Investire Nel Mattone Per Affittare: conviene o ci sono alternative?
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- Опубликовано: 27 июл 2024
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Investire Nel Mattone Per Affittare: conviene o ci sono alternative?
Compri casa, la metti in affitto, ottieni una rendita e vivi felice e sereno.
È davvero così conveniente comprare casa per metterla in affitto, oppure ci sono delle alternative?
Il tema immobiliare è molto caldo in Italia.
Toccategli tutto agli italiani ma non i soldi nel mattone che non tradisce mai!
In questo video andremo a fare delle considerazioni molto utili a chi sta pensando di comprare una casa per metterla a reddito affittandola.
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A Milano se sei bravo (come me) contando Imu, cedolare secca, spese condominiali, notaio, ristrutturazione, assicurazione, mobili ecc... ti porti a casa il 4% NETTO (sto facendo dei video a riguardo). corrisponde al 5,43% di una rendita finanziaria da tassare al 26%. Inoltre dobbiamo considerare che l'affitto si può aggiornare con l'istat in caso di inflazione e anche il valore della casa aumenta col deprezzarsi del denaro. Se consideriamo un'inflazione del 2% all'anno il mio appartamento che mi dà il 4% netto corrisponde in realtà ad una rendita finanziaria del 7,43%. Vedi che i calcoli si possono fare anche in questa direzione? :p
L'etf ad accumulo che mostri ha dato il 48% in 11 anni , quindi 4,36% prima di pagare le commissioni etf, 4% dopo commissioni, 2,96% dopo le tasse
Investi su l oro in 10 anni ha dato il 57% senza problemi e sonno tranquilli
Io ho comprato la prima casa nel 2006, poi vivendo spesso all'estero ho dovuto affittarla, beh per prenderci alla fine dei conti un 5% netto sul capitale(praticamente qualsiasi altra cosa mi renderebbe di più) tra tasse, spese ecc, mi ritrovo un immobile svalutato del 50%, un capitale bloccato, un inquilino che non paga da 2 anni e quindi uno sfratto. Col blocco sfratti attuale oltre al capitale bloccato mi ritrovo anche a doverci pagare le tasse e le spese. In Italia sicuramente non conviene per la gestione degli sfratti che sono eterni, un rischio che porta a mangiarsi tutti i guadagni degli anni precedenti, senza parlare di leggi che tutelano chi ti entra in casa, senza avere alternative se non passare per le lentissime procedure di sfratto. Conosco persone a cui hanno occupato dalla sera alla mattina la casa al mare, e adesso stanno aspettando anni essendo obbligati anche a pagare le bollette ai morosi. Quindi in Italia ritengo che sia vivamente sconsigliato affittare.
Bravo! Ottima sintesi dei vari costi opportunità.
Trovo solo eccessivamente valutato il costo lavoro per gestire l'immobile. Per il resto, va inserito anche il valore della rendita psicologica che ti dà il possesso del mattone, o del futuro impiego personale, o il valore del vincolo e stabilità verso un territorio che per altri è un disvalore. - "Voglio una scusa in più per rimanere qui" -. Per molti italiani è altissimo, anche 5% o molto più, ed è per questo che investiamo tanto.
Chi vede invece il mattone solo come un'alternativa di investimento, fa bene a vederlo in modo freddo, razionale, senza sentimento, ma con rendita in denaro maggiore.
Ottimo video! Premetto che non sono un agente immobiliare ne ho interessi di alcun tipo sul mattone! Secondo me è stata trascurata una casistica molto importante !! L'immobile per almeno un buon 50% dei casi viene rivenduto almeno ad un buon 10% in più del valore d'acquisto ed in taluni casi arrivare anche a percentuali ben più alte ! Ed è così che gli ETF a confronto scompaiono
Questo é un video da studiare e ripetere ogni mese. Grazie mille
Io ho 3 consigli per te:
1) Investi in una bella lavagna cosi da essere piú schematico, chiaro e il punto piú dolente... SINTETICO.
2) i dati che fornisci sull investimento nel campo immobiliare.. sono volutamente vaghi... quando per etf ecc sei ultra specifico.
3) Biella ? , ci sono tanti e tanti fattori che influenzano il costo al mq e il conseguente affitto.
4) Non voglio essere di parte.. ma ripeto sembri essere volutamente vago in un campo piusttosto che nell altro.
Gran bel video. Mi piacerebbe molto un video tipo questo sulla prima casa appunto, ma anche sulla situazione di chi ha già una casa in affitto e deve capire se conviene venderla e investire in altro( etf e reit per esempio) oppure tenerla in affitto. Grazie mille
Interessante analisi, ricca di spunti di riflessione. Una domanda: tu hai investito in immobili, o possiedi immobili in affitto? Solo per sapere se questa riflessione è il prodotto di una tua esperienza diretta.
