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真是完全站在房仲方的論點感覺不到中立客觀而且沒必要出現惡劣批評的字眼，比如蠢，自私，八樂
事實就是如此，芭樂的笨客戶比例並不低。
述說很仔細，但言語用詞太苛簿，不走你的路讓人有一種低下的感覺，少用尖銳的字眼來抹殺了你的善意專業
有道理！難怪我看這個博主的影片【常常】會有【不舒服】的感覺，明明聽起來覺得很專業（以純小白的角度而言），可是總有不舒服的感覺，畢竟一般人（不管是買方或賣方）真的缺乏房產專業，所以才會上網搜尋影片學習一下相關知識，明明有心學習，卻還一直被罵笨蠢，感受真的很差！一般人沒有從事房地產業，也不是投資客，本來就缺乏房產知識，這不是很正常的事嗎？！！一般人又不是真的蠢笨到怎麼都學不會，而是還處於學習階段，憑什麼人家還在學習階段就一直罵人家蠢笨！！！難道博主在學習相關房地產【之前】，從娘胎生下來就【天生具備】相關知識了嗎？？？否則憑什麼一直用蠢笨來罵一般人，來凸顯自己有多厲害！更何況，據我所知，博主爸媽也是從事房地產業，等於博主是承繼爸媽衣缽，而大部分人就是純小白，沒有機會接觸房地產，所以只能一步步學習相關知識，怎麼人家都有心在學習了，還一直聽到蠢笨這種負面批評字眼，聽起來真的很不舒服！
仲介什麼把戲都使得出來，連下斡旋都可以是幌子。簽一般約就把屋主當小白砍價，一直拿實價登錄來壓，隱藏房屋的真正潛力價位，那還設置一般約幹嘛？簽專約也是對房仲有利，屋主就處於弱勢。總之，比起屋主與買家，房仲公司見機行事，永遠都不會是弱勢方
不要簽專任約。仲介業者只看物件好壞決定努力，而不是一般或專任，好的物件大家都會努力帶看，因為大家都知道這物件很快會被賣走。別天真以為簽了專任就能讓仲介去推你的爛物件，仲介是成交才有獎金，換成是你，你怎麼選？
不會喔，還是要看仲介，好的仲介會幫你守住價格，我就是專約1個月內賣到目標價
我當初就是傻傻地被房仲簽專約.被冷凍了快半年.沒認真賣也被專約綁住! 結果跑去抗議改一般簽後.別家房仲不到兩個月就賣掉了....真的不要聽房仲亂說.隨便簽專約
@@ken106536 1個月內賣到目標價也許是因為目標低
照如此說法，誰敢跟專約案戶買房子，想定就是會買貴，除非特別喜歡又不在乎買貴的，但是誰會跟自己荷包過不去😅
因為是獨家案件
1.白癡才簽專任賣方才是真正主導者,而不是仲介,簽專任就是放棄當主導者,讓仲介掌握一切買賣雙方所有資訊,掌生殺大權.賣方想快速又賣到理想價格是痴人說夢.2.賣方想好要實拿多少錢就多少錢,不用在意仲介的任何說辭,只要價格不跨張,A仲介賣不掉,那是他的問題,那就找BCDE,大家搶著幫你賣，因為賣越高,仲介也賺越多.3.好的仲介懂的如何吸納所有的買賣雙方,懂的以服務並協助雙方為目標,不管他們是好客戶或爛客戶,因為你永遠不知道好客戶是不是真的是好客戶,爛客戶是不是真的是爛客戶.而爛仲介是以自身利益為優先,以各種話術說服買賣雙方進而來最大化自身利益.殊不知買賣雙方沒有人是吃素的,仲介的一切作為凡走過必留痕跡.
能成交管它什麼約 有賺錢入口袋就可以 積少成多
聽完都想自己賣或委託地政事務所代理代書出售。
聽起來這部影片應該是給仲介的教育片，否則一個sales怎麼會公開把客戶罵成這樣呢？
芭樂客戶跟黑心仲介一樣，都要被抵制。
重點不在品牌
我當年寫賣房要實拿多少的人!我可以告訴你,只要你的房子條件夠好!簽一般約也會有一堆房仲搶者幫你賣好價錢!甚至房仲為了要搶頭香盡速成交!連自己的仲介費都退讓了!我在簽約後不到兩個月就把房子賣到我要的實拿價格!有些人講的乍聽之下似乎很有道理,但自己細細想一下,就會發現很多漏洞百出了!
標準的倖存者偏差，搞不好是你的價格特別便宜才有這種優勢。
沒所謂的搞不好!賣屋之前已做過功課了!不敢說賣在最高點但是最起碼價格是滿意的!你不正也是典型的投機房仲者,利用語言上的似是而非去引導客戶接受你的"專任"坦白說你的理論乍看似乎有點道理!我不會說你的理論都是錯誤的!然而你的論點多數都是經不起實際的考驗。
房仲說屋主笨，怎麼有理，都不及格。
本身是在高雄做整修工程的，一直有在看房都有在注意行情，也跟很多仲介配合，其實有些房仲業也是滿黑的，看到一間老舊47年公寓1樓沒整理開價1480簽專約，去看坪數大概40坪，裡面超級破爛跟鬼屋一樣，自己簡單翻修最少也要花100多萬，之後也跟房仲詢價，說屋主底價要1200萬，也跟我說有兩個人出1100 要下斡旋 ，詢問我1200要不要買，我請他叫屋主趕快賣，結果等到專約快結束，打電話來問我900萬要不要買，怎不去問其他兩個人下1100斡旋的買家﹐之前要是買了不是被當盤子，感覺超差直接拉黑，結果現在換別間還在賣開價11XX萬，是在哈囉???
47年公寓1樓 1480是在高雄嗎😆有這麼貴的喔😏
台灣亂象
所以當初你開了多少？可以透明說一下嗎
這影片完全是站在仲介的立場下去思考，是房仲當然會希望簽專任約，以我自己個人經驗，專任沒有比較好，重點只要守住自己想賣的低價就不會有上述的問題，再來的就是台灣的房仲都不可信(大部份)，信任房仲只會讓自己吃虧，賣房3間就有2間有問題，例如買方明明出價1200房仲跟你說的卻是1180，是房仲不老實
你這樣講也沒錯啦，但這就已經是另外一個話題了，我正在考慮要不要拍一集，怎麼避開劣質房仲的影片。
難怪議價要分別在两個小房間。
想回覆版主！我以前做過房仲因為這就是「人性」跟「做感覺」而且現在市場太透明了你們買賣雙方都很聰明的！❤Peace!
@@adenairrap4500靠北你怎麼在哈哈哈
別鬧了，大多數人本來喜歡巴結奉承，自私喜歡聽好聽話，沒能力判斷，哈哈，整天抱怨自已遇上很壞的房仲
這裡不是國外，
個人看法是專任約也不一好賣或是賣的了高價，專約只是讓店頭有個機會把物件鎖死讓別人沒機會賣，店頭仍然會把心力放在好成交的物件
F.我想委任cookie專簽可以嗎😂
那要拜託牠看看囉，哈哈哈
我沒有賣屋需求，反而是一個買方。我看這部影片其實也很有幫助耶!!可以知道賣方的想法，還有房仲的策略。也終於知道為什麼會有專約了，專約真的賣得比較快，而且不容易殺價。
簽專任約也不見得比較好，有好案子他會幫你擺爛後叫你降價再用人頭跟你收購後再轉賣賺差價
對，但這不是專任約的問題，而是業務員跟公司的問題。
台中很多....我被搞過一次
那如果是上億物件~~仲介費會是幾趴???
通常都低於1%
@@superzack 是賣方1%還是買方1%??
絕對不給住商賣
我天母房間數不夠想出售轉買土城可是土城漲幅太大
請問中信房屋不算知名品牌加盟店嗎？
算
我剛給附近永慶賣？你為何只推薦信義和東森。永慶不好嗎？
我沒有推薦東森，而且永慶也沒有不好喔，其實挑哪個品牌只是一個大方向，但風險還是很高，因為真正的關鍵在於遇到哪個業務喔。
@@superzack了解謝謝你
C 畢竟交涉的是人 好仲介是我最先看重的
A,我簽專任約,賣的價格很漂亮~~~
簽完專約後,超級後悔
那肯定是因為遇到不對的仲介或公司，對吧!
@@superzack 沒錯,太晚看您的影片了同社區差不多時間拿出來賣,價格也差不多,賣到剩下我這間還沒賣掉
可以改一般約
很有道理 從仲介立場看事情, 而不是屋主得立場
因為仲介是當中最重要的執行者嘛。
c~會找幫我賣過房子有能力處理問題的房仲
好強勢的仲介🎉
請問您推薦的著作書名？如進一步想瞭解學習應如何著手？
我的書嗎？叫做《破解黑心話術、購屋超級攻略》喔。
為何 6% 仲介費稱為天經地義 ?
