Olá! Concordo com você. Infelizmente, a única forma de atualizar o custo de aquisição no decorrer dos anos, sem tributar, é somar e lançar o valor das notas fiscais (mão de obra e material de construção) de melhorias realizadas no imóvel. Lembrando sempre de guardá-as como comprovação, caso a Receita as solicite.
Parabéns! Otimo vídeo. Direto e completo. Só não sei se ficou claro para todo mundo que o valor do imóvel declarado no IR é corrigido monetáriamente antes de ser aplicado o cálculo do Imposto. Tive clientes que estavam desistindo do negócio por não entender como se dá essa correção monetária.
Olá Luis! Muito obrigado. Realmente. A correção monetária do valor do imóvel perante a Receita Federal, é um assunto complexo e polêmico. O melhor a fazer é utilizar o GCAP para fazer as simulações, e assim, ter certeza de qual será exatamente o valor tributado. A melhor e única saída segura no longo prazo, é fazer a atualização dos valores conforme são feitas melhorias nos imóveis. Desde que tudo possa ser documentalmente e contabilmente comprovado.
Ok, obrigado. Mas seria interessante um video apoa a aprovacao e regulamentacao .Tem questoes sobre o prazo da venda apos a atualizacao com reducao da isencao e outras questoes. @@VidadeCorretordeImoveis
A apresentação e comprovação de despesas com a propriedade deve ser feita através de retificação na declaração de imposto de renda do ano anterior ou desde a compra do primeiro imóvel?
Olá Daniel! O ideal é que desde a aquisição do imóvel, as despesas sejam lançadas na DIRPF e as Notas Fiscais guardadas para futura comprovação, se for necessária. Não há problema em retificar para inserir as despesas. Vale lembrar que, em caso de fiscalização, os valores que foram declarados não são aceitos como provas. A comprovação se dá pela apresentação das notas fiscais. O cenário ideal é: declaração "batendo" com as notas fiscais.
Se comprei um terreno em 1999, construí uma casa em 2002 e apenas averbei esta construção em 2023, na data da aquisição do bem, coloco a data de aquisição do terreno ou a data da averbação? Obrigado
Olá Edilson! A data de aquisição, no meu entendimento, é a data de início da operação imobiliária, ou seja, da compra do terreno. Você poderá declarar todas as benfeitorias (construção, ampliação e reforma) mediante a comprovação com notas fiscais de tais investimentos, reduzindo assim, o lucro imobiliário.
Excelente vídeo. Parabéns! Estou com uma dúvida mais específica… pode me ajudar? Eu tenho um imóvel financiado e um quitado. Se eu vender o imóvel quitado (valor menor que 400mil) eu preciso pagar imposto de ganho de capital, uma vez que tenho esse outro imóvel que está financiado pelo banco.
Olá Laila! Obrigado! O contrato de financiamento assinado já configura uma aquisição de imóvel, e por isso, no meu endentimento, você não se beneficiará nesse caso, da isenção na venda de imóvel até 440 mil reais. Só estará isenta se no período de até 180 dias após a venda, utilizar o valor para quitar o financiamento do outro imóvel. Falo sobre isso nesse vídeo: ruclips.net/video/bg1F319jazY/видео.html Espero ter ajudado!
Marcelo, grato pelo vídeo! Me restou uma dúvida, não sei se pode me ajudar (valores fictícios, apenas para exemplo): Foi vendido um imóvel por 600 mil. No prazo de 180 dias, foi comprado outro imóvel por 500 mil, restando uma diferença tributável de 100 mil referente ao novo imóvel adquirido. Há um campo no GCap onde declaro esse valor do novo imóvel de 500 mil. A pergunta é: Nesse novo imóvel (e não no antigo), tenho custos após a compra de registro e escritura da ordem de 20 mil, e mais custos de reforma do imóvel novo na ordem de 80 mil (com comprovação), gastando aí todo o lucro imobiliário. Posso lançar esses valores no novo imóvel adquirido e ficar isento? Note que no vídeo você falou sobre benfeitorias e custos que aumentam o valor de aquisição do imóvel antigo, mas preciso saber se posso usar isso também no novo imóvel. Obrigado!
Olá! Obrigado! Sim. Desde que devidamente comprovadas com documentação hábil e idônea, e lançadas em sua Declaração Imposto de Renda, as despesas documentais e despesas com reformas poderão compor o custo de aquisição do novo imóvel. Vale lembrar que para se beneficiar da isenção, todas as notas fiscais (compra de material de construção e mão de obra) devem ter sido emitidas dentro do prazo de 180 dias.
Marcelo, meu pai faleceu no ano passado e vendeu um imóvel e uma garagem no também no ano passado. Ao fazermos agora o espólio nos foi informado sobre esse valor a ser pago pelo lucro. Não sabíamos disso r agora não temos o valor para pagar...o juros que incidem sobre não não pagamento são muito altos? Teremos dinheiro, minha família e eu, somente em agosto (aprox.) Muito obrigado!
Olá João Paulo! Depois de 60 dias, a multa chegará no teto, que é de 20% sobre o valor do imposto a ser pago. Também deverão ser calculados os juros de mora de todos os meses em atraso (soma da taxa SELIC de cada mês + 1%). Serão portanto, acrescidos ao valor a ser pago do tributo, a multa e os juros de mora.
Parabéns pelo vídeo! É possível se beneficiar da isenção de 180 dias, caso eu já sendo proprietário de um apto, compre um segundo imóvel e somente depois eu venda o primeiro?
Olá Leandro! Pode se beneficiar somente se a compra desse segundo imóvel for financiada. Se com a venda do primeiro imóvel, você quitar ou amortizar o financiamento, pode se beneficiar da isenção.
Olá Adriano! O ganho de capital deve ser pago até o final do mês subsequente à venda. No seu questionamento, até o último dia útil do mês seguinte à lavratura da escritura.
Parabéns pelo vídeo, muito bem explicado. Eu tenho até o mês seguinte para pagar a darf, mas tenho 180 dias para comprar um novo imóvel, como proceder nesse caso?
Olá Duílio! Obrigado! Se você já decidiu que comprará outro imóvel nos 180 dias após a venda, não deve gerar e pagar a DARF, pois estará isento da tributação. Tudo depende da sua decisão. Se após os 180 dias, você não comprar outro imóvel, aí a DARF deve ser gerada, mas nesse caso será calculada com multa.
Olá! Eu vou precisar cálcular o imposto e emitir a DARF para meu avô que vendeu um terreno comprado em 1985. Minha dúvida é sobre a moeda. Como lançar o valor correto de compra, já que a moeda da época não era o real e além disso teve várias mudanças até 1994?
