정자랑 수내는 역으로 비교 대상이기엔...현재 분당 1등은 정자 2등은 이매일텐데요 정자는 네이버 하이닉스 두산 현대중공업을 끼고 있고 지하철 복선을 끼죠 신분당 분당 그리고 정자역 버스 전용차선까지...그리고 이매는 gtx a하고 판교와의 하늘공원 및 수서분당고속도로 지하화 ... 저라면 정자 느티 한솔 박고 이매 한신 박을것 같네요
고금리 시대-재개발 재건축은 No (이하 재개축) - 건축 자재비 인상은 재개축 사업 중단으로 자재비, 유류비, 인건비 상승은 재개축 진행 모두 멈출수 밖에 자재비 인상율 22% 조합원도 자기부담금 큰폭 증가 - 최근 20프로 정도 상승 하였고요 서울은 신규 분양 물건도 없고, 재건축도 미루고, 결국 공급부족은 가격 매우 안정적 - 재개축 투자는 당분간 피해야. 입주 시점이 늦어져도 고금리 금융비용만 - 분상제 풀어 분양가를 인상하면 주변 가격도 다시 들썩, 대규모 이주는 전월세 가격에 기름을 붓는 꼴. 복합적으로 사업이 미뤄져 - 12월부터 이주비는 불법. 그러면 조합원들이 사업 연기 재건축 연한 40년. 재개발-건축 이제 당분간 돈 안됨. 고액 프리미엄 절대 NO 지방은 재개발 더 불리 재건축 재개발은 자기 부담금이 확정 후, 입주 직전 저가매수 해야 더 저렴. 이제 절대 조합원 되지 말자. 가장 중요한 사항 - 최근 자재비 인상으로 발생된 건설사 손해비용 신규 사업지에 그대로 반영 - 재건축이 늦어질수록 서울은 신규 공급이 없어 물량 부족으로 가격 상승은 계속 이어져 서울 중심은 떨어질 이유 없음 - 초과이익 환수제도도 개선, 폐지 가닥. 이게 살아 있는데 어떻게 돈이 되나요? @ 구축과 빌라의 향방 빌라 및 20년 넘은 아파트는 절대NO 빌라는 월세로 거주해야 깡통전세를 피함 결국 빌라는 가장 먼저 거래 감소와 폭락으로 이어져 - 20년뒤 세상이 어떻게 변할줄 알고. 재건축, 재개발을 기다려? 인구감소, 고금리, 인플레 20년 넘은 아파트는 감가, 하락으로 이어져 20년 뒤에 재건축이 의미가 없어질수도 있슴 중요한 것은 재개발, 재건축 기대감도 사라져 당분간 돈 안됨 @ 분양가 상한제 - 정부는 건설사 요구에 분상제 풀어 재건축 활성화를 도모함. 신규분양 아파트 가격 상승은 주변 아파트 가격 상승 - 분상제를 풀어 준다는것은 일반분양가, 조합원 분담금도 큰폭 상승 -> 분상제는 부분 규제속에서 풀어줄듯. 이번에도 결국 못 풀었지요 - 분상제를 풀면 일반 분양가가 올라서 조합원 분양가가 내려 간다는 헛소리를 하는 업자가 있는데, 조합원 부담금도 큰 폭 인상 됨. 최근에 20프로 정도 상승 솔직히 건설사 우위의 시장 구조 . - 그래서.. 아파트 리모델링도 절대 돈 안됨. 특히 분당. @ 전월세 가격 추이 다주택자의 실거주와 매도는 전세만 사라짐. 전세 부족인 남은 월세는 급등- 악순환. 다주택자는 취득세가 높아서 구매도 불가. 결국 임대 사업자 역할 중요성 -> 서울에 관점을 두고 풀어줘야 함 서울이 가장 불안정 서울 중심부 안에 중산층 30평대 임대사업자가 가장 절실 - 금리인상은 바로 월세 인상으로 - 전세대출 금리도 상승 - 종부세 부담액도 월세로 전가 그래서 전세만 사라지고 월세와 그 폭이 지속 상승. 