오피스텔 투자, 정말 손해일까? "이제는 오피스텔 투자할 때, 투자 적정 수익률 기준은?"
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- Опубликовано: 29 янв 2024
- #오피스텔투자 #오피스텔투자수익률 #오피스텔투자추천
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★‘통장에 월세가 꼬박꼬박 쌓이는 수익형 부동산’
저자 최영식/ 부동산 강사
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#월세투자#임대사업#부동산상담#은퇴준비#부동산투자#법인등록 #법인임대사업자
사무실 주소 : 월세고수TV 부동산중개법인
서울시 강서구 마곡중앙로 171 마곡나루프라이빗타워2차 1203호
(9호선 마곡나루역 2번 출구 약 50m / 차량이용시 주차 가능)
03:10 마곡오피스텔 투자 사례
06:05 오피스텔 지역별 시세 비교
08:32 오피스텔 투자 체크 포인트
![헷갈리기 쉬운 오피스텔 투자 세금 완벽정리! [투미TV]](http://i.ytimg.com/vi/fVX3XjO0nVI/mqdefault.jpg)
![헷갈리기 쉬운 오피스텔 투자 세금 완벽정리! [투미TV]](/img/tr.png)
![주거용으로 사용한 오피스텔, 국세청에서는 이렇게 잡아냅니다. (찜찜하면 그냥 처분하세요) [데일리뉴스 577]](http://i.ytimg.com/vi/WOHxAbT9w_o/mqdefault.jpg)
![업무용도 되고, 주거용도 되는 오피스텔...세금은? (이걸 알아야 오피스텔 세금을 줄일 수 있어요) [데일리뉴스 557]](/img/1.gif)
내용좋습니다. 잘보았습니다
좋은영상 감사합니다. 주택이 두채인데 서울오피스텔 소형 업무용으로 구입하려고 고민중입니다
공실, 증개수수료, 임대사업자 세금 고려해야 실질 수익률이 나올텐데요
안산시 단원구 반달섬 오피스텔 84m2은 어떤가요?
대출이자 135만원 정도 예상하는데,
주변 84타입 월세도 5000/135 정도로 많이 내놓더라고요
일임사로 사업자등록 해놨는데 오피스텔에 봄이 올까요?
영상 감사드립니다.
아파트 전세자금 마련중에 오피스텔 관심이 생겼습니다. 영상을 보니 궁금증이 생겨서요^^
현찰이 올 5천만원가량 모아질 것 같은데.. 내년 상반기는 7천쯤..
쭉 아파트 쪽 준비할 지, 오피스텔 할 지 고민입니다.. 30대 중반 남성이구요.
객관적 판단 도움 요청부탁드려요!
안녕하세요! 저희 채널에 관심 가져주셔서 감사드립니다.
현재 질문 내용으로는 판단하기 어려움이 있습니다.
자세한 답변을 원하시는 거나 궁금한 내용이 있으시면 저희 월세고수 상담 받으시는 것을 추천드립니다
(대면/ 비대면 가능, 상담 문의 및 예약 010-8650-9868)
오피 법인명의로 여러채투자하려는데 괜찮나요? 개인명의는 주택수, 양도세 등이 문제라고 해서요.
안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 문의하신 법인으로 오피스텔 투자는 비주거용 오피스텔의 경우에는 가능한 투자방법이긴 합니다. 하지만 대다수 오피스텔이 주거용으로 사용되는 점을 고려하면 향후 종합부동산세 문제등이 제기될 위험은 있습니다. 법인으로 오피스텔 투자하기에는 주택임대사업이 어렵다는 점등이 고려되는 점을 감안하면 법인은 가능하면 상업용부동산(업무용 오피스텔, 업무용 사무실, 상가)에 투자할 때 활용하는 것이 나은 투자법입니다.
청주 이랜드타운힐스(도시형), 7000만원에 매입후 월세 받아먹을 생각주입니다. 위치가 너무 좋아보여서 그런데, 어떻게 생각하시나요? 2년뒤 7000만원 현금 들어오고, 그돈으로 대출없이, 투자 목적으로 사볼까합니다. 답변좀 부탁드리겠습니다.
안녕하세요. 영상 잘 보고 있습니다.
저도 저희애가 근처 학교에 다니고 있어서 청량리 오피에 현재 거주중인데 둘째도 같이 거주를 하게 되어 투룸(우남SL타워)로 옮길 예정인데 월세부담이 너무 되어 차라기 투룸(우남Sl-현재매매가 6억안팎)을 매수해야하나 고민중입니다.
매수를 하는게 나을지 투룸월세를 사는게 맞는지 궁금해서 문의드립니다.
안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 문의하신 청량리역우남SL타워 300 오피스텔의 전용면적 12.41평 매매가는 6억 정도에 형성되어 있긴 합니다. 이 6억이 적정가격인지 살펴보면 우선 임대료 시세를 보면 보증금 3,000만원 / 월세 150만원 정도로 수익률로 보면 3.15% 정도로 보입니다. 이 정도 수익률이면 사실 은행 이자보다 못한 수익률이죠. 우선 수익가치로 보면 적절한 매매 물건은 아닙니다.
