@@user-hc5ok5fw4i 시세대비 30% 융자면 위험해 보이지 않습니다. 융자 살짝 껴있는 집에 임대차 계약 진행 한다 생각하시면 될 것 같습니다. 미등기 상태라 대출기관에서 '을구'에 근저당 설정을 하지 못 하니 잔금 이후 기관보다 후 순위로 전입 부탁드리는 것 같네요 !
@@user-hc5ok5fw4i 임대인이 고지 한 선순위 대출 OOOOOO원 외 다른 선순위 대출이 있을 시 본 계약은 무효함과 동시에 임차인에게 위약금을 지불 한다. 통상적으로 위약금은 해당 계약의 계약금정도로 지정 합니다. 이 정도 특약 한 줄 넣어놓는건 상호 간 기분상함없이 괜찮아 보입니다 :)
사용승인 떨어진 오피스텔인데 등기부 등본이 열람이 안되는 상태입니다. 이틀 뒤에 잔금 치르고 입주인데, 버팀목 전세자금 대출 진행해서 승인 난 상태인데, 잔금 치르는 날에 그 사이에 집주인이 추가로 다른은행에서 담보대출 받아서 깡통 전세되는 케이스는 없는지 궁금합니다. 이거 막는 방법으로 입주 하루 전날 전입신고 해버려도 괜찮은지 궁금합니다.
제일 깔끔하고 신뢰가게 설명해주셔서 문의남깁니다. 현상황 1. 월세계약 진행 예정 2. 신축아파트이며 임대인이 아직 잔금을 치르지 않은 상황 3. 임차인이 이사하는 당일날 임대인은 은행에 근저당권 3.3억 설정 예정(신축이라 아직 시세 모르겠습니다. 부천입니다) 4. 임대인은 은행에 근저당 설정 이후 임차인이 확정일자 받길 요청함 5. 기존에 임대인은 1억/70 요청했으나 조정해서 5,000/80으로 바꿨습니다. 보증금 5,000만원인데, 이 집 안전한걸까요? 제가 염려되는 부분 1. 근저당이 너무 많고, 아직 해당 집에 대한 잔금도 치르지 않았다. 2. 보증금을 1억에서 5,000까지 낮춰주려면 임대인이 손해가 심할텐데 이렇게 해준 이유가 있을까요? 제가 임대인이라면 5천이나 손해보면서 해주지 않을거 같아서요..
부족한 영상 시청해주셔서 우선 감사말씀 먼저 드립니다. 제일 중요한건 신축아파트단지는 KB시세가 없기 때문에 주변단지 아파트시세로 체크 해보셔야합니다. 근저당 3.3억이면 1금융권 기준 채권최고액 120% 약 4억정도가 선생님보다 우선순위로 근저당이 설정됩니다. 그러면 4억 + 선생님 보증금 5천만 => 4.5억 잡고 주변 아파트시세(무조건 최근 실거래가) 대비 80%가 넘는다면 리스크가 있고, 보증금을 보호해줄 보증보험 가입 역시도 심사통과가 어려워 진행하지 않는걸 추천드립니다. 요즘같은 시장에선 80%가 아닌 60%기준으로 삼아도 불안한 시장이라 판단 잘 하셔서 소중한 보증금 잘 지키시길 바랍니다.
현재 미등기 아파트 전세 입주 하려는 임차인입니다 본 계약은 아직 하지않았고, 가계약금만 100만원정도 걸어놓았습니다. 집주인은 조합원이였고, 공급계획서상 동일인 확인했고 권리의무 승계내역 비어있는 것 확인했습니다 여기서 질문은 1. 인터넷에서 미등기 아파트 소유권 이전문제가 발생할 수 있다고 조심하라고 하던데, 조합원 물건은 집주인과 임대인이 다를 수 없겠죠? 2. 본 계약시 주의할 점 혹은 특약에 넣어야하는 부분 알려주셨으면합니다..!
조합원 물건이면 옵션도 좋을텐데 계약 축하드립니다 ^^ 답변드리자면 1. '조합원 공급계약서'에 명시되어있는 소유주와 임대차 계약 진행 시 임대인 명의가 동일인이면 됩니다. (추가적으로 해당 계약진행 부동산에 요청해서 조합사무실에 해당 동호수에 해당 명의자가 맞는지 확인하면 더 확실 합니다) 2. 주의 할 점은 1번항 참고하시면 될 것 같고, 특약사항에는 임차인이 전세자금대출 진행 시 해당 대출에 임대인의 협조 조항을 넣어주시면 되겠습니다. 추가로 본 임대차계약의 잔금시까지 해당 부동산에 저당권 및 권리제한 사항을 두지 않는다.
안녕하세요 신축분양 아파트를 이번에 최초분양자와 전세계약 하게 되었는데요 전세보증금의 약 10%정고 계약금 걸어놓은 상태입니다 임대인이 잔금을 치를때 저희 전세대출금액이 나오는 돈으로 상환하기로 되어있는데요 문제는 계약 이후에 임대인이 전세안고 매매를 낸사실을 다른 부동산 블로그를 통해 알게되었습니다 임대인이 원래 전세계약자에게 이와같은 부분을 상의할 의무는 없는지? 그리고 등기가 안된 상태에서 매수인이 나타나게 되면 어떻게 해야하는지? 저희가 현상황에서 주의할 점이나 취해야될 자세가 궁급합니다 집을 알아보는게 처음이라 단어선택이 부적절할수 있는 부분 양해부탁드립니다!
내용 정독했습니다 걱정많으시겠어요 순서대로 답변 드리겠습니다. 1. 임대인이 본인 집 매도하는데 있어 임차인에게 양해를 구하거나 통보 할 의무는 없습니다. 매수자쪽에서 임대인의 지위를 포괄양수하고 기존 임차인은 임대차 계약대로 쭉 진행이 되기때문입니다. 2. 보통 수도권 내 일반분양자인 경우 전매제한으로 이전고시 등기전 매매가 진행이 안되지만 해당 지역은 가능한 곳인듯 판단됩니다. 혹은 조합원이거나요 달라질건 없습니다. 보존등기가 아직 없기때문에 전세계약 진행할때는 분양계약서 명의자와 진행하면 됩니다. 만약 이미 매매가 진행 된 경우라면 분양계약서에 양도양수 관련 내용이 매수자 명의로 기재되어 있을겁니다. 전세계약 작성 후 관할 주민센터에서 '확정일자' 받으시고 추후 잔금 날 '전입신고'까지 마무리가되면 임대차 보호법 적용을 받으므로 마음 놓으세요 ^^
답변드리겠습니다. 말씀주신 내용으로는 현재 '준공'이 떨어져 질문자님 외 다른 입주민 분들은 벌써부터들 입주를 하고 계실것으로 사료됩니다. 전입신고는 임대차계약서 작성 후 해당 '동' 주민센터 방문하시면 바로 가능합니다. 뭔가 해당단지에 제가 모르는 다른 이슈가 있으면 모르겠지만, 확실한 건 해당 지자체 주민센터 방문 후 담당공무원과 얘기 나눠보심이 좋을 듯 합니다. 현재 신길뉴타운 단지는 임대차 계약 작성 시 전입신고는 바로 가능합니다.
안녕하세요! 영상 감사합니다! 문의드릴사항이 잇어서 댓글작성합니다 등기부동본 나오는 날짜가 계속 미뤄져서 등기부동본이 나오기 전에 계약 및 입주를 하고 추후 등기부동본이 나오면 대출을 받아서 전세금 납부를 하기로 하였는데 근저당, 집주인이 대출이 있는지 등등을 정확히 확인할수있는 방법이 잇을까요? 그리고 이런 경우가 위험하진않나요?
궁금한 사항이 잇어서 연락 드립니다. 아파트는 아니고 신축 오피스텔에 첫입주 예정이라 가계약 상태입니다. 건축물대장 및 등기가 지연되어 아직 등기 확인이 안되어 계약서 작성을 못하고 있습니다ㅠ 궁금한 점은 부동산에서 계약금/중도금/잔금으로 나누어 계약금 10% 후 중도금을 보통과다르게 소액만 잡고 (약 30%정도) 잔금을 나머지로 (60%) 해서 중도금 납입일에 실입주하는 것으로 계약을 체결하여 입주하도록 편의(?)를 봐주시겠다 하시요. 등기가 나온 상태로 대출 신청이 가능해서 대출때문에 잔금을 대출 후 치르도록 비율 조정을 하고 빨리 입주일을 맞춰야해서 중도금 내고 입주 가능하도록 해준다는 의미로 받아들여지는데요.. 1. 아파트도 아니고 오피스텔인데 중도금 잔금으로 계약해도 될까요? 2. 중도금까지만 낸 상태로 입주해도 문제는 없는지? 3. 없다면 계약서 작성일에 확정일자 받아서 대출 진행하면되는데 전입신고는 언제 하는 건가요? 입주하는 중도금까지만 낸 상태에서도 전입신고가 되나요??ㅠㅠ 이런 계약은 첨 해봐서 넘 궁금한게 많아서 길어졋네요 !! 답변 주시면 너무 감사하겠습니다 :)
답변이 조금 늦었네요 ^^; 답변드리겠습니다 1. 중도금 잔금으로 계약해도 무관합니다. 2, 3. 네 전혀 지장없습니다. 실 입주일에 전입신고 하시면 되고, 확정일자는 계약서 작성 후 바로 가능 합니다. 임대인측이 계약금, 중도금까지 40%정도 금액이 빠르게 융통해야하는 상황인듯해 임차인분에게 위 내용으로 제안한 것 같습니다. 문제 될 바 없어보입니다 ^^ 신축 오피스텔 첫 입주 축하드립니다
선생님 질문이 있어서 댓글 남겨봅니다 제가 지금 반월세로 새아파트 들어가려는데 전세반환보증보험을 미리 할순 없느지 궁금합니다 계약금 넣었는데 전세반환보증보험이 가입이 안되면 이거만큼 낭패는 없을것 같아서요.. 혹시 계약금 넣기 전 미리 보험을 들어 놓을 수 있는 방법은 없나요?
