좋은 질문이 있었고, 궁금해하실 수 있어 언급 드립니다. 집주인과 세입자 사이에 계약 만료일 2개월 전 ~ 6개월 전 사이에 연락이 와서 합의가 이루어져(문자나 전화 등으로 많이) 계약이 갱신되는 경우가 있을 수 있습니다. 이러한 경우 계약이 합의되어 갱신되었다고 하여 '합의에 의한 갱신', '합의 갱신'이라고 표현합니다. 위 '합의 갱신'은 제가 영상에서 설명드린 '재계약'에 해당합니다. 다른 쟁점에서 법적효과는 다를 수 있겠으나, 본 영상과 같이 전세계약 연장에서는 '합의 갱신'은 '재계약'에 해당한다고 보시어도 무방합니다. - 새로운 계약기간대로 구속됨 - 계약기간 내에 임차인이 임의로 해지할 수 없음 - 계약갱신청구권 1회 잔존
질문드립니다 전화나 문자로 변경없이 그대로 갱신하기로 합의했다면 재계약이라는 말씀이신거죠? 그럼 임차인입장에서 기존2년+전화합의갱신2년+묵시적갱신2년~+갱신청구권2년 이렇게 이해하면 될까요? 아니면 기존2년+전화합의갱신(갱신청구권)2년+묵시적갱신2년~ 일까요? 미리 감사드립니다^^
@@도준-q7i 1.우선 삼가 고인의 명복을 빕니다. 2.본인께서 어머니의 상속재산을 전부 상속받거나, 협의분할에 의해 위 전세계약에 따른 보증금반환채권을 모두 상속받으셨다면, 별도로 표시하지 않으셔도 본인께서 상속인으로서 해당 권리를 상속받으신 것이기 때문에 구태여 계약서를 새로 작성하지 않더라도 딱히 문제될 것은 없습니다(집주인에 대하여 보증금 전액을 본인에게 지급해달라고 요청 가능). 3.다만 집주인이 나중에 보증금 반환 시에 상속한 것이 맞는지 여부를 물어보는 경우에는 이를 입증하여 납득시킬 필요는 있을 것으로 보입니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@도준-q7i 1.네. 상속인은 망인의 지위 그대로를 상속하기 때문입니다. 2.다만 여러모로 관계를 확실히 하고, 특히 이후에 전세금을 돌려받지 못하였을 경우에 보다 빠른 절차진행을 원하신다면, 계약서를 작성하시는 것이 도움이 될 수도 있습니다(시간을 좀 더 빠르게). 3.이때는 다른 내용이 들어가는 것이 아니라, 기존 계약서 밑에(특약사항 부분에) 집주인을 갑, 어머니를 A, 본인을 B라고 칭한다면, "본 계약서는 갑과 A 및 B가 당사자였으나, A의 2023. X. X.경 사망 이후 B가 A의 상속인이 되었으므로, 본 계약의 당사자를 갑과 B로 변경한다"는 내용을 기재하시고, 집주인과 본인께서 도장을 날인하면 될듯합니다. 새로 계약서를 작성하고자 한다면 자칫 재계약 내지 합의갱신으로 봐버릴 수도 있으니, 주의하시기 바랍니다.
변호사님! 요즘같이 전세사기가 판치는 시기에 정말 그저 한줄기 빛 같은 분이시네요.. !!!!영상 너무너무 잘봤습니다.!!! 감사합니다! 저도 2월 전세만기퇴실을 앞두고 있는 상황입니다. 결혼 문제 등으로 집주인과 합의하에 12월 말까지 기간 미뤄 퇴실 할지, 연장 할 지 알려주겠다고 했고(계약종료 d-2개월 당일에 말함) 12월 말 되기 전 만기퇴실 하겠다고 집주인께 이야기 했습니다. 근데 집주인이 요즘 전세가 잘 나가지 않고 건물에 공실이 많아 세입자 구해 질 때까지 좀 기다려달라고 하십니다..일단 3월 말까지로 합의 보았고 그 이후에도 세입자가 안구해지면 안될 수도 있다 하시는데 전 강력하게 3월 말에 나가겠다 한 상황입니다. 대출 연장 문제로 은행에서 새 계약서(연장 된 날짜가 포함 된)제출 해야 하는데 1. 혹시 이런 경우엔 제가 계약서를 다시 쓰는게 재계약에 해당 되는 것인가요? 계약갱신청구권은 해당되지 않는건가요? 제계약이라 하면 계약서 다시 쓸 때 주의해야 할 점이 있을까요? 2. 계약서에 3월 31일까지 계약기간 명시 후에도 집주인이 세입자 문제로 전세금 반환을 하지 않는다면.. 어떻게 해야할까요ㅠㅠㅠ기간 연장 계약서에 조건없이 반환한다는 내용 추가 해야할까요? 아님 계약 만기 한달 조금 남은 이 시점에 내용증명이라도 보내 놔여 할까요... 3. 계약서 작성을 저희 집에서 작성한다 하시는데 중개인 없이 집주인과 저 단둘이 진행해도 되는걸까요? 이 집 계약했던 부동산과 진행하는 것이 안전할까요?
1.새로 작성하시는 계약서에 반드시 기존 계약을 보증금미지급으로 단기간만 연장하는 계약임을 표시하시기바랍니다. 그리고 당연히 기존 계약서도 보관해두셔야합니다.그래야 완전한 재계약이 되지않아 최초계약시점으로 보호받으실 수 있습니다. 2.새롭게 합의로 연장된 계약기간이 지나면 집주인은 당연히 보증금을 반환할 의무가 있습니다.그럼에도 조금 더 강조하고싶으시면 특약에 "집주인은 연장된 계약기간 동안 보증금반환을 위하여 적절한 조치를 취하여 2024.3.31.경 문제없이 보증금 전액을 반환하여야한다. 이를 어길 경우 임차인이 입게되는 모든 손해를 배상하여야한다." 정도를 추가하면 좋을듯합니다. 3.혹시 모르니 2024.1.25.즈음 3월말에는 무조건 이사갈것이니 보증금준비해달라고 내용증명이나 문자 등 증거를 남기시기바랍니다(계약만료2개월전까지). 4.중개인없이해도 무방하고, 전세대출연장서류등은 은행측에 확인하시어 준비하시기바랍니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.우선 계약갱신청구권은 중요한 통지다보니 집주인에게 직접 하시는것이 필요하긴합니다. 2.다만 집주인이 해외라면 집주인번호로 문자를 남겨두시면좋고, 아울러 대리인은 정식 위임장이 없다면 부인가능하니 꼭 대리인에게 집주인에게 갱신요구권 의사전달해달라고 해두시기 바랍니다. 3.그뒤 집주인에게 전달하여 이를 전제로 갱신되면 계약갱신요구권으로 연장된것으로 보게 될 것으로 보입니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.묵시적갱신이니 언제든 계약을 해지할 수 있고, 단 3개월뒤 해지효력이 발생하니 1년채우고 가실 계획이시라면 9개월 말에 언급후 3개월뒤인 1년째 나가시면 될것입니다. 2.보통 묵시적갱신되는 경우 구태여 새롭게 계약서를 요청하지는않는데, hug측에 계약서가 필요한지 확인해보시기바랍니다. 3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.우선 묵시적갱신이 된 뒤에 별도 연락이 있었다고해도, 합의갱신보다는 묵시적갱신으로 볼 여지가 높아보입니다. 2.묵시적갱신에도 불구 쌍방 계약조건등 변경한것이 아니고 동일조건으로 연장만한것이라면, 묵시적갱신된것이라 보는것이 더 합리적인 해석으로 보입니다. 3.중기청대출건과 관련된 질문은 법률적부분이 아니기에 해당 기관에 문의하셔야 할듯합니다. 4.구독 감사드립니다.
안녕하세요, 변호사님 전세 연장 관련 질문이 있습니다. 1. 내년 2월말 만기인데 임대인께서 만기 6개월 전 집을 매매하신다고 연락이 왔는데 전세 연장 관련해서 얘기하진 않았습니다(3개월 째 집 보러 온적 없음) 혹시 임대인이 매매의사를 밝혔으니 묵시적 연장?을 할 수 없는 상태인가요? 2. 만기 전 매매 발생 시에 그 전에 계약갱신청구권을 이전 임대인과 체결한 상태라면 그게 유효한 청구권일까요? 매도자와 다시 협의를 해야하는지 궁금합니다.
1.계약기간도중 집주인이 변경되더라도 임대차계약은 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인이 그대로 승계하여 이어집니다. 2.즉, 현집주인이 집을 매매할터니 나가라고 한것이 아닌 이상 묵시적갱신, 계약갱신요구권행사, 합의갱신 모두 가능합니다. 3.아울러 이렇게 연장된 뒤 집주인이 변경되어도 새로운 집주인에게 그대로 적용됩니다. 4.기존 집주인에 계약갱신요구권을 행사한 상태는 그대로 승계될것입니다. 또한 계약갱신요구권에 대해서 대항가능한 사유(ex 실거주)는 현집주인은 없더라도 새로운 집주인은 이를 이유로 거절가능합니다. 단, 이는 계약만료2개월전까지 거절해야하기에 이 기간이 지난뒤 집주인이 변경되거나, 그 시점을 도과후 거절하는것은 허용되지않습니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님! 좋은 내용으로 명쾌한 설명에 감사 드립니다. 한가지 급한 질문 있어서 드립니다. ㅇ19년 11월부터 2년동안 전세계약하여 살았으며 (1순위, 집주인 대출등 없음) ㅇ21년 11월에 계약갱신에 의해 2천만원 증액하여 추가로 2년을 더 살았습니다. - 이때 집주인이 후순위로 담보대출 진행 하였습니다.(3억) ㅇ‘23.10월말일에 계약이 종료 되는데 8월중순에 나가겠다고 전화로 이야기 후 집주인이 대출금을 내년 상반기 까지 값을 예정이니 기간연장해서 살았으면 하는 의견이라 긍정적으로 검토 하겠다고 회신 하였습니다. [문의사항] 집주인 사정(지금 나가도 전세 사업자라 다른 세입자 구하기 힘듬- 후순위보증)등을 감안시 1~2년정도 더 살고 싶은데…. 1) 묵시적 갱신에 의해서 계약서 별도 작성없이 해도 되는지요? 2) 이 경우 1년후에 아파트 구매등으로 나가고 싶을때 언제든지 계약이해지 가능 한지요? 3) 만일 추가 계약서(어떤 형태로든) 작성이 필요하다면 어떤 형태로 작성을 해야 하는지요? 이 경우에는 설명주신 “재계약”에 해당되어 후순위로 되어 있는 은행 담보보다 저희들이 후순위로 되는 것은 아닌지요? 해외에 있다보니 (가족들만 살고 있음) 어디에 문의 하는 것이 쉽지 않네요.. 회신 부탁 드립니다. 감사합니다. 오늘도 행복한 하루 되십시요.. skycho@hbis-posco.com
1.문의주신 내용에 따른 needs는 결국 '우선순위의 보전'과 '1년정도후 계약기간 구속없이 해지'일듯합니다. 2.여러 방안이 있을것으로 보입니다. 3.댓글로 말씀드릴수있는 적절한 수준의 답변은 임대인에게 "임대인의 사정으로 기존 계약만료가 어려워져 부득이 본 임대차계약을 2년간 연장하기로 한다.단, 임차인은 계약기간중 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 해지의 효력은 (임차인이 언급한 이사 시점에) 즉시 발생하는 것으로 한다." 정도로 기재된 합의서를 작성하자고하여 작성하면 될듯합니다(언제를 시점으로 할것인지는 고려하시어 괄호안의 내용기재할것인지 다른 기간설정할것인지 결정). 4.현단계에서는 묵시적, 계약갱신 모두 인정되기어려워 합의갱신 또는 온전한의미의 재계약뿐인데 위와 같은 합의를 추가한 갱신(연장)이라면 연장된 계약기간에 구속되지않고 도중에 이사가능하실듯하며, 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.계약갱신청구권을 행사하셨고, 아직 기존 계약이 만료되지않은 상황이시라는말씀이신지요. 2.물론 이런 상황에서도 집주인은 변경될 수 있고, 이 때 새로운 집주인이 자신이 살겠다면서 계약갱신을 거부하여 분쟁ㅇ이 발발, 법원 판결선고까지 간 케이스도 있습니다. 3.우선 이 상황에서는 계약갱신청구권을 행사하셨음에 다툼없이 명백한 증거를 남겨두시길 권고드리고(적어도 문자나 카카오톡 등으로 기록이남도록), 기존 집주인에게는 만약 집을 매도한다면 매수인측에게 꼭 계약갱신청구권이 행사된 상황임을 사전에 고지해달라고 요청하시기바랍니다. 4.이와달리 계약갱신청구권으로 2년 연장되어 지내고 있는상황이시라면, 설령 도중에 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인이 기존 임대차계약을 그대로 인수하므로 필요한것이 아니라면 바로 계약서를 새로 작성하셔야하는것은 아닙니다. 5.집주인이 갑자기 바뀌었을때 주의할점에 대해 영상을 업로드한바 있으니 참고하시기바라며, 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
구독자며 많은 도움 받고 있습니다~변호사님^^ 임대인이며 최초전세계약 2년+계약갱신2년후 상황이 안돼 입주하지 못하고 임차인과 협의하에 전세기간만 1년으로 기간연장하는 계약을 했는데(특약내용) 임차인이 못나간답니다~이때도 임대차보호법 4조가 적용될까요? 예전부터 임대인 입주취지임을 알고 있었는데도 말이죠 ㅠ
1.구독 감사드립니다. 2.다소 안타까운 상황이신듯 합니다. 안타깝게도 주택임대차보호법 제4조에 따라 2년 미만으로 임대차계약을 체결하더라도(첫 계약이든 연장계약이든), 임차인은 2년이 유효함을 주장할 수 있고 임대인은 별도 약정을 이유로 이를 거부할 수는 없습니다(편면적 강행규정). 3.그나마 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 상황이니, 1년 연장한 건을 2년 연장으로 보아 그 시점에 임대차계약이 종료되도록 하는 것이 최선일 것으로 보입니다. 물론 이 때도 다시 묵시적갱신이 가능하니 계약 종료일 2개월 전부터 6개월 전 사이에 반드시 계약을 더 이상 연장하지 않을 것임을 통보하셔야 합니다. 4.계약의 구속력을 믿고 특약이나 계약내용에 '1년'을 기재하시는 임대인분이 많으신데, 이는 설령 취지 등을 다 알고 하더라도 주택임대차보호법 제4조에 따라 임차인은 2년 계약이 유효함을 주장할 수 있음을 기억해두셔야 합니다. 1년까지가 아니라 더 짧은 기간만 연장하고 싶으시다면 일시사용을 위한 임대차로 인정받으실 수 있도록 계약서를 잘 작성하는 것이 필요하겠습니다.
안녕하세요 변호사님! 혹시 질문 몇가지만 드려도 괜찮을까요? 20년 계약 확정일자 받음 22년 계약갱신청구권 사용 5% 증액 확정일자 받음 24년 보증금 변동 없이 연장 예정 1. 이번주 중에 임대인이 날짜만 바꿔서 새로 작성하자고 하는데, 계약서를 새로 쓰게되면 저한테 불리한게 있을까요? 댓글 쭉 보니 합의갱신이 아닌 재계약의 경우는 우선순위가 밀린다는 것 같아서요.. 2. 저는 가능한 계속 연장하고 싶은 입장입니다. 재계약을 하게되면 계약갱신청구권이 새로 생기는걸로 알고 있는데, 합의갱신을 하게되면 청구권은 다시 생기지 않잖아요? 이후 연장하고싶을 경우 계속 합의갱신으로 연장 가능한걸까요? 3. 이전 계약서들에 '기존 계약을 승계한다' 라는 문구가 안들어가있는데 문제 없을까요? 문자 상으로 계약갱신청구권 사용하겠다, 계약 연장하겠다는 대화 기록은 있습니다. 바쁘신데 불구하고 하나하나 답글 달아주셔서 감사합니다😊
1.기존 계약을 연장한다는 의미로만 해석된다면 직접적인 문구(기존계약연장한다)가 없다하더라도 큰 문제가 없긴합니다. 2.완전한 의미의 재계약은 기존 계약을 완전히 종료하고, 확정일자도 기존것 전부 사라지게한뒤 재계약시점부터 다시 적용하게 하는것이며, 적어도 돈이 돌려주고 받거나 하는등 '종료'의 외형이 있어야만합니다. 3.실제로는 거의 연장으로 해석될뿐입니다(집주인입장에서도 재계약해서 계약갱신요구권이 다시 생기는것이 좋을 것이 없기에). 계약갱신요구권도 기존 계약을 연장한다는 뜻을 내포하고있는것입니다. 4.합의갱신은 제한없이 얼마든지 가능합니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 올려주신 영상들 너무 유익하게 잘 보았습니다 몇가지 질문이 있어 댓글 남깁니다 계약만료가 몇개월 정도 남아있는 임차인입니다 (아파트에 거주중입니다) 보증보험에도 가입해 두었고 며칠 전 임대인이 집을 매매로 놓을껀데 연장 의사가 있냐고 물어서 2년 더 연장하겠다고 전화상으로 얘기가 되었습니다 ( 전세준 상태에서 매물도 내놓는다고 했습니다) 그런데 임대인이 1:1로 만나서 계약서를 쓰자고 했고 저는 보증보험 갱신에 문제가 없는지 알아보고 연락을 드리기로 한 상태입니다 그런데 영상을 보니 재계약에 해당된다고 하여 여쭤봅니다 제일 걱정되는것이 혹시나 보증금을 받지 못했을 때 새 계약서가 있으면 순위가 밀린다고하는 점과 임대인이 바꼈을 때 계약연장한 기간이 남아있는데도 퇴거를 요청할 수 있는지 궁금합니다 영상에서 실거주 목적이라도 퇴거하라는것에 법적 효력이 없다고 하신 걸 봤는데 지금 제 상황에서 계약서 관련하여 어떤 방법으로 하는 것이 가장 나을 지 판단이 서지 않아 문의드립니다
1.계약서 내용이 기존 계약을 연장하는것이 아니라 종전 계약을 완전히 종료하고 새로운 계약으로 볼 수 있을때 '재계약'에 해당합니다. 2.이는 흔한 일은 아니고, 새로 작성하는 계약서에 기존 계약을 연장하는 의미가 들어가 있으면 재계약에 해당하지 않습니다(계약서 작성자체를 하면 안되는것이 아님). 3.집주인이 변경되더라도 계약은 변경되는것이 아니고, 그대로 이어집니다. 4.그렇기에 현 단계에서 기존 집주인과 연장합의하면, 새로운 집주인이 오더라도 계약이 변경되는 것은 아닙니다. 그렇기에 지금 집주인인 기존 집주인과 연장계약을 진행하시며, 계약서를 작성하시되 꼭 기존 계약을 연장한다는 점을 명시하시기 바랍니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님, 너무 잘보고있습니다. 감사합니다. 궁금한점이 생겨 질문드립니다. 제가 이해한대로면 전세금을 증액하여 연장할때 계약서를 재작성하게되면 변제권 우선순위가 계약서 재작성 시점으로 밀리게 되잖아요? 그렇다면 만약 증액하는 금액이 미미하다면 오히려 임차인 입장에서는 손해인것 같은데요, 증액 재계약을 할때도 기존 계약의 연장으로 보이는 특약을 넣는게 좋지 않은걸까요? (감액에 대한 영상도 보고 위의 영상도 보고 드는 의문입니다.)
1.시청 감사드립니다. 2.얼마전 전세금증액에 관한 영상도 업로드하였으니 참고하시기바랍니다. 3.문의사항답변드리자면, 전세금 증액연장시 연장계약서를 새롭게 작성해도 우선순위가 연장계약시점부터 다시 시작하지는 않습니다. 4.즉, 기존계약이 종료되거나, 기존계약서를 분실하거나, 기존계약을 완전히 종료시키고 새로운 재계약을 한 경우에는 기존계약의 우선순위를 주장하지 못하므로 새로운 계약인 연장계약시점부터 우선순위를 주장할 수 있는것입니다. 5.따라서 증액시에는 반드시 기존계약연장임을 표시하고, 기존계약서도 반드시 함께보관해야 기존의 계약서에 따른 우선순위를 주장하실 수 있습니다.
1.제가 이전에 업로드한 영상 중 '중개수수료(복비) 누가 내야 하는지 총정리(집주인 vs 임차인)'이 있으니 참고하시기 바랍니다. 2.질문에 답변 드리자면, 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 뒤 계약 만료 전 계약해지를 통보하는 경우에는 주택임대차보호법에 따라 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 즉, 임차인이 임대인에게 계약해지 통보 후 3개월 뒤 이사간다면, 임대인이 임차인에게 복비를 부담하라 요구하기는 어려울 것으로 보입니다. 3.다만 임차인의 계약해지 통보 후(묵시적갱신 또는 계약갱신청구권행사로 갱신) 3개월 뒤에 효력이 발생하기에, 그 이전에 이사 가겠다고 한다면 임대인은 이를 거부할 수 있습니다. 따라서 이 때 임차인이 임대인의 동의를 얻기 위해 복비를 부담하겠다고 언급하는 경우가 많고, 임대인이 먼저 제안해도 무방합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.완전한 재계약, 즉 기존 계약을 연장하는것이 아니라 종료하고 새롭게 계약을 체결하는 것이 아니라면 기존 계약서가 있어야 향후 분쟁에 대비할 수 있습니다. 2.계약서는 2부작성하는데 건설사측에서 회수했다는 부분이 잘 이해되지는 않으나, 적어도 계약서 사본이라도 확보해두시길 권고드립니다. 3.그리고 중개사가 껴있다면 중개사가 사본을 보관하고 있을 가능성도 높은바, 이것이라도 확인, 확보해보시기바라며, 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님! 제가 전세 계약 만료일자를 앞두고 있어 정보를 찾다가 영상을 보게 되었어요. 정보 정리 너무 감사드립니다 😢 다름이 아니라 저는 중기청 대출로 2년 전세계약을 한 상황이고 계약 만료일까지는 2개월 좀 넘게 남은 상황입니다. 저는 퇴사 상태라 중기청 대출 연장이 불가하여 버팀목 대출로 대출을 연장하고 현재 전세집도 2년 연장하여 더 살고 싶은 상황입니다. 따라셔 전세 계약 연장뿐만이 아니라 대출 연장, 허그 전세보증보험 연장도 필요한 상황이에요! 영상을 보니 묵시적 갱신이 제일 좋아보이늗데, 위와같이 대출 연장이나 허그 연장을 위한 서류 제출이 필요한 상황에서도 묵시적 갱신이 가장 좋을까요? 추후 혹시 보증금을 받지 못할 경우 허그 보장을 위한 증빙 서류가 필요할텐데, 혹시 계약 연장에 대한 명확한 증거가 필요할까봐 집주인 분께 더 살겠다고 연락할 지 말지 고민이라서요..! 그럼에도 묵시적 갱신이 더 좋다면 연락을 하지 않고, 묵시적 갱신이 되도록 하려고 합니다! (추가로 묵시적 갱신이 된다면 보증금 변경도 없는게 맞겠죠?) 좋은 정보 감사하고 시간 되시면 답변 주시면 너무 도움될 것 같습니다. 😢
1.우선 대출 등과 관련해서도 묵시적갱신된 상황에 특별히 더 불이익이 있을 것으로 보이지는 않습니다. 2.왜냐하면 묵시적 갱신된 상황에서는 대출기관 등이 무조건 계약서를 요구하지는 않고, 이전 계약서와 집주인을 통해 '묵시적갱신된 것이 맞는지' 정도를 확인하기 때문입니다. 3.물론 기관마다 달리 요구될 수도 있으나, 구태여 묵시적 갱신을 노리실 수 있는 상황에서 이를 깨는?(집주인이 까먹고 있을 가능성도 있기에) 행동을 하는 실익이 큰지 잘 모르겠습니다. 4.묵시적 갱신이 된다면 당연히 이전 조건 그대로 2년 연장되는 것입니다. 다만 주택임대차보호법에서 상황의 급격한 변동 등이 있는 경우에는 집주인의 차임증감청구권을 인정하고 있기는 합니다. 물론 예외적인 경우에 가능한 것이니 큰 걱정은 안하셔도 될 것으로 보입니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 안녕하세요!! 영상 너무 잘 보았습니다 질문이 있어 이렇게 댓글을 남깁니다 세입자분이 계약갱신을 하여 거주하고 계시고, 계약만료 시점이 2-6달 사이여서, 보증금 동일 조건으로 연장계약 의사가 있는지 여쭤보려고 합니다. 1. 문자로 '보증금 동일 조건으로 전세 계약 연장 의향 있으실까요' 라고 묻고 임차인이 동의한 경우, 이는 재계약이며 임차인은 2년 거주해야하는 의무가 있는 것 맞나요? 임차인이 임의 해지권을 가지는지 궁금합니다 2. 위와 같이 재계약이 진행되는 경우, 계약갱신권은 다시 생기는 것이 아니라 소멸된 상태가 유지되는 것이 맞을까요? 재계약시 계갱권 재획득을 하는 경우가 있다고 해서 어떻게 하면 소멸된 상태가 유지되게 재계약을 할 수 있는지 궁금합니다 3. 이전에 계약갱신청구권 사용 시 개인적으로 만나서 연장 계약서를 작성하였습니다. 이번 재계약이 진행되면 별도 계약서 작성 없이 계갱권 사용시 작성했던 계약서에 '기존계약을 2년간 동일한 조건으로 연장한다' 라고 기재하고 날짜 성명 날인 하면 될까요? 만약에 2번 질문에 있던 계갱권 소멸 여부가 애매하다면 여기에 추가로 어떠한 문구를 써야하나요?
1.질문을 하신뒤 꼭 임차인이 대답을 해야합니다. 당사자사이에 합의로 연장되어야 합의갱신되기에 답변을 꼭 들으셔야하고, 답변후에도 "그럼 동일조건으로 2년연장하는것에 서로 동의한것으로 진행하겠습니다." 등으로 합의연장된것임을 확실히 해두시기바랍니다. 이 경우 임차인은 계약만료도중 계약해지 할 수 없습니다. 2.계약갱신요구권은 연장되는 기간포함 1번만 행사가능합니다. 1번행사후 또 사용가능한것은 완전히 계약을 종료하고 새로운 계약을 체결했을때인데 드문일이고, 일반적으로 연장하는것은 재계약이 아닙니다. 그렇기에 연장만 하면 갱신요구권이 다시 생기지않습니다. 3.보다 확실히 해두시려면 이전 계약연장표시할때 '계약갱신요구권행사로 연장되었던 이전 계약을 조건 동일하게 연장하는것으로' 등으로 표시해두면 좋을듯합니다. 이전 계약서에 갱신요구권행사로 연장된것임이 명백한지 다시 확인해보시기바랍니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하새요. 변호사님 곧 2년 전세 계약 만기로 이사 예정으로 집주인분께 3개월 전 말씀드렸지만, 다른 임차인이 잘 구해지지 않아 유선상으로 1년만 그럼 더 살겠다고 하였습니다. 그 후 추가로 필요한 서류가 있는지 여쭤 보니 집주인분께서 > 묵시적갱신을검토했는데 보증보험준비서류가 복잡해서 재계약서를 작성하는게 나을거같네요 이메일 주시면 전계약서와동일하게 작성한 1년계약서를 보내드릴테니 검토후 만나서 도장날인하면 될것같네요 복비는 없읍니다. < 이렇게 답변 주셨는데 주의해야 되는 부분이 있을까요? 아니면 이렇게 진행 하는 것이 맞는걸까요? (보증금은 그대로 유지 합니다)
1.새로 작성하실 계약내용에는 반드시 기존 계약의 연장임이 잘 명시되어야 합니다. 완전히 새로운 계약처럼 보이면 이전에 얻은 시점의 권리들이 사라질 수 있기 때문입니다. 2.따라서 전계약과 완전히 동일한 내용의 계약서가 아니라 특약이나 계약내용에 '본 계약은 기존 임대차계약(날짜 정확히 표시하시기 바랍니다. 기존 계약체결일자 기재)을 1년간 연장하는 계약이다'라는 내용이 반드시 포함되어야 합니다. 3.보증금의 변동은 없으니 추가로 보호받을 보증금은 없는듯합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
'묵시적 갱신'이 되어 버리면 4년까지 보장, 언제든 계약 해지 가능. 집 주인만 덤탱이 쓰는거네요? 저는 집주인 이구요. 지금 계약 종료 3개월 전이고 금액은 그대로 계약연장 한번 해주고 2년 뒤에 제가 그 집에 들어가고 싶은데 어떻게 해야 되나요? 세입자에게 부동산에서 만나서 계약연장 계약서 쓰자고 하면 되는건가요?
