안녕하세요 구독자 입니다.. 위 내용과 상관없는데 선생님의 다른 영상을 보다 반대 사례가 있어 여기에 문으드립니다.. 저는 집을 갖고있고 임차인 입니다,, 세입자가 월세계약 만기일 임차보증금 전액 지불 하라 그러면 4일후 이사가겠다.. 그렇지 않으면 법원에 임차권등기명령 신청하고 등기된 것을 확인후 이사가겠다 문자와 내용증명을 보냈습니다. 저는 사전에도 보증금 지급을 미루거나 거부 한 적이 없습니다 . 즉시 문자를 통해 계약만기날 또는 이사가는 날 이사짐 뺀후 집상태 확인후 보증금 지급 하겠다 .. 내용증명도 보냈습니다. 제 나름의 동시이행 하겠다 보냈습니다. 현재 세입자는 법원에 임차권등기명령을 신청 했다고 합니다.. 4월 초에 이사가겠다 합니다. 그리고 전 달 부터 월세도 내지 않고 있습니다. 이런경우 혹시라도 모를 시설물 회손 내지않는 월세 등등 임에도 보증금 전액을 반환 해야 하나요.. 또는 전체 적인 보증금 정산은 어떻게 해야 할까요??
안녕하세요 좋은 주제의 영상 감사드립니다! 근저당이 설정되어 있지 않은 집은 해당하지 않는 것인가요? 6000/40 짜리 월세를 보려 하는데, 근저당은 없으나 보증보험 가입이 안된다고 하면( 안 된다는 이유는 무엇일까요?) 보증금이 어떻게 보호 될 수 있는지 확신이 서지 않아서요.😢
1.근저당이 설정된 것이 없다면 현재 적용되는 최우선변제권(소액임차인) 금액이 적용될 뿐이고, 소액임차인이 될 수 없는것은 아닙니다. 2.우선 해당 집에 근저당이 설정되어있지않은것은 유리한 사정입니다. 경매로 넘기게되면 근저당이 없어 우선적으로 배당받을 수 있기때문입니다. 3.제가 다른 영상에서도 설명드린 체크사항등을 확인하시고(현재 해당부동산의 실거래가격도 고려하셔야), 보증보험가입은 집주인이 반대한다는것인지 HUG등이 가입시켜줄 수 없는 부동산이라는것인지 확인해보시기 바랍니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
좋은 영상 감사합니다. 질문드립니다. 토지와 건물이 공동담보로 근저당이 잡혀있는 상황에, 토지 근저당일자보다 건물등기, 건물허가가 먼저 난 상태입니다. 경매에 토지와 건물이 동시에 팔릴 때, 최우선 변제금을 계산하는 낙찰가 절반의 기준은 '토지+건물'일지요, 아니면 '건물 환가대금'에서만 일지요?
1.본인인 임차인은 여기서 수익자에 해당하는데 수익자인 임차인의 선의를 판단할 때 '보증금 액수가 적정한지', '등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었음에도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지', '임대인과 친인척관계 등 특별한 관계가 있었는지' 등을 종합적으로 고려하게 됩니다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 등 참조). 2.결국 임대인이 채무초과상태에 해당하는지 등기부등본과 임대인에게 이를 문의하여 확인해보시고 이를 증거로 남겨두는 것도 필요할 것으로 보이고, 주변시세나 공시지가에 비할 때 높은 가격이라는 것이 불리하게 작용될 여지가 있으니 이를 상쇄할 반대 증거를 많이 남겨두셔야 할듯합니다. 법원은 종합적으로 이를 판단하기 때문에 오로지 분양가가 높다는 점만 가지고 악의를 인정하지는 않습니다. 3.아울러 법원은 수익자의 악의를 추정하고 있기 때문에, 만약 문제되면 수익자인 본인이 다른 채권자를 해하는지 알지 못했다(소액보증금으로 인해)는 점을 스스로 입증해야 합니다. 그래서 향후 분쟁이 발발할 가능성이 있다면 본인에게 유리한 즉, 선의에 대한 증거가 추가로 필요해보이긴 합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
내용 논외지만 무서운세상입니다. 융자없는 1억2천짜리 소형 아파트를 8천만원 전세권세입자가 경매 넘겨서 그걸 보증금 외의 유찰된 건물값이 300만원이라 치면 헐값에 법인 명의로 누군가 낙찰받으면 300만원에도 집주인이되고, 전세금 돈 안줘도 법인이라 처벌이 안되고 배째라는 사냥꾼들이 점점 많아진다는데 무섭습니다. 법인회사의 고액 국세미납으로 선순위 그딴거 없이 내가 안내면 강제 국세징수로 전세금 다 뜯길수 있다고 협박도 한다던데요ㄷㄷ반값 깍아주던지 부동산 가격 오를 때까지 살던지라며. ... 참 법의 허점이 많네요.
