이분 설명 대박입니다 아주 간결하게 머리에 쏙쏙 들어오죠 저는 내용 다 알고 어떤분이 제대로 알려주는지 다 찾아 보는데 변호사들보다 설명 잘 하십니다 내공,연륜의 차이 일겁니다 젊은변호사들 경험부족으로 설명이 책을 그냥 읽는 수준이었는데 이 분 설명만 잘 들어도 큰공부 될 것 같습니다 저는 전세사기, 경매관련 나름 공부가 다 되었다고 생각하고 저의 작은 지식이 전세사기 예방에 도움이 될것이다 생각하며 수많은 댓글로 알려주고 있습니다 경험부족 사회초년생들에게 지식기부차원에서 많이 알려줄려고 노력중입니다 선생님 방송 처음부터 다 보도록 하겠습니다 감사합니다.
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 드리겠습니다. 낙찰된 금액을 채권자들에게 배당을 해주고 그래도 잔여 금액이 있을 경우 소유자에게 배당합니다. 이 때 소유자는 임차인과 달리 명도확인서 없이도 배당이 이루어집니다. 따라서 이런 경우 낙찰자를 위하여 낙찰자가 대금을 납부하고 배당 기일 전이라도 인도명령을 신청하면 바로 결정해 줍니다.
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 드리겠습니다. 다음과 같이 주신 질문을 정리하여 답변 드리갰습니다. 1) 근저당 보다 먼저 전입을 한 대항력 있는 임차인이다. 2) 임대차계약 만료 전이다. 3) 전세권설정도 하고 임차권등기도 할려고 한다. 4) 이 두권리를 전부 사용할수 있느냐? 전세권으로 경매를 신청하면 최우선변제, 우선변제순으로 배당을 받을수가 있느냐? 5) 전세권으로 배당신청하면 전세권이 소멸하고 배당요구안하면 소액변제금을 못받는냐? 대충 이와 같은 내용인 듯 싶습니다. 먼저, 임대차만료전이라면 전세권 설정은 가능하나 임차권등기는 할 수가 없습니다. 임차권등기는 임대차기간이 만료되어야 할 수가 있습니다. 더불어 다가구와 같은 주택의 경우 현재 임차한 공간은 집이 아닌 방이라고 볼 수 있습니다. 따라서 소유자가 동의를 해준다면 임대차기간 중이라도 전세권을 설정할 수 있습니다. 그러나 전세권 등기는 임차보증금을 받지 못했을 경우 소송을 통하지 않고 직접 경매를 신청하여 보증금을 반환받는 데는 유용하나 이러한 임의경매는 집합건물일 경우에는 가능하나 다가구와 같은 단독건물일 경우에는 임의경매를 신청할 수가 없습니다. 그렇다면은 다가구주택에 돈을 들여 전세권등기를 해놓고도 이를 써먹지 못하고 소유자를 상대로 보증금반환청구의 소를 제기하여 판결문이 나오면 이를 가지고 강제경매를 신청하여야 하는바 이는 전세권설정과는 아무런 산관이 없기에 무의미한 전세권등기가 될 수밖에 없습니다. 만약 임차권등기도 하고 전세권등기도 한 경우라면 어떠한 권리를 사용하든 그건 권리자의 자유입니다. 단, 말씀드렸다시피 전세권으로는 임의경매를 신청할 수 없기에 배당요구를 하든 임차권으로 배당요구를 하든 상관없다는 얘기입니다. 전세권으로 임의경매를 신청하거나 전세권으로 배당요구를 하면 전세권은 배당받고 무조건 소멸합니다. 여기서 전세권은 임대차보호법상의 권리가 아닌 민법상의 권리이기 때문에 최우선변제라는 권리는 없습니다. 죄송하게도 질문의 요지를 정확하게 파악할 수가 없어 추정하여 정리해서 답변을 드린 만큼 부족한 사항이 있으시다면 재질문해 주시기 바랍니다. 더불어 관련사례와 함께 올려주시면 보다 더 정확한 내용으로 답변드리겠습니다.
시청해주셔서 감사합니다. 경매지를 통해서는 전세권으로 배당요구했는지? 아니면 임차권으로 배당요구했는지를 알 수가 없습니다. 이런 경우 반드시 “매각물건명세서”를 보아야 확인할 수 있습니다. 매각물건 명세서를 보시면 전세권으로 배당요구를 했는지, 아니면 임차권으로 배당요구했는지를 확인하실 수 있습니다. 그런데 매각물건명세서를 봤더니만 배당요구한 사실이 없는데도 경매지에는 배당요구한 것으로 나타난 경우도 있는데 이런 경우는 임차권등기를 배당요구한 것으로 보기 때문에 임차권등기일자를 배당요구일자로 기재한 것입니다. 참고하시기 바랍니다.
