시청해주셔서 감사합니다. 임차인이 갖는 대표적인 권리는, 첫째 전입하면 대항력 둘째, 확정일자 받으면 우선변제 셋째, 보증금이 소액이면 최우선변제 받을 권리입니다 여기서 낙찰이 되었을 경우를 가정하여 낙찰자에게 보증금의 반환을 주장할 수 있는 대항력은 반드시 말소기준권리 이전에 전입신고를 하고 당해 물건을 점유하여야 합니다. 따라서 근저당 이전에 전입과 점유를 하고 있다가 무상거주 1년후 선순위 근저당 설정된 이후에 전세계약을 하였다면 경매시 확정일자에 의한 우선변제와, 보증금이 소액일 경우 최우선변제금을 배당받을수 있으나 배당받지 못한 돈에 대하여 낙찰자에게 대항할 수가 없습니다.
선생님 안녕하세요. 올려주신 강의들을 보다보니 궁금한 것이 생겨 여쭤봅니다.. 현재 대학생이며, 전세들어살던 집이 9개월만에 경매개시된다고, 12월까지 배당신청을 하라고 했습니다. 계약당시 근저당이 2021년 5월 7일 48,000,000 있었습니다. 저는 47,250,000원에 (청년 전세대출로 33,000,000) 올해 1월 집에 들어왔습니다. 전입신고와 확정일자 모두 받아뒀습니다. 배당신청은 9월말에 해뒀으며, 혹시몰라서 경매안내장이 온 이후, 임차권등기도 했습니다.. 저희 집 감정가가 7600만원으로 잡혔습니다. 2021년 5월 7일 근저당 기준이기에 5/11일 개정 전을 적용해, 최우선변제로 제가 1700만원을 받을 수 있는것이 맞을까요? 또한 배당신청을 했는데도 경매로 낙찰받으신분이 최우선 변제 후 남은 보증금을 인수하시는게 맞을까요? 아니면 배당신청을 했기에 남은 보증금을 인수하지 않아 온전히 대출은 제가 갚아야할까요? 배당신청 여부에따라 인수여부가 달라지는 것 같아서 답답한 마음에 여쭤보게되었습니다...
먼저 답변이 늦어 정말 죄송합니다. 관련 사건번호가 없어 주신 내용만을 바탕으로 답변드리겠습니다. 【사건의 개요】 1) 배당요구종기일 : 12월이나 이미 9월에 배당요구함 2) 임대차계약당시 근저당이 설정되어 있었음 : 48,000,000원 3) 47,250,000원에 임대차계약을 체결함 4) 임대차계약시 전입과 확정일자를 갖춤 5) 임차권등기까지 마침 6) 감정가는 7600만원 【질문1】 2021. 5/7일에 근저당이 설정되었기 때문에 최우선변제금을 1700만원을 배당받을 수 있을까요? 답변:아마 내용으로봐서는 지방의 주택인듯싶습니다. 2021. 5/7일자에 근저당이 설정된 집을 임차한 임차인의 경우 이 당시 즉, 근저당이 설정될 당시의 소액의 기준은 5000만원이고, 최우선변제금은 1700만원입니다. 따라서 질문자님께서는 이 범주에 해당이 되기 때문에 낙찰된 금액에서 1700만원을 가장 먼저 배당을 받습니다. 【질문2】낙찰자는 임차인이 최우선변제금을 배당받고 배당받지 못한 돈을 인수하나요? 답변:질문자님께서는 말소기준권리가 되는 2021. 5/7일자에 근저당보다 나중에 전입을 하였기 때문에 낙찰자에게 배당받지 못한 보증금의 반환을 요구할 수가 없습니다. 대신 배당받지 못한 돈은 경매되기 전의 소유자, 즉 질문자님과 임대차계약을 체결한 임대인을 상대로 차후 ‘보증금반환의 청구의 소’를 제기하여 돌려받을 수 있는 방법도 있긴 합니다. 그러나 임대인이 재산이 없을 경우에는 이마저도 쉽지 않을 것입니다만은 그래도 판결문을 받아서 꾸준히 전소유자의 재산을 추적하다 보면 의외의 성과도 얻을 수 있을 것입니다. 【질문3】 대출기관에서 대출받은 돈은 제가 갚아야 하나요? 