근저당권이 없는 집 즉 융자금이 없는 집인데 서울특별시이고 보증금은 4천만원에 월세 80인 곳 입니다 근데 이 오피스텔이 전입신고도 가능한 집이라고 했는데 (주용도가 주거용 이라고 해서요) 매매가랑 전세가를 확인해보니 비슷해서 깡통건물이 될 수도 있을거같아서요 이 경우에는 월세로 계약을 해도 깡통전세 처럼 사기를 당하거나 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있을까요??
경매로 넘어가게되면 경매 낙찰 금액의 최대 2분의 1가격까지만 최우선 변제 받을 수 있는거 맞을까요? 그러기 위해서는 들어가기 전에 이 오피스텔의 시세를 미리 확인하고 시세의 60프로 금액 정도를 경매가로 생각해서 그 반절 금액정도를 보증금으로 잡아서 계약해야하는지 궁금합니다
@@말리-u5z 1.최우선변제권에 해당하는 소액임차인일 경우, 낙찰금액의 1/2범위 내에서 가장 먼저 배당받을 수 있습니다. 2.따라서 경매대비 시세의 60% 정도(지역마다 다르지만 러프하게 잘 설정하신 부분입니다), 그리고 해당 금액의 1/2 이하의 보증금이라면, 위험은 훨씬 더 덜을 수 있을 것으로 보입니다. 3.구독 감사드립니다.
1.주임법에 따른 주거용부동산에 해당하는지 여부는 단순히 명칭만으로 보지않고, 실제 주거용사용여부, 계약여부 등 구체적 사정을 모두 고려합니다. 2.그렇기에 호스텔로 등록되어있다고하더라도, 주임법적용대상이 되어 최우선변제권이 적용될 수도 있습니다. 3.이는 매우 중요한부분이니, 중개사는 물론 직접 해당 부동산이 주임법적용대상인지 확인하신뒤 계약을 체결하시기바랍니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
질문 있어 댓글 달아봅니다.. 1. 다가구 주택 경매시 최우선 변제 받을 경우, 만약 임차인들 중 월세가 껴있을 경우 월세 보증금이 안분배당액보다 적다면 월세 보증금 우선 제외하고 남은 금액으로 안분 배당 받게 되는지 궁금합니다. 2. 의의 신청으로 인해 최우선변제 탈락하는 경우도 흔한지 궁금합니다. 보통 은행에서 의의 신청을 잘 하는 편인지 궁금합니다. 감사합니다ㅠㅠ..