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 입니다. 먼저 엄마와 아바가 동일세대를 구성하고 있는가가 중요합니다. 그리고 두 번째는, 엄마가 임대차계약을 하고, 아빠이름으로 전세권설정을 했다라고 할 경우 엄마의 임대차가 대항력이 있느냐? 그리고 아빠의 전세권이 선순위냐? 아니면 후순위이냐에 따라 배당요구하는 것이 달라져야 할 것입니다. 세 번째는 낙찰 예상금은 얼마정도인가? 등에 따라 달라질 것이라고 보여집니다. 유형1) 1순위 : 엄마 전입/확정 2순위 : 은행근저당 3순위 : 아빠 전세권 이 경우 보증금을 반환 받고 나갈 생각이라면 아무래도 엄마의 임대차로 배당 요구하는게 낫지 않을까 싶습니다. 보증금 전액을 배당 받고 나갈 수 있기 때문이죠. 설사 보증금은 1억인데 7000만원에 낙찰이 되었더라도 3000만원은 낙찰자가 인수하기 때문에 보증금 전액을 확보 하는 데는 문제가 없을 것입니다. 유형2) 1순위 : 아빠 전세권 2순위 : 은행근저당 3순위 : 엄마임대차/확정 이 경우는 만약 아빠 전세권으로 배당요구를 하여 보증금 1억 전액을 배당 받으면 다행이나 7000만원에 낙찰이 될 경우 아빠 전세권으로 배당요구를 했고 엄마 임대차는 대항력이 없기 때문에 배당 받지 못한 3000만원은 낙찰자가 인수하지 않고 이 돈은 날리게 됩니다.
@@1pro-auctionmaster 자세한 답변 너무 감사드립니다. 엄마와 아빠 같은 세대에 거주중이고 엄마가 임대차 계약을 완료 한 직후에 아빠가 전입신고, 확정일자, 전세권설정을 했습니다. 근저당 설정은 그 이후에 언젠가 된거같고요. 답변주신걸 토대로 생각해보면 임차인의 자격으로 배당 신청하는게 보증금을 보호할 수 있는 길이겠네요. 한가지 더 질문 드리면 만약 낙찰가가 보즘금보다 낮을경우 인수거부 등으로 인해 경매가 취소 될수도 있습니까? 그럴경우 경매가 다시 이루어 지나요 아님 그대로 끝나는건가요 ?
@@킴브라-z4m등본 중에 어머니 전입일자가 근저당 등 말소기준권리 (은행 등)보다 빠르면 낙찰자가 인수합니다. 그래서 보통 낙찰자분들은 임차인 보증금 인수 금액 고려해서 낙찰가 냅니다. 댓글상 내용으로 보았을깨 어머니께서 말소기준권리보다 빠른 전입일자인것으로 보아 보증금은 보호됩니다.
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 드리겠습니다. 2/2 甲 전세권 1억 (배당요구) 3/3 甲 전입. 확정일자 1억 4/4 국민은행 근저당 (경매신청) 1억 이 상황에서 국민은행에서 경매신청할 경우 배당은 甲전세권부터 이루어 지기 때문에 경매신청권자는 전혀 배당을 받지 못하여 자칫 무잉여의 상황이 발생하여 경매가 취하될 가능성도 있습니다. 반대로 국민은행이 한 푼이라도 배당을 받는다면 甲전세권자는 전부배당을 받은 자가 되기 때문에 대항력은 의미가 없게 되겠지요? 그래서 사례을 약간 변형하여 甲전세권자가 임의경매신청한 것으로 하여 답변드리겠습니다. 이유인즉 甲전세권자가 임의경매를 신청하더라도 배당요구한 것과 똑같은 효과가 있기 때문입니다. 결론적으로 甲전세권자가 선순위이며, 건물전부에 등기되고, 임의경매 또는 배당요구를 하면 甲전세권은 말소기준권리가 됩니다. 그렇다면 말소기준권리보다 나중에 성립한 甲의 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권은 소멸할까요? 예, 甲전세권이 말소기준권리가 되기 때문에 소멸합니다 그렇다면 7000만원에 낙찰이 되었다 가정하고 배당을 해 줘 봅시다. 1순위는 당연히 甲전세권자로서 7000만원을 전부 배당받아 갈 것입니다 아직 배당받지 못한 3000만원은 낙찰자가 인수할까요? 인수하기 위해서는 甲이 대항력이 있어야 하는데, 말소기준권리보다 나중에 전입하여 대항력은 소멸했다고 했거든요. 이게 권리분석의 한계입니다. 우리는 있지도 않은 말소기준권리에 목메다시피 하기에 이러한 오류에 빠지게 됩니다 물론 甲전세권자가 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항요건인 대항력을 갖추었기 때문에 당연히 배당받지 못한 돈은 낙찰자가 인수한다. 라고 볼 수 있으나, 아니 그렇게 분석하셔도 됩니다. 그러나 우리 대법원 2010마900판례에서는 대항력이 있어서 인수한다기보다 “자신이 지위를 강화하기 위해서”라는 표현을 사용하여, 그래서 甲전세권자가 배당받지 못한 돈은 낙찰자가 인수하라. 라고 판결하였으니 판례를 참고하시기 바랍니다.