Parabéns pelo vídeo! Uma dúvida: Comprei um terreno por RS 270.000. Porém, ao somar ITBI e demais gastos, esse valor chega a RS 298.000. Vendi o terreno por RS 350.000. Quanto devo pagar de imposto? 15% sobre qual lucro?
Obrigado Marcos! Se for o único imóvel em seu nome, você está isento da tributação devido ao valor ser inferior a 440 mil reais. Não sendo o único imóvel, você pode apurar o valor do imposto a recolher através do programa GCAP. O preenchimento dos dados é bem simples. Inclusive o próprio programa gera a DARF para pagamento. Basta fazer o download do programa: www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/download/pgd/gcap
Olá Marcos! É possível, e devem ser declarados tanto o valor do terreno quanto o valor da construção. Antes de declarar a obra, o ideal é que você regularize a situação do terreno nas declarações anteriores e declare os valores corretamente na próxima declaração. Se a Receita Federal solicitar esclarecimentos, você terá que comprovar tudo com documentos, como escritura, contrato de compra e venda e comprovantes de pagamento. É a soma do valor do terreno com o valor da obra regularizada, que forma o custo de aquisição do imóvel, que será utilizado futuramente para cálculo de ganho de capital em caso de venda.
Olá Marcelo,parabéns pela explicação, mas gerou uma dúvida,se tenho 30 dias para pagar a DARF do lucro,aí resolvo comprar um imóvel depois de paga DARF, como fica o prazo de 180 dias que tenho para comprar outro imóvel, ele é anulado?
Olá Nivaldo! Nesse caso, deve ser feita à Receita Federal, uma solicitação de restituição do valor pago através do programa PER/DCOMP - Pedido Eletrônico de Restituição, Ressarcimento ou Reembolso e Declaração de Compensação. Este é o link para download caso precise: www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/restituicao-ressarcimento-reembolso-e-compensacao/perdcomp
Gostei muito da explicação, porem tenho uma dúvida , vendi um imóvel em 2024 que adquiri em 2009 para a apuração do lucro imobiliário vou utilizar essa redução de 5% por ano ?
Minha dúvida é se posso e como declarar o ganho com a venda de uma casa que não foi comprada e sim construída há 30 anos em um terreno que foi comprado em 1992. Por tanto não tenho o valor de compra da casa, apenas do terreno.
Olá Lucy! Pelo que entendi, você não declarou à Receita Federal a construção do imóvel. Uma atualização que precisava mesmo ser feita para não enfrentar esse problema. Além disso, provavelmente você não tem mais como comprovar o valor que foi investido na construção, o que te obriga a considerar como custo de aquisição, o valor pago pelo terreno. Antes de prosseguir, aconselho que consulte um contador para analisar a situação e tentar encontrar alguma saída segura para esse caso, mas como a Receita trabalha apenas com o que pode ser comprovado, é muito provável que tenha que utilizar o valor constante na sua declaração ou na matrícula do imóvel.
Olá Éder! Você encontrará a informação no artigo 29 dessa Instrução Normativa da RF: normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=14400
Olá Alice! Obrigado! No caso da venda bipartida, tanto o nu-proprietário quanto o usufrutuário devem apurar seus respectivos ganhos, com base no valor atribuído às suas partes. Ou seja, cada um é tributado sobre o ganho de capital correspondente à sua fração da propriedade. Se os valores de cada parte se encaixarem na faixa de isenção, ou então, se comprar outro imóvel em até 180 dias, a isenção acontece normalmente. Não se encaixando em uma das possibilidades de isenção, a tributação ocorre normalmente.
Só tenho uma dúvida: Como funciona o imposto no caso de eu vender meu apartamento mas destinar esse valor para construir uma casa ? Visto que o desembolso não é a vista como na compra de um imóvel. Obrigado
Olá Mateus! Nesse caso, você teria que finalizar a construção e conseguir a emissão do habite-se dentro dos 180 dias, o que é bem difícil. Infelizmente, a Receita não facilita a isenção para quem vai construir com o valor da venda de um imóvel.
Ótimo dia . Eu vendi um imóvel por menos de 440 mil há 3 meses . No entanto , tenho outro imóvel que foi doação dos meus pais . Tenho que declarar ou não o lucro Imobiliário. Pois se sim, prefiro comprar outro imóvel para ficar isento .
Olá Stella! Se você tem outro imóvel em seu nome, independentemente de ter sido uma doação, mesmo a venda tendo sido feita por um valor inferior aos 440 mil, você não poderá se beneficiar da isenção.
Olá Marcelo,.excelente trabalho. Pode apenas me tirar uma dúvida quanto ao chamado cuato com reforma: Posso colocar o custo com taxas extras para reforma estrutural do prédio como elevação do ganho de capital? Agradeço pela brilhante explicação.
Prezado Marcelo, Essas taxas extras foram instituídas ao longo dos anos conforme a necessidade de reparo estrutural em todo o prédio ( recuperação de telhado, vigas, pintura, impermeabilização). Todo o custo foi rateado por igual à cada unidade habitacional ( boletos nominais a cada morador). Entendo que é um custo de manutenção que tive desde que comprei o imóvel. Faça uma analogia como se fosse o custo de uma casa. O condomínio contratou profissionais, pegou autorização da obra com responsável técnico e recolheu as notas fiscais e tudo mais. Essa é a dúvida que tenho.
Melhor explicação sobre o tema! Muito obrigada por compartilhar. Tenho uma dúvida e agradeço desde já se puder me responder. Eu poderia utilizar apenas o lucro da venda para quitar um financiamento imobiliário e ficar isento do IR?
Olá Sandra! Eu que agradeço sua atenção. Infelizmente, para que ocorra a isenção, o valor total da venda deve ser aplicado na aquisição de outro imóvel, e não apenas o lucro.
Mt bom o video , parabens! Uma DUVIDA - Eu troquei uma casa em outra mais barata e peguei 350 mil de diferença, nesse caso eu lucrei 300k pois a casa eu reformei ela toda antes de negociar, consigo entrar num consorcio, dar um lance alto e pegar a carta e comprar um imovel e ser isento da taxa de imposto sobre lucro? Meu plano é pegar 200k, dar um lance, pegar uma carta de 400 e comprar um imovel e assim guardar 100k investidos e declarar essa compra para nao pagar imposto.