또한 실거주 측면에서 적정 가격이냐를 보면 최근 분양한 청량리역 인근의 외대역 바로 앞 재개발 단지인 이문 아이파크 자이 4300세대 아파트 단지 내 오피스텔의 경우 동일면적 분양가격이 4억 정도 수준이었습니다. 물론 입지는 청량리역이 더 좋다고 볼 수 있지만, 인프라 생활환경 등은 아파트 단지내 오피스텔인 이문아이파크자이가 더 나은 상황일 수 있는 점도 있습니다. 이런 여러가지 반영해 볼 때 당장 매매로 구입하는 것 보다는 월세 거주가 나은 상황이 아닐까 하는 판단이 듭니다.
안녕하세여.저는 현재 원룸형 오피스텔 2채 보유하고 연6%정도 수익을 보고 있습니다.여유자금이 생겨 한채정도 더 매입 고민중인데 제 걱정은 아무래도 소형오피스텔이 현금 환금성이 떨어져 나중에 제가 필요시 매매가 잘 되지 않을까 싶네여. 어떻게 생각하시는지여?
안녕하세요! 저희 채널에 관심갖고 질문해주셔서 감사합니다. 일단 두 채의 원룸형 오피스텔을 보유중이시고, 추가로 한 채 더 매입을 고려하시면서 환금성에 대한 문제로 고민이 있으신 것 같습니다. 물건을 구체적으로 알아야 좀 더 자세한 상담이 되겠지만 기본적인 내용만으로 답변드립니다.
우선 원룸형이고 소액투자 물건으로 서울의 역세권 오피스텔이라면 환금성이 크게 떨어진다고 볼 수는 없습니다. 가격의 문제이겠죠. 저는 개인적으로 고가의 아파트보다는 소액 투자가 가능한 서울 역세권의 원룸형 오피스텔이 현재 6%의 수익률과 가격만 맞춰준다면 환금성은 더 나을 수 있다고 생각합니다. 물론 주택경기가 나빠지고 금리가 계속 고금리로 유지된다면 상대적으로 환금성은 떨어질 수 밖에 없습니다.
하지만 이런 시장 상황의 환금성 문제는 오피스텔뿐만 아니라 아파트를 포함한 모든 부동산에 해당하는 내용입니다. 실거주 수요가 기본으로 받쳐주는 이유로 안전하고 거래가 잘 된다고 생각하는 아파트 역시 실거주 수요가 있다고 하더라도 지금 주변에 보면 1년씩 못 파는 분들도 주위에서 많이 볼 수 있습니다. 사실 환금성이 걱정된다면 오피스텔이 아닌 금융상품에 투자하시는 것이 맞습니다.
여러채의 오피스텔에 투자한다고 했을 때 보유세와 양도세는 어떻게 될까요.
안녕하세요! 저희 채널에 관심갖고 질의해 주셔서 감사합니다. 다 수의 오피스텔 보유 시 보유세와 양도세는 사실 이렇게 질의 주시면 답변이 모호해 질 수 밖에 없습니다. 우선 상황에 따라 참 다릅니다. 일단 조정지역이 아닌 곳에 보유하고 주택임대사업자를 등록한 상황이라면 주택 수 배제가 가능하여 보유세 중 가장 큰 몫을 차지하는 종합부동산세 합산 배제 대상이 되어 보유세가 크지 않습니다. 또한, 양도소득세 역시 주택수 합산배제가 가능하여 기존 거주주택 매각 시에도 큰 문제가 발생하지 않습니다.
물론 오피스텔을 모두 업무용 사무실 등으로 임차를 주고, 내가 비주거용 건물 임대업으로 임대사업자를 등록한 경우에는 조정지역 여부에 관계없이 종합부동산세와 주택 수 문제가 발생하지는 않습니다.
질문 내용이 구체적이지 않아 답변이 구체적일 수 없는데요. 세금 문제는 가능하면 본인 상황을 다 밝히시고, 전문적인 세무사님과 상담하시기를 바랍니다.
인하대 후문 헤리움 오피스텔 64m3가 1.55억 정도면 투자 가치가 있을까요? 1가구 2주택에 포함이 되는지 궁금합니다. 고견 부탁 드립니다.
안녕하세요! 저희 채널 관심갖고 봐주셔서 감사합니다. 인하대 후문 헤리움 오피스텔 64m2 형 투자 적절성 여부에 대해 질의 주셨는데요. 매매가 1억 55백만원이면 일단 시세 대비 저렴한 매물은 맞는 것 같습니다. 임대시세는 1,000 / 70 ~ 75만원 정도로 예상됩니다. 임대수익률은 6% 정도로 예상됩니다. 수익률과 세대수 역세권 인접 및 대학가 주변이라는 수요를 감안하면 투자처로써는 괜찮아 보입니다.
다만, 최근 서울역세권 원룸 오피스텔 역시 비슷한 가격대에 비슷한 수익률의 물건들을 찾을 수 있습니다. 물건 자체의 투자성은 괜찮지만 실 활용이 아닌 임대사업의 투자로 생각해 본다면 광역적으로 비교해 볼 필요가 있습니다. 서울 마포 및 여의도 등에도 다양한 선택지가 있으니 투자로써 본다면 좀 더 광역적 비교를 해보시길 바랍니다.
그리고 주택 수 문제는 주택임대사업자 등록을 하시면 됩니다.
