感恩精闢分析 以下心得 A 原物料上漲也因為國際原物料情勢帶動，外加勞力工資越來越貴或越來越少人入行，加上戰爭疫情金融海嘯等各種因素循環發生，應該像牛肉麵一樣調升定價定在那邊不會降了 B 有的屋主應該不喜歡承租給老人家，如果老人家在家裡疊撞受傷怎麼樣或過世，未來出租或出售可能會變非常麻煩 F 私心還是認為只有戰爭跟天災房價才會特別有感跌價，即便房屋交易熱度低到冰點，或是少子化階段出生的人年齡層到了30~40歲空屋開始供過於求時，依政府官員的腦袋一定會開放放寬外資進來投資房市，最後又變降不下來
F.因2020-2021貨幣寬鬆和疫情台商資金回流,大量資金流入各類資產，股市、房地產等，資金滿溢也灌注公有土地，標售創歷史天價，帶動地價飆漲。近5年六都「都市計畫開發用土地」價格，其中，雙北漲幅達10%左右、桃園達20%、台南上漲33.6％、台中、高雄均逾40%，又土地成本占房價成本比例最高（土地成本＋營造成本＋建商利潤＝房價），政府需自宮抑制標售地價，便能有效降低建商的土地成本。 Os .原物料上漲是模糊焦點的假議題，房仲代銷投資客等有心人士的話當笑話聽聽就好。 如同巴菲特說過 “不要問永遠不要問理髮師，你是不是該剪頭髮了？”
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習慣定價法 or 習慣性定價?
@@iwtfagp 是價格僵固性喔
@@superzack 這真的猜不到了，學習了。
年輕人畢竟是年輕人!
原物料飇漲的原因；是製造成本的推疊!
建商最大的成本從來都不是建材，而是賠償金 違約金 以及土地成本跟銀行利息
內行
E. 我一路從去年十越看房到現在，發現的確有些賣家被套牢了，房子賣不掉，這個月開始，很多投資客的房子紛紛丟出來要賣，真心覺得不要一頭熱去接刀子，慢慢看，總會遇到價錢能接受的屋件(屏東潮州有感)
對，尤其是聯準會都準備要一年內升息7次了，夠專業的投資客就會趕快開始出清，只剩下一些搞不清楚狀況的屋主，還在相信房子能繼續衝破天價。
放心啦，看房屋轉移棟數冷卻，新聞有房仲倒閉潮，房價底部就不遠了
沒錯，超專業！就是這樣
帥過頭: 房子賣不掉怎麼辦 ? 加價賣~
@@george_hui 然後看看他後來的下場....
食品的原物料，當然跟建築的原物料不大一樣，但是人工成本暴增，卻是跟物價息息相關，而人工對建商的影響，不是只有反應在當下成本之上，也反映在時間成本之上，並且在2～3年內因為國內投資暴增的情況下，基本上不可能逆轉，除非大量引進外勞，但引進外勞會卡在防疫政策和選舉時間上，至少得拖到下半年，即使如此，根據很多國家的數據顯示，國外人工薪資增長的幅度也超出通膨跟預期，也就是說人工成本跟牛肉麵一樣，有易漲難降性質，並且在未來2～3年是成長趨勢。其次，對於建築原物料的通膨估計，其實也並非版主所說，完全是受到航運的影響，應該說建築成本的增加，至少有一半是受到戰爭與零碳排政策的影響，由於零碳排的政策目標，導致中國在鋼鐵與水泥兩大碳排產業積極去產能與改革，因為在未來長期趨勢上來看，兩大產業都在面臨成本結構的大變動，高鋼價、高水泥價格，是未來的基本共識，所以這兩大產品漲上去後將不再回落，上下游將在此基本共識下，去調整利潤分配比例，否則供給將大幅減少。唯一可以認同的，是土地成本，土地成本在打房與政策管制下，有可能讓最後追高的建商面臨賠錢的窘境，土地的標售價格的確有可能使得建商抬價失敗的情況下，放棄開發或賠售出場，所以有很多建商為了逃避管制與打房，將預售屋工期拉得非常長，而時間成本對於通膨的影響就是拉高高慢慢賣，又或者建商乾脆改成建後出售以拖待變，看更長的週期來度過短期的政策影響。不過，這些都不代表市場如今不可能跌，但個人認為，漲跌將不會是全面性的，而是要分區域來看，而對房地產最大的利空，將是土地供給與投資客多寡來決定，畢竟長天期的預售單代表有許多超額報酬的預售單在投資客手上，如果某些區域土地供給無虞，土地價格有可能反轉，多殺多的投資客預售屋就會形成以價取量的逃難賣壓，所以如果以原物料跟通膨來看，房價長期趨勢上漲毫無疑慮，但是如果要看土地價格和投資客賣壓，就得區域去看，也得參考過去的短期漲幅，不能一概而論。
感謝大大的耐心分享。
很多人其實也想撐到建商讓利或是原物料下跌再買房，
但是台灣的租屋市場與環境還是非常不友善，
使得許多人被迫買房換安定感，
或是有更好的居家環境。
因此我認為政府應該要先嚴格規範租屋市場，
強制以公告地價或該地房屋稅來推算租金範圍，
並限制房租亂漲價，
這樣才能讓大家能有更長的時間和耐心來等待買方市場到來。
對，台灣應該要比照日本的借地借家法，不允許趕走租客、也不能沒根據就隨意漲房租。
建商跟投資客敢大張旗鼓明目張膽的炒 就是政治環境跟政策使然 以現有法令來看 易漲難跌
所以有時要換人做，才能重新感受到人民的甘苦處，現在都任由建商亂帶風向，站在高處始終作為不大，裝無辜而已。
【雞蛋漲1元，蛋餅漲5元】有做生意就知道，成本漲價，與售價漲價之間的比例問題。但去年錢夠了我還是買了首購房，
我覺得2020-2021 喜歡的建案可以多出點錢，但2022 真的不要追高(特別是亂開的不二價).........
我被問現在買房如果之後房價大跌怎麼辦~ 心裡想 : 當然再買阿~努力存錢中
但，除了缺錢急用屋主外，平均能大跌多少?
如果最後 換來【走10步退1步，大漲小跌】，也可能浪費人生時間成本
後來我對自己說 :
房價只要能合理負擔的範圍內，喜歡，就買吧 ! 買了，就好好賺錢，好好布置家裡讓自己快樂，錢都是要花的，
買貴能貴多少? 便宜又能便宜多少? 頭期差個10-20萬 攤在每期貸款可能只差兩三四千....若賺得遠遠超過就放下吧.....
最終，【增加自己的價值，減少他人的比較】 才是最棒的人生。
說得好，其實買到能讓自己開心又能負擔的房子，真的是無價。
健康心態 ，很棒不受亂像牽動
沒錯，推一個
我有認識做建案防水工程的，水電工程的，水泥土木的，他們的講法，真的如Zack哥說的一樣，所謂原物料漲，根本就是騙人的，Zack哥真的很專業，分析的針針見血，很多所謂專家，其實就是房仲、代銷業者……等在各大媒體或自媒體故意帶風向
謝謝你的肯定，我就真的不懂，這麼簡單就能破解的話術，怎麼都沒有任何「房產專家」跳出來說明這個基本知識。
@@superzack
Zack大，有人說你跟台灣民眾黨台中市中西區市議員參選人許瑞宏長得有點像嗎？
媒體也是幫兇之一
物料上漲比也不致使房價這麼高，歷史房價都是緩升有像這幾年這麼離譜嗎？何況20幾年前薪資不比現在差！全然都財團，仲介，媒體共同努力使然。
@@user-mm7hl2gq9b 不只媒體，都是一個共犯結構，媒體、財團、政治人物，所以無論誰執政都是騙選票，根本不想打房，年輕世代還沒覺醒，再過個10~20年，會像日本對政治無感(投票率低），房地產也炒不上去了
建商和房仲洗腦是一定要的，只要有人信，他們就可以賺爆！有些地區房價降不下來，就是有許多有錢的韭菜還是硬著頭皮去買。希望台灣自住客可以團結一些，不衝動買房讓房價跌至合理價格，不過租屋市場也要夠透明合理，試想，有合理的租金，誰會想非買房不可呢？
如果可以的話，最好的方法就是讓大家一起聯合民意代表，盯著他們要推動居住正義的改革，至少要從房東不可以無憑無據、任意高興就漲房價這點開始。
沒錯！
@@superzack 其實還有一點，能不能真正讓戶籍遷入租屋處，否則即便有租金補貼也根本領不到。
最近房價真的太誇張
有看到某些預售屋開價50+
但周邊在半年一年前明明都不到45
但還是賣爆，我差一點就一頭熱下去了...