서울은 공급까지 부족 지방은 매매가 보다 훨 높은 전세가격 발생 -> 그래도 안사 - 전월세 대체율 1억당 35만원-> 1억당 45. 50만원 으로, 월세 급상승 중. 고금리 역할 결국 전세 난민 -> 아파트 매매로 갈아타 .. ㅠ 대출이 안됨. - 그래서 빌라 및 오피스텔로 옮겨타는데 빌라 매수 절대 금지. 평생 쪽박의 지름길. - 최상의 1주택 권리 포기 한 것 @ 그래서 실수요자들의 대처 절대 서울에서만, 강남 언저리에서 입주 한지 10년 안된 새아파트에서 똘똘한 한채를 구매할 것 .. 아파트 10대 메이커에서만 . 최소 세대수 800세대 이상에서만 5백세대 이하는 경쟁력 절대 없음. - 지방은 실거주 위주로만 10년 안쪽 에서 초급매만 매수 . 전세가 비율이 70프로 넘는 곳에서만 @ 서울, 투가가치 높은 평형은 ? 소형평형은 현재 공급도 많고 대체재가 많음. 27평형 이하는 절대 노 중대형 평형(33평대 이상) 위주로 공략 @지속적인 인구수 하락 인구의 지속적인 하락은 이 부분만 일본과 비슷하게 진행중 수도권 외곽, 외진 곳 과 지방 아파트 가격은 계속 하락 예상 . 폭등불가능. 지방은 이번 계기로 계속 하락만 가속됨 지방 아파트 투자는 절대 금물 6억이하라 투자가치가 있다? - 절대 없다 향후 3년간 공급이 많은 곳은 절대 하지 말 것 . 대구사태. 인천 일대 - 어린이집에 아이들이 없어 폐업중. 10년후 수도권 외곽 집 남아돌아 . 일본식 장기적 베드타운 형성 됨 일시적 서울서 밀려난 수도권 중산층들 서울로 회기는 당연 시간은 돈. 교육 문화 환경등 서울만 인구가 안정적으로 유지 수도권 외곽, 중소도시는 지속적인 하락 만 @ 부동산에서의 서울의 범위 - 부동산 시각에서 길음 뉴타운 북쪽과 신도림 남쪽은 서울이 아님. - 여의도, 목동까지 - 기타 수도권으로 @ 똘똘한 한채 강남권이란 강남구만을 지칭하고. 신 개포동의 부상 주목 강남언저리는 서초. 송파. 용산 한남. 성동구, 광진 일부, 성수동 까지 , 강동 일부만 - 강남과 반포는 투자에서 제외. 수익율 저조 - 1순위 용산 한남 성동구 서울숲 성수동 권역 까지. 새로운 부의 축 형성.. 광화문 제외 강남 양재천 일대 도곡라인 처럼 강북은 청계천 일대 우선 -> 대표적 : 왕십리 뉴타운 저평가 - 용산공원, 대규모 서울숲, 오페라하우스, GTX, 왕십리가 강북의 구심점 , 남산 - 용산, 왕십리역 국제업무 지구 즉, 새로운 강북권에 30평대 신축 10년 안쪽 위주의 아파트 부터 시작 하지만, 강북 재개발은 절대 금지- 사업의 장기화 지지부진. 고금리. 자재비 인상 강남아닌 강북이 투자대비 향후 상승 가능 가장 높음 - 사립초교도 1개 빼고 모두 강북에 있어 - 한강변 일대도 아파트 급성장 중. 한강을 바라보며 정남쪽에 창을 내는 구조 종부세가 폐지되면 똘똘한 한채가 사라짐 @ 서울 부동산 폭락은 없다 만약, 서울 부동산이 폭락하면, 대출 불가로 서민은 대출 불가, 구매 불가 . 말로만 폭락 하면 집을 산다는 분은 사고 싶어도 못 삼. IMF때와 같이, 주식시장과 마찬가지로 자본력이 있는 사람만 매집 화폐 가치도 폭락 하여 대규모 해외 자본이 부동산 및 각종 자본을 싹쓸이 해. 산업의 구조조정, 해외매각과 실업 난무 그래서, 정부는 부동산 폭락을 방치 하지도 않고, 안정적인 연착륙만을 유지 도모. 