저희 채널 영상에 주택임대사업자 관련 영상도 많이 있으니 참고 하시고 많은 도움이 되시길 바랍니다
SRT 동탄역 앞 오피스텔 55m2가 1.6억 정도면 투자 가치가 있을까요?아직 주택이 없는 20대 후반이라 고민이 많네요..현재 지방에 거주하지만 가족이 동탄쪽에서 직장다니고 있고 입지도 SRT동탄역 앞이고 향후 GTX노선 신설을 고려해보면 입지는 괜찮아보이는데 가격이 고민입니다ㅠㅠ
안녕하세요. 저희 채널 관심갖고 문의 주셔서 감사합니다. 동탄역 1.6억의 55m2 오피스텔이면 전용면적이 아닌 계약면적 기준으로 원룸형 오피스텔로 보입니다. 이 정도면 사실 서울 역세권 오피스텔과 가격차이가 크지 않습니다. 그리고, 동탄역 인근으로 공급도 많은 상황으로 개인적으로는 매입보다는 임대로 들어가는 것이 나을 것 같구요. 굳이 투자를 하신다면 차라리 서울의 역세권 오피스텔을 투자로 매입하고 여기서 발생하는 월세를 활용하여 동탄역 오피스텔에 임대로 들어가는 것이 낫지 않을까 하는 의견을 드립니다.
영상중에 나온 김포 베네치아는 5,900만~ 수준인데 시세가 주변에 비해 낮은데 이유가 역과의 거리때문인지 다른게 있는건지 궁금합니다
안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 문의하신 김포 베네치아 오피스텔이 저렴한 이유는 인근 오피스텔보다 연식이 조금 오래 되었고, 내부 구조가 상대적으로 조금 쾌적성이 떨어지는 부분이 있긴 합니다. 하지만 가성비 및 수익률 측면에서는 절대적인 가격이 저렴한 부분은 장점이기도 합니다. 다만, 알아보시면 아시겠지만 해당 오피스텔은 대출이 좀 어려운 점(특별한 이유가 있어서라기 보다는 은행에서 경제성이 떨어지는 이유로 다수 은행에서 거절했다는 얘기를 들었습니다)이 단점이기도 하였습니다.
안녕하세요. 청량리 오피스텔 매매를 고민하고 있습니다. 역 앞에 있고 GTX도 개통하여 2-3년만 가지고 있으면 값이 많이 뛸 거라고 하는데요. 첫 투자라 많이 알아보고 공부하고 있는데도 너무 어렵네요. 😅 기본적인 정보를 드리자면 전용이 21정도 되고 매매가는 2억 8천 정도입니다. 청약이 됐던 사람이 대출이 안 나와 포기를 해서 시공사에서 관리하던 호실이라고 합니다. 하여 다음 달 초에 세입자가 들어올 예정이고 월세는 110으로 맞춰 있어서 수익도 좋은 편인데다가 더 오를 예정이라고 합니다. 현재 주택임대사업자로 등록이 된 상태라 부가세 환급은 못 받지만 취득세가 80% 정도 할인돼서 이 부분도 절감할 수 있고요. 또한 고층이고 (16층) 브랜드도 있는 오피스텔이라 사 놓으면 좋을 것 같은데 아무래도 첫 투자이다 보니 망설이게 됩니다.
부모님과 함께 살 아파트를 보다가 10억이 넘는 현실에 바로 구매는 못하고 가지고 있는 현금을 이렇게 투자해서 조금이라도 불린 후에 아파트를 사려고 지금 오피 매매를 알아 보고 있습니다. 큰 수익을 바라는 것은 아니지만 어느정도 오피 매매가가 올랐으면 좋겠는데 이 물건이 어떤지 여쭙고 싶습니다.
마지막으로 생에 첫 내집 마련? 이라서 정부에서 1% 대 이자로 대출을 해 준다고 하는데요. 이 첫 대출을 혜택을 지금 오피에 사용하지 않고 미래에 아파트를 살 때 사용해도 될까요? 오피는 대출을 많이 안 받아도 되는 상황인데 나중에 아파트는 대출도 많이 필요하고 이자도 만만치 않을 것 같아서 문의드립니다. 감사합니다.
좋은 내용 감사드립니다. 이번에 이문 아이파크 오피스텔 원룸을 처음으로 오피로 투자하고 고민을 많이 하고 있습니다. 다른분 답변 글을 보다보니 수익률이 5%정도 예상하시던데요 혹시 여기가 시세차익도 가능한지 궁금합니다. 저는 보유해서 4~5년후 나올 예정입니다.
안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 이문아이파크자이 IM594 원룸 오피스텔투자 관련하여 질의 주셨는데요. 매매차익을 볼 수 있을 지 예상해보는 것은 의견을 드리기가 참 어렵네요. 통상 원룸 오피스텔은 임대수익을 추구하는 투자 물건으로 큰 매매차익이 나기에는 어려움이 있습니다. 얼마 오를 수 있을 지는 누구도 알 수 없겠죠.
통상 매매차익은 실거주 수요가 붙어줘야 매매 가격이 상승 할 수 있는데요. 원룸은 투룸과 달리 대부분 실거주 보다는 임대수익을 노린 투자자들이 대부분입니다. 따라서, 강남 지역 및 다른 지역에서도 매매차익은 한계가 있었습니다. 다만 금리가 인하되고 임대수익이 지속적으로 상승할 수 있다면 일부 차익은 가능할 수 있겠지만, 매매 차익이 크지는 않을 것으로 생각됩니다.
@@user-br2um7py7v 친절한 답변 감사드립니다. 임대 수익에 관해 잘 배워봐야겠어요.
계약금3000만원넣고 고민중입니다
안녕하세요
현재무주택이고 2028년 완공되는 송도자이풍경채그라노블 오피스텔 분양을받았는(39m2 2억) 투자가치가 있을까요?