不然呢？
我想買房，除了在591找以外，還有其他管道嗎，因為我去房仲看得，他也是開591給我看
基本上除了591，就是找房仲詢問了，因為房仲他們可以跟不同的店合作，就能看到一些沒有被po上591的物件。
老品牌公司或資深房仲固然手上有誠買名單且做事較沈穩。可是我遇到的是簽委託時就一直議價，感覺要先砍一波讓成交容易些。還跟我說有別的公司客人如果出到多少以上站在朋友角度建議我要賣。結果我沒聽他的，多賣了好幾十萬。認真做功課了解區域行情，認知自己房屋的真實價值不過度澎風，堅守自己心中的底價，比較重要。畢竟房屋是自己的，不是房仲人員的。
房仲是鄰居介紹的也是簽專任約，本來還擔心能見度不夠，但房仲一個月內幫我賣掉了。
可以帮忙介紹一下优秀的房仲专人吗
要看你想找哪裡的。
我的經驗..自己賣。要看房子也要在我規定的時段看。一切都不強求，我不缺錢，慢慢等有緣人
自己賣也可以，省仲介費，但值得注意的是代書要找自己信任的，不然現在很多詐騙集團會專門找自售屋主去騙取房子，所以省仲介費的同時，自售要更加注意交易安全哦～
不缺錢何必賣? 鬼話連篇
我也不缺錢,但用不到的房子,房價好時為什麼不能賣賣看?哪來的鬼話@@simonchen3205
要怎麼知道哪家業績好，如何查詢～怎麼ㄧ走進去就知道是老鳥😵💫
可以看看他們店的粉專，有沒有一直PO賀成交，或是看看他們有沒有類似業績排名的獎喔。
聽不下去了,謝謝再聯絡
1與4與我2021年實際經驗賣房經驗完全相反，當然我也知道立場相反，結論也會有所不同。且2021年年底是賣方市場，跟很多仲介聊天時，他們都告訴我很難找到房子賣，競爭非常激烈。同一區就只有幾戶要賣，仲介一看有人要賣都是瘋搶客戶。其他時期賣房是否還是如此就不知道了。我2021年11月賣房時就是簽十間一般約，剛開始是約同一時間、同一地點簽三間，並明確開經過合理計算、詢問專業意見、符合市價的合理實拿價，也明確說若最後賣價高於底價就是仲介的實力，拿滿6%我一點都不會囉嗦。並明確定目標為兩個月內找到符合價格的買家、三個月內賣出，若開價太高無法達成這個目標可以直說並說明理由，但相對若情況不佳我也會毫不猶豫多簽幾間。2021年12月中旬帶看情況不是很好，還有幾位仲介拿著低於隔壁實價登錄百萬左右的芭樂價想斡旋，在極度不爽之下就又與一直有聯繫的七間仲介簽了一般約。結果前面簽的那三間聽到我又多簽幾間的風聲沒多久就幫我找到買家了。最後是在2022年1月農曆年前就辦完所有手續。
房仲是典型的豺狼虎豹.......你在賣房的一舉一動一絲小動作他都看在眼裡,賣房千萬不能急!當然該給人家的仲介費也不能少!只要你夠穩,房子條件也不差,在這片貪婪的市場裡,你就算用一般約找20家來,為了加速成交,這些仲介們想要吃肉,自然會乖乖主動退讓,這種高單價買賣很考驗雙方的耐心跟心機的!顯然這位直播主是希望你被洗在專約區!千萬小心謹慎!
你都說在2021年是賣方市場了，而且還是評估後合理實拿價，還會給6%誠意賣方跟一般仲介遇到的，你算佛心賣方好嗎一般仲介遇到的是開天價還要折服務費，又要簽很多家，那你覺得你要是仲介你會怎麼想
我以前自己賣一間公寓、遇到一個連續看五次又不買的客人、吃飯吃到一半.她要看、洗澡洗到一半她又要看、到最後又沒買、真的是一把火
對，這就是屋主自售，或是屋主、租客還住在房子內時，要賣房的壞處喔，仲介也很不喜歡接這種案子。
你管不著！賣房子本來就不需要透過仲介
六趴是上限不是定價，真正貪心的是仲介，雙面人又不實在。
那可以不要找房仲嘛
目前的情勢是1%服務費也願意賺了呢😄
我以為A跟B都是一樣的 哈哈
F：請Cookie幫我賣😂
很棒，請教如何開發屋主
我另外一部影片有教觀念和做法：屋主不應該是開發來的，應該是讓屋主自己主動送委託上門的。可以參考看看
6%服務費不是天經地義的。 美國仲介業輸了大官司，今年開始全美皆廢除此6%之舊制規則
工作就是要賺錢， 仲介也是有好人， 本來就要賺仲介費！
這個人應該常被客人洗臉 感覺很不平衡只能拍片嘴客人 哈哈 放寬心 心態要改變會對你事業有幫助
內政部規定仲介費不得大約6%，並不是仲介費就該是6% 。在台北一間房子普遍3000萬以上，賣一間就180萬“佣金”，可笑不？一個年輕人工作3年，換仲介不到一個月的服務？我們的仲介費太高，以至於仲介太多，費率降低，從業人員就會減少，一樣辛苦沒錯，但是一個仲介可以服務更多人，明星業務員的收入絕不會減少。都會區的仲介費，2%是最合理，鄉下偏遠地方才有6%的合理性
才不是這樣勒，你隨便抓任何一個仲介都可以跟你說明，你真的把仲介想像得太好賺了啦。
人性的醜陋在留言區一目瞭然~賣的時候想賣高價抱怨房仲要殺價又要收4%~買的時候要撿便宜抱怨房仲價錢談不下來只會要求加價又要收2%😆😆😆
個人認知，不優的仲介才要屋主簽專任約，不管行情好壞，簽專任約永遠都無法真正找出願意出好價格的買方，而且容易被仲介帶偏
並不是這樣，是專任約的弱點在遇到爛仲介，否則不會先進國家只有專任約可以簽。
代表你真的沒甚麼買賣經驗
@@simonchen3205 代表你應該是房仲，且不敢跟屋主說專不專任對屋主價格沒那麼大的影響
@@superzack 專任的優點通常是守價，如果屋主價格超過行情，專不專任有影響？甚至應該用一般約讓各路好手帶多點客戶來試試，是否比較有機會促使成交？如果屋主價格是行情，一般跟專任哪個客戶量大？哪個真的比較有機會可以幫助屋主找到行情內願意出比較好條件來購屋的客戶？別鬧了，屋主急售時，專任可能還可以防守一些些價格，不過，有客戶出價，價格接近哪個仲介不願意嘗試去說服屋主賣講國外，那不如講講國外的標價甚至要加價才能夠買，大部分就是開價就是成交價，臺灣有嗎？
2024年回看兩年前的影片，很悲哀的是，房子果然是越放越值錢，那些當初堅持價格賣不出房的屋主應該是很開心吧？
除非他們當年能預料到，2023年8月會有新青安房貸，否則他們也只能算是運氣好而已。
遇過配案 開發店服務費1% ⋯
請問怎麼樣可以找到業績最好和業務最多的房仲公司和資深老鳥呢？先謝謝Zack老師指教
可以直接詢問、看他們粉專的介紹，以及公司的獎狀獎盃都是誰的名字。
謝謝老師🙏🏻那怎麼可以知道在我家附近哪一家的業務做得最多呢？
我是覺得業績好的業務也是要從一個菜鳥做起~給他們一些機會~再說你的房子不是只有一個業務在找買方~是全公司業務一起找~
買房如何殺價
這個有機會可以再拍一集來聊聊喔，但主要還是要空頭市場才好殺。
法律最高是4% 不是規定一定要4%大環境沒人賣房，砍到2%也有一堆好房仲會接，反之也是，全看環境把這個當事實的才是芭樂房仲
我想請問Zack...我現在正在賣房子，是選擇了A類某直營品牌簽六個月專任約，當初仲介信誓旦旦說我們開這個底價沒問題。現在賣房子不到1個月，這之中仲介很積極帶看也有兩人出價只是與我的底價有落差，但仲介已開始探我能不能再多給點空間讓他們去談...意思是要我們降價。我們是換屋，也與同仲介訂好一間物件，他也知道我的預算和底線。我想請問這之中有沒有仲介的話術存在？會不會他們只是急著成交沒有要幫我守價的意思？我該做些什麼嗎...? 苦惱的賣家留ˊ-ˋ
沒有，真的是大環境不好賣不動，從他們還一直有辦法帶客戶來看屋，就代表對方是很認真在賣、也有在守價，尤其是直營體系都會重視專任約。建議可以上網研究一下，你們家跟附近的房子，最近的實價登錄是多少，看看你們的底價是不是需要調整。
@@superzack 好的! 謝謝Zack的回覆! 我來仔細更新一下登錄價格，盡人事聽天命...
簽專約對房仲有利，對屋主不利。
其實像是我們團隊，在高屏地區有一整個團隊一起賣專約。已經幫屋主解決了專約只有一個人甚至一家在賣的缺點。屋主價格維持住了，又有8家不動產公司總共超過130位業務幫忙賣，其實是對屋主最有利的做法，觀念真的要改變了。
這也叫專約嗎？感覺比較像聯合銷售。請問專約定義是什麼？
無意間看了影片，原來買賣房子還有專業的人解說，不得不推!!