1.집주인이시라면 묵시적 갱신은 피하셔야 할 것으로 보입니다. 2.즉, 계약 종료 3개월 전이라면 지금이라도 '합의갱신' 되도록 하면 되는 것이고, 이는 임차인과 임대인이 합의하여 계약을 갱신하는 의미만 통하면 됩니다. 반드시 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 3.여기서 핵심은 '당사자가 합의하여 계약을 같은 조건으로 2년 연장하는 것'입니다. 이것을 위해 임차인에게 '계약연장과 관련하여 2년만 같은 조건으로 계약을 연장하고자 합니다. 그리고 2년 뒤에는 제가 실거주하고자 하고자 합니다. 위와 같은 조건으로 계약연장에 동의하시면 문자로 답변주세요' 등과 같이 제안하시고, 임차인이 '네' 등으로 답변이 온다면 '묵시적 갱신'이 아닌 '합의갱신'으로 보게 될 것으로 보입니다. 4.만약 불안하시면 계약연장계약서를 작성하시는 것이 더 확실할 수는 있습니다. 5.아울러 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 2년간 추가로 연장될 수도 있는데, 집주인 실거주는 계약갱신요구권 거절 사유가 되긴 합니다. 이부분도 함께 고려하시기 바랍니다. 6.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 :) 혹시 질문을 드려도 되나요?ㅠㅠ 상황 → 계약만료는 10월말/ 1회 연장해서 총 4년을 살았음. 이사를 가고 싶었으나 다음 임차인이 구해지지 않는상황. 집주인은 다음임대인이 안들어오면 보증금을 줄수 없음. 현재 전세대출이 제이름으로 되어 있는데 남편이름으로 다시 받아야함. 상황을 고려해서 일시적으로 연장하는 대신 다음 임대인이 구해지면 바로 나가겠다 함. 이러한 상황인데요~ 계약서를 쓸때 특약에 넣으면 좋은 내용이나 꼭 이건 체크해야되는다 라고 하는게 있을까요???? 답변 꼭 부탁드립니다 ㅠㅠ
1.이사가시는 것이 명백하신 상황이라면 계약서 작성없이 계셔도 임대차계약은 보증금반환시점까지 일시적으로 연장되는 것으로 보기때문에 그냥 계셔도 큰 문제는 없습니다. 2.만약 대출연장등으로 계약서를 작성하신다면 기간을 적절히 설정하시고(그 기간에는 구속되므로), 현 상황을 계약서에 그대로 기재하심이 좋을듯합니다. 3.즉, 본 계약은 보증금반환이 지연되어 동일한 조건으로 일부 기간동안만 연장하는것이다. 집주인은 보증금반환을 위해 새로운 임차인을 구하는등 그에 맞는 노력을 다하여야하며, 재설정한 만기시점까지 반환이 어려운경우 임차인이 입은 모든 손해를 배상해야한다. 정도를 추가하시면 좋을듯합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님, 안녕하세요. 최초 2년 전세 계약을 체결 후 전세 계약만료일 2개월 전 ~ 6개월 전 집주인이 계약연장여부를 물으면서 별다른 말이 없을 경우 계약은 1년 자동연장된다고 문자가 왔습니다. 제가 별다른 답변을 하지 않으면 해당 계약은 묵시적연장이 아닌 1년 재계약이 되고 차후에 전세기간 2년을 더이상 주장할 수 없게되는지요?? 바쁘시겠지만 답변 부탁드립니다 ^^
1.다소 애매한듯합니다. 2.단순히 계약연장을 묻는것은 묵시적갱신을 막는것은 아니고, 주택임대차보호법에 따라 갱신거절 또는 계약조건변경하지않으면 갱신하지않겠다고 통지해야만 묵시적갱신이 일어나지않습니다. 3.즉, 별다른 말이 없으면 1년만 연장하겠다는것은 위와 같은 갱신거절의 의미는 아니기에 이대로 지나가면 묵시적갱신으로보아 조건그대로 2년만 연장된다 볼 여지가 있습니다. 4.다만 상대는 1년간 합의갱신을 제안한상태이고, 답변하지않으면 묵시적으로 합의에 동의한것이라 보겠다고 제안하였으므로 이를 무시하더라도 묵시적갱신이 우선되는지는 다소 모호한듯합니다.그렇기에 집주인과 협의해보거나 어짜피 1년연장의사도 있으시다면 묵시적갱신도 다소 다툼여지있으나 노려보시면 될듯합니다. 5.그리고 1년 연장된다해도 계약갱신청구권을 행사하신적이 없다면 언제든 행사하실수있고(지금도 가능), 그 때에 이르러 묵시적갱신도 가능합니다. 6.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.좋은 질문 감사드립니다. 2.우선 계약종료일이 11월 18일 이후가 맞으신지요? 그 이전에 끝난다면 2개월이 채 남지 않은 상태에서 통지한 것으로서 이미 묵시적갱신이 된 것으로 보입니다. 이 부분을 체크해보시기 바랍니다. 3.그리고 계약종료일이 11.18. 이후에 해당하면, 이러한 경우 '합의에 의한 갱신'이라고도 표현하는데, 제가 영상에서 언급드린 '재계약'의 의미와 같습니다. 즉, 해당 집에서 더 오래 살고 싶으시다면 문자로 '네'라고 대답하시고, 해당 증거를 보관해두시기 바랍니다. 이렇게 되면 재계약으로서 기존 전세금(이전에 3000만 원 인상된 금액)과 조건 그대로 2년 동안 전세계약을 체결하신 것과 같은 상황이 됩니다. 4.단, 위와 같이 재계약이 되는 경우에는 2년 동안 기간이 묶이게 되어 기간 동안에는 임의로 계약을 해지할 수 없으니, 혹시라도 이사가실 일이 있으시다면 이를 추가로 부탁드려서 증거로 남기던지 해야할듯하며 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.네 맞습니다. 2.계약갱신청구권으로 연장된경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 다만 3개월뒤에 효력이 발생하게 됩니다(3개월 뒤 이사가야함). 3.즉, 3개월뒤 집주인은 보증금을 반환해야하고, 임차인은 세입자를 구해놓거나, 중개료등을 부담할 이유가 전혀 없습니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님 좋은 영상 감사합니다! 궁금한것이 있어 질문남깁니다 22.4.23~24.4.22 전세계약기간이고 계약연장을 하고 싶은데 아직 임대인과 연락을 안한 상태입니다 1. 계약만료 2개월이 지났는데 묵시적 갱신이 된게 맞나요? 2. 계약서 상에 특약사항으로 임차인은 계약만료 2개월 전에 계약연장 여부를 임대인에게 통보해야한다고 적혀있는데 연락을 못했는데 이런 경우 어떻게 해야하나요? 직장때문에 2년을 채워서 살 수있을지 모르는 상태라서 계약갱신을 하고 싶고 재계약은 안하고 싶은데 어떻게 해야할까요?
1.집주인이 집이 많은가 봅니다. 2.설령 특약으로 위와 같은 통보의무가 적혀있다고 하더라도, 주택임대차보호법에 따른 묵시적갱신 조항이 우선되고, 임차인에게 불리한 것은 효력이 없기 때문에(편면적 강행규정) 사실상 무의미한 조항으로 보입니다. 3.현시점 기준으로 묵시적 갱신된 것으로 보이나, 구태여 집주인에게 묵시적갱신되었다고 통보할 필요도 없어 보입니다. 만약 집주인이 통보를 하지 않았으니 계약위반이라며 나가라거나, 묵시적갱신이 되지 않는다고 말하면, 이는 법리상 맞는 주장이 아니니 무시하시고 묵시적갱신됨에 따라 2년간 연장된 상황입니다. 집주인이 새로이 계약서를 작성하자고 하면 무시하셔도 됩니다. 4.나아가 제가 다른 영상에서 설명드린 것처럼 묵시적갱신된 상황에서 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으므로, 도중에 이사가고 싶으시다면 3개월 전에 통보 하신 뒤 이사가시면 됩니다(통보후 3개월 뒤 효력발생). 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
귀한 자료 잘 들었습니다. 저는 24년 12월이 4년째라 질문이 있습니다. 처음 계약 할시기에는 전세가 폭등하여 높은 전세가에 들어왔고, 2년후에는 떨어져서 집주인에게 전세금을 일부 돌려받으면서 부동산에서 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 받았어요. 이런경우 이번 2년만료 될 때에는 계약갱신청구권을 못쓰는건가요? 전세가가 더 급등해서 걱정입니다. 답변을 꼭 듣고 싶어요~~
1.계약갱신청구권은 집주인이 더이상 계약을 갱신하지않겠다고 할때 집주인에 대항할 수 있는 권리(주택임대차보호법이 규정한)입니다. 2.즉, 언급하신 사안에서는 20년 최초계약후 갱신시점인 22년경 감액연장하신것으로 보이기에, 감액연장당시 '계약갱신청구권을 행사했다'는 등의 내용이 포함되어 있지 않는 이상 권리행사가능합니다. 3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
답변 감사합니다. 제가 너무 무지했네요. 울고싶네요.. 다시 쓴 계약서를 보니 중개인께서 계약갱신청구행사라고 쓰여져있네요.. 그당시 이사가려다 주인이 보증금 감액해준다해서 계약서 다시 쓰고 확정일자 다시 받았는데요. 이런경우 계약서 문구가 계약갱신이라 써있어서 재계약이 아니라 못쓰는건가요~? 계약갱신의미도 모르고 보증금 내준다하여 자세히 안알아본 제자신이 너무 원망스럽네요. 그 당시 재계약이란 의미는 생각도 못했어요.. 너무 속상해서 눈물이나네요..
@@미경유-v6e 1.제가 다른 영상(전세 연장 시 세입자 울리는 집주인의 수법 3가지)에서 올린 적이 있는데, 집주인의 악질적인 행태 중 하나입니다. 2.계약갱신요구권이 워낙 강력한 임차인의 권리이다보니, 이를 소모시키고 싶은 집주인이 갱신과정에서 몰래 이를 포함시켜 넣는 것입니다. 3.우선, 이러한 경우 합의되지 않은 계약갱신요구권을 계약서에 명시한 것으로서 이는 무효라고 주장가능합니다. 그리고 이것이 FACT인것으로 보입니다. 그렇다면 당연히 이번에 계약갱신을 거부할 경우 계약갱신요구권을 행사해볼 수 있는 것입니다(묵시적 갱신부터 노리셔도 됨). 4.만약 집주인이 계약갱신요구권 행사한 것 아니냐고 물으면, 언제 그런 얘기를 했냐고 반문하시면서 강하게 압박도 가능할 것입니다. 집주인도 그 때 사정을 알 것이니. 5.만약 법원으로 가면 결국 당시 합의가 있었냐가 쟁점인데, 계약서가 있기에 일단 불리하지만 당시 오고 간 카톡 내용 등에 그러한 내용이 전혀 없다면 충분히 무효 주장도 가능합니다. 6.이러한 점 참고하시어 대항해보시기 바랍니다.
변호사님 처음 아파트 전세 계약시 2년 만기후 동일조건으로 2년 더연장하기로한다. 임대인은 임차인의 전세대출에 동의 및협조한다. 불가시 입금한 계약금은 즉시 반환하기로 한다.로 했었고(21년 12월 15일), 만기 1달전(23년 11월 10일)에 일반대출을 신혼부부대출로 대환시 시세가 안나와 보증금 4천만원 내려서 재계약을 해야 허용되어서 임대인에게 요구하니 돈이 없어서 못준다하여 집을 빼겠다고 말씀드렸습니다. 이가격이면 더좋은 지역이나 더넓은평수에서 거주할수있으니 나가고싶습니다. 1.그렇다면 보증금 이자를 임대인께 요구해도 된다고 들었는데 맞을까요? 2. 그럼 언제 까지 기다릴의무가 있는건가요? 집을 빼겠다고 말한시점부터 3개월후에는 나가도 된다고들었는데 가능할까요? 3.우선 일반대출을 연장신청 기존 계약서 그대로한 상태(23년 11월 30일)입니다. 원래는 기존대출 1달간만 연장하고 집을 빼도 된다고 들었는데 맞을까요?
1.우선 언급하신 내용에 따르면 기본계약2년과 동일조건2년연장이 계약당시부터 포함되어 있었던것으로 보이는데(일종의 4년계약), 그러한 해석이 맞다면 임대인동의없이 계약해지는 불가해보입니다. 2.그것이 아니라 2년계약이라는 가정하에 보면, 이미 묵시적갱신이 된 상황으로보이니, 현재 계약해지를 통보하더라도 본래의 계약만료일자 다음날부터 3개월 뒤에야 계약해지효력이 발생할 것으로 보입니다(아직은 기존계약기간의 바운더리에 있는상태이므로, 새롭게 묵시적갱신되어 연장되는 시점부터 가능하다고보는것이 바람직한 해석으로 보임). 3.묵시적갱신된것이 아니라면 말그대로 집주인의 과실로 보증금반환이 늦어지는것이라 이자를 요구할수도 있으나, 현 단계에서는 3개월뒤에야 효력이 발생하니 그 이후에야 보증금을 받아 이사가실 수 있고 그 때 보증금을 주지않는다면 이자 상당을 부담하라고 주장 가능할듯합니다. 4.대출도 동일하게 3개월연장이 필요해보이니(3개월이후 효력발생) 금융기관측에 확인해보시기바라며 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.계약기간이 남아있다고 하더라도 당사자와의 합의로 얼마든지 계약을 종료할 수 있습니다. 2.문제는 그러한 합의가 명백하여야한다는 점입니다. 3.집주인의 상태가 좋지않아보이기에 '이사가고 싶으면 이사가라'는 것이 홧김에 나온 말인지 확정적의사표현인지가 모호해보입니다. 4.만약 이사를 원하신다면 집주인에게 재차 '그럼 언제까지 이사가는것에 동의하는것이죠?'라고 묻고 이에 확답을 받으신뒤, 나아가 이를 증거로 남겨(녹취나 문자 등) 두셔야할듯합니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.우선 조건의 변경 없이 연장되었기 때문에 반드시 계약서를 작성할 필요는 없어 보입니다. 2.주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하기에, 구태여 계약서를 새롭게 작성하지 않더라도 기존 계약서의 효력이 그대로 유지되기 때문입니다(계약서에서 임대인 이름이 자동으로 바뀐 상황이라 이해하시면 됩니다). 3.다만 대출연장이나 보증보험연장 등의 경우 집주인이 바뀌었다는 이유로 새로운 계약서를 요구하는 경우가 있기도 하니 확인하시기 바랍니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.보통 이런경우는 합의하여 갱신하는 경우가 많은데, 즉 보증금만 변경하고 기존 계약내용 그대로 갱신하는것을 의미합니다. 완전한 재계약으로 갈 경우 보증금순위가 밀릴수있기때문에 임차인입장에선 특별한 이유가 없거나 우선순위가 그대로 문제없는경우에나 재계약이 이루어질것입니다. 2.위와 같은 합의갱신의 경우 묵시적계약으로 볼 수는 없고, 계약갱신청구권을 행사하여 전세금을 낮추기로한 것이 아닌 이상 계약갱신청구권을 행사한것으로 보기도 어렵습니다. 3.즉 금액이 변동되는경우, 합의갱신이나 재계약, 계약갱신청구권행사도 모두 가능하긴하나, 대부분 합의갱신으로 진행된다 보여집니다. 이 경우 그 특성상 영상에서 설명드린 재계약과 같이 계약기간에 구속되므로 도중 이사는 협의없이는 어려움을 알아두시기바랍니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요. 첫계약작성(확정일자 받음)+갱신권사용(증액에관한 확정일자받음)+금액변동없이 다시 계약하자고 집주인과 합의하였을때 계약서 작성 및 확정일자 다시 받을 필요 없는건가요? 혹은 합의에의한 재계약이라는 계약서를 작성할 경우(금액변동없음,특약사항 일부수정) 확정일자 다시 받아야하는지요.?
1.기존 계약을 연장하는것임은 특약에 기재하는것이 좋습니다. 2.보증금과 차임이 변동이 없다면 계약서에 기존 계약을 1년간 연장하는 계약이다 라고만 기재해도 충분하고, 확정일자는 추가로 보전할 보증금이 없기에 필수는 아닙니다. 3.요즘 갱신과정에서 계약갱신청구권행사를 몰래 기재하는경우가 많은데, 이러한 문구는 절대 포함되지않도록 주의하시기바랍니다(갱신청구권 쓰신것이 아니므로). 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 ~ 안녕하세요? 영상과 답변 미리 감사드립니다 😃😍 이것저것 다 봤는데도, 불안한 마음에 질문 드립니다 @현상황 : 저는 임차인이고, 오피스텔 22.5-24.5까지 올전세 계약후 만기 2개월 전에 임대인(임대사업자) 이 먼저 연락와서 통화 후, 저도 다른곳 옮길 맘은 없어. 현 전세와 동일금액으로 연장하겠다고 문자로 합의했습니다. 1.동일 금액 재계약시 계약서 쓸 필요 없다고 하던데, 혹시 제가 거주하는동안 (~26.5월까지) 집주인이 바뀌거나 근저당이 잡히는 경우 법적인 순위가 밀려나거나 불이익이 제게 없을까요? (매매가랑 전세가가 1-3천만원 밖에 차이가 안나는 상태라 불안) 이부분 때문에 재계약을 명기한 법적인 문서를 작성해야 할지 고민됩니다. 2.임대사업자는 묵시적 갱신 할 수 없다는 말도 있던데 사실인가요? 저의 경우엔 문자지만 재계약 (합의에 의한 갱신) 일까요? 3.이렇게 되면 계약기간이 2년으로 되어, 제가 2년 미만으로 살고 이사가게 되면 복비는 제가 내야 할까요?
1.기존계약서를 폐기하지않고 보관하고 계시다면 크게 문제되지 않을 것으로 보입니다. 집주인이 도중에 바뀌더라도 기존 임대인지위를 그대로 승계하고(이와 관련한 영상도 업로드된바 있으니 참고하시기 바랍니다), 근저당권이 생긴다하더라도 후순위일것입니다. 2.단 확정일자와 점유, 전입신고라는 요건을 지속하여 충족하고 계셔야합니다. 3.임대사업자는 묵시적갱신이라고 하더라도 변경신고의무가 있는데, 이 말이 와전된듯합니다. 본인의 경우 문자가 남아있어 합의갱신으로 볼듯합니다. 4.합의갱신이기에 계약기간 도중 이사가셔야한다면 집주인동의가 필요해보입니다. 동의를 끌어내기위해 복비를 임차인이 부담하겠다고 하는 경우가 많을뿐 반드시 임차인이 부담해야하는것은 아닙니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
자세한 설명 감사합니다. 제 경우에는 전세 2년 중간에 집 주인이 바뀌었고 (매매계약서에 전세승계한다고 기재되어 있음)만기 후에 전세계약갱신청구권 쓰겠다고 하니 카카오톡으로 알리니 알겠다고 합의했습니다. 이 경우에도 따로 계약서를 쓰거나 확정일자를 받아야 될 필요는 없는거 맞는지요?
변호사님 좋은 영상 감사합니다! 저는 두달전에 집을 팔거나 본인이 들어오겠다는 통보를 받고 이사갈지를 고민하겠다고 했습니다. 그러던 중 매매를 위해 집을 보러오고 있어요. 마땅히 이사갈집도 없어서 계약갱신청구를 하려니 만기일로부터 40일정도 전입니다. 어떻게 하면 좋을지 조언 부탁드립니다.
1.우선 집주인이 집매매 또는 본인이 들어가겠다고 계약만료2달전 언급하였으니 묵시적갱신은 되지않을듯 합니다. 2.그렇다면 본인께서는 계약만료2달전까지 계약갱신청구권을 행사하였어야하는데, 현재 만기일로부터 40일만 남은 상황이고 그 이전에 갱신요구를 하지 않으셨다면 이미 행사기간을 지난듯합니다. 3.그렇다면 현재는 집주인과 협의하여 갱신하는것이 유일한 방안일듯하고, 그렇지않으면 기존 집주인 또는 새로운 집주인(매매했을경우)의 요구에 따라 집을 비워줘야할 수도 있으니 협의진행해보시기바랍니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
집주인과 계약(전세 2년) 만료일 2개월~6개월전 연락이 와서 구두상으로 1년 더 살겠다고 했는데 사정이 있어서 1년을 못 살고 나가면 어떻게 되나요? 계약서는 다시 작성하지 않고 조건도 변경이 없습니다.통지한날로 부터 3개월후에 보증금을 받을수 있는지 중개보수는 누가 부담해야하는지 궁금합니다.
1.자동연장이라 하시면 묵시적갱신된 것으로 보이는데 이 경우에는 이사가겠다 통보후(계약해지) 3개월뒤에 효력이 발생합니다. 2.즉, 최초 언급하신 시점으로부터 3개월 뒤에는 정상적으로 계약이 해지된 것으로 보아 집주인을 보증금을 반드시 돌려주어야 합니다. 3.제가 계약만료 전 이사와 관련된 영상을 업로드한 것이 있으니 이를 참고하시면 도움이 될 듯합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.갱신에서 별개로 계약서를 작성하지 않았다면 기존 계약서의 효력이 유지된다고 보여집니다(확정일자도 당연히 유지). 2.묵시적갱신은 서로 말없이 지나가는것이니 계약서가 작성될 것이 없고, 계약갱신청구권의 경우 보증금이 증액될때나 작성되는데 이 때는 증액에 대한 부분은 영상에서와같이 확정일자를 받으셔야 증액보증금에 대하여 주임법에 따른 우선순위를 가지실수있습니다. 3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요. 만기 3개월 전에 문자로 퇴거 통보하고 집주인께 답장을 받은 상황입니다. 근데 보유 건물이 팔리거나, 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다는 답변을 받았고, 그 후로 세입자가 구해지지 않은 상황입니다. 만기 3주 남은 시점에서 계약한 부동산에 찾아가보니, 관리비를 안내는 특약을 넣어 전세계약서를 쓰는게 어떻겠냐 했습니다. 여기서 질문이 특약사항에 '연장 계약을 진행한다' 라고 적혀있는데, 해당 계약 진행할 시 제가 갖고 있는 선순위 임차인이나 그런 것들이 보존되는지 궁금하고, 재계약으로 분류되는지 계약 갱신으로 되는지 궁금합니다. 소송 전에 좋은 방향으로 끝내고 싶어 일단 2~3개월 기다려보고자 하는데 추후에 반환 소송 등을 제기 할 때 불리한 점이 있을까 우려됩니다. 더 좋은 방법이 있으면 알려주세요.
1.일시로 연장하는것인지 2년계약연장하는것인지가 핵심일듯합니다. 만약 계약기간이 써있지않으면 2년으로 보게 될 가능성이 높으니 주의하셔야합니다. 2.2-3개월 기다리실 생각이시라면 구태여 계약서 작성하지않으셔도 되긴합니다. 주임법에서 보증금미반환으로 계시는경우 계약이 보증금반환할때까지 일시적으로 연장되는것으로 보기때문입니다. 3.다만 지금 집에 계시는데 관리비를 받지 않는 이익을 원하시면 이 부분만 집주인으로부터 문자로 받거나(보증금반환해드릴때까지 관리비는 내지마세요. 받지 않겠습니다 등), 이것만 별도 합의서작성하시는것이 나을듯합니다. 4.계약서작성으로 연장기간에 묶이지않도록 주의하시기바랍니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.제가 집주인이 도중에 변경된 경우에 관한 영상을 업로드한적이 있으니 참조하시기 바랍니다. 2.변경된 집주인은 주택임대차보호법에 따라 기존 집주인의 임대인지위를 그대로 승계하므로, 반드시 계약서를 새로 작성해야하는것은 아닙니다. 3.다만 연장등은 기존 집주인이 아닌 현재의 집주인에게 제대로 통지하셔야하고, 이에 따라 새롭게 계약서를 작성하시게된다면 기존계약의 연장임을 꼭 명시하시기바랍니다. 4.보증금을 증액하는 경우에는 반드시 새로 작성하는 계약서의 확정일자를 받으셔야하고, 단순히 연장만하거나 감액시에는 딱히 필요없을듯하나 받으셔도 무방합니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.집주인이 바뀌었다고 하더라도 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하기 때문에, 반드시 계약서를 작성하여야 하는 것은 아닙니다. 2.특히 모든 조건이 동일한 상황이라면 변동되는 내용도 없기에 대출연장 등 사용목적이 있는 것이 아니라면 계약서를 작성하지 않으셔도 크게 문제되지는 않을 것으로 보입니다. 3.다만 기존 계약서는 반드시 보관하고 계셔야 합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 꼼꼼히 달아주시는 답변을 보고 신뢰가 되어 희망을 갖고 질문드려요. 너무 불안함이 많았던 날이어서요. 오늘 전세연장 감액 재계약을 진행하고왔어요. 1) 부동산에서 특약문구를 기존보증금 3억5000만원에서 5000만원 감액하여 "재계약"한다. 라고 작성해주셨는데 "연장계약"이라는 단어가 아니어도 괜찮을까요? "기존계약의 효력을 그대로 존속한다"는 문구가 없어 계속 부탁드렸는데, 넣을필요없다 넣어도 별 소용없다하며 임대인과 중개인분께서 저를 막으셨고, 제가 계속 부탁드려서 그나마 그 한줄 넣었어요. 확정일자를 새로 받으라길래, 제가 따로 공부했을땐 감액은 확정일자 새로 안해도 된다고 말씀드렸고, 제가 공부한거랑 자꾸 말이 달라서 불안한 계약이었어요. 일단 중요한 문구 1줄은 넣었습니다! 2) 집주인이 1년뒤 집을 팔 생각이라네요. 그때 집주인이 바뀌어도 제 계약에는 큰 문제는 없을까요? 3) 부동산에서 작성해줬음에도 집에서 계약서를 다시보니 임대인,임차인만 싸인되어있고 부동산명시와 소장님 싸인이 없습니다. 추후에 문제되는게 없을까요? 4) 기존계약은 자필싸인이었으나 도장을 가져오라해 재계약에는 도장을 찍었어요. 괜찮을까요? 그래도 감액으로인한 차액반환금은 날짜가 잘 명시되어 있습니다! 아직 물어볼 곳 없는 사회 초년생입니다. 앞으로 살아가면서 현명하게 대처할수있도록 알려주시면 정말 감사하겠습니다
1.기존계약의 효력 존속이라는 문구가 있다면 '재계약'이라는 표현이 있어도 문제 없을듯 합니다. 2.감액의 경우 새롭게 보호 받아야 할 보증금이 없기에 확정일자를 받을 실익이 없는 것이고, 다만 최근 주택임대차신고가 의무가 되어 신고가 이루어지면 자동적으로 확정일자를 받게 됩니다. 이 경우 확정일자가 2개이지만, 기존 계약효력이 부인되는 것이 아니기에 이전 확정일자를 기준으로 하기에 걱정하지 않으셔도 됩니다. 3.집주인이 바뀌어도 새로운 집주인이 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하기에 큰 문제는 없는 것이 대부분입니다. 이에 대해서는 이전에 제가 영상을 업로드한 바 있으니(집주인이 갑자기 변경되었을 때 주의할점) 참고하시기 바랍니다. 4.임대인, 임차인이 중요한 것이고, 금번은 중개를 한 것이 아니기에 싸인을 하지 않았을 것으로 판단되며, 이는 문제되지 않습니다. 5.날인은 도장이 더 확실합니다. 6.전반적으로 정석대로 진행하셨고, 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 향후에도 금번과 같이 연장 또는 신규 계약의 경우 꼼꼼히 직접 살피시어 진행하시면 좋을 것 같습니다. 7.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.조만간 제가 영상에서 업로드 해드릴 내용이기도 한데, 계약갱신청구권에 대하여 임대인이 자신의 실거주를 이유로 이를 거부하는 것입니다. 2.핵심은 우선 계약갱신청구권을 행사하시겠다고 명백히 해두시고(문자 등으로 증거 남겨두셔야), 만약 집주인이 실거주를 하겠다면 정말 실거주를 할 계획인지 구체적인 증거를 제시해서 납득가능한 수준이어야 합니다. 3.왜냐하면 임대인이 거짓말로 실거주할 것이라며 임차인의 계약갱신청구권 행사를 방해할 수 있기에, 대법원은 이 경우 집주인이 임차인에게 납득할 만큼 실거주 할 계획임을 입증하라고 한 바 있습니다. 4.즉, 집주인이 단순히 말만 실거주하겠다는 것은 부족하고, 이사계획, 지금 집주인이 살고 있는 집의 계약이 정말 이사시점에 끝나는지, 이삿집센터계약 등을 입증해야합니다. 5.따라서 집주인이 실거주하겠다고 한다면, 정말 그러한 계획인지 대법원의 판시내용에 따라 이를 구체적으로 입증(납득시키라는 것)하라고 요구하시기 바랍니다. 만약 정말 집주인이 실거주할 것으로 예상되면 안타깝지만 더 연장하기는 어렵습니다. 6.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.우선 최초 2년 계약 + 계약갱신요구권 2년 계약 연장, 합계 4년 까지는 별 무리가 없으면(계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 있지 않는 이상) 거주 가능합니다. 2.이 사이에 묵시적갱신이나 합의갱신으로 계약갱신요구권 행사가 늦춰지면 이를 행사하여 2년을 더 연장 가능할 것입니다. 3.나아가 거주할 수 있는 한도 같은 개념은 없습니다. 집주인이 동의하거나 묵시적 갱신이 수차례 이루어진다면 10년 이상도 얼마든지 거주 가능합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요. 3월 말에 전세계약 종료인데 11월쯤 부동산에 처음이라 계약연장 하려면 어떻게 해야되냐고 물어봤었습니다. 부동산에서 집주인에게 연락해서 확인해주셨고, 계약갱신청구권 사용하여 전세금 변동없이 기존계약 그대로 계약서 작성 후 연장하자고 답변을 받은 상태입니다. 아직까지 부동산 집주인 다들 연락이 없어서 이래도 두면 그대로 묵시적갱신이 되는 건가요? 아니면 사전에 제가 먼저 연락을 해야될까요?? 또한 이런경우 계약서 작성하면 복비를 내야되는 걸까요??