Bom dia Marcelo, maravilhosa aula. Tenho uma duvida se posso ser isento da venda de um único imovel que tenho em Recife e que nunca vendi outro imovel em 5 anos. Mas tenho outro imovel em Natal, estado diferente. Assim, terei a isenção? Muito grato, Henrique
Obrigado Henrique! No caso por você relatado, a isenção só ocorrerá se outro imóvel for adquirido nos 180 dias seguintes à venda. O fato de ter outro imóvel, mesmo sendo em outro estado, exclui a possibilidade de isenção no caso de único imóvel até 440 mil. Espero ter respondido sua dúvida.
Otimo video, parabens!! No caso de um bem vendido a prazo, por exemplo em 6 meses. O imposto pode ser pago sem multa/juros no ultimo dia do mes subsequente ao pagamento total do imovel ?
Olá Carlos! Obrigado! Se o imóvel foi vendido em 6 parcelas, o lucro deve ser dividido proporcionalmente entre elas. A cada recebimento, deve ser emitida uma guia para o pagamento proporcional do imposto sobre o ganho de capital. Pela regra, se esperar a última parcela para recolher o imposto, terá multa e juros sobre o valor.
@@VidadeCorretordeImoveis Obrigado!!.Só mais uma dúvida, se eu comprar um imóvel no sexto mês após a venda e ficar isento total parcial do Ganho de Capital, como irei receber o imposto que já terei pago no mês subsequente a venda?
Vendemos 1 imóvel de herança em 2021. O único proprietário era meu pai, falecido em 2009, que comprou o bem em 1983. O imóvel foi vendido por menos que 440 mil. Minha mãe ficou com 50%, 25% para minha irmã e 25% para mim. Qual a data de aquisição e valor a ser informado do bem e qual o valor de venda, se o percentual que me cabe é 25'% e sempre declarei o valor após a partilha (em 2010) como 25%.
Olá Fátima! A data de aquisição a ser lançada na declaração de imposto de renda, é a data de falecimento do seu pai. Já o valor de aquisição, se não foi feita atualização para valor de mercado durante o processo de transmissão do bem do seu pai para vocês, deve-se utilizar o valor que seu pai declarava, no seu caso, os 25% desse valor. Caso tenham feito a atualização para valor de mercado, os 25% deverão ser calculados sobre o valor atualizado. O valor de venda a constar na sua declaração deve ser proporcional a 25% do valor de venda. Lembrando que é sempre importante utilizar o campo "Discriminação" da aba "Bens e Direitos" para explicar detalhadamente toda a situação. Espero ter ajudado!
Olá, boa tarde A redução do IR sobre o ganho de capital tem tres etapas, dependendo da data da aquisição do bem: Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário) Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda venda de imóvel incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras: ❶ 5% ao ano até 31/12/1988; ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005; ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005. O aplicativo GCAP faz os cálculos para você, não precisa se preocupar com isso. Esperamos ter ajudado e ficamos a disposição no canal Click Habitação Fique bem
Bom dia vídeo sensacional, fiauei com uma duvida, estou vendendo um apartamento por 420 (compra feita por 350 e financiado) como comprei na planta fiz pagamentos a construtora no valor de 80mil. Porem tenho outra casa compra feita junto ao meu irmao, tenho que pagar o tributo?
Obrigado Rafael! No caso relatado, como você já tem seu nome em outro imóvel, mesmo não sendo somente seu, o ganho de capital deve ser apurado e tributado. Só estaria isento por ter vendido por um valor inferior aos 440 mil, se não tivesse seu nome em outra propriedade.
Bom dia, Marcelo. Parabéns pelo canal! Uma dúvida sobre a declaração de ganho de capital na vende de imóvel, caso eu tenha declarado no GCAP2021 que usaria todo o valor da venda do meu imóvel na compra de outro no prazo de 180 dias e não consiga efetuar a compra, o que devo fazer, como regularizar a declaração e como pagar o imposto? Obrigado.
Olá André! Muito obrigado! O GCAP não pode ser diretamente retificado, pois a função do programa é apenas apurar e gerar o DARF para pagamento do ganho de capital. Pelo que entendi da sua questão, a saída que vejo é a seguinte: 1 - Preencher/Alterar o GCAP conforme o novo cenário (de não utilizar o valor nos 180 dias); 2 - Gerar novamente o arquivo que será importado na Declaração; 3 - Acessar o programa do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) para fazer a retificação da declaração; 4 - Importar o novo arquivo gerado pelo GCAP; 5 - Enivar/Entregar a declaração retificadora. Não esqueça de imprimir/guardar todos os comprovantes de todos esses passos. Não sei se conseguir ser claro, mas espero ter ajudado!
Boa noite. Se tenho até o último dia útil do mês subsequente para pagar o imposto, como ficar isento quando usar o dinheiro para adquirir outro imóvel dois meses depois?
Olá Leonardo! Se você tem o plano de comprar outro imóvel em até 180 dias, não deve pagar o imposto até o último dia do mês subsequente, pois a efetivação da compra do novo imóvel, garantirá a sua isenção. Mas atenção: se passarem os 180 dias e você não tiver comprado um novo imóvel, você terá que emitir a guia e recolhê-la com multa.
Muito bom o vídeo. Só fiquei em dúvida sobre o cálculo de imóveis adquiridos entre 1989 e 1996. A alíquota é fixa em 70% de isenção independente do ano da aquisição ou é progressiva também e como? Se puder responder, agradeço-lhe desde já. Será útil para muitos, acredito eu.
Olá, bom dia! Nesse período NÃO tem redução!! Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda venda de imóvel incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras: ❶ 5% ao ano até 31/12/1988; ❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005; ❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005. Ficamos à disposição no canal Click Habitação
Marcelo, primeiramente parabéns pelo seu vídeo, excelente explicação. Tire uma dúvida minha, por favor: se eu declarei meu imóvel em 800 mil, vendi por um milhão. Eu posso comprar dois imoveis menores ( cada um por 500 mil)no prazo de 180 dias e ficar livre do imposto?
Marcelo, boa tarde. Primeiro muito obrigado pelos seus excelentes Videos, sou corretor iniciante e seu material tem me ajudado muito. Gostaria de tirar uma duvida, tenho um cliente que vendeu um imóvel e apurou 750k, se ele comprar dois outros móveis dentro desse valor ele Tb fica isento ou ele tem que procurar algum outro no qual use o dinheiro todo?
Olá Ricardo! Eu que agradeço sua atenção. Se o valor total do imóvel vendido (não apenas o lucro) for investido na compra de outros 2 imóveis dentro de 180 dias, pode se beneficiar da isenção.
Excelente vídeo e respostas por aqui Marcelo! Três dúvidas: Esta isenção na compra de outro imóvel em até 180 dias vale para quem tem mais de um imóvel? Existe algum problema se o valor deste imóvel comprado for maior do que o anterior? Se eu comprar um de menor valor, e beneficiá-lo com reforma e NF, vale?