답변:대출 시 채무자가 질문자님으로 되어 있다면 이 돈은 갚아야 할 것입니다. 【질문4】 배당신청에 따라 인수여부가 달라지는 것 같아 질문드리게 되었습니다. 답변:아닙니다. 질문자님께서 대항력이 있다면은 배당요구에 다라 인수여부가 달라지나, 질문자님의 경우 말소기준권리가 되는 근저당보다 나중에 전입을 하여 낙찰자에게 대항을 할 수가 없기 때문에 낙찰자가 인수하는 문제는 발생하지 않습니다. 질문자님께서는 소액임차인에 해당이 되어 최우선변제금을 받을 권리만 있을 뿐입니다. 위 사항과 관련하여 추가로 궁금하신 내용이 있으시다면 주저마시고 언제든지 질문주시기 바랍니다. 이왕이면 네이버까페 ‘경매명장’ 질문있습니다란을 이용하시면 곧바로 답변이 가능하다는 점도 알려드립니다.
시청해주셔서 감사합니다. 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. 보증금이 소액에 해당하는 임차인의 경우에는 말소기준건리와 상관없이 낙찰된 금액의 1/2에 해당하는 금액에서 가장 먼저 일정한 금액을 배당받습니다. 주택임대차보호법 8조에 근거하여 소액임차인의 최우선변제금은 낙찰된 금액의 1/2한도내에선순위이든 후순위 이든 상관없이 배당을 받습니다. 낙찰된 금액의 1/2은 소액임차인이, 그리고 나머지 1/2은 기타 채권자들이 배당을 받기 때문에 채권자기 수십명이더라도 소액임차인의 최우선변제금은 영향을 받지 않습니다. 그리고 근저당, 또는 가압류와 같은 말소기준건리보다 후순위라면 배당받지 못한 돈은 낙찰자가 인수하지 않습니다.
대항력을 갖춘 경우에는 배당요구를 하면 배당을 받고 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 인수하기 때문에 문제는 없으나, 대항력이 없는 임차인의 경우 임차인의 권리는 등기가 되어 있지 않은 관계로 경매 시 반드시 배당요구 종기일 까지 배당요구를 하여야 합니다. 이 경우 임차인이 배당받을 위치에 있음에도 불구하고 배당기일에 참석을 하지않는다 하여 배당에서 배제되는 것이 아니라 배당금은 법원에 공탁하게 됩니다.
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 드리겠습니다. 먼저 우리주택임대차보호법 8조③항 단서조항을 한번 보실까요? 주택임대차보호법 8조③항 : 단서 다만, 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지가액포함)의 1/2를 넘지 못한다. 따라서 이 말은 광역시를 기준으로 할 경우 2022년 2월 2일 에 근저당이 설정되었다면 소액임차인의 범위와 최우선변제금은 7000만원 이하일 경우 2300만원이죠. 그렇다면 이후에 전입한 임차인의 보증금이 4000만원이라고 한다면 최우선변제금은 얼마를 지급해야하죠? 예. 낙찰금액의 1/2한도내에서 지급을 해야 하기 때문에 3000만원의 1/2은 1500만원이 되고 이 금액을 최우선변제금으로 지급하고 나머지 1500만원은 근저당권자에게 지급한다 이 내용에 대해서는 질문자님께서도 잘 알고 계신 것과 같이 저도 공감합니다. 이와 같이 임차인의 최우선변제금은 법조문에서와 같이 무조건 낙찰된 금액에서 해당금액을 전부 지급하는 것이 아니라 낙찰된 금액의 1/2한도내에서만 지급하여야 합니다. 답변내용이 이의가 있으시거나 보다 더 깊이 알고자 하신 부분이 있으시면 추가로 질문 올려주시면 성심껏 답변 드리겠습니다. 감사합니다.