저도 미등기 신축아파트 전세를 얻어 다음주에 계약서를 쓰기로하였는데 잔금일 즉 입주일에 전입신고와 확정일자를 받아야 하는것은 기존아파트 계약과 같죠?근데 제가 궁금한건 어쨌든 임대인이 저희로부터 받은 전세보증금으로 분양 중도금 및 잔금을 완납하고 융자없는 상태를 잔금익일 즉 전입신고 익일까지 유지하는 특약은 당연히 넣을건데 어쨌든 전입신고랑 확정일자도 임대인앞으로 소유권이전등기가 경료된다는 전제하에서만 의미가 있는것이니 특약에 임대인이 임차인으로부터 수령한 임대차보증금으로 분양중도금 및 잔금을 완납후 소유권이전등기를 경료하는데 있어 만약 가압류 가처분 등 권리의 장애나 하자사유가 있을시에는 계약을 무효로 한다는 특약을 요구할까 하는데 어떨까요??보통의 임대인이라면 특별히 반대하거나 곤란해할 이유는 없을듯한데요 어쨌든 계약상대방인 임대인 앞으로 소유권이전등기 자체가 되지 않는다면 전입신고나 확정일자도 의미가 없는것 아닌가요
홈즈님! 질문이 있습니다 현재 잔금이 남아 있어서 집단 대출로 (담보대출) 은행에 상담을 해보니 등기가 나올때 까지는 세를 놓을 수 없다고 합니다 그런데 부동산은 대출여부와 상관없이 계약할 수 있다고 하구요..실제 계약한 집도 있다고 해요 은행말대로라면 등기가 나올때까지는 제가 거주를 하거나 집을 비워놓아야하는거죠..? 그리고 등기가 나오는 기간은 얼마나 걸리나요? 처음이라 모르는게 너무 많아요ㅠ 답변부탁드립니다..!
답변드립니다. 1. 보존등기 전까지 세입자를 들이지 말라는건 추후 보존등기시 대출기관(은행)에서 을구에 1순위로 근저당을 잡기 위함인데 세입자가 전입신고 후 확정일자를 받으면 은행입장에서 후순위가 되니 안내를 위와 같이 한 것 같습니다. 세입자보다 후순위로도 근저당을 잡아줄 은행도 간혹 있으니 대출기관을 몇 군데 더 어레인지 해보시길 바랍니다. 2. 재개발 지역에서 집단등기 (보존등기)가 나오는 시점은 보통 빠르면 6개월 / 늦으면 2년까지도 걸리곤 합니다. 큰 이슈가 없다면 1년내에는 등기가 나옵니다.
@@user-wz1ws1uh3g 가능한 얘기긴 하지만 해당내용을 '특약사항'으로 기입해도 세입자가 이행을 안하게되면 문제가 생깁니다. 세입자와 협의가 잘 이루어진다면 문제없겠지만 혹여나 세입자가 해당시기때 이행을 안 할 리스크도 고려는 해보셔야합니다. 특약사항으로 정한 내용은 민법의 계약법이고 세입자의 주택임대차보호법이 상위 법이기때문에 임차인에게 불리한 특약내용은 임대인이 주장하기 어렵습니다.
안녕하세요, 전세난 속에서 주말에 겨우 마음에 드는 신혼집을 발견했는데 신축분양에 미등기상태인 아파트입니다ㅠㅠ 2월부터 사용승인 후 입주를 시작했으나 아직 보존등기도 안되어있는 아파트이구요. 이럴 경우에 전세보증보험 가입조건에 해당하나요? SGI에는 미등기인 주택인 경우에는 가입불가 조건이 있더라구요ㅠㅠ
일단 청약 당첨 진심으로 축하드립니다 ^^ 통상적으로는 아파트 준공일자에 맞춰 세입자를 구한 뒤 세입자 보증금으로 기존 중도금대출 및 잔금을 처리하는게 맞습니다만 혹시 당첨 된 아파트가 '분양가 상한제'가 적용 된 수도권 아파트라면 (대략 서울 전 지역, 광명, 하남, 과천) '전월세 금지법' 때문에 반드시 직접 실거주를 하셔야만 합니다. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 만약 위 내용의 지역과 관련 없는 곳이라면 주담대를 일으켜 중도금대출을 상환하는 것이 아니라 준공 후 약 60여일간 입주기간이 주어지는데 그때 세입자 잔금을 맞추고 해당 잔금으로 기존 분양계약의 '중도금 + 잔금' 을 치루시면 되겠습니다. (약간의 중도금대출 이자는 감내하셔야합니다 혹시라도 입주기간이 지나게되면 중도금이자가 더욱 크게 불어나게되니 준공 최소 세달 전부터 세입자를 구하세요) 주택담보대출을 받을때는 오로지 '골로족'님이 직접 실거주할때만 고려하시길 바랍니다. (현행법상 주담대는 실거주의무 단서조항이 있습니다)
@@user-pp7hi4kj3o 정말 자세한 답변 감사합니다ㅠㅠㅠ 당첨 지역은 천안입니다 대출을 먼저시행 하는게 아니라 미리 세입자를 맞추어 입주기간에 계약을 하는거였군요ㅠㅠㅠ 그럼 3개월 전부터 부동산 중개사님께 잘 부탁드려 세입자를 미리 구하는게 제일 베스트일까요?!
@@user-il9ud8vw8g 예 맞습니다. 다시 한 번 말씀드리면 골로족님이 직접 실거주 하실때만 '대출'을 고려하시면 됩니다 ★세달 전이라고 말씀드린 이유는★ 준공 세달 전 부터 '네이버 부동산' 광고가 가능하기때문에 그 시기즈음 근처 부동산에 의뢰하시면 되겠습니다 ㅎㅎ 빨리구해지면(임대차 계약이 진행 되면) 준공 전 '사전점검일'에 세입자랑 같이 집 둘러보면 더욱 베스트구요
답변 드리겠습니다 ^^ 1. 보존등기는 통상 준공 후 6개월~2년 정도 걸리게 됩니다. 전세 계약진행 시 등기 대신 해당 부동산의 분양계약서 및 옵션계약서를 통해 소유자를 확인 후 진행하니 문제 되실 건 없지만 제일 확실한 방법은 해당 단지 '조합사무실' 전화번호를 진행 부동산에 요청해 보셔서 해당 소유자의 분양당첨 사실을 확인하시는게 제일 확실합니다. 2. 해당 내용으로도 임대차보호법의 테두리 안에 계시지만 더 보완을 하고 싶으시다면 '서울보증보험' 을 통해 보증금에 대한 보험을 가입해두시면 최악의 경우에도 보증금을 지킬 수 있습니다. 3. 간혹 분양계약서를 허위로 조작해서 계약금 수령 후 잠수타는 범죄가 있곤 하다던데, 그래서 1번 항목내용을 꼭 확인 하시기 바랍니다. 4. 특약사항은 (1) 저당권 설정 X (2) 전세자금대출 협조
홈즈부동산 - 아파트를 사랑하는 남자 자세한 답변 너무 감사합니다.해당아파트는 신도시 아파트라 조합이 없다고 들었는게 이 경우는 시공사에 확인하나요?아니면 입주민 지원센터에 확인해야 할까요?서울 보증보험은 이미 문의해둔 상태인데 등기가 완료된 후에 가입 가능하다고 하네요.선순위 대출없음으로 특약은 동의해주셨는데 전세기간동안 무융자 상태 유지한다 조항은 못넣어준다고 하네요.문제 없을까요?
안녕하세요 홈즈님 소중한 정보 감사합니다. 미등기 재건축 아파트를 얼마전에 계약했는데 궁금한게 있어서 질문드립니다! 1. 계약서 작성 후 확정일자 받은 상태구요, 잔금날 당일 전입신고 할 예정입니다. 근데 등기가 최소 1년 ~ 1년 반 정도 걸린다고 들었는데, 소유권이전이 안되는데 제 보증금은 전입신고를 함과 동시에 대항력이 생기고, 1순위로 보호받을 수 있을까요? 소유권이전이 늦어진다면 신경써야 할 부분이 무엇이 있을까요? 2. 특약내용에 "임대인은 잔금일까지 대출금 및 잔금을 모두 상환, 대출을 남기지 않으며, 제한물권 없는 상태로 계약이다(임차인선순위 조건)" 라고 넣었는데, 이 내용으로 잔금일 익일까지 저당권등제한물권을 설정하지 않는다는 뜻으로도 해석이 가능한 문구일까요? 부동산에서는 문의하였더니 해당 문구 넣으면 된다고 했습니다.
안녕하세요 답변드리겠습니다 1. 통상 보존등기는 말씀주신것처럼 1년여시간이 걸립니다. 대항력은 위 조건으로도 갖춰지나 요즘같은시기면 비용이 좀 들더라도 SGI 보증보험 가입하시길 추천드립니다. 2. 보통 특약사항에 해당 문구를 기입하긴하나 잔금일 '익일' 이라고 문구 수정 하심이 좀 더 안전해보입니다.
@@user-pp7hi4kj3o 감사합니다 도움이 많이 되었습니다! 질문 한번만 더 드려도 될까요? 1) 부동산중개인 말로는 임차기간으로 임차인이 거주중일 경우에는 집주인이 해당 집을 담보로 근저당 등 대출을 받으려고해도 은행에서 왠만하면 거절된다고 하던데 사실인가요? 2) 홈즈님 경험과 통상적으로 보았을때 임대인이 특약에 "임차기간 중 제한물권을 설정하지 않는다" 라는 내용을 적어주는 경우가 있나요? 특약 적어달라고 요구했는데 임대인측에서 이건 너무 과하다고 얘기하더라구요..
@@Ella-ko5sf 신규아파트 잔금은 임대인이 직접 입주 할게 아니라면 전세 세입자를 구해서 해당 전세보증금으로 중도금 및 이자 그리고 건설사 잔금을 치루게 됩니다. 반대로 분양자가 직접 실 입주를 할 경우에는 주담대 일환인 집단대출을 받아 건설사에 중도금 잔금 치루고 입주를 하게 됩니다.
안녕하세요! 좋은 영상 감사합니다 저는 인천 부평 e편한세상 청약을 넣으려고 하는데 중도금 대출을 받으면 전세를 못 준다는 말이 맞는 건가요?? 중도금 대출을 받고 전세자 구해서 중도금 및 잔금 납부하려고 하거든요. 전 30대초반 무주택자인데 아직은 제가 실거주할 생각은 없고 투자목적이에요
답변드립니다. 1. 전세자금대출 진행하신다면 해당 대출금액은 기관에서 임대인에게 다이렉트로 입금이 됩니다. 그 후 임대인이 시공사측에 있는 중도금 및 잔금을 치룹니다. 2. 시공사 측 입금을 바로 하라는 건 번거로움을 줄이려 요청하신것 같은데 계약서상에 명시되어 있는 임대인 계좌로 반드시 입금 하십쇼. 그 후 임대인이 시공사 중도금 및 잔금 치루는 절차가 맞습니다.