非常感謝，很漲知識，請問簽了一般約要怎麼更改？🙏
其實不用特別更改, 因為沒什麼限制, 不需要的話就是一通電話或一則LINE過去解除就好囉, 一般約的限制很低的
光看到你說要簽約專任約，你其他影片內容可信度直接降低
看你的留言，就知道你很外行。
委託遠見房仲是否可靠？
公司我覺得都不準，還是要看哪一個業務員為主喔
任何一個品牌都有好的跟壞的業務~有時候要看自己眼光~就跟挑另一半一樣~有的絕世良緣~有的冤親債主~品牌不是絕對~
的確上限是6%沒有錯但8年來台中蛋白區少說直接翻倍收一樣%數仲介費隨著房價也直接翻倍有哪個常見的工作薪水也是這樣翻倍嗎？連基本薪資都沒這樣翻倍了真的合理嗎？
那歡迎你來做房仲，看看是不是這麼好賺囉。
請教若是可租也可售，有人簽租約給永x,售約給x義，看哪邊先成交就結束另一邊，可以這樣子的嗎？
可以的，只要不是專任約就可以喔。
看完覺得很棒，但立場好像並不中立。
對，因為我是站在業者的實務經驗來看，得利的屋主肯定覺得不中立，因為很多素質差的房仲願意跪著賺錢。
這房仲太兇了
對，我這個人滿壞的唷！
賣一間房夠你吃一年還這広兇
專約只有一個品牌或一家店的客源！說不定別的品牌手上，有能出A++價格的客人，做過房仲的人多的是…超賣價格也常出現在讓人意外的店頭，別叫人簽專約…假如一直找不到買方，數月甚至上年的房貸…房仲要幫繳嗎？很多案子綁著專約賣個兩三年都賣不掉一開放一般約給市場沒多久就賣掉的例子也超多的好嗎…我十幾年前遇到一個菜市場頂加的屋主給一個親友所任職的品牌賣了快3年都沒賣掉，被我說服改一般約，我一個禮拜就簽掉了！服務費收滿還介紹一堆案子給我…
你這個問題在於，沒有挑到正確的仲介，怎麼挑好仲介，並不是我這部影片在討論的主題喔，不過這個我可以下次再拍部影片來討論，這是很棒的主題。再來，現在只是因為多頭才這麼好賣，因為買方不理性，什麼物件都很容易賣掉，但是空頭的時候，我影片中講的情況就會更被凸顯出來了喔。
@@superzack 一下子說多頭好賣一下子說買方不理性…
千萬不要想說房仲會幫你守價格。不要做夢了。他只想讓雙方都可以接受的價格快點成交而已。他才不在乎那100萬以內的差價所得到的佣金。100萬4% 4萬房仲拿4成1.6。
你講的也沒錯，但至少專任約還會撐一下，一般約很容易就是一下被放光光，還被某些缺業績的仲介亂降低買方的期待。
D.我自己賣過三次 從來沒給仲介賣過買方不加價就換下一個6%的價差的功能比請仲介談判有用多了
這表示，你是守價能力很強的屋主，這個模式自售確實比找仲介更好。
那是沒遇過走跌市場吧
@@洪偉翔-b9f 對，市場真的很重要，多頭真的就是屋主說的算。
那如果市場不好的時候房子要賣半年以上的時候怎麼辦呢？
專業詐騙，最喜歡這種屋主了
分享我的經驗。現在有些仲介根本聯合起來，也就是你明明只託給一家，但是會有很多不同仲介幫忙推。說得好聽是幫買方聯賣，其實是仲介A簽的委託，B跟C一起找買方，如果B找的買方成交，仲介費B會跟A拆賬，所以不太需要擔心被低賣。反而需要買房的人要擔心價格根本殺不下來
沒錯，專業，專任約真的比較難殺價。
最好是…我家裡人當初簽專任約不也是一直被壓低出價，還因為是專任約而被房仲吃的死死的⋯⋯
專任約也會遇到房仲找投資客壓低價格，搞到撐時間找別家
那就糟糕了，專任約最大的地雷就是找到不對的仲介，專任可以隨時終止，建議趕快跟對方取消喔。
房仲手續費最高是6%！！不是最低6%！！
我是您的忠實觀眾，剛好我最近也要賣一間房子，請問老師我可以先簽專約給信義房屋三個月試賣嗎？還有是兩個月比較好？還是三個月比較好？請老師解惑，感激不盡！
三個月我覺得沒問題，這樣他們會更認真願意幫你做廣告和銷售，兩個月真的比較短，會讓仲介很難全力去主推。但前提是，要找到好的加盟店、好的業務員，那麼專任約才會發揮效果喔！
謝謝Zack老師的解惑，感激萬分…
@@superzack 了解，謝謝Zack老師！
看ZACK的影片2年多終於買了一間自己理想的房子原本住的房子也在搬家後要出售要賣房也還是看ZACK的影片目前我大約的開價就是鄰近區域的實價登錄簽專任約給房仲4%服務費我一毛都不砍,如實給仲介(我買房也沒去砍買方的2%,也是如實給仲介)
收6%說實在是蠻高的~
國外一樣可以殺價，為什麼不行，市場是供需機制，不管殺還是加都是市場冷熱度決定。
我就是Zack說的笨屋主，不過有兩個因素導致沒辦法不當笨屋主1.房仲能力的資訊不對稱：屋主要如何知道哪個房仲掌握有實力的買方?除非有親友做房仲，不然答案根本無從知道再說了，即使買方現在有實力拿出幾千萬買房，下次同樣買方還拿得出幾千萬買房嗎?很明顯除非是投資客一直換屋，不然一般人根本不可能2.價格的資訊不對稱：即使有實價登錄，附近幾百公尺內物件的價差還是會高達每坪幾十萬，總價就是幾百上千萬的價差，敢說沒有房仲確切知道賣多少錢合理，屋主自然也不知道賣甚麼價格算是"賺到"，所以Zack說屋主知道要賣多少的假設無法成立此外專任約還有個問題，依據服務費是買賣各半的行規，假設簽專任約的房仲買方出1000萬，跟另一位房仲的買方出1100萬，簽專任約的房仲絕對會自己賺1000萬*6%服務費=60萬，也不會跟另一位出1100萬買方的房仲合作賺1100萬*3%=33萬，換言之有60萬可以賺的時候誰會傻到只賺33萬呢?但是這些買方資訊被專任約的房仲屏蔽掉，屋主根本不會知道最後賣1000萬的房子實際可以賣到1100萬不得不說當笨屋主確實很累，但累也有累的好處就是掌握了最齊全的資訊，例如不用心的A房仲買房出950，B房仲買方出900，至少屋主就知道兩個不用心房仲的買方出價，再笨的屋主也會選A賣950而不會賣900，也會知道A房仲可能比B房仲再用心一點點不管專任或一般約，我認為對房仲來說最重要的是"成交機率"，意思是只要有機會成交就該試試看；舉個例子說明，當房仲知道一般約的屋主成交機率50%賣1000萬，專任約的屋主成交機率10%也賣1000萬；當房仲有預算1000萬的買方，會推薦成交機率10%的房子，還是成交機率50%的房子?小孩子才做選擇，理性的選擇當然是看時間決定，時間充足的前提下應該先看成交機率10%的物件，如果成交了，之後再處理成交機率50%的物件也會比較容易處理；但通常是時間緊迫，當所有房仲都知道成交機率50%，自然得優先處理成交機率高的物件，不然別人先賣掉了自己就失去50%成交機率；因為不管專任約還是一般約的6%服務費，都一樣是6%服務費，都一樣是錢，問題是怎樣能賺到自己手上而已?也是因為這些原因，所以我成為了Zack口中的笨屋主..