선생님 좋은강의 잘봤습니다. 그런데 전세권자가 마치 배당요구를 했는데 낙찰자가 인수한 사례처럼 제목이 달려 있어서 헷갈리네요. 전세권자와 임차인의 지위의 둘다 갖고 있는 사람이 임차인의 지위로 권리신고 및 배당요구를 하여서 선순위 전세권을 낙찰자가 인수한다 이런뜻 아닌가요 잘 몰라서요
시청해주셔서 감사합니다. 싸와디캅님께서 이해하신 내용이 맞습니다. 전세권자가 배당요구를 하였을 때는 임차인의 지위로 배당요구를 한 것인지 전세권자의 지위로 배당요구를 한 것인지에 따라 전혀 다른 결과가 발생할 수 있습니다. 어떤 배당요구를 하였는지 확인하는 것이 아주 중요합니다. ^^
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 드립니다. 어느 경우에 임대차계약서와 전세권계약서를 동시에 작성해야 한다는 것인지에 대한 내용이 없어 추정하여 답변드립니다. 엄밀한 의미에서 임대차계약서는 있어도 전세권계약서라는 것은 없으며 전세계약서라는 것은 있습니다. 우리말이 어렵다는 것이 다시한번 실감나는 대목이죠. 따라서 타인의 부동산을 임차할 경우 대부분이 임대차계약서를 작성하거나, 전세권등기를 하는 경우가 있습니다. 주택과 상가의 경우에는 각각 주택임대차보호법, 상가임대차보호법이 있어 문제가 되지는 않으나 보호법이 없는 토지임대차를 가지고 차이점을 구체적으로 설명해보겠습니다. 갑의 토지를 임대차계약을 하고 지상에 건물을 지을 경우 땅주인이 바뀌면 임차인은 남은 기간을 주장하지 못하고 쫓겨나나, 전세권을 설정하고(토지의 경우 대부분 지상권을 설정하나 예를 들어)건물을 지을 경우 토지주인이 바뀌더라도 쫓겨나지 않는 다는 차이점이 있습니다.
죄송합니다. 선순위 전세권자가 임차권으로 배당요구한 경우만을 설명하려다 보니 경매신청권자를 누군지를 알려드리지 못한 것 같습니다. 혼란을 드려 죄송합니다. 관련된 사건은 2010타경12086 부천 다세대 사건이며, 경매신청권자는 근저당권자인 최양등이고, 선순위 전세권자 김복희는 전세권과 임차권이라는 권리를 동시에 가지고 있는 전세권자이자, 임차인입니다. 이 상황에서 김복희는 전세권이 아니라 임차권으로 배당요구를 하여 낙찰된 금액은 근저당권자가 먼저 배당을 받고 남은 금액은 임차권으로 배당을 받았으며 배당받지 못한 돈은 선순위 전세권이 살아있어 낙찰자가 인수한다. 라는 내용이었습니다.
@@kimneh 시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대해 답변 드리겠습니다. 민사집행법91조3항과 4항의 내용을 정리하면 "선순위전세권자가 임의경매를 신청하거나 전세권으로 배당요구를 하면 배당받고 소멸한다."라고 하였습니다. 그렇다면 전세권자가 임의 경매, 또는 배당요구를 하여 일부만을 배당받았을 경우에는 어떻게 될까요? 이 역시 배당을 받았기 때문에 소멸하겠지요. 그렇다면 한번 더 해봅시다. 선순위전세권자가 임의경매 또는 전세권을 가지고 배당요구를 했는데 국세 또는 임금채권자들이 우선하여 전부배당받아가므로써 전세권자는 배당받을 돈이 없게 됩니다. 이럴경우에도 전세권은 소멸할까요? 예, 이럴 경우에도 소멸합니다 이유인즉 법에는 전세권자가 임의경매, 또는 배당요구하여 한푼도 배당받지 못할 경우에는 소멸하지않는다. 라는 법조항이 없기 때문입니다. 두번째 그렇다면 무잉여로 인하여 경매는 취하되는 것이 아닌가요? 만약 질문과 같은 경우라면 법원에서는 최저매각금액으로 배당을 해보겠지요. 결과 경매를 신청한 전세권자가 배당을 받아갈 돈이 없고 채권자인 전세권자가 채권신고를 하지않을 경우 경매는 취하되겠지요. 경매명장 채널에 무잉여에 관한 영상이 있습니다. 참고하시기 바랍니다.