Olá Fabio! Muito obrigado. A isenção na compra de outro imóvel em até 180 dias é válida para quem tem mais de um imóvel, mas não pode ter se beneficiado dessa isenção nos últimos 5 anos. Não há problema se o novo imóvel for de maior valor. Se comprar um imóvel de menor valor e reformá-lo, todas as notas fiscais (material e mão de obra) deverão ser emitidas para comprovação dentro do período dos 180 dias, de forma que componham o custo de aquisição.
Boa Tarde queria saber se comprei valor fictício 100000e vendo por 300000 dentro de 440000 nao comprei e vendo nada nos últimos 5 anos vou te que colocar as informações no programa de ganho de capital
Olá Sidney! Como nesse exemplo que deu, pode se beneficiar da isenção pelo fato de o valor ser inferior aos R$440 mil, basta informar as transações de forma detalhada em sua declaração de imposto de renda. Não precisa preencher o GCAP.
Agradeço sua orientação, fiquei apenas com uma dúvida... Caso venda único imóvel até 440 mil, compre outro no prazo de 180 dias, mas tenha vendido residência anterior há três anos, então o imposto será devido ou não? Marcelo, agradeço sua orientação porque pra mim é relevante !
Olá! Pelo fato de ter vendido outro imóvel há 3 anos, o ganho de capital tem sim que ser tributado. Para se beneficiar da isenção, a venda anterior teria que ter ocorrido há pelo menos 5 anos.
O cliente que vende o imóvel, vamos supor que ele comprou o imóvel por R$ 1.000.000, 00 e hoje esteja valendo R$ 2.000.000,00. Se ele vender esse imóvel e dentro dos 180 dias utilizar o valor total da venda para amortizar um financiamento de outro imóvel, ele é isento de lucro imobiliário? Pode-se vender um imóvel e utilizar o valor integral da venda para amortizar um outro financiamento em até 180 dias e ser isento de lucro imobiliário? Supondo que esse financiamento ele contratou um ano antes da venda do outro imóvel.
Yuri. Acredito ser o mesmo caso do comentário anterior que respondi. A falta de previsão na lei dá reais vantagens ao cidadão. O entendimento provavelmente será favorável à isenção, mesmo o financiamento tendo sido anteriormente contratado.
Uma dúvida, um "ÚNICO" imóvel vendido ACIMA de 440.000 e nada comprado em até 6 meses e nada vendido nos útimos 5 anos, deve ou não pagar ganho de capital ? Minha maior dúvida é de ser o único.
Olá! Mesmo sendo o único imóvel, se for vendido por valor maior que R$440.000,00 e não comprar outro imóvel em até 180 dias utilizando os recursos da venda, o ganho de capital deve ser apurado e tributado. Mesmo que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.
Boa noite, amigo. Uma dúvida: Supondo que comprei um apartamento por 300 e vendi por 600. Dentro de 180 dias comprei um novo imóvel (na planta) por 600, porém, o pagamento de imóveis na planta é diferente. São feitos pequenos pagamentos até a entrega da chave e aí então é feita a quitação. Dessa forma terei comprado um imóvel com o valor obtido na venda (com lucro), entretanto, permanecerei com o valor na conta bancária até a entrega das chaves. É possível? Terei isenção? Obrigado!!
Olá Renan! Nos casos de venda de imóvel à vista e compra do novo imóvel residencial da forma que relatou em seu exemplo, a isenção só será aplicada aos valores utilizados para pagamento dentro do prazo de 180 dias a contar da celebração do contrato de venda do imóvel. Desta forma, a diferença, que seria empregada nas parcelas até a entrega das chaves, não estaria isenta da tributação.
Parabéns pelo vídeo! Eu só fiquei com uma dúvida: no programa do Ganho de Capital onde insiro os valores gastos com ITBI e custos com registro do imóvel?
Olá Fernando! Obrigado! No campo "Custo de Aquisição", você pode somar esses valores ao valor de compra do bem, fazendo assim, a composição de todo valor utilizado na compra.
Minhas duas irmas receberam um imóvel de herança, mas não declararam no imposto de renda. Eu comprei esse imóvel dela pelo valor avaliado pela prefeitura, ou seja, 298.000,00. Quando elas receberam o imóvel como herança o imóvel estava avaliado pela prefeitura num valor bem inferior. Acho que 80.000,00, mas agora houve um ajuste muito grande feito pela prefeitura, o que fez com que aumentasse o valor para 280.000,00. E agora, como fica essa situação? Relembrando que nenhuma das duas declararam esse imóvel.
Olá Anatalia! Se a ideia é regularizar a situação e evitar qualquer tipo de notificação da Receita, suas irmãs podem retificar as declarações de Imposto de Renda dos anos anteriores para incluir o imóvel herdado pelo valor de R$ 80.000,00 e, posteriormente, declarar a venda pelo valor de R$ 298.000,00, pagando o imposto sobre o ganho de capital, caso não se encaixem nas regras para isenção.
Obrigado pela resposta. Na verdade foi uma venda fictícia porque um construiu no terreno do outro. A pessoa que fez a transferência falou que ficaria muito caro fazer doação e fez por conta própria como venda. Agora estamos nessa situação e para pagar o imposto fica um valor muito alto. Quando recebemos a herança era só o lote. Será que dá para fazer a declaração da forma que vc falou e colocar a construção do imóvel para atingir o valor atual? Se possível, vc sabe como fazer isso, se precisa de algo a não ser a planta para provar a benfeitoria?
...uma dúvida, em casos em que o imóvel foi vendido financiado diretamente pelo proprietário, a data da venda a ser considerada é a do pagamento inicial ou a data da quitação ?
Olá Marco! A data de venda a ser considerada é a da assinatura do contrato/recebimento da primeira parcela se foi paga no ato. No GCAP, você vai informar que a venda foi feita de forma parcelada, e a tributação ocorrerá de acordo com o recebimento das parcelas. O ganho de capital é apurado como se fosse venda à vista, mas o pagamento do tributo é feito de acordo com o parcelamento.
Boa noite Marcelo. Tudo bem? Muito bom o vídeo. Construí um imóvel com um sócio, compramos o terreno, construímos e vendemos, o valor do financiamento cairá metade na minha conta e metade na conta dele. Farei a declaração da metade que caiu em minha conta e ele da outra ? Ou cada um faz do valor integral do ganho de capital na venda do imóvel ? Outra coisa. Nunca declarei imposto de renda, mesmo que passe os 30 dias ainda pago multa e juros ? Se puder me ajudar nesse quesito agradeço.