1)確實很難，只能多靠互動去感受對方是不是滿腦子都在推銷，或者可以參考我這部影片：ruclips.net/video/tPmk9s0g9qY/видео.html2) 沒錯，關於這一個前提，你說的對。3) 專任約這個問題幾乎不會發生，因為你有開價跟底價的關係，基本上不會有買方傻傻幾乎用開價來下斡旋，實際上常遇到幾乎是每一組買方都出不到1000萬；專任約真正最大的風險是，找到糟糕的房仲與房仲公司。4) 這就是我影片要講的問題囉，也許你的底價是1100萬，因為簽一般約就很容易從兩個爛斡旋中，挑一個比較不爛的。不過，如果你真的掌握了齊全的資訊，就不會用不同買方的出價高低，來判斷哪個仲介更用心一點點，只能說那個仲介運氣比較好，或是收斡技術比較好而已。
@@superzack 我們在討論的其實是劣幣逐良幣的問題，世界上確實有良幣，就像您花很多時間打造自己的人設；但更多的是劣幣，靠著各種話術、運氣、打破底線艱難地(?)活著..看了您挑選房仲的影片，挑房仲簽專任約的意思是消費者就得做功課，付出甄別房仲的代價，接下來的問題是找到了幾個好房仲該怎麼選? 或者已經找到最好的房仲了嗎?簽一般約的消費者就不贅述了。比較兩者，最重要的問題還是：是否能讓消費者匹配到最合適的物件? 假設每個一般房仲只有1%機率提供最適合物件，每個好房仲有N%機率(N>1)提供最適合物件；專任約的意思是排他，選到最適合物件的機率就固定是N%；一般約挑到最適合物件的機率是1%+1%+...(運氣好可能會找到好房仲+N%)；只能說這是個很難確定哪個機率較高的問題，但確定的是挑選房仲需要付出前期做功課的代價。以賽局的角度來看，對消費者來說買賣房是單次賽局，對房仲來說買賣房是連續單次賽局；單次賽局的意思是，房仲與買賣雙方通常在交易後就不會再聯絡；在單次賽局的前提下，只要不是超過底線的過激行為，通常也不會影響下次賽局；講點人話，聽說過房仲互報黑料，即某房仲沒簽斡旋錢直接進自己口袋，各種搶案子的例子就更常見，當這種房仲說他有客戶或物件給你參考時，問題就是你看不看? 正常人的心態不就是看了也沒損失，確定要交易的時候再小心點就好；反過來說，跟一個認證過的好房仲做幾百幾千萬的不動產交易，難道就能粗心嗎?
@@natureluke 1) 買房子要做的功課，肯定也包含挑選好房仲在內，如果能選到好幾個好房仲，你已經比其他消費者幸運囉，而且你要怎麼認定什麼是「最好」呢？2) 請問好房仲只有1%這麼低的機率找到適合物件，為什麼會這麼低？什麼又叫做「最適合」物件？3) 這部影片要告訴你的是，濫簽一般約會遇到的壞處，不是在談怎麼挑怎麼挑好房仲喔，那是另一個事情了。4) 但你說房仲搶案子的情況，這就是台灣房仲業最大的陋習了，以買方的角度來說，反正PO過來看看都無仿，但我這部影片是在跟屋主談論怎麼賣房對自己有利，跟買方挑房子無關喔。5) 請問，什麼是「認證過」的好房仲呢？這個認證是什麼樣的標準？6) 就是因為你講的劣幣驅逐良幣的問題，所以我的線上課程，就努力在傳達正確的觀念，讓房仲盡量不要在靠搶案件、話術、喊多、恐嚇式行銷的方式來對待消費者，即便我的影響力很小，但我這兩年持續就是在為了增加房仲業的良幣做努力，很希望未來你能遇到的滿意好房仲，會是我的學生喔。
真的被笑死，我最近才遇到一件專任約，有其他仲介找他配案開了790，原本他願意配，後來臨時反悔，結果實價登錄出來，只賣了750。
買方想買低，市場才是決定一切的。跟專簽一般簽沒任何關係
不是這樣子，就是「供需」概念而已。
我是屋主 常透過仲介在賣房子或買土地 其實每次房屋或土地的成交都有各種因素或考量 絕非簽不簽專委這麼簡單 也並非都是屋主想賣高或自私心態等
@@simonwu3560 對，你說的沒錯，絕對不是只有專任這麼簡單而已，考量的東西很多。
講得好!
弱勢的仲介嗎？
Yes
兩年了 升息升到頂了 為什麼房子還是那麼貴?
哪裡升息升到頂？我們利息低到不可思議吧！
@@superzack 那你還是說錯啊 你兩年前説未來資金被收回 房價會跌 那這兩年是不是繼續漲？
@@stlee1981 所以後面因為新青安情況改變，然後我拍片跟大家說了那麼多次，你看了嗎？年初我還特別說接下來至少兩三年，你有收看嗎？
@@superzack 你說未來會回收資金 有回收嗎？ 你自己也承認跟本沒回收啊 利息低到不行 預測錯誤不要扯東扯西的
講解很清楚、明白，剛剛入門的新手，覺得受益良多。
謝謝你的肯定
我挑永慶幫我賣房 原因是這位業務（永慶分店的）常來社區支援管委會做事和常來跟社區住戶互動這次我簽的是專約（其實我是剛聽完這視頻才知有分一般和專約）我個性就是不強勢不愛佔便宜 所以第一天跟業務見面就跟他說 我三個月內只給你一家賣 三個月後沒賣出 才會在多找其他公司 果然業務在兩天之內就帶了約三十組人來看 也就在簽約第三天就賣成了
底價太便宜被仲介洗腦還爽。太快成交的案件大部分都是投資客買到的。表示市場功課沒做好。投資客都是簽ㄧ堆一般約。而且履破實價登錄。其中原因只有仲介業才知道。
自己第一次賣房就是專約受害者，被唬爛嘴騙簽了專約後給你擺爛，別間仲介紹有好機會和價格的買方，最後卻被這個"專約"害失去成交機會。
抓緊實拿是對的，至於要賣多高那是仲介的本事，給滿服務費也未必就一定是好仲介，運氣運氣。
A.我是找大品牌直營店，簽專任約五個月了，到現在為止房子還沒有賣出（並沒有亂出價），很多人來看，卻沒有人出價？（問題到底出在哪裡？）你提到一點很認同，物件在廣告太久，真的會讓人覺得房子是不是有什麼問題！？
如果很多人看屋，而且買方出價都還在合理範圍內的話，那看起來問題就不是在仲介身上，可能是你的房子有什麼明顯的單一缺點讓買方猶豫，但我覺得更可能的是四月份後房市降溫，所以買方購買意願越來越低的關係，是是屬於大環境的市場問題。
用這種態度在恐嚇屋主嗎？😂我的房子應該不會找你賣。
抱歉，我這個人講話比較直，尤其是不用賣房子以後，哈哈。
買賣沒有一定的邏輯，專任 一般我都玩過，說真的沒什麼差別，自己的籌碼最重要
我覺得，有沒有挑到對的仲介最重要。
最聰明的做法是：挑選一個最談得來的仲介，只和他簽一般約。說明只要有認真推案，就不會跟其他仲介簽。這樣讓對方盡力，也避免萬一對方擺爛時，被專任約綁住幾個月動彈不得。
其實專任約可以隨時解掉喔
在房仲業打滾的業務怎可能相信這種小朋友等級的話術 😂, 結果就是 房仲也口頭回應：『我一定會很盡力認真推案』大家心照不宣笑笑囉
@@keroppikeroppi6572 所以說要找個談得來的囉！要去找個老油條仲介，那也只能笑笑。
@@superzack 多數專任委託合約內，有註明賣方(委託人)提前終止委任，須賠償違約金。另專約不代表成交價會高，市場上不少投資客拿出來的物件幾乎也都是透過仲介成交(包含專約)，因為賣方太單純，沒多跟幾位房仲聊聊確認市場行情，只單聽一位仲介的話。如果今天是一般約，反而有機會不會低於行情賣給投資客。(實務上也不少投資客是仲介的親友或人頭)實務上是自行做好行情功課+找對的人(業務)，若業務不熟，專約一開始不要簽委任太久，反之若是一般約店數不要太多。
@@hihouseman 專業，感謝分享！
沒有Cookie的選項我沒辦法選擇阿~
我入行後因為靠Zack的專業指導，已經簽了4間專約，甚至持續指名、並且成交。
因為你真的很優秀，具備成功者的思維與長線眼光，能成為你的老師是我的榮幸。
其實給不足仲介服務費的屋主也是要看情況 有的地段就是好 你不賣還有一堆公司一對業務搶著賣 不要說收足4%了 實際只收2%的也大有人在🙄
這就是房仲業這一行的悲哀了，不少沒實力的人在削價競爭、跪著賺錢，把這一行越做越Low了。
真希望知道的屋主少一點，這樣大家都能撿便宜
我5年換5間我不是投資客只是家庭變故跟買不到心中理想的房子6個錯誤我犯了4個尤其是有一間自售賠了了百萬以上其他都賺錢
哇！那這樣真的很辛苦耶
我目前在看屋，要注意什麼呢？
非常多要注意的。
@@superzack 完了，非常多哦？老屋呢？
@@酷吉-x4l 可以善用Google
推，真正懂賺錢的人不會在小地方吝嗇，互助製造雙贏才是上策。