![[특강] '가압류, 가처분, 가등기' 집중분석 1부 | 사이버대학교의 중심 서울디지털대학교 부동산학과](http://i.ytimg.com/vi/da9_5bUoivc/mqdefault.jpg)
전세권 고민 껕!! 완벽 마스터 강의 - 1pro.liveklass.com/cu/2Zcwt9dT
다른 강의도 둘러볼까? - 1pro.liveklass.com/
강의 진짜 잘하시네요 ㅎ 감사합니다
전원주택 실거주 목적으로 취득하고 싶어 공부 중인데 다른 분들 강의보다 압도적으로 귀에 박히네요
공부해서 취득하시려고 하시는 생각이 정말 대단하시네요. 마음에 드는 물건으로 꼭 취득하시길 바랍니다. ^^ 시청해주셔서 감사합니다. ~
머리에 쏙쏙^^최고입니다
감사합니다. ^^ㅎㅎ
경매에도 이런 꼼수들이 있다는 걸 새롭게 알게 되네요.
시청해주셔서 감사합니다.
정말 중요한 내용이네요!!!
강의속도빠르지도 않으면서 귀에 쏙쏙~들어오네요♡♡♡
감사합니다. ^^
이분 설명 대박입니다 아주 간결하게 머리에 쏙쏙 들어오죠 저는 내용 다 알고 어떤분이 제대로 알려주는지 다 찾아 보는데 변호사들보다 설명 잘 하십니다 내공,연륜의 차이 일겁니다 젊은변호사들 경험부족으로 설명이 책을 그냥 읽는 수준이었는데 이 분 설명만 잘 들어도 큰공부 될 것 같습니다 저는 전세사기, 경매관련 나름 공부가 다 되었다고 생각하고 저의 작은 지식이 전세사기 예방에 도움이 될것이다 생각하며 수많은 댓글로 알려주고 있습니다 경험부족 사회초년생들에게 지식기부차원에서 많이 알려줄려고 노력중입니다 선생님 방송 처음부터 다 보도록 하겠습니다 감사합니다.
진심이 담겨진 댓글이라서 그런지 뭔가... 많이... 송구합니다.. 이렇게 칭찬을 들어도 되는 걸까라며 많은 생각이 듭니다. 그저 경매에 미쳤고 강의에 미쳤으니 저 역시 하던 대로 열심히 전파하며 살겠습니다. 댓글에 많은 힘을 얻었습니다. 감사합니다.
귀에 쏙쏙 들어오는 명강의~~
앞으로 기대하겠습니다
좋은 영상으로 찾아뵙겠습니다. 시청해주셔서 정말 감사합니다. ^^
강의가 머리속에 팍팍 박히네요~~퀄리티가 후덜덜합니다~최고이십니다
감사합니다. ^^ 더 좋은 강의로 찾아뵙겠습니다. ㅎㅎ
수노기보고감ㅎ전세권 재밌어요!
실강을 들으시면 더욱 재밌을 예정입니다. 개봉박두!
(아파트)공유물분할소송 결과로 진행된 형식적 경매 물건의 명도 관련 질문입니다.
물건점유자(채무자겸 소유자)는 배당을 받기 위해 낙찰자로부터 '명도확인서'를 받아야 하나요?
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 드리겠습니다.
낙찰된 금액을 채권자들에게 배당을 해주고 그래도 잔여 금액이 있을 경우 소유자에게 배당합니다.
이 때 소유자는 임차인과 달리 명도확인서 없이도 배당이 이루어집니다.
따라서 이런 경우 낙찰자를 위하여 낙찰자가 대금을 납부하고 배당 기일 전이라도 인도명령을 신청하면 바로 결정해 줍니다.
최고의 강의ㅡ감사합니다.
감사합니다. ^^
쉬운 설명 고맙습니다
시청해주셔서 감사합니다. ^^
전주-강의 잘들었습니다.
시청해주셔서 감사합니다. ^^
내일 깨지지 않기위해..무던히도 복습을..ㅋ
ㅎㅎㅎㅎㅎ 저도 열심히 준비를...ㅋ
전세권자가. 배분신청 안할거로 되서 낙찰자가 인수해야된다는 말씀인가요?
시청해주셔서 감사합니다. 더욱 자세한 내용은 정리해서 다시 영상으로 올려보도록 하겠습니다. ^^
한잔하시구 즐거운수업하시는모습 긋긋
시청해주셔서 감사합니다. ^^
다가구인경우 전입확정일자 근저당전에 완료 임차인경우입니다. 현재 등기상엔 임차권등기 2건이 있고 계약만료전인데요 전세권설정도하고 만료후 임차권 등기도 하려고합니다.!두 권리가 배당요구 하고 안하고 상충인데 둘다 쓸수 있는건가요? 전세권으로 경매신청하고 소객임차인최우선변제금,우선변제금, 그 이후 전세권자의 권리순으로 배당이 돌아오는지 궁금합니다. 아니면 배당신청하면 전세권이 소멸되고, 배당요구 안하면 소액변제금을 못받는건지요
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 드리겠습니다.
다음과 같이 주신 질문을 정리하여 답변 드리갰습니다.
1) 근저당 보다 먼저 전입을 한 대항력 있는 임차인이다.