안녕하세요 영상 잘 봤습니다~ 궁금한 것이 있어 댓글달아요. qna 6번째 질문. '2년 실거주 요건'은 분양권자가 무조건 등기 치고 '처음부터 실거주 2년'을 꼭 채워야 하나요? 잔금 치를 여력이 안되어서 일단 전세자를 구해 잔금을 치르고, 전세 돌린 후에 전세자 나가면, 후에 2년 실거주 요건을 채우고 양도를 하였을 때는 양도세 문제가 없지 않나 싶어서요.
좋은 정보 알차게 잘 봤습니다♡ 질문있어요 분양권소유하고 있는데 전세를 주려합니다. 계약서에 보면 2023.7 입주일(변동시 추후공지)라고 되어있는데 1.입주일이 보통 완공일인가요?영상설명에 완공일 한달전 하자확인한다고 설명해주셔서 궁금합니다 2. 입주일 그날부터 언제까지 입주기간을 주나요? 그게 지나면 연체이자? 이런것을 물어야한다고 언뜻 들었습니다만~ 3.입주일은 예정이니 바뀔수있지요? 바뀐다면 보통 뒤로 밀리는 경우가 일반적인가요? 궁금합니다!
답변 드리겠습니다 ! 1. 입주일은 보통 '준공'일부터 입주를 시작합니다. 하자확인을 하는 '사전점검'은 통상 입주 한달 전에 일정이 진행 되구요 2. 입주기간은 시공사와 조합측에서 정하기 나름이라 정해진 기간은 없습니다만 보통 두달 정도 기간을 둡니다. 물론 이 기간내에 중도금, 잔금을 치루지 않으면 지연 연체이자를 납부 하셔야하구요 그래서 준공예정 보통 세달 전 부터 전세물건을 미리 내어 놓습니다. 3. 네 맞습니다 예정일은 당연 변동가능성이 있습니다. 뒤로 딜레이 될 수 도 있지만 보통 조합측에서는 하루 이틀이라도 중도금관련 이자를 줄이기 위해 앞 당기려고 노력을 많이 합니다 ~ 답변이 되셨을지 모르겠네요 ^^ 영상 시청해주셔서 감사합니다
답변드리겠습니다 ^^ 1. 입주청소는 '전세계약서' 를 들고 해당 단지 입주센터 방문하면 통상 잔금일 기준 일주일전부터 해당세대 출입이 가능합니다. 2. 입주청소비용은 세입자가 부담합니다. 다만 세입자가 사용수익하는데 있어 필요한부분은 당연 임대인부담입니다. (ex. 가스 배관설치 등)
안녕하세요! 쉬운 설명 감사드립니다! 몇가지 궁금한 사항이 있어서 질문 드려요! 제가 한달정도 뒤인 10월 5일로 입주날짜를 잡고 전세 2.7억 미등기/건축물대장 없는 신축아파트에 3백만원 가계약만 해놓은 상태입니다. 8월 완공예정이었는데 장마로 완공이 미뤄져서 9월중 완공 예정이고 9월 말에 보존등기가 날것같다고 하여 보존등기 나오면 계약서를 쓰기로 했는데요, 부동산에서 얘기하는 계약서에 임대인 이름이 아닌 건축주 이름으로 되어있고 계약금도 건축주에게 입금하는 것으로 이야기를 하더라구요. 그리고 계약서의 건축주 이름은 제가 입주하고 임대인이 잔금처리를 해서 등기가 나오면 그때 계약서의 이름만 임대인으로 바꿔서 다시쓰면 된다고 합니다.. 위 사항들은 중개인 대동하여 건축주의 대리인과 이야기했으며 이때 위임장, 인감증명서, 건축주와 대리인 신분증 사본 확인하였습니다. *나중에 분양계약서를 보니 임대인도 아직 매매가 3.45억에서 전세금을 제외한 약 4천만원가량의 중도금이 남아있는 상태입니다. 1.임대인이 제 전세금으로 잔금처리를 하려는건 알겠는데 제가 임대인이 아닌 건축주에게 다이렉트로 입금하는게 맞는건가요? 2. 계약서에 임대인이 아닌 건축주 이름으로 작성하거나 그 계약서로 임차인이 은행대출신청을 하는게 정상적인 경우인가요? 3. 입주날은 10월 5일인데 은행대출은 완공지연으로 9월 말은 되어야 신청가능하니 일단 제가 갖고있는 돈만 입주일에 입금해주고 은행대출금은 심사나면 그때 받겠다고 합니다. 그리고 이 대출금도 위 계약서대로라면 건축주에게 바로 들어가게 되는 듯 합니다. 이부분은 안심해도 되는 부분인가요? 4. 제가 은행대출을 신청할 때 건축주 이름이 적힌 계약서를 가져가게되는 것인데 그럼 제가 전세를 뺄때는 보증금은 누구한테 돌려받게 되는건가요? 5. 깡통전세가 될까봐 거래하는 부동산에 물어보니 뭐 임대인신용이나 빚과 상관없이 건물담보로 대출이 나오는거고 확정일자 전입신고 받아놓으면 보증금을 못돌려받을일은 없다는데 건물담보로 대출이 진행된다는게 뭔얘기인지 모르겠어요; 중개인이 그냥 저 안심시키려고 하는 근거없는 이야기인건가요?? *서울이라 경매로 넘어가면 80%의 금액만 돌려받게 될 수 있다고 하는데 현 전세가가 2.7억, 매매가가 3.45억으로 80%를 600만원정도 초과합니다. 6. 혹시몰라 HUG보증금보험을 가입해두려고 하는데 근저당이 잡히면 가입이 제한된다고 하는걸 봤습니다.. 아직 등기가 안나왔으면 근저당이 있는지 확인이 안되는게 맞는건가요?? 또한 경매로 넘어갈 시 보험으로 돌려받게 되는 돈은 위에 600만원도 빠짐없이 받게되는 건가요?? 쓰다보니 질문이 많아졌습니다.. 불안하니 잡생각이 많아지네요ㅠ 답변 부탁드리겠습니다..!!
걱정이 많으시겠어요 답변드리겠습니다. 1. 매매계약서상 임대인인 '건축주'에게 대출기관에서는 다이렉트로 입금하게 됩니다. 문제없습니다. 2. 1번항과 같은 맥락입니다. 문제없습니다. 3. 전세대출 신청은 꼭 준공이 나야 신청이 되는 건 아닙니다. 미리 신청가능하고, 대출실행 일 날 '준공인가증'만 대출기관에 공유주시면 됩니다. 4. 보존등기 시점에 건축주 -> 현 임대인 명의로 등기가 되면서 기존 임대차 권리를 포괄양수함으로, 보존등기 후 임대인에게 받으시면 됩니다. (대출금액은 은행으로 반환 됨) 5. 대출기관에서 판단 후 실행이 되긴하지만, 정 우려되시면 보증보험 가입하시면 됩니다. 6번 항목 포함한 답변드리자면, 보증보험 가입시 현 보증금 전액 받으실 수 있고, 전세금으로 현 임대인의 남은 중도금 상환 확인 후 영수증 첨부하시면 보증기관에서 진행 가능하십니다.
홈즈부동산님 질문있습니다! 지금 10월31일 준공을 앞둔 아파트에 전세로 계약을 완료한 상태입니다. 입주 예정일은 11월 23일이라 전세대출을 받으려고 은행에 상담을 받았습니다. 그런데 은행에서 아직 완공되지 않아 시세도 나오지 않았고 임대인이 소유권 없는 상태라 대출이 불가하다고 하는데 11월 23일 전에 대출 받을 수 있는건지 궁금합니다..!
안녕하세요 영상 잘 봤습니다^^ 첫 독립이어서 전세계약,대출,이사 모든 것이 처음이다보니 질문이 많습니다. 죄송합니다ㅠ 광주시 (전남) 신축민간임대아파트 전세계약을 하게되었습니다. 6월 1일~31일 입주기간/농협과 조합 협약상품으로 보증금의 80% 전세자금대출 가능(일반재원상품)한 상품이 5월 9일부터 접수 가능한 상태입니다. 1. 4월 25일 전세보증금의 계약금 10%를 지불함과 동시에 계약서를 작성 완료했습니다. 다만 특약사항을 추가하지 못 하고 계약서 작성하였습니다ㅠㅠ (대출을 받아 전체 잔금을 치를 때 추가해야하는 건줄 알았거든요....) 잔금 치를 당시 또 한번의 계약서를 작성하나요?.. 만약 이미 작성한 계약서가 끝이라면 추 후 문제가 될까요? 2. 위와 관련하여 보증보험 가입하려는데 신축이라 미등기이다 보니 Hug는 불가능한 상태입니다. 찾아보니 SGI 는 신축 미등기여도 가입이 가능한 것 같던데, 서울 이외의 지역도 가능한건가요? 3. 이건 영상과는 다른 질문입니다ㅠㅠㅠ 아무리 찾아봐도 막막해서.. 해당 아파트가 미등기이다보니 Hug 안심전세대출이 불가합니다. 혹시 SGI보증보험이 가입이 되면 안심전세대출이 가능할까요?
첫 독립 진심으로 축하드리며 동시에 부족한 영상시청에 감사말씀 드립니다 ^^ 답변을 좀 드리자면 1. 계약서 작성은 최초 정식계약 당시에 작성이 이루어지며, 잔금시 추가적으로 작성하진 않습니다. 다만 상호간 이해관계속에 특약사항의 변경이라던지 계약내용변경이 있을경우 수정은 가능합니다. 2. 네 맞습니다. 등기 전 신축건축물은 Hug 보증보험 가입이 불가합니다. SGI로 가입이 가능한데 해당 보증보험사 이름이 '서울보증보험' 이라고해서 서울에서만 지역이 국한되지는 않습니다 ㅎㅎ 제이님의 지역구 SGI사에 문의하시면 가입이 가능합니다. 3. 대출관련 등 금융쪽에대한 자세한 내용은 해당지역 금융사에 문의해보시는게 신속, 정확 합니다 ^^
@@bombom0422 좋은 말씀 및 구독 감사드립니다 ^^ 임대차 보호를 받을 수 있는 최소장치가 세가지 인데, 1. 확정일자 2. 전입신고 3. 실거주 여기서 2, 3번은 임대인에게 잔금을 치룬 이후 가능한 것들이고, 1번은 계약서 작성과 동시에 해당 주민센터나 인터넷을 통해 확정일자를 받으실 수 있습니다.