沒錯
+1
選C仲介業務專員服務很好，通常在那個縣市賣房子，都會有好口碑和知名度!! 如果仲介專員很認真經營自己的社群平台，會讓賣方與買房積極觀看!! 畢竟老派仲介業者，遇到買方時就會瘋狂只講這間房子的優點，房屋的小缺點，客戶有疑問則不細心面對問題，應該是1980年代後出生的買方都不太能接受的業務專員!! 至於賣方拜託房仲專員賣房子，該給的本來就是要給好給滿，屋主擅自砍業務的權利，試問哪位業務專員會有熱情幫屋主找到好買家買房子！？
認同
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真是完全站在房仲方的論點
感覺不到中立客觀
而且沒必要出現惡劣批評的字眼，比如蠢，自私，八樂
事實就是如此，芭樂的笨客戶比例並不低。
述說很仔細，但言語用詞太苛簿，不走你的路讓人有一種低下的感覺，少用尖銳的字眼來抹殺了你的善意專業
有道理！難怪我看這個博主的影片【常常】會有【不舒服】的感覺，明明聽起來覺得很專業（以純小白的角度而言），可是總有不舒服的感覺，畢竟一般人（不管是買方或賣方）真的缺乏房產專業，所以才會上網搜尋影片學習一下相關知識，明明有心學習，卻還一直被罵笨蠢，感受真的很差！
一般人沒有從事房地產業，也不是投資客，本來就缺乏房產知識，這不是很正常的事嗎？！！一般人又不是真的蠢笨到怎麼都學不會，而是還處於學習階段，憑什麼人家還在學習階段就一直罵人家蠢笨！！！
難道博主在學習相關房地產【之前】，從娘胎生下來就【天生具備】相關知識了嗎？？？否則憑什麼一直用蠢笨來罵一般人，來凸顯自己有多厲害！
更何況，據我所知，博主爸媽也是從事房地產業，等於博主是承繼爸媽衣缽，而大部分人就是純小白，沒有機會接觸房地產，所以只能一步步學習相關知識，怎麼人家都有心在學習了，還一直聽到蠢笨這種負面批評字眼，聽起來真的很不舒服！
仲介什麼把戲都使得出來，連下斡旋都可以是幌子。簽一般約就把屋主當小白砍價，一直拿實價登錄來壓，隱藏房屋的真正潛力價位，那還設置一般約幹嘛？簽專約也是對房仲有利，屋主就處於弱勢。總之，比起屋主與買家，房仲公司見機行事，永遠都不會是弱勢方
不要簽專任約。
仲介業者只看物件好壞決定努力，而不是一般或專任，好的物件大家都會努力帶看，因為大家都知道這物件很快會被賣走。
別天真以為簽了專任就能讓仲介去推你的爛物件，仲介是成交才有獎金，換成是你，你怎麼選？
不會喔，還是要看仲介，好的仲介會幫你守住價格，我就是專約1個月內賣到目標價
我當初就是傻傻地被房仲簽專約.被冷凍了快半年.沒認真賣也被專約綁住! 結果跑去抗議改一般簽後.別家房仲不到兩個月就賣掉了....真的不要聽房仲亂說.隨便簽專約
@@ken106536 1個月內賣到目標價也許是因為目標低
照如此說法，誰敢跟專約案戶買房子，想定就是會買貴，除非特別喜歡又不在乎買貴的，但是誰會跟自己荷包過不去😅
因為是獨家案件
1.白癡才簽專任
賣方才是真正主導者,而不是仲介,簽專任就是放棄當主導者,讓仲介掌握一切買賣雙方所有資訊,掌生殺大權.賣方想快速又賣到理想價格是痴人說夢.
2.賣方想好要實拿多少錢就多少錢,不用在意仲介的任何說辭,只要價格不跨張,A仲介賣不掉,那是他的問題,那就找BCDE,大家搶著幫你賣，因為賣越高,仲介也賺越多.
3.好的仲介懂的如何吸納所有的買賣雙方,懂的以服務並協助雙方為目標,不管他們是好客戶或爛客戶,因為你永遠不知道好客戶是不是真的是好客戶,爛客戶是不是真的是爛客戶.
而爛仲介是以自身利益為優先,以各種話術說服買賣雙方進而來最大化自身利益.殊不知買賣雙方沒有人是吃素的,仲介的一切作為凡走過必留痕跡.
能成交管它什麼約 有賺錢入口袋就可以 積少成多
聽完都想自己賣或委託地政事務所代理代書出售。
聽起來這部影片應該是給仲介的教育片，否則一個sales怎麼會公開把客戶罵成這樣呢？
芭樂客戶跟黑心仲介一樣，都要被抵制。
重點不在品牌
我當年寫賣房要實拿多少的人!
我可以告訴你,只要你的房子條件夠好!
簽一般約也會有一堆房仲搶者幫你賣好價錢!
甚至房仲為了要搶頭香盡速成交!
連自己的仲介費都退讓了!
我在簽約後不到兩個月就把房子賣到我要的實拿價格!
有些人講的乍聽之下似乎很有道理,但自己細細想一下,就會發現很多漏洞百出了!
標準的倖存者偏差，搞不好是你的價格特別便宜才有這種優勢。
沒所謂的搞不好!
賣屋之前已做過功課了!不敢說賣在最高點但是最起碼價格是滿意的!
你不正也是典型的投機房仲者,利用語言上的似是而非去引導客戶接受你的"專任"
坦白說你的理論乍看似乎有點道理!
我不會說你的理論都是錯誤的!
然而你的論點多數都是經不起實際的考驗。
房仲說屋主笨，怎麼有理，都不及格。
本身是在高雄做整修工程的，一直有在看房都有在注意行情，也跟很多仲介配合，其實有些房仲業也是滿黑的，看到一間老舊47年公寓1樓沒整理開價1480簽專約，去看坪數大概40坪，裡面超級破爛跟鬼屋一樣，自己簡單翻修最少也要花100多萬，之後也跟房仲詢價，說屋主底價要1200萬，也跟我說有兩個人出1100 要下斡旋 ，詢問我1200要不要買，我請他叫屋主趕快賣，結果等到專約快結束，打電話來問我900萬要不要買，怎不去問其他兩個人下1100斡旋的買家﹐之前要是買了不是被當盤子，感覺超差直接拉黑，結果現在換別間還在賣開價11XX萬，是在哈囉???
47年公寓1樓 1480是在高雄嗎😆
有這麼貴的喔😏
台灣亂象
所以當初你開了多少？可以透明說一下嗎
這影片完全是站在仲介的立場下去思考，是房仲當然會希望簽專任約，以我自己個人經驗，專任沒有比較好，重點只要守住自己想賣的低價就不會有上述的問題，再來的就是台灣的房仲都不可信(大部份)，信任房仲只會讓自己吃虧，賣房3間就有2間有問題，例如買方明明出價1200房仲跟你說的卻是1180，是房仲不老實
你這樣講也沒錯啦，但這就已經是另外一個話題了，我正在考慮要不要拍一集，怎麼避開劣質房仲的影片。
難怪議價要分別在两個小房間。
想回覆版主！我以前做過房仲
因為這就是「人性」跟「做感覺」
而且現在市場太透明了
你們買賣雙方都很聰明的！❤
Peace!
@@adenairrap4500靠北你怎麼在哈哈哈
別鬧了，大多數人本來喜歡巴結奉承，自私喜歡聽好聽話，沒能力判斷，哈哈，整天抱怨自已遇上很壞的房仲
這裡不是國外，
個人看法是專任約也不一好賣或是賣的了高價，專約只是讓店頭有個機會把物件鎖死讓別人沒機會賣，店頭仍然會把心力放在好成交的物件
F.我想委任cookie專簽可以嗎😂
那要拜託牠看看囉，哈哈哈
我沒有賣屋需求，反而是一個買方。
我看這部影片其實也很有幫助耶!!可以知道賣方的想法，還有房仲的策略。
也終於知道為什麼會有專約了，專約真的賣得比較快，而且不容易殺價。
簽專任約也不見得比較好，有好案子他會幫你擺爛後叫你降價再用人頭跟你收購後再轉賣賺差價
對，但這不是專任約的問題，而是業務員跟公司的問題。
台中很多....我被搞過一次
那如果是上億物件~~仲介費會是幾趴???
通常都低於1%
@@superzack 是賣方1%還是買方1%??
絕對不給住商賣
我天母房間數不夠
想出售轉買土城
可是土城漲幅太大
請問中信房屋不算知名品牌加盟店嗎？
算
我剛給附近永慶賣？你為何只推薦信義和東森。永慶不好嗎？
我沒有推薦東森，而且永慶也沒有不好喔，其實挑哪個品牌只是一個大方向，但風險還是很高，因為真正的關鍵在於遇到哪個業務喔。
@@superzack了解謝謝你
C 畢竟交涉的是人 好仲介是我最先看重的
A,我簽專任約,賣的價格很漂亮~~~
簽完專約後,超級後悔
那肯定是因為遇到不對的仲介或公司，對吧!
@@superzack 沒錯,太晚看您的影片了
同社區差不多時間拿出來賣,價格也差不多,賣到剩下我這間還沒賣掉
可以改一般約
很有道理 從仲介立場看事情, 而不是屋主得立場
因為仲介是當中最重要的執行者嘛。
c~會找幫我賣過房子有能力處理問題的房仲
好強勢的仲介🎉
請問您推薦的著作書名？如進一步想瞭解學習應如何著手？
我的書嗎？叫做《破解黑心話術、購屋超級攻略》喔。
為何 6% 仲介費稱為天經地義 ?