1.소액임차인 사이는 동등하기에 여러 명인 경우 낙찰대금의 1/2한도에서 소액임차인들끼리 보증금의 비율에 따라 안분하여 배당받게 됩니다. 2.월세 보증금을 1000만원, 전세를 9000만원으로 보고 매각대금이 1억이라면, 그 1/2인 5000만원을 1:9비율로 즉 500만원 4500만원 받게됩니다. 3.근저당권자인 금융회사는 관련 기록 살펴보고 최우선변제금에 해당하지 않음에도 이를 가정하여 배당표가 작성되는 경우에는 배당이의 등 하곤 합니다. 기계적으로 하다보니 만약 소액임차인이 아니라고 판단되면 이의할 확률이 높을 것으로 보이긴합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
광역시 + 보증금 5000 / 월세 20 다가구주택에 거주중입니다. 건물 추정시세는 약 11억이고, 근저당은 7.5억이 있던데요. 사기가 일어날 확률이 있을까요? 또, 최우선변제금 이후 남은 잔금을 받을 수 있을까요..? (근저당 시점은 16년도로 최우선변제금 2,000만원 입니다)
1.건물의 시세에 비해 근저당권이 꽤나 많이 설정되어 있는듯 합니다. 2.하지만 그 사실 만으로 당장 리스크가 있다고 판단할 수는 없을 것입니다. 3.우선 소액임차인에 해당하실 것으로 보이는데, 최우선변제금 외 나머지 금액에 대해서는 경매배당 외에 집주인의 다른 재산에 대하여 압류, 추심으로 나아가야 할 것으로 보입니다. 이것 또한 집주인이 다른 재산이 있는지 여부에 달린 문제이기에 현 단계에서 이를 추단하기는 어려운 상황입니다. 4.만약 이사를 가시고자 하시는데 집주인이 보증금을 돌려주기 어렵다고 하거나, 새로운 세입자가 구해지지 않아 지연된다면 즉각 이에 맞추어 대응하시는 것이 중요합니다. 행여라도 그러한 상황이 초래된다면 편히 상담연락주시기 바랍니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.다가구의 경우 안분배당이 이루어지는 경우도 많습니다. 2.즉, 언급하신 사안에서 경매로 1억에 낙찰되었고, 다른 비용들 모두 무시하고 이를 11명의 최우선변제금이 각 1,000만 원이라면 1억을 11명이 동등한 금액으로(900만원 부근의 금액으로) 안분배당받게 됩니다. 즉, 낙찰가액이 충분하지 않을 경우, 최우선변제금도 모두 받지 못할 가능성도 분명 존재합니다. 3.전세사기의 형식과 행태가 매우 다양하고, 다가구주택을 상대로 전세사기가 이루어지는 경우도 많이 있습니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.우선 대법원은 처음에는 소액임차인이 아니었으나 갱신과정에서 보증금감액으로 소액임차인이 되는 경우에도 보호받을 수 있다고보기는 하였지만 단서가 있습니다. 2.즉, 주된 목적이 주택의 사용 수익이어야한다는 것(계속 거주)과 집주인과 통정허위표시 등으로 무효에 해당하지 않아야 합니다. 3.실제로 경매로 진행되면 다른 채권자들이 달라붙고, 자신의 돈을 못받는다고 한다면 채권자들이 물고 뜯는 일이 발생하기에 특히 주의하셔야합니다. 4.그렇기에 금번 연장계약서가 매우 중요할듯하고, 소액임차인범위 잘 확인하시고 보증금감액으로 차액은 우선순위가 사라지게 될 수 있으니 이 또한 잘 판단하셔야합니다. 집주인과도 의심될만한 문자(소액임차인을 만들기 위해 가짜인것처럼 보일수 있는)는 남기지마시기바랍니다.고민이 많이 되실듯합니다. 5.확정일자는 이전 계약서를 가지고 계시고, 연장갱신되는것이라면 이전 일자를 기준으로 판단됩니다. 6.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님 좋은 영상 감사드립니다! 문의 사항이 있어 문의 드립니다. 등기부등본 을구 12번에 2017.9.7에 근저당권설정이 접수되어 있습니다. 헌데 집주인이 돈을 계속 갚았는지 근저당권변경이 계속 이루어져서 2024.01.24에 12-4 12번근저당권변경 이렇게 적혀있고 근저당 금액이 줄어있습니다. 이럴 경우 2017.9.7일 기준으로 소액임차인을 계산하는지 아니면 2024.01.24 기준으로 하는지 궁금합니다.