In 7 anni anni che ho 2 appartamenti , se si seleziona bene la gente che entra, si ha un guadagno elevato. Cedolare secca al 10% in quanto comune ad altà densità, imu ridotto del 25% con canone concordato. 5.5% netto annuo. Che di sti tempi è un lusso. Per me conviene assolutamente!
Come hai fatto il calcolo? Qual è il valore del tuo immobile?
Entrata annuale /Spese totali acquisto (rogito/ecc).
In meno di due anni mi son pagato notaio e agenzia, e se deperisce, coi svariati bonus di ora (ristrutturazione ecc) ristrutturo agevolmente. Personalmente l’appartamento ha quasi 20anni e non ho fatto alcun intervento significativo, qualche manutenzione si ma poco impattante. Senza contare che, avendolo comprato in tempi giusti e a sconto (2013) posso rivenderlo a prezzo molto più alto di quello che ho comprato.
@@damianosperindio388 in che zona riesci ad avere questi rendimenti?
@@cristiansuozzi1523 provincia di treviso
Se si prende una casa al mare dalle mie parti è più conveniente, redditizio e sicuro che l'inquilino generalmente in vacanza figli o no vada via. A Caorle nel mese di agosto una affitto settimanale è anche di 1000 euro a settimana.
Hai toccato superficialmente (e questo è comprensibile) temi cui hai dato sistematicamente un taglio negativo, sovrastimando problemi e costi diventando a tratti a dir poco lagnoso. L'ETF va benissimo, ma tu funzioni più come venditore di ETF che come analista. Hai esaltato tutti i potenziali problemi di investimento immobiliare, ma non ne hai capito nemmeno uno dei pro. Per te l'immobiliare è sicuramente percorribile solo con ETF. Va bene così, grazie di esistere.
C'è qualche canale che ne parla in altro modo?
È spettacolare avere immobili e rendono parecchio , se si valuta accuratamente l inquilino non ci sono particolari problemi . Noto che va più di moda andare in affitto anche se ci sono affitti altissimi
Condivido tutto. Se proprio si è dipendenti dal mattone, consiglio POSTI AUTO / BOX che rispetto ad un immobile, hanno molti più vantaggi.
Ciao, secondo te, essendo intenzionato ad investire nell’immobiliare accedendo ad una linea di credito su 10 anni (mutuo/prestito), può aver senso investire una cifra cospicua, presa a prestito, su uno i più ETF, magari a distribuzione, che investono in società immobiliari?🤔
Grazie per la spiegazione. Aspetto il video sulla prima casa!!
Quella secondo me è una questione molto più complessa, entrano in gioco molti fattori personali, come lavoro, affetti (parenti/amici), voglia di rimanere sempre nello stesso luogo o desiderio di cambiare, zona dove magari comprare è conveniente rispetto al prezzo dell'affitto.
Non esiste un consiglio unico, ognuno si deve fare i conti, penso che il video dovrebbe essere una lista di cose da verificare, dei consigli su come comportarsi e cosa analizzare.
Grande video. Tante verità che pochi conoscono e non prendono in considerazione.
Grazie e complimenti per il video.Non so se volutamente o no ma non hai citato il fatto che sull affitto ci devi pagare le tasse anticipate e il tuo rendimento si erode ulteriormente, certo anche sulla plusvalenza dell'l eff ci paghi le tasse.
Inoltre ricordati anche che arredarlo ha un suo impegno e costo. Si meglio l etf
Ciao.
E se invece considerassimo l'acquisto dell'immobile in un'asta immobiliare? Quindi senza ulteriori spese di acquisto e comprando l'immobile a circa il 50% del suo reale valore di mercato? Come cambierebbe la situazione?
Il tempo di gestione 100 ore è sovrastimato, nella realtà non è cosi a meno che non parliamo di affitti brevi
Un normale affitto spesso neanche sai di averlo, bisogna stare attenti a scegliere bene per diminuire il rischio di insolvenza
Io ho sempre trovato subito affittuari che pagano regolarmente ma occorre fare molta attenzione
Il vero punto è la perdita di valore e le spese di manutenzione straordinaria
Ciao la mia idea era ETF immobiliare ma danno dividendo le poi puoi riinvestire o riinvestono in automatico? Xké se ci sono le2 opzioni sia riinvestire ke dividendi uno ha più scelta l'importante è ke nn te li fregano da oggi a domani 😃ti seguo spesso xké sei molto bravo e concreto ciao
Contenuti di valore gratuiti 👏
Ciao! Una domanda! Ma se io comprassi una casa come prima casa ( la casa dove vivo è a nome di mio marito) la posso trasformare in un b&b? Grazie a chi vorrà rispondermi.