最後冷靜下來決定再等等了
這一兩年的房價都最少漲10萬，真的很焦慮
房價就是市場機制
房子缺貨時炒高價
房子過剩時破盤價
建商的毛利率可以去看股市財報
像遠雄2020Q1 毛利率剩13%就是進場時
現在2021Q4毛利率來到33%就不應該追高
專業、內行！
@@MrLuis0717 你只要看月報可以更早就知道了，不然看股價更是預先2~3個月反應，不然實務上你可以去追建案，去工地了解實價，這樣你不如投資股票投報更高。
@@MrLuis0717 我看的不是那些，當初只是單純就是看到聯準會宣布QE而已，尤其是後來川普又說無限QE，就更讓我確信了。
之前錢太多，所以股票大漲，大家搶着買房，等到美國FEd開始升息，5~6月開始縮表，美金上漲這些錢就會跑回美國，到時候房價就會降溫，大家等著吧？
目前南部地區新大樓的工程造價大約是13~14萬/坪，郊區地價大約25萬/坪(假設蓋2+12樓(住戶10樓、公共及停車空間4樓)，建蔽率60%，那分攤到住戶的地價成本就是4.2萬/坪)，所以住宅單位每坪成本約18萬上下，這已經是中上標準。
.
所以郊區新成屋的販售價格25萬/坪以內對於建商來說仍有相當獲利(25%)。
.
如果是透天的工程造價降低到10萬以下，但是地價就沒有其他住戶幫你分攤，所以一般來說透天厝受到地價的影響更大，因此市區內通常蓋大樓，郊區蓋透天。
上述工程造價包含設計費用、一般規格的水電照明空調衛浴、基本的裝修，不含家具及裝潢。
基本上建商對於新成屋的毛利大約都在33%上下(依據當下房市熱度於25~40%區間調整)，也就是賣兩戶賺一戶(大約是賣你1200萬就賺400萬的意思，成本800萬，所以賣兩戶就賺一戶)，建商說這裡面都沒有讓利空間嗎？嗯.....
哇！超專業，感謝大大的分享。
@@superzack
其實早期建商最大的風險在於滯銷與利息風險，所以利潤要加高，畢竟只要1/3戶數賣的不順利或是賣很久，可能就資金軋不過來倒了。
但在這麼長的低利與熱絡房市的時代，維持相同獲利比例的建商早就賺飽了，也一堆人開建設公司來搶大餅。
所以當利息提高房價下跌的時候，也不至於會有快速及大幅度的崩跌，口袋深的大公司還是會撐在那裏，不至於賠本賣，而且依據台灣人的習性，進場搶便宜的人應該也會不少，所以在基本價位應該會有很強的支撐。
@@user-fs3dz3wg3m 沒錯，我非常認同你的專業見解。
地價25萬一坪？
要不要看看最近高雄地價的成交
岡山都多少了
@@LCHYA95
岡山都有捷運了，沒把他算郊區囉。
況且我是提供估算的方式，要購屋的人就自行搜尋物件所處地區的地價代入計算即可，實在是不需要計較這種細節。
中古屋跟原物料上漲下跌是完全沒有關係，但它的售價及成交價還是會跟隔壁的新建案做起伏。
兩塊相鄰的建地，1塊是20年前買的，一塊是上個月買的，他們開案的售價不會因為20年前買的土地較便宜而直接反應在售價上，而是用相當的價錢在市面上做競爭。
對，這個才是專業的觀念，你比很多業者更懂！
一月時自助需求有進場
加了600,000
讓投資客下車
原本還要再買一間
但是現在吵得太高了
不打算接盤子
一坪超過300,000都不可能接受
很慶幸自己在2015末房市較為蕭條時期購入第一間大樓預售屋，住了六年了房價是有一定的水準往上提升，目前因為家庭成員有考慮換透天 中古 預售 新成屋都有去看過，真的發現2022房仲/代銷風向亂帶到瘋狂 ，一堆理由支撐他們瞎扯 預售屋講原物料上漲 就算了 ! 連中古屋房仲也跟我說現在原物料上漲，現在真的是熱度太高了 ! 我自己認為是E !不管如何雖然無法回到經濟泡沫化時代房價，但回到合理的價格我認為是看好的。
讚！選在蕭條期敢進場的，都具備成功人士的素質。
老實說 你是我目前為止碰過最理性分析的人了，因為工作地點在竹北，周遭有都是最有錢的IC廠員工，每個人都說大家這麼有錢，土地這麼少，原物料成本等等，房價絕對不會跌，但這些形容詞都沒有你的理性分析來的實在！
其實也是因為他們收入很高，加上這幾年股市多頭，他們賣股票賺很多錢，所以買房子對他們來說不算什麼，自然是往無腦多那邊靠攏
竹北因為我沒經手過，所以我不方便提供建議，但一個事實真相就是，大家口中不會跌的房價，在過去20年就至少有三次下跌的波段，要不要因為疫情導致QE，台灣房價可能已經連跌六七年了。
@@paulpiano8941 每一個市場的當地居民，都會覺得自己的市場獨一無二，就像很多人都說，台灣的房地產有自己的玩法，跟國際不一樣。
另外，你看到房子從九百多萬變成一千八百萬，這樣的漲幅是合理的嗎？簡單思考一個邏輯，竹北這一年來，房地產的體質有發生什麼本質性的大改善嗎？有大量的工程師移入嗎？如果沒有，那為什麼一年內會翻倍呢？
而且重點完全不是竹北過去的十年平均房價，而是要去看過去十年，每一年的「交易量」，分享給你參考看看。
@@paulpiano8941 沒錯，最後做出決定的還是自己，所以必須要慎選資訊來源的品質，我個人強烈建議：「聽誰都好，就是不要聽Sway」，哈哈
@@paulpiano8941 不客氣，能夠盡量幫大家減少一些迷思，是我的榮幸喔！
感謝您的分享，這一兩年不管是在看房或是週遭聽到的都是不會跌，選項A-D都是常聽到的話，只是房價實在誇張高，寧願租房活在當下，雖然沒有像您有這麼深的理解與分析，但我相信古人一段話，全則必缺，極則必反，盈則必缺，好不容易存了第一桶金，也不願意這麼被坑，目前就把錢投資股市創造被動收入，日子過的還算挺愉悅的，房市就持續觀望中就好，希望您持續分享，願好人長壽平安。
你說的很有道理，上一波房市冷到不行、這一波房市又熱到不行，而聯準會預計要升息七次的2022，肯定是邁向下一波冷到不行的反轉點。
1:55秒，經濟學名詞是指價格僵固性，
用價格僵固的道理來套用房產只會上不會跌
謝謝Zack提醒我這個情況
差點將學生時期教授教的內容全都還回去
對，但房地產不能這樣套用喔