2) 임대차계약 만료 전이다.
3) 전세권설정도 하고 임차권등기도 할려고 한다.
4) 이 두권리를 전부 사용할수 있느냐?
전세권으로 경매를 신청하면 최우선변제, 우선변제순으로 배당을 받을수가 있느냐?
5) 전세권으로 배당신청하면 전세권이 소멸하고 배당요구안하면 소액변제금을 못받는냐?
대충 이와 같은 내용인 듯 싶습니다.
먼저, 임대차만료전이라면 전세권 설정은 가능하나 임차권등기는 할 수가 없습니다.
임차권등기는 임대차기간이 만료되어야 할 수가 있습니다.
더불어 다가구와 같은 주택의 경우 현재 임차한 공간은 집이 아닌 방이라고 볼 수 있습니다.
따라서 소유자가 동의를 해준다면 임대차기간 중이라도 전세권을 설정할 수 있습니다.
그러나 전세권 등기는 임차보증금을 받지 못했을 경우 소송을 통하지 않고 직접 경매를 신청하여 보증금을 반환받는 데는 유용하나 이러한 임의경매는 집합건물일 경우에는 가능하나 다가구와 같은 단독건물일 경우에는 임의경매를 신청할 수가 없습니다.
그렇다면은 다가구주택에 돈을 들여 전세권등기를 해놓고도 이를 써먹지 못하고 소유자를 상대로 보증금반환청구의 소를 제기하여 판결문이 나오면 이를 가지고 강제경매를 신청하여야 하는바 이는 전세권설정과는 아무런 산관이 없기에 무의미한 전세권등기가 될 수밖에 없습니다.
만약 임차권등기도 하고 전세권등기도 한 경우라면 어떠한 권리를 사용하든 그건 권리자의 자유입니다.
단, 말씀드렸다시피 전세권으로는 임의경매를 신청할 수 없기에 배당요구를 하든 임차권으로 배당요구를 하든 상관없다는 얘기입니다.
전세권으로 임의경매를 신청하거나 전세권으로 배당요구를 하면 전세권은 배당받고 무조건 소멸합니다.
여기서 전세권은 임대차보호법상의 권리가 아닌 민법상의 권리이기 때문에 최우선변제라는 권리는 없습니다.
죄송하게도 질문의 요지를 정확하게 파악할 수가 없어 추정하여 정리해서 답변을 드린 만큼 부족한 사항이 있으시다면 재질문해 주시기 바랍니다.
더불어 관련사례와 함께 올려주시면 보다 더 정확한 내용으로 답변드리겠습니다.
충청남도
당진시
합덕읍
합덕리 22-2 위치입니다
명강의 입니다
^^ 감사합니다. 더 노력하겠습니다.
교수님.. 후순위 임차인은 최우선 변제금 받을수 있지 않나요?
시청해주셔서 감사합니다.
임차인의 보증금이 소액일 경우에는 선순위든 후순위이든지를 묻지 않고 다음의 조건만 갖추면 최우선변제금을 지급합니다
① 보증금이 소액일 것
② 경매기입등기 이전에 전입신고를 마칠 것
③ 배당요구종기일 이전까지 배당요구를 할 것
경매지에서 전세권자배당신청인지.임차권으로배당신창인지 알 수 있나요?
시청해주셔서 감사합니다.
경매지를 통해서는 전세권으로 배당요구했는지?
아니면 임차권으로 배당요구했는지를 알 수가 없습니다.
이런 경우 반드시 “매각물건명세서”를 보아야 확인할 수 있습니다.
매각물건 명세서를 보시면 전세권으로 배당요구를 했는지, 아니면 임차권으로 배당요구했는지를 확인하실 수 있습니다.
그런데 매각물건명세서를 봤더니만 배당요구한 사실이 없는데도 경매지에는 배당요구한 것으로 나타난 경우도 있는데 이런 경우는 임차권등기를 배당요구한 것으로 보기 때문에 임차권등기일자를 배당요구일자로 기재한 것입니다.
참고하시기 바랍니다.
안녕하세요 쏙쏙 이해가 잘되는 강의였습니다. 보다가 궁금한점이 생겨서요.
그럼 낙찰자 입장에서 전세권자이자 임차인인 이 사람이 임차인 권리로서 배당신청했는지 전세권자 권리로서 배당신청했는지 알 수 없나요?
아 매각물건명세서에 이제 어떤 권리로 배당요구하는지 나오네요
시청해주셔서 감사합니다. 답변드리기 전에 정답을 찾으셔서 제가 송구하네요.. ^^;;
전주 한솔이 잘보고갑니다.
ㅎㅎ 감사합니다.