실패하면 아르헨티나 되는 거임 부동산 폭락은 깡통전세주택으로 이어져 사회적 대혼란 -> 전세가구는 파산. 자살. 사회적 문제 현재도 깡통전세 빌라 사기 까지 발생 부동산이 폭락 하면 나라가 망하고 주식도 망하고, 한국 화폐가치는 없어짐. 은행에 넣어둔 돈도 휴지 시장은 달러로만 거래 가능 @ 금리 , 대출 금리 올려 인플레를 잡는다는 것은 망상.. 벌써 한계점 도달. 영끌족과 서민 경제만 죽이는 꼴 은행들만 돈잔치 기준금리 최대 2.5%에서 멈춰 1금융이 7프로 넘으면 imf 시대와 같어 - 대출은 매매대금 80프로 까지 풀어 실수요자는 아파트 구매 기회를 줘야 정상적인 시장구조가 형성 - 조만간 대출 풀리면 서울 아파트를 사겠다는 분들이 많은데 . 대출 풀리면 즉시 서을부터 가격 상승. 현재 가격이 상승 하지 못하는 근본적인 원인도 대출 규제와 고금리. 종부세가 풀려도 가격 상승 하지만 남들 다 힘들어서 못할때 이 때 나는 집을 살 수 있어야 실입주자는 무조건. 전세라도 끼고 사야함. @ 시장 안정화 방향..종부세, 임대차 3법 궁극적으로 종부세는 즉시 폐지하고, 다주택자와 서울 중산층 주택 임대사업자 양산해서 서울의 전월세 시장을 안정화 해야 . 임대차 3법이 폐지되어야 전월세 구조가 안정화 됨. 4년마다 폭등, 월세화 전환등으로 현재는 서민만 죽어라 월세만 부담중 다주택자도 정상적인 임대사업자에게는 다양한 혜택을 줘서 전월세 가격 안정을 도모하도록 해야 함 @ 부동산 중 아파트시장은 5년 앞 정도만 내다보는 것. 부의 계단을 바꾸고 싶으면 꼭 아파트 부터 소유해야 상가. 오피스텔 투자는 2순위 현금 부자만 월세 수익율로 하는 것임 @ 부자의 기준 최소 순자산 100억 이상은 되어야 그 이하는 중산층 입니다 외산차 몰고, 골프 친다고 부자도 아니고 남이 부러워하지 않습니다 착각 부터 버리세요 실제 부자들이 얼마나 검소한지 골프칠 시간도 없는지 먼저 이해하시길 @ 명언 강남 집 팔고 분당가서 쪽박차고. 목동 집 팔고 일산 가서 거지 됩니다. 즉, 서울서 한번 나가면 절대 못 돌아옴. 이제 대출도 안되서 완벽한 부의 계단이 형성 됨..
![[신도시2] 30년이 넘은 '일산과 분당' 그리고 신흥 부촌 '판교'의 탄생! / 14F](http://i.ytimg.com/vi/Od3wUQPuqK0/mqdefault.jpg)
감사합니다. 추가로 느티 공무원 3,4는 리모 사업인가 승인 받아서 이주날짜 정하는중으로 알고있습니다
한양5단지 사는데...
여긴 용적율은 많이 낮은데...
과거 임대아파트였던 소형평수단지가 포함되어 있어서 평균대지지분도 많이 낮군요.
효자촌 화성럭키 대우대창아파트 보고있는데 거긴 좀 어떨까요?? 역에서 멀지만 용적율과 대지지분 괜찮아보여서요.
수내 금호 3단지, 한양 5단지 지분 공유하고 있어요~ 다시 계산하셔야할듯합니다. 그리고 한양, 금호 주복단지들도 포함해서 계산해야하지 않나요? 등기부 떼어보면 소유권 가지고 있을텐데요
그렇게계산해보세요~~대지지분좋습니다.
대지면적에 용적률 250% 적용 한 다음 '전용면적'으로 나누셨는데 일반적으로 '공급면적'으로 계산하지않나요??
중요한 정보 감사합니다 구독하고 좋아요 눌러 보내요 ㅋ
재건축으로 저는 구미동 주공이나 까치선경 보고있었습니다.