그리고 주택임대사업자나 일반임대사업자등록을 해야되는데 굳이 해야할까요? 무등록 임대사업자일 경우 부가세환급은 못받지만..어떤게 이득일까요.?
안녕하세요! 저희 채널 관심갖고 봐주셔서 감사합니다. 인천 송도 자이풍경채 그라노블 오피스텔 투자 관련하여 두 가지 질문으로 보이는데요. 하나씩 답변드리도록 하겠습니다.
1. 사업자 등록 여부에 대하여 - 사업자의 등록 여부는 단순히 무주택자 만으로는 판단하는 것이 어렵습니다. 1주택 소유 후 단기간에 양도차익을 목적으로 한다면 무등록으로 보유하는 것이 맞을 것입니다. 그게 아니고, 내가 거주할 집을 다시 구매할 목적이고, 임대사업을 목적으로 한다면 장기주택임대사업자가 맞을 것이구요. 반면, 부가가치세가 환급된다고 해서 일반임대사업자 등록은 해당 물건에는 맞지 않을 것 같습니다. 왜냐면 실제로 업무시설로 사용될 가능성이 낮은 위치와 물건의 형태이기에 아무래도 주택임대사업자로 등록하거나 무등록으로 보유하거나 하는 것이 나은 선택으로 판단됩니다.
2. 자이풍경채 오피스텔 투자성에 대해 - 전용 39㎡ 1.5룸 오피스텔 형태에 2억의 분양가이면 송도의 입지등을 감안해 볼 때 투자성은 어느 정도 있는 것으로 보입니다. 보증금 1,000만원 월 임대료 90 ~ 100만원 사이의 임대료가 형성될 것으로 보여 대략 5% 중 반대 정도의 임대수익률이 예상되어 매매가격도 거품이 별로 없는 적정 가격대의 매물로 생각됩니다. 다만, 최근 오피스텔 시장이 좋지 않은 점을 감안해보면 단기 매매차익으로 접근하는 것은 쉽지 않을 것으로 생각되기는 합니다.
처음 예를 들어주셨던 마곡 오피스텔만큼 지금 담보대출이 나오나요? 지금와서는 주임사만 가능한 부분인지. 오피스텔 담보대출도 지난 정부에서 제재했던 거 같은데 궁금하네용. 😅
안녕하세요. 저희 채널 관심갖고 봐주셔서 감사합니다. 이번 편에 나온 사례의 대출 부분과 질문사항에 대해 답변드립니다. 우선 담보대출은 처음 대출을 진행했던 2015년과는 아시는 바와 같이 많이 달라진 상황입니다. 이전에는 물건의 담보가액만을 기준으로 대출 한도를 정해서 좀더 여유롭게 대출을 해줬지만 최근에는 대출을 받으시는 분의 소득상황과 신용도 및 임대료 등을 복합적으로 판단하여 대출을 해줍니다. 따라서, 대출 한도가 이전에 비해서는 많이 줄어든 상황으로 보이며, 최근 마곡지구 오피스텔들을 보면 매매가의 60% 이내 정도가 한도가 되는 것으로 보입니다.
그리고, 사업자 종류는 일반임대사업자도 가능합니다. 하지만 통상 마곡의 오피스텔들은 주변에 섹션 오피스 등의 대체 물건들이 많아서 업무 시설의 수요 보다는 주거 시설이 대부분을 차지합니다. 따라서, 사업자 등록 시 사업자의 특성상 대부분 주택임대사업자로 등록하고 있습니다.
@@user-br2um7py7v 헉 친절한 답변감사드립니다. (--)(__)
안녕하세요?
저는 구파발에 있는 아이파크포레스트게이트오피스텔을 10년전에 분양받았고 투룸에는 현재 거주중이고 원룸은 월세를 놓았습니다.
그런데 이번에 갑자기 아파트를 전세끼고 구매하게되었는데..
그렇게되었을때 제가 투룸에서 계속 거주하게되면 1가구 3주택이 되는건가요??
너무 아는게 없는상황에서 급하게 아파트 매매를 하게되어 세금문제가 어떻게 되는지도 걱정되고..
오피스텔이 주택수 포함인지도 궁금합니다.
너무 무지해서 죄송합니다 ^^:;
안녕하세요! 저희 채널 관심갖고 봐주셔서 감사합니다. 오피스텔 2채 보유하고, 신규 아파트 취득 시 3주택 해당여부에 대해 문의 주셨습니다. 사실 세금 관련해서는 선생님의 정확한 상황을 이해해야 제대로 답변을 해드릴 수 있어서 구체적인 상담은 어렵습니다.
특히 주택 수 문제는 세금에 민감하여 답변드리기가 곤란합니다. 제가 답변드리는 건 일반적인 상황이니 구체적인 세금 여부는 꼭 세무사님과 상담을 통해 의사결정을 하시길 바랍니다.
우선, 오피스텔 2채도 주거용으로 사용하고 있다면 주택은 맞습니다. 다만 어떤 세금에 적용하느냐에 따라 달라질 것으로 보입니다. 우선, 오피스텔 또는 신규 구입한 아파트 매각 시에 발생하는 양도소득세 문제에서는 만일 주택임대사업자 등록을 하지 않은 상황이라면 3주택자가 맞을 것으로 추정됩니다.