任何市場都是供需關係來決定價格,現在大家被建商房仲拿原物料上漲話術帶著走,一傳十十傳百,房價就不停被墊高,如真同這些既得利益者講得房價只漲不跌那他們為何不等十年二十年後再推案賣房不是賺更多,為何只漲10%20%就賣,等翻倍再翻倍在賣不是賺更多
對，很多基礎概念，在市場過熱的時候，消費者就會變得不理性，這個理論現在在台灣房市看得非常明顯。
對啊~我也看跌
正如股票~漲的時候大家都ALL IN
但是誰接到最高點還不是只能套牢
如果你是自住的鋼性需求~你還是會希望買的食後越便宜越好吧
省下的錢可以買家具家電冷氣電腦~甚至裝潢
何樂而不為
買的高價也不會比較有面子~因為當鄰居用比你便宜的價格買到房子然後去歐洲旅遊的時候
他也只能安慰的對你說早買早享受嘛
對, 這樣的規劃與觀念, 相當正確
答A,還好有看到你的影片，最近一直在想要不要投入全部的資產還有想跟銀去貸款去買土地，非常的不安，怕現在不買以後更買不起沒房地的，現在我可以安下心來等待了好的時機入手，謝謝你，已經按讚訂閱了👍
不客氣，很希望這些正確的基礎知識，可以給你多一些的思考方向，不要被有心人士給惡意帶風向了。
感恩精闢分析 以下心得
A 原物料上漲也因為國際原物料情勢帶動，外加勞力工資越來越貴或越來越少人入行，加上戰爭疫情金融海嘯等各種因素循環發生，應該像牛肉麵一樣調升定價定在那邊不會降了
B 有的屋主應該不喜歡承租給老人家，如果老人家在家裡疊撞受傷怎麼樣或過世，未來出租或出售可能會變非常麻煩
F 私心還是認為只有戰爭跟天災房價才會特別有感跌價，即便房屋交易熱度低到冰點，或是少子化階段出生的人年齡層到了30~40歲空屋開始供過於求時，依政府官員的腦袋一定會開放放寬外資進來投資房市，最後又變降不下來
我的看法比較簡單，除了一般他供需以外，只要讓支撐房價的「資金」大幅撤出的話，就可以明顯讓房價緩著陸囉。
分析的內容我很認同也合理，不過近期實際遇到的情況是，家中因為2019年購入原住家隔壁新屋（購入價約39萬），舊屋近年可能考慮出售，是20年電梯大樓，剛好舊屋附近有新成屋正在出售，所以想說去看看了解一下行情，格局不優公設比也高，車位也非平面，售價53萬且當下有3組正在簽約，老實說我們現在如果想賣舊屋，價格也會開將近50萬，舊屋的確沒有因為原物料上漲而增加成本，但在周遭行情上漲，屋主又沒有要立刻變現的壓力，中古屋的價格也是會一起上漲的。
對，這是非常合理的情況，但我們要去思考：那間預售屋現在開價，跟過去周遭預售屋相比，是不是合理？
如果突然開價比以前高很多，是因為這一區有什麼本質性的巨大改變，還是只是因為資金氾濫讓不理性的消費者盲目買單呢？
講到重點了! 附近新屋賣53萬, 中古屋開個50萬是很合理的事, 在比較效應下, 大家都不想吃虧, 自然中古屋價格就跟漲上去了
@@netkertw 對，但萬一預售屋的價格不合理，那麼中古屋的價格也會跟著被不合理的拉上去，這就是多頭市場常見的情況了。
以前張金鶚也是一直看空房市叫大家不要買房，結果他自己早就有房買方，聽他話的人現在只能哭了…
@@若綺池 不要再亂帶風向了，我之前已經有好多次叫大家趕快買房，那些無腦空有什麼資格跟我相提並論。
目前在南部 TSMC的香氣有夠濃 從楠梓區飄到市區 我都不知道我要買的是房子 還是8吋晶圓
不然改買個８吋蛋糕來壓壓驚
感謝有你正義使者！解開 一堆代銷 房仲會 說騙的話術！
不客氣，總該有個人跳出來提醒國王，他沒有穿衣服嘛。
A，還有房仲跟我說自住沒差，台灣環境很好只會漲不會跌，說他自己也剛買...
非常感謝你的分享，因為也是覺得房價已被炒到太誇張，目前都在多看房中不想下手，其實若以你的說法房子若一直都漲📈那為何賣方不再放個幾年再翻倍漲再賣？ 我努力想想還是先告訴自己停看聽才是
沒錯，應該一直把這個金雞母放到後面才對，投資客也不應該把房子賣掉才對。
是人都會比較！你放心好了！就像5年前蓋好的房子（完全沒有人住）原物料成本只有600萬，房價開價在1000萬就好，5年後的今年新蓋好的房子原物料成本1000萬，房價開價在1680萬就好，請問你會花1680萬買今年蓋好的，還是會買五年前沒有人住過蓋好的？
最後再說一句令人傻眼的話，以前的兇宅不管開多低的價錢都沒有人要買，現在的兇宅，漲到差點買不起！而且還會有人來搶著買兇宅！
以前的我也這樣想，但真的是噴出了
″ 4:33″ 那篇論述終於有人直白說出建商偷灌利潤的真相！
太言之有物了！比起空空大師S先生的空泛且不專業的論調，這一篇實在太值得推了👍
謝啦，至少我在可以進場的時候，會鼓勵大家趕快進場，不像那種每年都在喊空的，總有一天給他喊對一次。
您1:56說的經濟學專有名詞叫「價格僵固 (Sticky Prices)」。
感謝，我之前想了好久都想不起來，Google也查不到。
2013在北屯買了第一間大樓預售，2015年交屋，當時的實價登錄比預售還便宜，的確很蕭條，住到2020四月買了透天預售，2021賣了原本的大樓，獲利50%，現在正租屋等待透天交屋
恭喜！
影片前段所提牛肉麵價格並不會隨原物料價格下調而跌價，就是經濟學上說的價格僵固性，尤其最容易發生在民生消費品上
感謝，我之前查了好久都想不起來。
經過我和我老婆研究證實，建商成本確實和你說的差不多，所以認同你的理論，所以現在在找房的我也是慢慢找了，畢竟現在的價格太不合理了
感謝專業大大的肯定。
不合理 ? 政府開放貸款四十年啊 怕啥 哈哈 去世界各地多走走 你會發現 台灣房地產 真的盤
Zack果真不讓人失望，一看到標題就馬上點進來看了!
說原物料成本漲所以房價不會跌真的是誇張的謬論，這些人經濟學都白學了，
價格取決於供需平衡，當景氣轉弱、市場上的熱錢大幅減少，需求自然降低，
憑什麼賣方還能無條件將成本全部轉嫁給買方，完全不合邏輯XD
我聽過的說法:
F: 營造原物料成本一直漲，要是景氣差沒人買，建商大不了養地不蓋房子，供給減少價格自然上漲
但我是不太相信啦，建商再怎麼樣都是賺，只是賺多賺少的差別
而且進入空頭時期，建商就算不蓋房子做別項投資，恐怕也很難比賣房子還賺得多吧?
股市也很難跟這兩年一樣大賺特賺...