1.최선순위담보물권설정일 당시 적용되는 법령을 기준으로 하기에 2017.9.7.을 기준으로 볼듯합니다. 2. 이는「주택임대차보호법 시행령」 의 부칙에서 "이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다"고 규정하고 있기 때문에 그렇습니다. 3.따라서 변경된 근저당이 단순히 변제로 채권최고금액만 변경하는등 기존 근저당권 자체는 소멸없이 유지되는 것이라면 담보물권을 취득한 자의 지위가 소멸되지않기에 이전 일자를 기준으로 해야할듯 보입니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.네 상가임대차보호법에서도 소액임차인 규정을 두고 있기 때문에 동일하게 적용됩니다. 2.다만 상가임대차보호법에 따른 소액임차인 범위, 금액 등은 주택임대차보호법의 범위, 금액과는 다르기 때문에, 이 부분은 확인하시어 소액임차인에 해당하는지, 얼마까지 우선변제받을 수 있는지를 확인해보셔야 합니다. 3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
![피해자 70%가 최우선변제 못 받아…근저당 설정에 발목 [MBN 뉴스7]](http://i.ytimg.com/vi/B1lMcvIZCMI/mqdefault.jpg)
![[예방법종] EP.01 엄벌 탄원서의 효과](/img/1.gif)
항상 좋은영상 ㆍ감사드려요~~^^
좋은 영상 감사드립니다.
안녕하세요 구독자 입니다..
위 내용과 상관없는데 선생님의 다른 영상을 보다 반대 사례가 있어 여기에 문으드립니다..
저는 집을 갖고있고 임차인 입니다,,
세입자가 월세계약 만기일 임차보증금 전액 지불 하라 그러면 4일후 이사가겠다..
그렇지 않으면 법원에 임차권등기명령 신청하고 등기된 것을 확인후 이사가겠다 문자와 내용증명을 보냈습니다.
저는 사전에도 보증금 지급을 미루거나 거부 한 적이 없습니다 .
즉시 문자를 통해 계약만기날 또는 이사가는 날 이사짐 뺀후 집상태 확인후 보증금 지급 하겠다 .. 내용증명도 보냈습니다.
제 나름의 동시이행 하겠다 보냈습니다.
현재 세입자는 법원에 임차권등기명령을 신청 했다고 합니다..
4월 초에 이사가겠다 합니다. 그리고 전 달 부터 월세도 내지 않고 있습니다.
이런경우 혹시라도 모를 시설물 회손 내지않는 월세 등등 임에도 보증금 전액을 반환 해야 하나요..
또는 전체 적인 보증금 정산은 어떻게 해야 할까요??
1.당연히 미지급한 월세나 파손된 비용등은 보증금에서 공제하실 수 있을 것으로 보입니다.
2.계약서에 명시된 계약만료일이 4월이라면, 법원도 지금 신청했다고 무턱대고 임차권등기명령을 내려주지는 않을 것입니다(보통 계약만료전이라도 계약만료일자까지 기다립니다).
3.보아하니 악성임차인으로 보이는데, 보증금을 온전히 돌려주시면 손해입으실 가능성이 높아보입니다. 집을 꼭 확인하신뒤에 파손여부 확인하시어 그 손해금과(넉넉히 잡으시지요), 미지급 차임을 공제한 나머지만을 지급하시는것이 필요해보입니다.
4.구독자님께서 언급하신 동시이행도 당연한 권리이니 행사하심이 옳습니다.
@@hoonilawtv 감사합니다 많은 도움 주셔거 너무 감사 합니다 ~~~
명쾌한 설명 감사합니다
안녕하세요
좋은 주제의 영상 감사드립니다!
근저당이 설정되어 있지 않은 집은 해당하지 않는 것인가요? 6000/40 짜리 월세를 보려 하는데, 근저당은 없으나 보증보험 가입이 안된다고 하면( 안 된다는 이유는 무엇일까요?) 보증금이 어떻게 보호 될 수 있는지 확신이 서지 않아서요.😢
1.근저당이 설정된 것이 없다면 현재 적용되는 최우선변제권(소액임차인) 금액이 적용될 뿐이고, 소액임차인이 될 수 없는것은 아닙니다.
2.우선 해당 집에 근저당이 설정되어있지않은것은 유리한 사정입니다. 경매로 넘기게되면 근저당이 없어 우선적으로 배당받을 수 있기때문입니다.