두 번째는 아파트 취득 시 취득세 문제인데요. 이 부분은 2020년 이전에 매입한 상황이므로 정부 대책 발표 이전에 해당되어 다주택 중과세에는 해당 되지 않을 것으로 추정됩니다. 다만, 정확한 내용은 아파트 매수 등기 이전에 이전 등기를 담당하는 법무사님께 확인해 보시길 바랍니다.
청량리 오피는 어떨까요?
자녀가 근처에서 공부중인대 월세가 넘비싸서 매수할까 고민중압니다
주택수에도 포함되고 세금문제도 걸리네요
1억미만 오피는 거주하더라도 주택수포함 안되는지요?
고견을 듣고싶습니다
안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 우선 요청하신 질문에 대해 답변드립니다.
1) 청량리 오피스텔의 투자성에 대해 - 청량리 오피스텔이라고 그냥 질의 주시면 답변이 참 어렵습니다. 청량리 오피스텔은 최근 분양가격이 높은 오피스텔과 과거 공급된 오피스텔 등 다양한 건물들이 있는데요. 물건의 노후도, 위치, 세대 수, 매매가격 등 자세한 사항은 알아야 투자성을 알 수 있을 것 같습니다. 막연히 청량리 오피스텔이 괜찮은 지 만으로는 투자의 적절성을 파악하는 것은 불가능 합니다.
2) 세금 관련 - 1억 미만 오피스텔의 주택 수 포함여부는 물건을 확인해 봐야 할 것 같습니다. 사실 서울에서 공시가격 1억이하 오피스텔이 투자성이 괜찮은 매물이 있을지는 모르겠습니다. 주택 수 문제보다 더 중요한 건 물건 자체의 가치인데요. 투자성이 낮은 빌라형 오피스텔이라면 1억이하가 있을 수 있으나 어느 정도 투자성이 있는 물건의 경우에는 공시가격 1억이하 매물이 많지는 않을 것 같습니다. 그리고, 주택 수 문제는 세금의 유형에 따라 다릅니다. 주택 수에 빠진다는 것은 오해의 소지가 있습니다. 무조건 빠진다고 할 수는 없으니 이 부분은 물건을 확인하고, 어떤 세금에서 혜택이 있는 지 확인해 봐야 합니다.
질문해주신 내용 만으로는 위 답변 내용 처럼 정확한 답변을 해드리기가 어렵습니다. 자세한 사항은 물건을 확인하고, 나에게 맞는 물건인지 어떤 방법으로 절세할 수 있는 지 정식으로 상담신청해 주시길 바랍니다.
저도 질문 하나 드린겠습니다.저는 현재 원룸형 오피스텔 2개를 보유하고 연 6% 내외의 임대수익을 얻고 있습니다. 여유자금이 생겨 하나정도 더 매입할까 고민중인데 만약 제가 나중에 급할때 아파트와 달리 현금 환금성이 떨어질까봐 좀 걱정이 되네여.어떻게 생각하시는지여?
영상 잘 봤어요. 제가 2억 조금 넘는 현금으로 지방(원주) 준신축 아파트와 서울 오피스텔 고민중에 있어요.
수십년간 낡은 구축 아파트에 살고 계신 부모님을 위해 신축 아파트로 모시려는 오랜 계획이 있었는데, 어느덧 세월이 이렇게 흐르고 부동산도 턱없이 올라 버려서...
차라리 오피스텔 월세 받아 부모님 생활비 보태는게 나을지...아..정말 모르겠어요. 조언 부탁드려요~~
안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 2억원의 현금으로 부모님의 거주를 위한 원주의 준신축 아파트 Vs. 부모님의 생활비 보조를 위한 서울의 오피스텔 어떤 걸 선택할 지에 대한 고민에 대해 답변드립니다. 이런 경우 사실 정답이라고 말씀드리기가 좀 쉽지 않은 선택일 것 같습니다. 핵심은 부모님의 의사가 더 중요할 것으로 생각됩니다. 사실 투자의 관점에서 아파트 가격이 오를 지? 아니면 서울의 오피스텔이 오를 지?는 누구도 확신 할 수 없습니다.
하지만, 확실한 건 현재 임대료 수익을 기반으로 보면 2억의 현금이면 서울 오피스텔을 투자하게 되면, 물건에 따라 다르지만, 저희 채널에 소개되었던 물건들을 예시로 보면 월 90 ~ 100 만원의 임대수익은 가능합니다. 이와 비교해서 부모님께서 신축 아파트로의 이사를 원하시는 지 확인해 보아야 할 것으로 생각됩니다.
만일 부모님도 어느 정도 주거를 쾌적하게 바꾸고, 투자로 임대수익도 가져가는 절충점을 찾아본다면 서울 마포지역 또는 강서 마곡지역 등의 2010년 이후 신축 역세권 오피스텔을 매입하면 1억 5,000만원 내외로 매수할 수 있고, 월 70만원 내외의 수익을 얻을 수 있습니다. 그리고, 남은 4,000 ~ 5,000 만원의 자금 중 일부 자금을 활용하여 부모님 거주 아파트의 화장실 수리 및 싱크대 교체 도배 공사 등 인테리어 부분 변경으로 방안을 찾아 드리는 것도 방법일 것으로 생각됩니다. 그럼 투자의 판단에 도움이 되셨길 바랍니다.
