经纪日日話，打仗楼价都不會跌，放心買，冇楼冇面，快去搶楼，早買早享受呀！
@ 😂有睇過樓 大概係22年 我話層樓又舊又貴 我買左邊有人接我貨 aa話佢有生之年都未見過樓價跌
忠言逆耳😂
好多人信AA，多過信教敢言的教授
好難得有呢啲咁真誠嘅channel!!
建議你睇下獅子哥
葉教授講出大部分人既錯覺，100跌到50，以為50去買就事，但係50咁抵又會買大啲，跌到25時候，其實都係要輸一半
暫時諗到六個關鍵點
首先，新世界地產2200億債券正在走向債務違約，當中880億係冇抵押，分別由東亞恒生中銀大新匯豐持有。 金管局緊急召見銀行估評影響。 下一個潛在較大機會違約係恒隆集團。未計波仔同馬亞木家族
第二，本地消費力downgrade，唔單止北上消費，而係去日本台灣泰國，令到本地消費力外流的趨勢未有改變
第三，強港元影響外資內資投資買入香港資產，削弱香港競爭力，寧願到其他地方請人都好過請香港人
第四，高息環境跟隨美國，人地美國經濟太好過熱先走去加息，用緊縮政策，香港並沒有經濟太好，令到香港經濟只增長1.8% 跑輸全球
第五，內房多間上市公司停牌，債務違約，即是已經爆煲，影響銀行體系，內地經濟有幾差，只係傳媒冇話你知
第六，未來潛在危機有台海戰爭，美國Trump上場，大幅加關稅，甚至制裁香港
如果咁多危機，仲咁夠薑拍心口借錢買樓供30年，唔知係天真定好笑
C兄高見~
@ 過獎。因為我係公司老細，預早分析一兩年後本地經濟走勢，以防做錯決定同選擇合適防守投資方案🙏 以上分析部分係一年半前已經預測到
第七，港元美元脫勾的風險，大量資金流出。
@@ocean694 呢個風險有放入考慮名單，現實要出現要有多種因素，包括財赤令政府債券違約，加大香港印錢速度，卻令港元貶值，唯有加息來對沖，然後再要緊急調動外匯基金填補資金空缺，最後令外匯基金乾塘，先會觸發脫鈎。
到時候就會變做巴西或阿根廷的貨幣，超高通脹和超高利率。不過，唔好以為本地樓宇類的投資品能夠對沖通脹，因為樓係100%和政府金融政策、財政狀況掛鉤
有料到
非常支持葉教授講解，只係樓市既得利益者利用勢力強大，蓋過樓市下跌既事實，但紙包唔住火，要面對現實，香港人真係好慘，個個都要參加呢個財富轉移既遊戲，將自己既血汗錢奉獻給樓市得益者，一世幫佢哋打工，只係為左一個瓦遮頭，前世一定做錯事，今世要做香港人！
地產代理和地產商，真是多得你唔少😅😅😅
真正市民，就多謝你提醒😅😅😅
所以File 湯收咗筆？
仲有汪蠢勁呢排都收哂水😂
代理最沒人性
@@sinsin2316 如果佢有咁大影響力就好喇，香港唔洗咁多人輸身家。呢段片岀街，有1%香港唔敢買樓已經好難得
@@friendorabox7792今次跌死老湯😅
有營養,唔會好似filing 湯，多謝兩位
我唔認識葉先生，不過一九年之後，我已預見香港唔會係香港，二一年決心賣樓，香港樓，我同意會跌到八成，只比珠海中山好價少少
周街吉鋪係前奏，華潤超市都執咗70幾間，失業潮一爆發，到時賣唔出，又供唔起，跌八成不是悲觀
呢位敢言嘅教授，應該接近退休之年，所以唔介意講真話
山腰都跌死人，其實好警世，
攞咗筆退休金，就好快啲移民啦
喺呢度祝願佢平安
【跌到八成】同【跌八成】，相差一字，係兩回事！！！
During the 1973 stock market collapse, many people turned to poor because they bought in stock in large amounts at "50%-collapse market".