Olá Bruno! Isso mesmo. Você vai declarar a compra de metade do terreno, da metade da construção, e da mesma forma, vai declarar o recebimento de metade do valor total. Assim, o ganho de capital já será calculado sobre a sua metade. Sobre a multa que incide sobre o imposto a pagar, por atraso na entrega da declaração, não tem como escapar. Caso esteja se referindo à multa relacionado ao atraso na apuração e pagamento do ganho de capital, também não tem como não pagar. Aconselho que faça o download do GCAP no site da Receita e faça as simulações.
Olá Angelo! Para atualização do valor, sempre utilizo essa tabela: www.vscontabilidadefacil.com.br/servico/tabelas-praticas/tabela-de-atualizacao-do-custo-de-bens-e-direitos/ Ao final da tabela, você verá um exemplo para atualização do valor. Agora, se estiver se referindo à valorização do imóvel, aí não tem jeito, só pode ser atualizada mediante comprovação de melhorias que tenham sido feitas no imóvel (notas fiscais de mão de obra e de materiais de construção).
@@VidadeCorretordeImoveis para saber quanto pagar, teremos o valor de venda, mas queremos saber o valor da compra, pois foi em 1972. Como é feito o cálculo, a atualização da moeda de hoje? Pra sabermos o valor do imposto. Ainda tem a tabela regressiva... afinal o imóvel tem 52 anos.
Está falando em ganho de capital na venda, então despesas de escritura, registro e ITBI é por parte do COMPRADOR !!! Não entra nas suas despesas ! A herança sim poderá atualizar para o valor de mercado, mas deverá pagar o ITCMD em cima desse valor, vai ficar mais caro também.
Olá! As despesas como escritura, registro e ITBI (que o contribuinte pagou quando comprou o imóvel), devem ser acrescidas ao "Custo de Aquisição" do imóvel, reduzindo desta forma, a diferença entre o valor da compra e o de venda, e por consequência, o ganho de capital.
Olá Nilda! Se os honorários da corretagem foram pagos pelo contribuinte que está apurando o ganho de capital, e este, tem como comprovar tal pagamento, o valor pode sim ser descontado do lucro a ser informado à Receita. No GCAP, durante o preenchimento, vai se deparar com o campo específico para declarar valores com corretagem. Espero ter ajudado!
Estou tentando achar algum lugar que explique, mas ainda não encontrei. É muito superficial (e deixa muitas dúvidas no ar) dizer que o IR é isento se você vender um imóvel e usar o valor para comprar outro imóvel em até 180 dias. Não é uma compra e venda de uma cadeira, é de um imóvel, objeto de um contrato de promessa de compra e cuja operação pode se estender por um tempo. Exemplo, negocio a compra de um imóvel na planta com uma construtora, assumo parcelas a serem pagas à construtora. Nesse meio tempo anuncio meu imóvel atual e vendo ele meses depois. Posso receber à vista (ou até a prazo também). Neste caso, eu vou usar o valor da venda para a compra de um novo imóvel, ou seja, vou liquidar a dívida (ou parte dela) com a construtora, mas eu "comprei" antes o imóvel antes de vender o anterior. Quais datas devem ser consideradas? A da assinatura do contrato de compra e venda? A efetiva data de quitação da dívida e transferência do imóvel pro meu nome?
Pelo que entendi, pra quem compra e vende (financiado, ou seja, o lucro não será aplicado na sua totalidade pra compra do próximo), mesmo que valor abaixo de 440 mil você sempre terá que pagar o IR, por conta dos 5 anos que não pode ter vendido pra obter a isenção, correto?
Olá João Paulo! Isso mesmo. Se não utilizar o valor total na compra de um novo imóvel em 180 dias, e se foi vendido outro imóvel nos últimos 5 anos, não poderá se beneficiar da isenção, mesmo que o valor da nova venda seja inferior a R$440 mil.
Tenho apenas um imóvel, preço abaixo de 440 mil, e não fiz nenhuma transação nos últimos 5 anos,.porém a garagem está registrada em uma matrícula separada do apto. Por este motivo, a garagem pode ser considerada um outro imóvel e eu perca a isenção? Ou seja, não tenho apenas um imóvel, mas dois imóveis?
Tenho um imóvel em condomínio com minhas filhas. Vendemos esse imóvel e compramos outro, sendo que cada um aplicou o valor da venda na compra do outro imóvel, ou seja, Estamos isento do ganho de capital, por vendermos um imóvel em condomínio e comprarmos outro em condomínio. Não realizamos tal operação nos últimos cinco anos. Grato.
Olá Antonio! Se foi respeitado o prazo de 180 dias a contar da data de venda do imóvel, e tudo pode ser comprovado, estão isentos da tributação. Caso o prazo entre a venda e a compra do novo imóvel tenha sido superior a 180 dias, mas o valor da venda para cada CPF tenha sido de até 440 mil, também garantem a isenção.
Marcelo, boa tarde. Obrigado pelo vídeo. Como fica no caso de imóvel que possui dois donos?. Se dividir por dois encaixa na isenção de 440mil. Posso considerar assim?. Agradeço por sua atenção.
Olá Ferreira! Se for um único imóvel, e nas declarações de imposto de renda constar a aquisição e a propriedade de 50% do valor, ficando a venda da parte correspondente, abaixo de 440 mil, pode usufruir da isenção. Reforço novamente a importância de ser o único imóvel.
@@VidadeCorretordeImoveis me tira mais uma dúvida pfv. Não encontrei a resposta em lugar nenhum. Imovel foi vendido por 1,15mi, porém 300k estava financiado. Quando foi quitado o financiamento, restou 850k como base para o ganho de capital. Sendo de dois donos( 425k) cada, ficam isentos?
@@VicenteFJr Deduzir o saldo devedor (financiado) do valor da venda é correto. Desde que seja o único imóvel e que esteja documentada a propriedade de 50% do bem, há isenção. Vou deixar aqui o link de um vídeo da @LaviniaRamos sobre o preenchimento do GCAP em uma situação de venda de imóvel com saldo devedor. Espero que ajude: ruclips.net/video/nAx7rBRsZMc/видео.html
Vendi meu terreno em 2025 , porém declarei a casa de minha mãe que recebi de doação, isso faz com que eu perca a isenção por imóvel único até 440k? Como faço pra lançar as despesas com ITBI , IPTU do terreno pra abater do lucro, caso seja possível?
Olá! Se no momento da venda do terreno, a casa que recebeu da sua mãe em doação, já estava em seu nome, a isenção de imóvel até 440 mil para quem tem um único imóvel, não se aplica. Quanto à sua segunda pergunta, o ITBI, escritura e registro do terreno, você pode somar ao custo de aquisição no GCAP (IPTU não entra nessa conta).