(F)這個說法太扯了啦XD，實際上，如果買氣差沒人買，建商的土地囤著沒有用是一回事，但公司的員工該怎麼發薪水？所以為了基礎的運作，還是會在最低限度內推案，才不會讓員工因為沒薪水而跑光光。
除此之外，就算建商供給少，但現存的中古屋還是不少，這些過去的供給量都還是在市場上的。
同意，原物料才沒有佔那麼大的比例, 鄉下一棟新的才56百, 那個整棟的原料給你給個公寓還不夠嗎？
不過有個問題，因政府都在大量高價拋售國有地給建商，直接墊高建商成本，逼著建商會用各種政商關係，讓政府的打房措施不敢太激烈，所以才會有要打不打的局面，就是讓房價軟著陸的說法。
但是現階段真的是「建商利潤」+「多頭加賣價」造成的誇張房市。
專業
只看到房價一直漲，確沒有看到漲價的原因和結構；是長期因子還是短期因子。
蛋炒飯漲價，可能是因為基本工資，可能是因為瓦斯，可能是因為雞蛋；三種原因截然不同，多數人只看到[蛋炒飯]漲價。
牛肉麵加蔥，如果蔥價上漲，一開始可以[少加]，甚至選擇[不放]，改放其他青菜，如果堅持繼續加蔥也可以選擇[漲價]。
看到房價上漲，沒有分析真正的原因就去買，如果不知道自己在做什麼就是風險。
房價上漲是因為短期原物料爆漲的話，該投資的不是房子，而是直接去投資原物料期貨。
當然衝動的買家氣氛也會改變房市的供給需求曲線，使賣方趁機漲價，畢竟看到上漲而追漲的人，買高也是理所當然的。
我覺得房價會漲主要是現在建商開價越來越高 但是土地確實越貴 最近重劃區 開價都嚇死人 高價標 出來的地 蓋出來的房子 當然也貴
土地上升的成本，我認為是核心因素之一
我趁此波把房賣了，此時可以把錢拿去存股嗎
股票我不熟，所以沒辦法給適合的建議。
如果你是自住的，有能力早早買一間起來絕對是對的，什麼漲跌你不賣都跟你沒關係！大多數的情況下，早買都是早享受，晚買享折扣這個絕對是少數，當房價在跌的時候，意味著大環境不好，各行各業都不好過。就我經驗，實際上不買的人大多不是嫌房價貴，而是能力不夠....只好把房價貴當成藉口，很多地方都很便宜，只是你不去我不去，所以他便宜，市區建案你買不動還是你嫌貴，但賣光光??綜觀都是82法則，大家都想要的東西，只有符合對等能力的人才有辦法拿，這就是社會現實。
對，自住客只要房子適合、經濟條件允許，什麼時候買都沒差，漲跌真的影響不算大。
@@MrLuis0717 你有沒有看清楚我的影片，我不斷強調：如果價格負擔的來，或者經濟允許，那就可以買，這個跟那些收入不高得辛苦存錢的族群，落差很大。
如果經濟不夠充裕，買房子會很吃力地族群，那當然就是要等空頭才能買到划算的價格，代價就是得晚享受而已，所以我的言論跟影片，從來都沒有變過喔。
房價也是市場，如同股票，只是反應週期的問題，試想股票為何漲，以期指來說，股價反應的其實就是預期心理，有人看多，有人看空，多空交戰，至於多與空不外乎基本面跟消息面，房價比較不會談到技術面，總歸買賣房子前要多做功課，不要被新聞，房仲帶著走，很多統計數字並沒有說出實情，比如說少子化，空屋率，我認為沒有人去說所謂的有效空屋率，把供給面虛增太多，利率跟房價並沒有絕對的關係，這些都是風向，最終還是回歸到供需面，也就是買方還是賣方市場，進場前搞清楚市場走向，才知道怎麼去操作房仲
分析的非常客觀又理性
原物料跟工資都只是成本裡的一部分
原物料漲了20%，開價就至少跟漲20%，
簡單思考一下就知道不合理
在賣方市場之下他們就是敢這樣玩，反正總是有人會去接刀
這群人永遠都是在看多房市，不知道是哪來的自信
對，很希望這集的基礎觀念，可以被更多人傳出去，才不會讓很多老實人被坑被騙，成為窮到只剩下房子的屋奴。
想一下，成本只有這些嗎
主要成本是什麼？
土地啊，土地會越賣越便宜嗎？
最近在学习美国的地产原理，里面包含了估价这一项，如果是普通民众的房子有多个类似标的物的，通常是以参照物的价格来估算房子价格。按照物料估计价格是另外一种估价体系，通常用在没有类似标的的地产上，比如古老的教堂/市政厅之类的。感恩你的提醒，我也常点被这个说法带风向了。
不客氣，其實這些都是很基礎的房地產知識，只是都沒有人願意公開說而已。
@@superzack 是的，还有就是很多人也未必学得明白
分析精闢!!
現在房價真的被炒得誇張到無法形容
110年4月被長輩逼去看龜山區華亞科技園區那一帶預售屋居然可以到一坪31萬(還是跟代銷一把鼻涕一把眼淚討價還價後的價格)
我都懷疑我有沒有聽錯價格?!真的下不了手
太誇張了，我相信三年內，就會看到蛋白區的房價明顯修正，這兩年買的屋主都會付出更高的成本。
阿哈哈哈~~cookie真的好可愛~
我目前是還在觀望中，雖然一開始我也有＂房子再不買會越來越貴＂的觀念....所以今年初開始一直很急著買房，陸續看房之後的心得只讓我越來越恐慌，說真的房價的確太不合理了，好在看了Zack的頻道，才驚覺自己怎麼這麼容易受影響（怪我耳根子軟），謝謝您的頻道讓我對於現況不再如此恐慌
現在我跟我先生看房子也都是慢慢看的心態，致於銷售說什麼都是左耳進右耳出了（反正看看不用錢）
只有自己擁有充足的知識才不會被牽著走，自己準備好了，對的時機下手就不用擔心了～
非常開心，我的影片可以幫你帶來更不一樣的思考方向。
對，説得有道理，我只把錢用在食物和生活必需品上，就是吃著牛肉麵，等待房產下調🤭😄
我今天晚餐剛好吃牛肉麵耶，真巧
F.以我最近看林口A7的房子會聽到說依據同心圓理論，捷運線上是越靠台北越貴，因此比較低價的叫“凹陷區”，而A7就是凹陷區，現在是”優惠”入手，以後會更貴。
我覺得這理論應該沒錯，但又覺得不對勁，但我說不好理由。
首先我覺得全台都短期漲過頭了，因此拿過高的價錢來比較得出的結論是不合理的。
還有我很不喜歡搭機捷，很貴，而且只到北門和北車，都要在裡面繞很久才能轉出去的。
因為A7那邊我沒有研究，我推薦可以參考我學生的頻道［林口專業房仲］，她是專門處理那邊的房子，而且是一位缺點也願意跟客戶說的好房仲喔。
如果換屋是可以等等，但如果是無殼蝸牛有能力還早點買，找屋花時間、花精力，交通成本還有跑不掉的房租，若再多等個二~三年就算讓你等到房子變降價，其實也沒差太多了
你確定嗎？我強烈建議試算一下，你就會發現差很多囉。
我很任同這樣的說法，勇敢的說出真相，為辛苦的低薪年輕人少花一點錢，少走冤枉路，至省下來的一、兩百萬可以買更好的地點，更寬舒適環境，少揹幾年房貸，過更好的生活品質
我不懂很多，但是我有買房……
我只敢買在台中高鐵站，台中火車站，國圖館……500公尺內的物件；如果買在這些位置都賠錢，國際市場台灣市場就是大蕭條了，也不會只有死我1人。
現在應該是為了將“蛋白蛋黃“，傻傻分不清楚而正名，蛋白蛋殼蛋盒……後續會不會變成爛蛋糕，反而是比較值得關注的發展現像。
Hi ZAck,
最近有剛需買了中古屋，地點不錯20幾年的2房有品牌的建商，700多萬
是買得有點不甘心，不過算算房租跟房貸差不多也就買了
我的計畫是現在買下來省下房租，等房市下修
-過大概五年價格修正舊房子拿去抵押換大
-然後舊房子先不賣拿來出租抵房貸
這樣的計畫可行嗎，會不會太天真?