3.제가 다른 영상에서도 설명드린 체크사항등을 확인하시고(현재 해당부동산의 실거래가격도 고려하셔야), 보증보험가입은 집주인이 반대한다는것인지 HUG등이 가입시켜줄 수 없는 부동산이라는것인지 확인해보시기 바랍니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
아 언젠가 한번 전세사기로 2천만원만 받고 나머지 빚졌다는 인터뷰 본적있는데 어떻게 최우선변제금 미만인가 했었는데
최우선변제가 조건이 있는거였군요...
좋은 영상 감사합니다. 질문드립니다.
토지와 건물이 공동담보로 근저당이 잡혀있는 상황에, 토지 근저당일자보다 건물등기, 건물허가가 먼저 난 상태입니다. 경매에 토지와 건물이 동시에 팔릴 때, 최우선 변제금을 계산하는 낙찰가 절반의 기준은 '토지+건물'일지요, 아니면 '건물 환가대금'에서만 일지요?
소액임차 기준이 근저당권변경일 기준인가요? 건물 등록됬을때 근저당권 최초 설정일 기준인가요?
계약직전인데 질문이있습니다. 건설사가 많이남겨먹어 주변시세보다 1억이상비싼곳(더싼곳이 오히려 학군, 역세권, 상권 더 좋음) 신축 월세로 들어가기 직전인데 최우선변제 사해행위에 걸릴지 걱정되어 질문드립니다. 분양가가 비정상적으로 높아서 정상적인 가격(주변 같은평수 다른 신축시세)에 보증금을 더했을시 근저당이 더 높아지게되어 혹시 문제가 될지 걱정됩니다.. 신축이라 거래내역이 얼마 안되어 더 애매한 상태이네요 ㅠ 요약하면 주변시세나 공시지가 상관없이 최근 실거래 분양가기준으로만 사해행위가 판단되기때문에 들어가도 안전한게 맞나요?
등기상에 신탁도 걸려있었다가 말소된적이 있구요
1.본인인 임차인은 여기서 수익자에 해당하는데 수익자인 임차인의 선의를 판단할 때 '보증금 액수가 적정한지', '등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었음에도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지', '임대인과 친인척관계 등 특별한 관계가 있었는지' 등을 종합적으로 고려하게 됩니다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 등 참조).
2.결국 임대인이 채무초과상태에 해당하는지 등기부등본과 임대인에게 이를 문의하여 확인해보시고 이를 증거로 남겨두는 것도 필요할 것으로 보이고, 주변시세나 공시지가에 비할 때 높은 가격이라는 것이 불리하게 작용될 여지가 있으니 이를 상쇄할 반대 증거를 많이 남겨두셔야 할듯합니다. 법원은 종합적으로 이를 판단하기 때문에 오로지 분양가가 높다는 점만 가지고 악의를 인정하지는 않습니다.
3.아울러 법원은 수익자의 악의를 추정하고 있기 때문에, 만약 문제되면 수익자인 본인이 다른 채권자를 해하는지 알지 못했다(소액보증금으로 인해)는 점을 스스로 입증해야 합니다. 그래서 향후 분쟁이 발발할 가능성이 있다면 본인에게 유리한 즉, 선의에 대한 증거가 추가로 필요해보이긴 합니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
내용 논외지만 무서운세상입니다. 융자없는 1억2천짜리 소형 아파트를 8천만원 전세권세입자가 경매 넘겨서 그걸 보증금 외의 유찰된 건물값이 300만원이라 치면 헐값에 법인 명의로 누군가 낙찰받으면 300만원에도 집주인이되고, 전세금 돈 안줘도 법인이라 처벌이 안되고 배째라는 사냥꾼들이 점점 많아진다는데 무섭습니다. 법인회사의 고액 국세미납으로 선순위 그딴거 없이 내가 안내면 강제 국세징수로 전세금 다 뜯길수 있다고 협박도 한다던데요ㄷㄷ반값 깍아주던지 부동산 가격 오를 때까지 살던지라며. ... 참 법의 허점이 많네요.
근저당권이 없는 집 즉 융자금이 없는 집인데 서울특별시이고 보증금은 4천만원에 월세 80인 곳 입니다
근데 이 오피스텔이 전입신고도 가능한 집이라고 했는데 (주용도가 주거용 이라고 해서요) 매매가랑 전세가를 확인해보니 비슷해서 깡통건물이 될 수도 있을거같아서요 이 경우에는 월세로 계약을 해도 깡통전세 처럼 사기를 당하거나 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있을까요??