不然呢？
我想買房，除了在591找以外，還有其他管道嗎，因為我去房仲看得，他也是開591給我看
基本上除了591，就是找房仲詢問了，因為房仲他們可以跟不同的店合作，就能看到一些沒有被po上591的物件。
老品牌公司或資深房仲固然手上有誠買名單且做事較沈穩。可是我遇到的是簽委託時就一直議價，感覺要先砍一波讓成交容易些。還跟我說有別的公司客人如果出到多少以上站在朋友角度建議我要賣。結果我沒聽他的，多賣了好幾十萬。
認真做功課了解區域行情，認知自己房屋的真實價值不過度澎風，堅守自己心中的底價，比較重要。畢竟房屋是自己的，不是房仲人員的。
房仲是鄰居介紹的也是簽專任約，本來還擔心能見度不夠，但房仲一個月內幫我賣掉了。
可以帮忙介紹一下优秀的房仲专人吗
要看你想找哪裡的。
我的經驗..自己賣。要看房子也要在我規定的時段看。
一切都不強求，我不缺錢，慢慢等有緣人
自己賣也可以，省仲介費，但值得注意的是代書要找自己信任的，不然現在很多詐騙集團會專門找自售屋主去騙取房子，所以省仲介費的同時，自售要更加注意交易安全哦～
不缺錢何必賣? 鬼話連篇
我也不缺錢,但用不到的房子,房價好時為什麼不能賣賣看?哪來的鬼話@@simonchen3205
要怎麼知道哪家業績好，如何查詢～怎麼ㄧ走進去就知道是老鳥😵💫
可以看看他們店的粉專，有沒有一直PO賀成交，或是看看他們有沒有類似業績排名的獎喔。
聽不下去了,謝謝再聯絡
1與4與我2021年實際經驗賣房經驗完全相反，當然我也知道立場相反，結論也會有所不同。且2021年年底是賣方市場，跟很多仲介聊天時，他們都告訴我很難找到房子賣，競爭非常激烈。同一區就只有幾戶要賣，仲介一看有人要賣都是瘋搶客戶。其他時期賣房是否還是如此就不知道了。
我2021年11月賣房時就是簽十間一般約，剛開始是約同一時間、同一地點簽三間，並明確開經過合理計算、詢問專業意見、符合市價的合理實拿價，也明確說若最後賣價高於底價就是仲介的實力，拿滿6%我一點都不會囉嗦。並明確定目標為兩個月內找到符合價格的買家、三個月內賣出，若開價太高無法達成這個目標可以直說並說明理由，但相對若情況不佳我也會毫不猶豫多簽幾間。2021年12月中旬帶看情況不是很好，還有幾位仲介拿著低於隔壁實價登錄百萬左右的芭樂價想斡旋，在極度不爽之下就又與一直有聯繫的七間仲介簽了一般約。結果前面簽的那三間聽到我又多簽幾間的風聲沒多久就幫我找到買家了。最後是在2022年1月農曆年前就辦完所有手續。
房仲是典型的豺狼虎豹.......
你在賣房的一舉一動一絲小動作他都看在眼裡,
賣房千萬不能急!
當然該給人家的仲介費也不能少!
只要你夠穩,房子條件也不差,在這片貪婪的市場裡,
你就算用一般約找20家來,為了加速成交,這些仲介們想要吃肉,自然會乖乖主動退讓,這種高單價買賣很考驗雙方的耐心跟心機的!
顯然這位直播主是希望你被洗在專約區!千萬小心謹慎!
你都說在2021年是賣方市場了，而且還是評估後合理實拿價，還會給6%誠意賣方
跟一般仲介遇到的，你算佛心賣方好嗎
一般仲介遇到的是開天價還要折服務費，又要簽很多家，那你覺得你要是仲介你會怎麼想
我以前自己賣一間公寓、遇到一個連續看五次又不買的客人、吃飯吃到一半.她要看、洗澡洗到一半她又要看、到最後又沒買、真的是一把火
對，這就是屋主自售，或是屋主、租客還住在房子內時，要賣房的壞處喔，仲介也很不喜歡接這種案子。
你管不著！賣房子本來就不需要透過仲介
六趴是上限不是定價，真正貪心的是仲介，雙面人又不實在。
那可以不要找房仲嘛
目前的情勢是1%服務費也願意賺了呢😄
我以為A跟B都是一樣的 哈哈
F：請Cookie幫我賣😂
很棒，請教如何開發屋主
我另外一部影片有教觀念和做法：屋主不應該是開發來的，應該是讓屋主自己主動送委託上門的。
可以參考看看
6%服務費不是天經地義的。 美國仲介業輸了大官司，今年開始全美皆廢除此6%之舊制規則
工作就是要賺錢， 仲介也是有好人， 本來就要賺仲介費！
這個人應該常被客人洗臉 感覺很不平衡只能拍片嘴客人 哈哈 放寬心 心態要改變會對你事業有幫助
內政部規定仲介費不得大約6%，並不是仲介費就該是6% 。在台北一間房子普遍3000萬以上，賣一間就180萬“佣金”，可笑不？一個年輕人工作3年，換仲介不到一個月的服務？我們的仲介費太高，以至於仲介太多，費率降低，從業人員就會減少，一樣辛苦沒錯，但是一個仲介可以服務更多人，明星業務員的收入絕不會減少。都會區的仲介費，2%是最合理，鄉下偏遠地方才有6%的合理性
才不是這樣勒，你隨便抓任何一個仲介都可以跟你說明，你真的把仲介想像得太好賺了啦。
人性的醜陋在留言區一目瞭然~賣的時候想賣高價抱怨房仲要殺價又要收4%~買的時候要撿便宜抱怨房仲價錢談不下來只會要求加價又要收2%😆😆😆
個人認知，不優的仲介才要屋主簽專任約，不管行情好壞，簽專任約永遠都無法真正找出願意出好價格的買方，而且容易被仲介帶偏
並不是這樣，是專任約的弱點在遇到爛仲介，否則不會先進國家只有專任約可以簽。
代表你真的沒甚麼買賣經驗
@@simonchen3205 代表你應該是房仲，且不敢跟屋主說專不專任對屋主價格沒那麼大的影響
@@superzack 專任的優點通常是守價，如果屋主價格超過行情，專不專任有影響？甚至應該用一般約讓各路好手帶多點客戶來試試，是否比較有機會促使成交？
如果屋主價格是行情，一般跟專任哪個客戶量大？哪個真的比較有機會可以幫助屋主找到行情內願意出比較好條件來購屋的客戶？
別鬧了，屋主急售時，專任可能還可以防守一些些價格，不過，有客戶出價，價格接近哪個仲介不願意嘗試去說服屋主賣
講國外，那不如講講國外的標價甚至要加價才能夠買，大部分就是開價就是成交價，臺灣有嗎？
2024年回看兩年前的影片，很悲哀的是，房子果然是越放越值錢，那些當初堅持價格賣不出房的屋主應該是很開心吧？
除非他們當年能預料到，2023年8月會有新青安房貸，否則他們也只能算是運氣好而已。
遇過配案 開發店服務費1% ⋯
請問怎麼樣可以找到業績最好和業務最多的房仲公司和資深老鳥呢？
先謝謝Zack老師指教
可以直接詢問、看他們粉專的介紹，以及公司的獎狀獎盃都是誰的名字。
謝謝老師🙏🏻
那怎麼可以知道在我家附近哪一家的業務做得最多呢？
我是覺得業績好的業務也是要從一個菜鳥做起~給他們一些機會~再說你的房子不是只有一個業務在找買方~是全公司業務一起找~
買房如何殺價
這個有機會可以再拍一集來聊聊喔，但主要還是要空頭市場才好殺。
法律最高是4% 不是規定一定要4%
大環境沒人賣房，砍到2%也有一堆好房仲會接，反之也是，全看環境
把這個當事實的才是芭樂房仲
我想請問Zack...我現在正在賣房子，是選擇了A類某直營品牌簽六個月專任約，當初仲介信誓旦旦說我們開這個底價沒問題。現在賣房子不到1個月，這之中仲介很積極帶看也有兩人出價只是與我的底價有落差，但仲介已開始探我能不能再多給點空間讓他們去談...意思是要我們降價。我們是換屋，也與同仲介訂好一間物件，他也知道我的預算和底線。我想請問這之中有沒有仲介的話術存在？會不會他們只是急著成交沒有要幫我守價的意思？我該做些什麼嗎...? 苦惱的賣家留ˊ-ˋ
沒有，真的是大環境不好賣不動，從他們還一直有辦法帶客戶來看屋，就代表對方是很認真在賣、也有在守價，尤其是直營體系都會重視專任約。建議可以上網研究一下，你們家跟附近的房子，最近的實價登錄是多少，看看你們的底價是不是需要調整。
@@superzack 好的! 謝謝Zack的回覆! 我來仔細更新一下登錄價格，盡人事聽天命...
簽專約對房仲有利，對屋主不利。
其實像是我們團隊，在高屏地區有一整個團隊一起賣專約。已經幫屋主解決了專約只有一個人甚至一家在賣的缺點。屋主價格維持住了，又有8家不動產公司總共超過130位業務幫忙賣，其實是對屋主最有利的做法，觀念真的要改變了。
這也叫專約嗎？感覺比較像聯合銷售。
請問專約定義是什麼？
無意間看了影片，原來買賣房子還有專業的人解說，不得不推!!