1.우선 구두로 연장 합의가 이루어진 것으로 보이고, 계약갱신청구권을 사용하시어 연장된것으로 보게 될듯합니다. 2.계약서작성은 이러한 합의를 구체적으로 남기는것이겠지요. 3.이러한 합의가 있었기에 묵시적갱신은 아닐듯합니다. 나아가 설령 그러한 합의의 효력이 부인되어도 묵시적갱신으로 볼 가능성이 높으니 기다려보시거나, 계약서 언제 작성하는지정도만 확인구하셔도 무방할듯합니다. 4.갱신청구권으로 연장하는것이니 비용이 든다면 반반부담하는것이 적당해보입니다(비용분담에 대해 법으로 정해진것은 없음). 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 김기훈 변호사님! 유튜버들중에서 가장 쉽게 설명해주시는것 같으시네요. 그럼에도 불구하고 계약이란게 사회초년생인 저로써는 너무 걱정되네요ㅠㅠ 혹시 도움좀 받을수 있을까요? 2019.11.02 계약시작했고 2021.11.01 계약종료뒤 묵시적갱신되어 2년 더 살았습니다. 두번째 계약 종료일(2023.11.01)까지도 임대인분께서 연락이 없으시다가 계약종료일 이후 2달이 지난 오늘 아침에서야 계약이 오래돼서 계약서를 다시 쓰고싶다는 연락을 받았습니다. 현재 제 경우에는 어떻게 해야하는걸까요? 보증금기준 5% 올리고 계약갱신을 하고싶다고 해야할까요? 혹시 지금도 묵시적갱신 효력이 발생되고 있는건가요? ※6개월~1년6개월 이내로 근무지가 변동될것같아 이사를 갈수도 있습니다.
1.2023.11.1.까지 쌍방 아무런 말이 없었으므로, 계약조건변경없이 그대로 2년간 묵시적갱신된 것으로 보입니다. 2.다만 묵시적갱신되었다고 하더라도 집주인은 주택임대차보호법에 따라서 주변 시세 급격한변동, 당초 시세에 비해 현저히 떨어진 금액이라는 점 등의 사정이 있을 경우 보증금 증액을 요구할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 그 범위는 상한선5%를 넘을 수 없습니다. 3.그러나 이 또한 임차인이 반드시 따라야만 하는것이 아니라서 실무적으로는 협의를 통해 해결하는경우가 대부분입니다. 4.나아가 본인께서 계약도중 이사가실 계획이시라면, 새롭게 계약서 작성시(합의갱신등) 집주인동의가 없으면 나가지못할수도 있습니다. 이 부분은 제가 계약만료전이사가는법 등 영상에서 언급한것이 있으니 참조하시기바랍니다. 5.결국 현상황에서는 묵시적갱신되었으니 계약서를 새로 작성할필요없다고 답변하시는것이 가장 유리해보입니다. 6.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 임대인과 통화로 서로 입장에서 원하는걸 이야기 나누어보았습니다. 다음주에 재계약하기로 했는데 아래와 같이 협의하여 계약서 작성하기로했는데 한번 봐주실수 있으실까요? 혹 더 보강할점이 있다면 지적해주시면 감사하겠습니다. 임대인이 원하는점: 임대사업자등록을 하게되었고, 계약서 기간도 오래 지나서 임대차표준계약서로 다시 작성하고싶다. 임대인은 임대사업자등록을 하여 임대HUG보증보험을 가입해야하기 때문에 임대인 75 : 임차인 25로 보험비 납입하는점 알고계셔야한다. 관리비 8만원에서 9만원으로 인상하고싶다. 임차인이 원하는점: 임대인 사정 이해하나 본인은 2년내로 근무지 변경으로 이사를 가야한다. 하여 계약시 특약사항에 기존계약서를 유지한다는 재계약서라는 내용과 3개월전 임대인에게 통보하여 계약해지 할수있도록 넣어달라. 임대인이 말한 관리비 인상은 수렴한다. 결론: 일단 다음주 만나서 대화다시 나누고 계약서 작성하자고 미팅날은 잡았습니다. 1. 임대사업자등록으로 임대차표준계약서로 다시 작성한다. (이때 임대인은 HUG보증보험을 가입하여야하기 때문에 임대보증보험으로 가입을 할꺼라고 임대인75: 임차신25 보험료 납부될수 있다는 내용 고지.) 2. 계약서 작성시 기존 계약서를 유지하는 재계약이라는 내용과 계약기간 내 3개월 이전에 임대인에게 계약해지 통보시 임차인은 임대인이 새로운 세입자를 구하는데 있어 적극 협조해주어야 함. 이 두 내용을 특약사항에 추가한다. 3. 보증금은 동일하며 관리비만 1만원 인상한다. 궁금한점. 다른 유트브 영상에서 봤었는데 우선변제권 순위는 새로 계약서를 작성후 확정일자를 다시 받아도 기존 계약서에 확정일자가 받아져있다면 기존계약서 확정일자로 유지되는게 맞는건가요?
1.기존 계약이 언급되어있다면 큰 문제 없을듯합니다. 2.보증금 증액이 없기에 확정일자는 실익이없지만 받았다고하여 문제되지는 않습니다. 금일 확정일자에 대한 영상이 업로드되니 참고하시면 도움이 되실듯합니다. 3.전입신고는 절대 다시하시면 안되고, 기존 집에 계속 거주하시는것이니 변동없이 계시면 될듯합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1. 1년만 재계약하고자할때는 집주인분과 협의 후 새로운 계약서를 써야할까요? 아니면 기존 계약서에 특약사항으로 연장기간, 함께 서명 및 날인, 작성일자 등 작성을 해야하는 걸까요 1-1. 1년만 재계약해서 살 시, 다음 세입자 구할 비용은 임차인이 내야하나요? 아니면 임대인이 내는걸까요? 2. 만약 집주인이 1년만 재계약은 어렵다할 경우, 갱신청구권을 사용하여 1년미만으로 살다 나가도, 다음 세입자 유무와 상관없이 보증금 받고 나갈 수 있는 것이지요? 단, 갱신청구권 사용시 3개월 이후부터 법적 효력 발생하는 거구요~? 3. 내년 2월이 계약만료인데, 2달정도 남은 시점에서 집주인분이 먼저 연락이 오셔서 내년 계약 연장할 거냐고 물어보셨어요. 좀 더 알아보고 이야기드리겠다 한 상태인데, 이런경우는 묵시적 갱시권에 포함되지 않는 거죠?
1.선택사항이십니다. 계약기간이 2년이 아닌 1년임을 명시하는것이 중요합니다. 1-1.1년 갱신된후 계약은 종료하므로, 이때는 세입자가 중개수수료를 낼 이유가 없습니다. 2.네. 계약갱신청구권사용후 지내시다가 계약해지통보하면, 3개월 뒤 이사가실수 있고, 이때 해지효력이 발생하니 집주인도 이때 이사와 동시에 보증금을 주어야할 의무가 있습니다(세입자구해짐과 무관). 3.네. 2개월전 이전이니 묵시적갱신에는 해당하지않습니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
현재 기존전세2+2년(연장) 살고 있고 9월말이 계약만료라 저는 2년 연장으로 희망하고 있는데 집주인이 계약만료 2개월전까지 연락이 없다가 최근에 연락이 와서 5프로 인상을 요구 하는데 저는 묵시적 갱신으로 알고 기존 전세금 그대로 생각하고 있었는데 인상 요구가 가능한가요?
1.제가 2주전에 전세금, 월세 무조건 올릴 수 있는 것이 아닙니다 라는 제목하에 영상을 업로드한 것이 있으니 참고하시면 도움이 되실듯합니다. 2.결론적으로 묵시적갱신된 상황에서 전세금을 올리기는 쉽지 않습니다. 3.법리적으로 불가능한 것은 아니지만, 주변 시세가 상당히 오르거나 애당초 낮은 전세금으로 한 것이 아니라면 쉽지 않습니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
상세한 설명 감사합니다 임대인에게 요청하여 올해 3월말에 임대차 계약이 끝나는 아파트 전세 계약서를 새로이 작성하고 계약하였습니다. 제가 임대인에게 계약서에 '계약갱신청구권사용하는 계약이다"라는 문구를 넣어서 계약할 것을 요청하였고, 임대인은 이에 동의하여 특약사항란에 이 문구를 삽입하였으나, 기존 특약에 있던 문구, 즉 임대인은 계약기간을 준수하고 계약기간 이내에 나갈시에는 임차인이 맞추고 나가고 복비도 지불한다는 등의 문구가 그대로 삽입되어 있습니다 이 경우에, 제가 계약기간 중이라도 이사 3개월 전에만 임대인에게 통보하면 가능했던 계약갱신청구권 권리를 인정을 받을 수 있을까요?
1.우선 주택임대차보호법은 강행규정으로서 규정에 반하는 규정으로 계약을 체결하여도 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 2.이 사건에서 '계약기간준수'는 계약갱신청구권 행사시 언제든 3개월뒤에 계약해지된다는 주임법 규정에 반하므로 효력이 없을 것으로 보이고, '임차인 복비 부담'은 주임법 규정에 언급된 것이 없어 무효라고 보기는 어려울듯 합니다. 3.따라서 우선 계약기간 도중 계약해지는 가능하니, 원칙적으로 나는 이사갈뿐 복비는 내가 부담할 이유가 없다고 주장하심이 좋아보이고, 법리적으로 끝까지다투면 위 특약규정으로 복비를 부담할 가능성도 있습니다. 다만 복비만으로 소까지 제기할것인지 의문이기에 우선 주장후 적정한범위내 협의해보시기바랍니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 ! 저번에 질문에 답변 감사드려요ㅠㅠ 질문하나 더 있어서요 집주인에 중간에 한번바뀌었고 2년이 다 되어가서 집주인이 재계약서 쓰자고 하시는 상황인데요 (계약서 만들어 오시겠다하셨음) 저번에 변호사님께서 재계약시 기존계약의 연장임을 꼭 넣으라고 하셔서 저희가 집주인께 "본 계약은 직전 임대차 계약 만기에 따른 기존 계약서의 연장 계약으로 보증금의 변동이 없으며, 기존 계약서를 승계합니다" 라는 특약을 넣어달라 했더니 못마땅해 하시면서 알아보겟다고 하시는데 .. 혹시 저게 임대인한테 불리한 걸까요..? 만약 안해주시겠다 하면 굳이 안넣어도 괜찮을까요..? 꼭 답변 달아주세요ㅠㅠ 🙏 🙏
1.위 특약은 지극히 상식적인 것이고, 집주인에게 불리한 것이 전혀 없습니다. 그저 당연한 사실을 그대로 기재한 것에 불과하기에, 이를 넣지 않겠다고 한다면 오히려 다른 목적이 있는 것인지 의심스러울 따름입니다. 2.다만 워딩은 바꾸어도 무방합니다. 핵심은 새로 작성하는 계약이 '기존 계약을 승계하여 연장되는 것'이기 때문에 이러한 점이 명백히 드러나기만 하면 됩니다. 3.새로운 계약이 되면 기존에 받았던 우선순위등이 적용되지 않을 수 있기 때문에 그것만 주의하시면 됩니다.
1.우선 집주인과 다시 연장함에 합의한 것이기에, 묵시적갱신에는 해당하지 않습니다. 다만 이미 묵시적갱신된 상황이었다면(계약만료2개월전까지 통지한것이 없는) 이를 주장해볼 수도 있을듯합니다. 2.이렇듯 묵시적갱신이 아니라면 합의갱신에 해당할것으로 보이고, 이 경우 언급된 2년의 계약기간동안은 임의로 계약을 해지하기 어렵습니다. 즉, 집주인의 동의가 필요한것입니다(계약만료전 이사에 관한 영상을 업로드한 바 있으니, 이를 참조하시기바랍니다). 3.만약 도중에 이사가셔야한다면 집주인의 동의가 필요하니 협의하셔야 할듯합니다(묵시적갱신된것이라면 해지통보후 3개월뒤 이사가능). 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 새벽에 궁금한점이 있어서 영상보고 댓글남깁니다~ 세입자가 이미 5%인상하면서 갱신권을 한번 썼었고 계약 종료일이 12.27일 인데 한달앞두고 계속 사실건지 문의하니 2년 연장 원하셔서 보증금 인상 없이 동일조건으로 재계약을 하게 되는게 맞는것 같아요~ 그렇다면 임차인은 갱신계약이 아니므로 3개월전 통보 안되는거고 계약서는 다시 작성 안하고 저희끼리 기존 계약서에 날짜와 성명 싸인 이렇게 양쪽 계약서에 자필로 추가 작성해도 될런지요?
1.합의하시어 연장하는것이니 '합의갱신'에 해당하고, 이경우 임차인이 계약기간도중 임의로 해지할 수는 없습니다. 2.기존계약서 아래부분에 '기존계약을 2년간 동일한 조건으로 연장한다'라고 추가 기재하시고 날짜랑 성명, 싸인하시면 될듯 보입니다. 3.추가로 문자로도 보내놓아주시면, 동일한 내용으로 그럼 더 확실할듯합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.서로 연장하자고 하여 합의가 이루어졌다면 동일한 조건으로 합의갱신된 상황입니다. 2.따라서 계약서 작성은 필수가 아닌 것으로 보입니다만, 대출연장, 보증보험 등에서 연장된 사실을 입증하기 위해 어떠한 서류를 요구할 수는 있을 수도 있습니다(다만 이 때도 반드시 계약서가 아니라 집주인이 연장된 사실에 동의한다거나 사실확인서 또는 전화확인으로 대체하는 경우도 많음). 이런 경우에는 각 기관에게 문의해보시기 바랍니다. 3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 깔끔한 설명 감사드립니다 ^.^ 이러한 저의 경우에는 어덯게 대응해야 하는지 궁금해서 문의드립니다 2020.2월 부터 2022.2 월까지 전세계약 거주 후에, 2024년 현재까지 1회차 묵시적갱신으로 거주 중에 있습니다 이번에도 아무런 문자나 통지등의 연락이 없이 묵시적갱신기간 (만기 2개월전까지 아무런 연락이 없었고, 저도 연락을 취하지 않았습니다) 이 지나서 당연히 묵시적 갱신이겠거니 했는데, 임대인이 문자로 - (전세 입주 후 처음 연락 임) 지난번의 기간(2022년 2월~ 2024.1월 27일 오늘까지)은 사용의사를 밝히지도 않은 갱신청구권을 사용하였다는 내용에 '동의' 하라는 문자를 보내왔습니다 계약기간 만료가 일주일 정도 남은 이시점에 제가 취해야 할 스탠스가 어떤것인지 궁금합니다 묵시적 갱신을 주장해도 될까요? (사용하지 않은 계약갱신 청구권이 아직 존재하는것인지도 궁금합니다)
1.황당한 집주인이네요. 2.만약 동의문자보내면 금번에 내보낼 생각인것인지 모르겠으나, 절대 동의하시면 안 됩니다. 3.계약갱신청구권도 행사하신바 없으니 여전히 남아있고 원하신다면 2026년 만료전 2025년 9월즘 행사하시면 됩니다. 4.위 문자에 다음과 같이 답하시기바랍니다. "본 임대차계약은 재차 묵시적갱신되어 2026.2월까지 기존계약 조건 그대로 연장되었습니다. 제가 아직 행사하지도 않은 계약갱신청구권에 사후적으로 행사한것으로 동의하라는것은 납득하기도 어렵고, 받아들일 수 없습니다." 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님.!! 또왓어요...ㅠㅠ자꾸 질문드려 죄송합니다 ㅠㅠ 전세 2년만기 되가는중.중간에 집주인바뀜.합의하에 계약서 다시 쓰기로 함. 변호사님께서 기존계약 연장임을 명시하라고 하셔서 집주인께 요청을 해서 계약서를 보내주셨는데.. 이번엔 또 " 직전 임대차 계약 만기에 도래해 계약갱신청구권을 사용한 계약으로 기존계약서와 동일하게 승계한다" 추가를 해주셨는데 다른 조항에는 또 2년 계약이 명시 되어있는 상황... 이게 맞는건지요...? 저희는 계약갱신청구권을 행사한다는 말도 안했는데 또 저렇게 요청을 해오는 상황이고.. 2년 으로 명시돠어 있고... 어찌해야될지 모르겠어요 ㅠㅠ 변호사님 도와주세요 🙏 😭
1.우선 집주인이 변경되었어도 계약만료2개월전까지 계약조건변경 등의 통지가 없었다면, 묵시적 갱신됩니다. 묵시적갱신되었다면 계약서 다시 작성안하셔도 됩니다. 2.묵시적갱신이 아니라면 집주인이 조건변경없이는 계약연장하지 않겠다고 했을 경우 임차인이 주택임대차보호법에따라 계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 계실 수 있는것입니다. 3.즉, 이는 이런경우 사용하실 수 있는 임차인의 권리인데 그러한 상황없이 본 연장을 계약갱신청구권으로 처리하는것은 본인에게 손해인것입니다. 4.즉, 언급하신대로 작성하시게 되면 결국 금번 연장이 계약갱신청구권행사로 이루어진것이 되어 2년뒤에는 계약갱신청구권이 없어 묵시적갱신되지않는한 나가셔야합니다. 5.이러한점 고려하시어 갱신청구권 행사한적이 없는데 왜 이를 포함하냐고 따지신뒤 이를 삭제하시어 작성하시기바랍니다.
1.우선 2024. 8월 전세 만기인 상황이신데 6월까지 쌍방(임대인, 임차인) 사이에 어떠한 논의도 없었다면, 2026. 8월까지 묵시적갱신되는 것이 맞습니다. 2.나아가 2023년경 집주인이 변경되었다고 하더라도, 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인(매수인)은 기존 임대차계약의 임대인 지위를 그대로 승계하기에 반드시 새로 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다. 3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv답변 감사드립니다 그럼 지금 이시점에는 갱신청구권을 사용한다는 의사만 집주인에게 전달하고 6개월 뒤 전세시세를 알수없으니 보증금 변경여부는 갱신된 계약기간 직전에 그때의 시세를 봐서 다시 협의하여 정한다는 식으로 진행을 해도 될까요?물론 6개월 뒤의 주변시세가 많이 올랐다해도 5%이내로만 증액가능하겠지만요
1.임차인 입장이신듯합니다. 2.집주인이 이전에 계약을 이번이 마지막으로 하며, 연장하지 않을 의사를 확정적으로 표명한바 없다면, 영상에서와 같이 묵시적갱신을 노려보시는것도 고려해보시기바랍니다.다만 이래저래 불안하시다면 먼저 계약연장하고싶다고 말씀하시고 반응을 본뒤 거부할경우 바로 계약갱신청구권행사하겠다고 하시면 될듯합니다. 3.언급하신대로 진행하더라도 큰 문제는 없지만, 보증금변경을 이후에 하라고 굳이 저희가 먼저 말할 실익이 없어보이긴합니다(보증금증액이 필수는 아니므로). 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님. 도움되는 영상 감사합니다! 궁금한 것이 있어 조언을 얻을 수 있을까 하여 댓글을 남겨봅니다. 2년 월세로 계약해 살다가 추가로 2년 전세 전환 계약 후 (기존 계약서에 보증금 증액 부분과 전세 전환 재계약 문구 추가하여 도장 받음) 올 1월 초 계약 만료가 되었어야 하는데, 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장되었습니다. (월세 2년 + 전세 2년 + 묵시적 연장) 그런데 제가 올해 결혼을 준비 중이라 올해 안에 계약을 해지해야 할 것 같은데, 계약서를 보니 '만기전 퇴실시 임차인은 위약금(중개보수 등)을 지불하고 대체 입주시까지 월세 및 관리비를 납입한다.'라는 항목이 있는 걸 확인했습니다. 이럴 경우, 묵시적 갱신으로 2년이 연장된 상황이니 올해 계약 해지를 요청할 시 위약금과 월세 및 관리비를 납부해야 하는 걸까요? 만약 납부 해야 하는 거라면 지금이라도 집주인에게 말씀드려 계약 해지를 요청하거나 계약 기간을 줄여 재계약을 하는 게 더 합리적일까요? 참고로, 계약서에 '계약만기 1개월전에 임대인에게 재계약여부를 통보하여야하며, 미통보시 자동계약연장됨.'이라고 고지되어 있습니다.
1.우선 주택임대차보호법은 '편면적 강행규정'이라고 하여 주임법에 반하는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 2.즉, 묵시적갱신이된 경우 임차인은 언제든 계약을 해지할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 따라서 계약해지통보 후 3개월 뒤 이사가시면 될 뿐입니다. 3.다만 언급하신 특약은 좀 애매한듯합니다. 중개보수를 지급해야한다는것은 용인될 수 있을듯하나(별도 위약금은 금액을 설정한 것이 없어보이므로 중개보수만), 대체 입주시까지의 월세 및 관리비는 사실상 임차인의 정당한 계약해지를 막는것으로보이기에 강행규정에 반하는것으로 해석될 여지가 보다 높아보입니다. 4.따라서 사정을 미리 언급하시어 다른 세입자를 빠르게 구하도록 요청하시고, 중개수수료부담선에서 합의하신뒤 이사가는것이 가장 합리적일듯합니다. 5.대체 입주시까지 월세, 관리비 납부는 사실상 강제로 살라는것(임대차지속시키는것)이라서 주임법상 받아들이기 어려운 내용이니 이를 용인하지는 마시기바랍니다. 6.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 안녕하세요. 혹시 계약 갱신권청구권 기간이 만기 두달전까지 인가요?그이후에는 사용못하나요? 저는 현재 살고있는 집에서 오래살고 싶은마음에 묵시적갱신을 원해서 집주인에게 연락을 안할려구합니다. 집주인이 연락이오면 계약갱신권 사용할려구요. 저같은 경우는 집주인에게 연락안하고 가만히 있으면 될까요?
1.만기 두달전까지 행사하셔야하고, 그 이후에는 계약이 종료되거나 묵시적갱신될 것입니다. 2.집주인이 고의적으로 임차인의 계약갱신요구권 사용을 막기 위해 계약만료2개월 직전(ex. 11시59분 등)에 계약을 더 이상 연장하지 않겠다거나 조건변경등을 통보하는 경우는 드문일이긴하니 현재와 같이 대비하시는 것에 큰 문제는 없어 보입니다. 3.그래도 묵시적갱신이 되는 시점까지는 상황보시면서 혹시라도 집주인이 앞서 언급한 통지가 오면 즉각 계약갱신요구권을 행사하시면 될 것으로 보입니다(집주인이 단순히 연장하나요? 등 의사확인하는것 정도로는 묵시적갱신여부에 지장없음. 제가 이전에 업로드한것중 묵시적갱신과 관련하여 자세히 설명한 영상이 있으니 참고하시기바랍니다). 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다
안녕하세요 변호사님 전세계약 문의드립니다 계약갱신청구권 사용하여 1년만 전세계약진행했습니다 그러다 증액으로 1년 추가 계약하려고 하는데 이경우에도 계약서에 계약갱신청구권을 명시하여야 하나요? 명시하게 된다면 남은 1년을 사용하는 건가요 아니면 새로이 갱신청구권 2년이 생기는 건가요??
1.이미 임차인이 1회 계약갱신청구권을 사용하였다면 연장 이후 다시 이를 사용하기는 어렵습니다(연장으로 갱신청구권이 다시 생기지 않음). 2.즉, 금번 연장은 쌍방 합의하여 갱신하는 합의갱신이 될 것입니다. 3.다만 본인께서 임차인으로서 계약갱신청구권으로 연장하셨다면 1년 연장했더라도 2년이 유효하다고 주장가능합니다. 반대로 집주인이시라면 이러한 점을 고려하시어 대비할 필요가 있으실것으로 보입니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@AmitMalika-v5q 1.네 완전히 기존 계약을 종결하고, 새로운 계약을 체결하는 경우에는 계약갱신청구권이 생기나, 이는 임차인에게 매우 불리하기 때문에(주택임대차보호법에 따른 보호 기준이 새롭게 적용되므로) 그러한 경우는 거의 없습니다. 2.즉, 기존 계약을 합의하시어 연장하는 경우에는 새롭게 갱신청구권이 살아나는 것은 아닙니다. 3.임차인이 이미 갱신청구권을 사용한 이상, 1년이든 2년이든 상관 없이 추가로 갱신청구권을 사용할 수는 없습니다. 따라서 임차인이 1년 추가로 사용하겠다고 요구하는 경우 이는 받아들이시지 않으셔도 됩니다.
변호사님 안녕하세요 영상 보고 확인차 질문드립니다 오늘 기준으로 전세 계약 만료까지 1개월도 안 남았는데 오늘 집주인이 전화와서 계약 연장 얘기를 하며 보증금 5% 인상과 연장시 기간은 2년으로 설명을 했는데 영상대로 하면 저는 묵시적갱신이 적용되서 집주인이 말한대로 할 필요는 없는게 맞을까요? 맞다고 했을 때 만약 집주인이 그런거 모른다 안된다고 한다면 어떻게 대응해야 할까요???
1.우선 계약만료전 2개월전까지 집주인이 계약종료나 조건변경을 언급하지않았다면 묵시적갱신된 것이 맞습니다. 2.다만 집주인은 주택임대차보호법에 따른 차임증감청구권을 행사할 수는 있는데, 이는 언제나 할 수 있는 것이 아니라 주변시세의 급격한변동, 애당초 상당히 낮은 보증금으로 계약체결하여 시세에 맞지 않는등 특별한 사정이 있어야만합니다. 3.그리고 이는 임차인이 동의하지 않으면 임대인이 결국 소송으로 이를 인정받아야하는데 그 과정도 쉽지않습니다. 4.따라서 특별한 사정에 해당하지않는다면 이미 묵시적갱신되어 동일한 조건으로 2년 연장되었다고 언급하시면 될것으로 보입니다. 5.묵시적갱신은 법이 규정한것이니 집주인이 모른다고하더라도 본인은 2년간 동일조건으로 거주가능하십니다. 6.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@박현근-p2h 1.만약 보증금 인상으로 계약서 작성한다면, 이는 합의갱신이기 때문에 묵시적갱신과 같이 계약해지통보후 3개월 뒤 이사가는 부분이 적용되기 어렵습니다. 2.따라서 묵시적갱신이기는 하나 보증금 증액으로 합의갱신하고자 하신다면, 묵시적갱신의 주된 효과인 '임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 다만 그 효력은 3개월 뒤에 발생한다.'라는 특약을 추가하시기 바랍니다.
전세 계약해서 2년 가까이 살고 있고 내년 5월 계약 만료입니다, 집주인이 집을 내놔서 사람들이 집을 보러 온다고 하는데 계속 집에 아무도 없는 시간에 온다고 해서 집 보여주는 것은 거부 하고 있습니다. 묵시적으로 갱신해서 1번 더 계약 연장하려고 했는데 이미 의사가 오고 갔으니 계약갱신청구를 해야 1번 더 살 수 있는거죠?? 집주인에게 문자나 연락을 취해서 계약 연장 의사를 3개월 전에 밝히면 될까요??
1.계약만료 6개월전부터 2개월전까지만 계약갱신거절통지가 가능하고, 그전에 하는것은 의미가 없습니다. 집주인이 위 기간에 계약갱신거절을 표현한것인지 확인해보시기 바랍니다. 2.그리고 이 기간 사이 통지가 있다면 묵시적갱신은 되지않으니, 세입자 본인께서도 위 기간안에 계약갱신요구권을 행사하셔야합니다(합의갱신도 되지않을것같다면). 3.언급하신 계약만료3개월전은 위 기간내이므로 괜찮습니다. 다만 중요한 요구인만큼 명확히 증거가 남는것으로 전달해놓으시기를 권고드립니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.우선 통화로 재계약했다면 합의갱신된 것으로 볼 여지가 높습니다. 2.합의갱신은 2년 갱신된 기간에 묶이기에 그 이전에 이사하고자한다면 집주인의 동의가 필요합니다. 이에 집주인에게 이사를 언급한뒤 거부하면 적절한 방식(복비 일부 또는 전부 부담 제안 등)을 취해야가능합니다. 3.이와 관련하여 제가 이전에 '계약만료 전 이사'에 대한 영상을 업로드한것이 있으니 보시면 도움이 되실듯합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요~ 변호사님! 영상 잘 보고 있습니다~^^ 바쁘신데 죄송합니다만, 궁금 사항이 있어서 글 남겨봅니다.. 제가 2년 갱신청구권을 사용하였고 이번 달 만기에 전세금을 올려서 재계약을 하려고 하는데요. 문제는 건물이 상가주택이라 보증보험 가입이 되지 않고 건물 융자가 좀 많은 상황이라 확정일자 순위가 저에겐 중요한데요(현재 1순위임) 1). 재계약(신규)로 계약서 쓰는 것 보다는 갱신 계약으로 해야하는 것 맞을까요?(확정일자 밀리지 않기 위해서) 2). 계약서 쓸 때, 예) 보증금 2억(총액), 계약금 1억7천(기존 보증금), 잔금 3천(증액 금액) 이렇게 계약서 쓰고 이 계약서로 확정일자를 받으면 보증금 2억원 모두 보장 받을 수 있을지 궁금합니다.. 댓글 미리 감사드립니다.. 번창하세요^^
1.당연히 기존계약 연장으로 진행하셔야 유리합니다(우선순위 그대로 유지). 계약서를 새로 작성하실때 '본 계약은 기존 전세계약에서 보증금만 증액하고 나머지 조건은 그대로 2년간 연장하는 계약이다'라는 내용을 포함하시기바랍니다. 2.증액한 계약서에 확정일자를 받으시는것이 필요하고, 이 경우 기존 1억7000만원은 처음 계약당시 순위가 유지되고 증액한 3000만원은 증액계약체결시점의 순위가 유지됩니다. 즉 2억모두가 최초시점부터 우선순위가 되는것은 아니니 참조하시기바랍니다. 3.응원 감사드리며 앞으로도 시청부탁드립니다^^.
