Zack您好～有問題想請教您的看法： 馬雲好幾年前曾說過以後的房價會和菜價一樣便宜，當然我們都知道這是個誇張的比喻，不過細品他言下之意，必定是接觸過那些開發商大佬圈、銀行界和地方政府，知道大家是如何默許企業倒債風險，再將鍋甩給民眾買家，最終演變社會問題，更甚還有一堆地方財政及GDP等依靠房產....諸如此類道不完的衍生問題來綁架國家。 請問您認為若是中國政府沒有出手強力打擊，是否真會發生如馬雲所述的房市崩盤？ 基於中國政府十三五和十四五的明確未來產業發展規劃，我粗淺判斷是不讓房價漲也不准跌，一切是為了維穩，即便基調和政策如此清晰，依舊有很多斷供潮和企業倒債所引發的上中下游危機，也想再請教您，最愛買房的華人地區（中國）若真出現房市危機，台灣地區是否也會受影響？ by the way，謝謝Zack每一期用心的介紹👍👍👍 希望你成持續產出更多更優質的影片與我們分享！
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坦白說 我買的房子真的降價甚至到賠售了 我多少會心痛 但是為了以後兒子能買房的健康環境下 我會甘願賠錢賣 希望以後的年輕人買房是困難 但是 不是犧牲很多並且遙不可及
聯準會就要縮表了，市場資金退潮，買氣不降溫才奇怪，真的不要因為一時衝動接盤。
希望房價在未來2~3年回到相對合理的水平，大家生活才不會那麼辛苦。
你說得非常非常正確，但是市場上，還是有一堆無腦多跟業者一直講，升息沒影響，聽得我差點噎死。
@@superzack 更扯的是還有一堆人瘋狂偷換概念，說什麼：‘’總價不重要，重點是月還款額，現在利率低貸款年限高，跟30年前比月還款額差不多，所以買房沒有變困難‘’ 這不就標準的代銷最愛用的話術？ 我這戶比人家貴300萬，先乘以貸款8成變240萬再除以30年，最後得到一個月才多繳7000而已的結論XD
問題是以前辛苦一點繳10年就還完一間，剩下20年還能好好存錢養老規劃退休；現在同樣金額繳30年甚至40年，是要人家何時退休呢？ 台灣房價至今是長期上漲沒有錯 但貴到多數老百姓要用一輩子的生活品質養房的時候，還有多少人願意買都很難說... 又何來的‘’房貸不用還完，等漲價了再賣掉就好”一說？
@@ray8046 對，這一點我從來沒有質疑過，你說的是對的。
@@crazymusicsuperb 超扯的說法，總價超重要的。
而且說貸款不用還完、漲價再賣掉就好的人，我都不曉得那些人到底有沒有最基礎的常識，難道70歲以後還有繼續每月繳房貸嗎？
@@crazymusicsuperb 你研究這麼多 其實出發點還是希望有自己的房子...吧?
要不要聚焦在你需要多大的坪數你自備款有多少錢，那個預算落在哪些區域等多空時期如zack老生常談在說的危機入世比較實際吧
很心疼台灣年輕人的買房痛苦指數，希望台灣房市回歸理性，房價合理，提升年輕人結婚生子的意願，買得起房子，也養得起小孩，台灣才有未來，否則人口嚴重老化，真的是國安危機。
沒錯，否則薪水將近一半都拿去繳房貸了，怎麼生活。
非常認同，年輕人真的很可憐，我上個月剛買房，我才發現一個可怕的狀況，現在賣1000萬的兩房，年輕人就算有頭期款，也不一定買得起，銀行給我的訊息是月收入必須7萬才買的起1000萬的房子，我上個月買一間兩房1350萬的房子（六年前這間實價登入700萬），未來到底要賣誰，很難想像。
@@user-cp1ll8zc2z 一想到繳貸款的壓力，以及存款歸零的壓力，真的讓人背都涼了。
@@user-cp1ll8zc2z 就買得起的人跟勉強買得起的人互洗（原本就有錢的人覺得好賺把錢移來房市或者家裡幫忙搬老本出來追高的），疊疊樂最後吃虧的還是勉強出手的年輕人…
分析太好了，台灣如果多一些像版主的人，房價也會愈發合理。
其實這只是滿基礎的房地產知識，但我不曉得為什麼這麼多人都不願意公開說，甚至還有很多業者都在否定這些事實。
因為太多既得利益者，怎可能拿石頭砸自己腳，就像囤房稅，立委諸公大部分不是地主就是建商投資者，難怪法都過不了 XD
PTT講的獲利100%是利用房地產自帶槓桿
頭期200萬 再寬限期內加價 200萬賣掉去算的 從來沒有想要繳完房貸 台灣房地產能這樣玩 只能說天佑台灣
沒錯，而且這樣玩的人還嘲笑不這樣玩的人傻。洋洋得意認為這就是財商。
做AB約買廢墟裝潢後平出，帳面上我還賠售勒。
超誇張，房貸不繳完的話，一間拖一間，到70歲的時候就得繼續賺錢才能複製這個模式。
原本要換屋. 看了幾間預售屋,代銷態度,開價,各國升息等狀況. 仔細思考後. 真覺得不是換屋時候. 哪有房價一直上漲的. 炒房絕子絕孫. 下一代怎麼辦? 如果真的降不了,我支持繼續飆漲繼續吹，吹到這個泡泡沫掉. 另外,網站最近預售屋拋售的件數真的有冒出來了.
很多看得懂的投資客，都曉得現在要趕快獲利了結了，因為懂得人都知道，聯準會升息肯定會衝擊房市，萬一央行也把升息力道拉強的話....
講得太好了
前陣子一堆人買房很多
新聞一直放話 大概聯合建商吧
然後一直人傳人說現在不買以後更貴
日本房市就有暴跌過的例子了
然後台灣房價所得比也是排名在世界前面
對，真的不能因為沒看過房價暴跌過，就認定房價不可能跌，這都是很典型的韭菜心態。
這篇每個點都講的很好也解釋的很清楚，推!
謝啦
我在2019年底買了間烙賽預售屋，頭期款拿不回來，房價狂漲也沒錢再買一間，剛好把錢投資小孩身上，一方面把錢存夠，下次買房時機就是Zack提到的市場上法拍屋變多的時候
仲介也只是提供交易，他們也是會看景氣跟實際風向，多頭時期叫買房加價空頭時期要屋主降價而已，牆頭草兩邊倒因為也是要生存
每次聽到一些台灣的朋友談自己的買屋、換屋都覺得這社會怎麼變成這樣了，很委婉的說這買價不合理時還會惱羞成怒生氣，或者強烈建議不要買時還會覺得我什麼都不懂，認為我在賣弄學經歷而已多管閑事
這些人最愛用的就是30年後房屋一定比現在更貴的話來自我安慰，而且這兩種人選擇再買一間房子的深究原因都不是為了自住，其實都只是想把不合理的售價轉到下一個苦主而已，認為自己不是在炒房
會有這種錯誤思考觀念的人只能說，國際觀不足坐井觀天而已，被國內這種惡劣環境無形洗腦而已，深陷其中而不自知，比我聰明優秀的人都會犯這種錯，因為姐姐以前年輕時在亞特蘭大因為要搬家買賣房子時被仲介洗腦也會犯這種錯最後賠售不少，但其實也沒造成多大的負擔啦！搬到加州過得更滋潤不得不說 吃一塹長一智，姐姐有時候想太多擔心太多了，一想想到幾十年後其實沒必要累
但其實我確實只是好運站在巨人的肩膀上比較謹慎而已，姐姐22歲大學畢業就到國外追求音樂夢了！爺爺家人都不在她身邊，而且那時候我也還小我跟姐姐差了10歲，即便姐姐從亞特蘭大搬去加州時我那時候也才20初頭，後來我1997年結婚生子要買人生第一間起家厝時也是爺爺的幫忙，不然我說不定也會被宰，不過我認為還是有難度啦！畢竟我買的時候台灣房市真的不好但也學了不少，但對於金錢觀投資還是爺爺盯的好，姐姐是無服享受老實說她老早就去國外了，只是現在姐姐姐夫也學我和爺爺，老早就把把多餘的閒錢丟在黃金就好別想太多，即日都選擇長期投資就別看短期如何波動了！
說真的我完全不同意台灣未來30年房子會比現在貴的看法，少跌一點就偷笑了，看到日本這失落的30年我實在是越看越悲哀，台灣炒的比日本當時還誇張，仔細思考有何成長空間
我還是比較老派觀念，不怎麼認同買房能抗通膨，就算未來房市大幅下修回歸基本面也不現實，那時候市場上物件太多了會變成租客市場怎麼投資，地點稍微差一點遲早變爛尾樓