揸住的錢不須移民只要不買樓租樓因為外國生活仲差過香港而且未來會排華，長遠近近地去深圳、中山住，生活費用慳好多
如果賣咗樓有幾百萬揸手，做定期幫補交租，好過睇住樓價一路跌！！！
我哋成日都諗，係香港尋求生存，係日本係追求生活
良心學者, 真係少有。
多謝拍片教學 (RUclips)...再拍多幾條片
1.中學要教公屋富戶收入分佈表..買樓/不買樓/申請公+居屋/租樓等等方法....(真係有人唔識...負資產+燒炭等等)...
***一人收入月薪(約)6萬...過6萬要搬離公屋
2.順便教埋投資東南亞城市樓...(唔止新加坡/香港/東京等等)...正在發展中經濟(Vietnam等等)....
真的好欣賞教授唔包裝、講真話。預測無話一定準，但願意咁樣行出嚟提醒小市民實屬難得！
Totally agree.... 重點係長遠改變...這令香港完全反轉, 仲要係長期...可能數十年之久. 睇路啦各位!
同意教授所講，其實好多銀主盤銀行都未必收得翻個本，如果一路出貨，有機會出一個蝕一個。壞賬有可能越來越多。
教授講得好中肯亦好老實
呢條友有料到！我都在南洋理工大學讀過！
我完全同意你預測😊
仲記曾Sir講楼係有保留，不景是行內人，但葉Sir冇保留一針見血，支持😊。
兩位都有料 兩位各有千秋，值得尊重和讚賞！
細心啲聽，其實佢話75%已經係有保留 🤫
係，七師傅講過，會出現金融海嘯，會唔會係有銀行倒閉…
2位都好好👍
🔥🔥🔥🔥🔥🔥🔥🔥🔥
極重要資訊！葉先生完全正確！
我兩年前一早勸香港人切勿買樓，因爲香港經濟已經冇得救，失業率會持續攀升！相反來講，現在要立刻賣樓轉租，一直耐心等待樓價下跌至三至四仟蚊呎才睇情況入巿，更要將所有現有資產轉美元或黃金保本保命！冇奇蹟㗎！信者得救！😉🙏
頭半段同意，後半段叫人轉買美金？？？？？美金狂印錢，而且港幣跟美金掛鉤🪝，咁轉美金💸為何？買金都話吖⋯⋯⋯😅😅😅😅
轉咗黃金了 🎉
@
好叻好醒👍
@@aabbcc1144有冇見到越多國放美債，美金越強？從前係美債大家都入但美金就一路跌…
同意，叫人轉美金個啲肯定鬼嚟@@aabbcc1144
教授所講既野、我經歷過、98年12厘75息、到07年、粉嶺村屋7百呎都係50萬求售、仍然無人買😢我好記得個業主不停係後面叫住我果一刻😂不過、今時今日、跌8成、我覺得未必、跌6成就有可能、因為香港比深x食埋、係遲早既事😅
冇人會估到底，而係睇悲觀情緒，要個個絕望，覺得買都on9，先會係底，但係見底唔代表下星期就會反彈，可能會磨幾年，亦有可能以後都冇可能升高過2021年
同意，俾深圳食埋，到時會係深圳一個區
同意你 香港會比深X食埋
我記得98年我租屋住租約未完，個業主日日迫我搬走賣樓止蝕
在2O08年入市買樓，2019年沽齣平倉，經濟週期根本和你所說預測一樣結果，樓價跌幅正是預計六，七成左右，要返回到2003年
葉教授金石良言,有學識既人好多, 但有風骨講真話既人少之有少.
呢位係一位學者，完全講出香港樓市現況，未來樓市跌60%-75%…睇返轉頭，誠哥、大劉都表達左唔睇好未來樓市…七師傅、蘇民峰亦講左樓價要跌到2028年.. 我唔會選擇同上面呢D猛人對賭，有樓盡快放哂去
未來？幾時？2022 講2023，2023講2024，2024講2025，大師夠話美股跌，幾時？港股升？幾時？7師傅話2024金融海嘯，海嘯去咗邊？？
@@lingmichael4572
大師？你係唔係話沈大師…我無提過沈大師，閣下不要偷換概念…七師傅講過金融海嘯，但冇指明係2024年，你做吓功課先講嘢啦😂
@rickyyeung4371 7師傅冇講過？肯定有，所以唔洗同你再講，因為我都唔會搵得返條片，我仲記得7師傅講完之後珍姐反應
七師傅有講過有金融海嘯，但佢冇講清楚係美國抑或香港或大陸，亦冇講清楚係幾時發生..