용적률만 봤는데 큰 깨달음을 얻고 감니다 좋은 의견있으면 한번 상담 받고 싶네요 ㅋ
대형평수가 많아서 평균대지지분이 높으면 뭐해요... 큰 평수 살던 사람들이 작은 평수로 다운 그레이드 하지 않으면 일반분양분이 안나오는데.... 용적률+평균대지지분+역세권 다 중요함요
그래서 평균 전용84로 말씀드린 것입니다.
용적률과 평균대지지분 하고 역세권따지면 뭐가좋나요?
@@돈덕후최대리 평균 전용 84로 퉁쳐서 계산해도 되나요? 소형평수가 많은 단지, 대형평수가 많은 단지에 따라 차이가 있을 수 있고, 기존 각 평형수마다 원하는 평형수가 다를 텐데요..
정자랑 수내는 역으로 비교 대상이기엔...현재 분당 1등은 정자 2등은 이매일텐데요 정자는 네이버 하이닉스 두산 현대중공업을 끼고 있고 지하철 복선을 끼죠 신분당 분당 그리고 정자역 버스 전용차선까지...그리고 이매는 gtx a하고 판교와의 하늘공원 및 수서분당고속도로 지하화 ... 저라면 정자 느티 한솔 박고 이매 한신 박을것 같네요
앞으로 가격 상승 지역.1기신도시 재건축 7호선 신중동역 경기도 부천시 중동 역세권 아파트 전망
양지금호1단지 대지면적 64,829에
용적률250%가정하면 34평 기준으로
1442세대 나오는것 아닌가요??
중간에 기부채납 좀 넣어 계산해서 오차가 있을겁니다
@@돈덕후최대리 아 그렇군요 고맙습니다
미금역 신원아파트는요
손을자꾸 움직이니 산만 내용은좋은데
고금리 시대-재개발 재건축은 No (이하 재개축)
- 건축 자재비 인상은 재개축 사업 중단으로
자재비, 유류비, 인건비 상승은 재개축 진행 모두 멈출수 밖에
자재비 인상율 22%
조합원도 자기부담금 큰폭 증가 - 최근 20프로 정도 상승 하였고요
서울은 신규 분양 물건도 없고,
재건축도 미루고, 결국 공급부족은 가격 매우 안정적
- 재개축 투자는 당분간 피해야. 입주 시점이 늦어져도 고금리 금융비용만
- 분상제 풀어 분양가를 인상하면 주변 가격도 다시 들썩, 대규모 이주는 전월세 가격에 기름을 붓는 꼴. 복합적으로 사업이 미뤄져
- 12월부터 이주비는 불법. 그러면 조합원들이 사업 연기
재건축 연한 40년.
재개발-건축 이제 당분간 돈 안됨.
고액 프리미엄 절대 NO
지방은 재개발 더 불리
재건축 재개발은 자기 부담금이 확정 후, 입주 직전 저가매수 해야 더 저렴. 이제 절대 조합원 되지 말자. 가장 중요한 사항
- 최근 자재비 인상으로 발생된 건설사 손해비용 신규 사업지에 그대로 반영
- 재건축이 늦어질수록 서울은 신규 공급이 없어 물량 부족으로 가격 상승은 계속 이어져 서울 중심은 떨어질 이유 없음
- 초과이익 환수제도도 개선, 폐지 가닥. 이게 살아 있는데 어떻게 돈이 되나요?
@ 구축과 빌라의 향방
빌라 및 20년 넘은 아파트는 절대NO
빌라는 월세로 거주해야 깡통전세를 피함
결국 빌라는 가장 먼저 거래 감소와 폭락으로 이어져
- 20년뒤 세상이 어떻게 변할줄 알고. 재건축, 재개발을 기다려?
인구감소, 고금리, 인플레
20년 넘은 아파트는 감가, 하락으로 이어져
20년 뒤에 재건축이 의미가 없어질수도 있슴
중요한 것은 재개발, 재건축 기대감도 사라져 당분간 돈 안됨
@ 분양가 상한제
- 정부는 건설사 요구에 분상제 풀어 재건축 활성화를 도모함.