1.제가 '집주인이 갑자기 변경되었을 때 주의할 점'에 관한 영상을 업로드한 것이 있으니 참고하시면 도움이 되실 것으로 보입니다. 2.질문에 답변 드리자면 계약만료 1달 정도 남은 상황인데 집주인으로부터 연락이 없다가 이제야 딸 명의로 연락이 온 것이라면 이미 '묵시적갱신'된 것으로 보입니다. 즉, 기존 계약 조건 그대로 2년 간 연장된 것이므로 구태여 계약서를 작성할 필요는 없을 것으로 보입니다. 3.그렇기에 새롭게 임대인이 된 딸에게 본 계약은 '묵시적 갱신'되었으니 보증금 액수 등 조건 변경 없이 2년 간 연장되었다고만 답변해주면 좋을 것 같습니다. 제가 다른 영상에서도 설명한 바와 같이 이런 상황에서는 본인께서 '묵시적 갱신'된 상황을 유지하시는 것이 훨씬 더 유리합니다. 계약서를 작성하면 합의갱신이 되고, 그렇게 되면 2년 연장된 기간에 묶이게 되어 계약기간 도중 해지하여 이사가실 수 없게 되기 때문입니다. 4.이와 관련해서도 영상(전세연장시 세입자 울리는 집주인의 수법 3가지) 업로드한 바 있으니 참고하시기 바랍니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님! 2022. 3. 11~ 2024. 3.10일까지 2년 전세계약을 맺었는데! 계약만료 2개월 전인 2023. 1. 10일까지 집주인이 갱신거절이나 갱신조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 완료 된 걸로 보는게 맞나요? 만약 2023. 1. 10일 이후에 집주인이 갱신거절이나 조건변경을 원한다고 하더라도 이미 묵시적 갱신이 완료되었기에 소용이 없는건가요?
1.계약만료 2개월전인 2024. 1. 11.까지(2024. 3. 10.기준) 집주인측으로부터 아무런 연락이 없었다면 해당 계약은 묵시적갱신되어 2년간 계약이 연장됩니다. 2.다만 묵시적갱신 자체가 인정되지 않는 경우, 즉 주택임대차보호법 제6조 제3항에 규정된 '2기 차임액 연체', '그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우'에 해당한다면, 묵시적갱신이 적용되지 않습니다. 3.나아가 묵시적갱신이 문제 없이 이루어진 뒤에 집주인이 뒤늦게 갱신거절이나 조건변경(보증금 인상 등)을 통지하였다고 이미 묵시적 갱신이 된 이상 임차인은 이를 거절하고, 갱신된 2년간 지내면 될 것입니다.
변호사님 안녕하세요 영상 잘 보았습니다 궁금한점이 있어서 문의드립니다. 제가 살고있는 전세집 계약을 2021.12.31일에 계약했는데 22년 11월경 임대인이 한번 바뀌었고, 새로운 임대인과 협의를 해서 올해 9월경에 계약갱신청구권을 쓰기로 한 상태입니다. 전세보증금 대신 관리비만 조금 올리기로 했고, 저도 동의했습니다. 임대인이 한번 바뀌고 관리비 증액된 경우엔 새롭게 계약서를 써야할까요??
1.계약갱신청구권을 사용하셨고 전세보증금에 변동사항이 없다면 계약서작성은 불필요할듯합니다. 2.집주인이 변경되더라도 집주인은 주임법에 따라 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하니 기존계약서 그대로 효력이 유지됩니다. 꼭 기존계약서를 버리지마시고 가지고 계시기 바라며 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안년하세요 너무 좋은 정보 감사드립니다. 저도 여쭤보고 싶은 게 잇어 문의 남깁니다. 1. 11.8.이 전세 계약 만료라 9.8. 전부터 전세금 인상이 있는지 임대인에게 물어봄, 연락 주겠다는 말만 하고 전화도 안받고 답변 없다가 9월 말경에 전세금 올리지 않겠으니 연장하자고 연락옴 -> 이럴경우 묵시적 갱신으로 볼수 있나요? 2. 부동산에서는 집주인이 임대주택사업자라 연장에 대한 계약서를 무조건 써야하고(임대인 보증보험을 새로 들겠다는데 임차인인 저도 이미 가입해있습니다) 제가 대필료도 반절 부담해야한다는데 계약서를 꼭 써야 하는게 정말 맞는건지? 아님 임차인을 2년동안 묶기위해 계약서를 쓰는 수법인지 궁금합니다 3. 저는 최대한 묵시적 갱신으로 끌고 가서 저에게 유리하게 하고싶은데 집주인의 요구에 의해 계약서를 써야한다면 주의사항이 따로 잇을까요?
1.집주인이 9.8.까지 계약갱신을 하지 않겠다거나, 계약조건을 변경하겠다는 의사를 표명함이 없이 9월말에 이르러서야 답변이 왔다면, 주택임대차보호법에따라 기존계약조건 그대로 묵시적갱신된 것입니다. 2.묵시적갱신은 계약서를 작성할필요가 없습니다. 3.만약 임대인의 사정으로 계약서를 작성해야한다면, 본 계약은 묵시적갱신되었으나 임대인의 요청으로 작성되는것에 불과하다는 말을 반드시 포함하여야할듯합니다.그렇지 않으면 묵시적 갱신된것이 아니라 재계약 내지 합의갱신된것으로보아 계약갱신청구권은 여전히 남아있어 동일하게 유리하지만 2년 기간에 묶이게되어 도중 이사가기어렵습니다. 4.이사에만 초점을 둔다면, 묵시적갱신처럼 임차인은 언제든지 계약을해지할수있고 단 3개월뒤에 효력이 발생한다 라는 특약을 넣는것도 괜찮아보이며, 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.우선 중도해지에 합의가 이루어지거나, 계약갱신청구권을 행사하신 것이라면 해지통보후 3개월뒤에 이사가실 수 있습니다. 2.계약만료전 이사에 관해 영상업로드한것이 참고하시기바랍니다. 3.이렇듯 계약이 종료되고 이사가실때가 되었는데도 집주인이 이사가는날(계약만료일) 보증금을 주지않는다면 다음날 바로 임차권등기명령신청이 가능합니다. 그리고 당연히 보증금을 받지못하셨다면 이사부터가시면 안됩니다(임차권등기 이후에 가야함). 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님! 요즘 전세계약사기가 많아 걱정이 되서 이것저것 알아보던 중 이렇게 변호사님 유튜브 채널과 영상을 접하게 되었습니다😢 좋은 영상물 만들어주셔서 감사합니다 👍🏻🔥 제가 2020년도 7월에 전세로 들어와서 2022년도 7월에 재계약을 해서 2024년도 7월까지 계약이 걸려있는데 요즘 전세사기 때문에 두려워서 2024년도 2월 전까지는 집을 비우려고 합니다ㅠㅠ 집주인에게 말씀드리고 양도를 할 수 있도록 빨리 집주인에게 말해서 집을 빼고 싶은데 이렇게 하면 법적으론 문제가 없을까요…?ㅜㅠㅠㅠ 중개비도 다 제가 내고 얼른 벗어나고 싶어요..ㅜㅜㅠㅠㅠ
1.우선 2022년도 7월에 '합의갱신', 즉 서로 말없이 갱신된 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권행사에 따른 갱신이 이루어진건이 아니라면, 2024년 7월까지 일방적으로 해지하기는 어렵습니다. 2.이경우 집주인과 합의하여 해지하는 합의해지를 진행하셔야하는데, 집주인이 동의하면 얼마든지 문제없이 이사가실수 있습니다. 3.집주인의 동의를 이끌어내는데 아무래도 중개수수료부담을 제시하시고 전세매물내놓는것에 적극 협조하신다면, 아마도 큰 문제없이 동의하지않을까 생각됩니다. 4.한번 집주인에게 이사갈 예정 등 잘 언급하시어 협조이끌어보시길바라며, 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.조건이 변경되지 않는다면 말로 합의하여 계약서 작성없이 갱신하셔도 무방합니다. 2.계약만료 2개월전까지 집주인이 계약조건을 변경하지않으면 계약을 갱신하지않겠다거나, 계약을 만료시점에 종료하겠다고 통보하지않으면 동일한 조건으로 2년 연장되는 것이 묵시적갱신입니다. 이는 주택임대차보호법이 규정한 것이므로 법에 따라 연장되는 것입니다. 3.이와 별개로 당사자의 합의로 갱신하는것 일체를 합의갱신이라고 합니다. 4.묵시적 갱신시 계약서작성은 필요없고, 같은 조건으로 연장하자고 합의되더라도 구태여 계약서는 작성하실 필요가 없습니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.다소 모호한듯합니다. 2.본인께서 2022.7.22.경 집주인에게 더 살겠다고 언급한 뒤 집주인이 긍정한 부분이 '합의갱신'에 해당하는지가 쟁점입니다. 3.당사자 사이에 합의로 갱신이 된 것을 합의갱신이라하고, 이 경우 2년 계약기간에 묶이게되어 집주인 말이 부당한것은 아닙니다. 4.집주인이 먼저 더 살건지 확인한 것이 아니기에 합의갱신된것으로 볼 여지가 좀 더 있어보이긴하나, 쌍방 명백한 증거가 없어 원칙대로 묵시적갱신된 것이라 볼 가능성도 꽤나 있어보입니다. 5.우선 유리한쪽으로(집주인이 만료 2개월전까지 계약해지, 조건변경 등 언급하지 않아 묵시적갱신되었다) 주장해보시고, 아직 구하고있는듯하니 협의해보시기바랍니다. 6.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요, 중기청 대출받아 20년 3월 15일 계약 후, 대출연장 여부를 결정해야해서 연장여부를 집주인과 만료 1개월 전 시점에 (22년 2월) 연락하여 연장해서 현재 살고 있는데요, 이렇게 되면 묵시적 갱신에 의한 연장으로 보고 갱신청구권이 남아있다고 봐야하나요? 내년 3/14이 만기인데 연장여부를 고민 중에 있으나, 갱신청구권을 사용하여 2년을 채우지 않고 나오고 싶은데 갱신청구권이 남아있다고 봐야하는지 애매해서 댓글 남겨봅니다.
1.2022.2월경에 집주인과 연락하여 협의하에 연장하신것은 계약갱신청구권을 사용한것이 아닌것으로 보입니다. 2.계약갱신청구권은 보통 집주인이 계약갱신을 하지않겠다거나 수용하기어려운 수준의 조건을 걸때 임차인이 행사하는것이라 그렇습니다. 그리고 이경우 보통 계약갱신청구권행사로 연장된것이라 계약서에 기재하는 일이 많습니다. 3.따라서 이러한점 고려할때 계약갱신청구권을 아직 행사하신바 없다면 행사하시어 계약을 다시 2년 연장하실수 있으니 고려해보시기바랍니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 ㅜㅜ 카톡으로 서로 재계약 여부를 확인하고 합의하에 동의한 걸 재계약이라고 하셨는데 이걸 묵시적갱신으로 보는건 어렵나요? ㅠㅠ(변동사항없음) 재계약서를 꼭 작성해하나요? 임차인은 재계약서 작성을 원하여 비용을 반반 부담하자고 하는데 이전과 동일한 내용으로 계약을 진행하기로 해서 저는 계약서를 굳이 써서 비용을 지불하기 싫습니다. 제가 계약서 작성을 거부 할 수는 없나요? ㅠㅠ 답변 부탁드립니다 🙏🙏🙏
1.의사가 오고 갔다면, 특히 연장에 대해 합의가 있었다면 묵시적갱신으로 보기는 어려울 수 있습니다. 2.다만 집주인이시라면 묵시적갱신된 것이 오히려 더 불리하실 수도 있습니다. 3.아울러 계약내용이 변경된 것이 없다면 계약서를 작성하실 실익은 딱히 없습니다. 그런데 임차인이 대출연장때문인지 모르겠으나 계약서작성을 요구한다면 임차인에게 비용을 전부 부담하라고 요구하시는것도 가능할듯합니다. 4.그리고 같은 내용이라면 비용을 투입하실 필요도 없이 같은내용으로 직접 작성만하면(날짜만변경) 될 수도 있어보이긴합니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 변호사님 정말 감사합니다 ㅜㅜ 제가 임대인 임차인을 반대로 문의드렸어요 ㅠㅠ 저는 세입자인데 이번에 재계약 할 때 계약갱신청구권을 행사했다고 집주인이 문구로 남기길 원하는데 이 문구 남겼을 시 제가 이사를 원할 때 3개월전에 통보하면 복비는 집주인이 부담하는게 맞는거죠..? ㅠㅠ
@@김씨생존기-p5x 1.갱신청구권은 현재 행사하신 상황이 아니므로, 집주인이 임차인의 계약갱신청구권을 없애기 위해 그런 주장을 하는듯합니다. 2.이는 본래 받아들이실 필요가 전혀 없고, 부당한 행위입니다. 3.다만 본인께서 2년 이상 살 계획이 없고, 심지어 도중에 이사가실 상황이시라면 위와 같이 계약갱신청구권을 행사하여 연장된 계약으로 하는 것이 오히려 좋을 수도 있습니다. 왜냐하면 언급하신 것처럼 계약갱신요구권으로 연장된 계약은 언제든 계약해지가 가능하기 때문입니다(3개월 뒤 해지). 4.아울러 위와 같이 해지된 경우, 복비는 임차인 본인께서 부담하실 이유가 전혀 없습니다. 5.마지막으로 집주인은 계약갱신청구권을 없애길 원하고 있는 만큼, 만약 그러한 점을 반영해준다면 계약서 작성 비용은 임대인이 모두 부담하라고 주장하셔도 무방할듯합니다(임차인의 가장 강력한 권리 1개를 포기하는 것이나 다름 없으므로)
제가 신축 아파트 전세계약 후 약 4개월 뒤 집주인분이 친척분으로 명의 변경 될 예정이라고 사전에 연락도 주시고 이후에 친척분의 아버지라고 하는 분께서 연락이 오셔서 '중개사는 비용이 드니 기존 전세 계약서에 있는 이름과 주소 정도만 변경 후 인감도장 서로 찍을 수 있느냐?'고 전화가 오셨는데 등기부를 떼어보니 변경된게 맞았습니다. 혹시 이름,주소,연락처를 기존계약서 특약에 추가 해야하는지, 아니면 해당란을 수정하는건지, 제 대항력이나 법적으로 문제는 없는지 궁금하네요 너무 많고 다양한 사례들이 많다 보니 저랑 같은 상황의 사례를 찾아보기가 너무나 어려워서 댓글 남겨봅니다.
1.집주인이 계약기간도중 변경되더라도 새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인지위를 그대로 승계하기에 당장 문제되지는 않습니다. 2.이는 법에따른것이라서 계약서를 지금 소유자명의로 바꾸지않더라도 적용됩니다. 3.따라서 이런저런 변수등이 걱정되신다면 현상태유지하시면서, 전세계약연장할 시점에 새롭게 계약서를 작성하시는것이 가장 걱정되지않는 방법일 수도 있어보입니다. 4.만약 대출 등 계약서 작성이 필요하다면 새롭게 계약서를 작성하시거나, 기존 계약서 하단부분에 '임대인이 어떠한 사정으로 %%에서 ##로 변경되었으며, ##는 본 계약의 임대인지위를 승계한다'정도만 표시해도 될듯합니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.네. 계약서작성하셔도 무방하나 이 경우에는 꼭 기존 계약서도 보관하시고, 새로 작성하는 계약서에는 기존 계약을 연장하는것임을 명시하시기 바랍니다. 2.이 경우 기존 계약서를 기준으로 확정일자가 있고, 그것으로 주임법에 따른 우선순위 등이 적용되기에, 보증금을 증액하는것이 아닌이상 확정일자는 불필요할듯 합니다. 3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권(갱신요구권)은 임대인이 더 이상 계약을 연장하지 않겠다거나, 조건 변경이 안 되면 계약을 연장하지 않겠다고 할 경우 임차인이 대항할 수 있는 권리입니다. 2.그렇기에 이는 임차인이 '계약갱신청구권을 사용하겠다'라고 명확히 언급할 때 사용되는 것이지, 단순히 '계약연장을 희망한다.', '더 살겠다' 등의 표현으로는 갱신청구권을 사용한 것으로 볼 수는 없습니다. 3.만약 위 표현에 임대인이 동의하여 연장된다면 계약갱신청구권에 따른 갱신이 아니라 '합의갱신'된 것으로 보게 될 것으로 보입니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtvQ1) 만약 A3)처럼 합의 갱신으로 봤을 때 계약기간내에 임차인이 계약 해지를 임대인에게 통보했다면 통보한 날부터 3개월 후에 이사를 하면 되고 임차인은 3개월안에 임차인에게 보증금을 반환하면 되나요? Q2) 이때 새 임차인과 중개보수는 임대인이 해결하면 되나요? Q3) 명도소송을 할 때 임대인은 임차인에게 보증금을 반환 후에 소장을 접수해야 하나요? Q4) 명도소송 중에 임차인이 스스로 이사를 한다면 소송비용은 누가 지불하나요?
![[ET] “실거주한다” 세입자 쫓고 새 계약?…‘계약갱신청구권’ 이렇게 써라! / KBS 2022.03.08.](http://i.ytimg.com/vi/lutqmlknG7c/mqdefault.jpg)
![[ET] “실거주한다” 세입자 쫓고 새 계약?…‘계약갱신청구권’ 이렇게 써라! / KBS 2022.03.08.](/img/tr.png)
![YoungBoy Never Broke Again - Sneaking [Official Video]](http://i.ytimg.com/vi/1ILUps2zDFU/mqdefault.jpg)
좋은 질문이 있었고, 궁금해하실 수 있어 언급 드립니다.
집주인과 세입자 사이에 계약 만료일 2개월 전 ~ 6개월 전 사이에 연락이 와서 합의가 이루어져(문자나 전화 등으로 많이) 계약이 갱신되는 경우가 있을 수 있습니다.
이러한 경우 계약이 합의되어 갱신되었다고 하여 '합의에 의한 갱신', '합의 갱신'이라고 표현합니다.
위 '합의 갱신'은 제가 영상에서 설명드린 '재계약'에 해당합니다.
다른 쟁점에서 법적효과는 다를 수 있겠으나,
본 영상과 같이 전세계약 연장에서는 '합의 갱신'은 '재계약'에 해당한다고 보시어도 무방합니다.
- 새로운 계약기간대로 구속됨
- 계약기간 내에 임차인이 임의로 해지할 수 없음
- 계약갱신청구권 1회 잔존
질문드립니다
전화나 문자로 변경없이 그대로 갱신하기로 합의했다면 재계약이라는 말씀이신거죠?
그럼 임차인입장에서 기존2년+전화합의갱신2년+묵시적갱신2년~+갱신청구권2년
이렇게 이해하면 될까요?
아니면 기존2년+전화합의갱신(갱신청구권)2년+묵시적갱신2년~
일까요?
미리 감사드립니다^^
@@도준-q7i 1.우선 삼가 고인의 명복을 빕니다.
2.본인께서 어머니의 상속재산을 전부 상속받거나, 협의분할에 의해 위 전세계약에 따른 보증금반환채권을 모두 상속받으셨다면, 별도로 표시하지 않으셔도 본인께서 상속인으로서 해당 권리를 상속받으신 것이기 때문에 구태여 계약서를 새로 작성하지 않더라도 딱히 문제될 것은 없습니다(집주인에 대하여 보증금 전액을 본인에게 지급해달라고 요청 가능).
3.다만 집주인이 나중에 보증금 반환 시에 상속한 것이 맞는지 여부를 물어보는 경우에는 이를 입증하여 납득시킬 필요는 있을 것으로 보입니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@도준-q7i 1.네. 상속인은 망인의 지위 그대로를 상속하기 때문입니다.
2.다만 여러모로 관계를 확실히 하고, 특히 이후에 전세금을 돌려받지 못하였을 경우에 보다 빠른 절차진행을 원하신다면, 계약서를 작성하시는 것이 도움이 될 수도 있습니다(시간을 좀 더 빠르게).
3.이때는 다른 내용이 들어가는 것이 아니라, 기존 계약서 밑에(특약사항 부분에) 집주인을 갑, 어머니를 A, 본인을 B라고 칭한다면, "본 계약서는 갑과 A 및 B가 당사자였으나, A의 2023. X. X.경 사망 이후 B가 A의 상속인이 되었으므로, 본 계약의 당사자를 갑과 B로 변경한다"는 내용을 기재하시고, 집주인과 본인께서 도장을 날인하면 될듯합니다. 새로 계약서를 작성하고자 한다면 자칫 재계약 내지 합의갱신으로 봐버릴 수도 있으니, 주의하시기 바랍니다.
합의갱신으로 계약서에 따로 날짜를 변경하지도 않고 2년 연장되었는데요
2년 후 다시 합의갱신이 되었을때도 계약서를 다시 쓰지 않고 그대로 가도 괜찮은지 궁금합니다
@@캐로김 네. 기존 계약과 조건이 변경된 것이 없다면, 계약서를 새로 작성하지 않으신 채 수차례 연장되더라도 딱히 문제될 것은 없어 보입니다(계약해지의사가 있거나, 상대가 이를 표명하였거나, 물건지에 문제가 발생하는 등 사정이 변경된 것이 아니라면).
많은 도음이 됐습니다.
감사합니다.
감사합니다.
도움이 많이 됐습니다. 감사합니다.
이분 명확하게 깔끔하게 정리해주시네요😅
구독자 입니다. 좋은정보 감사합니다!
감사합니다!!도움많이되었어요😊😊😊
역시 변호사님이시라 그 어떤 설명보다 이해가 잘되고 정리가 됩니다. 상세한 설명 감사합니다.
좋은 영상 감사합니다 복받으세요^^
엄청 깔끔한 정리 감사합니다!
딱 궁금했던 부분을 짚어주셔서 도움이 많이 됐어요 감사합니다!!
변호사님! 요즘같이 전세사기가 판치는 시기에 정말 그저 한줄기 빛 같은 분이시네요.. !!!!영상 너무너무 잘봤습니다.!!! 감사합니다!
저도 2월 전세만기퇴실을 앞두고 있는 상황입니다. 결혼 문제 등으로 집주인과 합의하에 12월 말까지 기간 미뤄 퇴실 할지, 연장 할 지 알려주겠다고 했고(계약종료 d-2개월 당일에 말함) 12월 말 되기 전 만기퇴실 하겠다고 집주인께 이야기 했습니다. 근데 집주인이 요즘 전세가 잘 나가지 않고 건물에 공실이 많아 세입자 구해 질 때까지 좀 기다려달라고 하십니다..일단 3월 말까지로 합의 보았고 그 이후에도 세입자가 안구해지면 안될 수도 있다 하시는데 전 강력하게 3월 말에 나가겠다 한 상황입니다. 대출 연장 문제로 은행에서 새 계약서(연장 된 날짜가 포함 된)제출 해야 하는데
1. 혹시 이런 경우엔 제가 계약서를 다시 쓰는게 재계약에 해당 되는 것인가요? 계약갱신청구권은 해당되지 않는건가요? 제계약이라 하면 계약서 다시 쓸 때 주의해야 할 점이 있을까요?
2. 계약서에 3월 31일까지 계약기간 명시 후에도 집주인이 세입자 문제로 전세금 반환을 하지 않는다면.. 어떻게 해야할까요ㅠㅠㅠ기간 연장 계약서에 조건없이 반환한다는 내용 추가 해야할까요? 아님 계약 만기 한달 조금 남은 이 시점에 내용증명이라도 보내 놔여 할까요...
3. 계약서 작성을 저희 집에서 작성한다 하시는데 중개인 없이 집주인과 저 단둘이 진행해도 되는걸까요? 이 집 계약했던 부동산과 진행하는 것이 안전할까요?
1.새로 작성하시는 계약서에 반드시 기존 계약을 보증금미지급으로 단기간만 연장하는 계약임을 표시하시기바랍니다. 그리고 당연히 기존 계약서도 보관해두셔야합니다.그래야 완전한 재계약이 되지않아 최초계약시점으로 보호받으실 수 있습니다.
2.새롭게 합의로 연장된 계약기간이 지나면 집주인은 당연히 보증금을 반환할 의무가 있습니다.그럼에도 조금 더 강조하고싶으시면 특약에 "집주인은 연장된 계약기간 동안 보증금반환을 위하여 적절한 조치를 취하여 2024.3.31.경 문제없이 보증금 전액을 반환하여야한다. 이를 어길 경우 임차인이 입게되는 모든 손해를 배상하여야한다." 정도를 추가하면 좋을듯합니다.
3.혹시 모르니 2024.1.25.즈음 3월말에는 무조건 이사갈것이니 보증금준비해달라고 내용증명이나 문자 등 증거를 남기시기바랍니다(계약만료2개월전까지).
4.중개인없이해도 무방하고, 전세대출연장서류등은 은행측에 확인하시어 준비하시기바랍니다.
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완전 저와 같은 상황이네요 ㅠㅠ 도움받아갑니다
두루뭉술하지 않고 확실하게 명시해주셔서 감사합니다! 정말 좋은 채널이네요
변호사님 깔끔한 설명 너무 도움되었습니다~!♡♡
한가지 궁금한것이, 계약갱신청구 근거를 남길때 집주인이 해외에 거주하여 국내 휴대번호나 주소가 모호한 경우, 집주인에게 직접 문자 등을 남겨야하는지, 계약당시 집주인 대리인(가족)에게도 남겨도 되는지 궁금합니다 !!
1.우선 계약갱신청구권은 중요한 통지다보니 집주인에게 직접 하시는것이 필요하긴합니다.
2.다만 집주인이 해외라면 집주인번호로 문자를 남겨두시면좋고, 아울러 대리인은 정식 위임장이 없다면 부인가능하니 꼭 대리인에게 집주인에게 갱신요구권 의사전달해달라고 해두시기 바랍니다.
3.그뒤 집주인에게 전달하여 이를 전제로 갱신되면 계약갱신요구권으로 연장된것으로 보게 될 것으로 보입니다.
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묵시적 갱신이면 원래 2년 계약인것도 1년만 채우고 나가도 될까요?
묵시적 갱신인경우 hug도 재계약을 해야하는데 새로운 계약서가 없어도 되나요?
1.묵시적갱신이니 언제든 계약을 해지할 수 있고, 단 3개월뒤 해지효력이 발생하니 1년채우고 가실 계획이시라면 9개월 말에 언급후 3개월뒤인 1년째 나가시면 될것입니다.
2.보통 묵시적갱신되는 경우 구태여 새롭게 계약서를 요청하지는않는데, hug측에 계약서가 필요한지 확인해보시기바랍니다.
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좋아요!!
안녕하세요 구독완료임미다! 혹시 만기 2개월전까진 암말없었다가, 1개월전 연장하겠다고 제가문자보내고 자동연장 합의했으면 저는 묵시적 연장인가요 합의계약,재계약인가요? 이 두 개가 나중에 다르니 문의드려요..
그리고 이거는 다른 질문인데요, 중기청대출 허그 보증보험100%으로 22년가입후 올해연장시 공시가가떨어져 감액하긴해야하는데 이게 공시가126%말고 22년말 안 가입자는 135%로 된다는데 맞는지 아실까요~? 😅
1.우선 묵시적갱신이 된 뒤에 별도 연락이 있었다고해도, 합의갱신보다는 묵시적갱신으로 볼 여지가 높아보입니다.
2.묵시적갱신에도 불구 쌍방 계약조건등 변경한것이 아니고 동일조건으로 연장만한것이라면, 묵시적갱신된것이라 보는것이 더 합리적인 해석으로 보입니다.
3.중기청대출건과 관련된 질문은 법률적부분이 아니기에 해당 기관에 문의하셔야 할듯합니다.
4.구독 감사드립니다.
감사합니다^^
김기훈변호사님 명쾌한 설명감사드립니다~
질문이 있습니다
2020. 전세계약. 확정일자 받음
2022. 5%인상재계약
확정일자 안받음
2023. 근저당권설정 324,000,000
2024. 재계약시 월세 100,000요구
재계약을앞두고서야 2022계약서에 확정일자를 받지않았다는 사실을 발견했습니다
그래서 한저의생각
1.근저당+전세금이 집값의 60%를 초과 부분에 대해서 보증보험가입을 요구한다 아니면전체금액에대해서요구.
2. 2022년 인상분을 돌려받고 그에 해당하는 금액을 월세로 지급한다
민간임대주택 등록되어있어요
어찌해야 할까요? 김기훈 변호사님!!!
1.우선 확정일자를 받지 못한뒤에 근저당권이 설정되었기에, 근저당권이 5프로 인상분보다 우선순위에 있습니다.
2.따라서 현시점에서는 말씀하신 2번과 같이 우선순위가 밀린 5프로인상분을 돌려받으시는것으로 협의하는것이 가장 안전하긴해보입니다.
3.보증보험가입도 가능하다면 좋을것으로 보이나 가능여부는 보증보험기관마다 다르니 확인해보셔야합니다.
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빠른답변 감사드립니다 변호사님
구독 좋아요 눌렀어요~~^^
안녕하세요,
변호사님 전세 연장 관련 질문이 있습니다.