非常感謝，很漲知識，請問簽了一般約要怎麼更改？🙏
其實不用特別更改, 因為沒什麼限制, 不需要的話就是一通電話或一則LINE過去解除就好囉, 一般約的限制很低的
光看到你說要簽約專任約，你其他影片內容可信度直接降低
看你的留言，就知道你很外行。
委託遠見房仲是否可靠？
公司我覺得都不準，還是要看哪一個業務員為主喔
任何一個品牌都有好的跟壞的業務~有時候要看自己眼光~就跟挑另一半一樣~有的絕世良緣~有的冤親債主~品牌不是絕對~
的確上限是6%沒有錯
但8年來台中蛋白區少說直接翻倍
收一樣%數
仲介費隨著房價也直接翻倍
有哪個常見的工作薪水也是這樣翻倍嗎？
連基本薪資都沒這樣翻倍了
真的合理嗎？
那歡迎你來做房仲，看看是不是這麼好賺囉。
請教若是可租也可售，有人簽租約給永x,售約給x義，看哪邊先成交就結束另一邊，可以這樣子的嗎？
可以的，只要不是專任約就可以喔。
看完覺得很棒，但立場好像並不中立。
對，因為我是站在業者的實務經驗來看，得利的屋主肯定覺得不中立，因為很多素質差的房仲願意跪著賺錢。
這房仲太兇了
對，我這個人滿壞的唷！
賣一間房夠你吃一年還這広兇
專約只有一個品牌或一家店的客源！
說不定別的品牌手上，
有能出A++價格的客人，
做過房仲的人多的是…
超賣價格也常出現在讓人意外的店頭，
別叫人簽專約…假如一直找不到買方，
數月甚至上年的房貸…房仲要幫繳嗎？
很多案子綁著專約賣個兩三年都賣不掉
一開放一般約給市場沒多久就賣掉的例子
也超多的好嗎…
我十幾年前遇到一個菜市場頂加的屋主
給一個親友所任職的品牌賣了快3年
都沒賣掉，被我說服改一般約，
我一個禮拜就簽掉了！
服務費收滿還介紹一堆案子給我…
你這個問題在於，沒有挑到正確的仲介，怎麼挑好仲介，並不是我這部影片在討論的主題喔，不過這個我可以下次再拍部影片來討論，這是很棒的主題。
再來，現在只是因為多頭才這麼好賣，因為買方不理性，什麼物件都很容易賣掉，但是空頭的時候，我影片中講的情況就會更被凸顯出來了喔。
@@superzack
一下子說多頭好賣
一下子說買方不理性…
千萬不要想說房仲會幫你守價格。不要做夢了。他只想讓雙方都可以接受的價格快點成交而已。他才不在乎那100萬以內的差價所得到的佣金。100萬4% 4萬房仲拿4成1.6。
你講的也沒錯，但至少專任約還會撐一下，一般約很容易就是一下被放光光，還被某些缺業績的仲介亂降低買方的期待。
D.我自己賣過三次 從來沒給仲介賣過
買方不加價就換下一個
6%的價差的功能比請仲介談判有用多了
這表示，你是守價能力很強的屋主，這個模式自售確實比找仲介更好。
那是沒遇過走跌市場吧
@@洪偉翔-b9f 對，市場真的很重要，多頭真的就是屋主說的算。
那如果市場不好的時候
房子要賣半年以上的時候
怎麼辦呢？
專業詐騙，最喜歡這種屋主了
分享我的經驗。現在有些仲介根本聯合起來，也就是你明明只託給一家，但是會有很多不同仲介幫忙推。說得好聽是幫買方聯賣，其實是仲介A簽的委託，B跟C一起找買方，如果B找的買方成交，仲介費B會跟A拆賬，所以不太需要擔心被低賣。反而需要買房的人要擔心價格根本殺不下來
沒錯，專業，專任約真的比較難殺價。
最好是…我家裡人當初簽專任約不也是一直被壓低出價，還因為是專任約而被房仲吃的死死的⋯⋯
專任約也會遇到房仲找投資客壓低價格，搞到撐時間找別家
那就糟糕了，專任約最大的地雷就是找到不對的仲介，專任可以隨時終止，建議趕快跟對方取消喔。
房仲手續費最高是6%！！
不是最低6%！！
我是您的忠實觀眾，剛好我最近也要賣一間房子，請問老師我可以先簽專約給信義房屋三個月試賣嗎？還有是兩個月比較好？還是三個月比較好？
請老師解惑，感激不盡！
三個月我覺得沒問題，這樣他們會更認真願意幫你做廣告和銷售，兩個月真的比較短，會讓仲介很難全力去主推。
但前提是，要找到好的加盟店、好的業務員，那麼專任約才會發揮效果喔！
謝謝Zack老師的解惑，感激萬分…
@@superzack 了解，謝謝Zack老師！
看ZACK的影片2年多
終於買了一間自己理想的房子
原本住的房子也在搬家後要出售
要賣房也還是看ZACK的影片
目前我大約的開價就是鄰近區域的實價登錄
簽專任約給房仲
4%服務費我一毛都不砍,如實給仲介(我買房也沒去砍買方的2%,也是如實給仲介)
收6%說實在是蠻高的~
國外一樣可以殺價，為什麼不行，市場是供需機制，不管殺還是加都是市場冷熱度決定。
我就是Zack說的笨屋主，不過有兩個因素導致沒辦法不當笨屋主
1.房仲能力的資訊不對稱：
屋主要如何知道哪個房仲掌握有實力的買方?除非有親友做房仲，不然答案根本無從知道
再說了，即使買方現在有實力拿出幾千萬買房，下次同樣買方還拿得出幾千萬買房嗎?
很明顯除非是投資客一直換屋，不然一般人根本不可能
2.價格的資訊不對稱：
即使有實價登錄，附近幾百公尺內物件的價差還是會高達每坪幾十萬，總價就是幾百上千萬的價差，敢說沒有房仲確切知道賣多少錢合理，屋主自然也不知道賣甚麼價格算是"賺到"，所以Zack說屋主知道要賣多少的假設無法成立
此外專任約還有個問題，依據服務費是買賣各半的行規，假設簽專任約的房仲買方出1000萬，跟另一位房仲的買方出1100萬，簽專任約的房仲絕對會自己賺1000萬*6%服務費=60萬，也不會跟另一位出1100萬買方的房仲合作賺1100萬*3%=33萬，換言之有60萬可以賺的時候誰會傻到只賺33萬呢?但是這些買方資訊被專任約的房仲屏蔽掉，屋主根本不會知道最後賣1000萬的房子實際可以賣到1100萬
不得不說當笨屋主確實很累，但累也有累的好處就是掌握了最齊全的資訊，例如不用心的A房仲買房出950，B房仲買方出900，至少屋主就知道兩個不用心房仲的買方出價，再笨的屋主也會選A賣950而不會賣900，也會知道A房仲可能比B房仲再用心一點點
不管專任或一般約，我認為對房仲來說最重要的是"成交機率"，意思是只要有機會成交就該試試看；舉個例子說明，當房仲知道一般約的屋主成交機率50%賣1000萬，專任約的屋主成交機率10%也賣1000萬；當房仲有預算1000萬的買方，會推薦成交機率10%的房子，還是成交機率50%的房子?
小孩子才做選擇，理性的選擇當然是看時間決定，時間充足的前提下應該先看成交機率10%的物件，如果成交了，之後再處理成交機率50%的物件也會比較容易處理；但通常是時間緊迫，當所有房仲都知道成交機率50%，自然得優先處理成交機率高的物件，不然別人先賣掉了自己就失去50%成交機率；因為不管專任約還是一般約的6%服務費，都一樣是6%服務費，都一樣是錢，問題是怎樣能賺到自己手上而已?
也是因為這些原因，所以我成為了Zack口中的笨屋主..
1)確實很難，只能多靠互動去感受對方是不是滿腦子都在推銷，或者可以參考我這部影片：ruclips.net/video/tPmk9s0g9qY/видео.html
2) 沒錯，關於這一個前提，你說的對。
3) 專任約這個問題幾乎不會發生，因為你有開價跟底價的關係，基本上不會有買方傻傻幾乎用開價來下斡旋，實際上常遇到幾乎是每一組買方都出不到1000萬；專任約真正最大的風險是，找到糟糕的房仲與房仲公司。
4) 這就是我影片要講的問題囉，也許你的底價是1100萬，因為簽一般約就很容易從兩個爛斡旋中，挑一個比較不爛的。
不過，如果你真的掌握了齊全的資訊，就不會用不同買方的出價高低，來判斷哪個仲介更用心一點點，只能說那個仲介運氣比較好，或是收斡技術比較好而已。
@@superzack 我們在討論的其實是劣幣逐良幣的問題，世界上確實有良幣，就像您花很多時間打造自己的人設；但更多的是劣幣，靠著各種話術、運氣、打破底線艱難地(?)活著..