不會，你的規畫非常專業又理性，這個方向大致上沒有問題的。
好棒的影片，何時可以下手買房，也請影片提示喔！
請參考這部影片喔：ruclips.net/video/67g8kg7auvg/видео.html
想問zack大大 我自己是想在苗栗頭份買房 2年前一坪才14萬上下 經過去年的狂漲 現在同地點已經漲到32-35萬 漲幅嚇死人
雖然看zack大大說可能房市會修正 但是不是要回到14萬應該很難了 了不起修正個10-20% 回到2字頭就回檔很多 應該可以考慮了
畢竟房市 短期可能修正 但長期看漲 要回到1字頭是不是很難了 謝謝大大影片
最可能發生的事情是，那些買在32-35萬的人，到時候想要出售房子，幾乎不可能賣到成本價以上。
至於跌多跌少，就看他們的出售急迫性了。
房價的高低擷取四個重要因素：一、人口密度，密度愈高，房價愈貴。二、工作就業機會，機會愈多，房價愈高。三、生活機能愈好，房價愈高。四、當地的人均支配所得，所得愈高，房價愈高。第四點是國際連動的關係，比較國際價格。進入房產買賣時還要注意：有超漲和超跌現象。如此足夠了。
之前也一直思考這個問題很久，但畢竟我也是一般民眾對房地產也是一知半解，常常對原物料漲房價一定漲抱持懷疑的態度，但又找不到有邏輯的論點反駁這個說法。謝謝Zack提出有邏輯的分析觀點
不客氣，這都是很基礎的房地產知識，只希望能幫助大家做出正確決定，而不是被帶風向影響了。
價格易漲難跌，人民習慣了價格即上漲是價格的僵硬性
我覺得 還是要等 大家都開始知道了才會知道 現在還維持一個泡泡在 現在就是先存錢 因為沒有不會跌的產品
對，這兩年先存錢加觀望，除非真的預算很充足，又有急著自用的需求，否則真的不建議2022年買房，買貴的機率太高了。
股市有一句話叫做：下坡時肩上沒有麥子，上坡時也不會有。我看過很多觀望等便宜房子的人，在5年前房地產開始修正時，持續觀望等低價要去買房，最後還是等到反彈後才買房，結果比5年前買得還高
那問題應該是，五年前房市空頭但時候，他們為什麼不買？
@@superzack 因為想買更便宜，跟股市一樣，這是人性。 我也是當時走空時期買到房子，不過也沒有買到便宜價位，當時的確發現有些屋主是急脫手賤售，但都是自己不喜歡的物件，好的物件還是不便宜
@@user-su8ze1xu2r 沒錯，這就是能否克服人性這一關的難題囉。
我們沒辦法預測未來
沒辦法說未來就一定會跌
也一定會漲
只不過我之前
很後悔看了Sway的節目
並且買的他許多書籍學習
都覺得未來房價一定會大跌
本來當時有能力買房子的
但現在真的追不上房價
所以奉勸想要買房子的大家
有存到錢就趕快去買吧
不要去猜測未來
機會都會在眼前慢慢地流失
就像我一樣
每種看空看多都有人講
但每個人都不是神
往往能買到便宜的
也都輪不到我們😔
這當中最關鍵的問題，就是「怎麼會聽Sway的」？
稍微打聽一下都知道，他無論什麼景氣，永遠都在看空、永遠都要大家不要買房，這種已經有超明顯特定立場的人，根本就不應該聽他的東西。
看看，房地產市場上有這麼多專家、名嘴，但有誰願意跟他同台合作？只剩他的東家好房網而已了。
Zack我已經夠後悔聽他的話了
怎麼還用嘲諷的語氣說
「怎麼會聽Sway的話」呢
他很早很早之前就看空
只是發現無腦空時已經來不及了
希望大家聽你的話
真的能用便宜的價錢
買到市區的房子
若買不到
你是否能為我們聽你的話等房價崩盤
做出比Sway更負責任的承諾呢？
@@jenniferwu8260 可以啊，但是我做出承諾，請問我有什麼好處呢？
要有一個觀念，大家提供的資訊，最終還是要自己過濾、自己判斷，為自己的選擇負起責任，因為如果買了以後，房價漲也是你的、房價跌了也是自己要承擔，所以才需要獨立思考去判斷資訊。
PS：我從來都沒有說房價會崩盤，而且我一直一直講，不斷重複講，台灣房價我看不到崩盤的跡象，請問你是怎麼認為我，在鼓勵大家等房價崩盤呢？
請問您的承諾是什麼呢？
相信您應該是不像Sway一樣
我只是說沒法預測未來
想不到您的反應就這麼大
對您實在太失望了
畢竟我從您剛出影片時
就追蹤您到現在
然後最近的影片不是叫大家等
預測判斷未來會跌
會買到更便宜的房價
難道不是這樣嗎？？
我是每一集都會看你影片的人
但我發覺我留言
只要不是不符你意
您整個人說話就帶刺
決定退訂了
突破5萬訂閱
就開始大頭症
希望您多珍惜自己的羽毛
好好加油
希望有天能再回訂
呃，是哪一句讓妳覺得說話帶刺啊？我回覆留言一直都是這樣子。
我只是想讓你知道，自己要買房的話，責任當然要自己扛起來，因為無論漲跌的結果，都還是要自己來承擔，對吧！
不要把房價漲跌的責任放在別人身上，無論是我、房產專家、業者或是任何名嘴都是，沒有人能夠替你的人生負責，對吧？
抱歉，不小心是哪一句話刺傷妳了，如果要退訂的話也沒關係，我不會為了訂閱就去說什麼討好粉絲的話。
但我還是建議，自己的人生就要自己扛起責任，否則房價跌了要怪別人，那如果房價漲了，妳要將上漲的利潤拿出來分嗎？
如果妳買了有漲價，卻不拿出來分給給你建議的人，憑什麼要求別人給的建議要有承諾，要替妳的決定負責呢？對吧。
很棒~ 最近看房，房仲也一直講房價會繼續漲，要我趕快拿出斡旋金，
好在我家人擋下，然後看了Sway和Zack你們的影片後，
我覺得還是要謹慎思考再入手~
不客氣，但我非常不推薦Sway的影片喔，因為無論房市好、房市壞，他永遠都在嫌貴，永遠都在教一些不切實際的出價方式，這樣真的會導致很多自住客錯過良好的進場時間，導致未來在下一波上漲循環的時候，重複著薪水跟不上漲幅的歷史。
@@superzack 了解 我會再注意~
非常有道理，雖然我去年四月就買預售屋了，當時的買的價格到現在也漲了至少10%, 但我覺得這不是好現象, 房市過熱了
對，現在的暴漲，大多來自於哄抬與不理性的追高，並不是房市本質改善了。
影片一開始的，專有名詞~黏滯性通膨，也許是這個名詞。原物料上漲之後，缺沒跟著跌價時下修，ex房租，小吃價格，剪洗頭髮價格等
後來找到是價格僵固性喔
@@superzack 好哦，我也學到了，感恩
我覺得Zack的影片跟回應底下的留言真的很用心
言之有物長得又像謝霆鋒 真的是帥慘了
我也覺得長得像古天樂的你，看法就是這麼精闢又有品味XD
F
1.認識的仲介曾經說過房價就算會跌也頂多是5～10% 而條件好的物件頂多不漲，因為跌多了銀行會倒⋯
2.政府不會讓房價跌，因為擁有最多土地和不動產的人就是政客⋯⋯
1. 仲介並沒有房市相關的任何訓練，所以仲介對房市並不懂，不太需要參考一般仲介的看法；永遠不要問理髮師，該不該理髮。
2. 對，但政府雖然打的不夠重，但還是一直在打房，而且現在房價漲跌也不是政府能決定的，而是美國聯準會的影響。
@@nanjay0811 比方說經濟學與房地產相關的部分，房仲公司完全沒有在教這個。
F
目前因為租屋處太潮濕導致寵物身體不好想換租屋。但看了最近的租屋的租金跟房價貸下來差幾千塊所以忍痛買一波的韭菜報到
恭喜，那你這種情況，買房就非常適合，畢竟房租房貸差沒多少，而且身體健康與過得開心，比什麼都重要，無價。
我覺得你不是韭菜耶, 這個頻道說要解房仲話數, 我看了很多影片後覺得有部分影片就不是為了解話數, 單純是為了搏點閱率了, 因為通膨這個問題現在是進行式, 我們這ㄧ年看到股市已經反應很大了, 但有看到房市反應嗎?,
我覺得台灣的市場還有一個大問題就是房屋商品都過度集中在超級有錢人身上, 他會怕資金嘎不過? 你覺得可能嗎? 那只是他資產很小的一部分, 當大部分持有的人都寧可養蚊子也不肯降價, 那這樣的話想買的人還是只能接受, 除非今天就是具備剛性需求的普通人通通在5年內都先停止購買行為, 那他們才會嚇到, 但你怎麼去控制這麼多的人一起做一樣的事情?
我自己是覺得房子這著商品已經被台灣投資客搞爛的, 能夠解救的其實只有政府, 但政府不敢傷真正的有錢人, 只敢打一般人, 我只能說如果--
1. 你是想炒房大賺的一般人, 那這個策略現在不可能了, 因為政府的政策會擋, 會阻止你爆富,
2. 但如果你是投胎在超級有錢人家族裡, 那放心盡管炒吧....你絕對不會賠因為政府會護航你,
3. 而如果你就只是一個剛性需求的普通人想自住而已, 就建議存夠頭期錢就可以開始看了, 不要瘋狂局限某一區, 雙北或其他市區以外都可以看看, 你可以去挑你成本內真心喜歡的物件下手, 因為之後的工作或生活本來就可以為了這個新位置而改變ㄚ~
一個房價問題能牽涉到的狀況太多了, 因為這個明明該被政府管制的商品, 被投資客搞到難以管理, 我是覺得政府的態度就是先防止一般民眾爆富, 拉攏金字塔頂端, 不讓社會階層制度改變, 然後就是靜觀其變市場變化, 我不是覺得泡泡不會爆炸, 但我覺得這個爆炸會比大家想像的還久, 畢竟現在經濟花招太多了, 身為底層一般人你我只能好好注意避險和維護生活規劃未來, 剩下的就是認真去投票和宣傳正確的政治思維給別人, 讓同事底層的人一起去投票, 只有這樣不當局外人才能勉強有可能改變這個社會~
Zack大大說得都沒錯 完全符合經濟學自由交易市場的邏輯
但以雙北房市熱潮來看 只要那些瘋狂買家一天不消失 就永遠都是賣方市場 看看那些破爛格局的物件現在都還可以賣在實價登錄之上 就知道雙北房價不太可能會下跌
唉 我也是在等房價下跌的苦主
A,今年才開始在台中海線看房,房仲也是告訴我原物料及俄烏戰爭導致房價不可能跌,斡旋的話,實價登錄根本是地板價一定買不到,一定要往上加才不會被說芭辣價...