@@VidadeCorretordeImoveis entendi, sabe quando a RF vai liberar o programa Gcap2025? Tenho até último dia útil do mês seguinte pra emitir a DARF e preencher o Gcap, como farei se até lá não estiver liberado?
Vídeo esclarecedor, obrigada! Porém uma dúvida: na situação de imóvel no valor de R$ 800 mil. Eu declarei em anos anteriores o valor de R$ 200 mil em relação aos meus imóveis (terreno e apartamento), então agora com o valor de 800 mil posso retirar do meu imposto?
Olá Nilcéia! Se você vendeu um dos seus imóveis por R$800.000,00 e o declarava por R$200.000,00, o ganho de capital será calculado sobre a diferença de R$600.000,00. Não sei se entendi muito bem seu questionamento.
@@VidadeCorretordeImoveis o questionamento é pq não posso tirar meus bens da declaração de IR se agora o valor dos bens é só a partir de 800 mil. Não tenho bens nesse valor, porém para quem nunca declarou e esse ano será a primeira vez, se tivessem um imóvel no valor de 200 mil não precisam declarar. E eu que já declarei o bem no valor de 200 mil não posso tirar. Entendo a legislação da RF porém dará margem para sonegação, já que aumentaram desproporcionalmente o valor a declarar sobre o bem. Não me refiro a venda e ao lucro. Somente a informação sobre o valor do imóvel.
Olá Nilcéia! Agora entendi sua pergunta. Se você estiver isenta de preencher a declaração de imposto de renda, por não ter alcançado os rendimentos tributáveis mínimos por exemplo, você pode simplesmente não declarar e estará tudo ok. Já se você não for isenta, realmente não tem jeito. A declaração dos seus imóveis deve ser mantida. Concordo com você que a elevação de 300 mil para 800 mil foi fora do normal.
Bom dia. Muito bom mesmo seu vídeo. Fiquei apenas com uma dúvida, se vc puder explicar.... "imóveis adquiridos até 1996 têm 70% de isenção" Em quais casos temos esses 70% de isençáo no ganho de capital? como preencher o gcap com esse desconto? o imóvel foi adquirido em 1988, 95 k náo é o único imóvel e o valor da venda é 1.695 k.(residencial).
Olá Carlos! Obrigado! Quando você preencher o GCAP com a data de aquisição, o próprio programa, na aba "apuração", vai demonstrar os percentuais de redução e apresentar o cálculo na aba "cálculo do imposto", já considerando os devidos abatimentos. Você não será tributado sobre 1.600.000,00, pois quando o GCAP aplicar a redução, o rendimento sujeito à tributação definitiva vai diminuir bem. Espero ter ajudado!
Boa noite. Uma dúvida: Suponhamos que eu tenha um ganho de capital de R$ 500.000,00 na venda de um imóvel. Posso dentro dos 180 dias pós venda desse imóvel comprar um imóvel FINANCIADO no valor de R$ 500.000,00 ou teria que ser à vista para eu não pagar o lucro imobiliário? Obrigado.
Olá Alexandro! É preciso comprovar a utilização do valor. Veja o entendimento abaixo: A lei estabelece como requisito da isenção do IRPF não propriamente a aquisição de novo imóvel no prazo de 180 dias da venda, mas a aplicação/utilização, neste período, do recurso obtido com a venda de imóvel na compra de novo imóvel. Somente contratar um financiamento no mesmo valor, não caracteriza a utilização do recurso. Espero ter ajudado!
Excelente vídeo, Marcelo! Gostaria de tirar uma dúvida. Tenho uma casa que foi adquirida por doação em 2003 no valor de R$25.000. Já faz 30 anos que moro nela e já fiz reformas que a valorizaram (porém não tenho as notas fiscais) bem como já houve uma valorização de mercado. Vou declarar esse imóvel pela primeira vez no imposto de renda, o valor que eu coloco é o que consta na escritura ou o valor corresponde ao imóvel reformado e valorizado?
Olá VM! Obrigado! No caso que expôs, o correto é fazer constar o imóvel na aba "Bens e Direitos" da sua declaração, com o valor de R$25.000,00 mesmo, ou seja, o valor que consta na escritura/matrícula. Para que o valor do bem seja atualizado, é necessário estar em poder das notas fiscais de compra e de prestação de serviços referentes às reformas e melhorias. Há um Projeto de Lei em tramitação no Congresso, que visa facilitar a atualização de valor sem comprovação mediante antecipação da tributação, no entanto, ainda tem um longo caminho para ser sancionado. Não tem jeito. Para ser declarado o valor de mercado, toda a comprovação deve ser feita. Espero ter ajudado!
Só fiquei com uma duvida. Como é que eu tenho 180 dias para utilizar o valor da venda do imóvel para aquisição de outro, e assim ficar isento do imposto, se eu tenho que pagar o imposto em até 30 dias depois da venda? Como funciona isso?
Olá Vincius! É uma decisão que deve ser tomada nos 30 dias posteriores à venda. Se não pretende comprar outro imóvel, deve pagar após 30 dias. Se optar por comprar outro imóvel em 180 dias, não precisa pagar, mas, se após esse prazo não comprar, vai ter que recolher o tributo com multa. Se de fato comprar nesses 6 meses, está isento do recolhimento do imposto.
Olá Samuel! Como terreno sem construção não é considerado um imóvel residencial pela Receita, não há isenção para compra de outro imóvel em 180 dias. A isenção válida para a venda de terreno é a de único imóvel até R$440.000,00.
Parabéns pelo video Marcelo. Tenho duas dúvidas: 1° isso se aplica tambem pra terreno? 2° posso vender dois imoveis e ficar isento desse que os mesmos não ultrapasse os 440 mil?
Muito obrigado! Sim. Se houve lucro na venda de um terreno, a tributação deve ocorrer da mesma forma. Sobre a venda de 2 imóveis, mesmo estando abaixo dos 440 mil, não há isenção, pois a condição para estar isento da tributação é que seja o único imóvel em seu nome. Nesse caso, para conseguir a isenção, teria que comprar outro imóvel com o produto dessas vendas em até 180 dias.
Olá Davi! Sem as devidas comprovações (NF dos materiais utilizados e Notas ou recibos da prestação de serviço), a Receita não permite a atualização do valor do imóvel.
Olá! A Receita só pedirá as comprovações em caso de fiscalização / malha fina. Vale ressaltar que os valores da venda, atualmente, são informados diretamente pelos cartórios de registro à Receita Federal.