@@user-br2um7py7v 빠른 답변 진심으로 감사드립니다. 맞아요 정답이 없지만 전문가의 의견이 너무 듣고 싶었어요. 오피스텔과 남은 금액으로 구축 아파트 리모델링이 어쩌면 가장 현실적인 해결책 같아보이긴 합니다. 조금 더 시간을 갖고 채널 더 살펴 보고 공부 한 후 마음의 결정 하도록 할게요 ^^
안녕하세요 무주택자 청약자 입니다. 40을 바라보고 있는 상황에서 독립하려고 하는데 이번에 이문동 오피스텔 청약이 있어서 이런걸 첨해봐서 여쭤봅니다. 부모님께서는 작은 아파트를 가는것이 어떻겠냐 하지만. 제가 모은돈은 1억 5천정도 있어서요 분야가가 원룸형이 2억 4천정도인데 어떻게 보시나요... 20년 가까이 열심히 일해서 모았는데 고민이 많습니다.
안녕하세요. 저희 채널 관심 갖고 문의 주셔서 감사합니다. 현재 무주택이시고, 현금 1억 5천만원 정도 있는데 독립하여 실거주를 목표로 외대앞 오피스텔의 투자성을 문의 하셨는데요. 외대앞 오피스텔 청약이라면 이문동 아이파크자이 오피스텔로 보이는데요. 아파트 단지와 복합단지로 구성된 곳인데 가격도 그렇고 투자성은 나쁘지 않아 보입니다. 다만 원룸형으로 7평대 오피스텔인데 만약 결혼이나 사정 변경으로 아파트 등의 실거주로 이전할 때를 고려해보면 구독자 님께 적합해 보이지는 않습니다. 원룸형 오피스텔은 통상 임대사업용 물건입니다. 따라서, 실거주를 목표로 한다면 현금 보유 등을 감안하여야 하고, 또 결혼 등 사정 변경을 고려하여 그래도 2인 이상 거주가 가능한 전용 10평 이상의 10~20년 내외에 준공된 2~3억대 서울 역세권의 투룸 오피스텔들을 알아보시는 것이 더 나은 선택이 될 수 있을 것 같습니다.
무조건 아파트로 알아보세요
안녕하세요. 구파발역 힐데스하임주상복합오피스텔(전용56m2) 매매를 고민 중입니다. 세 안고(전세 3억 1700) 4억에 매수해서 2, 3년 돈을 좀 더 모은 다음 실거주할 생각도 있습니다. 30대 1인 가구구요. 직장도 근처고 교통이나 생활환경, 전망(gtx 연신내)도 괜찮은 것 같은데 오피스텔이라는 점이 마음에 걸려서 영상 보게 되었습니다. 실거주 가치는 제가 판단해야 할 것 같고, 투자 가치가 있을까요? 그리고 제 명의로 된 아파트가 하나 있는데 오피스텔 취득시 중과세는 없을까요?
안녕하세요! 저희 채널 관심갖고 질의해 주셔서 감사합니다. 우선 문의하신 내용 하나씩 답변드리겠습니다.
1. 오피스텔 매수 시 취득세 중과 문제 - 오피스텔은 기본적으로 주택이 아닌 건축물대장 용도상 업무시설로 취득세가 적용 되므로 취득세 중과문제는 발생하지 않습니다. 따라서, 4.6%의 취득세가 발생합니다.
2. 은평뉴타운 힐데스하임 투자가치에 대해 - 우선 1주택이 있으신 상황에서 추가로 전세를 포함한 갭투자 형태로 매수를 고민하고 계신듯 합니다. 물론 실거주로 나중에 활용할 계획이 있으시다면 논외의 문제이긴합니다. 하지만 투자 가치 측면에서 입지나 가격 등은 나쁘지 않은 매물입니다. 하지만 세대수가 작고(아파트 99세대 / 오피스텔 36세대), 해당 오피스텔 기준 2021년 이후 실거래가 없는 점을 감안해 보면 환금성이 떨어지는 점은 어쩔 수 없는 단점이 될 듯 싶습니다.
즉, 실거주 주거로 생각하고 입지 등을 감안하면 괜찮은 매물이지만, 향후 이 오피스텔을 매입 후 매매차익을 목적으로 투자를 고려한다면 다른 대안을 찾으시는 것이 낫지 않을까 생각됩니다.
상세한 답변 감사합니다😊 거래가 안 되는 부분은 임대사업자가 열 몇 채를 가지고 있어서 아직 의무보유기간이 안 끝나서인 것 같기도 합니다. 그래도 환금성 부분이 불안하긴 해서 계약은 진행하지 않았습니다. 감사합니다!!
안녕하세요 영상 잘봤습니다. 하나 의견을 여쭙고 싶습니다! 저는 이문아이파크자이 오피스텔 36-39타입 1.5룸으로 청약 고려중인데요, 분양받으면 월세임대 생각하고 있습니다. 분양가가 3.5억정도인데 수익성이 괜찮을까요?
안녕하세요! 우선 저희 채널 관심갖고 문의해주셔서 감사합니다. 문의해주신 이문아이파크자이 오피스텔 36, 39형 오피스텔의 분양가는 일단 상대적으로 적정해 보입니다. 다만, 임대수익률 측면에서는 분양가 대비 주변 임대시세 등을 검토했을 때, 4%대 수익률로 예상됩니다.(원룸형은 5%대 수익률이 예상됩니다) 즉 수익률 측면에서는 아무래도 원룸형 오피스텔에 비해서는 좀 아쉬운 수준일 수 있습니다. 투룸형의 장점은 아파트를 대체하는 실거주가 가능한 측면이 있어 신혼 부부등의 실거주자들이 주로 매수를 하게 됩니다. 또는 임대수익보다는 매매차익을 기대하는 투자를 많이 하십니다. 순수 임대수익을 목적으로 임대수익 극대화를 목표로 하신다면 원룸형 오피스텔이 나을 수 있으니 참고하시길 바랍니다.