공시지가제곱미터당 24,400원이고 공시지가 공시지가로 따지면 2천8백만원 남짓입니다. 2억5천이면 공시지가 9배정도 됩니다. 참고하세요
잘 봤습니다! 혹시 질문 하나 드려도 될까요? 임대차계약서는 엄마이름이고 전세권 설정은 아빠이름일때 배당 신청은 어느쪽으로 하는게 나을까요? 임차인 이름으로 확정일자 및 전세권설정을 안했어도 배우자가 했으면 같이 적용되나요?
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 입니다.
먼저 엄마와 아바가 동일세대를 구성하고 있는가가 중요합니다.
그리고 두 번째는,
엄마가 임대차계약을 하고, 아빠이름으로 전세권설정을 했다라고 할 경우
엄마의 임대차가 대항력이 있느냐? 그리고 아빠의 전세권이 선순위냐? 아니면 후순위이냐에 따라 배당요구하는 것이 달라져야 할 것입니다.
세 번째는 낙찰 예상금은 얼마정도인가?
등에 따라 달라질 것이라고 보여집니다.
유형1)
1순위 : 엄마 전입/확정
2순위 : 은행근저당
3순위 : 아빠 전세권
이 경우 보증금을 반환 받고 나갈 생각이라면 아무래도 엄마의 임대차로 배당 요구하는게 낫지 않을까 싶습니다.
보증금 전액을 배당 받고 나갈 수 있기 때문이죠.
설사 보증금은 1억인데 7000만원에 낙찰이 되었더라도 3000만원은 낙찰자가 인수하기 때문에 보증금 전액을 확보 하는 데는 문제가 없을 것입니다.
유형2)
1순위 : 아빠 전세권
2순위 : 은행근저당
3순위 : 엄마임대차/확정
이 경우는 만약 아빠 전세권으로 배당요구를 하여 보증금 1억 전액을 배당 받으면 다행이나 7000만원에 낙찰이 될 경우 아빠 전세권으로 배당요구를 했고 엄마 임대차는 대항력이 없기 때문에 배당 받지 못한 3000만원은 낙찰자가 인수하지 않고 이 돈은 날리게 됩니다.
@@1pro-auctionmaster 자세한 답변 너무 감사드립니다. 엄마와 아빠 같은 세대에 거주중이고 엄마가 임대차 계약을 완료 한 직후에 아빠가 전입신고, 확정일자, 전세권설정을 했습니다. 근저당 설정은 그 이후에 언젠가 된거같고요. 답변주신걸 토대로 생각해보면 임차인의 자격으로 배당 신청하는게 보증금을 보호할 수 있는 길이겠네요. 한가지 더 질문 드리면 만약 낙찰가가 보즘금보다 낮을경우 인수거부 등으로 인해 경매가 취소 될수도 있습니까? 그럴경우 경매가 다시 이루어 지나요 아님 그대로 끝나는건가요 ?
@@킴브라-z4m등본 중에 어머니 전입일자가 근저당 등 말소기준권리 (은행 등)보다 빠르면 낙찰자가 인수합니다. 그래서 보통 낙찰자분들은 임차인 보증금 인수 금액 고려해서 낙찰가 냅니다. 댓글상 내용으로 보았을깨 어머니께서 말소기준권리보다 빠른 전입일자인것으로 보아 보증금은 보호됩니다.
오호 유익한 강의 감사드립니다 교수님!
그런데 배당신청을 전세권자 신분으로 했는지 임차인 신분으로 했는지는 어떻게 알 수 있나요?
감사합니다. 학원에서 답변 드리겠습니다. 오세요~^^ 상세한 답변 대기중입니다.
교수님.. 시간순서상 (갑)선순위 전세권 - (갑) 대항력(확정일자) - 국민은행근저당권(경매신청권자) 순으로 설정되어 있는데... 선순위 전세권자로서의 지위로 배당요구를 신청하면 말소기준권리가 되어 갑의 대항력(확정일자)도 소멸되는지요?
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 드리겠습니다.
2/2 甲 전세권 1억 (배당요구)
3/3 甲 전입. 확정일자 1억
4/4 국민은행 근저당 (경매신청) 1억
이 상황에서 국민은행에서 경매신청할 경우 배당은 甲전세권부터 이루어 지기 때문에 경매신청권자는 전혀 배당을 받지 못하여 자칫 무잉여의 상황이 발생하여 경매가 취하될 가능성도 있습니다.
반대로 국민은행이 한 푼이라도 배당을 받는다면 甲전세권자는 전부배당을 받은 자가 되기 때문에 대항력은 의미가 없게 되겠지요?
그래서 사례을 약간 변형하여 甲전세권자가 임의경매신청한 것으로 하여 답변드리겠습니다.
이유인즉 甲전세권자가 임의경매를 신청하더라도 배당요구한 것과 똑같은 효과가 있기 때문입니다.
결론적으로 甲전세권자가 선순위이며, 건물전부에 등기되고, 임의경매 또는 배당요구를 하면 甲전세권은 말소기준권리가 됩니다.
그렇다면 말소기준권리보다 나중에 성립한 甲의 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권은 소멸할까요?