1.전입신고와 확정일자까지 받으시면 주택임대차보호법에 따라 우선변제권이 있기에 선순위 근저당권등이 없다면 경매로 가더라도 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
2.아울러 월세로 보증금이 상대적으로 소액이기에 소액임차인으로 최우선변제권대상일 수도 있어보입니다.
3.집이 경매로 넘어가는지는 현재로선 예측하기어렵고, 현재 근저당권이 설정되어있는지 영상참고하시어 월세계약시 보증금이 최우선변제권에 해당하는지 확인하시어 경매로가도 보증금이 우선 보호받는지 대비하셔야할듯 합니다.
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경매로 넘어가게되면 경매 낙찰 금액의 최대 2분의 1가격까지만 최우선 변제 받을 수 있는거 맞을까요? 그러기 위해서는 들어가기 전에 이 오피스텔의 시세를 미리 확인하고 시세의 60프로 금액 정도를 경매가로 생각해서 그 반절 금액정도를 보증금으로 잡아서 계약해야하는지 궁금합니다
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@@말리-u5z 1.최우선변제권에 해당하는 소액임차인일 경우, 낙찰금액의 1/2범위 내에서 가장 먼저 배당받을 수 있습니다.
2.따라서 경매대비 시세의 60% 정도(지역마다 다르지만 러프하게 잘 설정하신 부분입니다), 그리고 해당 금액의 1/2 이하의 보증금이라면, 위험은 훨씬 더 덜을 수 있을 것으로 보입니다.
3.구독 감사드립니다.
@@hoonilawtv 알려주셔서 감사합니다^^!!
안녕하세요! 잘보고있습니다.
제가 지금 월세를 알아보고있는데, 집 용도가 호스텔로 등록이 되어있는데요.
소액임차인 최우선변제권이 가능할까요?
1.주임법에 따른 주거용부동산에 해당하는지 여부는 단순히 명칭만으로 보지않고, 실제 주거용사용여부, 계약여부 등 구체적 사정을 모두 고려합니다.
2.그렇기에 호스텔로 등록되어있다고하더라도, 주임법적용대상이 되어 최우선변제권이 적용될 수도 있습니다.
3.이는 매우 중요한부분이니, 중개사는 물론 직접 해당 부동산이 주임법적용대상인지 확인하신뒤 계약을 체결하시기바랍니다.
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질문 있어 댓글 달아봅니다..
1. 다가구 주택 경매시 최우선 변제 받을 경우, 만약 임차인들 중 월세가 껴있을 경우 월세 보증금이 안분배당액보다 적다면 월세 보증금 우선 제외하고 남은 금액으로 안분 배당 받게 되는지 궁금합니다.
2. 의의 신청으로 인해 최우선변제 탈락하는 경우도 흔한지 궁금합니다. 보통 은행에서 의의 신청을 잘 하는 편인지 궁금합니다.
감사합니다ㅠㅠ..
1.소액임차인 사이는 동등하기에 여러 명인 경우 낙찰대금의 1/2한도에서 소액임차인들끼리 보증금의 비율에 따라 안분하여 배당받게 됩니다.
2.월세 보증금을 1000만원, 전세를 9000만원으로 보고 매각대금이 1억이라면, 그 1/2인 5000만원을 1:9비율로 즉 500만원 4500만원 받게됩니다.
3.근저당권자인 금융회사는 관련 기록 살펴보고 최우선변제금에 해당하지 않음에도 이를 가정하여 배당표가 작성되는 경우에는 배당이의 등 하곤 합니다. 기계적으로 하다보니 만약 소액임차인이 아니라고 판단되면 이의할 확률이 높을 것으로 보이긴합니다.
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광역시 + 보증금 5000 / 월세 20 다가구주택에 거주중입니다. 건물 추정시세는 약 11억이고, 근저당은 7.5억이 있던데요.
사기가 일어날 확률이 있을까요? 또, 최우선변제금 이후 남은 잔금을 받을 수 있을까요..?