신규분양 아파트 가격 상승은 주변 아파트 가격 상승
- 분상제를 풀어 준다는것은 일반분양가, 조합원 분담금도 큰폭 상승 -> 분상제는 부분 규제속에서 풀어줄듯. 이번에도 결국 못 풀었지요
- 분상제를 풀면 일반 분양가가 올라서 조합원 분양가가 내려 간다는 헛소리를 하는 업자가 있는데, 조합원 부담금도 큰 폭 인상 됨. 최근에 20프로 정도 상승
솔직히 건설사 우위의 시장 구조 .
- 그래서.. 아파트 리모델링도 절대 돈 안됨. 특히 분당.
@ 전월세 가격 추이
다주택자의 실거주와 매도는 전세만 사라짐. 전세 부족인 남은 월세는 급등- 악순환.
다주택자는 취득세가 높아서 구매도 불가.
결국 임대 사업자 역할 중요성 -> 서울에 관점을 두고 풀어줘야 함
서울이 가장 불안정
서울 중심부 안에 중산층 30평대 임대사업자가 가장 절실
- 금리인상은 바로 월세 인상으로
- 전세대출 금리도 상승
- 종부세 부담액도 월세로 전가
그래서 전세만 사라지고 월세와 그 폭이 지속 상승. 서울은 공급까지 부족
지방은 매매가 보다 훨 높은 전세가격 발생 -> 그래도 안사
- 전월세 대체율
1억당 35만원-> 1억당 45. 50만원 으로, 월세 급상승 중. 고금리 역할
결국 전세 난민 -> 아파트 매매로 갈아타 .. ㅠ 대출이 안됨.
- 그래서 빌라 및 오피스텔로 옮겨타는데 빌라 매수 절대 금지. 평생 쪽박의 지름길. - 최상의 1주택 권리 포기 한 것
@ 그래서 실수요자들의 대처
절대 서울에서만, 강남 언저리에서 입주 한지 10년 안된 새아파트에서 똘똘한 한채를 구매할 것 ..
아파트 10대 메이커에서만 . 최소 세대수 800세대 이상에서만
5백세대 이하는 경쟁력 절대 없음.
- 지방은 실거주 위주로만 10년 안쪽 에서 초급매만 매수 . 전세가 비율이 70프로 넘는 곳에서만
@ 서울, 투가가치 높은 평형은 ?
소형평형은 현재 공급도 많고 대체재가 많음. 27평형 이하는 절대 노
중대형 평형(33평대 이상) 위주로 공략
@지속적인 인구수 하락
인구의 지속적인 하락은 이 부분만 일본과 비슷하게 진행중
수도권 외곽, 외진 곳 과 지방 아파트 가격은 계속 하락 예상 . 폭등불가능. 지방은 이번 계기로 계속 하락만 가속됨
지방 아파트 투자는 절대 금물
6억이하라 투자가치가 있다? - 절대 없다
향후 3년간 공급이 많은 곳은 절대 하지 말 것 . 대구사태. 인천 일대
- 어린이집에 아이들이 없어 폐업중. 10년후 수도권 외곽 집 남아돌아 . 일본식 장기적 베드타운 형성 됨
일시적 서울서 밀려난 수도권 중산층들 서울로 회기는 당연
시간은 돈. 교육 문화 환경등
서울만 인구가 안정적으로 유지
수도권 외곽, 중소도시는 지속적인 하락 만
@ 부동산에서의 서울의 범위
- 부동산 시각에서 길음 뉴타운 북쪽과 신도림 남쪽은 서울이 아님.
- 여의도, 목동까지
- 기타 수도권으로
@ 똘똘한 한채
강남권이란 강남구만을 지칭하고. 신 개포동의 부상 주목
강남언저리는 서초. 송파. 용산 한남. 성동구, 광진 일부, 성수동 까지 , 강동 일부만
- 강남과 반포는 투자에서 제외. 수익율 저조
- 1순위 용산 한남 성동구 서울숲 성수동 권역 까지. 새로운 부의 축 형성.. 광화문 제외
강남 양재천 일대 도곡라인 처럼
강북은 청계천 일대 우선 -> 대표적 : 왕십리 뉴타운 저평가
- 용산공원, 대규모 서울숲, 오페라하우스, GTX, 왕십리가 강북의 구심점 , 남산
- 용산, 왕십리역 국제업무 지구
즉, 새로운 강북권에 30평대 신축 10년 안쪽 위주의 아파트 부터 시작
하지만, 강북 재개발은 절대 금지- 사업의 장기화 지지부진. 고금리. 자재비 인상
강남아닌 강북이 투자대비 향후 상승 가능 가장 높음
- 사립초교도 1개 빼고 모두 강북에 있어
- 한강변 일대도 아파트 급성장 중.