@@lingmichael4572 七師傅預測最早2024 最遲2025年 最近預測明年3-4月 好快就知係咪真
所以話，有錢都唔好身痕😂，問下自己份工隱唔隱陣，樓價大幅跌落黎時，自己份工仲存唔存在先!
Liked，真知灼見
呢集好精彩！
葉講師的確是一位好難得敢言而又有料的學者👏👏👏👏👏👏👏👏👏👏
記憶中教授也是成功的高手，學以致用的實戰學者，不同於那些召技用支付寶的一類。😅
絕對同意教授講法
同意 ! 香港樓市絕對是泡沫太大 ! 跌了 20 - 30 % 仍然是全球最不能負擔 !
成也地產、敗也地產
現今香港仲可以聽到如此真誠論調， 難能可貴！
有料之人!😊
阿叔講嘢非常有質素
葉教授只係講返個經濟規律，按規律預測個趨勢，規律呢樣嘢，你係要順從，做得好就可以駕馭，你做違反規律嘅野，結果只有一個。
講得越大穫越多人鐘意聽
政府政策..都有好太影響....例如3折賣地，大量輸入外勞和啟德起簡約公屋等。都都令到打工仔冇咗份工供唔到樓甘。
大6都爆煲….地緣政治….加上政府支出太高…收入有限…公務員天價人工…樓價又太高…….港紙掛鉤美金….根本就好難處理
真系明，有時傾開都會見到對方講下講下都去返原點，吾會明白個point響邊
真係先知，教授有料🙌🏻
教授呢啲真係講人話！大家都睇到不過跌不過冇諗過起碼50%
謝謝分享
貼地經濟學家👍
教授之絕對認同
虽然我唔知係米底，但升果阵唱升，跌就唱跌。係习惯性。股市一样
其實有乜嘢值得同情，啲炒家賺錢嘅時候就風光，依家蝕錢就話要人同情。個泡沫咪又係啲炒家整出嚟，只不過有啲走得切有啲走唔切，完全唔值得同情。
You should blame Superman Li. who said buying for living-in would not be wrong. That is a sneaky businessman's advice.
@@tylerhunt2170 嘉誠哥退任集團主席既臨別贈言:
"如果你有現金，買來自住唔緊要，但炒炒吓唔好制，依家個價格接近全世界最貴，所以要小心，量力而為，呢個一定要！" 而中環中心2017年已經賣左
人地做開長線投資, 成班人就用短線既眼光去笑人賣貨. 俾哂tips你都衝入去可以怪邊個
@@tylerhunt2170人地講炒家
你就同人講李生叫人買自住冇問題
九唔搭八
一定跌、一定跌、一定跌、重要既嘢要講3聲、跌99%、有d錢既都香哂、全港嘅人都係貧苦大眾. 到時大家都可以好開心咁一齊過活啦🎉🎉😊😊
17 Oct 2021 - 葉秀亮慨嘆，其實就算沒有貨幣政策作為調節工具，港府還有很多政策選項，「但 ... 葉秀亮亦稱，現時樓價不太令人擔心，但投資要審慎些，若「北部都會區」興建住宅 ...
慶幸依家供樓班業主重有工返, 萬一大規模失業裁員潮來臨, 斷供銀主盤湧現, 惡性循環, 跌8成9成不是夢, 而且係日本模式, 一跌, 30年不起....😨
不遠而
好彩仲有你個Channel訪問返一啲清醒嘅智者 真正幫到香港人
教授所說的山頂山腰山腳輪, 現在沒有人有答案, 都係要去到五年後十年後才知道現在是山腰還是已經是山腳
不過可以肯定的, 是在整個訪問, 教授自彈自唱, 唔係真係一個回應。起碼在20分鐘訪問中, 我只聽到65-70%, 但聽唔到點解會是這個數字, 背後的邏輯是什麼。
過去30年香港樓市出現65-70%, 只有97亞洲金融風暴, 所以如果用這個數字去估計今次樓市回吐都是接近的數字, 那麼即時香港將會出現面臨像亞洲金融風暴一樣的經濟層面。
主持訪問教授都幾辛苦, 不停搶咪
多謝你！我相信你講架，
97-03 的確跌左7成，歷史真係發生過
@@tomok284
那
年
死
多
位
巨星
現在呢？
當時10厘息以上，欠300萬每年還30萬息，80年代最高18厘，欠$300萬每年還54萬。
唔使跌7成，跌5成都冚家鏟
寫字楼跌8O%
我嘅年齡夠資格講，因為我經歷過，2025年香港嘅經濟情況，百份百肯定差過1997-2003
地產商係算唔到Covid出現，因而拖延左最後嗰下散貨。講得無錯，真係奸有奸輸
呢個係，誠哥早十年已經開始減持香港資產
他也輸在另外地方
@@TubeSze
完全同意
舖好，樓至會好
周街吉舖，樓點會好… 18-20 買個啲死緊
高空直插，雙手接白刃
因為移民，2021年中賣晒物業離開，回頭看巳差數百萬元，那時未通關仍是疫情中，睇樓人少，估唔到而家係冇
有無村屋的分析？
I think what makes people holding on to their homes is they believe it will be just like 1997-2003, the price will bounce back up in a couple of years. But if you use Japan's housing market as a reference, you'll see the home prices has not go back up to where it was 34 years ago. People really shouldn't bet their whole life on something that has so much uncertainties.