(근저당 시점은 16년도로 최우선변제금 2,000만원 입니다)
1.건물의 시세에 비해 근저당권이 꽤나 많이 설정되어 있는듯 합니다.
2.하지만 그 사실 만으로 당장 리스크가 있다고 판단할 수는 없을 것입니다.
3.우선 소액임차인에 해당하실 것으로 보이는데, 최우선변제금 외 나머지 금액에 대해서는 경매배당 외에 집주인의 다른 재산에 대하여 압류, 추심으로 나아가야 할 것으로 보입니다. 이것 또한 집주인이 다른 재산이 있는지 여부에 달린 문제이기에 현 단계에서 이를 추단하기는 어려운 상황입니다.
4.만약 이사를 가시고자 하시는데 집주인이 보증금을 돌려주기 어렵다고 하거나, 새로운 세입자가 구해지지 않아 지연된다면 즉각 이에 맞추어 대응하시는 것이 중요합니다. 행여라도 그러한 상황이 초래된다면 편히 상담연락주시기 바랍니다.
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@hoonilawtv 친절하고 상세한 답변 감사드립니다. 잘 배우고 갑니다. 하는 일마다 잘 되시길 진정으로 바라요 파이팅!
보증금 1000정도면 충분히 소액임차인이 될거라 생각합니다.
그런데 임대인이 다가구 주인이고 경매에 팔렸을때 전세대원 보증금을 다 못놔눠주는 경우가 발생하면 어떡하죠?
예를들어 경매로 1억에 팔렸고 세대원이 11명있어, 전세대원 보증금이 1억1천이면 보증금을 못돌려 받는거 아닌가요?
이런식으로 사기를 칠수도 있나요?
1.다가구의 경우 안분배당이 이루어지는 경우도 많습니다.
2.즉, 언급하신 사안에서 경매로 1억에 낙찰되었고, 다른 비용들 모두 무시하고 이를 11명의 최우선변제금이 각 1,000만 원이라면 1억을 11명이 동등한 금액으로(900만원 부근의 금액으로) 안분배당받게 됩니다. 즉, 낙찰가액이 충분하지 않을 경우, 최우선변제금도 모두 받지 못할 가능성도 분명 존재합니다.
3.전세사기의 형식과 행태가 매우 다양하고, 다가구주택을 상대로 전세사기가 이루어지는 경우도 많이 있습니다.
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다가구주택나 다중주태 월세입자들은 최우선변제가능하겠지만
경공매로 경매낙찰가의 50프로라 하셨는데 그걸 최우선변제금으로 다수세입자들이 나눠먹기하게 되는건가요?
경매낙찰가가 한정일텐데 세입자들이 많은경우는 어떻게되는건가요?
1.언급하신 세입자, 즉 소액임차인이 여러명이라 하더라도 소액임차인끼리는 동순위에 해당합니다.
2.즉, 각자의 보증금액수(최우선변제금으로 보호받는)에 따라 안분하여 배당받게 됩니다. 충분하지않은 낙찰대금을 나누어 가지게되는것입니다.
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감사합니다
안녕하십니까.
좋은 영상감사드립니다.
현재 서울지역에 전세1억8천에 2022년7월 계약했습니다.
근저당권은 2020년3월에 되어있어 최우선 변제대상이되지않는데 이번 계약만료로 임대인에게 반환요청을 하였으나 어렵다고합니다.
경매진행시 최우선 변제라도 받기위해 재계약서를 작성하려고 합니다.
근저당기준 2020년 최우선변제대상 해당금액인 전세보증금1억1천으로 작성하고 현재보증금 1억8천에대한 차액7천은 3개월이내
상환한다라고 기재를 하려고 하는데 차액7천이라 부분을 전세연장계약서에 기재를 하면 최우선변제를 받을시 문제가 되는가요?
그리고 2022년7월 확정일자받은거는 계속유효가 되는거지요?
바쁘신데 죄송합니다만 답변주시면 너무감사하겠습니다.
1.우선 대법원은 처음에는 소액임차인이 아니었으나 갱신과정에서 보증금감액으로 소액임차인이 되는 경우에도 보호받을 수 있다고보기는 하였지만 단서가 있습니다.