我還是比較推崇爺爺買黃金投資的想法，幾千年來永遠有價值永遠保值沒人不愛的，這東西經過歷史的考驗真的不用去擔心想這麼多，我才不相信有哪支股票 債卷 基金能屹立千年，百年都偷笑了，除非哪天人類科技突然可以大量生產黃金或者在哪個星球發現大量黃金不然黃金永遠有價值，不然就是人類把自己給玩崩玩到種族滅絕了，這種極端情況就別想了！
管他市場怎麼波動黃金真的很保值，以前1970-2000黃金的波動都不怎麼明顯，那時候全球經濟確實欣欣向榮台灣也是，更別說當時台灣其實還是在起飛時期，1990-2000年是餘溫經濟景氣增幅還是不錯的，長年保持在每盎司500以下大部分都在350上下，1999.2000年還跌到快200都有，跌的時候我也很心疼啊，還跟爺爺吵的很兇不可開交畢竟那時候身上幾乎賺來的錢都買在黃金，黃金資產縮水了至少1/3，而且那時候我還買房子身上的錢也少了不少心裡真的很難受壓力也不小，當時買房子的錢很大一部分還是先和太太、爺爺借的，買完房子身上現金真的少的可憐，我當時跟爺爺真的吵到很嚴重甚至離家出走的想法都有還，覺得買這房子實現四代同堂幹嘛
當時真的覺得爺爺老頑固什麼都不懂經濟怎麼可能變差何況科技一直在快速發展，因為爺爺知道我想跟其他人一樣去玩股票，8.90年代台灣股票閉著眼睛買都在亂漲，看到同事同學朋友之間這樣分享，自己的資產這麼縮水少了這麼多還會被嘲笑 心情差到極度不平衡，有的親朋好友還說成大研究所根本白讀了，更難聽的還說我被時代淘汰了都不知道白癡才去買黃金
但也只能無奈接受爺爺當時的安排，當時爺爺也90+歲了體力還是很好籐條抓來直接打一堆國罵都出來了，不給我動我的現金資產、逼著我買盯我盯的很緊，那將近一年的時間我都不想和爺爺說話，現在回想真的不孝，如果我當時沒這麼氣爺爺，爺爺說不定活到100歲都不是問題
後來過了大概3.4年爺爺離世享年98歲，還把自己多年買下來存下來的黃金留給了我要我好好管理，當時我買了也12.13年了再加上爺爺買了不知道多少年的黃金累積起來真的是很恐怖的數字不得不說，不過爺爺給的黃金我到現在是都沒有動過算是一個象徵吧，我只動過我自己買的，以後再看看要怎麼處理比較好囉
因為爺爺知道爸爸媽媽沒這個能力去管理，爸爸媽媽是小資族公務員確實單純的多靠著退休金生活
一直到08年開始爆發金融海嘯，我才知道我1999.2000年的我當時是多麼天真好笑，一直到2010年尾市場上黃金價格來到一個恐怖價格2011年創當時歷史新高來到1900+每盎司，全世紀當時真的資金荒缺錢缺到恐怖包含台灣，我在2010年賣掉我自己以前購入的黃金快8成約1600每盎司賣出，身上現金翻了好幾倍，後來又把這些錢投入股票賺了一手，雖然買沒幾年我又把股票賣了實在是覺得看股票很累有賺就好又全部丟回去買黃金，親朋好友不少人也知道我多年一直買黃金工作收入也高知道我有財力
真的當時家裡電話我跟家人講一律不接家裡電話一天都不知道響幾通的跟客服專線一樣可能都快被打爆了，後來實在太吵電話線直接拔掉，手機也是多年未聯絡的一律視而不見整天靜音，有的還很誇張想盡辦法堵人的，誇張到跑到我公司堵人的都有
那時候我住的社區警衛也是增加人手，因為這社區有財力的人真的不少很多人都被嚇到了，那時候我才相信爺爺說的不可能永遠經濟景氣永遠長紅開高，唉 真的不孝，要不是爺爺強力阻止，我真覺得我當時會跟其他人一樣都陷下去了去玩股票，一夕之間化為烏有還自以為聰明
其實我真覺得有閒錢投資不是錯但真的穩定慢慢來就好，長期的投資慢慢來就好一點一滴慢慢來，親力親為量力而為，真的別學他人輕易受人影響 炒股 炒房 炒債 等等，每個人都會有機會迎來自己的春天，我自己也是一直長期買黃金，1992-2010年，也是買了快20年了才迎來自己的春天，到現在我也是有閒錢一樣是一點一滴慢慢買管他黃金市場怎麼波動我都懶得看，不然怎麼可能47歲就退休了！不會輸就是一種贏，這世界比的是誰氣長，我自己也被嘲笑過很長的時間，現在這些當初嘲笑我的人有誰能笑我
尤其華人台灣人短視近利的人真的很多，這些年更嚴重炒股炒房 投資詐騙 甚至賭博這種東西都能上YT廣告就知道這市場這幾年台灣人真的過得很苦了，真的有閒錢不知道投資什麼就投黃金就好，放在哪裡你都不用管超級懶人投資法，20年後一定會感謝當時的自己，經濟好時會跌但波動也不大，經濟不好時還會爆衝上漲，放在哪裡你也不用花心思去管理看一堆有的沒有的資料分析或是維護保養，其他什麼金融商品房子都沒這麼有力
房子是商品沒錯但也得有人住進去接手才有它真正的價值，即便現在一坪土地房子很多地方都炒到比黃金還貴了，但能保值不跌真的沒幾個，不也遲早面對現實
我是透過朋友來看這個影片，看完本片之後也回頭複習了幾支覺得收穫非常非常多，也訂閱頻道了!
原本周末要去看房的委託也推辭了。
感謝Zack大大分享的資訊~
也謝謝推薦我影片的那位朋友!
希望2、3後我能回過頭來給自己一個讚。
很希望我的影片，能夠提供你更多思考的方向喔。
分析的言之有物!!
感謝支持
老粉來支持了！感謝
嗨，看到你真開心
媽呀...Zack你真的好用心，感謝有你
謝謝，更感謝有你的支持!
許多人追求的是：正義或許或遲到但絕不會缺席
但實際上人應該了解的是：遲到的正義非正義
為什麼這麼說呢？
因為作為人這個生物是有黃金時期的，就算最後還你公道了也會因為錯誤的時間而變成整這件事在人生規劃上是錯的，即使你以上說的論點都是對的又當如何？ 只要timming過了一切都沒有意義
我舉個例吧
假設30歲預計買房但卻因為上述理由而不買，正義來的時候是10年後也就是你40歲了才買第一棟房子，那就會衍生出一些問題
1.銀行可能不願意貸款給你或者貸款年限變得很短原本30年可能只敢貸你20年，壓力變得很大
2.在30~40歲間如果你有結婚生子且在外租房，你的小孩要上國小會有難度，房東不一定願意將戶籍讓你掛
3.若是因為上述理由你在30~40歲沒有結婚生子但其實你是有規劃結婚生子這件事的更慘，假設夫妻同齡，老婆此時已經是高齡產婦，就算凍卵也是一筆花費
4.假設10年都沒來，那應該想想你的時間成本與金錢成本誰比較貴
所以說不能只價格合不合理去看你到底該不該買房，timming過了就是過了，正義來了也遲了
講句白的：我們要的不是prediction ，我們要的是timming + solution 。
哇，沒錯，你說得太正確、太精闢了，大推！
在新竹現在開價就是底價，議價難，賣出一間下一間在區域範圍內就會+40w到60w, 實在不知道為什麼可以這樣一路往上喊。
滿標準的炒房
太認同了！身邊就有親朋好友看上這波買房，把自己舊家出租，買新屋租金繳房貸…我相信這種人一定一堆，也有新成屋直接拿去出租的親戚🥲
一直覺得這兩年的成長幅度很詭異，18年的時候去看700多萬高雄非市區新透天，仲介還一直拜託降到多少能接受，努力談到有6開頭可以嗎這樣，甚至過幾天還專門來我家拜訪，結果現在那附近蓋了滿滿的華廈，25坪就500萬了，預售屋幾乎賣光光，不二價，不怕沒人買🙃離市區遠又偏僻沒捷運，空汙還很嚴重的地方…完全無法理解這市場了🤷♀️
沒錯，你的觀點是對的，有注意到房價突然莫名其妙飆升的不合理之處，這樣的思維才是成功人士的思維喔，推推！
關於你的論述，我大部分都同意，不過關於你第九點講的「誰會想賠售」，我認為你解釋的「被迫賠售」說服力不夠，因為被迫賠售是相當少數的狀況。其實可以換個角度，賠不賠售的重點不在房價下不下跌，而是你「成本」是在多少? 考量這幾年房市「價漲量未爆衝」的狀況，未來幾年房價下跌的交易也未必是有人賠售，只是成本更低的人在2019-2021年的高點沒賣到，後來決定讓利出場，少賺一點而已。