Fantastico fino all'ultimo secondo del video, ti seguo da anni anche quando mi trovo in disaccordo sei un GRANDE
Sono molto d accordo cn tutto quello che hai detto, gli etf ma anche il crowdfunning immobiliare sono decisamente migliori dell immobile in affitto. Tuttavia ce un grande vantaggio nell immobile fisico, cioè quello di sfruttare la leva bancaria, in questo caso l obiettivo è quello di farsi pagare l immobile dall inquilino, inoltre invece dell residenziale si potrebbe investire nel commerciale che da rendimenti superiori e meno sbattimenti del residenziale. Dimmi cosa ne pensi?
Se l'inquilino non pagasse per vari mesi??
Solo chi ha investito in questo settore sa che quello di comprare per crearsi una rendita con l'affitto, è un lavoro che comporta tanto stress, ne parlo spesso, anche su youtube.
in generale sono d'accordo con te, è da evidenziare però che il tuo esempio del genitore con 3 case potrebbe benissimo fare un testamento, quindi scongiurare il rischio che hai descritto
Video molto utile, grazie!
Nel video hai dimenricato la maggior fonte di decurtazione dell'affitto. Cioè l imu seconda casa, che non sono proprio bruscolini
Non c'è l'IMU seconda casa se metti in affitto la tua prima casa e vivi in case intestate ad altri..
@@StephanieTips se affitti la seconda si però
@@StephanieTips non è il caso standard
@@Kris-me5rs se vai a vivere nella tua prima casa invece conviene fare airbnb arbitrage, cioè affittare una sola stanza della tua prima casa e con i soldi dell'affitto pagare l'IMU sulla seconda casa, in modo da tenerti l'affitto della seconda casa come entrata
@@StephanieTips interessante,sperando di trovare un buon coinquilino.
Ottimo video molto completo sul tema 👍🏻
Io ho affittato un immobile, per sfrattare l'inquilino ho passato le pene dell'inferno. E l'Imu??? Le spese dell'avvocato per sfrattare l'inquilino? I danni? Le medicine e le visite mediche per i danni subiti dallo stress e dalla tensione? Le tasse da pagare anche se non riscuoti l'affitto?..... Forse poi li riprendi dopo qualche anno. Poi ho venduto la casa in questione.... e devo dire che sono rinato... Anche se l'ho svenduta e ci ho perso un bel po'di soldi.... Chi se ne frega... Mai più!
Se devo imprecare contro qualcuno, gli auguro di diventare padrone di case in affitto. Ci penseranno gli inquilini a farlo uscire di senno.
Ti capisco benissimo...mai più.
A parte chi ,come me, ha arrecato solo continue migliorie e cure all'appartamento in cui vivo in affitto.. Ma non so quante persone si comportino come sto facendo io
in ITALIA
Io sono nella tua situazione, con l'aggravante del blocco sfratti, in anni è stata sempre una guerra farsi pagare, gestire lavori di manutenzione, lamentele ecc e tutto per un guadagno ridicolo. Qui come ho scritto in un messaggio sopra poi la legge non tutela minimamente il proprietario, e uno sfratto diventa una vera e autentica tragedia. Son passati 2 anni dall'ultimo pagamento e ancora non vedo la luce, questo in uno stato civile non dovrebbe accadere.
Ottimo video! Avreste qualche etf da consigliare, i Reit che ho trovato io non erano così performanti come indicato nel video. Grazie
Video come sempre interessante. Però è vero che, come altri hanno già evidenziato, non è stato considerato - a favore dell'acquisto casa - l'aspetto della leva finanziaria derivante dalla possibilità di accendere un mutuo. Che ne pensate?
Complimenti, video veramente ben fatto!!
Sono d’accordo con te conviene più etf ma non è stato detto 26 %dall’ guadagnato che vendi sono da pagare allo stato più gestione portafoglio comisioni all pack accumulo 1,5 eur all’ mese .questo solo è stato detto..0.30 circa gestione etf fine anno e quindi non sono più 4%netto ...ma comunque più tranquillo se può scegliere un etf piu efficiente ad avere un 7% netti senza pensieri
Infatti con un etf a distribuzione che ti dà il 7% tolte le tasse arrivi tranquillamente al 4%
Quale ETF consigliate globale?
Sbaglio o non ha citato le tasse sulla seconda casa?
eh già, l'imu !
