胡‧說樓市｜Kennedy 38驗樓開箱! 管理費$6.16:呎蠶食租金回報!｜Yahoo Hong Kong
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- Опубликовано: 13 сен 2024
- 今次我們來到堅尼地城，因為又有一個橫跨轉角市開售的樓盤交樓，就是由新地、恒地及會德豐合作發展，位於卑路乍街38號的「Kennedy 38」。樓盤在2021年開售，當時首批開出70個單位，折後即供平均呎價26,888元，港島鐵路概念，加上提供細單位，某程度也符合收租客的口味。究竟租值能否追上樓價?
貴價開售有支持只因一個賣點: 鄰近港鐵「堅尼地城站」，我剛才由B出口步行數分鐘已能到達樓盤。「Kennedy 38」全盤共有341個單位，主打上車間隔，287至332呎的一房戶型佔多數，分層合共有200個單位，佔全盤59%，同時也提供100個開放式單位，以及少量兩房戶型。我們抽中開箱的單位，就是一個位於高層301呎的一房戶型，業主當日以930多萬元買入，呎價超過30,000元。
入屋先經過一個玄關，近門牆身擺放了視像對講機及家電開關外，上方是一塊磁石板，可以貼上帶磁力的物品，如通告或便利貼，對面有個凹位，通常用作鞋櫃或儲物櫃，這裡也不例外，單位已安裝到頂儲物櫃，儲物空間既高且深，櫃門附設掛鈎，中空的儲物空間亦有足夠深度，可以放置小型電器外，亦有無線充電器，可供手提電話充電，下方放置鞋櫃，櫃門同樣設有掛鈎，可用來掛上縮骨遮等物品，鞋櫃旁近天花還設有儲物櫃，下方為雙門雪櫃。雪櫃旁放置鞋櫃是否合乎衛生? 這就見仁見智。
由玄關行過來就是開放式廚房，因為轉角牆身後方屬於毗鄰單位的玄關，雖然廚房是L形設計，卻因這幅轉角牆令廚櫃分開兩邊擺放，鋅盆變得像一個獨立空間，毗鄰就是工作枱面，備餐區也算充足，已安裝雙頭電磁爐。至於工作枱面下方，則內置一張伸縮式餐枱，除可擴大廚房備餐區，亦可開闢一個飯廳區，餐枱下方則安裝七合一微波蒸烤爐，旁邊放置洗衣及乾衣機，剛才驗樓師檢查洗衣及乾衣機時，卻發現喉管有漏水問題，建議發展商跟進。
每呎30,000元的身價，贏位置，但輸空間。由開放式廚房末端一直行到露台，長約2.6米，闊約2.45米，客飯廳主體面積只有約70呎，空間不算很大，但勝在兩邊牆身夠平直，方便擺放傢俬。露台橫跨整個客飯廳，也是客飯廳唯一通風的地方，亦反映單位身價所在。
走出露台，因單位處於高層，樓景之間可望卑路乍灣海景，另一邊可望青衣及葵涌海景。露台面積22呎，不屬於露台、工作平台、冷氣機平台合一的新式設計，舊式設計中，冷氣機散熱器不是置於外牆，就是露台天花，日後維修都會比較危險，但這個單位亦多了一些設計，例如露台上方的冚板，鬆開螺絲後可向下拉，遮擋部分中空位置，而露台牆身亦附設一些安全扣，方便冷氣機師傅利用安全繩維修冷氣，也算是舊式設計中的一些貼心考慮。
雖然單位呎價高達30,000元，但驗收沒有太大問題，大致對得起身價，最終驗樓師給予單位98分，評級為A，為我們驗樓以來的新高。我們把驗樓結果轉交發展商，回覆指，承建商已即時跟進提出的事項，將通知業主驗收。單位問題不算多，可以即收樓即放租，鄰近香港大學，有穩定海外學生客源，亦可吸引在中區上班的白領，加上以單幢樓而言，「Kennedy 38」設有兩層會所，最大問題是，租值是否追得上?