往下延伸回到你講的四大挑戰：
1&2) 2016-2018 成交量雪崩的部份，關於為何屋主賣不到實登價? 也許也就是「大多數」屋主賣不到實登價，導致買賣雙方對價格共識不同，才導致成交量偏低。當然確實這段時間房市有下滑，也是空頭時期，未來也可能重演這樣的情況，個人認為2023下半年到2024年比較有機會出現，而非打房或升息的初期就會發生，至於幅度則很難預測，可以請Zack分享看法。
3) 房屋交易最大需求來自「居住需求」、「投資需求」，居住需求其實這幾年沒有改變(沒有移民、沒有戰爭等)，但因為市場煽動讓「價格預期」往上，買房恐慌確實導致買房需求突然增加，所以2021年推升房價飆漲，但恐慌這種事通常並不會持久。另外剛剛提到的居住需求也包含國內企業回台設廠或擴廠的「使用需求」，導致土地成本拉高，也會連帶影響新建案成本，再傳導至成屋、中古屋的房價。
至於投資需求部份，可以看建商跟置產者角度去想。建商考量成本上漲，為符合投報率當然會提高報酬率要求而拉高預售屋房價，去抵銷成本，連帶影響成屋或中古屋價格上揚；至於投資需求者，因為資金寬鬆讓部份資金湧入房市，也帶動房價上漲，這部分應該是比較在2019-2020年初發生的，像當時的海外資金匯回等。而以投資需求來看，其實美國立率逐漸拉抬，資金可能轉向債券，只要想想未來房市大漲機會下講，持有房產的租金投報率(台北也許2-3%)低於美國長天期債券，則資金就會再度離開房市，最終房市價格也會修正，這部份呼應到你利率上漲不僅是你提到的建商利息支出壓力，其實影響到資金的去處。
4) 實際上房價卻實不會跌，但這是指長期(5-10年以上)而言，短期的波動難免(2-3年)。就像股市也是長期上漲，只有短期會波動，只是股市的短期很短(數天)，房市的短期很長(數年)，導致認知上有迷思。長期一定上漲這道理非常簡單，因為你積蓄會越來越多，越有錢去買東西，價格就會越來越貴。只要資源有限的東西，本來每年都有通膨。因此我認同房價會有波動(下跌)，但長期一定還是上漲的看法。
最後想請問版主，對於房價下跌的看法，你認為較佳的進場點，或者可觀察的訊號是甚麼？ 另外就算房價真的下跌，你認為跌到甚麼時候的水準合理? 2014高點? 2016-2018低點，還是更低? 還是只能跌到2019的起漲點? 我覺得這方面的分享會對聽眾能有更大的幫助，感謝
嗨，你說的分析幾乎都很合理，我幾乎都認同喔，不過你說2020年突然有個「市場煽動」，請問這一點是指什麼？
至於什麼時候會慢慢下跌，哪一個波段適合進場，可以參考我去年拍的這部短片：ruclips.net/video/67g8kg7auvg/видео.html
你的看法很有邏輯、很專業，方便讓我把你的留言置頂給其他網友參考嗎？謝謝你。
@@superzack 市場煽動我指的是媒體報導 房價不斷上漲，導致的買方追價狀況讓需求攀升
歡迎您置頂，希望大家可以相互分享看法 感謝
我家隔壁的預售屋~
超短時間內一掃而空~建商完銷
想說哇~~
現在的人買房跟買麵包一樣簡單
結果近期在591 看到同建案 滿滿的預售屋出售
一坪貴上3.3萬UP
我就好好地看 到底賣得出去嗎XD
今年過熱、買方又不理性，也許今年還有機會最後撈一筆，但明年市場開始降溫以後就很難說了。
@@superzack 5丶6月美聯儲加息二次各二碼並且大幅縮表后投機的熱錢及外滙會回流美元區，此時 所有地產就會開始下跌、股市亦是滿地鷄毛。
可以請教是哪個建案嗎
沒錯！
我之前也有在看預售屋，代銷說幾乎都賣完，但總覺得南寮和竹東這些價格太誇張⋯所以還想繼續看，最近就看到591都是我之前看的預售建案，總價都加上1-200萬！真的很誇張⋯
自住想有自己的家的人買不到房子⋯ 扒兩次皮 😤😤😤
你好，很喜歡你的分析，我只是想請問，一般房仲在估價時會不會把買方跟賣方的服務費算在裡面？謝謝你
嗨，博仁，這是三件事情喔，估價歸估價，服務費是另外計算，但售價又是售價了。
會先估價判斷底價落在哪，然後把服務費加上去，最後通常是在加10%給買方殺變成開價。
Zack老師晚上好。
在您的頻道看了一段時間，真心覺得這世代的年輕人要買房好可憐，有買房的朋友、親戚案例：買房後，生活品質大幅下跌，每天嚴格控管「每一元」的開銷，連聚餐、出遊都說不方便。
疫情衝擊、人生無常，因爲買房後，連「小確辛」都抹煞掉，問了買房者，這樣活的值得嗎？面子扳著的回：值得！
常看老師影片的我想著，何時才能等到房價正常？之前也想過中古屋的暴利，區塊新屋高價，中古屋跟著漲，說是地段邏輯也行，但漲幅實在誇張。
如果要等房價回到正常，我預測最快明年、最慢2024年可以看到正常的房價，只要不要再發生什麼QE之類的事情就好。
買房子本來就是為了提高生活品質的，但現代人卻因為買一間房子，反而失去了生活品質，那真的就本末倒置了。
我也覺得2023後～2024年出 會回復正常
@@colachen7414 （握手）
沒錯，就是一種別人有我也要有的心態產生的全民買房運動啊，沒那個屁股就不要亂吃瀉藥！
我沒什麼錢也想買房,但又不想生活品質受影響😄,真的太難了。
5月要開始QT 原本FED預計今年要升息7碼 但看現在通膨這麼嚴重可能不只7碼
資金被抽走 利率上升導致持有成本提高 真的不要被這兩年的假像騙進場追高房價
我上周看到的新聞說，可能從７次變成１０次，但不曉得總共會升息幾碼，我看財經節目說，美國可能會將利率拉到2.5- 3%左右。
美國今年7次
每次起碼一碼
明年要6次
到後年初最基本應該是13碼
@@machiball 今年8碼到10碼 明年美國利率3.25-3.5%之間
@@machiball 5月2碼90% 6月2碼70% 7月2碼40%
美國升息跟本沒在管房市的
第一次來貴頻道，第一感覺，跟艾倫的理財頻道一樣耶😂 除了講師跟內容不同😂 是師出同門嗎？
我不知道你說的艾倫是哪一位耶，抱歉。
看到一些30-40老房 坪數開價跟新建案差不多 看了直搖頭……
過熱的市場，就會不理性的消費者買單，我們能選擇的就是不要這時候跟瘋子搶房子。
新北土城
中古屋 5樓公寓的4樓 約25坪
屋齡約35~40年
2010年 房仲帶看 售價 495萬 每坪20萬
2021年 房仲網站 屋齡 更舊的
普遍都哄抬到 每坪40萬以上
我覺得房價應該
中古屋 公寓 每坪15萬 為上限
一般家庭 25坪 夠用
25 坪 * 15 萬/坪 = 375 萬
375 萬 / 12 月 / 20 年房貸 = 15625 元
15625 元 * 3 倍 = 46875元 ( 月薪)
如此 一般人 20年 平均月薪 如能達到 46875 元，才正好能負擔。
一般民眾只奢望買得起中古屋，
但政府放任 建商 與 市場 哄抬，
使得一切成了不可能。
食、衣、住、行、育、樂，
政府是應該依順序為人民保障其權利。
今天台灣 食、衣 問題以已不普遍，
唯獨 住的問題 優先順序，
卻是 擺在 行、育、樂 之後，
人民不安於善居，
則焉有 行遊 之意趣，
更遑論 育養兒女、娛樂天倫 的心力。
其實不須要甚麼太好的建材，
只需要同20年前的合於法規的鋼筋水泥建材，所建的5樓公寓，讓人能安全續住40年，應該就夠用。
我也希望你講的是正確的, 不過在我生活周遭都沒遇過~
請問是哪個部分沒遇過？
台北的雞蛋還在55元以上喔....回到30,40一斤是不太可能的事...