Certo che Imu è una tassa pesante e va considerata
Io sono un agente immobiliare operante nella zona di Biella e ha sparato un po di troiate
Ciao Edoardo, parli da agente immobiliare di una delle rare città italiane che ancora se la cava bene a livello di costi immobili. Ne ho parlato in un altro video. Vai a fare l'agente immobiliare in un'altra città, vediamo cosa ci racconti .
Di solito dite molte interessanti sugli investimenti finanziari. Questa volta sinceramente nel video ci trovo una marea di luoghi comuni: l'inquilino che non paga, le tasse ecc... e non ci si riferisce minimamente al concetto di Asset-Liability spread: prendo in prestito denaro a 1% fisso a 20 anni per un rendimento netto del 4% se faccio bene le cose. Inoltre è probabile che nel corso di quei 20 anni possa aumentare l'affitto e ripagare rapidamente il debito in caso di inflazione. D'altronde l'investimento immobiliare è l'unico modo che gli investitori singoli hanno per sfruttare la leva finanziaria offerta, appunto dal mutuo. In sostanza, prendere a prestito soldi in un periodo di tassi ai minimi da secoli è un investimento da prendere in considerazione.
Per un canale che si pone l'obiettivo di fare educazione finanziaria, mi sembra una mancanza non da poco, spero voluta poichè il core business del canale sono gli investimenti finanziari, per i quali vendete le vostre competenze.
siamo sempre lì: se non riesci ad affittare l'immobile o l'affitti a un piantagrane come lo paghi il mutuo?
È nata una associazione a difesa dei proprietari di immobili poiché in Italia è cosa molto diffusa che per cacciare un inquilino moroso è difficilissimo , costoso e ( cosa non trascurabile ) un dispendio di energie nervose enorme.
potresti fare il video sui condomini, se ha senso comprare un condominio e affittarlo?
Io limito le spese ed i rischi affittando su ari b&b ho preso un immobile bruttino ma in centro, ristrutturato benissimo con pochissime spese fisse sui 65\70 euro mese e lo affittero a 80 euro notte dato l'arredamento ed i 110 mq, ti faccio sapere come va, comunque si per fare veloce i conti da 12 mesi di affitto ne devi togliere 4, il resto piu o meno e tuo se fai un buon acquisto
Scusate ma il rendimento da dividendo dell'ETF immobiliare che margine di oscillazione ha? E poi non andrebbe considerato anche il prezzo del titolo? Quello sicuramente può avere forti oscillazioni e quindi non è vero che puoi vendere quando ti pare e recuperi il capitale...vabbè a parte questo, qualcuno mi sa dire come viene calcolato il dividendo ad esempio del citato VanEck Real Estate Global?
Su un acquisto dell'immobile c'è il fattore leva che in reits o etf non c'è. Quindi le % sul rendimento cambiano completamente. Ovviamente messi tutti subuito senza mutuo non ha conveninza,meglio diversificare i 100 k di un immobile con etf reits, azionario e crypto, ma in leva invece di comprare un appartamente a 100k e riceve 8k lordi ( 8% lordo meno tutte le spese sarà un 2/4% netto), metto 20k di anticpo sono già il 40% lordo di Roe, niente male. Dopo 10 anni, ovviamnete se tutto va bene, ho incassato 80k lordi ( di cui una gran parte lo ho usasti per acquistare la restante parte di casa) a fronte di un investimento di 20k.
D'accordo su tutto, c'è solo una componente che non hai menzionato, che è la possibilità di usare la leva finanziaria per l'investimento immobiliare.
E' vero che l'investimento è di 70-100-150k (per usare le cifre menzionate nel video), ma la domanda è: quanto è il MIO VERO capitale in gioco? perché è facile che in gioco ci sia solo il 20% di capitale mio investito. Quindi un rendimento del 7% (per me basso, con gli affitti percepisco minimo il doppio) in realtà diventerebbe un ROE del 35%. E se il rendimento dell'affitto fosse il 12-15%?! (una normalità nell'affitto a stanze per esempio) diventerebbe un ROE del 60-70%...
Fantascienza vero? ;-)
Mentre con un investimento finanziario posso fare il mutuo? No.
Non voglio dire quale sia meglio tra i 2 strumenti citati, ma non posso fare a meno di considerare anche questa componente.
Buon investimento a tutti ;-)
Perdonami contraddire ma con l'investimento finanziario puoi usare leverage , alcuni siti ti fanno usare 100x il capitale investito.
Altamente rischioso perche la minima fluttuazione in negativo ti fa perdere il capitale investito e chiudere la posizione , ma è possibile.
Sono daccordo che il mattone sia un buon investimento per mille motivi , ho scritto un commento con la mia analisi , fa sapere cosa ne pensi
@@PAFFO il leverage che alcune piattaforme mettono a disposizione (non su tutti i sottostanti per altro) è molto diverso dal prestito bancario.