예, 甲전세권이 말소기준권리가 되기 때문에 소멸합니다
그렇다면 7000만원에 낙찰이 되었다 가정하고 배당을 해 줘 봅시다.
1순위는 당연히 甲전세권자로서 7000만원을 전부 배당받아 갈 것입니다
아직 배당받지 못한 3000만원은 낙찰자가 인수할까요?
인수하기 위해서는 甲이 대항력이 있어야 하는데, 말소기준권리보다 나중에 전입하여 대항력은 소멸했다고 했거든요.
이게 권리분석의 한계입니다.
우리는 있지도 않은 말소기준권리에 목메다시피 하기에 이러한 오류에 빠지게 됩니다
물론 甲전세권자가 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항요건인 대항력을 갖추었기 때문에 당연히 배당받지 못한 돈은 낙찰자가 인수한다. 라고 볼 수 있으나, 아니 그렇게 분석하셔도 됩니다.
그러나 우리 대법원 2010마900판례에서는 대항력이 있어서 인수한다기보다 “자신이 지위를 강화하기 위해서”라는 표현을 사용하여, 그래서 甲전세권자가 배당받지 못한 돈은 낙찰자가 인수하라. 라고 판결하였으니 판례를 참고하시기 바랍니다.
추가 질문입니다.
순서가 이렇습니다
저의 지위는 아래 쌍칼을 가지고 있습니다.
1. 전입신고/확정일자
2. 단독주택 건물만 일부 전세권 설정
* 단독주택 건물 일부 전세권이기에 임의경매 불가한지요?
* 보증금 다 받기 위해 어떤 경매를 해야 할까요? 강제? 임의?
@@조성현-o6b
1.임의경매 불가합니다.
2.보증금반환소를 하고 판결문 받는 강제경매로 가야겠지요.
ㅡ틀린게 있음 지적 부탁드립니다.
선생님 좋은강의 잘봤습니다.
그런데 전세권자가 마치 배당요구를 했는데 낙찰자가 인수한 사례처럼 제목이 달려 있어서 헷갈리네요.
전세권자와 임차인의 지위의 둘다 갖고 있는 사람이 임차인의 지위로 권리신고 및 배당요구를 하여서 선순위 전세권을 낙찰자가 인수한다 이런뜻 아닌가요
잘 몰라서요
시청해주셔서 감사합니다.
싸와디캅님께서 이해하신 내용이 맞습니다. 전세권자가 배당요구를 하였을 때는 임차인의 지위로 배당요구를 한 것인지 전세권자의 지위로 배당요구를 한 것인지에 따라 전혀 다른 결과가 발생할 수 있습니다. 어떤 배당요구를 하였는지 확인하는 것이 아주 중요합니다. ^^
@@1pro-auctionmaster 방송 너무 '중독성' 있게 잘 보고 있습니다 선생님. 소통도 너무 감사드려요
@@心の扉-i8i 중독성 있다는 말이 참 듣기 좋은 말인 걸 이제 느끼네요. 더 좋은 영상으로 찾아뵙겠습니다. ^^
명장님 안녕하세요~
경매를 배우고 있는 경린입니다
궁금한 점이 있어 질문드립니다
임대차계약서와 전세권계약서를 동시에 2개의 계약서를 작성해야 하는 건가요?
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 드립니다.
어느 경우에 임대차계약서와 전세권계약서를 동시에 작성해야 한다는 것인지에 대한 내용이 없어 추정하여 답변드립니다.
엄밀한 의미에서 임대차계약서는 있어도 전세권계약서라는 것은 없으며 전세계약서라는 것은 있습니다.
우리말이 어렵다는 것이 다시한번 실감나는 대목이죠.
따라서 타인의 부동산을 임차할 경우 대부분이 임대차계약서를 작성하거나, 전세권등기를 하는 경우가 있습니다.
주택과 상가의 경우에는 각각 주택임대차보호법, 상가임대차보호법이 있어 문제가 되지는 않으나 보호법이 없는 토지임대차를 가지고 차이점을 구체적으로 설명해보겠습니다.
갑의 토지를 임대차계약을 하고 지상에 건물을 지을 경우 땅주인이 바뀌면 임차인은 남은 기간을 주장하지 못하고 쫓겨나나, 전세권을 설정하고(토지의 경우 대부분 지상권을 설정하나 예를 들어)건물을 지을 경우 토지주인이 바뀌더라도 쫓겨나지 않는 다는 차이점이 있습니다.
누가 경매개시했냐에 달라지는거 아닌가요?? 누가 경매 신청한거에 대한 이야기가 없어서요??
죄송합니다.
선순위 전세권자가 임차권으로 배당요구한 경우만을 설명하려다 보니 경매신청권자를 누군지를 알려드리지 못한 것 같습니다.
혼란을 드려 죄송합니다.