Agreed. 2003 bounced back up because of the Free walking policy and dirty money from China when it was booming. Nowadays, China's estate market is even worse than HK's. Money from HK goes back to China by selling apartments in HK intensively.
11:50 👍🏻 2025都黎緊仲有人入市 除左恭喜都唔知可以講咩😂
葉教授放哂自己啲物業未啊，我就唔驚啲樓00-05年入冇按揭唔使比利息有租收😂睇低多一成有機會再入市😂睇個人嘅目的講嘢
一定冇物業在手😅
強調好多次自己做研究
但冇解釋原因
終於聽到真話
教授比施永青高10班，一針見血，看得很通透，可以一讚。
C有利益的
一隻老狐狸話自己吃素的，你會信嗎？
果件垃圾，等天收
Thanks for Sharing
Too many variable and factors can affect the prediction. Beside, an opinion mainly focus on partially and localize negative viewpoints but without worldwide throughout consideration.
認同
分析合情合理，可惜好多揸樓人市當局者迷，跟死揸下跌嘅股票一樣，最終自食其果！
全部瞓街？😂
請問胡、說樓市點睇樓市呢，你哋報導咁多，收集資料咁多，分析咁多個案？
公道講句 依家高位跌咗30%
跌多5% 容乜易
大家心照啦 由治及興完再減人工 仲未計息口
香港太多曱甴.有排都唔會好😢😢
香港太多曱甴.有排都唔會好😢😢
葉秀亮先生由2013年講跌，中間升咗好多，終於等到宜家，真係跌，咁係準定唔準。只係一直唱升，到升咪準，一路唱跌，跌咪準囉。
呀威想問你野又俾你搶住講，睇數字又話唔好咁rigid，埋尾仲過癮，兩邊都買灑，有料到
another great session!!
another great session here!
This channel is the best channel is Hong Kong!!
匯豐已聽從葉秀亮收緊及減縮避免倒閉。個人不光新上會,連現有按揭亦重新評估現價,有追margin之可能性。樓主,對二手業主,又投下導彈。我同意嘉賓山腰之說,及係平啊！你有錢嗎？
Thank you!
香港融入大灣區 樓價慢慢同深圳睇齊係好正常。
@@apple-on5pq 好了，深圳有5元時薪！🤣
你份人工都好快融入大灣區😂
@@lionrido 想香港樓價跌的必須要共同被割的。怎會只有業主，不過那些除自住多個物業的炒家必先被割。😅
我又唔係住響香港 份人工又點會融入大灣區😂
@@apple-on5pq 難怪你咁想香港樓價同深圳睇齊😂
同意👍
這位教授說話真的很刻薄！可能受了大刺激！節哀順變呀.學者！
細心聽， 宜家HKMA 逼銀行借錢俾新世界， 就係導致銀行爆煲， 造成系統性爆破
佢已經講到好白，但正如佢所說，好多人都聽唔入耳（扮聽唔到）
首先，應該係周大福企業，鄭家，借巨額無抵押貸款俾新世界，還清所有債務，或者，周大福企業，鄭家，巨資購買新世界大量新股。
否則最差情況係股權清0，所有無抵押債權清0，連有抵押債權都虧損嚴重，損失慘重。
@@huangchikwun5738周大福斥巨資救新世界應該不可能（要800億以上），你可以看看他近1-2年的動作😂
中學已經讀賣吉者言，真係好希望聽多D林教授講野😊
小弟不才，就咁睇呢20分鐘，純綷聽到個教授講會跌60-75%，同埋會有幾大獲，但唔太 get 到推論出呢個跌幅嘅理據。如有其他人理解請指教 ~
This is not full version
你可以搵返年初，教授嘅一文章
我都係咁話，話跌30%話跌100%，都要有理據！
無需有point 網上流量要好 就要睇跌 因為冇樓嘅人 係業主人數嘅5倍 根本邊有人會知道升跌呀 08年雷曼兄弟引發金融海嘯 全世界經濟學家都以為1929年大蕭條要嚟 最後一個v型反彈全部咪又係啞咗.全部扮唔記得曬之前講嗰啲嘢😂😂
@@fidelitaspropertyagency42 thats true, i haven't subscribed to the paid membership. not sure if there was more data and support in the full version.