Muito esclarecedor Marcelo 👏🏽 tenho uma dúvida sobre imóveis na planta: Adquiri um imóvel na planta e o vendi antes de ficar pronto por um valor maior. Nessa situação terei que pagar lucro imobiliário?
Olá Tarcio! Obrigado! Na situação por você relatada, mesmo que o imóvel ainda não tenha sido entregue, incidirá sim o imposto sobre o ganho de capital. Não há isenção.
Dae marcelo, beleza? Tenho financiamento habitacional da casa que construi e agora quero vender, como fica o imposto? 300 mil a divida e a casa vale perto de 1 milhão?
Olá Julio! Você vai lançar no GCAP o valor total da venda e o custo de aquisição (valor pelo qual você declara o imóvel, ou o custo da construção que você consiga comprovar) para apurar o lucro. Também deve ser lançado o valor que falta para quitar o financiamento, os 300 mil. Preenchendo todos os campos, o GCAP fará o cálculo para você.
Muito bom seu vídeo, me tirou muitas dúvidas. Me encaixo na isenção devido a ser único imóvel e não ter negociado nada em 5 anos. Meu imóvel está avaliado em 420 mil e é escriturado... minha dúvida: se eu comprar um imóvel de menor valor fico isento tbm, com a diferença? Outra coisa: caso eu compre outro imóvel com escritura e um terreno só com contrato de compra e venda esse último é aceito como compra de outro imóvel? Obrigado
Olá Luciano! Sendo seu único imóvel e não tendo vendido outro imóvel nos últimos 5 anos, se a venda for feita por um valor inferior a 440 mil, você já está isento. Caso seja superior a este valor, se nos 180 dias seguintes você adquirir um imóvel de menor valor, a tributação incidirá sobre o saldo que não foi utilizado. Sobre seu último questionamento, terrenos não são aceitos nesses casos de isenção através da aquisição de imóveis nos 180 dias seguintes (mesmo que tenha fins residenciais). Espero ter ajudado!
Excelente vídeo, Marcelo! Gostaria de tirar uma dúvida. Tenho dois apartamentos. Um quitado e outro financiado. Se eu vender o quitado por menos de 440 mil para pagar as parcelas do financiado, terei isenção do imposto?
Olá Izaias! Obrigado! Sim. Se utilizar o valor da venda para quitar/amortizar o financiamento do outro imóvel dentro de 180 dias, estará isento da tributação do ganho de capital.
Olá! Parabéns pelo vídeo. Tenho uma dúvida, se o resultado da venda for nulo ou prejuízo, há a necessidade de preencher a declaração de ganho de capital?
Olá Dayanne! Obrigado. Se não houve lucro ou se houve prejuízo, não precisa preencher o GCAP. Basta informar a venda do imóvel detalhadamente na declaração de imposto de renda.
Bom dia! Foi vendido um lote no valor de R$100.000. Esse mesmo lote foi comprado antigamente por R$20.000. Então houve lucro imobiliário e será necessário emitir a DARF de pagamento sobre lucro. Já realizei outras vezes esse procedimento, porém com pagamento a vista que paga até o último dia do mês seguinte. Porém o lote que foi vendido foi dividido com entrada, mais parcelas. Penso em 3 hipóteses. A emissão da(s) DARF(s): 1-Imposto Federal, tem que ser realizada integralmente até o mês seguinte da venda (contrato de compra e venda). 2- Emitir as DARF's conforme for recebido os pagamentos. 3- Somente no fim da quitação do imóvel. O que deve ser feito?
Olá Roney! Antes de qualquer coisa, verifique se essa venda não se enquadra na isenção por estar abaixo dos R$440.000,00. Sobre o parcelamento, as DARFs deverão ser emitidas e quitadas de acordo com o recebimento das parcelas.
@@VidadeCorretordeImoveis não se enquadra, estou com dúvidas no lançamento no GCAP, pra cada vez que eu receber, eu gero uma guia informando no valor da alienação o valor recebido? Lá pergunta se a alienação foi a prazo/prestação e se já houve alienação parcial desse bem...
Olá Roney! A cada parcela recebida, será necessário preencher o GCAP com todas as informações e valores totais. Ao clicar em "alienação à prazo" e negar que já houve alienação parcial do bem (não parece ter havido no seu caso) e avançar, o GCAP vai perguntar se é a última parcela. Basta preencher o valor da parcela, e o cálculo será feito normalmente. Se tiver muitas dúvidas, indico o canal da @LaviniaRamos para tentar esclarecê-las. Espero ter ajudado!
Muito boa sua explanação. Tenho uma dúvida, tenho uma casa onde moro e tenho também um terreno, vou vender minha casa e quero construir no terreno, nesse caso tenho que pagar imposto? ou sou isento em aplicar o dinheiro da venda na nova construção. desde já agradeço.
Olá Edimar! Infelizmente a Receita ainda não isenta o contribuinte que usa o valor na construção. Há esforços para que isso ocorra, mas nesse momento a tributação ainda deve ocorrer.
Olá! Infelizmente não. Essa atualização de valor só pode ser feita na declaração do imposto de renda através da comprovação (notas fiscais) de melhorias que tenham sido feitas no imóvel.
Excelente vídeo
E obrigado por mostrar o quao esquizofrênico e parasitário é o estado
Muito obrigado Henrique!
A situação só se agrava. Infelizmente.
O melhor video que assisti sobre o assunto, curto e direto.
Valeu Cássio! Muito obrigado.
Parabéns! Objetivo, claro e doreto!
Obrigado Adilson!
Parabéns é o único que vejo tirando as dúvidas do pessoal
Obrigado Juliana!
Parabéns pelo vídeo e parabéns por interagir nos comentários, tirando dúvidas, isso faz muita diferença. Grande Abraço, ganhou mais um inscrito😉
Valeu Wellington! Obrigado!
Não existe correção monetaria no valor de compra nesse país ? Se vendo um imovel 12 anos depois de compra-lo a diferença não é lucro
Olá! Concordo com você.
Infelizmente, a única forma de atualizar o custo de aquisição no decorrer dos anos, sem tributar, é somar e lançar o valor das notas fiscais (mão de obra e material de construção) de melhorias realizadas no imóvel. Lembrando sempre de guardá-as como comprovação, caso a Receita as solicite.
@@VidadeCorretordeImoveis tem que guardar estas notas para sempre? Atualizei por obras no passado há mais de 10 anos! Ainda tenho que comprovar?
@@VidadeCorretordeImoveis as notas tem que ser nominais, constando o CPF do dono do imóvel?
Olá @@GustavoLago !!