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최우선변제 2분의 1 나눠주는 명쾌한 정리 입니다. 감사합니다
감사합니다. 꿀팁 대방출 영상이었습니다. ㅎㅎ
ㅋㅋ 재밌어 재밌어~~
이정석교수님덕분에 경매공부 너무 재밌어용❤
감사합니다 건강하세요^^
구독자님 덕분에 제가 더 하루가 재밌어질 예정이네요. ^^ 시청해주셔서 감사합니다. ~
선생님 이해가 너무 잘됩니다. 정말 '명장'이시네요..오늘도 잘 배우고 성장해갑니다 ^^
칭찬해주셔서 기분이 정말 좋네요.^^ 더 열심히 강의해서 좋은 영상 올리겠습니다. 시청해주셔서 감사합니다.
어제 밤에 처음으로동영상접하게되었는데 넘재밌고쏙쏙 들어오네요
선생님의강의열정에 감동하고 듣고있습니다. 감사합니다.~
시청해주셔서 감사합니다. 더 재밌는 영상 많이 만들어보겠습니다. ㅎㅎ
"아똬아아~~
알아둬야 된다니까!"
열강에 박수를.
감사합니다. ^^ 짝짝짝!!
진짜 사투리가 너무 중독성있어요..
ㅎㅎㅎ 시청해주셔서 감사합니다. ^^
강의 잘듣고 있습니다 정말 잘가르쳐주시네요😊❤❤❤
감사합니다. ^^ 더 재밌고 쉽게 열심히 강의하겠습니다.
너무 열심히 설명해주셔서 이해가 잘되었어요.
더 열심히 해야겠네요,,ㅎㅎ 시청해주셔서 감사합니다. ^^
알고리즘 지나치다 보게 되었는데 강의를 대개 재미있게 하시네요 화~~악쩡 일짜 강조할때 어찌나 재미있던지 ㅋㅋ
재밌고 쉽게 강의한다는 말씀을 해주시면 그렇게 기분이 좋습니다. ^^ 오늘도 기분 좋게 하루가 시작되었습니다. 덕분입니다. 감사합니다. ^^
❤비아촌놈ㅎ 덥지만 기분 좋은 한주에 시작 입니다. 교수님 강의를 계속해서 듣다보니 자신감이 생겨서 였는지 낙찰까지 받게 됬네요. 모든게 이교수님 덕분입니다^^! 감사합니다 😊 항상 말씀하시던 "단 돈 100만원" 이라도 벌어서 꼭 수익 인증 해보겠습니다!
진심으로 축하 드립니다. ^^ 더운 여름 임장 다니시고 입찰하시고 낙찰받고~ 분명 고생에 대한 댓가가 충분할 것이라 믿습니다.^^ 화이팅!!
목소리와 표준어. 말투는 정말 중요한 요소라
맞는 말씀입니다.^^ 노력하겠습니다.
전입신고와 점유만으도
대항력을 가질수있나요
아님 확정일자까지 받아야 대항력을 확실히 가질수있나요?
말소기준권리설정전에는 전이ㅂ전입과점유하다가 무상거주1년후선순위근저당 설정된이후 전세계약하고 확정일자인도 받아놓은 전세임차인의 소액보증금도.
최우선변제로 일부받고 낙찰금액에따라서 낙찰자가 나머지전세금을 인수하는건가요?궁금합니다
시청해주셔서 감사합니다.
임차인이 갖는 대표적인 권리는,
첫째 전입하면 대항력
둘째, 확정일자 받으면 우선변제
셋째, 보증금이 소액이면 최우선변제 받을 권리입니다
여기서 낙찰이 되었을 경우를 가정하여
낙찰자에게 보증금의 반환을 주장할 수 있는 대항력은 반드시 말소기준권리 이전에 전입신고를 하고 당해 물건을 점유하여야 합니다.