真的很好奇，到底房仲說俄屋戰爭讓房價不可能跌的理由是什麼？不過這個過熱的多頭，實價登錄確實只會是出價的地板，這就是目前大環境的情況，而我們可以選擇的是，拒絕買單不合理的價格。
這房仲真的很好笑耶，戰爭干臺灣買房屁事，太不專業了
@@superzack 前陣子看屋代銷也有分享俄烏戰爭導致房價上漲的觀點，他們是說未來戰後重建的時候全世界的建材會優先往該地運送使原物料上漲，不知道Zack認同這個觀點嗎？
@@kefan8268 完全不認同，完全不知道這個邏輯怎麼出現的XD
會扯烏俄戰爭的多半是詐騙集團🤣
其實所謂的「崩跌」時崎，也都還是貴到買不起啊。
想請問zack，如果有剛性需求(結婚需要)，是建議看到喜歡的物件就下手，還是應該再等等，等房價下修一些再買呢？(目前預計買中永和或板新地區，這些比較地狹人稠房價不容易跌的地方。。。)
建議再等等，不過，為什麼結婚就一定要買房啊XD
但如果真的有壓力得買來自用的話，觀察一下你要買的地區的近五年行情變化，如果漲得沒有很誇張，你的付款也不會有太大壓力的話，趁現在買下去也是值得的，因為有個美滿的新婚生活，無價！
物價僵固性，另外最低薪資也有薪資向下僵固性
物價僵固性通常要出現在終端必需品才會發生，例如食品、水等等的，房子不太可能，如果真的成本高大建商可以選擇不蓋，不過小建商可能沒辦法撐，不論土地或成屋可能都有拋售壓力，但央行有先調控土融成數，量可能相對小就是了😂
原物料漲價，當然不會對中古屋成本有影響。但是新建案越來越高，會帶動附近中古屋追價，而且中古屋還有公設比低管理費低優勢...
所以要再完一次影片，為什麼原料飆漲，新建案也要飆漲呢？小漲還是可以接受的，但大漲就非常不合理。
一旦中古屋是被一些炒作的預售屋帶起標漲，那這樣的中古屋也會連帶的溢價，買貴的機率就高很多了。
已經很多所謂專家，在各媒體或自媒體，帶頭炒中古屋議題了，可以多觀察看看就明白😄
@@superzack 我一個朋友就是受害者，35~36年老公寓，問題一堆(漏水嚴重），我們周遭朋友都認為他買貴，就是因為附近許多預售案賣很高的關係，很多新聞都有報導了(台中北屯區）
謝謝zack的專業分析，讓我困惑很久的迷思終於解開。另外我想問一些問題，
1.要怎麼知道建商利潤抓太高?換句話說就是要怎麼知道原本的房子的合理價?
其實一般外人很難知道建商利潤抓多少，我們只能從業者的透漏，抓大概的平均值去推斷。
分析得非常好，很多數據顯示以均價來計算，2021絕對是往後最少十年房價的最高點，除非薪資短期內大幅提升，不過這是不可能的事，所以2021及2022上半年買房的人要很小心至少套十年，況且劇烈通膨之後必定是經濟衰退房價必跌，十年後如果少子化發酵房價崩得更厲害（更可能是八年後就發生），（如果再加上政治因素兩岸發生軍事衝突房子會跌到沒人要）,那時後買房主力是年出生20萬世代（現在是年出生32萬世代），買房需求會變得很低，基本上年輕人都有房子可繼承，簡單講就是複製日本模式
沒錯，你的分析很正確
這例子，新竹縣市就是個範例，尤其竹北，沒有基本建設房價也是衝上去（千萬別拿高鐵拿來以偏概全），雞腿飯還130$，我自己從小就住天母，天母的雞腿🍗飯也才95$而已⋯⋯唉，韭菜真的太多
想詢問，在新古屋或中古屋上，以Zack的論點的確很有可能屋主有資金上的需求，可以有七折、八折成交價的可能性
但是我比較疑惑的是在預售屋上，建商以附近實價登陸的高點開價，會有辦法以較低的價格成交嗎？畢竟預售屋比較可以自己喜歡的裝潢及家具和自己喜歡的面相格局
比較難，通常預售屋的跌幅比較小，除非真的很特殊的情況，否則建商的讓利還是有限的。
通貨膨脹又房價跌，這個雙重夾擊的壓力可以壓垮很多建商
zack
我身邊的人都說，老了會租不到房，所以自住沒差，快買吧。選B
太謝謝你的分享，給我很大的信心。
zack加油，我永遠支持你
以台灣現在老年化超快的速度，以後房東不租給老人，他們的房子也租不出去吧。
以我家人在新竹讀大學住的大樓為例，當初整棟大樓住滿大學生，前幾年回去看，只剩幾戶有住人。
至少8成都是空屋，房東還問我家人要不要回去住
我們大學老師也說，如果少子化在嚴重下去，我們的母校未來可能都要變成養老院了。
也許10-20年內的影響還不大，但是未來法規肯定是要修改，否則老人無家可歸會變成嚴重社會問題，屋主也找不到年輕人租。
@@superzack 我家附近一間中學明年就要停招，改成雙語幼兒園，你講的都是真的
這幾年建照使照發的那麼多，結果房價一直上漲。不過房價長期看人口，現在20歲的人口只有26萬，19以下幾乎是20萬，等他們成為買房主力，在這樣房屋供給過多情況下，很難讓人認為未來房價會一直上漲。小弟是一直觀望，畢竟不住6都，沒有剛需。如果未來房價回復合理價格才可能考慮。
這個考量非常合理。
E!!!! 這集真的說到我的問題點，原物料狂飆住房需求若下降買方因升息開始觀望，房價不就有往下的空間!
對，但真正最關鍵的原因，還是市場的資金水位，因為如果資金水位還是很高的話，就會像2020那樣莫名其妙漲上來。
但好消息是，聯準會預計今年要升息7次，可能是7碼，所以台幣也可能不得不跟進，種種因素都會讓市場水位慢慢下降，這種情況下，就算買方需求還在，價格也會慢慢跟著下修。
升息就是讓市面上流動的資金變少，不止房市、市面上8-9成的投資產品都會震盪慢慢回穩，這半年，美股、台股陸陸續續都在盤整了
到時候誰裸泳就知道了
空頭會由賣方市場轉為買方市場沒錯，但以自住需求的人來說，預算ok就直接下手吧，多頭時期終究還是大多數，常常會發生現在不買價格就回不去的狀況。
就像2020不買房漲到2022的現在已經是天價，就算進入房市空頭，個人也不認為未來會回到2020的房價，畢竟台灣人太愛買房，供需狀況下房市會有回檔，但絕對是居高不下，等到房市9折就很厲害了，有自住需求的還是不能等。
沒錯，你說得就是我一直在倡導的觀念，自住客只要負擔得起，房子適合，真的不要太在意房價漲跌。
要在意漲跌的，除了投資客以外，就是像我這種沒什麼錢的普通人了。
想選E但親友選A。
因為通膨，長期來看緩漲是必然現象，但現在房價一日三市，不是緩漲而是階梯式漲價，投資客、建商和仲介都想趁這次賺一波，大家都只說成本上漲，但沒人會把真實成本攤開給你看；
另一個原因就是樂居創辦人講的，屋齡20年內的房子比40年以上的房子少，物以稀為貴。
所以我們能選擇的就是，在這麼多人瘋狂去搶少數的房子，而且還不理性地加價追高時，我們不要去跟那些瘋狂的買方搶，因為市場不可能一直這麼熱，上一波有多蕭條，相信大家都還歷歷在目，搞得房仲出現倒閉潮、建商也不太敢推案，很多韭菜都忘記了。
我同意通膨會拉高房價
但問題是現在的房價被拉高的幅度遠遠高出通膨，多出來的價格是被炒作出來的，物極必反一定會被修正回合理價，甚至當人群恐慌的時候會一窩蜂的拋售，造成暴跌，造成跌倒遠低於合理價以下
這就是人性的盲從，亙古不變
而金字塔頂端的人卻很懂得人性的弱點，所以每個時代他們就會創很多的局使貪婪的愚民入坑，然後收刮他們的財富
想要不被割韭菜當然就要多看看像zack這類型的yt影片 最好還能把它分享給身邊的人
沒錯，你說的就是我要表達的重點，推！
我最近在思考日本房市建築人力費用比台灣高好幾倍，為什麼房價還比台灣便宜，我是不了解日本建商建屋成本的比例，跟台灣建商建屋成本的比例，差別在哪？若有實際數據去比較，說不定就能知道台灣建商有多暴利。
日本建築這方面，我就真的完全大外行了，不過就我所知，很多低樓層的房子，日本都習慣用木造，這一點跟台灣的習慣差很多。
因為被曾經被美國用廣場協議惡搞到房市經濟大泡沫破掉影響30年，所以政府再怎麼樣也會控制
卡
之前看到超漂亮的榻榻米木造中古屋只要2700萬日幣，放了一年還沒賣掉（位置大概在日本的二三線城市，機能其實不錯
如果同樣房子移到台灣隨便一個有路的地方應該都超過700萬
.