一直以來都滿認同Zack的想法，但是由於年紀也進入4字頭了，小孩剛出生，而且不想再等一個循環。所以近期還是買下去了，只能跟自已說自住沒差，負擔的起就還好。不過我還是認為我買在高點，真的是一種複雜的心情呀~
有自住需求就買沒問題的，畢竟有自己的房子，帶給家人的安全感是無價的，長期持有總是不虧
+1
有錢就買沒差的，實現夢想不是很好嗎。
我只能說這個世代的我們（30～40）真的很可憐，不要以為自住買就沒差，那都騙人的，如果房價幾年後回跌10%甚至更多，你買1500萬等於多花150萬以上，150萬對普通家庭來說要存個3～5年了吧，還不算這150萬的利息呢！但就算買房我還是認為房價要下來才是對人民對社會對國家經濟有正向的幫助，畢竟台灣的未來在年輕人身上啊
就像我之前的影片講的，如果真的有自用需求、負擔沒有困難，再加上房子適合的話，其實買下去解決生活上的問題，無價！什麼時候進場都對，恭喜你！！祝福你的小朋友健健康康。
謝謝你的分析，收獲滿滿，已按訂閱
已成為鐵粉
謝謝你，非常感動
有個叫掃地僧的RUclipsr跟你的說法完全相反 我就關注你們兩個看看三年後誰是對的 最近升格為房東 被動收入才是王道 打算努力明年再拼一棟投資房
天啊，實在太多人竟然拿他的影片來跟我相提並論，我決定月底要上一部片，把那些漏洞百出的話術給戳破了，否則真的太多人被誤導了。
最近PTT房板上賣房的貼文好像有越來越多的趨勢，感覺他們也知道風向變了，但還是要繼續喊多喊買才找得到人接手。
對，現在已經慢慢有跡象出現了，今年第一季很多地方的成交量也比去年第四季掉超多，甚至也有看到某些地區出現跌價的數字了。
記憶中聽長輩30年前的敘述 普遍收入超低 房貸也超誇張 10%不在話下 即使房價只要幾百萬
想問Zack
若這影片說法成立
現在進入代銷公司上班的存活機率是不是會在三年內急速降低啊……
會，但換個角度想，你還有兩年的時間可以好好學習跟磨練，這是很難得的機會，否則錯過最後這一波，下一次不曉得要等到什麼時候了。
你說得對目前美國持續升息到今年年底的明年開始買房子也為我的小孩買房！所以請大家有購屋需求的自住客等到明年再說今年都不要買囉
認同+1
支撐房價的因素有人口，經濟成長及炒作，可見未來炒作空間極小（政府打房力道會持續加重），經濟成長未知，但最有力的因素是人口，在2020時開始負成長，負成長第十年後人口少掉一百多萬（2040只剩兩千萬），到那時候少子化影響房價的威力會開始發酵，2030房價絕對會有一個明顯的往下崩落，持有成本太高的人就要注意了，結論，現在絕對不是買房的時機，因為2022會是未來五十年房價最最高點，寧可等兩三年房價回落再進場，縱使未來房價下跌也不會受重傷
這個分享非常合理
現在房仲和屋主為了要炒高房價，都洗腦跟你說現在實價登入不準只能當參考的說每坪還要加好幾萬才能是現在價格啊！政府不管，這樣怎抵制呢
不然你家開實價登錄給我賣，我保證一周完銷。
沒辦法，因為站在屋主的立場，今天你不買、明天就會有人用更高價買，所以有10個人出2000萬斡旋的情況下，怎麼會賣給出價1500萬、但出價很合理的買方，這就是現在市場過熱的問題了。
說的太好了
謝謝你的肯定
對你說的內容感覺滿真多奇怪的點
這方面的老師看多了股市也好房市也好
還是得自己判斷~
唯一認同的是你是滿會帶風向的
那請告訴我，是哪些地方覺得奇怪，謝謝
我從本來，因為看到家人買房，心急的想要當韭菜，但是觀看您的影片後，悟出了一些道理，也是我之前不曾想到的層面。
或許，目前不出手，很多人笑我是笨蛋，但是我樂於，當我危機入市後，看到當初罵我笨蛋的人，一臉的灰頭土臉。
讚，我跟你的觀念一模一樣，到時候肯定很爽。
我也覺得 最好入手是今年底 但是依你的看法 打房要3-4年才有成效 到時候再看看政府會祭出什麼對策
@@user-xg7mp2pf7f 今年因為還是多頭末段，我會建議等明年進入空頭會比較好喔。
@@superzack 這樣子歐 那我明年在入市好了 聽專家說準沒錯!
只要有房仲跟代銷業者的存在，房價是很難跌的，因為他們都會把第一手的最好價錢的房子，給他們常期配合的投資客
這理論是在有大量買方存在，如果沒了大量韭菜呢
是要賣給誰呀
的確是，不過打房不是計畫第2.3.4房限定貸款成數
然後房市冷缺買家減少，就會讓投資客無利可圖，再加上升息，使投資客壓力更大，又過戶後幾年內轉讓要課高稅，壓力就更大更大
你覺得呢？
當然有些地方加稅灌水一輩子不降的地方大有人在，哈哈哈
@@KP.KP.No.1 說這麼多都沒用，看市場最準了，日本美國大陸的市場就巳經告訴大家了，難道台灣有比他門還強，而且強到不會崩，那股市怎不漲到一萬九、二萬呀
這就是典型的迷思喔，可以參考我二月份的七折買房影片，說不定可以改變一些你的想法。
賣不出去 繼續出租割韭菜
台灣年輕人依然可憐
當房子也會貶值時就可以解決了
但人不可能接受
因為人性本貪
最近房產又更誇張了，尤其法拍市場，近期很多不錯的物件都直逼市價（直逼指近100%），甚至超過！法拍玩成這樣我想說一定是有很多業者在炒作！譬如我今天去看一場法拍，無意間聽到書記官A問B說：奇怪，怎麼還剩一堆標書沒人拿回去？ B就回說：那都假的啦！ 我聽完差點笑死😂 居然炒作到法拍市場來了！可憐一堆自住客以為從幾十人中廝殺出線得標，實際上2/3以上都是業者投的假標書，還沾沾自喜心甘情願的給那昂貴的代標費...可憐吶
以今年的房市來看，現在很明顯是房價上漲的末升段了。
@@superzack 請教Zack是從哪一點看出呢，是我說的法拍現象嗎？
@@shier0703 不是，是聯準會的升息喔
可是最近都常聽到是房市的主升段，要怎麼判斷這句話合理或不合理？
@@user-iz3gi2bm5n 肯定不合理，房價暴漲是從2020年初QE以後開始的，現在都已經漲兩年了，而且聯準會都要開始升息收回資金了，因此肯定是末升段。
還在說目前是主升段的，不是業者就一定是外行人囉。
對於不動產數量很多的官員來說
房價：有政府，請安心
這也是每次選舉政治獻金前幾名都是建商的關係。
謝謝你🙏
這是我的榮幸
Zack這樣講還是客氣了呢, 未來有可能的情況是在去全球化的發展下正式結束30年來的低通膨低利率, 往長期高通膨高利率的時代前進
這個真的不算機率低
太多好觀念了!
謝謝!!!
不客氣，很希望我的影片能夠盡量多幫助一些人，不要再高房價時代變得很焦慮。
非常 認同版主。 也從版主的影片 學了很多知識。
小弟 看了一年多 的淡水。 一路看它漲上去。
最近用版主的升息說，來更仲介聊。 也預計2-3年後，再來買？
不過淡江大橋2-3 年也快完工 ，到時會再漲一坡？
升息空vs 建設完工多…
小弟有點迷惘了， 可否懇請 版主，幫忙解惑一下呢？
萬分感激
應該要評估，淡江大橋帶來的價值，真的有超越這兩年的誇張漲幅嗎？兩個比較以後，就能大概找到方向囉。
@@superzack 嗯嗯 感謝版主，讓小弟有自主思考能力。
小弟會持續關注頻道，增加自我知識。
免得被割韭菜。😂
認同zack的看法, 前陣子去看房, 我說目前工作一年可以存一些頭期款,
結果房仲跟我說現在一年平均房價漲個3成很合理, 還要我出高到不合理的價錢
我只想低接掛價還被酸說萬一明年房價漲一倍怎麼辦 真是的
房仲還說升息幾碼對房市都沒影響
那個房仲真的胡說八道，一年漲3成完全是胡扯，還恐嚇你說明年漲一倍，台灣去年平均房價漲幅加上通膨，還沒有超過10%；而且他竟然說升息不影響房市，標準的外行又沒道德的黑心房仲，強烈建議不要跟這種劣質的房仲往來喔。
@@superzack 不能看平均房價吧，大部分人還是住在都市地區。像台南、高雄、台中都漲13~15%，沒買的人真的會很慌，1000萬隔年變1150萬。
資料來源:www.storm.mg/lifestyle/4204583?mode=whole
@@markchou499 那就要質疑國際機構的Knight Frank的統計數據了，因為沒有任何網友說任何縣市的漲幅低於這個%數，那要嘛就是Knight Frank的統計不專業，要嘛就是很多人買貴卻不這麼認為了。
另外，我個人是很不相信吉家網自己挑的實價登錄統計，因為吉家網永遠都在偏業者、幾乎永遠都在說房市長期看多。
講得真的很好,市場氛圍也跟前幾次不太一樣,前幾次房價在漲大家都在觀望,最近則是勇敢買進,現在的氛圍就跟去年的顯示卡, 還有前幾個月NFT差不多感覺
對，真的跟前陣子的NFT很像，很多人根本看不懂真正的價值，只會看價格漲就跟著追進去。
請教Z大
您說自住戶小換大長期來看不會影響太多
目前有看喜歡預售的透天台南蛋白區
確實比目前市價便宜一些。
最近即將想韭菜入坑！
但看完您一系列影片真的猶豫了
因為透天完工後剛好是您說的升息後年
若是您會如何處理 建議我手上的新公寓大樓住2-3年後回穩賣掉再去從新找透天。還是長期來看是無傷大雅可以先買預售透天 等1年半後賣公寓交屋透天呢？
我建議公寓先住個3-4年，因為通常高總價的產品在空頭會更不好賣，所以等3-4年後再買高總價的透天，應該價格會好談很多。
其實home-sale最愛洗的就是
誰叫你16年還在當魯空不買房
當初我就是那時候買房賺了多少云云
上面很多酸民，每次講不贏就嗆別人買不起房、不夠努力所以沒錢的，超像中國的小粉紅一樣。
有個問題請教
台灣老屋比例將近50%
若要購買
銀行貸款成數不到五成
建新成屋的速度又不夠快
在這種情況下
輕齡屋是不是會有漲幅的空間
一來是貸款成數正常
二來是價格比新屋便宜
看地段吧
其實你點到一個重點了，台灣目前各縣市大部分老屋屋齡都在30～50年以上，雖說年輕人比以前少，但戰後嬰兒潮這批人加上小家庭的流行，剛性需求真的算很強，尤其在政府對社宅完全沒有著墨且持有成本非常低的台灣房市，近期房價真的難跌
這就要看你說的老屋的定義是什麼，以及地段位於哪裡而定了，通常地段好的老屋，貸款成數還是不會太差喔。
不過屋齡10年上下的房子，確實競爭力都很強，不但當時的取得成本沒那麼高，而且房子也算夠新。
@@superzack 他不是有說老屋屋齡30~50年嗎? 問定義是?