1. 내년 2월말 만기인데 임대인께서 만기 6개월 전 집을 매매하신다고 연락이 왔는데 전세 연장 관련해서 얘기하진 않았습니다(3개월 째 집 보러 온적 없음) 혹시 임대인이 매매의사를 밝혔으니 묵시적 연장?을 할 수 없는 상태인가요?
2. 만기 전 매매 발생 시에 그 전에 계약갱신청구권을 이전 임대인과 체결한 상태라면 그게 유효한 청구권일까요? 매도자와 다시 협의를 해야하는지 궁금합니다.
1.계약기간도중 집주인이 변경되더라도 임대차계약은 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인이 그대로 승계하여 이어집니다.
2.즉, 현집주인이 집을 매매할터니 나가라고 한것이 아닌 이상 묵시적갱신, 계약갱신요구권행사, 합의갱신 모두 가능합니다.
3.아울러 이렇게 연장된 뒤 집주인이 변경되어도 새로운 집주인에게 그대로 적용됩니다.
4.기존 집주인에 계약갱신요구권을 행사한 상태는 그대로 승계될것입니다. 또한 계약갱신요구권에 대해서 대항가능한 사유(ex 실거주)는 현집주인은 없더라도 새로운 집주인은 이를 이유로 거절가능합니다. 단, 이는 계약만료2개월전까지 거절해야하기에 이 기간이 지난뒤 집주인이 변경되거나, 그 시점을 도과후 거절하는것은 허용되지않습니다.
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안녕하세요 :) 친절한설명 감사합니다. 계약갱신에 따른 재계약을 할건데 1년만도 가능한가요~~?
1.네 얼마든지 가능합니다.
2.다만 설령 계약갱신으로 1년만 연장하는 것으로 계약하더라도 임차인은 주택임대차보호법에 따라 2년이 유효하다고 주장할 수 있다는 점을 기억해두시기 바랍니다.
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변호사님! 좋은 내용으로 명쾌한 설명에 감사 드립니다.
한가지 급한 질문 있어서 드립니다.
ㅇ19년 11월부터 2년동안 전세계약하여 살았으며 (1순위, 집주인 대출등 없음)
ㅇ21년 11월에 계약갱신에 의해 2천만원 증액하여 추가로 2년을 더 살았습니다.
- 이때 집주인이 후순위로 담보대출 진행 하였습니다.(3억)
ㅇ‘23.10월말일에 계약이 종료 되는데 8월중순에 나가겠다고 전화로 이야기 후
집주인이 대출금을 내년 상반기 까지 값을 예정이니 기간연장해서 살았으면 하는 의견이라
긍정적으로 검토 하겠다고 회신 하였습니다.
[문의사항]
집주인 사정(지금 나가도 전세 사업자라 다른 세입자 구하기 힘듬- 후순위보증)등을 감안시
1~2년정도 더 살고 싶은데….
1) 묵시적 갱신에 의해서 계약서 별도 작성없이 해도 되는지요?
2) 이 경우 1년후에 아파트 구매등으로 나가고 싶을때 언제든지 계약이해지 가능 한지요?
3) 만일 추가 계약서(어떤 형태로든) 작성이 필요하다면 어떤 형태로 작성을 해야 하는지요?
이 경우에는 설명주신 “재계약”에 해당되어 후순위로 되어 있는 은행 담보보다 저희들이 후순위로 되는 것은 아닌지요?
해외에 있다보니 (가족들만 살고 있음) 어디에 문의 하는 것이 쉽지 않네요..
회신 부탁 드립니다.
감사합니다.
오늘도 행복한 하루 되십시요..
skycho@hbis-posco.com
1.문의주신 내용에 따른 needs는 결국 '우선순위의 보전'과 '1년정도후 계약기간 구속없이 해지'일듯합니다.
2.여러 방안이 있을것으로 보입니다.
3.댓글로 말씀드릴수있는 적절한 수준의 답변은 임대인에게 "임대인의 사정으로 기존 계약만료가 어려워져 부득이 본 임대차계약을 2년간 연장하기로 한다.단, 임차인은 계약기간중 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 해지의 효력은 (임차인이 언급한 이사 시점에) 즉시 발생하는 것으로 한다." 정도로 기재된 합의서를 작성하자고하여 작성하면 될듯합니다(언제를 시점으로 할것인지는 고려하시어 괄호안의 내용기재할것인지 다른 기간설정할것인지 결정).
4.현단계에서는 묵시적, 계약갱신 모두 인정되기어려워 합의갱신 또는 온전한의미의 재계약뿐인데 위와 같은 합의를 추가한 갱신(연장)이라면 연장된 계약기간에 구속되지않고 도중에 이사가능하실듯하며, 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 정보 감사합니다.
혹시 계약갱신 청구권으로 전세 2년 연장이 된 상황인데, 그 기간동안 집주인이 집을 팔아서 새 집주인으로 바뀔수도 있을까요? (현재 집주인이 집을 팔예정이라고 말했습니다.)
지금 2년 전세 연장시 계약서를 다시 써야할까요?ㅠㅠㅠㅠㅠ
1.계약갱신청구권을 행사하셨고, 아직 기존 계약이 만료되지않은 상황이시라는말씀이신지요.
2.물론 이런 상황에서도 집주인은 변경될 수 있고, 이 때 새로운 집주인이 자신이 살겠다면서 계약갱신을 거부하여 분쟁ㅇ이 발발, 법원 판결선고까지 간 케이스도 있습니다.
3.우선 이 상황에서는 계약갱신청구권을 행사하셨음에 다툼없이 명백한 증거를 남겨두시길 권고드리고(적어도 문자나 카카오톡 등으로 기록이남도록), 기존 집주인에게는 만약 집을 매도한다면 매수인측에게 꼭 계약갱신청구권이 행사된 상황임을 사전에 고지해달라고 요청하시기바랍니다.
4.이와달리 계약갱신청구권으로 2년 연장되어 지내고 있는상황이시라면, 설령 도중에 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인이 기존 임대차계약을 그대로 인수하므로 필요한것이 아니라면 바로 계약서를 새로 작성하셔야하는것은 아닙니다.
5.집주인이 갑자기 바뀌었을때 주의할점에 대해 영상을 업로드한바 있으니 참고하시기바라며, 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 넵 답변 감사합니다!! 구독하고 더 영상 찾아볼게요!!☺️☺️
구독자며 많은 도움 받고 있습니다~변호사님^^
임대인이며 최초전세계약 2년+계약갱신2년후 상황이 안돼 입주하지 못하고 임차인과 협의하에 전세기간만 1년으로 기간연장하는 계약을 했는데(특약내용) 임차인이 못나간답니다~이때도 임대차보호법 4조가 적용될까요? 예전부터 임대인 입주취지임을 알고 있었는데도 말이죠 ㅠ
1.구독 감사드립니다.
2.다소 안타까운 상황이신듯 합니다. 안타깝게도 주택임대차보호법 제4조에 따라 2년 미만으로 임대차계약을 체결하더라도(첫 계약이든 연장계약이든), 임차인은 2년이 유효함을 주장할 수 있고 임대인은 별도 약정을 이유로 이를 거부할 수는 없습니다(편면적 강행규정).
3.그나마 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 상황이니, 1년 연장한 건을 2년 연장으로 보아 그 시점에 임대차계약이 종료되도록 하는 것이 최선일 것으로 보입니다. 물론 이 때도 다시 묵시적갱신이 가능하니 계약 종료일 2개월 전부터 6개월 전 사이에 반드시 계약을 더 이상 연장하지 않을 것임을 통보하셔야 합니다.
4.계약의 구속력을 믿고 특약이나 계약내용에 '1년'을 기재하시는 임대인분이 많으신데, 이는 설령 취지 등을 다 알고 하더라도 주택임대차보호법 제4조에 따라 임차인은 2년 계약이 유효함을 주장할 수 있음을 기억해두셔야 합니다. 1년까지가 아니라 더 짧은 기간만 연장하고 싶으시다면 일시사용을 위한 임대차로 인정받으실 수 있도록 계약서를 잘 작성하는 것이 필요하겠습니다.
안녕하세요 변호사님! 혹시 질문 몇가지만 드려도 괜찮을까요?
20년 계약 확정일자 받음
22년 계약갱신청구권 사용 5% 증액 확정일자 받음
24년 보증금 변동 없이 연장 예정
1. 이번주 중에 임대인이 날짜만 바꿔서 새로 작성하자고 하는데, 계약서를 새로 쓰게되면 저한테 불리한게 있을까요? 댓글 쭉 보니 합의갱신이 아닌 재계약의 경우는 우선순위가 밀린다는 것 같아서요..
2. 저는 가능한 계속 연장하고 싶은 입장입니다. 재계약을 하게되면 계약갱신청구권이 새로 생기는걸로 알고 있는데, 합의갱신을 하게되면 청구권은 다시 생기지 않잖아요? 이후 연장하고싶을 경우 계속 합의갱신으로 연장 가능한걸까요?
3. 이전 계약서들에 '기존 계약을 승계한다' 라는 문구가 안들어가있는데 문제 없을까요? 문자 상으로 계약갱신청구권 사용하겠다, 계약 연장하겠다는 대화 기록은 있습니다.
바쁘신데 불구하고 하나하나 답글 달아주셔서 감사합니다😊
1.기존 계약을 연장한다는 의미로만 해석된다면 직접적인 문구(기존계약연장한다)가 없다하더라도 큰 문제가 없긴합니다.
2.완전한 의미의 재계약은 기존 계약을 완전히 종료하고, 확정일자도 기존것 전부 사라지게한뒤 재계약시점부터 다시 적용하게 하는것이며, 적어도 돈이 돌려주고 받거나 하는등 '종료'의 외형이 있어야만합니다.
3.실제로는 거의 연장으로 해석될뿐입니다(집주인입장에서도 재계약해서 계약갱신요구권이 다시 생기는것이 좋을 것이 없기에). 계약갱신요구권도 기존 계약을 연장한다는 뜻을 내포하고있는것입니다.
4.합의갱신은 제한없이 얼마든지 가능합니다.
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안녕하세요 올려주신 영상들 너무 유익하게 잘 보았습니다
몇가지 질문이 있어 댓글 남깁니다
계약만료가 몇개월 정도 남아있는 임차인입니다 (아파트에 거주중입니다) 보증보험에도 가입해 두었고 며칠 전 임대인이 집을 매매로 놓을껀데 연장 의사가 있냐고 물어서 2년 더 연장하겠다고 전화상으로 얘기가 되었습니다 ( 전세준 상태에서 매물도 내놓는다고 했습니다) 그런데 임대인이 1:1로 만나서 계약서를 쓰자고 했고 저는 보증보험 갱신에 문제가 없는지 알아보고 연락을 드리기로 한 상태입니다
그런데 영상을 보니 재계약에 해당된다고 하여 여쭤봅니다 제일 걱정되는것이 혹시나 보증금을 받지 못했을 때 새 계약서가 있으면 순위가 밀린다고하는 점과 임대인이 바꼈을 때 계약연장한 기간이 남아있는데도 퇴거를 요청할 수 있는지 궁금합니다 영상에서 실거주 목적이라도 퇴거하라는것에 법적 효력이 없다고 하신 걸 봤는데 지금 제 상황에서 계약서 관련하여 어떤 방법으로 하는 것이 가장 나을 지 판단이 서지 않아 문의드립니다
1.계약서 내용이 기존 계약을 연장하는것이 아니라 종전 계약을 완전히 종료하고 새로운 계약으로 볼 수 있을때 '재계약'에 해당합니다.
2.이는 흔한 일은 아니고, 새로 작성하는 계약서에 기존 계약을 연장하는 의미가 들어가 있으면 재계약에 해당하지 않습니다(계약서 작성자체를 하면 안되는것이 아님).
3.집주인이 변경되더라도 계약은 변경되는것이 아니고, 그대로 이어집니다.
4.그렇기에 현 단계에서 기존 집주인과 연장합의하면, 새로운 집주인이 오더라도 계약이 변경되는 것은 아닙니다. 그렇기에 지금 집주인인 기존 집주인과 연장계약을 진행하시며, 계약서를 작성하시되 꼭 기존 계약을 연장한다는 점을 명시하시기 바랍니다.
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변호사님, 너무 잘보고있습니다. 감사합니다. 궁금한점이 생겨 질문드립니다.
제가 이해한대로면 전세금을 증액하여 연장할때 계약서를 재작성하게되면 변제권 우선순위가 계약서 재작성 시점으로 밀리게 되잖아요? 그렇다면 만약 증액하는 금액이 미미하다면 오히려 임차인 입장에서는 손해인것 같은데요, 증액 재계약을 할때도 기존 계약의 연장으로 보이는 특약을 넣는게 좋지 않은걸까요? (감액에 대한 영상도 보고 위의 영상도 보고 드는 의문입니다.)
1.시청 감사드립니다.
2.얼마전 전세금증액에 관한 영상도 업로드하였으니 참고하시기바랍니다.
3.문의사항답변드리자면, 전세금 증액연장시 연장계약서를 새롭게 작성해도 우선순위가 연장계약시점부터 다시 시작하지는 않습니다.
4.즉, 기존계약이 종료되거나, 기존계약서를 분실하거나, 기존계약을 완전히 종료시키고 새로운 재계약을 한 경우에는 기존계약의 우선순위를 주장하지 못하므로 새로운 계약인 연장계약시점부터 우선순위를 주장할 수 있는것입니다.
5.따라서 증액시에는 반드시 기존계약연장임을 표시하고, 기존계약서도 반드시 함께보관해야 기존의 계약서에 따른 우선순위를 주장하실 수 있습니다.
간단 명료한 설명 감사합니다 ~
계약 갱신권 사용 후 이사 나갈 때 부동산 수수료는 누가내야 할까요? 임대인으로 제가 냈는데, 임차인이 내야 한다는
분도 있고, 협의 가능하다고하니..쉽게 설명해 주실 것 같아 여쭤봅니다~
1.제가 이전에 업로드한 영상 중 '중개수수료(복비) 누가 내야 하는지 총정리(집주인 vs 임차인)'이 있으니 참고하시기 바랍니다.
2.질문에 답변 드리자면, 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 뒤 계약 만료 전 계약해지를 통보하는 경우에는 주택임대차보호법에 따라 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 즉, 임차인이 임대인에게 계약해지 통보 후 3개월 뒤 이사간다면, 임대인이 임차인에게 복비를 부담하라 요구하기는 어려울 것으로 보입니다.
3.다만 임차인의 계약해지 통보 후(묵시적갱신 또는 계약갱신청구권행사로 갱신) 3개월 뒤에 효력이 발생하기에, 그 이전에 이사 가겠다고 한다면 임대인은 이를 거부할 수 있습니다. 따라서 이 때 임차인이 임대인의 동의를 얻기 위해 복비를 부담하겠다고 언급하는 경우가 많고, 임대인이 먼저 제안해도 무방합니다.
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변호사님 안녕하세요 좋은정보감사드립니다.
전세 기존 2년계약이후 재계약을 2년했는데, 재계약 작성당일 기존 계약서를 건설사측에서 회수해갔습니다.
기존 계약서가 없으면 절대로 안되는건지 궁금합니다.
1.완전한 재계약, 즉 기존 계약을 연장하는것이 아니라 종료하고 새롭게 계약을 체결하는 것이 아니라면 기존 계약서가 있어야 향후 분쟁에 대비할 수 있습니다.
2.계약서는 2부작성하는데 건설사측에서 회수했다는 부분이 잘 이해되지는 않으나, 적어도 계약서 사본이라도 확보해두시길 권고드립니다.
3.그리고 중개사가 껴있다면 중개사가 사본을 보관하고 있을 가능성도 높은바, 이것이라도 확인, 확보해보시기바라며, 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님! 제가 전세 계약 만료일자를 앞두고 있어 정보를 찾다가 영상을 보게 되었어요.
정보 정리 너무 감사드립니다 😢
다름이 아니라 저는 중기청 대출로 2년 전세계약을 한 상황이고 계약 만료일까지는 2개월 좀 넘게 남은 상황입니다.
저는 퇴사 상태라 중기청 대출 연장이 불가하여 버팀목 대출로 대출을 연장하고 현재 전세집도 2년 연장하여 더 살고 싶은 상황입니다.
따라셔 전세 계약 연장뿐만이 아니라 대출 연장, 허그 전세보증보험 연장도 필요한 상황이에요!
영상을 보니 묵시적 갱신이 제일 좋아보이늗데, 위와같이 대출 연장이나 허그 연장을 위한 서류 제출이 필요한 상황에서도 묵시적 갱신이 가장 좋을까요?
추후 혹시 보증금을 받지 못할 경우 허그 보장을 위한 증빙 서류가 필요할텐데, 혹시 계약 연장에 대한 명확한 증거가 필요할까봐
집주인 분께 더 살겠다고 연락할 지 말지 고민이라서요..!
그럼에도 묵시적 갱신이 더 좋다면 연락을 하지 않고, 묵시적 갱신이 되도록 하려고 합니다!
(추가로 묵시적 갱신이 된다면 보증금 변경도 없는게 맞겠죠?)
좋은 정보 감사하고 시간 되시면 답변 주시면 너무 도움될 것 같습니다. 😢
1.우선 대출 등과 관련해서도 묵시적갱신된 상황에 특별히 더 불이익이 있을 것으로 보이지는 않습니다.
2.왜냐하면 묵시적 갱신된 상황에서는 대출기관 등이 무조건 계약서를 요구하지는 않고, 이전 계약서와 집주인을 통해 '묵시적갱신된 것이 맞는지' 정도를 확인하기 때문입니다.
3.물론 기관마다 달리 요구될 수도 있으나, 구태여 묵시적 갱신을 노리실 수 있는 상황에서 이를 깨는?(집주인이 까먹고 있을 가능성도 있기에) 행동을 하는 실익이 큰지 잘 모르겠습니다.
4.묵시적 갱신이 된다면 당연히 이전 조건 그대로 2년 연장되는 것입니다. 다만 주택임대차보호법에서 상황의 급격한 변동 등이 있는 경우에는 집주인의 차임증감청구권을 인정하고 있기는 합니다. 물론 예외적인 경우에 가능한 것이니 큰 걱정은 안하셔도 될 것으로 보입니다.
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변호사님 안녕하세요!! 영상 너무 잘 보았습니다
질문이 있어 이렇게 댓글을 남깁니다
세입자분이 계약갱신을 하여 거주하고 계시고, 계약만료 시점이 2-6달 사이여서, 보증금 동일 조건으로 연장계약 의사가 있는지 여쭤보려고 합니다.
1. 문자로 '보증금 동일 조건으로 전세 계약 연장 의향 있으실까요' 라고 묻고 임차인이 동의한 경우, 이는 재계약이며 임차인은 2년 거주해야하는 의무가 있는 것 맞나요? 임차인이 임의 해지권을 가지는지 궁금합니다
2. 위와 같이 재계약이 진행되는 경우, 계약갱신권은 다시 생기는 것이 아니라 소멸된 상태가 유지되는 것이 맞을까요? 재계약시 계갱권 재획득을 하는 경우가 있다고 해서 어떻게 하면 소멸된 상태가 유지되게 재계약을 할 수 있는지 궁금합니다
3. 이전에 계약갱신청구권 사용 시 개인적으로 만나서 연장 계약서를 작성하였습니다. 이번 재계약이 진행되면 별도 계약서 작성 없이 계갱권 사용시 작성했던 계약서에 '기존계약을 2년간 동일한 조건으로 연장한다' 라고 기재하고 날짜 성명 날인 하면 될까요?
만약에 2번 질문에 있던 계갱권 소멸 여부가 애매하다면 여기에 추가로 어떠한 문구를 써야하나요?
1.질문을 하신뒤 꼭 임차인이 대답을 해야합니다. 당사자사이에 합의로 연장되어야 합의갱신되기에 답변을 꼭 들으셔야하고, 답변후에도 "그럼 동일조건으로 2년연장하는것에 서로 동의한것으로 진행하겠습니다." 등으로 합의연장된것임을 확실히 해두시기바랍니다. 이 경우 임차인은 계약만료도중 계약해지 할 수 없습니다.
2.계약갱신요구권은 연장되는 기간포함 1번만 행사가능합니다. 1번행사후 또 사용가능한것은 완전히 계약을 종료하고 새로운 계약을 체결했을때인데 드문일이고, 일반적으로 연장하는것은 재계약이 아닙니다. 그렇기에 연장만 하면 갱신요구권이 다시 생기지않습니다.
3.보다 확실히 해두시려면 이전 계약연장표시할때 '계약갱신요구권행사로 연장되었던 이전 계약을 조건 동일하게 연장하는것으로' 등으로 표시해두면 좋을듯합니다. 이전 계약서에 갱신요구권행사로 연장된것임이 명백한지 다시 확인해보시기바랍니다.
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안녕하새요. 변호사님 곧 2년 전세 계약 만기로 이사 예정으로 집주인분께 3개월 전 말씀드렸지만, 다른 임차인이 잘 구해지지 않아 유선상으로 1년만 그럼 더 살겠다고 하였습니다. 그 후 추가로 필요한 서류가 있는지 여쭤 보니 집주인분께서 > 묵시적갱신을검토했는데 보증보험준비서류가 복잡해서 재계약서를 작성하는게 나을거같네요 이메일 주시면 전계약서와동일하게 작성한 1년계약서를 보내드릴테니 검토후 만나서 도장날인하면 될것같네요 복비는 없읍니다. < 이렇게 답변 주셨는데 주의해야 되는 부분이 있을까요? 아니면 이렇게 진행 하는 것이 맞는걸까요? (보증금은 그대로 유지 합니다)
1.새로 작성하실 계약내용에는 반드시 기존 계약의 연장임이 잘 명시되어야 합니다. 완전히 새로운 계약처럼 보이면 이전에 얻은 시점의 권리들이 사라질 수 있기 때문입니다.
2.따라서 전계약과 완전히 동일한 내용의 계약서가 아니라 특약이나 계약내용에 '본 계약은 기존 임대차계약(날짜 정확히 표시하시기 바랍니다. 기존 계약체결일자 기재)을 1년간 연장하는 계약이다'라는 내용이 반드시 포함되어야 합니다.
3.보증금의 변동은 없으니 추가로 보호받을 보증금은 없는듯합니다.
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'묵시적 갱신'이 되어 버리면
4년까지 보장, 언제든 계약 해지 가능.
집 주인만 덤탱이 쓰는거네요?
저는 집주인 이구요. 지금 계약 종료 3개월 전이고 금액은 그대로 계약연장 한번 해주고 2년 뒤에 제가 그 집에 들어가고 싶은데 어떻게 해야 되나요?
세입자에게 부동산에서 만나서 계약연장 계약서 쓰자고 하면 되는건가요?
1.집주인이시라면 묵시적 갱신은 피하셔야 할 것으로 보입니다.
2.즉, 계약 종료 3개월 전이라면 지금이라도 '합의갱신' 되도록 하면 되는 것이고, 이는 임차인과 임대인이 합의하여 계약을 갱신하는 의미만 통하면 됩니다. 반드시 계약서를 작성할 필요는 없습니다.
3.여기서 핵심은 '당사자가 합의하여 계약을 같은 조건으로 2년 연장하는 것'입니다. 이것을 위해 임차인에게 '계약연장과 관련하여 2년만 같은 조건으로 계약을 연장하고자 합니다. 그리고 2년 뒤에는 제가 실거주하고자 하고자 합니다. 위와 같은 조건으로 계약연장에 동의하시면 문자로 답변주세요' 등과 같이 제안하시고, 임차인이 '네' 등으로 답변이 온다면 '묵시적 갱신'이 아닌 '합의갱신'으로 보게 될 것으로 보입니다.
4.만약 불안하시면 계약연장계약서를 작성하시는 것이 더 확실할 수는 있습니다.
5.아울러 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 2년간 추가로 연장될 수도 있는데, 집주인 실거주는 계약갱신요구권 거절 사유가 되긴 합니다. 이부분도 함께 고려하시기 바랍니다.
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안녕하세요 :) 혹시 질문을 드려도 되나요?ㅠㅠ 상황 → 계약만료는 10월말/ 1회 연장해서 총 4년을 살았음. 이사를 가고 싶었으나 다음 임차인이 구해지지 않는상황. 집주인은 다음임대인이 안들어오면 보증금을 줄수 없음. 현재 전세대출이 제이름으로 되어 있는데 남편이름으로 다시 받아야함. 상황을 고려해서 일시적으로 연장하는 대신 다음 임대인이 구해지면 바로 나가겠다 함. 이러한 상황인데요~ 계약서를 쓸때 특약에 넣으면 좋은 내용이나 꼭 이건 체크해야되는다 라고 하는게 있을까요???? 답변 꼭 부탁드립니다 ㅠㅠ
1.이사가시는 것이 명백하신 상황이라면 계약서 작성없이 계셔도 임대차계약은 보증금반환시점까지 일시적으로 연장되는 것으로 보기때문에 그냥 계셔도 큰 문제는 없습니다.
2.만약 대출연장등으로 계약서를 작성하신다면 기간을 적절히 설정하시고(그 기간에는 구속되므로), 현 상황을 계약서에 그대로 기재하심이 좋을듯합니다.
3.즉, 본 계약은 보증금반환이 지연되어 동일한 조건으로 일부 기간동안만 연장하는것이다. 집주인은 보증금반환을 위해 새로운 임차인을 구하는등 그에 맞는 노력을 다하여야하며, 재설정한 만기시점까지 반환이 어려운경우 임차인이 입은 모든 손해를 배상해야한다. 정도를 추가하시면 좋을듯합니다.
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변호사님, 안녕하세요. 최초 2년 전세 계약을 체결 후 전세 계약만료일 2개월 전 ~ 6개월 전 집주인이 계약연장여부를 물으면서 별다른 말이 없을 경우 계약은 1년 자동연장된다고 문자가 왔습니다. 제가 별다른 답변을 하지 않으면 해당 계약은 묵시적연장이 아닌 1년 재계약이 되고 차후에 전세기간 2년을 더이상 주장할 수 없게되는지요??
바쁘시겠지만 답변 부탁드립니다 ^^
1.다소 애매한듯합니다.
2.단순히 계약연장을 묻는것은 묵시적갱신을 막는것은 아니고, 주택임대차보호법에 따라 갱신거절 또는 계약조건변경하지않으면 갱신하지않겠다고 통지해야만 묵시적갱신이 일어나지않습니다.
3.즉, 별다른 말이 없으면 1년만 연장하겠다는것은 위와 같은 갱신거절의 의미는 아니기에 이대로 지나가면 묵시적갱신으로보아 조건그대로 2년만 연장된다 볼 여지가 있습니다.
4.다만 상대는 1년간 합의갱신을 제안한상태이고, 답변하지않으면 묵시적으로 합의에 동의한것이라 보겠다고 제안하였으므로 이를 무시하더라도 묵시적갱신이 우선되는지는 다소 모호한듯합니다.그렇기에 집주인과 협의해보거나 어짜피 1년연장의사도 있으시다면 묵시적갱신도 다소 다툼여지있으나 노려보시면 될듯합니다.
5.그리고 1년 연장된다해도 계약갱신청구권을 행사하신적이 없다면 언제든 행사하실수있고(지금도 가능), 그 때에 이르러 묵시적갱신도 가능합니다.
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안녕허세요 깔끔한 정리 감사합니다.
임대인이 계약 종료 한달 보름 남기고 10프로 인상 요구하기에 제갸 거절하고 묵시적 갱신으로 그대로 살겠다고 하였습니다.
지금 제가 추가로 해야 할것이 있을까요? 계약 만료가 다가와 걱정입니다.
1.주임법에 따라 임대인은 계약종료2개월전까지 계약조건 변경등을 언급하지않은경우 묵시적갱신된것이 됩니다.단, 2020. 12. 10. 이후 체결, 갱신된 임대차에 한하는데 일자상 이 요건은 충족하셨으리라 보입니다.
2.따라서 말씀하신 경우는 이미 묵시적갱신이 된것으로 보이는바, 묵시적갱신 되었음을 임대인에게 고지한것으로 충분해보입니다. 그럼에도 만약 임대인이 해지통보나 방을 빼라 언급한다면 이는 부당한것이니 다투시면 충분할것으로 보입니다(강제로 나가게할수도없고, 묵시적갱신된이상 불법점유하는것도 아님).
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감사@@hoonilawtv
변호사님 좋은정보 감사드려요....^^제가 전세2년을 재계약해서 3천만원 인상해서 올해11월에 전세계약이끝나는데요..오늘 집주인분하테 문자가왔는데요 전세금 인상없이 2년연장어떠냐고 하시는며 답장달라로하시는데 이런경우는 묵시적연장인가요?아니면 재계약이되는걸까요??답장으로 그냥 연장하겠다고 하면될까요??답변좀 부탁드려요~ㅠㅠ
1.좋은 질문 감사드립니다.
2.우선 계약종료일이 11월 18일 이후가 맞으신지요? 그 이전에 끝난다면 2개월이 채 남지 않은 상태에서 통지한 것으로서 이미 묵시적갱신이 된 것으로 보입니다. 이 부분을 체크해보시기 바랍니다.