我猜當初新屋的售價應該有破億，只能說日本的房產還是比較吸引人
很有幫助的分享，謝謝
另外開頭說的價格易漲難跌的詞應該是 價格僵固性
沒錯，就是這個。
E
還在等觀望中
心中有買套房投資的念頭和買公寓自住的打算，目前只能二擇一，但覺得房價此時過熱太高，所以觀望中
建議先等個1-2年，至少至少也等聯準會這7次升息完以後再說，肯定會看到房市漸漸降溫的。
您說的沒錯,但我有換屋需求,雖然不是很急但想想也沒差於是在這兩個月內同時賣同時買,我賺翻倍但也買貴50%,我中年退伍後繼續工作,打算先持有六年後小孩上大學,再評估狀況是賣掉換地方配合小孩就學區域,還是繼續自住,將來賣了就算不買房也是有地方住就是長輩的老宅,所以我才在不符合操作原則下進場,我認為房價在大部分地區未來是會下跌的
非常理性的判斷，推推！
Zack👋👋你好
我是透過你的影片「房子今年不買明年更貴，但是後年呢」以及「台灣房價下跌的鐵證」
了解到了房價漲跌的因素
我本身是自住客
本來想趁房價上漲的時候趁機會小換大
看了你的影片之後，我覺得再多等四年
但是我有個問題想請教
因為台積電進駐的關係
我們這地區突然從蛋白區一躍成為蛋黃區
房價也從7年前的一坪11～17萬
突然喊到一坪27～35萬（在台積電宣布進駐的這兩年突然暴漲）
假如我多等四年的房價
新成屋市場還有機會下修回一坪20萬上下嗎？
會問這個問題是因為
我想了解怎樣的價格算是基本盤面算是合理
這個很難講，要看你所謂的「蛋白變蛋黃」這個大前提是否成立喔，比方說，如果台積電就是進駐在你住的地區，那肯定沒問題，但如果台積電距離有點遠，甚至連裡面的員工都不見得會通勤到得了，那就另當別論。
再來，目前的行情到底合不合理，我建議要看看最近5年的價格變化，才可以避免預期買到會增值的房子，卻在2022年，直接買到2023年的價格了。
@@superzack 謝謝解答
但是我有個問題
如果不算上2021年10月～2022年3月的話
這五年我們房子附近區域平均大約都是落在一坪15～17上下
但是2021年10月～2022年3月
房價突然就上漲，目前最高來到一坪32萬
平均可能落在30～31左右
請問這半年左右在我看來不合理漲幅的房價
也是要列入五年的價格變化裡面嗎？
房價突然上漲是因為本來在北部炒房的集團，跑到南部去炒房了，加上這幾年股市多頭，很多在股市賺錢的人也跑去炒房
捷運 科技廠 這種一蓋好就無法變的東西。 房價應該很難回去了吧！
@@luckytb761201 基本上沒錯
但是短短六個月漲20萬
這種漲幅實在是不合理的
我很同意chit的炒房說
所以想等看看升息之後
觀察看看我們這裡的房價狀況
D
利率低，房價會很難跌，因為屋主都撐的住，還能出租賺利息。
真的要看到房價明顯下跌，那說明市況真的不好。
請問zack,我自己是看好房子日後會因爲少子化跟人口集中於都市造成非集中地區的房子會有緩跌的走勢
但有想到會不會在日後，政府開放給其他國外的人也可以來買房買地，給予房地產基本支撐著，而沒有繼續下跌的可能？
其實這一點到不用擔心，台灣開放給外國人購屋已經非常非常非常久了，只是對於外國人而言，台灣的房子有什麼價值？
以我做國際房產的經驗，國外買方都覺得台灣房價那麼貴、投報率又那麼低，還有低薪、少子化之類的風險，又沒有大型建設等等，不知道買來要做什麼。
@@superzack 謝謝你這麼認真回覆，我也沒有想到投資客勢必是看上投資報酬率才決定是否下手
那再請問，有點偏政治方向
單指中國人來台灣買房的可能性
會可能中國來台灣買地炒作或一些大陸財團買房置產來換取台灣的一些權益 有這樣的操作空間嗎？
@@ch2757242 很難，實際上沒有哪個政黨敢這樣做，因為高房價都已經造成這麼嚴重的問題了，敢開放中國人來買房投資的話，那個黨肯定會失去政權。
@@superzack 竹北跟新竹多了好多香港朋友購屋喔！前一陣子才知道常去的港式飲茶的老闆也買了縣政府旁的預售屋
那就要看看港人來新竹的購屋數量、購買的地區，以及該區的供給狀況來評估囉
Zeck 用邏輯講大市場值得推薦。 附註細節，買房還是多少參考一下區段，大市場環境下是土地人工原物料漲都是正確，只不過區域性的還是要考慮競價的問題，例如在新竹科學園區機能好的人，在這個半導體時代景氣好就像進入重量級拳擊賽，對手都是120kg的大塊頭，不須要藉口說土地原物料漲價才能漲。相反的，若是在一個羽量級的區段，也不要傻傻被藉機炒作哄抬，自己評估看看該區段競爭人士有哪些。成本抓15萬，覺得在一個20萬-30萬的機能區位，通常是現代苦民的常態房價，要往上追的人，自然需要付出更多下跌的代價，通常收入愈高愈穩的人能夠承受得起，房市就像是一個輸得起跟輸不起的環境，輸得起多少幅度就買那個區間的，人生最後還是論生活，拿得起輸得起，什麼金銀成就的最後都帶不走。
非常理性的分享，推推！
從總成本的上升來看確實才是合理，以單看的原料成本來解釋現在漲幾成的房價就是建商的詭計
沒錯，同時也是很多業者、屋主、投資客帶風向的話術之一。
F.因2020-2021貨幣寬鬆和疫情台商資金回流,大量資金流入各類資產，股市、房地產等，資金滿溢也灌注公有土地，標售創歷史天價，帶動地價飆漲。近5年六都「都市計畫開發用土地」價格，其中，雙北漲幅達10%左右、桃園達20%、台南上漲33.6％、台中、高雄均逾40%，又土地成本占房價成本比例最高（土地成本＋營造成本＋建商利潤＝房價），政府需自宮抑制標售地價，便能有效降低建商的土地成本。
Os .原物料上漲是模糊焦點的假議題，房仲代銷投資客等有心人士的話當笑話聽聽就好。
如同巴菲特說過 “不要問永遠不要問理髮師，你是不是該剪頭髮了？”
沒錯，巴菲特這句話非常正確。
Zack 大大～看你的影片覺得非常有道理，
但只要有人把你的影片貼到ptt房版，都是被嗆爆
包括名人ceca都覺得你只是用理論講空話，沒實際進場操作，甚至有人說你不敢到房版發文，只是想蹭流量，看你這麼用心做影片，為你抱屈。
Zack大大不考慮，跟房版的多多們，決戰一下嗎？
之前回過兩次，打他們臉打到手都痠了，然後這些講不贏的人，就開始扯東扯西，然後開始謾罵抹黑，所以我就不需要跟那些無腦多認真交流囉。
PS：可以看我之前拍的，回應那些PTT酸民的影片，我回應的說法，那些無腦多酸民，沒有一個反駁的了。