안녕하세요! 동영상 너무 잘 봤습니다
예비 신혼부부인데, 청약당첨의 기회를 놓치기 너무 아쉽지만, 당첨 기다리다 허송세월 보낼바에는 구축 매매가 낫지 않을까 싶어 고양시 덕양구쪽 구축 아파트를 매매하려다, 막상 매물들을 보고 오니 또 깨끗한 환경에서 살고싶다는 마음이 스물스물..😂😂 그래서 이리저리 눈 굴리다 오피스텔 매매를 생각하게 됐는데, 똑같이 덕양구 내에서 초역세권에 600세대 정도(삼송역, 유명 브랜드는 아님) 오피스텔 매매를 실거주로 사는건 어떨까 싶더라구요. 환경도 너무 좋고, 아파트보다 가격도 싸고, 이렇게 지내다 3기신도시 청약 시도도 해볼 수 있고..
저의 생각은 그런데 주변사람들은 그래도 오피스텔매매는 절대하지마라 라는 의션이 많더라구요ㅠㅠ가격도 안오르고 나중에 팔기 힘들다고..
너무나 고민 되는데 어떻게 생각하시는지 의견 구하고싶어 이렇게 댓글 남깁니다 :)
안녕하세요. 저희 채널 관심갖고 봐주셔서 감사합니다. 우선 문의하신 오피스텔은 삼송역 출구 바로 앞에 있는 삼송 현대썬앤빌 전용 14.48평 물건으로 추정됩니다. 이 물건은 현재 매매시세 3억 5,000만원 ~ 4억원 , 전세 3억 ~ 3억 2,000만원 , 월세 2,000 / 110 만원 정도 물건이 확인됩니다.
우선 전세가 비율이 매매가 대비 85% 정도에 해당하며, 임대수익률은 4%로 계산됩니다. 신혼 부부 두 분이 실거주로 접근하기에는 말씀하신 바와 같이 적당한 금액대로 계산됩니다. 다만, 사람들이 얘기는 하는 바와 같이 오피스텔은 가격이 크게 오르지 않는다는 속설이 있습니다. 물론 그런 편견이 있을 수 있죠.
하지만, 바로 인근의 이편한세상시티 오피스텔은 오피스텔임에도 불구하고 아파트와 유사한 구조 등으로 인해 아파트와 유사한 가격 상승을 보이기도 하였습니다. 오피스텔이냐 아파트냐의 문제보다 실거주 관점에서 거주환경이 우수하고, 매매가 대비 전세가 비율이 85% 정도 해당하며, 임대수익률도 4% 정도 나와 주는 투룸 오피스텔이라면 크게 거품이 있는 상황은 아니라고 판단됩니다.
앞으로 청약도 할 수 있다는 점까지 생각해서 전세 얻을 가격으로 매수한다고 생각하시면 되지 않을까 하는 의견입니다. 사실 이런 집 전세로 들어가서 전세 사기 등을 염려하는 것보다는 나은 선택이라고 생각합니다. 만약 최악의 상황에서 아파트 당첨이 되어 이사 가아하는 상황이 생기더라도 이 집을 전세 또는 월세로 임대로 주고 이사를 하여도 되는 상황인만큼 실거주하기에 좋은 조건이라고 판단하신다면 매수하셔도 무방할 것으로 생각됩니다.
더 궁금하신 내용이나 자세한 상담을 원하시면 상담 신청해주세요
(대면/ 비대면 가능 010-8650-9868)
자세한 답변 너무 감사합니다 도움이 되었어요 채널 구독하고 열심히 챙겨보겠습니다 :)
서울오피스텔중에 1억조금 넘는 금액으로 매매할때가 있을까요?
안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 1억 정도의 자금으로 오피스텔 투자할 수 있는 물건은 서울의 원룸형 오피스텔 투자가 가능할 것으로 보입니다. 물건 상담을 원하신다면 저희 채널 대표번호 010-8650-9868 상담 신청해주시면 자세히 상담해 드리도록 하겠습니다.
안녕하세요.
현재 분당의 역세권 소형오피스텔2채, 평촌의 역세권 1.5룸 오피스텔 1채를 보유하고 있는데 가격이 오르다 작년부터 쭉쭉떨어지기 시작했습니다. 모두 전세를 끼고 매입한물건들이라 시세차익이 생기면 팔아서 수익을 보려던 매물들인데 현시점에서는 떨어진 전세비용을 다시 뱉어내느라 마이너스를 보고있는데요.
버티면 나중에 회복이 될까요? 물건을 내놓아도 시장 반응이 없어서 가격만 내려가는데 그렇게라도 파는게 나을까요? 전망이 궁금하고 답답해서 여쭙습니다..