![[소름돋는 신종 전세사기] 여러분은 피해갈 수 있겠습니까? #전세사기 #전세사기수법 #전세사기피해자](http://i.ytimg.com/vi/MtDlFK2i6Hs/mqdefault.jpg)
![BAK Jay - Find Out (For Your Love) [Official Music Video]](http://i.ytimg.com/vi/10FJO_XBCvY/mqdefault.jpg)
04:59 취등록세 납부는 언제하나요? (for 임대인)
05:20 보증금 보증보험가입시 임대인 동의가 필요한가요? (for 임차인)
05:54 아파트 '준공'전에 집 내부를 보고싶은데 언제 볼 수 있나요? (for 임차인)
06:39 싸고 좋은 전세 물건은 언제 나오나요? (for 임차인)
07:31 2020년 신길뉴타운에 입주 단지는 어디인가요? 시세는 어떻게 되나요?
안녕하세요~요번에 송도힐스테이테라스 오피스텔에 월세계약을하는데요. 5천에 70정도 월세로 계약을합니다. 특약?인지 거기에 잔금을다치루고 집주인융자때문에 일주일후 전입신청조건인데요 ㅜ 위험한건가요? 아직 등기부등본도안나온집이고 집시세 30프로정도 ?1억이천정도 대출을받는다고합니다. 은행이1순이여야해서 전입신고를 바로하면안된다고해요 ㅠ
@@user-hc5ok5fw4i 시세대비 30% 융자면 위험해 보이지 않습니다.
융자 살짝 껴있는 집에 임대차 계약 진행 한다 생각하시면 될 것 같습니다.
미등기 상태라 대출기관에서 '을구'에 근저당 설정을 하지 못 하니
잔금 이후 기관보다 후 순위로 전입 부탁드리는 것 같네요 !
@@user-pp7hi4kj3o 내일드디어 계약서쓰러가는데 ㅠ특약을 어찌넣어야할까요?이천만원 계약금내고 나머지는 입주시잔금치루고들어가는데..일주일후전입신고라 그사이에 다른곳에서ㅜ더대출받거나그러지않겟죠? ㅠ특약을 어찌서야할까요? 도와주세요 ㅠ
@@user-hc5ok5fw4i 임대인이 고지 한 선순위 대출 OOOOOO원 외 다른 선순위 대출이 있을 시 본 계약은 무효함과 동시에 임차인에게 위약금을 지불 한다. 통상적으로 위약금은 해당 계약의 계약금정도로 지정 합니다. 이 정도 특약 한 줄 넣어놓는건 상호 간 기분상함없이 괜찮아 보입니다 :)
좋은 정보 좋은 말씀 잘 듣고 갑니다.응원합니다.화이팅입니다.^^
댓을 이제 확인했네요 김부장TV 채널에 유익한 정보 잘 보고 있습니다 감사합니다 ^^
@@user-pp7hi4kj3o 안녕하세요 ~^^넵 감사합니다 ^^~
사용승인 떨어진 오피스텔인데 등기부 등본이 열람이 안되는 상태입니다. 이틀 뒤에 잔금 치르고 입주인데, 버팀목 전세자금 대출 진행해서 승인 난 상태인데, 잔금 치르는 날에 그 사이에 집주인이 추가로 다른은행에서 담보대출 받아서 깡통 전세되는 케이스는 없는지 궁금합니다. 이거 막는 방법으로 입주 하루 전날 전입신고 해버려도 괜찮은지 궁금합니다.
홈즈님 ! 7월말에 준공필, 사용승인 예정이구
8월말에서 9월초에 보존등기가 예정되어있는 신축 주거용 오피스텔인데요. 입주는 7월말 부터 가능하고 저는 9월2일에 입주하는거로 계약서를 6월달에 작성하였습니다.
그당시에는 8월초쯤 보존등기가 나온다고 했으나 부동산에서 연락와서 8월말쯤으로 보존등기가 늦어져서 전세대출을 받을거면 이사일자를 뒤로 늦추거나 해야한다고 했습니다.
근데 부동산에서 보존등기가 나지않아도 연봉의 3.5배정도는 전세대출을 받을수있다며 대출상담을 받아보라고 하는데요. 계약서상에는 잔금날 전세금받은것으로 잔금다치르고 소유권이전등기까지 하는것으로하고 계약기간끝날때까지 기타 제한물권 설정하지않는내용으로 특약을 넣어뒀는데요.
저같은경우에는 잔금치를때도 보존등기가 나지않을수도있는데 이경우 바로 전입신고하면 제가 선순위를 갖는건 맞나요??
그리고 보존등기조차 나지않은 신축오피스텔인데 보존등기가 나온상태로 잔금치르는거랑 위험도 부분에서 차이나는것이 있을까요?? 보존등기 나고 잔금치는걸로 이사일자를 뒤로 늦추자고 합의보는게 좋을까요??
정리
1. 보존등기가 나지않아도 준공필, 사용승인이 난상태로 전세자금대출이 가능한가요? 연봉은 4600정도입니다.
2. 미등기(보존등기도 나지않은상태)와 보존등기된상태의 위험도 차이가 있나요?? 보존등기도 되지않은상태로 잔금받으면 집주인이 전세금으로 오피스텔 분양 및 대출받은 잔금 다치를수있나요??
3. 집주인 확인 및 전세금으로 잔금치르고 소유권이전등기한다는 특약사항을 계약서에 기재했는데 잔금을 9월2일로 문제없이 진행해도 될까요?
4. 만약 9월2일까지 보존등기가 되지않은상태라면 전입신고는 가능한가요??
혹시,,부동산에서 중도금대출납부내역서를 요청하니 잔금치르는날에 준다고하고 집주인이 중도금대출60%의 이자만 납부한상태고 원금과 잔금은 저희의 전세자금으로 상환한다고 하는데,,보통 다들 그렇게 한다고 하는데 맞는건가요,,,?
네 맞습니다
임차인분의 보증금으로
임대인분의 중도금 + 중도금이자 + 잔금을 상환 및 납부합니다.
제일 깔끔하고 신뢰가게 설명해주셔서 문의남깁니다.
현상황
1. 월세계약 진행 예정
2. 신축아파트이며 임대인이 아직 잔금을 치르지 않은 상황
3. 임차인이 이사하는 당일날 임대인은 은행에 근저당권 3.3억 설정 예정(신축이라 아직 시세 모르겠습니다. 부천입니다)
4. 임대인은 은행에 근저당 설정 이후 임차인이 확정일자 받길 요청함
5. 기존에 임대인은 1억/70 요청했으나 조정해서 5,000/80으로 바꿨습니다.
보증금 5,000만원인데, 이 집 안전한걸까요?
제가 염려되는 부분
1. 근저당이 너무 많고, 아직 해당 집에 대한 잔금도 치르지 않았다.
2. 보증금을 1억에서 5,000까지 낮춰주려면 임대인이 손해가 심할텐데 이렇게 해준 이유가 있을까요? 제가 임대인이라면 5천이나 손해보면서 해주지 않을거 같아서요..
부족한 영상 시청해주셔서 우선 감사말씀 먼저 드립니다.
제일 중요한건
신축아파트단지는 KB시세가 없기 때문에
주변단지 아파트시세로 체크 해보셔야합니다.
근저당 3.3억이면
1금융권 기준 채권최고액 120%
약 4억정도가 선생님보다 우선순위로 근저당이 설정됩니다.
그러면 4억 + 선생님 보증금 5천만
=> 4.5억 잡고
주변 아파트시세(무조건 최근 실거래가) 대비
80%가 넘는다면 리스크가 있고, 보증금을 보호해줄 보증보험 가입 역시도 심사통과가 어려워
진행하지 않는걸 추천드립니다.
요즘같은 시장에선 80%가 아닌
60%기준으로 삼아도 불안한 시장이라
판단 잘 하셔서
소중한 보증금 잘 지키시길 바랍니다.
안녕하세요?좋은내용 쉽게 알려주셔셔 감사합니다^^
질문이 있어용~미등기 재개발 아파트 임대동 전세인데 임대인은 재개발조합이라고 하구요
임대사업자 보증보험은 가입되어있다고 합니다
hug에 문의드린바 전세보증금반환보험이랑은 다른거라고 하네요
며칠있다 계약하려는데 안전한거겠죠?ㅜ
단지 내 임대동은 보통 조합과 계약을 진행 하게 됩니다.
안심하고 진행 하셔도 될 것 같습니다 ^^
@@user-pp7hi4kj3o
지나치지않고 답주셔셔 진심으로 너무너무 감사합니다ㅜㅜ결정은 제가 하는거지만 홈즈님 한마디가 정말 큰도움이 되었습니다~^^
좋은 영상 많이 올려주시구요~항상 응원드리겠습니다!! 더자주올게용♡♡
안녕하세요~ 올해 4월 입주시작하는 신축 아파트에 전세 대출하여 전세 보증 보험 가입하려는데요.. 신축은 등기가 안쳐져서 hug는 가입이 안돼고 hf나 sgi는 가입이 가능하다하는데..
등기를 치고 안치는 그 시점은 언제가 돼나요...? 등기가 안쳐지만 Hug에 가입이 힘든건가요??ㅠㅠㅠ
신축아파트면 보존등기를 진행할텐데 지역과 단지마다 차이가 있지만 통상적으로 아파트 준공 후 1~2년 정도 걸립니다. 그래서 신축 첫입주때 SGI로 보증보험을 가입하곤 하죠 비용은 조금 더 들지만요 ㅎㅎ
현재 미등기 아파트 전세 입주 하려는 임차인입니다
본 계약은 아직 하지않았고, 가계약금만 100만원정도 걸어놓았습니다.
집주인은 조합원이였고, 공급계획서상 동일인 확인했고
권리의무 승계내역 비어있는 것 확인했습니다
여기서 질문은
1. 인터넷에서 미등기 아파트 소유권 이전문제가 발생할 수 있다고 조심하라고 하던데, 조합원 물건은 집주인과 임대인이 다를 수 없겠죠?
2. 본 계약시 주의할 점 혹은 특약에 넣어야하는 부분 알려주셨으면합니다..!
조합원 물건이면 옵션도 좋을텐데 계약 축하드립니다 ^^
답변드리자면
1. '조합원 공급계약서'에 명시되어있는 소유주와 임대차 계약 진행 시 임대인 명의가 동일인이면 됩니다.
(추가적으로 해당 계약진행 부동산에 요청해서 조합사무실에 해당 동호수에 해당 명의자가 맞는지 확인하면 더 확실 합니다)
2. 주의 할 점은 1번항 참고하시면 될 것 같고, 특약사항에는 임차인이 전세자금대출 진행 시 해당 대출에 임대인의 협조 조항을 넣어주시면 되겠습니다.