而且那些躲在螢幕後面的鍵盤專家，他們是不是真的有那麼厲害、那麼會投資，他們也只會嘴巴上講一堆，拿不出實際證據。
但至少我是第一線的從業人員，應該不會比那些不敢露臉、講不贏就亂罵人的酸民差，對吧！
那個ceca本身就是一個投資客
凡事都有例外，例如台積電帶動的中下游廠商，不是只有一兩家，增加的就業機會不下千個，尤其是都是高薪科技人員，這些都是穩健上漲的有利因素。
很多人都會講日本泡沫，低利率及炒房，本人愚昧但想依觀點講話，沒有政治也沒有投資人的立場
1.泡沫化：之前是日本每寸土地的價格高到不能再高不分地區，而台灣南北還有偏鄉房價差異甚大例如台北大安與高雄美濃（城鄉差距過大），而當時套牢放到泡沫化後的現在，肯定賺。
2.低利率：升息或多或少會使臺幣升值，而提高出口商品的價格（臺幣變高，其他貨幣要付出更多）而臺灣是出口導向的國家，大環境低利率而升息有衍生經濟衰退的問題，升幾碼效果有限升個十碼不見得有效，但製造公司卻已經哀鴻遍野了，無薪假使人民更難過。
3.炒房：這幾年下來的打房政策已讓真的投資客離開，量縮的交易，凍漲但也不跌，都是大家樂見的現象，慢慢真正有需求的就會入住，回歸正常健全的市場，但很多人都認為打房是假設賣30萬打到15萬，政策才有效XD，這點我還要補充一下，這樣才是真的散戶大逃離。
4.少子化：臺灣從農業社會進入到製造工業的時代，以前耕作沒有哀鳳電視可以滑可以看，加上耕田養雞養鴨等等需要人力，當然會多生，反而現在小孩不需要幫忙務農，父母大多都是公司員工，即便有農家也至少半機械化了，需求少了當然就不會生這麼多人，這才是真的少子化，而且小孩也不是現在購屋的主力。
也歡迎討論：）
我看完了，非常有內容的分享，大推！
@@superzack 謝謝您，我是從對岸跳過了看您的頻道，也希望您可以繼續更新下去，不然隔離的日子真的挺無聊的，祝身體健康，戰勝疫情：）
@@xingyuanchen2495 感謝你的支持喔
這套邏輯我非常認同，但新竹有可能不適用...因為科技業的購買力太強! 針對這樣的說法，Zack怎麼看呢？
有可能，如果供需失衡，再加上需求者的資金又特別豐富，確實有可能走出不同的房市路線。
我也覺得新竹不太適用，
新竹的薪資所得很高，很多外地人在園區上班，最後選擇在新竹買房。
人口也是持續在增加。
上次在關新里聽到兩個少婦（真的年輕）在聊天，
一個說2000多萬很便宜，但是她不喜歡。
另一個說哪裡3000多萬，還不錯，你可以接受嗎？
可以啊！在哪裡...
貧窮限制了我的想像...
@@user-yc4cf2it4m 因為剛需太強的地方，確實很保值，大家是為了剛性需求才購買的，而不是一些跟瘋炒作的蛋白區。
現在發包給營造廠和五年前的成本差了一倍行情，和你說的只漲一點，有很大的差距喔，很明顯你對營造市場行情還不夠熟悉，因為每年都漲一點點用複利在計算，加上下游廠商太多，逐步累積上來就會形成可觀的差距，然後營造成本上漲還有很多其他的問題，而不只是原物料或人工這件事。
對，但我這邊要強調的是營造相關總成本，佔總售價的比例。
商人永遠不會做賠錢的生意！只有腦子「清醒」的人，才能忍過不斷高漲的房價，連租金也跟著漲到最高點！問題是～～沒有看到街到上不斷貼著大大的「售」或「租」字高高掛在哪？很諷刺不是嗎？所有的房子都完售～～到底是完售甚？
好笑的是都掛即將完售的建案卻還在花錢打廣告,都快玩售了還打什麼廣告
我家這邊這幾年新蓋好的大樓，晚上經過沒幾戶點燈，然後房價一棟開的比一棟高
這就是建商很不誠實的地方，到底「完銷」的定義是什麼呢？往往不是我們想的全部賣光光，可能是第一批物件賣光光、低樓層賣光光、小坪數賣光光，他們就說是完銷了。
房地產業者真的很愛玩這種文字遊戲，這也是為什麼大多數消費者都會對房仲與代銷反感的原因。
感謝您的分享，真的是很有依據又一針見血的見解。
不客氣，這些其實沒有什麼了不起的啦，都只是很一般的房地產知識而已，只是沒人願意說，所以我說了。
很同意你的說法，但我ㄧ直有超大疑問，想請教！！當房屋市場蕭條房價確實要下跌實，會不會賣方還是死守著跟買方說這區域的房價當初實價登入就是這樣，所以只會賣的越來越高，不可能比實價登入還要來得少。
跪求解惑，我很迷失這問題😅😅
會，這是必然的，這也是為什麼平均房價看起來沒掉多少的原因。
接下來的發展也很單純，不急著賣的屋主，就繼續擺著慢慢磨耐心，但是真的有意願要賣出房子的，就要開始跟那些出七八折的斡旋慢慢磨，最終看屋主和買方情況，達成一個雙方都可以接受的價格了。
但絕對不可能像現在這樣，出價就是實價登錄往上狂加，還要吸收房地合一稅，而且屋主降價時還一副賞賜的態度。
總是會有缺錢的屋主，等著股票跌，連法拍屋都出現了，就可入場
多頭的時代能提出這樣的反方見解真的很棒,
從影片中學習到很多,非常感謝~
另外可否請教宜蘭的狀況?
羅東宜蘭礁溪蛋黃區先別提,
但某些鄉下偏鬧區的漲幅也看得見,
明明好幾年前頂多幾百萬的房型,
結果最近的新建案破千根本是基本.
想請問一下在未來高鐵確定要蓋的情況下,
宜蘭的房價會怎麼走?
會一去不回頭嗎?
還是會像你影片所講的那樣會有回檔修正的一刻?
謝謝
抱歉，因為我對宜蘭之類的在地房市沒研究，所以就不方便給建議，但是升息帶來的修正，我是以全台灣整體來看，肯定會一起被影響到的。
A. 很多房仲都說原物料上漲，然後說很多被秒殺。
近一年看了很多房，
但至今還未決定出手
觀察實價登錄
最近某些新古屋社區房價有停滯
甚至有小幅度下滑🤔
不知道股市會不會帶動影響房價？
升息+縮表。
不奢望台灣變成日本那種泡沫經濟崩盤，但是坐等買方市場來臨。
應該是說，聯準會升息會先把市場大量的資金抽走，這就已經很衝擊房市了；接著央行為了避免外資撤離與維持匯率，不得不跟進提高利率，於是讓人更不願意貸款買房。
這就是聯準會升息帶來的惡性循環的第一步。
附近的新案開案的開價遠超於你中古屋目前參考單價時 如果您是屋主 您會怎麼做開價 ?
再者 附近新開案建商添高開價的同時，自用人卻步 轉往中古屋市場， 中古屋市場供少求，能不漲嗎?
不應該把中古屋上揚 因為原物料上漲完全不劃上等號 不是直接影響 卻是間接關係
感謝分析 接下來各位要觀望的就觀望 要進場的就進場 片中時機到了 自己回來簽到吧
所以我們就要去了解本質，為什麼那些開案會一直變高？台灣這兩年的房市有什麼本質上的改善嗎？如果沒有，為什麼那些開案價格會越來越高，消費者又為什麼願意買單呢？