Il rischio di perdere il capitale è molto più alto che nell’immobiliare, ma ripeto che sono due tipi strumenti diversi.
Vorrei farti una domanda: ma acquistare etf 50% s&p e 50% real estate con distribuzione dividendi e’ corretto?
Ottimo grazie.
Hai perfettamente ragione e parlo per esperienza,
Solo chi non ha avuto un immobile da affittare è favorevole...
Tutta la vita ETF
Tralaltro i guadagni netti sono ridicoli a meno che non si faccia affittacamere a studenti o turistico, tutto per avere rotture di co***ni , capitale bloccato e il rischio di finire dentro le eterne procedure di sfratto italiane.
Sono ignorante cosa e' l etf
@@mariarosadeangelis6634 un paniere che detiene diverse azioni in modo da diversificare poi la roba é difficile da spiegare in un commento
@@lucacasarin7197 dove si compra su etoro?
Sei stato anche troppo buono Alessandro... In 30 anni un ETF si è rivalutato, l'immobile svalutato... Non c'è una leggera differenza ma una differenza ABISSALE
Aggiungo anche un altro limite: oggi si cambia residenza molto più spesso che in passato, visto il mercato del lavoro e la sua velocità. Se l'immobile a rendita è lontano da casa, per qualsiasi problema devo mettermi in auto/treno/aereo e fare ore di viaggio per arrivare sul posto e gestire le cose con l'assicurazione, i vicini e via dicendo. ETF, posso spostarmi dove voglio senza problemi
Sugli ETF non so niente, ma quanto detto sul settore immobiliare è tutto giusto, senza contare le tasse che gravano sugli immobili.
Ciao ragazzi complimenti per il video, sapete dove posso trovare questi grafici sul settore immobiliare diviso in paese o continente? grazie mille in anticipo
Io adotto questa strategia: ho un piccolo bilocale in affitto...Quello che mi rimane lo giro sul SWDA...... Vediamo tra 25anni(pensione) cosa succede..
Ottima esposizione !!! Puntuale, realistica e attuale.
Buongiorno. Ottimo video, però per la ristrutturazione della casa c'è il rimborso del 110%
approfondisci, vedrai che è più complicato di quanto lo dipingono
C'è un video che parla anche delle cose negative dell'Etf? I dividendi possono essere prelevati ogni anno?
I dividendi vengono accreditati,depurati dalle tasse,sull account del tuo broker.
Ogni ETF ha una distribuzione diversa, trimestrale semestrale o annuale.
Puoi prelevare quando vuoi, ovviamente,tramite bonifico e accreditare poi sul tuo conto corrente.
e vogliamo parlare di quelle azioni o etf immobiliari con dividendo trimestrale, o perchè no mensile?
Avendo i soldi per acquistare la prima casa, secondo voi, è meglio andare in affitto e investire i soldi, oppure acquistare casa e rimanere con poco? O come terza opzione, fare un mutuo dato che i tassi sono bassi e investire quello che rimane?
Grazie mille e complimenti
Rimani in affitto a vita, magari Milano o Parigi, fidati
Sono passati 2 anni, spero che se hai scelto il mutuo L hai fatto a tasso fisso… altrimenti addio! 😂
Grazie, attendo il video sul mutuo prima casa, da dare in affitto. Magari usufruendo dei prossimi incentivi destinato ai giovani.
Non credo si possa usufruire degli incentivi sulla prima casa e poi metterla in affitto a qualcun altro. Ditemi se sbaglio
@@Jollon91 Se sfrutti gli incentivi sulla prima casa sei obbligato a trasferti in quella casa entro un anno mi sembra e tenerla per almeno 5 anni e viverci dentro, non la puoi affittare, giustamente. Non so se con i nuovi incentivi cambierà qualcosa, ma mi aspetto che rimanga il vincolo di viverci in quella casa, non usarla a titolo speculativo o di investimento.
@@Jollon91 gli incentivi non li perdi se continui a vivere nello stesso comune per almeno 18 mesi, perdi l'esenzione Imu
perfettamente d'accordo l'Unica cosa che hai omesso è il discorso doppia tassazione del dividendo, che è oggettivamente una bella scocciatura, anche se questo non cambia il risultato del confronto, ma per completezza andava detto
Il van eck in questione è quotato anche su borsa italiana,eh.
@@brunodartibale9629 guarda che non funziona così, dipende dalla provenienza delle società la doppia tassazione
Ha omesso tasse in generale.
Affitto sono 10% o 21% per cedolare secca (concordato vs libero) o se non a uso residenziale si passa alle aliquote IRPEF. Inoltre c'e' un ulteriore ~1%/anno per IMU.