Zack您好～有問題想請教您的看法：
馬雲好幾年前曾說過以後的房價會和菜價一樣便宜，當然我們都知道這是個誇張的比喻，不過細品他言下之意，必定是接觸過那些開發商大佬圈、銀行界和地方政府，知道大家是如何默許企業倒債風險，再將鍋甩給民眾買家，最終演變社會問題，更甚還有一堆地方財政及GDP等依靠房產....諸如此類道不完的衍生問題來綁架國家。
請問您認為若是中國政府沒有出手強力打擊，是否真會發生如馬雲所述的房市崩盤？
基於中國政府十三五和十四五的明確未來產業發展規劃，我粗淺判斷是不讓房價漲也不准跌，一切是為了維穩，即便基調和政策如此清晰，依舊有很多斷供潮和企業倒債所引發的上中下游危機，也想再請教您，最愛買房的華人地區（中國）若真出現房市危機，台灣地區是否也會受影響？
by the way，謝謝Zack每一期用心的介紹👍👍👍
希望你成持續產出更多更優質的影片與我們分享！
應該是說中國也在使用快速組合屋或是3D列印房的角度來看待這件事情！相對的建商也是會提防這種事情發生
@@sun999ss 這我倒沒聽說，挺有趣的，我只知道有個什麼…政府保證住房（之類的，正式名稱忘了）要提高到40幾%。
2022年開始，美國加息縮表，中國反而降準，此外，中國房產商在國內被各種限制，國外又更難融資，想知道後續發展會如何
1. 會，中國過去的房市泡沫風險，一直都是全球被各大機構警告的，但人民就是不相信房價會跌，所以最後才被政府打下來，否則不這樣強力控管的話，資金多又愛炒房的中國華人，肯定會把房價炒到泡沫化。
2.中國如果出現房市危機，肯定會影響台灣的經濟，進而影響到台灣房市喔，因為我們目前對中國的貿易依賴太高了。
@@superzack
再請教Zack：
1. 你認為中國政府未來幾年可以有效力度的控制房價，不發生房市危機嗎？
2. 你認同應該讓政府強力介入房市，以利控制相關利益鏈不走向極端利己而導致房市失控嗎？
@@LazyRacooN 嗨，我回完就要睡囉XD
1. 中國政府已經在2017年就下重手打房囉，所以可以看到這兩年中國、香港的房價都沒什麼漲。
2. 沒錯，絕對需要，畢竟房地產是民生必需品，不能被炒作到讓人流離失所睡路邊，如果我是總統，我就會下超重手來控制房價。
Zack你好
想請教一下，本身自己有在操作股票，自身對股票的專業度>>>房市
本身對房市算是小白，房市的觀念很多都是最近在你這裡學的
不過有些觀念，套在股票跟房地產基本上看來應該是有共通點的?
想請教一下，股票市場基本上很常看到的一個說法是全球經濟把時間放長放遠，基本上都會長期向上成長
當然中間一定會有修正甚至崩盤，但是可以確定的是底部會越墊越高
所以台股2008年崩盤最低點3900多點，而2020崩盤最低點則是8000多點
基本上也是驗證了這個說法
那我想問的是
房地產是否跟股票一樣，也會是底部越墊越高呢?
這一塊是我比較不清楚的，不知道有沒有圖表或數據能夠提供參考呢?
因為如果房地產也跟股票一樣長期底部會越墊越高的話
那當然現在進場去追高當韭菜是很蠢的一件事情沒錯，可是與之相反的是
那就代表如果就像Zack講的2-3年後，因為聯準會縮表升息導致房價往下修正的時候
這時候就可能是一個很重要的買點
imgur.com/a/eu6nvu8 圖片的上升趨勢跟買點是我自己畫的
因為這個修正如果沒買，肯定的是之後長期來看還是只會越來越貴
只是我不是很確定是否房地產跟股票一樣長期底部也是越墊越高
如果是這樣的話，那房價雖然就像Zack講的不會只漲不跌，但是每一次的修正後價格
就長期來看也是其實也是越來越貴的
那就代表只能趁每一次的修正趕快入場...(因為本身過幾年也想買房 所以覺得這問題蠻重要的哈哈....
嗨，你的論點與圖片，基本上觀念都是正確的喔，房地產慢慢拉長期來看，確實都是緩漲的局勢，但就要看每個人的長期是多長了，我個人認為至少8-10年以上，才算是長期持有。
你可以看我影片的留言區裡面，一堆才三四個月就覺得很久的人，就知道很多人實際上是沒有耐心持有那麼久的喔。
@@superzack 了解，感謝Zack回答，基本上之後如果有買房就是想自住了，8-10年以上應該是蠻基本的
那看來真的要好好把握3年後的買點了
講的真好 給你大大的讚
謝謝Zack老師！
感謝分享
嗨～請教老師，因家人的關係長駐大陸，在蘇州這裡，從2014年開始，房價不斷的飆漲，而且很誇張，現在手上有一筆資金，原本想要買臺灣的房子，但是看到你的影片之後，冷靜了許多。
那麼您認為大陸的房地產，現在是不是購屋時機，如果不貸款，全額買套公寓收租（因為這裡銀行利息五%到六%），是否可行，想想應該這樣操作，度過臺灣這幾年高房價，麻煩您可否建議一下呢？感謝
我對中國大陸的房地產不熟悉，不過你可以把握一個原則，那就是：現在中國的房市，有沒有蕭條到周遭的人都跟你說，「現在買房的人都是笨蛋，房價只會更便宜啦」，只要社會上有這樣的氛圍，基本上就是非常好又難得的危機入市機會喔！
希望這個判斷方式可以幫得上你一點忙。
有些死多頭沒在關心國際情勢，去年就遇到幾個連國外在升息了都不知道。
是阿，看看我影片的留言區，就有一大堆這種睜眼說瞎話的無腦多。
我要感謝Zack
我前陣子在高雄楠梓看到一間還不錯的預售屋
一坪32萬（真心覺得超級貴，然後因為環評過了的新聞出來，又多喊5萬上去了）
合約期5年，也就是5年成屋
剛好看到Zack那部房價跌價證據的影片
然後⋯⋯⋯
我決定先存好錢
坐等3、4年後有人預售屋轉賣
或是建商成屋後低價賣😏😏😏😏
很榮幸我的影片，可以對妳有幫助喔
當房市低迷時，
銀行的房屋鑑價和銀行能給的房貸額度
是不是也會有影響？
銀行鑑價房貸額度也是跟房市一樣是波動性的嗎？
答案是肯定的，因為房市變差以後，銀行對於房子的估價也不會那麼樂觀，因為銀行也要考慮到萬一被倒賬，那麼自己要拿出來賣可能也會賣更低的風險。
Cookie很可愛資訊有幫助以訂閱案讚
這則留言讓我最開心，哈哈哈
Hi 我很認同你的理念，但是我還是被帶風向了，我上個月首購第一間房子，我應該是大多數沒有房子的人，但有經濟能力的實際狀況，雖然我來不及了，但可以分享出來，讓你破解一下，讓其他觀眾當案例分享。
我之前房租每個月兩萬五，目前買房1350萬，分30年寬限期3年。現在每個月寬限期繳一萬八左右。
沒錯我被帶風向了，就是利息都比租金便宜，但是我還是認為房價會跌，我覺得法拍屋那個破解說法非常好，因為三年後房價跌了我也只能認賠殺出，狀況不能選我也只能賠錢賣了。
所以我預計三年都只繳利息一萬八，因為利息比租金便宜，被帶風向還是買了，我不是繳不起房貸，只是我預計一萬八買房，每個月定期定額投資三萬元，預計三年後拿這筆資金來對比，模擬是還款房貸好還是投資好。
我知道這個故事聽起來很像玩外幣，然後賺了利率賠了匯差的鬼故事，希望三年後我能回來這這頻道，回答大家只繳利息的故事結局是什麼。
希望到時候這個頻道百萬訂閱，祝各位身價也到了百萬美金。
嗨，你開頭有講到一個重點，那就是你是有「經濟能力」的，基本上只要你的經濟能力許可，就像我分享給其他網友的看法一樣，只要房子適合、那麼隨時買都沒差喔，畢竟你是純自住客。
再來，一般我們要看房租跟房貸的比較，應該是房貸的「本金＋利息」，絕對不可能只看「利息」，因為只看利息就是你講的開槓桿賭三年囉。
不過，如果你買的是法拍屋，如果你的「取得成本」夠低，基本上因為成本低也會連帶降低你的投資風險，例如行情都是1600萬、你買1380萬，那麼基本上要往下跌的幅度不會多大，可以放心喔。
恭喜你買到一間適合自己的新家，希望三年後可以聽到你來分享，新家幫你帶來的額外價值是什麼，不只是價差而已喔。
明後年會比較適合買房嗎?
因為QE結束 升息縮表 資金收縮
以之前的規律來看 4年寬鬆4年緊縮
我的理解是對的嗎?