한강을 바라보며 정남쪽에 창을 내는 구조
종부세가 폐지되면 똘똘한 한채가 사라짐
@ 서울 부동산 폭락은 없다
만약, 서울 부동산이 폭락하면, 대출 불가로 서민은 대출 불가, 구매 불가 .
말로만 폭락 하면 집을 산다는 분은 사고 싶어도 못 삼. IMF때와 같이, 주식시장과 마찬가지로 자본력이 있는 사람만 매집
화폐 가치도 폭락 하여 대규모 해외 자본이 부동산 및 각종 자본을 싹쓸이 해.
산업의 구조조정, 해외매각과 실업 난무
그래서, 정부는 부동산 폭락을 방치 하지도 않고, 안정적인 연착륙만을 유지 도모. 실패하면 아르헨티나 되는 거임
부동산 폭락은 깡통전세주택으로 이어져 사회적 대혼란 -> 전세가구는 파산. 자살. 사회적 문제
현재도 깡통전세 빌라 사기 까지 발생
부동산이 폭락 하면 나라가 망하고 주식도 망하고, 한국 화폐가치는 없어짐.
은행에 넣어둔 돈도 휴지
시장은 달러로만 거래 가능
@ 금리 , 대출
금리 올려 인플레를 잡는다는 것은 망상.. 벌써 한계점 도달.
영끌족과 서민 경제만 죽이는 꼴
은행들만 돈잔치
기준금리 최대 2.5%에서 멈춰
1금융이 7프로 넘으면 imf 시대와 같어
- 대출은 매매대금 80프로 까지 풀어 실수요자는 아파트 구매 기회를 줘야
정상적인 시장구조가 형성
- 조만간 대출 풀리면 서울 아파트를 사겠다는 분들이 많은데 . 대출 풀리면 즉시 서을부터 가격 상승.
현재 가격이 상승 하지 못하는 근본적인 원인도 대출 규제와 고금리.
종부세가 풀려도 가격 상승
하지만 남들 다 힘들어서 못할때
이 때 나는 집을 살 수 있어야
실입주자는 무조건.
전세라도 끼고 사야함.
@ 시장 안정화 방향..종부세, 임대차 3법
궁극적으로 종부세는 즉시 폐지하고, 다주택자와 서울 중산층 주택 임대사업자 양산해서 서울의 전월세 시장을 안정화 해야 .
임대차 3법이 폐지되어야 전월세 구조가 안정화 됨. 4년마다 폭등, 월세화 전환등으로 현재는 서민만 죽어라 월세만 부담중
다주택자도 정상적인 임대사업자에게는 다양한 혜택을 줘서
전월세 가격 안정을 도모하도록 해야 함
@ 부동산 중 아파트시장은 5년 앞 정도만 내다보는 것.
부의 계단을 바꾸고 싶으면 꼭 아파트 부터 소유해야
상가. 오피스텔 투자는 2순위 현금 부자만 월세 수익율로 하는 것임
@ 부자의 기준
최소 순자산 100억 이상은 되어야
그 이하는 중산층 입니다
외산차 몰고, 골프 친다고 부자도 아니고 남이 부러워하지 않습니다
착각 부터 버리세요
실제 부자들이 얼마나 검소한지
골프칠 시간도 없는지
먼저 이해하시길
@ 명언
강남 집 팔고 분당가서 쪽박차고. 목동 집 팔고 일산 가서 거지 됩니다. 즉, 서울서 한번 나가면 절대 못 돌아옴. 이제 대출도 안되서 완벽한 부의 계단이 형성 됨..
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