3.그리고 계약종료일이 11.18. 이후에 해당하면, 이러한 경우 '합의에 의한 갱신'이라고도 표현하는데, 제가 영상에서 언급드린 '재계약'의 의미와 같습니다. 즉, 해당 집에서 더 오래 살고 싶으시다면 문자로 '네'라고 대답하시고, 해당 증거를 보관해두시기 바랍니다. 이렇게 되면 재계약으로서 기존 전세금(이전에 3000만 원 인상된 금액)과 조건 그대로 2년 동안 전세계약을 체결하신 것과 같은 상황이 됩니다.
4.단, 위와 같이 재계약이 되는 경우에는 2년 동안 기간이 묶이게 되어 기간 동안에는 임의로 계약을 해지할 수 없으니, 혹시라도 이사가실 일이 있으시다면 이를 추가로 부탁드려서 증거로 남기던지 해야할듯하며 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
좋은정보너무 감사드립니다..^^큰도움이되었어요~~11월20일이 계약일 만료일입니다...두달전에 연락이왔네요..우선 생각해보고 이번주안에 답변드린다고 문자보냈습니다..좋은정보감사드리며 편안한밤되세요~구독좋아요 했습니다..^^
영상 감사합니다. 계약갱신청구권 사용하여 전세로 살고 있는 임차인입니다. 이 경우 임대차계약 중도해지를 하고자 할 때 보증금을 전부 받을 수 있으며, 새 임차인(세입자)를 구하거나 중계수수료를 지급해야할 의무가 없는것으로 이해하면 맞나요?
1.네 맞습니다.
2.계약갱신청구권으로 연장된경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 다만 3개월뒤에 효력이 발생하게 됩니다(3개월 뒤 이사가야함).
3.즉, 3개월뒤 집주인은 보증금을 반환해야하고, 임차인은 세입자를 구해놓거나, 중개료등을 부담할 이유가 전혀 없습니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 감사합니다!!🙏🙏
안녕하세요 변호사님
좋은 영상 감사합니다!
궁금한것이 있어 질문남깁니다
22.4.23~24.4.22 전세계약기간이고 계약연장을 하고 싶은데 아직 임대인과 연락을 안한 상태입니다
1. 계약만료 2개월이 지났는데 묵시적 갱신이 된게 맞나요?
2. 계약서 상에 특약사항으로 임차인은 계약만료 2개월 전에 계약연장 여부를 임대인에게 통보해야한다고 적혀있는데 연락을 못했는데 이런 경우 어떻게 해야하나요? 직장때문에 2년을 채워서 살 수있을지 모르는 상태라서 계약갱신을 하고 싶고 재계약은 안하고 싶은데 어떻게 해야할까요?
1.집주인이 집이 많은가 봅니다.
2.설령 특약으로 위와 같은 통보의무가 적혀있다고 하더라도, 주택임대차보호법에 따른 묵시적갱신 조항이 우선되고, 임차인에게 불리한 것은 효력이 없기 때문에(편면적 강행규정) 사실상 무의미한 조항으로 보입니다.
3.현시점 기준으로 묵시적 갱신된 것으로 보이나, 구태여 집주인에게 묵시적갱신되었다고 통보할 필요도 없어 보입니다. 만약 집주인이 통보를 하지 않았으니 계약위반이라며 나가라거나, 묵시적갱신이 되지 않는다고 말하면, 이는 법리상 맞는 주장이 아니니 무시하시고 묵시적갱신됨에 따라 2년간 연장된 상황입니다. 집주인이 새로이 계약서를 작성하자고 하면 무시하셔도 됩니다.
4.나아가 제가 다른 영상에서 설명드린 것처럼 묵시적갱신된 상황에서 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으므로, 도중에 이사가고 싶으시다면 3개월 전에 통보 하신 뒤 이사가시면 됩니다(통보후 3개월 뒤 효력발생).
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오는 6월에 전세 재계약(증액없는)을 하는데요~
임대인이 기존 계약서에 날짜를 수정해서 쌍방이 날인하면 된다고 하는데
기존 날짜를 수정해도 상관이 없는건가요??
저는 공백란에 따로
1.구태여 기존 날짜를 수정하는것은 오히려 위험하실듯합니다.
2.증액이 없다면 문자등으로 연장의사합의 표시하셔도 되고, 언급하신대로 공백란에 2년 연장한다는 내용기재하시는것도 괜찮습니다.
3.기존 계약서날짜를 바꿔버리면 마치 기존계약을 종료하는것처럼 보일수도 있으니 피하시는것이 좋겠습니다.
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귀한 자료 잘 들었습니다.
저는 24년 12월이 4년째라 질문이 있습니다.
처음 계약 할시기에는 전세가 폭등하여 높은 전세가에 들어왔고, 2년후에는 떨어져서 집주인에게 전세금을 일부 돌려받으면서 부동산에서 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 받았어요. 이런경우 이번 2년만료 될 때에는 계약갱신청구권을 못쓰는건가요? 전세가가 더 급등해서 걱정입니다. 답변을 꼭 듣고 싶어요~~
1.계약갱신청구권은 집주인이 더이상 계약을 갱신하지않겠다고 할때 집주인에 대항할 수 있는 권리(주택임대차보호법이 규정한)입니다.
2.즉, 언급하신 사안에서는 20년 최초계약후 갱신시점인 22년경 감액연장하신것으로 보이기에, 감액연장당시 '계약갱신청구권을 행사했다'는 등의 내용이 포함되어 있지 않는 이상 권리행사가능합니다.
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답변 감사합니다. 제가 너무 무지했네요.
울고싶네요.. 다시 쓴 계약서를 보니 중개인께서 계약갱신청구행사라고 쓰여져있네요.. 그당시 이사가려다 주인이 보증금 감액해준다해서 계약서 다시 쓰고 확정일자 다시 받았는데요. 이런경우 계약서 문구가 계약갱신이라 써있어서 재계약이 아니라 못쓰는건가요~? 계약갱신의미도 모르고 보증금 내준다하여 자세히 안알아본 제자신이 너무 원망스럽네요. 그 당시 재계약이란 의미는 생각도 못했어요..
너무 속상해서 눈물이나네요..
@@미경유-v6e 1.제가 다른 영상(전세 연장 시 세입자 울리는 집주인의 수법 3가지)에서 올린 적이 있는데, 집주인의 악질적인 행태 중 하나입니다.
2.계약갱신요구권이 워낙 강력한 임차인의 권리이다보니, 이를 소모시키고 싶은 집주인이 갱신과정에서 몰래 이를 포함시켜 넣는 것입니다.
3.우선, 이러한 경우 합의되지 않은 계약갱신요구권을 계약서에 명시한 것으로서 이는 무효라고 주장가능합니다. 그리고 이것이 FACT인것으로 보입니다. 그렇다면 당연히 이번에 계약갱신을 거부할 경우 계약갱신요구권을 행사해볼 수 있는 것입니다(묵시적 갱신부터 노리셔도 됨).
4.만약 집주인이 계약갱신요구권 행사한 것 아니냐고 물으면, 언제 그런 얘기를 했냐고 반문하시면서 강하게 압박도 가능할 것입니다. 집주인도 그 때 사정을 알 것이니.
5.만약 법원으로 가면 결국 당시 합의가 있었냐가 쟁점인데, 계약서가 있기에 일단 불리하지만 당시 오고 간 카톡 내용 등에 그러한 내용이 전혀 없다면 충분히 무효 주장도 가능합니다.
6.이러한 점 참고하시어 대항해보시기 바랍니다.
두번 답변은 기대안했는데요~변호사님 너무 감사합니다. 계약서 읽고 도장찍은 제가 원망스럽습니다. 바쁘실덴데 저희같은 세입자를 위해 진정성있는 답변 정말 감동받았습니다. 잘 해결될수있도록 해보겠습니다. 감사합니다~^^ 자주 들어와 배우고, 현명하게 일처리하겠습니다.
변호사님 처음 아파트 전세 계약시 2년 만기후 동일조건으로 2년 더연장하기로한다. 임대인은 임차인의 전세대출에 동의 및협조한다. 불가시 입금한 계약금은 즉시 반환하기로 한다.로 했었고(21년 12월 15일), 만기 1달전(23년 11월 10일)에 일반대출을 신혼부부대출로 대환시 시세가 안나와 보증금 4천만원 내려서 재계약을 해야 허용되어서 임대인에게 요구하니 돈이 없어서 못준다하여 집을 빼겠다고 말씀드렸습니다. 이가격이면 더좋은 지역이나 더넓은평수에서 거주할수있으니 나가고싶습니다.
1.그렇다면 보증금 이자를 임대인께 요구해도 된다고 들었는데 맞을까요?
2. 그럼 언제 까지 기다릴의무가 있는건가요? 집을 빼겠다고 말한시점부터 3개월후에는 나가도 된다고들었는데 가능할까요?
3.우선 일반대출을 연장신청 기존 계약서 그대로한 상태(23년 11월 30일)입니다. 원래는 기존대출 1달간만 연장하고 집을 빼도 된다고 들었는데 맞을까요?
1.우선 언급하신 내용에 따르면 기본계약2년과 동일조건2년연장이 계약당시부터 포함되어 있었던것으로 보이는데(일종의 4년계약), 그러한 해석이 맞다면 임대인동의없이 계약해지는 불가해보입니다.
2.그것이 아니라 2년계약이라는 가정하에 보면, 이미 묵시적갱신이 된 상황으로보이니, 현재 계약해지를 통보하더라도 본래의 계약만료일자 다음날부터 3개월 뒤에야 계약해지효력이 발생할 것으로 보입니다(아직은 기존계약기간의 바운더리에 있는상태이므로, 새롭게 묵시적갱신되어 연장되는 시점부터 가능하다고보는것이 바람직한 해석으로 보임).
3.묵시적갱신된것이 아니라면 말그대로 집주인의 과실로 보증금반환이 늦어지는것이라 이자를 요구할수도 있으나, 현 단계에서는 3개월뒤에야 효력이 발생하니 그 이후에야 보증금을 받아 이사가실 수 있고 그 때 보증금을 주지않는다면 이자 상당을 부담하라고 주장 가능할듯합니다.
4.대출도 동일하게 3개월연장이 필요해보이니(3개월이후 효력발생) 금융기관측에 확인해보시기바라며 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
좋은정보 감사합니다!
혹시 집주인이 계약기간이 남아있는데
저희랑좀싸우고 했는데요 이때싸우는중에 이사가고싶음가라고 하는데 그냥 이사가될 문제가 될까요?
막..정신병자라고 막말하는데요..아니면 계약 끝날때까지 기달려야 하나요?
1.계약기간이 남아있다고 하더라도 당사자와의 합의로 얼마든지 계약을 종료할 수 있습니다.
2.문제는 그러한 합의가 명백하여야한다는 점입니다.
3.집주인의 상태가 좋지않아보이기에 '이사가고 싶으면 이사가라'는 것이 홧김에 나온 말인지 확정적의사표현인지가 모호해보입니다.
4.만약 이사를 원하신다면 집주인에게 재차 '그럼 언제까지 이사가는것에 동의하는것이죠?'라고 묻고 이에 확답을 받으신뒤, 나아가 이를 증거로 남겨(녹취나 문자 등) 두셔야할듯합니다.
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안녕하세요 변호사님! 최초 전세계약후 집주인이 한번 변경되었고, 전세계약 만료 2개월전 바뀐 집주인에게 연장의사 밝혔고 바뀐집주인도 동의했습니다.(조건변경 없음)
이럴경우 집주인이 바뀌었으니 계약서를 새로 작성하는게 좋나요? 계약서를 다시 작성하면 선순위가 바뀐다는데 그래도 계약서상 집주인이 다르니 재작성하는게 나을까요?
1.우선 조건의 변경 없이 연장되었기 때문에 반드시 계약서를 작성할 필요는 없어 보입니다.
2.주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하기에, 구태여 계약서를 새롭게 작성하지 않더라도 기존 계약서의 효력이 그대로 유지되기 때문입니다(계약서에서 임대인 이름이 자동으로 바뀐 상황이라 이해하시면 됩니다).
3.다만 대출연장이나 보증보험연장 등의 경우 집주인이 바뀌었다는 이유로 새로운 계약서를 요구하는 경우가 있기도 하니 확인하시기 바랍니다.
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@@hoonilawtv 감사합니다 변호사님! 정말 큰 도움이 되었습니다! 구독 좋아요 박겠습니다ㅎ
3억천에서 이번에 2억천으로 전세금을 낮추어서 계약을 할 예정인데 이때 재계약 혹은 계약갱신 아무거나 할 수 있는건가요? 금액이 바뀌면 재계약을 해야 하는건가요?
1.보통 이런경우는 합의하여 갱신하는 경우가 많은데, 즉 보증금만 변경하고 기존 계약내용 그대로 갱신하는것을 의미합니다. 완전한 재계약으로 갈 경우 보증금순위가 밀릴수있기때문에 임차인입장에선 특별한 이유가 없거나 우선순위가 그대로 문제없는경우에나 재계약이 이루어질것입니다.
2.위와 같은 합의갱신의 경우 묵시적계약으로 볼 수는 없고, 계약갱신청구권을 행사하여 전세금을 낮추기로한 것이 아닌 이상 계약갱신청구권을 행사한것으로 보기도 어렵습니다.
3.즉 금액이 변동되는경우, 합의갱신이나 재계약, 계약갱신청구권행사도 모두 가능하긴하나, 대부분 합의갱신으로 진행된다 보여집니다. 이 경우 그 특성상 영상에서 설명드린 재계약과 같이 계약기간에 구속되므로 도중 이사는 협의없이는 어려움을 알아두시기바랍니다.
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안녕하세요. 첫계약작성(확정일자 받음)+갱신권사용(증액에관한 확정일자받음)+금액변동없이 다시 계약하자고 집주인과 합의하였을때 계약서 작성 및 확정일자 다시 받을 필요 없는건가요?
혹은 합의에의한 재계약이라는 계약서를 작성할 경우(금액변동없음,특약사항 일부수정) 확정일자 다시 받아야하는지요.?
1.확정일자는 결국 해당시점부터 우선변제권, 대항력 등의 권리를 취득하는 기준시점으로서, 증액없이 연장되는경우 확정일자를 추가로 받을 실익은 없습니다.
2.따라서 합의연장된점만 증거상 명백하면 계약서 작성도 필수는 아니나, 작성하셔도 무방하고 확정일자는 받으시지않으셔도 됩니다.
3.다만 주택임대차신고가 필수라(연장도) 신고시 아마도 확정일자가 자동부여될 것으로 보이고, 받아도 문제는 아니니 걱정마시기바랍니다.
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변호사님 주인분이 기간1년을잡아서 재계약을 하셨는데 부동산에서 특약사항에 재계약 연장함을 적으라고해서 이건 기존특약을 재계약으로 연장한다는 의미로 되는거죠?계약갱신청구권은 아닌거죠?
그리고 기간만1년으로 정해놓고 재계약서 작성하시자고 하는데(보증금.월세변동없음)
재계약서를 확정일자 다시받아야하나요?
1.기존 계약을 연장하는것임은 특약에 기재하는것이 좋습니다.
2.보증금과 차임이 변동이 없다면 계약서에 기존 계약을 1년간 연장하는 계약이다 라고만 기재해도 충분하고, 확정일자는 추가로 보전할 보증금이 없기에 필수는 아닙니다.
3.요즘 갱신과정에서 계약갱신청구권행사를 몰래 기재하는경우가 많은데, 이러한 문구는 절대 포함되지않도록 주의하시기바랍니다(갱신청구권 쓰신것이 아니므로).
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변호사님 ~ 안녕하세요? 영상과 답변 미리 감사드립니다 😃😍
이것저것 다 봤는데도, 불안한 마음에 질문 드립니다
@현상황 : 저는 임차인이고, 오피스텔 22.5-24.5까지 올전세 계약후 만기 2개월 전에 임대인(임대사업자) 이 먼저 연락와서 통화 후, 저도 다른곳 옮길 맘은 없어. 현 전세와 동일금액으로 연장하겠다고 문자로 합의했습니다.
1.동일 금액 재계약시 계약서 쓸 필요 없다고 하던데, 혹시 제가 거주하는동안 (~26.5월까지) 집주인이 바뀌거나 근저당이 잡히는 경우 법적인 순위가 밀려나거나 불이익이 제게 없을까요?
(매매가랑 전세가가 1-3천만원 밖에 차이가 안나는 상태라 불안) 이부분 때문에 재계약을 명기한 법적인 문서를 작성해야 할지 고민됩니다.
2.임대사업자는 묵시적 갱신 할 수 없다는 말도 있던데 사실인가요?
저의 경우엔 문자지만 재계약 (합의에 의한 갱신) 일까요?
3.이렇게 되면 계약기간이 2년으로 되어, 제가 2년 미만으로 살고 이사가게 되면 복비는 제가 내야 할까요?
1.기존계약서를 폐기하지않고 보관하고 계시다면 크게 문제되지 않을 것으로 보입니다. 집주인이 도중에 바뀌더라도 기존 임대인지위를 그대로 승계하고(이와 관련한 영상도 업로드된바 있으니 참고하시기 바랍니다), 근저당권이 생긴다하더라도 후순위일것입니다.
2.단 확정일자와 점유, 전입신고라는 요건을 지속하여 충족하고 계셔야합니다.
3.임대사업자는 묵시적갱신이라고 하더라도 변경신고의무가 있는데, 이 말이 와전된듯합니다. 본인의 경우 문자가 남아있어 합의갱신으로 볼듯합니다.
4.합의갱신이기에 계약기간 도중 이사가셔야한다면 집주인동의가 필요해보입니다. 동의를 끌어내기위해 복비를 임차인이 부담하겠다고 하는 경우가 많을뿐 반드시 임차인이 부담해야하는것은 아닙니다.
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자세한 설명 감사합니다. 제 경우에는 전세 2년 중간에 집 주인이 바뀌었고 (매매계약서에 전세승계한다고 기재되어 있음)만기 후에 전세계약갱신청구권 쓰겠다고 하니 카카오톡으로 알리니 알겠다고 합의했습니다. 이 경우에도 따로 계약서를 쓰거나 확정일자를 받아야 될 필요는 없는거 맞는지요?
1.확정일자는 갱신하여 보증금이 증액되었을때만 추가로 받을 실익이있습니다.
2.언급하신 경우가 계약갱신요구권으로 동일한 조건으로 계약갱신되는 것이라면 반드시 계약서작성 및 확정일자를 받아야하는 것은 아닙니다(실익이 딱히 없음).
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변호사님 좋은 영상 감사합니다!
저는 두달전에 집을 팔거나 본인이 들어오겠다는 통보를 받고 이사갈지를 고민하겠다고 했습니다. 그러던 중 매매를 위해 집을 보러오고 있어요.
마땅히 이사갈집도 없어서 계약갱신청구를 하려니 만기일로부터 40일정도 전입니다.
어떻게 하면 좋을지 조언 부탁드립니다.
1.우선 집주인이 집매매 또는 본인이 들어가겠다고 계약만료2달전 언급하였으니 묵시적갱신은 되지않을듯 합니다.
2.그렇다면 본인께서는 계약만료2달전까지 계약갱신청구권을 행사하였어야하는데, 현재 만기일로부터 40일만 남은 상황이고 그 이전에 갱신요구를 하지 않으셨다면 이미 행사기간을 지난듯합니다.
3.그렇다면 현재는 집주인과 협의하여 갱신하는것이 유일한 방안일듯하고, 그렇지않으면 기존 집주인 또는 새로운 집주인(매매했을경우)의 요구에 따라 집을 비워줘야할 수도 있으니 협의진행해보시기바랍니다.
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자세한 설명 감사드립니다.
집주인과 계약(전세 2년) 만료일 2개월~6개월전 연락이 와서 구두상으로 1년 더 살겠다고 했는데 사정이 있어서 1년을 못 살고 나가면 어떻게 되나요? 계약서는 다시 작성하지 않고 조건도 변경이 없습니다.통지한날로 부터 3개월후에 보증금을 받을수 있는지 중개보수는 누가 부담해야하는지 궁금합니다.
1.우선 현재 계약은 1년동안 갱신하기로한 합의갱신이 된것으로 보입니다.
2.이는 묵시적갱신이나 계약갱신요구권을 행사하시어 연장된것이 아니기에, 1년 도중 나가려면 집주인의 동의가 필요한 상황으로 보입니다.
3.즉, 해지통지후 3개월뒤 해지된다는 주임법 규정이 적용되기는 어려워보이고, 계약만료때 나간다면 복비는 부담하실 이유가 없으며, 대신 집주인이 1년전이지만 나가는것에 동의해주도록 복비를 대신 부담하겠다고 언급하시어 협의되는것이 가장 바람직할것으로 보입니다.
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지금 자동연장되서 내년이 만기인데 저희가 집을사서 지금 살고있는집을 빼야합니다. 2주전에 나간다고 말을했구 집을 내놓은 상황인데 안나가면 무조건 만기때까지 기다려야하나요!? ㅜㅜ
1.자동연장이라 하시면 묵시적갱신된 것으로 보이는데 이 경우에는 이사가겠다 통보후(계약해지) 3개월뒤에 효력이 발생합니다.
2.즉, 최초 언급하신 시점으로부터 3개월 뒤에는 정상적으로 계약이 해지된 것으로 보아 집주인을 보증금을 반드시 돌려주어야 합니다.
3.제가 계약만료 전 이사와 관련된 영상을 업로드한 것이 있으니 이를 참고하시면 도움이 될 듯합니다.
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묵시적 갱신이나 계약갱신청구권을 행사 했을 때 임대차계약서를 작성 하지 않아도 기존 임대차계약서에 받은 확정일자나 계약 효력이 유지 되는지 궁금합니더.
1.갱신에서 별개로 계약서를 작성하지 않았다면 기존 계약서의 효력이 유지된다고 보여집니다(확정일자도 당연히 유지).
2.묵시적갱신은 서로 말없이 지나가는것이니 계약서가 작성될 것이 없고, 계약갱신청구권의 경우 보증금이 증액될때나 작성되는데 이 때는 증액에 대한 부분은 영상에서와같이 확정일자를 받으셔야 증액보증금에 대하여 주임법에 따른 우선순위를 가지실수있습니다.
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안녕하세요. 만기 3개월 전에 문자로 퇴거 통보하고 집주인께 답장을 받은 상황입니다. 근데 보유 건물이 팔리거나, 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다는 답변을 받았고, 그 후로 세입자가 구해지지 않은 상황입니다. 만기 3주 남은 시점에서 계약한 부동산에 찾아가보니, 관리비를 안내는 특약을 넣어 전세계약서를 쓰는게 어떻겠냐 했습니다.
여기서 질문이 특약사항에 '연장 계약을 진행한다' 라고 적혀있는데, 해당 계약 진행할 시 제가 갖고 있는 선순위 임차인이나 그런 것들이 보존되는지 궁금하고, 재계약으로 분류되는지 계약 갱신으로 되는지 궁금합니다.
소송 전에 좋은 방향으로 끝내고 싶어 일단 2~3개월 기다려보고자 하는데 추후에 반환 소송 등을 제기 할 때 불리한 점이 있을까 우려됩니다.
더 좋은 방법이 있으면 알려주세요.
1.일시로 연장하는것인지 2년계약연장하는것인지가 핵심일듯합니다. 만약 계약기간이 써있지않으면 2년으로 보게 될 가능성이 높으니 주의하셔야합니다.
2.2-3개월 기다리실 생각이시라면 구태여 계약서 작성하지않으셔도 되긴합니다. 주임법에서 보증금미반환으로 계시는경우 계약이 보증금반환할때까지 일시적으로 연장되는것으로 보기때문입니다.
3.다만 지금 집에 계시는데 관리비를 받지 않는 이익을 원하시면 이 부분만 집주인으로부터 문자로 받거나(보증금반환해드릴때까지 관리비는 내지마세요. 받지 않겠습니다 등), 이것만 별도 합의서작성하시는것이 나을듯합니다.
4.계약서작성으로 연장기간에 묶이지않도록 주의하시기바랍니다.
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변호사님 재계약시집주인이바뀌어서다시계약서작성시 부동산에서계약서를쓰는게좋을까요?
계약서는 매우 중요하기에 전문가 도움받아 진행하시는 것을 당연히 추천드립니다.
제가 2년살다 2년 연장하고 중간에 건물주가 바뀌면서 연장할려고하는데 계약서를 다시써야할가요?
1.새로운 집주인은 기존 계약의 임대인 지위를 그대로 승계하기에 반드시 계약서를 새로 작성하실 필요는 없습니다.
2.새로운 집주인에게 연장의사표현하시고(또는 묵시적갱신을 노리셔도 됩니다), 조건변동이 없다면 대출기관 보증보험기관등이 요구하지만 않는다면 계약서작성없이 갱신하셔도 될듯합니다.
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@@hoonilawtv 감사합니다~^^ 구독 좋아요 😀
변호사님 계약갱신청권 사용하여 2+2 거주 후 새로 감액하여 계약서를 새로쓴경우는 계약갱신청구권이 또 한번더 생기나요 ? 답변부탁드려요
완전히 기존 계약을 종료한것이 아니라 연장하는것이라면 새로 계약갱신청구권이 발생하지는 않습니다.
안녕하세요 김변호사님 궁금한게 있어서 질문 하나 드려보아요
전세2년이 가까워 오고있는데 중간에 집주인이 바뀌었어요!
1. 이럴경우 재계약서 쓰는게 맞나요?
2. 만약 재계약서 쓸 경우 확정일자는 다시 받아야 하는걸까요? -->> 받아야 할 경우 주의사항 있을까요?
1.제가 집주인이 도중에 변경된 경우에 관한 영상을 업로드한적이 있으니 참조하시기 바랍니다.
2.변경된 집주인은 주택임대차보호법에 따라 기존 집주인의 임대인지위를 그대로 승계하므로, 반드시 계약서를 새로 작성해야하는것은 아닙니다.
3.다만 연장등은 기존 집주인이 아닌 현재의 집주인에게 제대로 통지하셔야하고, 이에 따라 새롭게 계약서를 작성하시게된다면 기존계약의 연장임을 꼭 명시하시기바랍니다.
4.보증금을 증액하는 경우에는 반드시 새로 작성하는 계약서의 확정일자를 받으셔야하고, 단순히 연장만하거나 감액시에는 딱히 필요없을듯하나 받으셔도 무방합니다.
5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
최초 임대차 계약시 임대인과 현재 임대인이 바뀌었는데 갱신청구권 사용으로 연장시 임대료를 포함한 모든 조건이 기존과 동일하면 이때도 계약서를 다시 작성해야 하나요?
1.집주인이 바뀌었다고 하더라도 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하기 때문에, 반드시 계약서를 작성하여야 하는 것은 아닙니다.
2.특히 모든 조건이 동일한 상황이라면 변동되는 내용도 없기에 대출연장 등 사용목적이 있는 것이 아니라면 계약서를 작성하지 않으셔도 크게 문제되지는 않을 것으로 보입니다.
3.다만 기존 계약서는 반드시 보관하고 계셔야 합니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 답변 고맙습니다.
안녕하세요~
계약일을 2개월 반쯤 남겨두고 있습니다.
현재는 역전세 상황이라 전세 보증금을 돌려받아야 하는 상황이지만
전세가가 급상승하고 있어 집주인이 재계약을 미루고 있어요.
어느 시점의 시세로 보증금을 정해야 하는지 정해져 있나요?
1.법이 정해놓은것은 없고 당사자사이 정하기 나름입니다.
2.보통은 계약시점의 시세를 기준으로하기에 집주인이 이를 미루는듯합니다.
3.만약 계약만료2개월전까지 연락이없게되면 묵시적갱신될 수 있으니 이를 고려하시기바랍니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 꼼꼼히 달아주시는 답변을 보고 신뢰가 되어 희망을 갖고 질문드려요. 너무 불안함이 많았던 날이어서요. 오늘 전세연장 감액 재계약을 진행하고왔어요.
1) 부동산에서 특약문구를 기존보증금 3억5000만원에서 5000만원 감액하여 "재계약"한다. 라고 작성해주셨는데
"연장계약"이라는 단어가 아니어도 괜찮을까요?
"기존계약의 효력을 그대로 존속한다"는 문구가 없어 계속 부탁드렸는데, 넣을필요없다 넣어도 별 소용없다하며 임대인과 중개인분께서 저를 막으셨고, 제가 계속 부탁드려서 그나마 그 한줄 넣었어요.
확정일자를 새로 받으라길래, 제가 따로 공부했을땐 감액은 확정일자 새로 안해도 된다고 말씀드렸고, 제가 공부한거랑 자꾸 말이 달라서 불안한 계약이었어요.
일단 중요한 문구 1줄은 넣었습니다!
2) 집주인이 1년뒤 집을 팔 생각이라네요.
그때 집주인이 바뀌어도 제 계약에는 큰 문제는 없을까요?
3) 부동산에서 작성해줬음에도 집에서 계약서를 다시보니 임대인,임차인만 싸인되어있고 부동산명시와 소장님 싸인이 없습니다. 추후에 문제되는게 없을까요?
4) 기존계약은 자필싸인이었으나 도장을 가져오라해 재계약에는 도장을 찍었어요. 괜찮을까요?
그래도 감액으로인한 차액반환금은 날짜가 잘 명시되어 있습니다! 아직 물어볼 곳 없는 사회 초년생입니다. 앞으로 살아가면서 현명하게 대처할수있도록 알려주시면 정말 감사하겠습니다
1.기존계약의 효력 존속이라는 문구가 있다면 '재계약'이라는 표현이 있어도 문제 없을듯 합니다.