Dividendo REIT sono 15% alla fonte se US e 26% IT sul restante per un totale del 37%. Meno se REIT locali o europei. Ma in tutto questo ci sono anche REIT ad accumulazione se non serve un income stream.
@@andybergon anche se li compri su borsa italiana c'è doppia tassazione?
Ai dimenticato le spese condominiali straordinarie a carico del proprietario
Non hai considerato le tasse IMU ecc.
20 euro all'ora sono 3200€ al mese non credo siano lo stipendio minimo in italia
Parla di stipendio minimo per un libero professionista, e non un dipendente.
Grazie per lo spiegone.
Bravo
Comunque avere rendite date da immobili è una bella cosa e se fatta bene si può far vivere senza più fare i dipendenti
Secondo me è un'ottima analisi dei lati negativi dell'immobiliare, perché hai proprio raschiato il barile... non si è detto che il 20% di svalutazione si è avuto per colpa dei tassi e degli spread dei mutui... quindi avremo un'invenzione di tendenza e ciò potrebbe voler dire un acquisto "scontato" e non abbiamo considerato che il mattone funge da garanzia in caso di necessità di prestito e quindi è un ottimo modo per aumentare il capitale... ma come dici tu è per i temerari e per chi ha voglia di rischiare e di sbattersi... secondo me il discorso verte più sulla quantità di capitale disponibile da investire...
Sono abbastanza d'accordo sulla conclusione ma mi sembra comunque un video un po' partigiano. Alcune cose un po' tirate, l'uno e mezzo di manutenzione mi sembra un pochino largo userei più un uno. I costi di acquisto si dovrebbero spalmare su almeno 15-20 anni e poi sottratti al rendimento. Quello che invece non vedo perché dovrei considerare è il fatto che il mercato italiano è stagnante da molto tempo, o meglio la conclusione che un crollo se lo porti nell'abisso mi sembra parecchio tirata soprattutto perché messo a confronto con mercati come quello svizzero che sarebbero compresi nell'etf di reits come se questo fosse un vantaggio per quest'ultimo, a mio avviso è proprio il contrario. Poi altre cose si riassumono essenzialmente nel rischio di mettere una parte consistente del proprio portafoglio in un singolo strumento, ma sarebbe la stessa cosa se invece di essere una casa fossero azioni Apple ad esempio. Se invece ho 200k e investo 25k in un garage che mi dà il 7% non trovo nessun problema in questo. Se uno ha necessità di vendere la seconda casa per avere liquidità ha sbagliato a mio avviso non lo strumento ma la % di allocazione di ptf. E poi a favore dell'immobiliare c'è il fatto che forse non è lo strumento migliore ma per alcuni soggetti lo è, nel senso alcune persone se fanno un mutuo e si mettono nella condizione di dover risparmiare per pagare lo stesso o anche solo nella condizione di non disinvestire un eventuale investimento che potevano fare con l'acconto che hanno dato per l'immobile, riescono a mettere da parte. Se non lo fanno non hanno costanza e-o si spaventano e vendono in perdita durante i meno 10 di mercato etc.
E dal punto di vista della tassazione?
Condivido gran parte dell’analisi. Mi sembra però non sia stato menzionato il caso (a dir poco paradossale) di coloro che acquistano un immobile, da adibire ad investimento, sottoscrivendo un mutuo nella convinzione che possano saldare le rate semplicemente girando il canone d’affitto percepito dal locatore e credendo di trovarsi così, al termine della vita del mutuo, un immobile pagato da “altri”. Una strategia che ha spopolato soprattutto agli inizi del 2000, ma lasciando poi amare sorprese…
Conosco personalmente chi ha acquistato a mutuo in zona universitaria e non ha speso un euro delle proprie finanze personali. Tutto pagato tramite le rate degli studenti
Non sai di che parli…mi spiace,ma bisogna argomentare con conoscenza non ha spanne…
@@andycrxvti ha spanne
@@mandraxdragoio non sono un detrattore dell'immobiliare, anzi a me piace molto (soprattutto anche per questioni etiche che non so quanto siano condivise) però il discorso è più complesso di così, nel senso che si puoi farlo e se fai bene i conti sono assolutamente sicuro che si possa riuscire ma non è che hai avuto gratis quel'immobile perché se valuti con il non fare nulla certo ma devi avere mutuo al 100% e ti accollati molti rischi. Se hai mutuo a meno del 100% devi considerare che potevi investire in altro modo quei soldi e con interesse composto in X anni( per ripagarsi un immobile di iamo 25?) Potrebbero aver generato di più di un immobile soprattutto in questa congiuntura dove i prezzi sono ben più bassi del primo decennio del 2000 e il mercato azionario ha performato bene. Se invece hai mutuo al 100% comunque a meno di non essere davvero molto propenso al rischio devi avere in portafoglio restante molto più cauto per affrontare spese improvvise o pagamenti di mutuo quando l'immobile è sfitto o moroso. Ripeto a me piace molto l'immobiliare e a parità rendimento anche se ha sbatti maggiori preferisco quello a altri investimenti.