따라서 근저당 이전에 전입과 점유를 하고 있다가 무상거주 1년후 선순위 근저당 설정된 이후에 전세계약을 하였다면 경매시 확정일자에 의한 우선변제와, 보증금이 소액일 경우 최우선변제금을 배당받을수 있으나 배당받지 못한 돈에 대하여 낙찰자에게 대항할 수가 없습니다.
선생님 안녕하세요. 올려주신 강의들을 보다보니 궁금한 것이 생겨 여쭤봅니다..
현재 대학생이며, 전세들어살던 집이 9개월만에 경매개시된다고, 12월까지 배당신청을 하라고 했습니다.
계약당시 근저당이 2021년 5월 7일 48,000,000 있었습니다. 저는 47,250,000원에 (청년 전세대출로 33,000,000) 올해 1월 집에 들어왔습니다.
전입신고와 확정일자 모두 받아뒀습니다.
배당신청은 9월말에 해뒀으며, 혹시몰라서 경매안내장이 온 이후, 임차권등기도 했습니다..
저희 집 감정가가 7600만원으로 잡혔습니다. 2021년 5월 7일 근저당 기준이기에 5/11일 개정 전을 적용해, 최우선변제로 제가 1700만원을 받을 수 있는것이 맞을까요?
또한 배당신청을 했는데도 경매로 낙찰받으신분이 최우선 변제 후 남은 보증금을 인수하시는게 맞을까요?
아니면 배당신청을 했기에 남은 보증금을 인수하지 않아 온전히 대출은 제가 갚아야할까요? 배당신청 여부에따라 인수여부가 달라지는 것 같아서 답답한 마음에 여쭤보게되었습니다...
먼저 답변이 늦어 정말 죄송합니다.
관련 사건번호가 없어 주신 내용만을 바탕으로 답변드리겠습니다.
【사건의 개요】
1) 배당요구종기일 : 12월이나 이미 9월에 배당요구함
2) 임대차계약당시 근저당이 설정되어 있었음 : 48,000,000원
3) 47,250,000원에 임대차계약을 체결함
4) 임대차계약시 전입과 확정일자를 갖춤
5) 임차권등기까지 마침
6) 감정가는 7600만원
【질문1】
2021. 5/7일에 근저당이 설정되었기 때문에 최우선변제금을 1700만원을 배당받을 수 있을까요?
답변:아마 내용으로봐서는 지방의 주택인듯싶습니다.
2021. 5/7일자에 근저당이 설정된 집을 임차한 임차인의 경우 이 당시 즉, 근저당이 설정될 당시의 소액의 기준은 5000만원이고, 최우선변제금은 1700만원입니다.
따라서 질문자님께서는 이 범주에 해당이 되기 때문에 낙찰된 금액에서 1700만원을 가장 먼저 배당을 받습니다.
【질문2】낙찰자는 임차인이 최우선변제금을 배당받고 배당받지 못한 돈을 인수하나요?
답변:질문자님께서는 말소기준권리가 되는 2021. 5/7일자에 근저당보다 나중에 전입을 하였기 때문에 낙찰자에게 배당받지 못한 보증금의 반환을 요구할 수가 없습니다.
대신 배당받지 못한 돈은 경매되기 전의 소유자, 즉 질문자님과 임대차계약을 체결한 임대인을 상대로 차후 ‘보증금반환의 청구의 소’를 제기하여 돌려받을 수 있는 방법도 있긴 합니다.
그러나 임대인이 재산이 없을 경우에는 이마저도 쉽지 않을 것입니다만은 그래도 판결문을 받아서 꾸준히 전소유자의 재산을 추적하다 보면 의외의 성과도 얻을 수 있을 것입니다.
【질문3】 대출기관에서 대출받은 돈은 제가 갚아야 하나요?
답변:대출 시 채무자가 질문자님으로 되어 있다면 이 돈은 갚아야 할 것입니다.
【질문4】 배당신청에 따라 인수여부가 달라지는 것 같아 질문드리게 되었습니다.