2.감액의 경우 새롭게 보호 받아야 할 보증금이 없기에 확정일자를 받을 실익이 없는 것이고, 다만 최근 주택임대차신고가 의무가 되어 신고가 이루어지면 자동적으로 확정일자를 받게 됩니다. 이 경우 확정일자가 2개이지만, 기존 계약효력이 부인되는 것이 아니기에 이전 확정일자를 기준으로 하기에 걱정하지 않으셔도 됩니다.
3.집주인이 바뀌어도 새로운 집주인이 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하기에 큰 문제는 없는 것이 대부분입니다. 이에 대해서는 이전에 제가 영상을 업로드한 바 있으니(집주인이 갑자기 변경되었을 때 주의할점) 참고하시기 바랍니다.
4.임대인, 임차인이 중요한 것이고, 금번은 중개를 한 것이 아니기에 싸인을 하지 않았을 것으로 판단되며, 이는 문제되지 않습니다.
5.날인은 도장이 더 확실합니다.
6.전반적으로 정석대로 진행하셨고, 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 향후에도 금번과 같이 연장 또는 신규 계약의 경우 꼼꼼히 직접 살피시어 진행하시면 좋을 것 같습니다.
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덕분에 불안이없어졌어요 너무감사드립니다 구독 좋아요 했습니다^_^😊
23년 1,15일에 전세 들어와 이제 25.1.15만기이기에 계약갱신청구권을 사용하려는데 얼마전 임대인께서 들어오겠다고 통지를 해왔습니다. 저희는 계약갱신권을 사용 2년더 살수 없는건지요?
1.조만간 제가 영상에서 업로드 해드릴 내용이기도 한데, 계약갱신청구권에 대하여 임대인이 자신의 실거주를 이유로 이를 거부하는 것입니다.
2.핵심은 우선 계약갱신청구권을 행사하시겠다고 명백히 해두시고(문자 등으로 증거 남겨두셔야), 만약 집주인이 실거주를 하겠다면 정말 실거주를 할 계획인지 구체적인 증거를 제시해서 납득가능한 수준이어야 합니다.
3.왜냐하면 임대인이 거짓말로 실거주할 것이라며 임차인의 계약갱신청구권 행사를 방해할 수 있기에, 대법원은 이 경우 집주인이 임차인에게 납득할 만큼 실거주 할 계획임을 입증하라고 한 바 있습니다.
4.즉, 집주인이 단순히 말만 실거주하겠다는 것은 부족하고, 이사계획, 지금 집주인이 살고 있는 집의 계약이 정말 이사시점에 끝나는지, 이삿집센터계약 등을 입증해야합니다.
5.따라서 집주인이 실거주하겠다고 한다면, 정말 그러한 계획인지 대법원의 판시내용에 따라 이를 구체적으로 입증(납득시키라는 것)하라고 요구하시기 바랍니다. 만약 정말 집주인이 실거주할 것으로 예상되면 안타깝지만 더 연장하기는 어렵습니다.
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감사합니다. 임차인은 그럼 최종 6년 거주할 수 있는건가요? 그 이상 사는건 불가한가요?^^
1.우선 최초 2년 계약 + 계약갱신요구권 2년 계약 연장, 합계 4년 까지는 별 무리가 없으면(계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 있지 않는 이상) 거주 가능합니다.
2.이 사이에 묵시적갱신이나 합의갱신으로 계약갱신요구권 행사가 늦춰지면 이를 행사하여 2년을 더 연장 가능할 것입니다.
3.나아가 거주할 수 있는 한도 같은 개념은 없습니다. 집주인이 동의하거나 묵시적 갱신이 수차례 이루어진다면 10년 이상도 얼마든지 거주 가능합니다.
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안녕하세요.
3월 말에 전세계약 종료인데 11월쯤 부동산에 처음이라 계약연장 하려면 어떻게 해야되냐고 물어봤었습니다.
부동산에서 집주인에게 연락해서 확인해주셨고, 계약갱신청구권 사용하여 전세금 변동없이 기존계약 그대로 계약서 작성 후 연장하자고 답변을 받은 상태입니다.
아직까지 부동산 집주인 다들 연락이 없어서 이래도 두면 그대로 묵시적갱신이 되는 건가요?
아니면 사전에 제가 먼저 연락을 해야될까요??
또한 이런경우 계약서 작성하면 복비를 내야되는 걸까요??
1.우선 구두로 연장 합의가 이루어진 것으로 보이고, 계약갱신청구권을 사용하시어 연장된것으로 보게 될듯합니다.
2.계약서작성은 이러한 합의를 구체적으로 남기는것이겠지요.
3.이러한 합의가 있었기에 묵시적갱신은 아닐듯합니다. 나아가 설령 그러한 합의의 효력이 부인되어도 묵시적갱신으로 볼 가능성이 높으니 기다려보시거나, 계약서 언제 작성하는지정도만 확인구하셔도 무방할듯합니다.
4.갱신청구권으로 연장하는것이니 비용이 든다면 반반부담하는것이 적당해보입니다(비용분담에 대해 법으로 정해진것은 없음).
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안녕하세요 김기훈 변호사님!
유튜버들중에서 가장 쉽게 설명해주시는것 같으시네요. 그럼에도 불구하고 계약이란게 사회초년생인 저로써는 너무 걱정되네요ㅠㅠ 혹시 도움좀 받을수 있을까요?
2019.11.02 계약시작했고 2021.11.01 계약종료뒤 묵시적갱신되어 2년 더 살았습니다.
두번째 계약 종료일(2023.11.01)까지도 임대인분께서 연락이 없으시다가 계약종료일 이후 2달이 지난 오늘 아침에서야 계약이 오래돼서 계약서를 다시 쓰고싶다는 연락을 받았습니다. 현재 제 경우에는 어떻게 해야하는걸까요?
보증금기준 5% 올리고 계약갱신을 하고싶다고 해야할까요?
혹시 지금도 묵시적갱신 효력이 발생되고 있는건가요?
※6개월~1년6개월 이내로 근무지가 변동될것같아 이사를 갈수도 있습니다.
1.2023.11.1.까지 쌍방 아무런 말이 없었으므로, 계약조건변경없이 그대로 2년간 묵시적갱신된 것으로 보입니다.
2.다만 묵시적갱신되었다고 하더라도 집주인은 주택임대차보호법에 따라서 주변 시세 급격한변동, 당초 시세에 비해 현저히 떨어진 금액이라는 점 등의 사정이 있을 경우 보증금 증액을 요구할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 그 범위는 상한선5%를 넘을 수 없습니다.
3.그러나 이 또한 임차인이 반드시 따라야만 하는것이 아니라서 실무적으로는 협의를 통해 해결하는경우가 대부분입니다.
4.나아가 본인께서 계약도중 이사가실 계획이시라면, 새롭게 계약서 작성시(합의갱신등) 집주인동의가 없으면 나가지못할수도 있습니다. 이 부분은 제가 계약만료전이사가는법 등 영상에서 언급한것이 있으니 참조하시기바랍니다.
5.결국 현상황에서는 묵시적갱신되었으니 계약서를 새로 작성할필요없다고 답변하시는것이 가장 유리해보입니다.
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@@hoonilawtv 임대인과 통화로 서로 입장에서 원하는걸 이야기 나누어보았습니다. 다음주에 재계약하기로 했는데 아래와 같이 협의하여 계약서 작성하기로했는데 한번 봐주실수 있으실까요? 혹 더 보강할점이 있다면 지적해주시면 감사하겠습니다.
임대인이 원하는점: 임대사업자등록을 하게되었고, 계약서 기간도 오래 지나서 임대차표준계약서로 다시 작성하고싶다.
임대인은 임대사업자등록을 하여 임대HUG보증보험을 가입해야하기 때문에 임대인 75 : 임차인 25로 보험비 납입하는점 알고계셔야한다. 관리비 8만원에서 9만원으로 인상하고싶다.
임차인이 원하는점: 임대인 사정 이해하나 본인은 2년내로 근무지 변경으로 이사를 가야한다. 하여 계약시 특약사항에 기존계약서를 유지한다는 재계약서라는 내용과 3개월전 임대인에게 통보하여 계약해지 할수있도록 넣어달라.
임대인이 말한 관리비 인상은 수렴한다.
결론: 일단 다음주 만나서 대화다시 나누고 계약서 작성하자고 미팅날은 잡았습니다.
1. 임대사업자등록으로 임대차표준계약서로 다시 작성한다.
(이때 임대인은 HUG보증보험을 가입하여야하기 때문에 임대보증보험으로 가입을 할꺼라고 임대인75: 임차신25 보험료 납부될수 있다는 내용 고지.)
2. 계약서 작성시 기존 계약서를 유지하는 재계약이라는 내용과 계약기간 내 3개월 이전에 임대인에게 계약해지 통보시 임차인은 임대인이 새로운 세입자를 구하는데 있어 적극 협조해주어야 함. 이 두 내용을 특약사항에 추가한다.
3. 보증금은 동일하며 관리비만 1만원 인상한다.
궁금한점. 다른 유트브 영상에서 봤었는데 우선변제권 순위는 새로 계약서를 작성후 확정일자를 다시 받아도 기존 계약서에 확정일자가 받아져있다면 기존계약서 확정일자로 유지되는게 맞는건가요?
변호사님 계약2년후 금액변동은 없지만 2023.5월에 재계약서를 작성하면서 특약내용은 기존계약서와 동일하다라고만 쓰고 확정일자 새로 받았는데 괜찮은건가요? 그리고 전입신고도 새로 해야 하나요?
1.기존 계약이 언급되어있다면 큰 문제 없을듯합니다.
2.보증금 증액이 없기에 확정일자는 실익이없지만 받았다고하여 문제되지는 않습니다. 금일 확정일자에 대한 영상이 업로드되니 참고하시면 도움이 되실듯합니다.
3.전입신고는 절대 다시하시면 안되고, 기존 집에 계속 거주하시는것이니 변동없이 계시면 될듯합니다.
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1. 1년만 재계약하고자할때는 집주인분과 협의 후 새로운 계약서를 써야할까요? 아니면 기존 계약서에 특약사항으로 연장기간, 함께 서명 및 날인, 작성일자 등 작성을 해야하는 걸까요
1-1. 1년만 재계약해서 살 시, 다음 세입자 구할 비용은 임차인이 내야하나요? 아니면 임대인이 내는걸까요?
2. 만약 집주인이 1년만 재계약은 어렵다할 경우, 갱신청구권을 사용하여 1년미만으로 살다 나가도, 다음 세입자 유무와 상관없이 보증금 받고 나갈 수 있는 것이지요? 단, 갱신청구권 사용시 3개월 이후부터 법적 효력 발생하는 거구요~?
3. 내년 2월이 계약만료인데, 2달정도 남은 시점에서 집주인분이 먼저 연락이 오셔서 내년 계약 연장할 거냐고 물어보셨어요. 좀 더 알아보고 이야기드리겠다 한 상태인데, 이런경우는 묵시적 갱시권에 포함되지 않는 거죠?
1.선택사항이십니다. 계약기간이 2년이 아닌 1년임을 명시하는것이 중요합니다.
1-1.1년 갱신된후 계약은 종료하므로, 이때는 세입자가 중개수수료를 낼 이유가 없습니다.
2.네. 계약갱신청구권사용후 지내시다가 계약해지통보하면, 3개월 뒤 이사가실수 있고, 이때 해지효력이 발생하니 집주인도 이때 이사와 동시에 보증금을 주어야할 의무가 있습니다(세입자구해짐과 무관).
3.네. 2개월전 이전이니 묵시적갱신에는 해당하지않습니다.
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현재 기존전세2+2년(연장) 살고 있고 9월말이 계약만료라 저는 2년 연장으로 희망하고 있는데 집주인이 계약만료 2개월전까지 연락이 없다가 최근에 연락이 와서 5프로 인상을 요구 하는데 저는 묵시적 갱신으로 알고 기존 전세금 그대로 생각하고 있었는데 인상 요구가 가능한가요?
1.제가 2주전에 전세금, 월세 무조건 올릴 수 있는 것이 아닙니다 라는 제목하에 영상을 업로드한 것이 있으니 참고하시면 도움이 되실듯합니다.
2.결론적으로 묵시적갱신된 상황에서 전세금을 올리기는 쉽지 않습니다.
3.법리적으로 불가능한 것은 아니지만, 주변 시세가 상당히 오르거나 애당초 낮은 전세금으로 한 것이 아니라면 쉽지 않습니다.
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상세한 설명 감사합니다
임대인에게 요청하여 올해 3월말에 임대차 계약이 끝나는 아파트 전세 계약서를 새로이 작성하고 계약하였습니다. 제가 임대인에게 계약서에 '계약갱신청구권사용하는 계약이다"라는 문구를 넣어서 계약할 것을 요청하였고, 임대인은 이에 동의하여 특약사항란에 이 문구를 삽입하였으나, 기존 특약에 있던 문구, 즉 임대인은 계약기간을 준수하고 계약기간 이내에 나갈시에는 임차인이 맞추고 나가고 복비도 지불한다는 등의 문구가 그대로 삽입되어 있습니다
이 경우에, 제가 계약기간 중이라도 이사 3개월 전에만 임대인에게 통보하면 가능했던 계약갱신청구권 권리를 인정을 받을 수 있을까요?
1.우선 주택임대차보호법은 강행규정으로서 규정에 반하는 규정으로 계약을 체결하여도 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.
2.이 사건에서 '계약기간준수'는 계약갱신청구권 행사시 언제든 3개월뒤에 계약해지된다는 주임법 규정에 반하므로 효력이 없을 것으로 보이고, '임차인 복비 부담'은 주임법 규정에 언급된 것이 없어 무효라고 보기는 어려울듯 합니다.
3.따라서 우선 계약기간 도중 계약해지는 가능하니, 원칙적으로 나는 이사갈뿐 복비는 내가 부담할 이유가 없다고 주장하심이 좋아보이고, 법리적으로 끝까지다투면 위 특약규정으로 복비를 부담할 가능성도 있습니다. 다만 복비만으로 소까지 제기할것인지 의문이기에 우선 주장후 적정한범위내 협의해보시기바랍니다.
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변호사님 !
저번에 질문에 답변 감사드려요ㅠㅠ 질문하나 더 있어서요 집주인에 중간에 한번바뀌었고 2년이 다 되어가서 집주인이 재계약서 쓰자고 하시는 상황인데요 (계약서 만들어 오시겠다하셨음)
저번에 변호사님께서 재계약시 기존계약의 연장임을 꼭 넣으라고 하셔서 저희가 집주인께
"본 계약은 직전 임대차 계약 만기에 따른 기존 계약서의 연장 계약으로 보증금의 변동이 없으며, 기존 계약서를 승계합니다" 라는 특약을 넣어달라 했더니 못마땅해 하시면서 알아보겟다고 하시는데 ..
혹시 저게 임대인한테 불리한 걸까요..? 만약 안해주시겠다 하면 굳이 안넣어도 괜찮을까요..?
꼭 답변 달아주세요ㅠㅠ 🙏 🙏
1.위 특약은 지극히 상식적인 것이고, 집주인에게 불리한 것이 전혀 없습니다. 그저 당연한 사실을 그대로 기재한 것에 불과하기에, 이를 넣지 않겠다고 한다면 오히려 다른 목적이 있는 것인지 의심스러울 따름입니다.
2.다만 워딩은 바꾸어도 무방합니다. 핵심은 새로 작성하는 계약이 '기존 계약을 승계하여 연장되는 것'이기 때문에 이러한 점이 명백히 드러나기만 하면 됩니다.
3.새로운 계약이 되면 기존에 받았던 우선순위등이 적용되지 않을 수 있기 때문에 그것만 주의하시면 됩니다.
@@hoonilawtv 매번 감사합니다 ㅠㅠ 감기조심하세용 ❤️ 🤍
계약갱신청구권을쓸때 보증금올려달라고 요구하면 무조건올려줘야되나요?
1.제가 한달전 업로드한 전세금 올려달라는 집주인에 대항하는법을 설명한 영상을 참고하시기바랍니다.
2.무조건 받아들여야하는것은 아닙니다.
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전세계약 만료되서 계약서는 따로 작성하지 않고 집주인과 문자로 변동사항 없이 연장을 한번더 하는걸로 합의를 햇는데요. 이렇게 되면 재계약처럼 2년이 묶이게 되는건지? 아니면 중간에 나간다고 얘기해서 3개월뒤에 나갈수 잇는건지 궁금합니다.
1.우선 집주인과 다시 연장함에 합의한 것이기에, 묵시적갱신에는 해당하지 않습니다. 다만 이미 묵시적갱신된 상황이었다면(계약만료2개월전까지 통지한것이 없는) 이를 주장해볼 수도 있을듯합니다.
2.이렇듯 묵시적갱신이 아니라면 합의갱신에 해당할것으로 보이고, 이 경우 언급된 2년의 계약기간동안은 임의로 계약을 해지하기 어렵습니다. 즉, 집주인의 동의가 필요한것입니다(계약만료전 이사에 관한 영상을 업로드한 바 있으니, 이를 참조하시기바랍니다).
3.만약 도중에 이사가셔야한다면 집주인의 동의가 필요하니 협의하셔야 할듯합니다(묵시적갱신된것이라면 해지통보후 3개월뒤 이사가능).
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@@hoonilawtv 구독 좋아요 누르고 갑니다. 답변 감사하고요.
변호사님 새벽에 궁금한점이 있어서 영상보고 댓글남깁니다~
세입자가 이미 5%인상하면서 갱신권을 한번 썼었고 계약 종료일이 12.27일 인데 한달앞두고 계속 사실건지 문의하니 2년 연장 원하셔서
보증금 인상 없이 동일조건으로 재계약을 하게 되는게 맞는것 같아요~
그렇다면 임차인은 갱신계약이 아니므로 3개월전 통보 안되는거고
계약서는 다시 작성 안하고 저희끼리 기존 계약서에 날짜와 성명 싸인 이렇게 양쪽 계약서에 자필로 추가 작성해도 될런지요?
1.합의하시어 연장하는것이니 '합의갱신'에 해당하고, 이경우 임차인이 계약기간도중 임의로 해지할 수는 없습니다.
2.기존계약서 아래부분에 '기존계약을 2년간 동일한 조건으로 연장한다'라고 추가 기재하시고 날짜랑 성명, 싸인하시면 될듯 보입니다.
3.추가로 문자로도 보내놓아주시면, 동일한 내용으로 그럼 더 확실할듯합니다.
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@@hoonilawtv 답변 감사합니다 변호사님! 이미 구독 좋아요 했고 영상도 역주행 시청중이랍니다!
전세계약 다되어가는데 집주인이 금액변동없이 연장하자해서 오케이했는데 날짜만 수정하면될거같던데 날짜만수정해도 계약다시해야하나요?
1.서로 연장하자고 하여 합의가 이루어졌다면 동일한 조건으로 합의갱신된 상황입니다.
2.따라서 계약서 작성은 필수가 아닌 것으로 보입니다만, 대출연장, 보증보험 등에서 연장된 사실을 입증하기 위해 어떠한 서류를 요구할 수는 있을 수도 있습니다(다만 이 때도 반드시 계약서가 아니라 집주인이 연장된 사실에 동의한다거나 사실확인서 또는 전화확인으로 대체하는 경우도 많음). 이런 경우에는 각 기관에게 문의해보시기 바랍니다.
3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 깔끔한 설명 감사드립니다 ^.^
이러한 저의 경우에는 어덯게 대응해야 하는지 궁금해서 문의드립니다
2020.2월 부터 2022.2 월까지 전세계약 거주 후에,
2024년 현재까지 1회차 묵시적갱신으로 거주 중에 있습니다
이번에도 아무런 문자나 통지등의 연락이 없이 묵시적갱신기간 (만기 2개월전까지 아무런 연락이 없었고, 저도 연락을 취하지 않았습니다) 이 지나서
당연히 묵시적 갱신이겠거니 했는데,
임대인이 문자로 - (전세 입주 후 처음 연락 임)
지난번의 기간(2022년 2월~ 2024.1월 27일 오늘까지)은 사용의사를 밝히지도 않은
갱신청구권을 사용하였다는 내용에 '동의' 하라는 문자를 보내왔습니다
계약기간 만료가 일주일 정도 남은 이시점에
제가 취해야 할 스탠스가 어떤것인지 궁금합니다
묵시적 갱신을 주장해도 될까요?
(사용하지 않은 계약갱신 청구권이 아직 존재하는것인지도 궁금합니다)
1.황당한 집주인이네요.
2.만약 동의문자보내면 금번에 내보낼 생각인것인지 모르겠으나, 절대 동의하시면 안 됩니다.
3.계약갱신청구권도 행사하신바 없으니 여전히 남아있고 원하신다면 2026년 만료전 2025년 9월즘 행사하시면 됩니다.
4.위 문자에 다음과 같이 답하시기바랍니다. "본 임대차계약은 재차 묵시적갱신되어 2026.2월까지 기존계약 조건 그대로 연장되었습니다. 제가 아직 행사하지도 않은 계약갱신청구권에 사후적으로 행사한것으로 동의하라는것은 납득하기도 어렵고, 받아들일 수 없습니다."
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@@hoonilawtv 주말인데도 불구하고 이렇게 답변해 주시니 정말감사합니다
앞으로 어덯게 진행될지 모르지만, 마음에 큰 힘이 됩니다
변호사님.!! 또왓어요...ㅠㅠ자꾸 질문드려 죄송합니다 ㅠㅠ
전세 2년만기 되가는중.중간에 집주인바뀜.합의하에 계약서 다시 쓰기로 함.
변호사님께서 기존계약 연장임을 명시하라고 하셔서 집주인께 요청을 해서 계약서를 보내주셨는데..
이번엔 또 " 직전 임대차 계약 만기에 도래해 계약갱신청구권을 사용한 계약으로 기존계약서와 동일하게 승계한다" 추가를 해주셨는데 다른 조항에는 또 2년 계약이 명시 되어있는 상황...
이게 맞는건지요...? 저희는 계약갱신청구권을 행사한다는 말도 안했는데 또 저렇게 요청을 해오는 상황이고.. 2년 으로 명시돠어 있고... 어찌해야될지 모르겠어요 ㅠㅠ
변호사님 도와주세요 🙏 😭
1.우선 집주인이 변경되었어도 계약만료2개월전까지 계약조건변경 등의 통지가 없었다면, 묵시적 갱신됩니다. 묵시적갱신되었다면 계약서 다시 작성안하셔도 됩니다.
2.묵시적갱신이 아니라면 집주인이 조건변경없이는 계약연장하지 않겠다고 했을 경우 임차인이 주택임대차보호법에따라 계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 계실 수 있는것입니다.
3.즉, 이는 이런경우 사용하실 수 있는 임차인의 권리인데 그러한 상황없이 본 연장을 계약갱신청구권으로 처리하는것은 본인에게 손해인것입니다.
4.즉, 언급하신대로 작성하시게 되면 결국 금번 연장이 계약갱신청구권행사로 이루어진것이 되어 2년뒤에는 계약갱신청구권이 없어 묵시적갱신되지않는한 나가셔야합니다.
5.이러한점 고려하시어 갱신청구권 행사한적이 없는데 왜 이를 포함하냐고 따지신뒤 이를 삭제하시어 작성하시기바랍니다.
@@hoonilawtv 감사합니다!!!
잘처리되었어요 ㅠㅠ 복받으실꺼에용 ㅎ헣
변호사님 안녕하세요.
24년 8월에 전세 만기 (2+2 계약갱신청구권 사용 완료) 후 임대인/임차인이 현재까지 서로 연락없으면 26년8월까지 묵시적갱신이 되는건가요? 따로 연락해서 재계약 안해도 된다는 거죠? (23년에 전세승계조건 매매)
1.우선 2024. 8월 전세 만기인 상황이신데 6월까지 쌍방(임대인, 임차인) 사이에 어떠한 논의도 없었다면, 2026. 8월까지 묵시적갱신되는 것이 맞습니다.
2.나아가 2023년경 집주인이 변경되었다고 하더라도, 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인(매수인)은 기존 임대차계약의 임대인 지위를 그대로 승계하기에 반드시 새로 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다.
3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 감사합니다 구독좋아요 했습니다 ㅎㅎ
임대차기간이 내년 5월 16일 까지라면 계약갱신청구권을 행사할수 있는 기간은 올해 11월 17일 부터인가요??
6개월 전은 2023. 11. 16.이므로, 위 0시 시점부터, 2024. 5. 16.의 2개월전인 2024. 3. 15. 24시까지 계약갱신청구권을 행사하여야 합니다.
@@hoonilawtv답변 감사드립니다 그럼 지금 이시점에는 갱신청구권을 사용한다는 의사만 집주인에게 전달하고 6개월 뒤 전세시세를 알수없으니 보증금 변경여부는 갱신된 계약기간 직전에 그때의 시세를 봐서 다시 협의하여 정한다는 식으로 진행을 해도 될까요?물론 6개월 뒤의 주변시세가 많이 올랐다해도 5%이내로만 증액가능하겠지만요
1.임차인 입장이신듯합니다.
2.집주인이 이전에 계약을 이번이 마지막으로 하며, 연장하지 않을 의사를 확정적으로 표명한바 없다면, 영상에서와 같이 묵시적갱신을 노려보시는것도 고려해보시기바랍니다.다만 이래저래 불안하시다면 먼저 계약연장하고싶다고 말씀하시고 반응을 본뒤 거부할경우 바로 계약갱신청구권행사하겠다고 하시면 될듯합니다.
3.언급하신대로 진행하더라도 큰 문제는 없지만, 보증금변경을 이후에 하라고 굳이 저희가 먼저 말할 실익이 없어보이긴합니다(보증금증액이 필수는 아니므로).
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안녕하세요 변호사님. 도움되는 영상 감사합니다!
궁금한 것이 있어 조언을 얻을 수 있을까 하여 댓글을 남겨봅니다.
2년 월세로 계약해 살다가 추가로 2년 전세 전환 계약 후 (기존 계약서에 보증금 증액 부분과 전세 전환 재계약 문구 추가하여 도장 받음)
올 1월 초 계약 만료가 되었어야 하는데, 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장되었습니다. (월세 2년 + 전세 2년 + 묵시적 연장)
그런데 제가 올해 결혼을 준비 중이라 올해 안에 계약을 해지해야 할 것 같은데,
계약서를 보니 '만기전 퇴실시 임차인은 위약금(중개보수 등)을 지불하고 대체 입주시까지 월세 및 관리비를 납입한다.'라는 항목이 있는 걸 확인했습니다.
이럴 경우, 묵시적 갱신으로 2년이 연장된 상황이니 올해 계약 해지를 요청할 시 위약금과 월세 및 관리비를 납부해야 하는 걸까요?
만약 납부 해야 하는 거라면 지금이라도 집주인에게 말씀드려 계약 해지를 요청하거나 계약 기간을 줄여 재계약을 하는 게 더 합리적일까요?
참고로, 계약서에 '계약만기 1개월전에 임대인에게 재계약여부를 통보하여야하며, 미통보시 자동계약연장됨.'이라고 고지되어 있습니다.
1.우선 주택임대차보호법은 '편면적 강행규정'이라고 하여 주임법에 반하는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.
2.즉, 묵시적갱신이된 경우 임차인은 언제든 계약을 해지할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 따라서 계약해지통보 후 3개월 뒤 이사가시면 될 뿐입니다.
3.다만 언급하신 특약은 좀 애매한듯합니다. 중개보수를 지급해야한다는것은 용인될 수 있을듯하나(별도 위약금은 금액을 설정한 것이 없어보이므로 중개보수만), 대체 입주시까지의 월세 및 관리비는 사실상 임차인의 정당한 계약해지를 막는것으로보이기에 강행규정에 반하는것으로 해석될 여지가 보다 높아보입니다.
4.따라서 사정을 미리 언급하시어 다른 세입자를 빠르게 구하도록 요청하시고, 중개수수료부담선에서 합의하신뒤 이사가는것이 가장 합리적일듯합니다.
5.대체 입주시까지 월세, 관리비 납부는 사실상 강제로 살라는것(임대차지속시키는것)이라서 주임법상 받아들이기 어려운 내용이니 이를 용인하지는 마시기바랍니다.
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변호사님 안녕하세요.
혹시 계약 갱신권청구권 기간이 만기 두달전까지 인가요?그이후에는 사용못하나요?
저는 현재 살고있는 집에서 오래살고 싶은마음에 묵시적갱신을 원해서 집주인에게 연락을 안할려구합니다.
집주인이 연락이오면 계약갱신권 사용할려구요.
저같은 경우는 집주인에게 연락안하고 가만히 있으면 될까요?
1.만기 두달전까지 행사하셔야하고, 그 이후에는 계약이 종료되거나 묵시적갱신될 것입니다.
2.집주인이 고의적으로 임차인의 계약갱신요구권 사용을 막기 위해 계약만료2개월 직전(ex. 11시59분 등)에 계약을 더 이상 연장하지 않겠다거나 조건변경등을 통보하는 경우는 드문일이긴하니 현재와 같이 대비하시는 것에 큰 문제는 없어 보입니다.
3.그래도 묵시적갱신이 되는 시점까지는 상황보시면서 혹시라도 집주인이 앞서 언급한 통지가 오면 즉각 계약갱신요구권을 행사하시면 될 것으로 보입니다(집주인이 단순히 연장하나요? 등 의사확인하는것 정도로는 묵시적갱신여부에 지장없음. 제가 이전에 업로드한것중 묵시적갱신과 관련하여 자세히 설명한 영상이 있으니 참고하시기바랍니다).