추가로 본 임대차계약의 잔금시까지 해당 부동산에 저당권 및 권리제한 사항을 두지 않는다.
안녕하세요 신축분양 아파트를 이번에 최초분양자와 전세계약 하게 되었는데요
전세보증금의 약 10%정고 계약금 걸어놓은 상태입니다
임대인이 잔금을 치를때 저희 전세대출금액이 나오는 돈으로 상환하기로 되어있는데요
문제는 계약 이후에 임대인이 전세안고 매매를 낸사실을 다른 부동산 블로그를 통해 알게되었습니다
임대인이 원래 전세계약자에게 이와같은 부분을 상의할 의무는 없는지? 그리고 등기가 안된 상태에서 매수인이 나타나게 되면 어떻게 해야하는지?
저희가 현상황에서 주의할 점이나 취해야될 자세가 궁급합니다
집을 알아보는게 처음이라 단어선택이 부적절할수 있는 부분 양해부탁드립니다!
내용 정독했습니다 걱정많으시겠어요 순서대로 답변 드리겠습니다.
1. 임대인이 본인 집 매도하는데 있어 임차인에게 양해를 구하거나 통보 할 의무는 없습니다. 매수자쪽에서 임대인의 지위를 포괄양수하고 기존 임차인은 임대차 계약대로 쭉 진행이 되기때문입니다.
2. 보통 수도권 내 일반분양자인 경우 전매제한으로 이전고시 등기전 매매가 진행이 안되지만 해당 지역은 가능한 곳인듯 판단됩니다. 혹은 조합원이거나요 달라질건 없습니다.
보존등기가 아직 없기때문에 전세계약 진행할때는 분양계약서 명의자와 진행하면 됩니다.
만약 이미 매매가 진행 된 경우라면 분양계약서에 양도양수 관련 내용이 매수자 명의로 기재되어 있을겁니다.
전세계약 작성 후 관할 주민센터에서 '확정일자' 받으시고 추후 잔금 날 '전입신고'까지 마무리가되면 임대차 보호법 적용을 받으므로 마음 놓으세요 ^^
홈즈 부동산님~ 질문있습니다.
6.17 대책으로 규제지역내어세 중도금대출받은경우에는 이제 등기후 6개월내에 전입신고하라고 나왔는데, 그럼이제 입주시 전세를 줘서 전세금으로 중도금,잔금등을 해결하려고했는데 통상이제 규제지역내에서는 전세를 주지못하고 잔금대출을 받아서 살아야 하는지요?...ㅜㅜ 6개월내 전입신고만 하고나서는 전세를 내줄수있는지 궁금합니다
현재 혼선이 가장 많은 부분중에 하나입니다.
금융감독위원회 입장에서는 중도금대출도 주택담보대출의 일환으로 보고, 6개월내 전입의무를 갖는다는 스탠스입니다.
6.17대책 시행 소급적용 부분 및 구제방법 등 추가 정책이 나올듯 합니다.
홈즈님 이제 막 준공이 떨어졌고 집주인분이 7월 13일 최종잔금을 치루는 아파트에 첫입주하는 세입자입니다. 저희는 7월 말경 입주 예정인데요.
다행히 아파트에는 근저당이 하나도 없고 전액현금으로 구입하는 아파트인데요. 제가 궁금한건 첫입주하는 새아파트에 세입자는 바로 전입신고를 할수가 없다고 들었는데요. 맞는지요?
집주인분이 은행에서 근저당 없이 구입한 아파트여도 그런가요?
혹시 몰라 계약서에는 전입신고를 할수 있을때 보증금은 지불하기로 하고
그전까지는 월세만 내기로했습니다.
답변드리겠습니다.
말씀주신 내용으로는 현재 '준공'이 떨어져 질문자님 외 다른 입주민 분들은 벌써부터들 입주를 하고 계실것으로 사료됩니다.
전입신고는 임대차계약서 작성 후 해당 '동' 주민센터 방문하시면 바로 가능합니다.
뭔가 해당단지에 제가 모르는 다른 이슈가 있으면 모르겠지만, 확실한 건 해당 지자체 주민센터 방문 후
담당공무원과 얘기 나눠보심이 좋을 듯 합니다.
현재 신길뉴타운 단지는
임대차 계약 작성 시 전입신고는 바로 가능합니다.
안녕하세요! 영상 감사합니다! 문의드릴사항이 잇어서 댓글작성합니다
등기부동본 나오는 날짜가 계속 미뤄져서 등기부동본이 나오기 전에 계약 및 입주를 하고 추후 등기부동본이 나오면 대출을 받아서 전세금 납부를 하기로 하였는데 근저당, 집주인이 대출이 있는지 등등을 정확히 확인할수있는 방법이 잇을까요? 그리고 이런 경우가 위험하진않나요?
임대인이 해당 단지의 조합원일 경우에는 조합사무실에 이주비 대출 등 관련 채권 문의 해보시면 되고, 일반 분양자일 경우에는 임대인의 금융거래확인서를 통해 확인 할 수 있습니다.
궁금한 사항이 잇어서 연락 드립니다.
아파트는 아니고 신축 오피스텔에 첫입주 예정이라 가계약 상태입니다.
건축물대장 및 등기가 지연되어 아직 등기 확인이 안되어 계약서 작성을 못하고 있습니다ㅠ
궁금한 점은 부동산에서 계약금/중도금/잔금으로 나누어 계약금 10% 후 중도금을 보통과다르게 소액만 잡고 (약 30%정도) 잔금을 나머지로 (60%) 해서
중도금 납입일에 실입주하는 것으로 계약을 체결하여 입주하도록 편의(?)를 봐주시겠다 하시요.
등기가 나온 상태로 대출 신청이 가능해서 대출때문에 잔금을 대출 후 치르도록 비율 조정을 하고 빨리 입주일을 맞춰야해서 중도금 내고 입주 가능하도록 해준다는 의미로 받아들여지는데요..
1. 아파트도 아니고 오피스텔인데 중도금 잔금으로 계약해도 될까요?
2. 중도금까지만 낸 상태로 입주해도 문제는 없는지?
3. 없다면 계약서 작성일에 확정일자 받아서 대출 진행하면되는데 전입신고는 언제 하는 건가요? 입주하는 중도금까지만 낸 상태에서도 전입신고가 되나요??ㅠㅠ
이런 계약은 첨 해봐서 넘 궁금한게 많아서 길어졋네요 !! 답변 주시면 너무 감사하겠습니다 :)
답변이 조금 늦었네요 ^^; 답변드리겠습니다
1. 중도금 잔금으로 계약해도 무관합니다.
2, 3. 네 전혀 지장없습니다. 실 입주일에 전입신고 하시면 되고, 확정일자는 계약서 작성 후 바로 가능 합니다. 임대인측이 계약금, 중도금까지 40%정도 금액이 빠르게 융통해야하는 상황인듯해 임차인분에게 위 내용으로 제안한 것 같습니다. 문제 될 바 없어보입니다 ^^ 신축 오피스텔 첫 입주 축하드립니다
@@user-pp7hi4kj3o 네🥰 답변 해주셔서 큰 도움 되었습니다!! 행복한 설 연휴 보내세요!
선생님 질문이 있어서 댓글 남겨봅니다
제가 지금 반월세로 새아파트 들어가려는데 전세반환보증보험을 미리 할순 없느지 궁금합니다
계약금 넣었는데 전세반환보증보험이 가입이 안되면 이거만큼 낭패는 없을것 같아서요..
혹시 계약금 넣기 전 미리 보험을 들어 놓을 수 있는 방법은 없나요?
보증보험사에서는 계약서를 확인 후 가입을 승인 해주는 것으로 알고 있습니다. 서울보증보험
@@user-pp7hi4kj3o 감사합니다
저도 미등기 신축아파트 전세를 얻어 다음주에 계약서를 쓰기로하였는데 잔금일 즉 입주일에 전입신고와 확정일자를 받아야 하는것은 기존아파트 계약과 같죠?근데 제가 궁금한건 어쨌든 임대인이 저희로부터 받은 전세보증금으로 분양 중도금 및 잔금을 완납하고 융자없는 상태를 잔금익일 즉 전입신고 익일까지 유지하는 특약은 당연히 넣을건데 어쨌든 전입신고랑 확정일자도 임대인앞으로 소유권이전등기가 경료된다는 전제하에서만 의미가 있는것이니 특약에 임대인이 임차인으로부터 수령한 임대차보증금으로 분양중도금 및 잔금을 완납후 소유권이전등기를 경료하는데 있어 만약 가압류 가처분 등 권리의 장애나 하자사유가 있을시에는 계약을 무효로 한다는 특약을 요구할까 하는데 어떨까요??보통의 임대인이라면 특별히 반대하거나 곤란해할 이유는 없을듯한데요 어쨌든 계약상대방인 임대인 앞으로 소유권이전등기 자체가 되지 않는다면 전입신고나 확정일자도 의미가 없는것 아닌가요
해당 특약사항을 넣어도 임대인입장에서는 딱히 반대 할 이유가 없고 여러모로 염려가 되신다면 비용이 좀 들더라도 보증보험 가입을 적극 추천드립니다.
@@user-pp7hi4kj3o 네 가입을 할 생각이긴한데 어차피 그것도 등기가 나온이후에 가능하다고해서요 답변 감사합니다^^
안녕하세요
제가 아파트아닌 도시생활형주택인데 허그보증입니다. 투기과열지구고요
잔금을 치뤄야 등기가 가능합니다
전세자를 구해서 전세금으로 잔금치루고 등기하고싶은데 방법이 있을까요?
해당 도시생활형주택 잔금기간이 정해져있을듯 합니다.
해당 기간안에 잔금 가능한 세입자를 들이시면 될 것 같습니다.
근처 로컬 부동산에 문의해보시면 날짜 및 보증금액 맞춰서 좋은 세입자 구해주실거에요 ^^
홈즈부동산님 질문이 있습니다.
홈즈님! 질문이 있습니다
현재 잔금이 남아 있어서 집단 대출로 (담보대출) 은행에 상담을 해보니 등기가 나올때 까지는 세를 놓을 수 없다고 합니다
그런데 부동산은 대출여부와 상관없이 계약할 수 있다고 하구요..실제 계약한 집도 있다고 해요
은행말대로라면 등기가 나올때까지는 제가 거주를 하거나 집을 비워놓아야하는거죠..?