對了 有方法可以找到
資金周轉不來的屋主嗎?
因為我也想買的便宜😂
1. 沒錯，理解非常正確
2. 跟仲介打好關係，讓對方知道你什麼時候要買，並且可以立刻做決定，不會浪費對方的時間。
因為房仲都很討厭遇到浪費時間的芭樂客戶，尤其是那種說買房要先看100間的那種。
謝謝😂
想請問Zack，市中心(台北市)的黃金地段的房價，在未來2-3年也會向下修正嗎？還是黃金地段只會持平，蛋白區價格才會向下修正呢？
依照上次經驗，價格下去的不多，但是要按照行情賣掉也幾乎辦不到，就一直僵在那邊。
感謝回覆，但如果看長遠一點，7-10年以上的話，如果近期沒有要賣台北市的房，是不是可以期待未來有更漂亮的價錢呢？
真的講得不錯
謝謝你的肯定
那雞蛋來比覺得怪怪的...
房子只能賣給一個人，100個人只要其中一個買得起就可以了...
但雞蛋（或是日常用品如手機電視）量大，價格策略就不可能單純求高，而是要預算多少人買得起下去定價.
哈哈，這樣你應該明白，我拿雞蛋來舉例，就是要來反諷用陽春麵、牛肉麵來跟房地產相比的話，就是很奇怪的邏輯。
@@superzack 但就因為如此才感覺房地產 要降才沒那麼容易，畢竟等的是一個人而非一群人...
反正房子相對於一般生活用品沒有時效性的問題，多等幾個月多拿個一百不香嗎？
會覺得房地合一稅沒啥感覺也是如此，無法增加閒置屋子的賣出的壓力，反正是一次性的稅率價不缺錢的話調高價格就好...（雖然不可能，但如果是空閑屋子每月加收5000塊管理費，看屋主會不會急著出手..）
@@your-house-supplier 因此閒置房子要增加壓力，則必須要靠囤房稅才有機會喔
升息造成的影響不是只有房市，這個世界不只有房子在做交易，整體經濟受到的影響層層相扣，說生息才多繳一千元的不是真的外行就是在帶風向
沒錯，你說的很專業、也很有良心，推推！
美國聯準會已經說今年每次都要升息兩碼，我想說這麼快速的升息幅度是不是會造成後面經濟衰退？到時候就不只是房地產下跌，而是整個金融市場都會受到很嚴重的影響，因為不單只是美國這樣，現在是全球的國家都在做『全球升息潮 一次升2碼成新常態』
不太可能每次升2碼吧，今年還有6次要升欸
@@shier0703 你用 全球升息潮 去搜尋就知道有多恐怖，並不是不可能
我前兩天看到的新聞是說，預計今年可能要改成升息10次，但沒有說每次要升息多少，但是拉到2.5-3%是一個大方向。
台灣應該不敢升那麼兇，但也不敢升太少。
@keroro 視通膨而定，如果CPI降不下來，只能硬著頭皮一直升上去，降溫了就維持升1碼
請問對於台積電在楠梓設廠對於楠梓房價的看法
抱歉，我沒有經手過那邊的房產，所以對這類在地房市並不清楚喔。
15年前我賣掉台南市區的大樓，現正價格已經多3倍，現在多3倍的錢還只能住更老舊房子，真的超無奈。
15年前 拿賣掉的錢去投資etf 你知道你現在會多有錢嗎？
這兩年的房市真的不合理，我們再等兩年看看比較好，今年進場絕對買再相當高的高點。
請問我18年前SARS時買的竹北光明六路東二段二間房子，因近期連蓋三座百貨公司，竹北大遠百百貨，豐邑520百貨,龍祥影城百貨，租金爆漲50%,一個月租7萬2，當初竹北一坪11萬買的，請問我想繼續持有,是否這樣比較保險，當初總價380萬一間，大三房，權狀38坪(不含車位坪數)，目前找不到投資標地
如果你的屋齡還不算久的話，其實沒有必要特別出售喔，因為賣掉也再也買不回當年的價格了。
請問Zack
美國QE結束及升息會讓大量資金被抽回
有機會讓房市在一兩年後反轉進入空頭
但昨天中國宣布降準釋出資金
預期會對房市造成什麼影響呢? 謝謝
中國的資金金額應該不可能比美國QE更大，在加上中國有全世界最嚴格的外匯管制，所以要蔓延到海外的量應該非常的低，幾乎不會對台灣房價造成影響才對，這是我個人的判斷。
@@superzack 謝謝Zack的說明 那麼沒有急迫需求的自住客還是再觀望一兩年好了!
@@sa411022 正解，很合邏輯的正確規劃。
因為三條紅線把房市打到趴在地上所以又要開始救經濟
10大話術在ptt屢見不鮮，聯準會升息和政府打房連環拳，3年內可以讓你的破解得到驗證
沒錯，時間會證明一切的。
我哥就是那韭菜 哈哈哈哈哈哈 說法跟你開頭一模一樣
也沒辦法怪他，因為台灣人現在八成以上，都被那些帶風向的說法給影響了，根本忘記以前買房的時候，買方最愛講：「不急啦，買房也是要看緣份的嘛」
現在的買方，都變得很急、也不用管緣分了。
等到一堆人繳不出房貸時!就可準備進場
這房價😩我還是先存股吧！
認同+1
真的很多被洗腦到房價只會漲不跌
我都默默的說對對對😅😅😅
哈哈，妳比我有智慧多了
請問台灣少子化現象，長期來看房價會不會有影響呢？
會，但我認為至少還要等個１０年，１０年內少子化應該都還不會是造成房價下跌的原因，再加上現在小戶型的需求變大，所以短期的少子化影響真的不大。
我家超鄉下的無人村
1200萬
預售屋請問你
怎麼看？
溪湖嗎 ?
@@maplewings0927 是
看歸仁就知道了～ 總有一天會輪到 哈哈
買歸仁的都賺翻🤣
卡
我阿嬤家那邊的新屋透天也開始千萬起跳
台灣房價真的猛
可惡的公主抱...我也想😆
不多說了，我希望ZACK是對的！(握拳
房價高成這樣，真的很讓人絕望
謝謝你，希望我的分享，可以給你更多的思考素材喔。
超讚的！
1200萬
跟陽春麵？
比？
你可以看看，超多帶風向的人，都愛拿陽春麵、牛肉麵來類比房價的。
現在一堆預售屋要轉約,自住買房者要看清楚,不要傻傻接盤
真的！要看對趨勢。
這時候買房 VS 投資REITS
哪一種會比較沒風險呢？
這個我就沒研究了，但今年買房的風險肯定高。
桃園新北要跌比較難,因為很多台北人外移去買桃園新北,桃園我住十年有些優質建案已經漲一倍甚至更多,都是因為台北客外移造成的,其他地方要看人口
對，正常情況看供需是沒問題的，但台灣這兩年的情況已經不是在看人口住屋需求，而是停泊資金的能力。
有點想知道房價降到那裡才是合理價，是降到疫情前，2019.2020年那時的實價嗎？
重點不在平均價格掉多少，而是要等到交易量掉回上次空頭的25萬戶左右，才有機會買到便宜喔。
其實理論我是能理解的，只是我也考量現在實際情況，
前年我聽從了某S哥精闢言論，錯過了最佳的買房的時機，
不過自身當時對於房市仍處於一知半解的情況，
請問目前居住的重劃區在前年中兩房價格落在550-650萬左右，目前房市的情況漲幅來到800-900萬，
請問Zack認為空頭入手的價格，是否在2023-2024，會修正到何種程度去購買才適當呢?
我覺得已700-750間去置入會是比較適當的，我覺得多頭跟空頭很難完全去拿捏，抓緊預算適合的就入手，
Zack覺得這樣的想法在未來兩年內房市的達成率高嗎?
另外目前預售屋換約打房政策，與部分屋主(投資客)可談到約8折的價格購入，可總覺得風險較高，「溯及既往」這部分，
請問建議該承接這樣的預售屋轉約嗎?假若要承接，是否有正確的方式保障自己購屋後權益呢?
