胡‧說樓市｜新地出奇招谷客! 樓價墊底幫唔幫到手?｜Yahoo Hong Kong

多個新盤在《施政報告》後登場，推出的樓盤或許未必很矚目，但付款辦法卻相當吸睛。新地推售屯門「NOVO LAND」2A期，加推93個單位，即供平均呎價13,288元，較上次推售低約2%，今次發展商不單繼續為買家提供「供樓利息」補貼，最特別是幫買家樓價墊底。是否純粹噱頭、抑或反映連發展商也不看好後市? 對準買家上會有否實際作用?
一如以往，新地樓盤的付款辦法，總是大堆頭到令人摸不著頭腦。如果簡單劃分，就分為提供折扣額最高15%的「即供」、之後就是類近「建築期付款」的「靈活付款」及「更上一層樓靈活付款」，你可選擇分別盡取折扣率13%及5.5%，又或者選擇減少折扣額，但換取發展商的「印花稅」回贈。業主還可以搭配發展商財務公司一按、二按、以及借取120%貸款等安排。
有別於上次只補貼利息，今次發展商還為買家「樓價墊底」。補貼利息的做法是純粹補貼業主高於3.375厘的利息成本，補貼金額以樓價1%為上限。很明顯，銀行加息幅度遠高於預期，買家因供樓利息上漲而影響入市意欲，發展商無可避免要作出回應；但今次為「樓價墊底」，其釋出的意義卻是截然不同。
「樓價墊底」，發展商命名為「置開心」樓價保障，樓價保障金額，以購入單位的「合約價」為基礎，並按期內的樓價跌幅，發展商承擔當中的50%跌幅，並為買家作出賠償，但賠償是有條件的，就是保障金額上限為樓價5%，並規定只可以申請一次。因此倒轉推算，只要樓價跌10%，仍可跌入發展商包底範圍，並可盡取賠償金額。
以入場單位即供價335萬元為例，若期內樓價跌5%，發展商會賠償當中的50%，也就是83,750元；但如果期內樓價跌10%，發展商賠償當中50%，也就是16.75萬元，而這是買家可獲取的最高賠償金額。
今次為樓價墊底的做法，凸顯出兩個重點。首先，某程度反映發展商對後市欠缺信心，因為連他們都覺得，《施政報告》減辣無助救市，樓價愈跌愈有，否則他們不會出動如此招數。最起碼，他們要釋出的訊息是：「樓價跌? 不要緊，發展商會賠給你。」目的就是要向準買家派發定心丸。但都要留意，正因為新地只為樓價跌幅包底一半，而且所謂包底金額，最多只是樓價半成，根本有一半跌價風險，仍要由業主自行承擔。
第二個反映的重點是，銀行對按揭的取態或許轉趨審慎。最近，我們《胡 ‧ 說樓市》已相繼聽到有部份入伙新盤，銀行拒絕再按「合約價」來批出貸款的消息，而是按個別情況重新考慮。今次「NOVO LAND」2A期預計關鍵日期為2024年5月16日，也就是距離今天約半年時間，碰巧發展商計算的「樓價跌幅」就是以預計關鍵日期的月份劃線。
「樓價跌幅」是以2024年5月份差估署「私人住宅較受歡迎屋苑的售價指數」中的「所有類別(新界)」，對照簽臨約時的相關指數而決定。雖然表面上，發展商補貼上會前的樓價跌幅，但實際上作用不大。
理據是如果樓價真的下滑，但你又打算用發展商「墊底費」來補差價上會，實際上並不能做到無縫交接，無論如何都要先墊支。因為用政府數據計算樓價實質跌幅，不是在上會一刻便能結算，每個月差估署公布的樓價指數僅為臨時數字，直至修訂為正式數字，起碼需時三個月。雖然準業主可於明年10月前申請樓價保障，但若以5月劃線，則起碼要等到2024年8月才可得出正式指數計算賠償金額，這已經超過了上會死線。
還有一點要留意，如果你買樓時選用財務公司計劃，則不能選用「置開心」樓價保障，一定要用傳統持牌銀行的按揭才受理。因此，若你選用發展商財務公司一按、二按等計劃，也等於失去了相關權利。
可能你會問，要如此「整色整水」，發展商何不直接減價5%? 一來，推出奇招可以製造市場話題，可以搶奪市場焦點。二來，相對於直接減價5%，如果樓價於期內沒有10%跌幅，此舉可以減少發展商荷包損失，而最重要的考慮，當然就是要保住面價，畢竟之前買入的業主相對高追，他們未必全部完成上會，發展商直接減價可能增加上會難度。
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[@billho8051]