그리고 등기가 나오는 기간은 얼마나 걸리나요?
처음이라 모르는게 너무 많아요ㅠ 답변부탁드립니다..!
답변드립니다.
1. 보존등기 전까지 세입자를 들이지 말라는건 추후 보존등기시 대출기관(은행)에서 을구에 1순위로 근저당을 잡기 위함인데
세입자가 전입신고 후 확정일자를 받으면 은행입장에서 후순위가 되니 안내를 위와 같이 한 것 같습니다.
세입자보다 후순위로도 근저당을 잡아줄 은행도 간혹 있으니 대출기관을 몇 군데 더 어레인지 해보시길 바랍니다.
2. 재개발 지역에서 집단등기 (보존등기)가 나오는 시점은 보통 빠르면 6개월 / 늦으면 2년까지도 걸리곤 합니다.
큰 이슈가 없다면 1년내에는 등기가 나옵니다.
홈즈부동산 - 아파트를 사랑하는 남자 답변 감사합니다!
그럼 은행1순위의 대출을 받았을 시 세를 놓을 수 있는 방법은 없는건가요..?
근처 부동산은 세입자에게 잠깐 전입을 빼달라고 하면 된다, 이런식으로 말을 하더라구요..
@@user-wz1ws1uh3g 가능한 얘기긴 하지만 해당내용을 '특약사항'으로 기입해도 세입자가 이행을 안하게되면 문제가 생깁니다.
세입자와 협의가 잘 이루어진다면 문제없겠지만 혹여나 세입자가 해당시기때 이행을 안 할 리스크도 고려는 해보셔야합니다.
특약사항으로 정한 내용은 민법의 계약법이고 세입자의 주택임대차보호법이 상위 법이기때문에
임차인에게 불리한 특약내용은 임대인이 주장하기 어렵습니다.
질문있습니다 재개발입주예정아파트에 전세계약을 했습니다 확정일자는 전입신고가 되야가능한건가요? 전세계약은 했는데 아직준공승인이 나지않았습니다.
확정일자는 계약서 작성 후 바로 가능합니다.
안녕하세요, 전세난 속에서 주말에 겨우 마음에 드는 신혼집을 발견했는데 신축분양에 미등기상태인 아파트입니다ㅠㅠ 2월부터 사용승인 후 입주를 시작했으나 아직 보존등기도 안되어있는 아파트이구요. 이럴 경우에 전세보증보험 가입조건에 해당하나요? SGI에는 미등기인 주택인 경우에는 가입불가 조건이 있더라구요ㅠㅠ
미등기여도 신축인 경우 서울보증보험 가입이 가능한 단지도 있었습니다. SGI에 직접 해당단지 문의 해보시는게 좋을듯합니다.
@@user-pp7hi4kj3o 앗 진짜 주말동안 너무 머리싸매고 걱정했었는데 조금 안심이되네요! 과천에 대단지 아파트라 제발 되는 대상이길 바랍니다ㅠㅠ 오늘 바로 전화해볼 예정입니다! 답변 정말 감사합니다!!!
@@Dodo-fi3vw 좋은 신혼집 계약 축하드리고 행복한 신혼생활 되세요 ^ㅡ^
안녕하세요 홈즈님 지식인엔 너무 단호한 답변들만 있어 조언을 얻고자 답장이 달릴지 모르겠지만 적어봅니다!ㅠㅠ 조합원 아파트에 청약이 당첨되었습니다 24년 완공이구요 21년 12월 분양시작했습니다 근데 알아보니 주담대or보금자리론으로 중도금대출 상환시 전세를 못낸다고 하던데 20대후반이라 딱히 큰집이 필요없어 전세를 놓고싶은데 방법이 따로없을까요?
일단 청약 당첨 진심으로 축하드립니다 ^^
통상적으로는 아파트 준공일자에 맞춰 세입자를 구한 뒤 세입자 보증금으로 기존 중도금대출 및 잔금을 처리하는게 맞습니다만
혹시 당첨 된 아파트가
'분양가 상한제'가 적용 된 수도권 아파트라면
(대략 서울 전 지역, 광명, 하남, 과천)
'전월세 금지법' 때문에 반드시 직접 실거주를 하셔야만 합니다.
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만약 위 내용의 지역과 관련 없는 곳이라면
주담대를 일으켜 중도금대출을 상환하는 것이 아니라
준공 후 약 60여일간 입주기간이 주어지는데
그때 세입자 잔금을 맞추고
해당 잔금으로 기존 분양계약의
'중도금 + 잔금' 을 치루시면 되겠습니다.
(약간의 중도금대출 이자는 감내하셔야합니다 혹시라도 입주기간이 지나게되면 중도금이자가 더욱 크게 불어나게되니
준공 최소 세달 전부터 세입자를 구하세요)
주택담보대출을 받을때는 오로지 '골로족'님이 직접 실거주할때만 고려하시길 바랍니다.
(현행법상 주담대는 실거주의무 단서조항이 있습니다)
@@user-pp7hi4kj3o 정말 자세한 답변 감사합니다ㅠㅠㅠ 당첨 지역은 천안입니다 대출을 먼저시행 하는게 아니라 미리 세입자를 맞추어 입주기간에 계약을 하는거였군요ㅠㅠㅠ 그럼 3개월 전부터 부동산 중개사님께 잘 부탁드려 세입자를 미리 구하는게 제일 베스트일까요?!
@@user-il9ud8vw8g 예 맞습니다.
다시 한 번 말씀드리면 골로족님이 직접 실거주 하실때만 '대출'을 고려하시면 됩니다
★세달 전이라고 말씀드린 이유는★
준공 세달 전 부터 '네이버 부동산' 광고가 가능하기때문에
그 시기즈음 근처 부동산에 의뢰하시면 되겠습니다 ㅎㅎ
빨리구해지면(임대차 계약이 진행 되면)
준공 전 '사전점검일'에 세입자랑 같이 집 둘러보면 더욱 베스트구요
안녕하세요 홈즈님.제가 이번에 첫신축 입주하는 신축아파트 전세로 들어가려고 하는데요.아직 보존등기도 안된상태라고 하네요.대출은 없는 상태이고 집주인이 제가 이삿날 잔금을 드리면 그걸로 잔금 납부하신다고 하셨는데 혹시 위험한가요?선택지는 몇군데 더 있어서 그렇다면 다른데 하려구요.궁금한 몇가지 질문 드려요.
1. 등기가 몇달 걸리는걸로 아는데 그럼 위험할까요?
2.확정일자랑 전입신고만 먼저해도 안전한가요?
3.최악의 경우 어떤 경우가 생길수 있나요?
4.특약 추가해야할 사항이 있을까요?선순위 대출은 안한다는거말고 뭐 추가해야 할까요?
답변 드리겠습니다 ^^
1. 보존등기는 통상 준공 후 6개월~2년 정도 걸리게 됩니다. 전세 계약진행 시 등기 대신 해당 부동산의 분양계약서 및 옵션계약서를 통해 소유자를 확인 후 진행하니 문제 되실 건 없지만 제일 확실한 방법은 해당 단지 '조합사무실' 전화번호를 진행 부동산에 요청해 보셔서 해당 소유자의 분양당첨 사실을 확인하시는게 제일 확실합니다.
2. 해당 내용으로도 임대차보호법의 테두리 안에 계시지만 더 보완을 하고 싶으시다면 '서울보증보험' 을 통해 보증금에 대한 보험을 가입해두시면 최악의 경우에도 보증금을 지킬 수 있습니다.
3. 간혹 분양계약서를 허위로 조작해서 계약금 수령 후 잠수타는 범죄가 있곤 하다던데, 그래서 1번 항목내용을 꼭 확인 하시기 바랍니다.
4. 특약사항은 (1) 저당권 설정 X (2) 전세자금대출 협조
홈즈부동산 - 아파트를 사랑하는 남자 자세한 답변 너무 감사합니다.해당아파트는 신도시 아파트라 조합이 없다고 들었는게 이 경우는 시공사에 확인하나요?아니면 입주민 지원센터에 확인해야 할까요?서울 보증보험은 이미 문의해둔 상태인데 등기가 완료된 후에 가입 가능하다고 하네요.선순위 대출없음으로 특약은 동의해주셨는데 전세기간동안 무융자 상태 유지한다 조항은 못넣어준다고 하네요.문제 없을까요?
@@user-ny9ce6ps8q 전세기간 융자를 혹 받으시더라도 추후 등기가 나면 세입자분보다 후순위라 상관없습니다. 대출 금액도 그 범위내에서 나오구요 조합이 없다면 시공사측에 문의 해보시면 될 것 같습니다 ^^
아 이걸진작에봣으면 여기부동산으로갈걸... 힐스테이트 전세 입주 가계약중입니다...
신길뉴타운 입주민이 되시는군요 ^^
반갑고 또 축하드립니다 ~!
홈즈부동산 - 아파트를 사랑하는 남자 감사합니다 신혼부부에 전세대출은처음이고 또 미분양이파트는첨이라 좋은정보 얻어갑니다 계약하고계약금내고 확정일자받을수있는거에요? 잔금치르기전인데도요?
@@user-fi4ej6bf3g 예 확정일자를 받아야 대출기관에서 대출실행이 된답니다 ^^
계약서 도장 쾅쾅 찍으셨으면 그거 들고 주민센터 방문하시면 됩니다 ~!
홈즈부동산 - 아파트를 사랑하는 남자 아 잔금치르고 전입신고랑같이하는게아니였군요!
@@user-fi4ej6bf3g 예 계약서 작성하고 바로 전입신고 하시면 됩니다.
안녕하세요 홈즈님 소중한 정보 감사합니다. 미등기 재건축 아파트를 얼마전에 계약했는데 궁금한게 있어서 질문드립니다!
1. 계약서 작성 후 확정일자 받은 상태구요, 잔금날 당일 전입신고 할 예정입니다. 근데 등기가 최소 1년 ~ 1년 반 정도 걸린다고 들었는데, 소유권이전이 안되는데 제 보증금은 전입신고를 함과 동시에 대항력이 생기고, 1순위로 보호받을 수 있을까요? 소유권이전이 늦어진다면 신경써야 할 부분이 무엇이 있을까요?
2. 특약내용에 "임대인은 잔금일까지 대출금 및 잔금을 모두 상환, 대출을 남기지 않으며, 제한물권 없는 상태로 계약이다(임차인선순위 조건)" 라고 넣었는데, 이 내용으로 잔금일 익일까지 저당권등제한물권을 설정하지 않는다는 뜻으로도 해석이 가능한 문구일까요? 부동산에서는 문의하였더니 해당 문구 넣으면 된다고 했습니다.