Però ottenere anche un rendimento ipotetico del 3% di 100k, ovvero 3000, andando a leva con un mutuo, ti permette di ottenere un rendimento maggiore se non si ha la possibilità di investire di tasca propria quei 100k, in questo caso si può parlare di debito buono giusto?
Esatto la discriminante fondamentale è che in teoria se tutto funziona prendi l80% dalla banca e le rate le paga l’inquilino... e non è poco
Esatto! Andando così a coprire i costi del mutuo e ottenendo cosi comunque entrata extra ogni mese, da reinvestire, risparmiare o utilizzare per altro!
@@massimogalaverni3246 Mettici IMU sulla casa, tassa Irpef sull'affitto e il rendimento diventa negativo...
@@stefano8781 anche se il conto economico mensile fosse negativo, ti staresti patrimonializzando, andando periodicamente a scontare una fetta di debito in linea capitale, e quindi, diventando proprietario di un pezzetto in più di quell'immobile...a gratis.
@@Alekkese si ma se le cose smettono di andare bene o succede qualcosa che richiede una grande quantità di capitale rischi la bancarotta se non vai in pari o in positivo e diventa solo un rischio fino a che non diventa un guadagno, cioè fino all'estinzione del mutuo
Il video è complessivamente interesse. Peccato che la parte dell'analisi dei dati sia completamente da rivedere poiché ci sono gravi errori nell'analisi e enumerazione dei costi, confondendo i costi fissi con i costi variabili e quelli "occasionali-sporadici". Per il resto è sicuramente molto interessante e vanno valutati i benefici degli etf. Eliminerei il video rigirando la prima parte perché risulta fuorviante.
Ma se si crea un "azienda" che gestisca molti appartamenti?
Ale anche i crowfunding immobiliari sono un bel modo di investire nel mattone, ne avete parlato in altri video
La differenza è abissale, in termini di complessitá di investimento, disinvestimento e gestione. Nel tempo che ho impiegato a scrivere questo commento ho comprato e rivenduto un ETF.😁
Bravo ale
Grazie
Parole sante. 👋
Però la rendita ti da mensilmente un immobile non te la danno i dividendi degli etf, chi vuole un’entrata passiva mensile non farebbe meglio ad affittare un immobile?
Condivido tutto!
Concordo su tutto.
La tassazione fiscale sugli ETF? Se sono esteri mi sembra che sia doppia.
26% ..la tassazione la paghi pure sugli immobili cedola secca
Nella lista non ho visto Bologna... come è possibile??
dici cose molto interessanti, ma speravo dessi varie opzioni differenti invece che solo gli ETF come scelte diverse al classico mercato immobiliare
Importante variabile da considerare, da oggi ai prossimi anni in Italia, è la certificazione energetica e relativi adeguamenti strutturali. Pena ulteriore perdita di valore.
@Aldebaran da agente immobiliare ti consiglio di studiare prima di scrivere certe cose
Grande video
investire in immobili vuol dire cercarsi guai, l’unico motivo per farlo è non conoscere altre possibilità d’investimento.
Se conosci solo gente che non è stata capace di mettere a posto un appartamento all'asta e affittarlo non è colpa del settore
Ottima analisi, questo video andrebbe mostrato durante il cenone di Natale con i parenti infrangendo il mito del buon vecchio e sicuro investimento immobiliare! 😂
Questo è divertente perché nessun investi-mento è sicuro, ma se investi e giochi secondo determinati principi, rendi sicuro l'invest-imento solo per te. Ho perso denaro investendo in immobili che sono visti come "sicuri" ma ho realizzato profitti molto più del mio reddito annuale investendo in C-r-y-p-t-o Trading che è visto come "Sconosciuto" o Strano. Alcune persone credono addirittura che sia "non sicuro" ma continuo a guadagnare di più dai miei investimenti in C-r-y-p-t-o e F-o-r-e-x
@Christie Sto cercando una fonte di guadagno passivo, come hai iniziato i tuoi investimenti e in cosa hai investito? Forse posso imparare una o due cose da te. Grazie.