안산 리베르 오피 투자 생각하고 있습니다 나름 큰병원 근처이고 공실률 적고 대출없이 투자 괜찬을까요
"안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 문의하신 오피스텔은 480세대 안산고잔역 역세권을 오피스텔로 공실 위험은 말씀하신대로 낮으며 임대수익률은 현재 최저가 매물 기준 매매가 7,900 만원으로 감안하면 6% 정도의 수익률이 기대됩니다. 일단 수익률 측면과 세대수 배후 수요 등을 감안하면 괜찮은 매물입니다. 하지만, 유사한 수익률의 원룸들이 서울의 역세권 원룸 오피스텔도 많이 있습니다. 향후 환금성과 미래 가치를 감안하면 대체 투자 매물들이 많이 있는 만큼 실 거주 및 관리의 용이함 등으로 안산 지역을 선정한 것이 아니라면 서울 역세권의 오피스텔들과 비교하셔서 투자 매물을 선택하는 것이 나을 것으로 생각됩니다. 그럼 도움 되셨길 바랍니다."
영등포에 나홀로 16세대 오피스텔 투룸 3억1500인데 2억 9000 전섺고 갭트자에 대해 어떻게 생각하시나요. 내일 본계약인데 너무 고민이네요. 설명은 1억대에서만 하셔서 조언 부탁드립니다
안녕하세요. 저희채널 관심갖고 봐주셔서 감사합니다. 정보가 너무 제한적이라 답드리기가 좀 어렵습니다. 다만 매매가 대비 전세가 비율이 높다고 판단하실 수 있지만, 지금 말씀하신 16세대의 오피스텔은 사실상 빌라와 같다고 볼수 있습니다. 이런 매물들은 전세가격과 매매가격의 시세에 대해 판단이 어렵습니다.
그리고 이런 오피스텔은 추후 환금성도 떨어질 수 밖에 없는데요. 만약 손해보지 않고 정계약을 하지 않을 수 있다면 않하시는게 낫지 않을까 조언드립니다.
오피스텔 투자 시 최소 100세대 이상의 세대 수는 지역 못지 않게 중요한 판단기준이니 참고 하시길 바랍니다.
@@user-br2um7py7v 다ㅏㅂ글 너무 감사합니다 .500만원 손해보고 계약 포기 했어요. 공인중계사가 감언이설로 계속 얘매하게 계약을 유도 하길래여기 문의 했는데 이제 500만눤포기 한것이 하나도 안아깝네요.답글 너무 감사합니다. 마음에 평화를 주셨어요.
안녕하세요:) 유익한 영상 감사드립니다.
원룸 오피스텔 매매로 고민이 많아 문의 드립니다.
송파구 문정아이파크 원룸(전용면적 25.77 m2) 매입 고려 중입니다.
현재 원룸 오피스텔 거주중인데 영상에서 말씀주신 바와 같이 요즘 전세보증금이 매매가를 뛰어넘는 상황이라 원룸 오피스텔 매입 후 실거주하는 것에 대해 고민 중입니다.
몇년 정도 실거주한 이후에 월세 내놓는 것도 고려하고 있습니다. 조언 주시면 정말 감사드리겠습니다..!
안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 문의하신 문정동 아이파크 오피스텔은 8호선 문정역 역세권에 위치하고, 총 634세대 2017년 준공된 건물입니다. 연식 / 브랜드 / 세대수 모두 괜찮은 물건입니다. 현재 시장에 나온 매물은 2억3,500만원 정도 급매물이 확인됩니다. 임대료 시세는 보증금 1,000만원 / 95만원 정도로 보이며, 수익률은 5% 초반 수익률로 계산됩니다. 이렇게 계산해보면 일단 전세가는 당연히 매매가에 근접해있고, 수익률 5%에 강남권에 해당하는 송파구 오피스텔이고, 매매가 역시 2억 3,500만원 정도면 적절한 매물로 판단됩니다.
다만, 원룸 오피스텔은 매매가 상승에는 한계가 있다는 점을 생각하고 매수 결정을 하셔야 합니다. 말씀하신 대로 전세 가격이 매매가 보다 높은 정도에 이르는 만큼 전세로 들어가는 것보다는 요즘 상황을 고려해보면 매수의 방법이 나을 것으로 생각됩니다. 또한 이런 월세 수익형 부동산이 금리 하락기에는 수요가 늘어나는 효과도 있으므로 수요 증가도 가능한 만큼 자금 여력이 되신다면 매수하는 방안을 추천 드립니다.
@@user-br2um7py7v 고민이 많이 되었는데 답변 감사드립니다!!:)
오피스텔의 최대장점은 내가 오피스텔을 구입해서 주소지이전해서 살아서 1주택일지언정 청약에서는 무조건 무주택이라는겁니다.
즉 오피스텔소유시 사업자안내고 세입자가 주소지를이전했을때 세금측면 에서는 1주택이 될수있지만.(이렇게 주택수로 포함시키는 경우는 거의없지만)
주택수로 포함된다해도.. 청약넣을때는 오피스텔은 무주택으로 본다는겁니다.
오피스텔 큰평수에 아파트처럼 쾌적하게 살면서.. 청약에서는 무주택으로 봐서 가점인정이 된다는것이죠
많이 매입하세요~
안녕하세요
현금 1억 미만으로 투자하고 싶습니다
서울에 1억 미만 오피스텔 추천 부탁 드립니다
안녕하세요! 저희 채널에 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다.^^
투자 시 자세한 자산 상황과 조건 등 고려해야 할 사항들이 많이 있습니다. 원하신다면 먼저 저희 월세고수 상담 받으시는 것을 추천드리고 싶습니다. 대면/ 비대면 모두 가능합니다.
010-8650-9868 상담을 통해 나에게 맞는 좋은 투자 물건을 추천 받으시기를 바랍니다.
@@user-br2um7py7v
어떤지역이 좋을까요?
싼거 10채 사서
한달에 700 범 ㅋㅋ