2.즉, 주된 목적이 주택의 사용 수익이어야한다는 것(계속 거주)과 집주인과 통정허위표시 등으로 무효에 해당하지 않아야 합니다.
3.실제로 경매로 진행되면 다른 채권자들이 달라붙고, 자신의 돈을 못받는다고 한다면 채권자들이 물고 뜯는 일이 발생하기에 특히 주의하셔야합니다.
4.그렇기에 금번 연장계약서가 매우 중요할듯하고, 소액임차인범위 잘 확인하시고 보증금감액으로 차액은 우선순위가 사라지게 될 수 있으니 이 또한 잘 판단하셔야합니다. 집주인과도 의심될만한 문자(소액임차인을 만들기 위해 가짜인것처럼 보일수 있는)는 남기지마시기바랍니다.고민이 많이 되실듯합니다.
5.확정일자는 이전 계약서를 가지고 계시고, 연장갱신되는것이라면 이전 일자를 기준으로 판단됩니다.
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@@hoonilawtv
소중한말씀 너무감사드립니다.
바쁘시가운데도 이렇게
답글을 달아주시는데 대해
큰힘이되는것같습니다.
다시한번감사드립니다.
서울 전세 살고있고 21년도 말쯤 3억에 계약했는데 이런경우 소액임차인에 아애 해당자체가 안되는것이죠~?
네 3억 원이라면 소액임차인은 해당되지 않습니다.
@@hoonilawtv 답변감사합니당!! 좋은하루되세욤:)
최우선변제금은 경매 넘어가서 낙찰되야 받을수 있는건가요? 변제금은 누구돈으로 주는건가요?
1.최우선변제금도 어쨌든 살고 계신 집주인의 부동산이 경매로 넘어가 낙찰되어야만 그 낙찰대금을 재원으로 하여 받으실 수 있습니다.
2.즉, 본인이나 집주인의 다른 채권자가 해당 부동산에 경매신청을 하여 경매가 진행되어야만 합니다.
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근저당해지상태면계약일기준으로확인하면되나요?
안녕하세요 변호사님 좋은 영상 감사드립니다! 문의 사항이 있어 문의 드립니다. 등기부등본 을구 12번에 2017.9.7에 근저당권설정이 접수되어 있습니다. 헌데 집주인이 돈을 계속 갚았는지 근저당권변경이 계속 이루어져서 2024.01.24에 12-4 12번근저당권변경 이렇게 적혀있고 근저당 금액이 줄어있습니다. 이럴 경우 2017.9.7일 기준으로 소액임차인을 계산하는지 아니면 2024.01.24 기준으로 하는지 궁금합니다.
1.최선순위담보물권설정일 당시 적용되는 법령을 기준으로 하기에 2017.9.7.을 기준으로 볼듯합니다.
2. 이는「주택임대차보호법 시행령」 의 부칙에서 "이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다"고 규정하고 있기 때문에 그렇습니다.
3.따라서 변경된 근저당이 단순히 변제로 채권최고금액만 변경하는등 기존 근저당권 자체는 소멸없이 유지되는 것이라면 담보물권을 취득한 자의 지위가 소멸되지않기에 이전 일자를 기준으로 해야할듯 보입니다.
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안녕하세요?
저는청주지역인데요 5500전세 근저당설정 2016년인데요 2022년 계약했어요.
소액임차인 가능한가요?
1.근저당권이 설정된 2016년 기준으로 청주는 그 밖의 지역에 해당하여 5000만원이 소액임차인 기준 금액입니다.
2.따라서 소액임차인으로 인정되지는 않을듯합니다.
슬프내요.
선생님~~ 혹시 말씀하신게
상가도 동일한건가요?
1.네 상가임대차보호법에서도 소액임차인 규정을 두고 있기 때문에 동일하게 적용됩니다.
2.다만 상가임대차보호법에 따른 소액임차인 범위, 금액 등은 주택임대차보호법의 범위, 금액과는 다르기 때문에, 이 부분은 확인하시어 소액임차인에 해당하는지, 얼마까지 우선변제받을 수 있는지를 확인해보셔야 합니다.
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