其實係反映發展商自己極無信心嘅計劃，否則佢就敢包樓價跌一半而唔係一成咁少啦😂

[@user-hee-kee]

2002年買層九龍區2房全新樓二百幾萬，而家新界區都要成五佰幾至六百幾萬，依家呢一代嘅港人好唔容易🙏🙏🙏

[@finniebear6744]

當年幾多人讀到大學, 當年最低工資幾多, 2003年幾多人失業? 每個年代都有辛酸之處, 活在當下 知足常樂

[@user-hee-kee]

@@finniebear6744 現在人工比以往只升了一倍，但九龍區的樓價升了近3倍有多，兼且當年一路供樓息口一路向下，時而世逆，現在高息環境，三十年河東、三十年河西，希望明年美國減息，等香港供樓人士唞唞氣

[@ytli6876]

2002到2003年，當年讀到大學算多，（真正最少是七十年代到八十年代末，嬰兒潮後長成的高中生，中一開到L班，中一級400 －500人，升到中四得5班，文，理，商，電腦，文學（每班40人）即係中一升到中四已經一半到六成淘汰左，中六七，文理（理分二班，1班數組，1組理組），一班平均15人到25人，開三班，當一班20人，三班加來60人）到A H level 已經唔見左8到9成學生（仲未計當年好多band4-5津貼中學經教育司署評估不容許開中六，學生未能升學會更多）．到中大港大畢業，一年得一二千人，但當年中五CE統計，一年十二三萬人，照比例升中生就超二十幾萬，二十幾萬升中生，實質大學只有一二千畢業生，中一上到大學畢業連1 ％都無

[@ytli6876]

@@finniebear6744政府施政是一直改善，不過足不足夠就見人見智，七十到八十年初政府沒有綜援這回事，山邊無水無電木屋遍佈，當時政府係唔會理，所以當時樓梯底餓死凍死病死既流浪漢同無家可歸的小孩都有好多，無人認領既屍體就葬去和合石亂葬崗，最後得個編號（變成無主孤魂），小朋友父母養唔起，放去保良局樂善堂，之後一世幾乎都再見唔返父母，打工仔，1星期唔開到六日工同OT，份人工根本唔夠食，當時D人無閑錢消費，邊有錢炒樓，所以70年代樓係炒唔起，

[@ytli6876]

@@finniebear6744過去的日子是好日子，本意不是過去真的過得好，而過去再艱難也捱得過，會珍惜現在的每一日

[@mavisbb513]

Thanks for the sharing

[@louisss666]

似足港鐵啲手段，加價然後提供優惠，耍財技！

[@kwankwokkei]

跌左兩成都R底，唔怪得香港都係公屋住戶多個業主

[@cindyheartful]

愈跌愈吾敢買😅 個個都話睇埋明年 仲會跌

[@jasoncheng6980]

@@cindyheartful 通常師奶都話跌，應該差不多見底

[@ms8652]

Tks

[@aki0093]

當yohowest平均萬一蚊呎時, 代表今年所有novoland買家都變晒韭菜

[@jasoncheng6980]

呢個方法好聰明

[@JosephLee79]

發展商on9囉，仲有乜好講😅

[@matthewman9283]

都係長實夠實際，直接減樓價！

[@itoonhk491]

Good

[@dnnmon99]

呢邊自己唔夠貨就話憎人炒樓
到價靚自己夠貨入又驚有伏

[@kwanhingho107]

明年樓價?😂😂😂🎉

[@HenmanJames]

係唔係有d細字條款😂😂😂

[@eva0442]

即係發展商都唔睇她個市

[@szehui9841]

太多有錢人仍打算移民，樓市不宜樂觀

[@ytli6876]

移民從來都有，移民再多也不及64時同回歸前，當時都沒暴跌，今天都唔會係主要原因，最主要息率高，按揭貸款成數過大，全球經濟環境太差，好多人根本收入同積蓄都頂唔順貸款

[@jase298hkhk]

that means the developers predict the prices will drop at least 5% next year. Only idiots will buy a house right now with current interest rates.

[@waterloowar]

即係造假成交價