也希望Zack能以你的角度分析目前的打房政策對房市所產生的具體影響，謝謝。
1. 我真的超希望大家可以幫忙分享一下，就是不要在聽某S跟某張的房地產見解了，真的害人不淺XDDD
2. 我預測2023-2024只是降溫的開始，因為這時候很多買貴的屋主，還有本錢繼續撐、心態很硬、還相信下個月房價就會漲，所以真的要大幅下跌到可以買的時機，可以參考這部短片：ruclips.net/video/67g8kg7auvg/видео.html
3.如果現在預售屋可以用八折買到，只要地點不錯、不要偏離行情太多，基本上我認為就可以無腦買下去了，至少風險會低很多，因為空頭期要買到八折價也是不容易的事情。
4.我認為政府目前的打房方向，是打投機客、短期炒作，沒辦法把房價給打下去，還是得靠聯準會的升息去收回氾濫資金，才能讓市場降溫。
以上分享。
@@superzack 謝謝Zack，主要是第三點，我有點擔心買下去會因為溯及既往而無效，不然價格好心動哈哈! 除了你說的要跟房仲當朋友外，我覺得也可以跟投資客當朋友XD
沒錯，多了解各方的說法何況觀念，才能摸索出適合自己的決定喔，祝你一切順利呀！
@@a2005young 是能理解,不過目前礙於法規,加上這些投資朋友們很努力避稅,很多潛規則,怎麽買的安全又是個課題了,誰希望買了房子後還要一天到晚提心吊膽。
@@a2005young 其實我不排斥讓人賺,畢竟能跟代銷拿到合適的價格,有他們的手段跟能力,一昧的不讓人賺也是買不到房,只是自住客還是希望能在合理價格又符合法規的方式買入就是考驗了。
Cookie好可愛❤️❤️（重點誤）
我也這麼覺得，哈哈
請問如果我覺得現在房市太熱 手上有一間25年的舊社區公寓是否該先賣掉租屋租個幾年再買新一點的房子呢
我建議要先看看，你目前的持有期間，以及房地合一稅之類的，計算過後再規劃比較好哦。
如果你的房子是自住，持有25年的房地合一稅沒有影響，但要注意若是會換購更大的房子一樣是自住的，會有一個兩年內重購可退稅的優惠。
太強了
請問Zack能說說多斡旋制度嗎？
另外我是自營商，需要大空間放貨物的需求
所以在找透天總坪數大的物件
如果買房的原因是因為能再賺更多錢
建議現在買房嗎？
謝謝🙏
斡旋的話，是想聽什麼部分呢？
至於是為了投資而買房子的話，那麼成本就很重要了，我建議至少再等1-2年再進場，因為今天應該會買到最高點喔。
我是第一次下斡旋的小白
早上看房仲介說第一順位下1000
下午打電話來說又變成1020
要我下斡旋看能不能再提高到1025
我想了一下 只要高過第一順位就好了 我就出1021
於是當天晚上就下了斡旋
仲介也很有誠意到住處簽斡旋合約
兩天後接到仲介電話
說第一順位直接出到屋主底價買走了
接到電話非常錯愕
原來我不是第一順位
問了仲介朋友，出價較高確實也不是第一順位
爬文後才知道多斡旋是看順位而不是斡旋的高低，覺得自己下斡旋沒意義...
事後問仲介才知道第一順位買家
從下斡旋到成交拖了三個禮拜
斡旋單上也註明 貸款一定要有8成等等條件
(我斡旋單上沒有特別寫條件，因為不知道，仲介也沒說)
我一下斡旋他馬上就成交
條件也全部可以拿掉
只能說自己功課做不多吧
錯失一間喜歡的房子
@@simon04071999 說真的，現在沒有買到，也不見得是壞事。
至於斡旋順位的部分，每一間公司的做法都不太一樣，你這個算是常見的情況，才可以保障第一順位的人，不會隨意被第二順位之後的人用錢給打下去，也保障努力收到第一順位的仲介權利。
謝謝您的回覆
看完您的影片受益良多
希望這波升息能夠讓房市回穩
也剛好讓我再多存一些現金
以後能夠物色更多物件
謝謝🙏
不客氣，也許明後年你會非常慶幸，今天的會斡旋沒有成交喔！
房地產本來就有漲有跌,這本來就是事實。不過關於政府打房,越打越漲這句話,我個人認為不是空穴來風的。有時我真不知政府是真想打房,還是舉著正義的大旗一起來分杯羹的(稅收)。很多政策其實根本無助於打壓房價,倒是可以大幅增加稅收。就拿2011年的奢侈稅來說吧!其實在奢侈稅上路前,許多新建案交屋,屋主釋出時,已經都開始賠售了,建商也開始推不動了,因為當時賣壓已經很大了,許多投資客都開始拋售賠錢賣。奢侈稅一上路,投資客的房子瞬間全部收回去,轉為出租或先閒置,靜待時效過去。市場瞬間變建商獨大,物件也稀缺起來,然後可想而知,建商價格立刻調漲。
個人認為,其實政府真不該過分干預自由市場的機制,有時反而真的幫倒忙。市場終究還是回歸到供需的問題,當供過於求時,不跌也難。就像一個300戶的社區,如果有150戶的住戶都拿出來賣,景氣再好,也沒這社區的事情,價格怎麼樣都不會好,因為有太多比價的空間。而政府種種的政策,看似打房好像很正義,其實是在降低市場的供給量,當需求不變而供給量變低時,結果不是很明顯嗎?
房價本來就會跌,不過我真心認為,政府的政策在延緩房地產下跌的趨勢。
奢侈稅是一個放眼全世界都很奇葩的失敗政策，但是房地合一稅卻跟許多國家相同，這是合理的；但政府不能放任市場去炒房地產，畢竟這是民生必需品，定位跟其他投資產品應該要不同才對，而且放任市場自己炒作的後果，美國、中國、日本都是前車之鑒。
@@superzack 政府不能放任市場去炒房地產這句話我當然認同,但身為從業人員站在第一線,(政府是真想打房,還是舉著正義的大旗一起來分杯羹的),這句話我是感受很深的,確實有些手段是在幫倒忙。不是應該放任,而是有些政策讓人無語。
歷史已經證明，房價不可能只會漲，還是會有盤整期和泡沫化的風險的
我非常認同你的論點，四大挑戰問題，提出我的見解，交流交流(分三段，好像字太多，無法一次回覆)
一和二
個人主觀論點是，房市大方向短期看資金，中期看利率，長期看人口，會有額外浮動的就是當下的政治狀況和法規
[資金面]
2016年初，全球陷入了低利率和通縮的迷霧中
全球只有美國有本錢升息，造成那時候美金非常強勢(創13年高峰)，當時全球經濟狀況都不大樂觀，很多國家都有負利率政策
台灣2016也是降息救經濟，但有再觀察的2015年末就可以觀察出這樣的跡象，資金已開始外流了
[利率面]
當時台灣是降息循環，照理說降息是希望市面上資金多些，刺激消費，讓資金流動起來，為何沒有讓房市飆漲，覺得主因就是的資金面(外流)和台灣當時的政治狀況和法規
[人口面]
當時也開始有媒體再討論人口負成長的影響，但這層面要比較久遠的時間去觀察和驗證，未來有什麼政策去救房市護盤等等，都不好說
[政治狀況面]
台灣是個民主的好國家
但大多數的人，還是很容易被帶風向和政策操弄
當馬政府8年卸任，大選結果政黨輪替，民進黨上任
很多人堅信害怕，民進黨上任，台海關係不穩定、房地產一定跌的無依據的言論迷惑
造成很多人對當時房地產看法非常不樂觀
[法規面]
由奢侈稅改為房地合一稅
奢侈稅走入歷史，當時奢侈稅，按造持有年份，課徵"成交總額"0-15%
1年內售出15%
1-2年內售出10%
2年後0%
自用條款一生一次無視持有時間都是0%
換制度後，變為按造持有年份，課徵境內居住者賣出"獲利所得"15-45%
1年內45%
1-2年35%
2-10年20%
10年後15%
自用條款持有6年無營業出租使用，免稅額400萬，超過400萬課徵10%
2016年1月1日上路
當下讓短線投機客和剛需都進入觀望期
對法規的不了解(看%數變高，以為課更重)
人頭炒短線不再好用，勸退一些小投機客
當然還有聯合代書等等方式違法減稅這就題外話了
PS.上面的稅率是1.0版本，現以已改為2.0了
2016-2018個人主觀認為主要是以上和一些種種原因造成整個房市非常冷
買方市場，大家都試探性出價想撿便宜，大多數人沒人想接刀，都往實價登入價格以下探
三
2019年底出現原生種COVID-19
一路蔓延全球
2020 3月美國疫情嚴峻，股市大跌
為了救市，一連串的降息和QE(副作用貨幣貶值造成物價上漲)
讓市場上的錢非常的多
相比台灣當時的疫情狀況，台灣還算樂觀，降息幅度沒美國劇烈，台股基本面也非常樂觀
大量外資湧入
2020年海歸台灣人數也破新高
市場上資金非常多，海歸人數等等原因
造成2020年中末房市開始上升(前中期觀望怕跟SARS那時一樣，房地產更冷)
四
為何會有房地產泡沫等等經濟現象
要先了解目前資本的運作模式
錢的背後就是信用，大家不是這張紙值錢，而是背後支撐這張紙值錢的國家
現在銀行大致上分兩種(有些國家不同)
1.商業銀行(很多家)
主要為了營利和發展
提供儲蓄、貸款業務
獲利來源
a.賺息差(放貸利息-活存定存利息)
b.理財產品
c.手續費等等
a佔比最大
2.中央銀行(唯一)
台灣的稱央行
美國的稱美聯儲
主要調整宏觀經濟、監管經融市場、印鈔、發行貨幣、監管商業銀、調整貨幣政策等等
與其它商業銀行進行存、貸、拆借等業務
商業銀行每收到一筆存款，都要拆分一定比例存放至央行成為存款準備金
商業銀行的錢都貸款出去，又有人來取錢或是貸款，這時候央行就會貸款給商業銀行
央行處理全國商業銀行票據清算
央行也作為政府的銀行
了解銀行運作模式後
進入紙幣時代，通貨膨脹一直圍繞著經濟體系
M2年增率-GDP年增率，這可以計算出國家更接近真實的通脹率
假設算出來是2%
並不代表市面上所有物品都貴了2%
通貨膨脹會比我們想像中的更加複雜
錢是流動的，當錢流到某一個市場，這市場才會漲價
真實情況，每一個市場(汽車、房市、生活用品、飲食等等)通貨膨脹的狀況都不一樣的
要去觀察各市場的物價
就要看CPI
台灣CPI年增率3.27%(2020/04/08)
所以3-4%的儲蓄險可以抵銷通脹嗎?