안녕하세요
답변드리겠습니다
1. 통상 보존등기는 말씀주신것처럼 1년여시간이 걸립니다.
대항력은 위 조건으로도 갖춰지나 요즘같은시기면 비용이 좀 들더라도 SGI 보증보험 가입하시길 추천드립니다.
2. 보통 특약사항에 해당 문구를 기입하긴하나
잔금일 '익일' 이라고 문구 수정 하심이 좀 더 안전해보입니다.
@@user-pp7hi4kj3o
감사합니다 도움이 많이 되었습니다!
질문 한번만 더 드려도 될까요?
1) 부동산중개인 말로는 임차기간으로 임차인이 거주중일 경우에는 집주인이 해당 집을 담보로 근저당 등 대출을 받으려고해도 은행에서 왠만하면 거절된다고 하던데 사실인가요?
2) 홈즈님 경험과 통상적으로 보았을때 임대인이 특약에 "임차기간 중 제한물권을 설정하지 않는다" 라는 내용을 적어주는 경우가 있나요? 특약 적어달라고 요구했는데 임대인측에서 이건 너무 과하다고 얘기하더라구요..
@@dave-xd7ce 1. 기존에는 거주 임차인 동의없이도 후순위로 대출이 가능한 2금융 기관이 있었으나 이제는 임차인 동의 없이는 후순위대출도 진행 어렵습니다.
2. 1번 내용이 현 상황이라 굳이 해당 특약은 안 넣으셔도 됩니다.
@@user-pp7hi4kj3o 고맙습니다 홈즈님
홈즈님
제가 분양받은 아파트 중도금 연체 후 잔금 치를 때 전세 세입자 구해서 중도금과 잔금 처리를 할 경우
제가 전세금 받은 걸로 소유권 이전 등기하고 제가 '전입'을 짧게 한 후 세입자가 전입하는게 가능한가요?
예 가능합니다.
단, 세입자가 전입 할 때
퇴거처리가 완료 되어야 합니다.
그래야 세입자가
전세대출을 받을 수가 있습니다.
대출기관에서 기존 세대주 퇴거처리
확인을 하기 때문입니다.
@@user-pp7hi4kj3o 홈즈님 답변 주셔서 너무 감사합니다. 그런데 저와 같은 상황이면 전세를 다른 집 보다 싸게 내놓아야 하는 걸까요? 그리고 이런 상황이 일반적으로 신규 분양 아파트 임대인들이 겪는 일인가요? 자금 마련이 걱정입니다.
@@Ella-ko5sf 신규아파트 잔금은 임대인이 직접 입주 할게 아니라면
전세 세입자를 구해서 해당 전세보증금으로 중도금 및 이자 그리고 건설사 잔금을 치루게 됩니다.
반대로 분양자가 직접 실 입주를 할 경우에는
주담대 일환인 집단대출을 받아 건설사에 중도금 잔금 치루고 입주를 하게 됩니다.
안녕하세요. 정보제공 감사합니다~
한가지 궁금한게...원래대로라면 계약금,중도금,잔금을 지불할 당일 그리고 수시로 등기부등본을 떼어 근저당여부 등을 확인하는데 미등기아파트의 경우 등기부등본이 없던데 어떠한 수로 근여당 여부를 수시로 확인할수있을까요?
미등기아파트이기때문에 근저당이 설정의 어려움이 있고, 혹여나 해당 분양계약서를 통해 은행에서 주담대를 받았을시 분양계약서 원본이 은행에 있게됩니다. 잔금일에 분양계약서 원본이 있다면 안심하셔도 됩니다.
@@user-pp7hi4kj3o 잔금일에 원본이 있다면 대출받은게 없다는 말씀이시죠? 그럼 원본아닌 사본이 있다면 대출받았을 가능성이 있을텐데 대출금액의 정도는 임대인의 말을 믿을수밖에 없는건가요?
@@구름-l1n 대출이 있다면 진행한 대출기관 (ex:국민은행 등등) 방문해서 '금융거래확인서' 발급을 요청하면 대출금액을 알 수 있습니다. 당연 해당 확인서 요청은 임대인이 직접 해야합니다.
@@user-pp7hi4kj3o 감사합니다!! 애매하게만 알았는데 전문가분 덕분에 잘 알게되네요~
@@구름-l1n 아무쪼록 계약 및 입주 잘 하시고 건강하시길 바랍니다 ^^
안녕하세요! 좋은 영상 감사합니다
저는 인천 부평 e편한세상 청약을 넣으려고 하는데 중도금 대출을 받으면 전세를 못 준다는 말이 맞는 건가요??
중도금 대출을 받고 전세자 구해서
중도금 및 잔금 납부하려고 하거든요.
전 30대초반 무주택자인데 아직은 제가 실거주할 생각은 없고 투자목적이에요
안녕하세요 ^^ 답변드리겠습니다.
2021년 2월29일 이후 공고가 나온
수도권 내 분양가상한제 지역은 실 입주를 하셔야 합니다.
반대로 2월29일 이전 공고가 나온 지역이라면
전세 세입자 보증금으로 해당 분양아파트 중도금 및 잔금 처리를 하실 수 있습니다.
@@user-pp7hi4kj3o 아 그럼 전세입자를 언제 구하면 돼요ㅣ
@@Yeochung_zip 보통 예정 준공일 3~5개월전부터 구합니다.
@@user-pp7hi4kj3o 아 그런데 저렇게 하면 3년간 대출금지라고 해서요
@@Yeochung_zip 세입자 전세금으로 중도금, 잔금 상환 하는건데 추가 대출은 어짜피 못 받으십니다.
전세 잔금입금시 주인계좌 말고 시공사 측으로 입금을 해야한다는데 괜찮은건가뇨
답변드립니다.
1. 전세자금대출 진행하신다면 해당 대출금액은 기관에서 임대인에게 다이렉트로 입금이 됩니다. 그 후 임대인이 시공사측에 있는 중도금 및 잔금을 치룹니다.
2. 시공사 측 입금을 바로 하라는 건 번거로움을 줄이려 요청하신것 같은데 계약서상에 명시되어 있는 임대인 계좌로 반드시 입금 하십쇼. 그 후 임대인이 시공사 중도금 및 잔금 치루는 절차가 맞습니다.
안녕하세요 영상 잘 봤습니다~ 궁금한 것이 있어 댓글달아요. qna 6번째 질문. '2년 실거주 요건'은 분양권자가 무조건 등기 치고 '처음부터 실거주 2년'을 꼭 채워야 하나요? 잔금 치를 여력이 안되어서 일단 전세자를 구해 잔금을 치르고, 전세 돌린 후에 전세자 나가면, 후에 2년 실거주 요건을 채우고 양도를 하였을 때는 양도세 문제가 없지 않나 싶어서요.
매매금액 중 9억까지 비과세(9억 초과분은 과세) 2년 실거주 요건은 양도 전 아무때나 충족하셔도 무방합니다😀
좋은 정보 알차게 잘 봤습니다♡ 질문있어요 분양권소유하고 있는데 전세를 주려합니다. 계약서에 보면 2023.7 입주일(변동시 추후공지)라고 되어있는데
1.입주일이 보통 완공일인가요?영상설명에 완공일 한달전 하자확인한다고 설명해주셔서 궁금합니다
2. 입주일 그날부터 언제까지 입주기간을 주나요? 그게 지나면 연체이자? 이런것을 물어야한다고 언뜻 들었습니다만~
3.입주일은 예정이니 바뀔수있지요? 바뀐다면 보통 뒤로 밀리는 경우가 일반적인가요?
궁금합니다!
답변 드리겠습니다 !
1. 입주일은 보통 '준공'일부터 입주를 시작합니다. 하자확인을 하는 '사전점검'은 통상 입주 한달 전에 일정이 진행 되구요
2. 입주기간은 시공사와 조합측에서 정하기 나름이라 정해진 기간은 없습니다만 보통 두달 정도 기간을 둡니다. 물론 이 기간내에 중도금, 잔금을 치루지 않으면
지연 연체이자를 납부 하셔야하구요 그래서 준공예정 보통 세달 전 부터 전세물건을 미리 내어 놓습니다.
3. 네 맞습니다 예정일은 당연 변동가능성이 있습니다. 뒤로 딜레이 될 수 도 있지만 보통 조합측에서는 하루 이틀이라도 중도금관련 이자를 줄이기 위해 앞 당기려고 노력을 많이 합니다 ~
답변이 되셨을지 모르겠네요 ^^
영상 시청해주셔서 감사합니다
@@user-pp7hi4kj3o 감사합니다^^
홈즈님 분양중인아파트가 미등기인데 매매할려고합니다 근데 매매계약과전세계약을같이하자는데 왜그런건가요
이시명님이 매도자쪽이신가요?
좋은정보 정말 감사합니다~
제가 궁금한걸 어디다 물어야할지몰라
여쭤봅니다 우문일수도있겠네요..
제가 아이가 고3이되는시점이라
새아파트에 입주를 못하고 1년월세계약을
하려고합니다 옵션으로 시스템에어컨과
김.냉,오븐을 했는데...세입자가 쓸수밖에
없는건지요..
옵션사항으로 시스템에어컨, 빌트인김치냉장고, 오븐을 하신걸로 이해가 됩니다.
해당 옵션들은 세입자가 생활하는데 있어
기본적으로 사용수익하는 사항들이라
따로 해당 옵션들을 사용하지 않는다는 '특약사항'을 작성하기에도 조금 어려울듯 합니다.
홈즈님 ~ 미등기아파트에 가압류/처분 같은게 있으면 1금융 전세자금 대출은 힘든가요?
가압류, 가처분이 있다고 무조건적으로 대출신청이 거부되지는 않습니다. 대출기관마다 차이가 있으니 문의해보세요 ^^
조합원아파트 전세에 대해 아무것도 모르고 가계약금을 넣었어요. 전세금받아서 잔금을 납부한다고 하고 등기는 입주후 6개월뒤에 친다는데 불안해서요..그러니까 3월입주에 등기는 9월에요. 10%계약금은 미리 내구요..
이런 경우도 있나요?
잔금하고 바로 이사를 하게되는데
입주청소는 언제 하고 누가 부담을 하나요?
답변드리겠습니다 ^^
1. 입주청소는 '전세계약서' 를 들고 해당 단지 입주센터 방문하면 통상 잔금일 기준 일주일전부터 해당세대 출입이 가능합니다.