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@@hoonilawtv 바쁘실텐데 소중한 답변 넘 감사합니다
안녕하세요 변호사님 전세계약 문의드립니다
계약갱신청구권 사용하여 1년만 전세계약진행했습니다
그러다 증액으로 1년 추가 계약하려고 하는데 이경우에도 계약서에 계약갱신청구권을 명시하여야 하나요? 명시하게 된다면 남은 1년을 사용하는 건가요 아니면 새로이 갱신청구권 2년이 생기는 건가요??
1.이미 임차인이 1회 계약갱신청구권을 사용하였다면 연장 이후 다시 이를 사용하기는 어렵습니다(연장으로 갱신청구권이 다시 생기지 않음).
2.즉, 금번 연장은 쌍방 합의하여 갱신하는 합의갱신이 될 것입니다.
3.다만 본인께서 임차인으로서 계약갱신청구권으로 연장하셨다면 1년 연장했더라도 2년이 유효하다고 주장가능합니다. 반대로 집주인이시라면 이러한 점을 고려하시어 대비할 필요가 있으실것으로 보입니다.
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감사합니다~ 저는 임대인입니다. 합의에 의한 재계약시에 다시 또 계약갱신청구권이 살아나진 않는 거죠?
이번 1년 재계약시 계약만료 이후에 갱신청구권이 1년이 남았다고 요구하는 경우에 들어줘야 하나요..?
@@AmitMalika-v5q 1.네 완전히 기존 계약을 종결하고, 새로운 계약을 체결하는 경우에는 계약갱신청구권이 생기나, 이는 임차인에게 매우 불리하기 때문에(주택임대차보호법에 따른 보호 기준이 새롭게 적용되므로) 그러한 경우는 거의 없습니다.
2.즉, 기존 계약을 합의하시어 연장하는 경우에는 새롭게 갱신청구권이 살아나는 것은 아닙니다.
3.임차인이 이미 갱신청구권을 사용한 이상, 1년이든 2년이든 상관 없이 추가로 갱신청구권을 사용할 수는 없습니다. 따라서 임차인이 1년 추가로 사용하겠다고 요구하는 경우 이는 받아들이시지 않으셔도 됩니다.
감사합니다!
변호사님 안녕하세요 영상 보고 확인차 질문드립니다 오늘 기준으로 전세 계약 만료까지 1개월도 안 남았는데 오늘 집주인이 전화와서 계약 연장 얘기를 하며 보증금 5% 인상과 연장시 기간은 2년으로 설명을 했는데 영상대로 하면 저는 묵시적갱신이 적용되서 집주인이 말한대로 할 필요는 없는게 맞을까요? 맞다고 했을 때 만약 집주인이 그런거 모른다 안된다고 한다면 어떻게 대응해야 할까요???
1.우선 계약만료전 2개월전까지 집주인이 계약종료나 조건변경을 언급하지않았다면 묵시적갱신된 것이 맞습니다.
2.다만 집주인은 주택임대차보호법에 따른 차임증감청구권을 행사할 수는 있는데, 이는 언제나 할 수 있는 것이 아니라 주변시세의 급격한변동, 애당초 상당히 낮은 보증금으로 계약체결하여 시세에 맞지 않는등 특별한 사정이 있어야만합니다.
3.그리고 이는 임차인이 동의하지 않으면 임대인이 결국 소송으로 이를 인정받아야하는데 그 과정도 쉽지않습니다.
4.따라서 특별한 사정에 해당하지않는다면 이미 묵시적갱신되어 동일한 조건으로 2년 연장되었다고 언급하시면 될것으로 보입니다.
5.묵시적갱신은 법이 규정한것이니 집주인이 모른다고하더라도 본인은 2년간 동일조건으로 거주가능하십니다.
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@@hoonilawtv 친절한 답변 감사합니다^^
@@hoonilawtv 변호사님 추가로 여쭤보고 싶은게 있는데 보증금 인상으로 인해 계약서를 새로 써도 묵시적갱신에 있던 내용 중 3개월 후 자유롭게 나갈 수 있는 점은 그대로 적용이 될까요??
@@박현근-p2h 1.만약 보증금 인상으로 계약서 작성한다면, 이는 합의갱신이기 때문에 묵시적갱신과 같이 계약해지통보후 3개월 뒤 이사가는 부분이 적용되기 어렵습니다.
2.따라서 묵시적갱신이기는 하나 보증금 증액으로 합의갱신하고자 하신다면, 묵시적갱신의 주된 효과인 '임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 다만 그 효력은 3개월 뒤에 발생한다.'라는 특약을 추가하시기 바랍니다.
6년째 살고있는 세입자 2년째 5%갱신권 사용 계약서 명시함 4년째 월세60만원 5%이상임 인상 6년째
갱신권5% 다시쓰겠다고 새세입자 집도 안보여주고 어찌 해야 할까요
1.계약갱신요구권은 1번만 사용가능한 권리입니다.
2.이미 2년째 사용했다면 다시 이를 사용할 수는 없고, 계약연장하지않겠다는의사 통보하시어 계약종료하셔야합니다.
3.그럼에도 거부하면 명도소송을 진행해야할듯합니다.
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재계약을 해서 권리가 한번더 생겼다고 법률구조공단의 애매한 답변을 보여주더라구요 권리가 없다는 공관의 답변을 보내랍니다 고맙습니다 집을 안보여 주며 날자가 가길 기다리는것 같아요 겨울엔 전세가 많이 약하거든요 손님 ㅣㅇ명도 더 지나갔습니다
세입자왈 월세로 신규계약 된거라 갱신권5%를 또 쓴답니다
전세 계약해서 2년 가까이 살고 있고 내년 5월 계약 만료입니다, 집주인이 집을 내놔서 사람들이 집을 보러 온다고 하는데 계속 집에 아무도 없는 시간에 온다고 해서 집 보여주는 것은 거부 하고 있습니다. 묵시적으로 갱신해서 1번 더 계약 연장하려고 했는데 이미 의사가 오고 갔으니 계약갱신청구를 해야 1번 더 살 수 있는거죠?? 집주인에게 문자나 연락을 취해서 계약 연장 의사를 3개월 전에 밝히면 될까요??
1.계약만료 6개월전부터 2개월전까지만 계약갱신거절통지가 가능하고, 그전에 하는것은 의미가 없습니다. 집주인이 위 기간에 계약갱신거절을 표현한것인지 확인해보시기 바랍니다.
2.그리고 이 기간 사이 통지가 있다면 묵시적갱신은 되지않으니, 세입자 본인께서도 위 기간안에 계약갱신요구권을 행사하셔야합니다(합의갱신도 되지않을것같다면).
3.언급하신 계약만료3개월전은 위 기간내이므로 괜찮습니다. 다만 중요한 요구인만큼 명확히 증거가 남는것으로 전달해놓으시기를 권고드립니다.
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안녕하세요 변호사님
작년에 집주인과 통화로 재계약 진행하고 따로 새로 계약서는 작성 안했습니다. 아직 계약 만기까지 10개월 정도 남았는데 개인사정으로 이사를 가야하는데 어떻게 진행을 해야할까요.??
1.우선 통화로 재계약했다면 합의갱신된 것으로 볼 여지가 높습니다.
2.합의갱신은 2년 갱신된 기간에 묶이기에 그 이전에 이사하고자한다면 집주인의 동의가 필요합니다. 이에 집주인에게 이사를 언급한뒤 거부하면 적절한 방식(복비 일부 또는 전부 부담 제안 등)을 취해야가능합니다.
3.이와 관련하여 제가 이전에 '계약만료 전 이사'에 대한 영상을 업로드한것이 있으니 보시면 도움이 되실듯합니다.
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안녕하세요~ 변호사님!
영상 잘 보고 있습니다~^^ 바쁘신데 죄송합니다만, 궁금 사항이 있어서 글 남겨봅니다..
제가 2년 갱신청구권을 사용하였고 이번 달 만기에 전세금을 올려서 재계약을 하려고 하는데요. 문제는 건물이 상가주택이라 보증보험 가입이 되지 않고 건물 융자가 좀 많은 상황이라 확정일자 순위가 저에겐 중요한데요(현재 1순위임)
1). 재계약(신규)로 계약서 쓰는 것 보다는 갱신 계약으로 해야하는 것 맞을까요?(확정일자 밀리지 않기 위해서)
2). 계약서 쓸 때,
예) 보증금 2억(총액), 계약금 1억7천(기존 보증금), 잔금 3천(증액 금액) 이렇게 계약서 쓰고 이 계약서로 확정일자를 받으면 보증금 2억원 모두 보장 받을 수 있을지 궁금합니다..
댓글 미리 감사드립니다.. 번창하세요^^
1.당연히 기존계약 연장으로 진행하셔야 유리합니다(우선순위 그대로 유지). 계약서를 새로 작성하실때 '본 계약은 기존 전세계약에서 보증금만 증액하고 나머지 조건은 그대로 2년간 연장하는 계약이다'라는 내용을 포함하시기바랍니다.
2.증액한 계약서에 확정일자를 받으시는것이 필요하고, 이 경우 기존 1억7000만원은 처음 계약당시 순위가 유지되고 증액한 3000만원은 증액계약체결시점의 순위가 유지됩니다. 즉 2억모두가 최초시점부터 우선순위가 되는것은 아니니 참조하시기바랍니다.
3.응원 감사드리며 앞으로도 시청부탁드립니다^^.
집주인한테 엄마가 돌아가셔서 딸 명의로 임대인 명의가 변경됐다는 연락 받았으며 계약만료 한달정도 남았는데
계약금 변경없이 연장가능하다고 합니다 계약서 다시 작성하는게 좋을까요?
1.제가 '집주인이 갑자기 변경되었을 때 주의할 점'에 관한 영상을 업로드한 것이 있으니 참고하시면 도움이 되실 것으로 보입니다.
2.질문에 답변 드리자면 계약만료 1달 정도 남은 상황인데 집주인으로부터 연락이 없다가 이제야 딸 명의로 연락이 온 것이라면 이미 '묵시적갱신'된 것으로 보입니다. 즉, 기존 계약 조건 그대로 2년 간 연장된 것이므로 구태여 계약서를 작성할 필요는 없을 것으로 보입니다.
3.그렇기에 새롭게 임대인이 된 딸에게 본 계약은 '묵시적 갱신'되었으니 보증금 액수 등 조건 변경 없이 2년 간 연장되었다고만 답변해주면 좋을 것 같습니다. 제가 다른 영상에서도 설명한 바와 같이 이런 상황에서는 본인께서 '묵시적 갱신'된 상황을 유지하시는 것이 훨씬 더 유리합니다. 계약서를 작성하면 합의갱신이 되고, 그렇게 되면 2년 연장된 기간에 묶이게 되어 계약기간 도중 해지하여 이사가실 수 없게 되기 때문입니다.
4.이와 관련해서도 영상(전세연장시 세입자 울리는 집주인의 수법 3가지) 업로드한 바 있으니 참고하시기 바랍니다.
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해외거주중인 임대인입니다..기존 계약이 청구권 사용했고 (2+2년) 종료 되었습니다. 임대인이 계속 거주하고 싶다고 합니다. 새로운 계약(재계약)기간은 2년으로 해도 되나요?
1.계약갱신요구권으로 2년 연장되었다고 하더라도 임대인과 임차인사이의 합의로 얼마든지 계약을 연장할 수 있습니다.
2.이 때 연장되는 기간도 정하기나름이나 대부분 2년 단위로 진행하니, 2년 연장은 지극히 많은 케이스입니다.
3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv큰도움됐습니다. 고맙습니다🙏물론, 구독 좋아요! 영상많이 보겠습니다🍀
안녕하세요 변호사님! 2022. 3. 11~ 2024. 3.10일까지 2년 전세계약을 맺었는데! 계약만료 2개월 전인 2023. 1. 10일까지 집주인이 갱신거절이나 갱신조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 완료 된 걸로 보는게 맞나요? 만약 2023. 1. 10일 이후에 집주인이 갱신거절이나 조건변경을 원한다고 하더라도 이미 묵시적 갱신이 완료되었기에 소용이 없는건가요?
1.계약만료 2개월전인 2024. 1. 11.까지(2024. 3. 10.기준) 집주인측으로부터 아무런 연락이 없었다면 해당 계약은 묵시적갱신되어 2년간 계약이 연장됩니다.
2.다만 묵시적갱신 자체가 인정되지 않는 경우, 즉 주택임대차보호법 제6조 제3항에 규정된 '2기 차임액 연체', '그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우'에 해당한다면, 묵시적갱신이 적용되지 않습니다.
3.나아가 묵시적갱신이 문제 없이 이루어진 뒤에 집주인이 뒤늦게 갱신거절이나 조건변경(보증금 인상 등)을 통지하였다고 이미 묵시적 갱신이 된 이상 임차인은 이를 거절하고, 갱신된 2년간 지내면 될 것입니다.
변호사님 안녕하세요 영상 잘 보았습니다 궁금한점이 있어서 문의드립니다.
제가 살고있는 전세집 계약을 2021.12.31일에 계약했는데 22년 11월경 임대인이 한번 바뀌었고, 새로운 임대인과 협의를 해서 올해 9월경에 계약갱신청구권을 쓰기로 한 상태입니다. 전세보증금 대신 관리비만 조금 올리기로 했고, 저도 동의했습니다.
임대인이 한번 바뀌고 관리비 증액된 경우엔 새롭게 계약서를 써야할까요??
1.계약갱신청구권을 사용하셨고 전세보증금에 변동사항이 없다면 계약서작성은 불필요할듯합니다.
2.집주인이 변경되더라도 집주인은 주임법에 따라 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하니 기존계약서 그대로 효력이 유지됩니다. 꼭 기존계약서를 버리지마시고 가지고 계시기 바라며 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안년하세요 너무 좋은 정보 감사드립니다.
저도 여쭤보고 싶은 게 잇어 문의 남깁니다.
1. 11.8.이 전세 계약 만료라 9.8. 전부터 전세금 인상이 있는지 임대인에게 물어봄, 연락 주겠다는 말만 하고 전화도 안받고 답변 없다가 9월 말경에 전세금 올리지 않겠으니 연장하자고 연락옴
-> 이럴경우 묵시적 갱신으로 볼수 있나요?
2. 부동산에서는 집주인이 임대주택사업자라 연장에 대한 계약서를 무조건 써야하고(임대인 보증보험을 새로 들겠다는데 임차인인 저도 이미 가입해있습니다) 제가 대필료도 반절 부담해야한다는데
계약서를 꼭 써야 하는게 정말 맞는건지? 아님 임차인을 2년동안 묶기위해 계약서를 쓰는 수법인지 궁금합니다
3. 저는 최대한 묵시적 갱신으로 끌고 가서 저에게 유리하게 하고싶은데 집주인의 요구에 의해 계약서를 써야한다면 주의사항이 따로 잇을까요?
1.집주인이 9.8.까지 계약갱신을 하지 않겠다거나, 계약조건을 변경하겠다는 의사를 표명함이 없이 9월말에 이르러서야 답변이 왔다면, 주택임대차보호법에따라 기존계약조건 그대로 묵시적갱신된 것입니다.
2.묵시적갱신은 계약서를 작성할필요가 없습니다.
3.만약 임대인의 사정으로 계약서를 작성해야한다면, 본 계약은 묵시적갱신되었으나 임대인의 요청으로 작성되는것에 불과하다는 말을 반드시 포함하여야할듯합니다.그렇지 않으면 묵시적 갱신된것이 아니라 재계약 내지 합의갱신된것으로보아 계약갱신청구권은 여전히 남아있어 동일하게 유리하지만 2년 기간에 묶이게되어 도중 이사가기어렵습니다.
4.이사에만 초점을 둔다면, 묵시적갱신처럼 임차인은 언제든지 계약을해지할수있고 단 3개월뒤에 효력이 발생한다 라는 특약을 넣는것도 괜찮아보이며, 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 너무너무 감사합니다!
묵시적안하고 계약갱신으로1년연장했는데 이사가야되는데 5개월정도살았습니다.이때 이사를 나가려고하면 임차권등기신청가능한가요?
1.우선 중도해지에 합의가 이루어지거나, 계약갱신청구권을 행사하신 것이라면 해지통보후 3개월뒤에 이사가실 수 있습니다.
2.계약만료전 이사에 관해 영상업로드한것이 참고하시기바랍니다.
3.이렇듯 계약이 종료되고 이사가실때가 되었는데도 집주인이 이사가는날(계약만료일) 보증금을 주지않는다면 다음날 바로 임차권등기명령신청이 가능합니다. 그리고 당연히 보증금을 받지못하셨다면 이사부터가시면 안됩니다(임차권등기 이후에 가야함).
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님!
요즘 전세계약사기가 많아 걱정이 되서 이것저것 알아보던 중 이렇게 변호사님 유튜브 채널과 영상을 접하게 되었습니다😢
좋은 영상물 만들어주셔서 감사합니다 👍🏻🔥
제가 2020년도 7월에 전세로 들어와서 2022년도 7월에 재계약을 해서 2024년도 7월까지 계약이 걸려있는데 요즘 전세사기 때문에 두려워서 2024년도 2월 전까지는 집을 비우려고 합니다ㅠㅠ
집주인에게 말씀드리고 양도를 할 수 있도록 빨리 집주인에게 말해서 집을 빼고 싶은데 이렇게 하면 법적으론 문제가 없을까요…?ㅜㅠㅠㅠ 중개비도 다 제가 내고 얼른 벗어나고 싶어요..ㅜㅜㅠㅠㅠ
1.우선 2022년도 7월에 '합의갱신', 즉 서로 말없이 갱신된 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권행사에 따른 갱신이 이루어진건이 아니라면, 2024년 7월까지 일방적으로 해지하기는 어렵습니다.
2.이경우 집주인과 합의하여 해지하는 합의해지를 진행하셔야하는데, 집주인이 동의하면 얼마든지 문제없이 이사가실수 있습니다.
3.집주인의 동의를 이끌어내는데 아무래도 중개수수료부담을 제시하시고 전세매물내놓는것에 적극 협조하신다면, 아마도 큰 문제없이 동의하지않을까 생각됩니다.
4.한번 집주인에게 이사갈 예정 등 잘 언급하시어 협조이끌어보시길바라며, 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
전세계약 2년 갱신연장2년이 도래되어 계약갱신을 하고싶습니다.1.계약갱신 계약서 다시작성해야합니까?
계약금이 변동없을 경우?
2.계약기간 만료2개월전 까지는 구두협의 해야하는데
묵시적 갱신이라는것과 계약갱신이 좀 혼동됩니다.
3.계약금 변동없이 묵시적 갱신으로 되면 계약갱신 계약서 작성은 어떡해되나요?
1.조건이 변경되지 않는다면 말로 합의하여 계약서 작성없이 갱신하셔도 무방합니다.
2.계약만료 2개월전까지 집주인이 계약조건을 변경하지않으면 계약을 갱신하지않겠다거나, 계약을 만료시점에 종료하겠다고 통보하지않으면 동일한 조건으로 2년 연장되는 것이 묵시적갱신입니다. 이는 주택임대차보호법이 규정한 것이므로 법에 따라 연장되는 것입니다.
3.이와 별개로 당사자의 합의로 갱신하는것 일체를 합의갱신이라고 합니다.
4.묵시적 갱신시 계약서작성은 필요없고, 같은 조건으로 연장하자고 합의되더라도 구태여 계약서는 작성하실 필요가 없습니다.
5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요! 질문드립니다
전세 6000인 집이고 계약이 이미끝난집입니다 계약서를 새로작성하진 않았습니다 22년 11월24일 계약종료 였던집을 22년 7월 22일경 전화상 구두로 집주인께 더 살겠다고 말씀 드린후 지금 살고있는데 개인사정으로 이사가게되어 이사나가겠다고 4월1일경 말씀드려 부동산에 집을 내놓은 상태인데 세입자가 구해지지않아 3개월뒤인 6월말-7월초경에 돈을받고싶다고 하자 묵시정갱신,자동연장이 아니기때문에 11월 말일계약종료일 까지 보증금을 줄수없다는 집주인 주장인데 이경우 11월까지 돌려받을수없는게 맞나요!?
1.다소 모호한듯합니다.
2.본인께서 2022.7.22.경 집주인에게 더 살겠다고 언급한 뒤 집주인이 긍정한 부분이 '합의갱신'에 해당하는지가 쟁점입니다.
3.당사자 사이에 합의로 갱신이 된 것을 합의갱신이라하고, 이 경우 2년 계약기간에 묶이게되어 집주인 말이 부당한것은 아닙니다.
4.집주인이 먼저 더 살건지 확인한 것이 아니기에 합의갱신된것으로 볼 여지가 좀 더 있어보이긴하나, 쌍방 명백한 증거가 없어 원칙대로 묵시적갱신된 것이라 볼 가능성도 꽤나 있어보입니다.
5.우선 유리한쪽으로(집주인이 만료 2개월전까지 계약해지, 조건변경 등 언급하지 않아 묵시적갱신되었다) 주장해보시고, 아직 구하고있는듯하니 협의해보시기바랍니다.
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안녕하세요, 중기청 대출받아 20년 3월 15일 계약 후,
대출연장 여부를 결정해야해서 연장여부를 집주인과 만료 1개월 전 시점에 (22년 2월) 연락하여 연장해서 현재 살고 있는데요,
이렇게 되면 묵시적 갱신에 의한 연장으로 보고 갱신청구권이 남아있다고 봐야하나요?
내년 3/14이 만기인데 연장여부를 고민 중에 있으나,
갱신청구권을 사용하여 2년을 채우지 않고 나오고 싶은데 갱신청구권이 남아있다고 봐야하는지 애매해서 댓글 남겨봅니다.
1.2022.2월경에 집주인과 연락하여 협의하에 연장하신것은 계약갱신청구권을 사용한것이 아닌것으로 보입니다.
2.계약갱신청구권은 보통 집주인이 계약갱신을 하지않겠다거나 수용하기어려운 수준의 조건을 걸때 임차인이 행사하는것이라 그렇습니다. 그리고 이경우 보통 계약갱신청구권행사로 연장된것이라 계약서에 기재하는 일이 많습니다.
3.따라서 이러한점 고려할때 계약갱신청구권을 아직 행사하신바 없다면 행사하시어 계약을 다시 2년 연장하실수 있으니 고려해보시기바랍니다.
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변호사님 ㅜㅜ
카톡으로 서로 재계약 여부를 확인하고 합의하에 동의한 걸 재계약이라고 하셨는데
이걸 묵시적갱신으로 보는건 어렵나요? ㅠㅠ(변동사항없음)
재계약서를 꼭 작성해하나요?
임차인은 재계약서 작성을 원하여 비용을 반반 부담하자고 하는데 이전과 동일한 내용으로 계약을 진행하기로 해서 저는 계약서를 굳이 써서 비용을 지불하기 싫습니다.
제가 계약서 작성을 거부 할 수는 없나요? ㅠㅠ 답변 부탁드립니다 🙏🙏🙏
1.의사가 오고 갔다면, 특히 연장에 대해 합의가 있었다면 묵시적갱신으로 보기는 어려울 수 있습니다.
2.다만 집주인이시라면 묵시적갱신된 것이 오히려 더 불리하실 수도 있습니다.
3.아울러 계약내용이 변경된 것이 없다면 계약서를 작성하실 실익은 딱히 없습니다. 그런데 임차인이 대출연장때문인지 모르겠으나 계약서작성을 요구한다면 임차인에게 비용을 전부 부담하라고 요구하시는것도 가능할듯합니다.
4.그리고 같은 내용이라면 비용을 투입하실 필요도 없이 같은내용으로 직접 작성만하면(날짜만변경) 될 수도 있어보이긴합니다.
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@@hoonilawtv 변호사님 정말 감사합니다 ㅜㅜ 제가 임대인 임차인을 반대로 문의드렸어요 ㅠㅠ
저는 세입자인데 이번에 재계약 할 때 계약갱신청구권을 행사했다고 집주인이 문구로 남기길 원하는데 이 문구 남겼을 시 제가 이사를 원할 때 3개월전에 통보하면 복비는 집주인이 부담하는게 맞는거죠..? ㅠㅠ
@@김씨생존기-p5x 1.갱신청구권은 현재 행사하신 상황이 아니므로, 집주인이 임차인의 계약갱신청구권을 없애기 위해 그런 주장을 하는듯합니다.
2.이는 본래 받아들이실 필요가 전혀 없고, 부당한 행위입니다.
3.다만 본인께서 2년 이상 살 계획이 없고, 심지어 도중에 이사가실 상황이시라면 위와 같이 계약갱신청구권을 행사하여 연장된 계약으로 하는 것이 오히려 좋을 수도 있습니다. 왜냐하면 언급하신 것처럼 계약갱신요구권으로 연장된 계약은 언제든 계약해지가 가능하기 때문입니다(3개월 뒤 해지).
4.아울러 위와 같이 해지된 경우, 복비는 임차인 본인께서 부담하실 이유가 전혀 없습니다.
5.마지막으로 집주인은 계약갱신청구권을 없애길 원하고 있는 만큼, 만약 그러한 점을 반영해준다면 계약서 작성 비용은 임대인이 모두 부담하라고 주장하셔도 무방할듯합니다(임차인의 가장 강력한 권리 1개를 포기하는 것이나 다름 없으므로)
@@hoonilawtv 변호사님 ㅠㅠ 정말 정말 감사합니다. 큰 도움이 됐어요. 구독 좋아요 눌렀습니다 ㅜㅜ 🥺🥺👍👍👍
제가 신축 아파트 전세계약 후 약 4개월 뒤 집주인분이 친척분으로 명의 변경 될 예정이라고 사전에 연락도 주시고
이후에 친척분의 아버지라고 하는 분께서 연락이 오셔서 '중개사는 비용이 드니 기존 전세 계약서에 있는 이름과 주소 정도만 변경 후 인감도장 서로 찍을 수 있느냐?'고 전화가 오셨는데
등기부를 떼어보니 변경된게 맞았습니다.
혹시 이름,주소,연락처를 기존계약서 특약에 추가 해야하는지, 아니면 해당란을 수정하는건지, 제 대항력이나 법적으로 문제는 없는지 궁금하네요
너무 많고 다양한 사례들이 많다 보니 저랑 같은 상황의 사례를 찾아보기가 너무나 어려워서 댓글 남겨봅니다.
1.집주인이 계약기간도중 변경되더라도 새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인지위를 그대로 승계하기에 당장 문제되지는 않습니다.
2.이는 법에따른것이라서 계약서를 지금 소유자명의로 바꾸지않더라도 적용됩니다.
3.따라서 이런저런 변수등이 걱정되신다면 현상태유지하시면서, 전세계약연장할 시점에 새롭게 계약서를 작성하시는것이 가장 걱정되지않는 방법일 수도 있어보입니다.
4.만약 대출 등 계약서 작성이 필요하다면 새롭게 계약서를 작성하시거나, 기존 계약서 하단부분에 '임대인이 어떠한 사정으로 %%에서 ##로 변경되었으며, ##는 본 계약의 임대인지위를 승계한다'정도만 표시해도 될듯합니다.
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계약갱신청구권을 행사했을 경우에는
계약서를 별도로 쓸필요 없이 확정일자도 보장받나요?
1.네. 계약서작성하셔도 무방하나 이 경우에는 꼭 기존 계약서도 보관하시고, 새로 작성하는 계약서에는 기존 계약을 연장하는것임을 명시하시기 바랍니다.
2.이 경우 기존 계약서를 기준으로 확정일자가 있고, 그것으로 주임법에 따른 우선순위 등이 적용되기에, 보증금을 증액하는것이 아닌이상 확정일자는 불필요할듯 합니다.
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임차인이 6에서 2개윌 전에 "더 살겠다."라고 의사표시를 했다면 갱신청구권을 사용하겠다고 말한 것과 동일한건가요?
1.주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권(갱신요구권)은 임대인이 더 이상 계약을 연장하지 않겠다거나, 조건 변경이 안 되면 계약을 연장하지 않겠다고 할 경우 임차인이 대항할 수 있는 권리입니다.
2.그렇기에 이는 임차인이 '계약갱신청구권을 사용하겠다'라고 명확히 언급할 때 사용되는 것이지, 단순히 '계약연장을 희망한다.', '더 살겠다' 등의 표현으로는 갱신청구권을 사용한 것으로 볼 수는 없습니다.
3.만약 위 표현에 임대인이 동의하여 연장된다면 계약갱신청구권에 따른 갱신이 아니라 '합의갱신'된 것으로 보게 될 것으로 보입니다.
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@@hoonilawtv 답변 고맙습니다. 행복한 주말 보내세요.
@@hoonilawtvQ1) 만약 A3)처럼 합의 갱신으로 봤을 때 계약기간내에 임차인이 계약 해지를 임대인에게 통보했다면 통보한 날부터 3개월 후에 이사를 하면 되고 임차인은 3개월안에 임차인에게 보증금을 반환하면 되나요? Q2) 이때 새 임차인과 중개보수는 임대인이 해결하면 되나요? Q3) 명도소송을 할 때 임대인은 임차인에게 보증금을 반환 후에 소장을 접수해야 하나요? Q4) 명도소송 중에 임차인이 스스로 이사를 한다면 소송비용은 누가 지불하나요?
임대인인데요.전세보증금 안올리고 2년 더 살게하고 2년후에 새로운 임차인을 받으려고 합니다.월세로 바꾸려구요.
이럴 경우 보증금 변동이 없어도 계약갱신청구권으로 계약서 쓰면 될까요?
2년후에는 꼭 내보내야해서요