事實是這樣嗎?
M2年增率-GDP年增率 都高於CPI指數
CPI不是不準
因各國，往往沒有把金融資產這一項計算在內
現實中最大的通貨膨脹，都發生在這個領域
這領域很容易被大家忽略，大家往往意識不到這就是通貨膨脹
舉例美股
標普500指數
2008年1401點到現在的4392點
大約增長3.2倍，這就是通貨膨脹
同理虛擬貨幣前陣子大漲也是通貨膨脹
無論股市、虛擬貨幣、房市等等這些資場的上漲，大多原因就是通貨膨脹的現象
台灣通貨膨脹發生在股市和房市比較平均
美國大多發生在股市
中國大多發生在房市
房地產泡沫背後很大的原因(各國發生的時間點不同)
超發的貨幣進入房地產行業循環，所以造成房地產價格大幅上漲
社會上不斷增發的錢怎麼增發出來的?
央行印鈔至商業銀行
商業銀行放貸給個人或是企業
看似所有的錢都是央行發出來的，市面上的錢就變多了，看似很好控制
但市面上大部分的錢，並不是央行印出來的
商業銀行也可以創造貨幣
例如
路人甲存了100萬到商業銀行裡面
商業銀行就要拿出一部分比例存放至央行成為存款準備金(存放的比例就是存款準備比率)
假設準備金比率10%來舉例(台灣實際目前是4%)
所以路人甲存100萬到商業銀行，90萬在商業銀行，10萬在央行
剩下的90萬元，商業銀行可以拿去放貸
商業銀行把這90萬貸給了路人乙，路人乙把這90萬拿去買車
車商賺到這90萬後拿這筆錢也拿去存放到商業銀行
這時候該商業銀行存款總數是一開始的100萬+車商的90萬
這樣的一個循環
最開始的100萬卻憑空變成190萬
這就是現在商業銀行創造貨幣的過程
這過程繼續
就是90萬，9萬放置央行，81萬商業銀行繼續放貸
最後可能這100萬變成1000萬元
這個倍數就是貨幣乘數
只有最一開始的100萬有對應的紙幣(基礎貨幣)
乘數出來的900萬沒有對應的貨幣(派生貨幣)
準備金比率10%，這100萬最多只能擴張10倍
沒有這個準備金的話，商業銀行就可以無限放貸
所以央行調控
存款準備比率
降準
市面上就會多出很多錢
反之提高，市面上錢就會變少
M2就是基礎貨幣+派生貨幣的總量
所以美國QE不是大家想像中的一直印鈔票，而是透過放貸把錢往市場上放
以上了解後就可以去細看日本、美國泡沫化大致原因和中國現在房價下跌原因
日本房地產1980-1989，日本商業銀行貸款餘額，不動產佔比從5.8%上升到11.5%，日本企業、法人，大量透過房地產融資，獲得大量資金的企業又將資金投入股票和房地產，把泡沫越稱越大
當時沒有對該現象有利的管制和政策，最後不可控
後面日本瘋狂升息和開始對房地產進行總量管制，但已經來不及，資金斷鏈，房地產崩盤泡沫，最後外溢到實體經濟，加上人口老化等問題，房價非常慘
美國就發生在2004-2007年，也是通貨膨脹太厲害，最後斷鏈崩盤
中國近年，
通膨最嚴重的地方就是房地產
房地產相關產業的各種帶動
造成大規模信貸擴張
全球大多升息走勢，想要控制通膨，反而一直降息?
因為中國房地產也通膨的非常嚴重，很多建商還賤價出售，若小建商開始崩盤倒閉，就會衍生到大建商，最後泡沫化
所以中國只能限制建商賠售、降息來護盤
但房價直直落的事實還是在眼前
中國又地大又大量蓋房，有房的人一間滾一間，當沒房的人買不起了，就沒有接盤的人，沒人接盤資金斷鏈就下跌泡沫化
總結
房地產算是一種大型印鈔機
超發的貨幣也會影響到消費市場
房地產相關產業賺錢了，這些產業的人富有了支出也會增加
最後整個市場一起被影響發生通貨膨脹
大部分人賺到錢又跑去買房子，就形成了一個循環
尤其亞洲國家的觀念，就是要擁房，所以房地產通貨膨脹比任何市場都大
美國通貨膨脹大多在股市
因為增發機制不同
中國主要透過貸款擴張到房地產增發貨幣
美國就是實打實的印鈔票
美國商業銀行無國有
美國商業銀行發現不安全時，不會大量去放貸
美國主要靠自己親自購買，放錢下去
美國有很多的國債、房地產抵債券等等債券資產
美聯儲大量購買美國國債和其他債券資產
這樣錢進入金融市場
2008年金融危機，就是運用這樣的方式把美股拉回來
大量貨幣輸入，股市上漲，又不斷回流到金融市場
美國迎來了超過10年牛市
2020年疫情也是同樣的套路向金融市場注入大量貨幣救市
通貨膨脹一直都會存在，且不均衡的
物價通貨膨脹若同時工資也在增長，工資能跟上就沒有太大的影響
大量貨幣很多原因流入股市、房地產等市場，實體經濟的錢就少了
CPI數據雖然不高，日常用品和食品並沒有漲價特別多，所以工資也沒上漲特別多
但房地產金融市場大量的通貨膨脹
現在人更難買自己的一間房子，表面看起來是房價漲太快
實際邏輯是，大家拿沒怎麼通貨膨脹的工資去買已經大幅膨脹的房子
反觀有房的人，因為房地產大幅通貨膨脹，資產快速增長
對他們來說就是拿已經通貨膨脹的收入買未通貨膨脹的商品
美國也一樣，大量的錢都在股市等金融市場，所以實際物價和收入也沒增漲太多
但美股的通貨膨脹
也造就了貧富差距越來越巨大
所以這樣的貨幣政策必定會有這樣的通貨膨脹和泡沫化的風險
只在於發生的早晚和國家的管控
希望台灣可以借鑒歷史發生的泡沫化去防範未然
哇！你說得非常詳細，很建議把這樣的文章寫成部落格，說不定你也可以像我一樣，透過自媒體將自己的專業、看法，讓自己的影響力發揮出去，也幫助更多的人喔。
@@superzack 您過獎了，只是多聽多看稍微研究，過濾資訊整理而已，沒那麼厲害
@@ponpon6424 很期待未來可以聽到你多來分享喔
希望之後可以推出如何看房子，還有簽約貸款時的注意事項！
這些內容，其實滿多房仲的RUclips影片，或是部落格都有教學喔，他們說明得比我更細更專業，我就不好意思賣弄了。
@@superzack 那這部分請問有推薦的youtuber嗎?
@@tsaitony6529 沒有特別推薦耶，因為超多人都有在做，而且內容幾乎大同小異，所以看個幾部內容應該就能通囉。
講的太好了，大部份的人被洗腦了。
對，因為很多人都在灌輸錯誤資訊給消費者，所以總該有人出來說實話。
多年不升息是炒房的主因之一，降息是從百姓口袋搶錢，臺灣每年出口賺了大量外匯本應該升息，政府卻靠買入外幣與美債來控制匯率並降息，讓財團買地、企業國外投資、炒房客借錢利息極小化幾乎無本，熱錢進入市場並透過媒體操作餵養輿論頻繁的炒作各種商品與房地產賺取大量利差，導致百姓口袋快速縮水，沒有完善的配套稅率2房以上地產持有稅太低導致炒作，物價年年上漲薪資跟不上，且企業商品說漲就漲沒有可調控單位，民眾連升一顆茶葉蛋的薪資都要看政府、商總、工總、勞委會的臉色，近視短利犧牲百姓應有權利造就財團企業，這樣人口怎麼會不凋零，國力如何不衰弱，不管任何政黨請愛惜百姓做好執政應盡之責，國際期貨有漲有跌，物價應有單位調控與管理，不應只漲不能跌，房價要漲跌只看政府的態度、方法與決心，人口驟減產生的斷層與各種問題正在侵蝕著這個國家，只有公民自覺提出各種公投立法去改善不合理政策造成的亂像
低利率環境，確實就非常容易造成高房價環境，而低利率可能讓部分人受惠，但高房價卻讓全體國民都受害。
先用五年後見真章，先存檔
應該不用五年，也許兩三年就可以看到明顯變化囉
現在市場上一直說買房抗通膨
如果升息後，通膨慢慢消失後
那抗通原因沒了
房價會怎樣
央行總裁上個月說：「買房抗通膨，聽起來很有道理，但只是業者的銷售話術」
如果我在2022年，就買到了2032年的房價，還沒抗通膨就先賠掉十年的房價了XD
@@superzack 央行總裁的話總是令人細思極恐啊🤔
@@superzack 你以為抗膨，但其實被套牢變房奴，30年後什麼都沒有只剩一間大幅貶值的老房🤣
PTT房蟲表示崩潰QQ
沒辦法，總該有人出來闢謠，才不會害更多老實人，被煽動而變成屋奴了。