項目入伙時約有十個租盤，類近驗樓單位叫租約23,000至25,000元，平均呎租76元至83元，若能夠租出，回報則有2.9至3.2厘，但至截稿時仍未錄得類近單位的租務成交，而且樓盤的管理費也挺貴，每呎要6.16元，亦會蠶食回報。
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唔怪得香港d樓敢貴啦 敢既on9單位都賣3萬蚊呎 仲要有人買果下先勁2
$6呎管理費提供到d咩服務？😂
買入嘅真係只有寫個服字，係咪所有業主都諗住放租，拿個地址報名校網，自己再租新界大屋住？
堅離地38，聽個名就已經知道非常架勢堂！👍✌💪😎
😂好有勇氣嘅業主。
咁既樓都要900萬, 香港人真係好可悲
我住緊九龍， 管理費$1/尺。😂😂😂 你以為3萬蚊一尺買左間屋？你只係買左個租權， 每月交$6/尺“管理費”啦。真係無王管。哦，唔係唔係，誤會左唔係段尺計係段單位計，你買得太細覺得租金貴啫。呢d單位冇諗住願意買嘅人會願意住喺裡面預左你出租所以要分你成。
買新樓就係貴管理費
一蚊尺大堂肯定冇冷氣，公家地方又殘又舊，一堆白卡鄰居，冇會所。6蚊尺有會所，篩走d窮鄰居，係品質保證
@@YJTXT1314 Er... 窮有咩問題？反而最驚閣下依啲狗眼看人低、自以為係人上人既鄰居😂
@@AMICRASY 我狗眼看人低姐，但冇害嫁喎🤔️點都好過舊樓班執到成屋垃圾嘅老人家，有牌白卡日日嘈鬼住你。仲有搵d咁平嘅管理公司嘅業主，一有漏水問題肯定左拖右拖唔肯整。
@@YJTXT1314 有冷氣, 大堂全雲石, 看更對住兩部立口同幾部電視望住廿幾個閉路。真係唔使佢咁多用唔著嘅"feature"巧立名目收我10倍所謂"管理費"根本發展商無王管。不過我明你要比理由自己, 因為佢收你幾多你冇權話事, 買左樓都要交"租"。我明新樓先多漏水問題唔少一收即漏。我呢度住成廿年從未有過。
9球都係用西門子，真係食水深
勇氣可嘉😂
身為一個從事地產業20多年的我，真心想業主好，但同時只能給一句說話: 自求多福。不過相信買得嘅都應該係非常有實力
no one can predict the market movement even for those working in the industry over 20 years. in case you are not aware
@@hongwong7412 no one can predict but there are certainly statistical patterns and prices that can be easily considered unreasonable for this type of property.
Tks
一人居住，減少不必要物品，其實都Ok。現在太貴，200－300值得考慮。
300 二手樓都買唔到呀。。。
@@intersonic 戇鳩仔, 過多兩, 三年, 300都無人要呀
900買個咁既單位😂
比得9球都唔志在啦
上車盤去買飛揚算吧 依家打曬折
@@intersonic 都唔會買kennedy 38😆真係笑死人
@@KasugaiSeika 但係飛揚 一萬幾蚊尺反映左個地點現實 19咁遠
唔細 La ！呢個單位面積足夠 用黎煲青紅蘿蔔湯👻
真心想知果個細細個梯係咩牌子？
差唔多成千萬先得300呎…… 買果個真係錢多
公屋都大過佢 😆
行幾分鐘唔算鄰近地鐵站啦？落雨或者太陽曬行幾分鐘已經可以好辛苦
只係輸比地鐵上蓋物業 算好近
以事論事
個個位其實一分鐘就到地鐵
高昂智商税
曲線唱好
－個人住起碼500尺至少先叫正常….
Lol 走廊一地都係鞋
900万！！😂😂😂
條晾衫繩可以拍電影時做殺人凶器
🎉🎉🎉🎉
good
It's so small & expensive costing so much must be crazy to pay so much not worth it at all
30000蚊呎買西環
@HE MDS 好耐以前住過，均益第一期
成千萬買咁細.......回報扣埋管理費3里都無...哈哈哈
樓價下跌緊仲未到底，買左呢個單位隨時變負資產！
6蚊尺管理費，笑左
三萬一尺，住咁細
上車間格不過3萬蚊呎
矛盾到呢🤡
3萬蚊1尺，平啦，呢個地段質素，起碼45000/1尺😊
6蚊尺管理費？？？係咪每月有一次堅離地最後一個38處女無上裝清潔房間服務提供
岸9
D設計師真係...新樓全部玩走廊窄
傢俬大的都過唔到
8:14 睇到攝影師哥哥😆
1:06 慢慢睇
貴？你地查下旁邊石山街9號同11號幾錢先再講
擺明買貴左啦😂😂😂仲死撐
住得 寶翠園 區的人 就唔會用新界樓的價位都諗 返中環工15分鐘返到屋企的位置
附近大把野食 好正👍👍
剩係得果度有野食？😂
依家選擇買樓, 示範乜嘢係戇鳩
930萬 唔貴 下年起碼升4成
即管睇下點
@@bb24906199 四成保守 八成差唔多 納米樓萬歲
升到2000萬
笑死人 精神病要睇醫生食藥
@@KasugaiSeika 師兄太認真 納米樓點會有人想住 我只不過係想幽默一下業主
咁咪取消管理公司，自己顧自己，關人狗屎
住樓住都冇要求300尺9佰幾萬，租好過啦，買嗰個真係傻仔。
佢期望4-5萬一尺賣比下手
好快跌到百六万🎉🎉🎉