관련된 사건은 2010타경12086 부천 다세대 사건이며, 경매신청권자는 근저당권자인 최양등이고, 선순위 전세권자 김복희는 전세권과 임차권이라는 권리를 동시에 가지고 있는 전세권자이자, 임차인입니다.
이 상황에서 김복희는 전세권이 아니라 임차권으로 배당요구를 하여 낙찰된 금액은 근저당권자가 먼저 배당을 받고 남은 금액은 임차권으로 배당을 받았으며 배당받지 못한 돈은 선순위 전세권이 살아있어 낙찰자가 인수한다. 라는 내용이었습니다.
아하!! 그렇군요~잘 배웠습니당^^그러면 임차인권리로 배당요구 했어도 전입신고 늦었으니 배당 못받고. 그렇지만 전세권은 살아있으니 계속 거주할 수 있는 것이 맞는지 궁금합니다.
학원에서 답변 드리겠습니다. 회원님은 저에게 오세요~^^
그냥 쉽게 말소기준 권리 이후의 권리는 신경쓰실 필요가 없습니다. 강의에 상황의 전세권은 말소기준 권리 보다 앞선 권리기 때문에 낙찰자가 인수를 해야하구요 배당요구한 권리가 무엇인지 정도는 체크하시면 됩니다
전세권자는 전액 변제를 받을때까지 거주하실수 있어요
@@JDCompany-h1o 상세한 답변 정말 감사합니다. ^^
선순위전세권자가 임의경매신청했는데 채무자의 국세가 너무 많아 만약 한푼도 배당을 못받는다고 해도 전세권은 소멸 되나요? 교수님이 제일 정확 하실거같아 여쭈어봅니다. 감사드립니다.
네. 소멸됩니다. 시청해주셔서 감사합니다. ^^
@@1pro-auctionmaster아~ 그렇군요.
번거로울텐데 답변 주셔서 감사드립니다.
@@pado516 별말씀을요.^^ 오늘도 화이팅!! ㅎ
@@1pro-auctionmaster 이럴경우 무잉여 매각불허 아닌가요. 왜 매각허가인지 궁금
@@kimneh 시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대해 답변 드리겠습니다.
민사집행법91조3항과 4항의 내용을 정리하면 "선순위전세권자가 임의경매를 신청하거나 전세권으로 배당요구를 하면 배당받고 소멸한다."라고 하였습니다.
그렇다면 전세권자가 임의 경매, 또는 배당요구를 하여 일부만을 배당받았을 경우에는 어떻게 될까요?
이 역시 배당을 받았기 때문에 소멸하겠지요.
그렇다면 한번 더 해봅시다.
선순위전세권자가 임의경매 또는 전세권을 가지고 배당요구를 했는데 국세 또는 임금채권자들이 우선하여 전부배당받아가므로써 전세권자는 배당받을 돈이 없게 됩니다.
이럴경우에도 전세권은 소멸할까요?
예, 이럴 경우에도 소멸합니다
이유인즉 법에는 전세권자가 임의경매, 또는 배당요구하여 한푼도 배당받지 못할 경우에는 소멸하지않는다. 라는 법조항이 없기 때문입니다.
두번째 그렇다면 무잉여로 인하여 경매는 취하되는 것이 아닌가요?
만약 질문과 같은 경우라면 법원에서는 최저매각금액으로 배당을 해보겠지요. 결과 경매를 신청한 전세권자가 배당을 받아갈 돈이 없고 채권자인 전세권자가 채권신고를 하지않을 경우 경매는 취하되겠지요. 경매명장 채널에 무잉여에 관한 영상이 있습니다. 참고하시기 바랍니다.
수남아 수철아 놀자! 두 가지 권리를 가지고 있을 때 어떤 권리로 배당신청하는 가에 따라...
정확한 이해. 감사합니다. ^^
1억4천600만원짜리 매수가 되어버린건가...8600 낙찰금이 근저당으로 다 소멸되고 전세권자 6천만원을 인수해야되니까...맞나요
네. 맞습니다. 시청해주셔서 감사합니다. ^^
👍👍👍👍👍
감사합니다. ^^ 엄지척을 5개나...ㅎㅎ
數學의 定石은 홍성대
競賣의 定石은 이정석
쑥쓰러운데 기분은 정말 좋네요!! 감사합니다. ^^
썸네일보고
개콘인줄 알았는데
...
개콘이 아니라서 죄송합니다...ㅠ 그치만 재밌고 유익하니 자주 들러주세요~^^
비아촌놈
시청해주셔서 감사합니다. 인증^^
경매 신청을 누가 햇는지가 중요하지
전세권자가 임의경매 신청하면 전세권 소멸되는데?
시청해주셔서 감사합니다. 전세권자가 임의경매를 신청했을 경우 전세권은 소멸되는 것이 맞습니다. 위 영상은 배당요구에 관한 내용이니 참고 부탁드립니다. ^^
다시봐도 참 명강의!!! 진짜 강의를 들어보니 공감 팍!!!
시청해주셔서 감사합니다. ^^