看了您挑選房仲的影片，挑房仲簽專任約的意思是消費者就得做功課，付出甄別房仲的代價，接下來的問題是找到了幾個好房仲該怎麼選? 或者已經找到最好的房仲了嗎?
簽一般約的消費者就不贅述了。
比較兩者，最重要的問題還是：是否能讓消費者匹配到最合適的物件? 假設每個一般房仲只有1%機率提供最適合物件，每個好房仲有N%機率(N>1)提供最適合物件；專任約的意思是排他，選到最適合物件的機率就固定是N%；一般約挑到最適合物件的機率是1%+1%+...(運氣好可能會找到好房仲+N%)；只能說這是個很難確定哪個機率較高的問題，但確定的是挑選房仲需要付出前期做功課的代價。
以賽局的角度來看，對消費者來說買賣房是單次賽局，對房仲來說買賣房是連續單次賽局；單次賽局的意思是，房仲與買賣雙方通常在交易後就不會再聯絡；在單次賽局的前提下，只要不是超過底線的過激行為，通常也不會影響下次賽局；
講點人話，聽說過房仲互報黑料，即某房仲沒簽斡旋錢直接進自己口袋，各種搶案子的例子就更常見，當這種房仲說他有客戶或物件給你參考時，問題就是你看不看?
正常人的心態不就是看了也沒損失，確定要交易的時候再小心點就好；反過來說，跟一個認證過的好房仲做幾百幾千萬的不動產交易，難道就能粗心嗎?
@@natureluke 1) 買房子要做的功課，肯定也包含挑選好房仲在內，如果能選到好幾個好房仲，你已經比其他消費者幸運囉，而且你要怎麼認定什麼是「最好」呢？
2) 請問好房仲只有1%這麼低的機率找到適合物件，為什麼會這麼低？什麼又叫做「最適合」物件？
3) 這部影片要告訴你的是，濫簽一般約會遇到的壞處，不是在談怎麼挑怎麼挑好房仲喔，那是另一個事情了。
4) 但你說房仲搶案子的情況，這就是台灣房仲業最大的陋習了，以買方的角度來說，反正PO過來看看都無仿，但我這部影片是在跟屋主談論怎麼賣房對自己有利，跟買方挑房子無關喔。
5) 請問，什麼是「認證過」的好房仲呢？這個認證是什麼樣的標準？
6) 就是因為你講的劣幣驅逐良幣的問題，所以我的線上課程，就努力在傳達正確的觀念，讓房仲盡量不要在靠搶案件、話術、喊多、恐嚇式行銷的方式來對待消費者，即便我的影響力很小，但我這兩年持續就是在為了增加房仲業的良幣做努力，很希望未來你能遇到的滿意好房仲，會是我的學生喔。
真的被笑死，我最近才遇到一件專任約，有其他仲介找他配案開了790，原本他願意配，後來臨時反悔，結果實價登錄出來，只賣了750。
買方想買低，市場才是決定一切的。跟專簽一般簽沒任何關係
不是這樣子，就是「供需」概念而已。
我是屋主 常透過仲介在賣房子或買土地 其實每次房屋或土地的成交都有各種因素或考量 絕非簽不簽專委這麼簡單 也並非都是屋主想賣高或自私心態等
@@simonwu3560 對，你說的沒錯，絕對不是只有專任這麼簡單而已，考量的東西很多。
講得好!
弱勢的仲介嗎？
Yes
兩年了 升息升到頂了 為什麼房子還是那麼貴?
哪裡升息升到頂？我們利息低到不可思議吧！
@@superzack 那你還是說錯啊 你兩年前説未來資金被收回 房價會跌 那這兩年是不是繼續漲？
@@stlee1981 所以後面因為新青安情況改變，然後我拍片跟大家說了那麼多次，你看了嗎？年初我還特別說接下來至少兩三年，你有收看嗎？
@@superzack 你說未來會回收資金 有回收嗎？ 你自己也承認跟本沒回收啊 利息低到不行 預測錯誤不要扯東扯西的
講解很清楚、明白，剛剛入門的新手，覺得受益良多。
謝謝你的肯定
我挑永慶幫我賣房 原因是這位業務（永慶分店的）常來社區支援管委會做事和常來跟社區住戶互動
這次我簽的是專約（其實我是剛聽完這視頻才知有分一般和專約）我個性就是不強勢不愛佔便宜 所以第一天跟業務見面就跟他說 我三個月內只給你一家賣 三個月後沒賣出 才會在多找其他公司 果然業務在兩天之內就帶了約三十組人來看 也就在簽約第三天就賣成了
底價太便宜被仲介洗腦還爽。太快成交的案件大部分都是投資客買到的。表示市場功課沒做好。投資客都是簽ㄧ堆一般約。而且履破實價登錄。其中原因只有仲介業才知道。
自己第一次賣房就是專約受害者，被唬爛嘴騙簽了專約後給你擺爛，別間仲介紹有好機會和價格的買方，最後卻被這個"專約"害失去成交機會。
抓緊實拿是對的，至於要賣多高那是仲介的本事，給滿服務費也未必就一定是好仲介，運氣運氣。
A.我是找大品牌直營店，簽專任約五個月了，到現在為止房子還沒有賣出（並沒有亂出價），很多人來看，卻沒有人出價？（問題到底出在哪裡？）
你提到一點很認同，物件在廣告太久，真的會讓人覺得房子是不是有什麼問題！？
如果很多人看屋，而且買方出價都還在合理範圍內的話，那看起來問題就不是在仲介身上，可能是你的房子有什麼明顯的單一缺點讓買方猶豫，但我覺得更可能的是四月份後房市降溫，所以買方購買意願越來越低的關係，是是屬於大環境的市場問題。
用這種態度在恐嚇屋主嗎？😂我的房子應該不會找你賣。
抱歉，我這個人講話比較直，尤其是不用賣房子以後，哈哈。
買賣沒有一定的邏輯，專任 一般我都玩過，說真的沒什麼差別，自己的籌碼最重要
我覺得，有沒有挑到對的仲介最重要。
最聰明的做法是：挑選一個最談得來的仲介，只和他簽一般約。說明只要有認真推案，就不會跟其他仲介簽。這樣讓對方盡力，也避免萬一對方擺爛時，被專任約綁住幾個月動彈不得。
其實專任約可以隨時解掉喔
在房仲業打滾的業務怎可能相信這種小朋友等級的話術 😂, 結果就是 房仲也口頭回應：『我一定會很盡力認真推案』大家心照不宣笑笑囉
@@keroppikeroppi6572 所以說要找個談得來的囉！
要去找個老油條仲介，那也只能笑笑。
@@superzack
多數專任委託合約內，有註明賣方(委託人)提前終止委任，須賠償違約金。
另專約不代表成交價會高，市場上不少投資客拿出來的物件幾乎也都是透過仲介成交(包含專約)，因為賣方太單純，沒多跟幾位房仲聊聊確認市場行情，只單聽一位仲介的話。
如果今天是一般約，反而有機會不會低於行情賣給投資客。(實務上也不少投資客是仲介的親友或人頭)
實務上是自行做好行情功課+找對的人(業務)，若業務不熟，專約一開始不要簽委任太久，反之若是一般約店數不要太多。
@@hihouseman 專業，感謝分享！
沒有Cookie的選項我沒辦法選擇阿~
我入行後因為靠Zack的專業指導，已經簽了4間專約，甚至持續指名、並且成交。
因為你真的很優秀，具備成功者的思維與長線眼光，能成為你的老師是我的榮幸。
其實給不足仲介服務費的屋主也是要看情況
有的地段就是好 你不賣還有一堆公司一對業務搶著賣
不要說收足4%了 實際只收2%的也大有人在🙄
這就是房仲業這一行的悲哀了，不少沒實力的人在削價競爭、跪著賺錢，把這一行越做越Low了。
真希望知道的屋主少一點，這樣大家都能撿便宜
我5年換5間
我不是投資客
只是家庭變故
跟買不到心中理想的房子
6個錯誤我犯了4個
尤其是有一間自售
賠了了百萬以上
其他都賺錢
哇！那這樣真的很辛苦耶
我目前在看屋，要注意什麼呢？
非常多要注意的。
@@superzack 完了，非常多哦？老屋呢？
@@酷吉-x4l 可以善用Google
推，真正懂賺錢的人不會在小地方吝嗇，互助製造雙贏才是上策。
沒錯
+1
選C
仲介業務專員服務很好，通常在那個縣市賣房子，都會有好口碑和知名度!! 如果仲介專員很認真經營自己的社群平台，會讓賣方與買房積極觀看!! 畢竟老派仲介業者，遇到買方時就會瘋狂只講這間房子的優點，房屋的小缺點，客戶有疑問則不細心面對問題，應該是1980年代後出生的買方都不太能接受的業務專員!! 至於賣方拜託房仲專員賣房子，該給的本來就是要給好給滿，屋主擅自砍業務的權利，試問哪位業務專員會有熱情幫屋主找到好買家買房子！？
認同