I tempi difficili ci insegnano a conoscere il valore dei bei tempi e del successo quando finalmente arriva. Non conosco un uomo che sia diventato ricco e di successo facendo esattamente quello che fanno tutti. Le persone di successo fanno le cose in modo diverso.
I soldi che risparmi o investi oggi ti faranno risparmiare domani. Ricorda sempre questo.
@Christie Quanto è realistica la sua strategia di trading? Quanto è realistica la redditività?
Il rendimento dell’ETF è garantito?
No il rendimento indicato è una media degli anni passati, qualche anno negativo , molti anni positivi. Gli anni passati non assicurano che gli anni futuri rendano ugualmente, esempio : puo succedere che tu investi oggi e per i prossimi 3 anni il tuo etf e negativo, hai perso il 2% del capitale investito , decidi di chiudere la tua posizione e vendere, poi il quarto anno lo stesso etf risale dell 13% e te ti mangi le mani.... naturalmente puo succedere l'inverso
Ci sono alloggio a meno di 20mila euro oggi come oggi. Tipo Vercelli biella i prezzi sono molto conveniente, se investo 20 ci impiego pochi anni a rientrare del mio. È l'alloggio resta gratuito investire 100.000€ per metterlo in affitto è da stupidi li userei per fare macro investimenti. Così facendo io guadagno più di 70 mila euro l'hanno senza fare nulla.
Sono conteggi "di parte"! In genere è un rendimento che subisce periodi non positivi ma ritorna a rendere
Bel video!
Mi sono specializzato in rendite immobiliari da anni ormai.
Garantisco il 5% ai nostri investitori, che sono contenti quando riesco a fargli capire tutti i problemi che descrivi.
E ce ne sarebbero anche di più eheheheheh
Grande, continua così!
Come vedi la situazione sulla provincia di Milano in particolare nella vecchia zona Expo? Il valore delle case si sta alzando. Cosa consigli tu? Mutuo o affitto?
Tutte considerazioni fondate, ma si dimentica la possibilità dell'effetto leva possibile con l'acquisto tramite mutuo.
Ma cos'è l'etf?
Si, ma quello che hai spiegato tu a minuto 28 è utopico passi per un appartamento o due... ma se tutti intorno a te fanno Casino anxhe tu avrai molta brobabilita di affittarla a casinisti, basta che la affitti a degli studenti.
Acquistare la seconda casa, il peggior investimento della mia vita, solo problemi, tanto impegno e preoccupazioni. Mai più nella mia vita e per le future 7 generazioni.
Ciao ale, come posso trovare le tabelle di rendimento medio delle varie città italiane? Grazie
@Io Investo sei un profilo fake del vero gruppo. Evapora
Pura verità
Imu? Assicurazione immobile? Commercialista? Tassazione? Ha calcolato anche questo?
Hai dimenticato di citare la leva finanziaria che ti consente una casa mediante mutuo con tassi veramente bassissimi oggi
@@mardur1972 non capisco cosa intendi ... gli interessi puoi detrarli (anche se oggi non serve a molto) .. il reddito ovviamente lo paghi sul lordo anche l'affitto lo prendi al 100% non sul netto che hai già pagato.
@@mardur1972 la rata del mutuo non avrebbe senso fiscalmente detrarla però le spese in effetti ...
@@mardur1972 si hai ragione
Però la parte che preferisco è quella in cui anche se l'affittuario non ti paga tu le tasse le paghi comunque .. una cosa medioevale
Un altro vantaggio della leva è che il costo della casa viene pagato dall'inquilino mentre se compri cash, stai anticipa do dei soldi che l'inquilino ti rida poco a poco. Per questo fare un investimento immobiliare cash è pura follia.
Non si guadagna quasi niente... Io sono la prova vivente... Tasse.. Imu.. Assicurazioni.. Sbattimento ecc ecc
Se le cose dovessero persistere o peggiorare,forse più della metà degli affitti, non si pagheranno più,e sarà anche difficile recuperare l'immobile,perché ci saranno sempre più decreti a tutela della gente in difficolta( disoccupati,disabili,anziani soli, e.t.c.)
Ricordati che quando vendi l etf devi pagare il 26% sul profitto di tasse. Anche chi eredita etf ha dei pensieri per dividere l etf con altri eredi...
Casa una, con una stanza in più oltre il necessario, tutta sullo stesso livello, comoda, ariosa, al sole, se in condominio con ascensore con apertura portine di almeno 75 cm., con riscaldamento autonomo, e quando varchi l'uscio ti accoglie nel suo abbraccio.
Sì però se uno ha mezzo milione di euro, per esempio, non è che lo può mettere tutto in blocco su ETF immobiliare
Altro che 6 mesi, dove abito io ci sono case in vendita da 6 anni