其實睇好的原因亦有好多：1. 租金一直上升，背後有每年幾十萬的學生及專才移民香港，呢班人成為租務市場最堅的支持！無樓的人感受唔到，最後一定會引投資者入市2. 新香港人不斷買樓，宜家已經佔咗六七成！香港人宜家唔買，到時只會又跑來投訴話香港港樓貴被人炒高左！3. 利息不斷向下，呢個因素才是最實在！當然，看淡啲人亦有一大堆理由叫你唔好買！奉勸有自住需求的港人，唔好太相信坊間的評論，自己判斷個人能力早入市早好！否則租金升到你唔信，到時樓價反轉你就雙失！至於有樓要投資的話，則各自判斷！呢個世界有風險自然有回報！
中山樓都要二千元一呎啦.
重有香港人好多重好有錢, 未到50% 已接貨.
國内移民當你三成有錢, 都可以有乘接.
通帳呢
謝謝！
2020年我都周圍請人講跌5-6成，都係俾人話痴線😂😂
同你一樣2021同人講，d人都以為我發神經
葉教授十几年前已說港樓太贵，在信報看到他文章。
教授利害！
呢啲才真正教授同專家，講真話，非"Sea永Green"那些地慘大話磚家！
我都希望有1.28億,之後等太古城變返500萬買一層
教授內容好正確又中肯，所以發展商不要再投地，因為大把貨源，仲有後日大嶼，無謂掉錢落海做做虧本生意
13:13 最重點
想問問睇咗會員版影片嘅網友，嗰條片會唔會提供多啲理據？
啱，好大責任，自己諗啦
AI年代建築材料會平見樓成本會平，所以樓價會大平有樓，你就好快啲買啦
即係建築費(人工)都要減7成？
好簡單、大趨勢係阿爺要樓價一年跌一成😂😂😂
其實香港啲樓價一早已貴到市民負擔唔到喇, 試問一般嘅打工仔點可以有咁高人工可以供到咁貴嘅樓呀? 尤其是近市區嗰啲, 萬幾二萬蚊一呎甚至有啲再貴啲....簡直離曬譜. 商家同政府收錢就收到手軟, 市民就供款供到氣咳!甚至有啲要燒炭添,真係一個可悲嘅城市!
香港而家系結構性改變，生態完全唔同哂啦，尼度D人重用以前香港做估計，而家有兩大惡法你哋睇唔到嗎，話你知，跌9成都有可能
發緊夢
佢係講真話 超越大家所有認知
97年金融風暴,我2000 年自住買帝庭園,03 年張國榮跳樓時,我十萬元租加多山後賣俾依利沙白的醫虧三百萬,住了30個月。自此一路租樓,中途樓價一路升,如今慶幸無再上車。租平過買,低息期亦是。大單位呎租低,@35, 實用2千7呎覺士道,一層兩伙,木球場景。連市區靚車位,全包。不要信租平過供,買樓收租補不上期間房價跌。收幾十萬租,樓跌咗幾百萬。
呢啲經驗好實在，依家好多好友經過成廿年牛市，唔識寫個輸字
97 年帝庭園幾錢，最近成交幾多 ？ 😂
今次並不是普通的經濟周期 今次是結構性改變
請問閣下是否於2000年買帝庭園，然後2003年賣出，並由2003年開始租樓直到2024年?
葉生在2013文章及訪問已看淡樓市，建議人不要買樓。他似乎是一個任何時候都看淡的學者，沒什麼參考價值。