답변:아닙니다.
질문자님께서 대항력이 있다면은 배당요구에 다라 인수여부가 달라지나, 질문자님의 경우 말소기준권리가 되는 근저당보다 나중에 전입을 하여 낙찰자에게 대항을 할 수가 없기 때문에 낙찰자가 인수하는 문제는 발생하지 않습니다.
질문자님께서는 소액임차인에 해당이 되어 최우선변제금을 받을 권리만 있을 뿐입니다.
위 사항과 관련하여 추가로 궁금하신 내용이 있으시다면 주저마시고 언제든지 질문주시기 바랍니다.
이왕이면 네이버까페 ‘경매명장’ 질문있습니다란을 이용하시면 곧바로 답변이 가능하다는 점도 알려드립니다.
잘 들었습니다
소액보증금이 후순위일 경우 채권자가 여러명 있어도 2분의1만 받아가고 낙찰자 인수할 금액은 없는건가요?
시청해주셔서 감사합니다.
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. 보증금이 소액에 해당하는 임차인의 경우에는 말소기준건리와 상관없이 낙찰된 금액의 1/2에 해당하는 금액에서 가장 먼저 일정한 금액을 배당받습니다.
주택임대차보호법 8조에 근거하여 소액임차인의 최우선변제금은 낙찰된 금액의 1/2한도내에선순위이든 후순위 이든 상관없이 배당을 받습니다.
낙찰된 금액의 1/2은 소액임차인이, 그리고 나머지 1/2은 기타 채권자들이 배당을 받기 때문에 채권자기 수십명이더라도 소액임차인의 최우선변제금은 영향을 받지 않습니다.
그리고 근저당, 또는 가압류와 같은 말소기준건리보다 후순위라면 배당받지 못한 돈은 낙찰자가 인수하지 않습니다.
만약에 배당에 참석안하면 어떻게 되나요? 낙찰된 새 주인이 인수해서 계속 연기할수있나요?
대항력을 갖춘 경우에는 배당요구를 하면 배당을 받고 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 인수하기 때문에 문제는 없으나, 대항력이 없는 임차인의 경우 임차인의 권리는 등기가 되어 있지 않은 관계로 경매 시 반드시 배당요구 종기일 까지 배당요구를 하여야 합니다.
이 경우 임차인이 배당받을 위치에 있음에도 불구하고 배당기일에 참석을 하지않는다 하여 배당에서 배제되는 것이 아니라 배당금은 법원에 공탁하게 됩니다.
그런데에에~~~!! ㅋㅋ 진짜 수업 넘나 좋고요~~
최우선변제금 2300×2=4600만원. 낙찰금보단 적으니까 3000만원×1/2 해서 나눠준다.
콩나물 자라듯이 꾸준하게 해보자~!!
상위 1프로 고고씽!!
우등생은 확실히 뭔가 달라도 다릅니다. ^^
안녕하세요 너무 잘보고있습니다.
강사님 저 질문이요!
제가 알기로는
1/2씩 갖는게아니라 2300만원을 주는걸로 알고있습니다.
또한 소액임차인의 최우선변제금액이 낙찰금액의 50프로를 못넘긴다고 알고있습니다.
강의에서 말씀하신거 보면 최우선변제금액은 2300 낙찰금액은 3000인데 낙찰금액의 50프로면 1500이고 최우선변제금액이 1500을 넘어간 2300이기때문에
소액임차인이 최우선변제금액을 받을수 있는금액은 1500까지고이고 남은 금액 1500은 근저당권자로 배당이 되는거아닌가요??
제가 지금까지 공부한바로는 그렇습니다. 한번 확인좀 부탁드려도될까요?? 아그리고 진짜 팬입니다!
낙찰금의 50%를 못넘긴다는게 50%준다고 한 강사님의 설명과 동일한거 아닌가요? 영상에서도 2300다 주냐? 에서 다 안주고 50%만 주니까 잘 봐라 라고 설명하신거같은데..