2. 입주청소비용은 세입자가 부담합니다. 다만 세입자가 사용수익하는데 있어 필요한부분은 당연 임대인부담입니다. (ex. 가스 배관설치 등)
홈즈부동산 - 아파트를 사랑하는 남자 아 친절한 답변 감사드립니다~!
안녕하세요! 쉬운 설명 감사드립니다!
몇가지 궁금한 사항이 있어서 질문 드려요!
제가 한달정도 뒤인 10월 5일로 입주날짜를 잡고 전세 2.7억 미등기/건축물대장 없는 신축아파트에 3백만원 가계약만 해놓은 상태입니다.
8월 완공예정이었는데 장마로 완공이 미뤄져서 9월중 완공 예정이고 9월 말에 보존등기가 날것같다고 하여 보존등기 나오면 계약서를 쓰기로 했는데요,
부동산에서 얘기하는 계약서에 임대인 이름이 아닌 건축주 이름으로 되어있고 계약금도 건축주에게 입금하는 것으로 이야기를 하더라구요.
그리고 계약서의 건축주 이름은 제가 입주하고 임대인이 잔금처리를 해서 등기가 나오면 그때 계약서의 이름만 임대인으로 바꿔서 다시쓰면 된다고 합니다..
위 사항들은 중개인 대동하여 건축주의 대리인과 이야기했으며 이때 위임장, 인감증명서, 건축주와 대리인 신분증 사본 확인하였습니다.
*나중에 분양계약서를 보니 임대인도 아직 매매가 3.45억에서 전세금을 제외한 약 4천만원가량의 중도금이 남아있는 상태입니다.
1.임대인이 제 전세금으로 잔금처리를 하려는건 알겠는데 제가 임대인이 아닌 건축주에게 다이렉트로 입금하는게 맞는건가요?
2. 계약서에 임대인이 아닌 건축주 이름으로 작성하거나 그 계약서로 임차인이 은행대출신청을 하는게 정상적인 경우인가요?
3. 입주날은 10월 5일인데 은행대출은 완공지연으로 9월 말은 되어야 신청가능하니 일단 제가 갖고있는 돈만 입주일에 입금해주고 은행대출금은 심사나면 그때 받겠다고 합니다. 그리고 이 대출금도 위 계약서대로라면 건축주에게 바로 들어가게 되는 듯 합니다. 이부분은 안심해도 되는 부분인가요?
4. 제가 은행대출을 신청할 때 건축주 이름이 적힌 계약서를 가져가게되는 것인데 그럼 제가 전세를 뺄때는 보증금은 누구한테 돌려받게 되는건가요?
5. 깡통전세가 될까봐 거래하는 부동산에 물어보니 뭐 임대인신용이나 빚과 상관없이 건물담보로 대출이 나오는거고 확정일자 전입신고 받아놓으면 보증금을 못돌려받을일은 없다는데 건물담보로 대출이 진행된다는게 뭔얘기인지 모르겠어요; 중개인이 그냥 저 안심시키려고 하는 근거없는 이야기인건가요??
*서울이라 경매로 넘어가면 80%의 금액만 돌려받게 될 수 있다고 하는데 현 전세가가 2.7억, 매매가가 3.45억으로 80%를 600만원정도 초과합니다.
6. 혹시몰라 HUG보증금보험을 가입해두려고 하는데 근저당이 잡히면 가입이 제한된다고 하는걸 봤습니다.. 아직 등기가 안나왔으면 근저당이 있는지 확인이 안되는게 맞는건가요??
또한 경매로 넘어갈 시 보험으로 돌려받게 되는 돈은 위에 600만원도 빠짐없이 받게되는 건가요??
쓰다보니 질문이 많아졌습니다.. 불안하니 잡생각이 많아지네요ㅠ
답변 부탁드리겠습니다..!!
걱정이 많으시겠어요 답변드리겠습니다.
1. 매매계약서상 임대인인 '건축주'에게 대출기관에서는 다이렉트로 입금하게 됩니다. 문제없습니다.
2. 1번항과 같은 맥락입니다. 문제없습니다.
3. 전세대출 신청은 꼭 준공이 나야 신청이 되는 건 아닙니다. 미리 신청가능하고, 대출실행 일 날 '준공인가증'만 대출기관에 공유주시면 됩니다.
4. 보존등기 시점에 건축주 -> 현 임대인 명의로 등기가 되면서 기존 임대차 권리를 포괄양수함으로, 보존등기 후 임대인에게 받으시면 됩니다.
(대출금액은 은행으로 반환 됨)
5. 대출기관에서 판단 후 실행이 되긴하지만, 정 우려되시면 보증보험 가입하시면 됩니다.
6번 항목 포함한 답변드리자면, 보증보험 가입시 현 보증금 전액 받으실 수 있고, 전세금으로 현 임대인의 남은 중도금 상환 확인 후 영수증 첨부하시면
보증기관에서 진행 가능하십니다.
홈즈부동산님 질문있습니다!
지금 10월31일 준공을 앞둔 아파트에 전세로 계약을 완료한 상태입니다.
입주 예정일은 11월 23일이라 전세대출을 받으려고 은행에 상담을 받았습니다.
그런데 은행에서 아직 완공되지 않아 시세도 나오지 않았고 임대인이 소유권 없는 상태라 대출이 불가하다고 하는데
11월 23일 전에 대출 받을 수 있는건지 궁금합니다..!
대출가능합니다.
계약을 진행 한 부동산에
대출 상담사 소개 받으시기 바랍니다.
대출 상담사가 현재 1금융권 은행들 금리 비교 후
저렴한 곳으로 진행 해 주실 겁니다.
24년입주아파트 있는데
30프로돈이없어서 잔금
ㅡㅠ전세주구갚을수있을까요?
분양공고 시기가 21년 2월19일 이후이고 만약 분양가상한제 적용 지역이라면 -실거주의무- 요건이 적용되어 전월세 세입자를 놓으실수가 없습니다.
분양공고가 해당 기점 전이라면 상관없이 문의주신내용처럼 하실 수 있습니다
@@user-pp7hi4kj3o 대출없음 실입주안해도되죠?
3년동안담보대출안받고
정권바끼면 달라질까요?
@@user-op3qr1fp7c 물론 정권에따라 정책의 변화는 늘 있지만 확신할순없는지라... ㅎㅎ
안녕하세요 영상 잘 봤습니다^^
첫 독립이어서 전세계약,대출,이사 모든 것이 처음이다보니 질문이 많습니다. 죄송합니다ㅠ
광주시 (전남) 신축민간임대아파트 전세계약을 하게되었습니다. 6월 1일~31일 입주기간/농협과 조합 협약상품으로 보증금의 80% 전세자금대출 가능(일반재원상품)한 상품이 5월 9일부터 접수 가능한 상태입니다.
1. 4월 25일 전세보증금의 계약금 10%를 지불함과 동시에 계약서를 작성 완료했습니다.
다만 특약사항을 추가하지 못 하고 계약서 작성하였습니다ㅠㅠ (대출을 받아 전체 잔금을 치를 때 추가해야하는 건줄 알았거든요....) 잔금 치를 당시 또 한번의 계약서를 작성하나요?..
만약 이미 작성한 계약서가 끝이라면 추 후 문제가 될까요?
2. 위와 관련하여 보증보험 가입하려는데 신축이라 미등기이다 보니 Hug는 불가능한 상태입니다. 찾아보니 SGI 는 신축 미등기여도 가입이 가능한 것 같던데, 서울 이외의 지역도 가능한건가요?
3. 이건 영상과는 다른 질문입니다ㅠㅠㅠ 아무리 찾아봐도 막막해서..
해당 아파트가 미등기이다보니 Hug 안심전세대출이 불가합니다.
혹시 SGI보증보험이 가입이 되면 안심전세대출이 가능할까요?
첫 독립 진심으로 축하드리며 동시에 부족한 영상시청에 감사말씀 드립니다 ^^
답변을 좀 드리자면
1. 계약서 작성은 최초 정식계약 당시에 작성이 이루어지며, 잔금시 추가적으로 작성하진 않습니다. 다만 상호간 이해관계속에 특약사항의 변경이라던지 계약내용변경이 있을경우
수정은 가능합니다.
2. 네 맞습니다. 등기 전 신축건축물은 Hug 보증보험 가입이 불가합니다. SGI로 가입이 가능한데 해당 보증보험사 이름이 '서울보증보험' 이라고해서 서울에서만 지역이 국한되지는 않습니다 ㅎㅎ 제이님의 지역구 SGI사에 문의하시면 가입이 가능합니다.
3. 대출관련 등 금융쪽에대한 자세한 내용은 해당지역 금융사에 문의해보시는게 신속, 정확 합니다 ^^
깔끔하고 신속하고 친절한 답변 너무 감사합니다!!!🥰
@@user-rq4nw2gg4h 다시 한 번 두근두근 첫 독립 ! 넘 축하드려요 ㅎㅎ
영상 잘 봤습니다. 전입신고는 계약서 작성 직후에 할 수 있나요? 아파트 입주 시작일이 9월 10일이고 잔금날이 25일인 경우는 언제 전입신고를 해야 하나요?
계약서 작성 후 해당계약서 들고 주민센터 가시면 신고 가능합니다. 현재 계약서 작성 하셨으면 지금도 가능합니다.
@@user-pp7hi4kj3o 신축오피스텔이고 등기부등본상 신탁등기가 되어있으며, 신탁원부는 토지형관리신탁이고, 분양계약서를 쓴 a라는 사람이 있는 부동산일 경우에도, '계약서 쓰고 계약금 지급한 날 전입신고, 확정일자'를 받아도 괜찮을까요?
@@stellabyeol6315 예 전혀 문제 될 바 없습니다.
@@user-pp7hi4kj3o
안녕하세요
3년전내용인데 너무알차고좋아서 좋아요구독눌렀습니다~
계약서상에는 잔금일날
전입신고와 확정일자를 꼭 받으라고 기입되어있는데
홈즈님이
계약일당일에도 가능하다고하셔서요~
전입신고는 잔금을 치룬후가 맞는지궁금합니다~
@@bombom0422 좋은 말씀 및 구독 감사드립니다 ^^
임대차 보호를 받을 수 있는 최소장치가
세가지 인데,
1. 확정일자
2. 전입신고
3. 실거주
여기서 2, 3번은 임대인에게 잔금을 치룬 이후 가능한 것들이고, 1번은 계약서 작성과 동시에 해당 주민센터나 인터넷을 통해 확정일자를 받으실 수 있습니다.