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 드리겠습니다.
먼저 우리주택임대차보호법 8조③항 단서조항을 한번 보실까요?
주택임대차보호법 8조③항 : 단서 다만, 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지가액포함)의 1/2를 넘지 못한다.
따라서 이 말은 광역시를 기준으로 할 경우
2022년 2월 2일 에 근저당이 설정되었다면 소액임차인의 범위와 최우선변제금은 7000만원 이하일 경우 2300만원이죠.
그렇다면 이후에 전입한 임차인의 보증금이 4000만원이라고 한다면 최우선변제금은 얼마를 지급해야하죠?
예. 낙찰금액의 1/2한도내에서 지급을 해야 하기 때문에 3000만원의 1/2은 1500만원이 되고 이 금액을 최우선변제금으로 지급하고 나머지 1500만원은 근저당권자에게 지급한다
이 내용에 대해서는 질문자님께서도 잘 알고 계신 것과 같이 저도 공감합니다.
이와 같이 임차인의 최우선변제금은 법조문에서와 같이 무조건 낙찰된 금액에서 해당금액을 전부 지급하는 것이 아니라 낙찰된 금액의 1/2한도내에서만 지급하여야 합니다.
답변내용이 이의가 있으시거나 보다 더 깊이 알고자 하신 부분이 있으시면 추가로 질문 올려주시면 성심껏 답변 드리겠습니다.
감사합니다.
질문 좀 드릴께여.
최우선변제금액은 낙찰금액의 1/2 내에서 준다라고 알고 있는데여.
어떤 분들은 경매비용을 제외한 금액의 1/2이라고 해서여.
큰 금액은 아니지만 정확히 알고싶어 질문드립니다..
시청해주셔서 감사합니다.
경매비용을 제외한 금액의 1/2이 맞습니다.
@@1pro-auctionmaster 넵..고맙습니다.
@@부자곰 ^^ 화이팅!
최우선변제에 대한 확실한 정리.
소액임차인의 구제.
전,확,배의 중요성
딩동댕. 정답입니다~~^^
첫번째 예시에서 최우선 변제금 관계없이낙찰금액 다 주라고 하셧는데 배당을 제가 마음대로 정해도 되나요??
시청해주셔서 감사합니다. 배당순서에 입각하여 배당은 이루어집니다. 배당관련 영상을 준비해봐야겠네요. ^^
최우선변제권 확정일자를 받아둬도 상관은 없는거죠?
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 너무 광범위한 답변이 생각나서 바로 쓸 수 없는 점 죄송합니다.
조금만 더 구체적으로 예시 질문을 올려주시면 자세하게 답변 드리겠습니다. ^^
상관없습니다. 최우선변제권에서는 확정일자가 요건이 아니기에 받아두던 안 받아두던 상관없습니다. 경매기입등기전에 전입이 되어 있고, 배당기일안에 배당신청만 하면되며, 점유는 하고 계셔야 합니다.
선순위 임차인이 확정일자 받았는데 배당 신청을 안하면 인수 되는 건가요?
시청해주셔서 감사합니다. 대항력 있는 임차인이 본인의 보증금을 법원에서 배당받아 가기 위해서는 확정일자와 배당요구가 필수 입니다. 배당신청을 하지 않았다면 낙찰자가 보증금을 인수하는 것이 맞습니다.
근저당은주인을말하는건가요
시청해주셔서 감사합니다.
보통 근저당은 소유자에게 금전을 빌려준 채권자를 의미합니다.
누가 경매신청하는지도 예시 설명할때 알려주세요...
네. 참고하겠습니다. 시청해주셔서 감사합니다. ^^
저항력은 임차인이고 근저당은 주인이고 주인경매당한자인데 배당이가나
시청해주셔서 감사합니다.
대항력은 임차인이고 근저당은 금융기관으로 생각하시면 됩니다. 혹시나 영상에서 호칭이 잘못됐을 경우가 있으니 너그럽게 양해 바랍니다. ^^