Se não estiverem com o CPF do titular do imóvel, as notas devem estar ao menos com o endereço do imóvel.
Parabéns, muito didático seu video
Muito obrigado Evelise!
Excelente explicação, parabéns, foi muito esclarecedor.
Valeu Gabriel! Muito obrigado.
Muito bom Marcelo, esse vídeo é de grande utilidade pública.
Valeu Anselmo!
Perfeito Marcelo ! Excelente explicação
Parabéns, pela apresentação. Vamos falar logo mais devo fazer uma venda de um imovel.
Muito obrigado Jose Marcelo!
Bom dia Marcelo! Parabéns pelo vídeo! Estou me informando para fazer meu melhor para meus futuros clientes. Att.
Isaias Pospoichil
Obrigado Isaias!
Entender sobre esse assunto, faz realmente diferença no momento de precificar imóveis e formular propostas de compra.
Vá em frente!
Parabéns, Marcelo! Explicação muito direta e clara. 👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻
Muito obrigado Lana!
Marcelo, parabéns!
Poderia fazer um video rcplicando lucro de capital para herdeiros.
Obrigado
Obrigado Rodolpho!
Vou colocar sua sugestão na lista de temas futuros.
Pagar isso para os políticos nao fazerem nada
Sempre com ótimas explicações!
Gratidão
Obrigado Ronaldo! 🤜🤛
Sensacional 👏👏👏👏 muito bom!
Obrigado Wanderson!
Parabéns! Otimo vídeo. Direto e completo. Só não sei se ficou claro para todo mundo que o valor do imóvel declarado no IR é corrigido monetáriamente antes de ser aplicado o cálculo do Imposto. Tive clientes que estavam desistindo do negócio por não entender como se dá essa correção monetária.
Olá Luis! Muito obrigado.
Realmente. A correção monetária do valor do imóvel perante a Receita Federal, é um assunto complexo e polêmico.
O melhor a fazer é utilizar o GCAP para fazer as simulações, e assim, ter certeza de qual será exatamente o valor tributado.
A melhor e única saída segura no longo prazo, é fazer a atualização dos valores conforme são feitas melhorias nos imóveis. Desde que tudo possa ser documentalmente e contabilmente comprovado.
Favor explicar as novas regras para atualizacoa do valor do imóvel com pagamento de 4% do valor da valorização
Olá Carlos!
Há algumas semanas publiquei esse vídeo falando sobre isso: ruclips.net/video/tbOljo7qZvg/видео.html
Ok, obrigado. Mas seria interessante um video apoa a aprovacao e regulamentacao .Tem questoes sobre o prazo da venda apos a atualizacao com reducao da isencao e outras questoes. @@VidadeCorretordeImoveis
A apresentação e comprovação de despesas com a propriedade deve ser feita através de retificação na declaração de imposto de renda do ano anterior ou desde a compra do primeiro imóvel?
Olá Daniel!
O ideal é que desde a aquisição do imóvel, as despesas sejam lançadas na DIRPF e as Notas Fiscais guardadas para futura comprovação, se for necessária. Não há problema em retificar para inserir as despesas.
Vale lembrar que, em caso de fiscalização, os valores que foram declarados não são aceitos como provas. A comprovação se dá pela apresentação das notas fiscais.
O cenário ideal é: declaração "batendo" com as notas fiscais.
Parabéns pela clareza nas informções , de uma duvida aprendi outras 3 valeeu pelo seu trabalho
Muito obrigado Ricardo!!
Se comprei um terreno em 1999, construí uma casa em 2002 e apenas averbei esta construção em 2023, na data da aquisição do bem, coloco a data de aquisição do terreno ou a data da averbação? Obrigado
Olá Edilson!
A data de aquisição, no meu entendimento, é a data de início da operação imobiliária, ou seja, da compra do terreno.
Você poderá declarar todas as benfeitorias (construção, ampliação e reforma) mediante a comprovação com notas fiscais de tais investimentos, reduzindo assim, o lucro imobiliário.
Excelente vídeo. Parabéns! Estou com uma dúvida mais específica… pode me ajudar? Eu tenho um imóvel financiado e um quitado.
Se eu vender o imóvel quitado (valor menor que 400mil) eu preciso pagar imposto de ganho de capital, uma vez que tenho esse outro imóvel que está financiado pelo banco.
Olá Laila! Obrigado!
O contrato de financiamento assinado já configura uma aquisição de imóvel, e por isso, no meu endentimento, você não se beneficiará nesse caso, da isenção na venda de imóvel até 440 mil reais.
Só estará isenta se no período de até 180 dias após a venda, utilizar o valor para quitar o financiamento do outro imóvel.
Falo sobre isso nesse vídeo: ruclips.net/video/bg1F319jazY/видео.html
Espero ter ajudado!
Marcelo, você é ótimo, parabéns
Muito obrigado Sebastião!
Marcelo, grato pelo vídeo!
Me restou uma dúvida, não sei se pode me ajudar (valores fictícios, apenas para exemplo):
Foi vendido um imóvel por 600 mil.
No prazo de 180 dias, foi comprado outro imóvel por 500 mil, restando uma diferença tributável de 100 mil referente ao novo imóvel adquirido. Há um campo no GCap onde declaro esse valor do novo imóvel de 500 mil.
A pergunta é: Nesse novo imóvel (e não no antigo), tenho custos após a compra de registro e escritura da ordem de 20 mil, e mais custos de reforma do imóvel novo na ordem de 80 mil (com comprovação), gastando aí todo o lucro imobiliário. Posso lançar esses valores no novo imóvel adquirido e ficar isento?
Note que no vídeo você falou sobre benfeitorias e custos que aumentam o valor de aquisição do imóvel antigo, mas preciso saber se posso usar isso também no novo imóvel. Obrigado!
Olá! Obrigado!
Sim. Desde que devidamente comprovadas com documentação hábil e idônea, e lançadas em sua Declaração Imposto de Renda, as despesas documentais e despesas com reformas poderão compor o custo de aquisição do novo imóvel.
Vale lembrar que para se beneficiar da isenção, todas as notas fiscais (compra de material de construção e mão de obra) devem ter sido emitidas dentro do prazo de 180 dias.
@@VidadeCorretordeImoveis Muito obrigado pelo esclarecimento!
Marcelo, meu pai faleceu no ano passado e vendeu um imóvel e uma garagem no também no ano passado. Ao fazermos agora o espólio nos foi informado sobre esse valor a ser pago pelo lucro. Não sabíamos disso r agora não temos o valor para pagar...o juros que incidem sobre não não pagamento são muito altos? Teremos dinheiro, minha família e eu, somente em agosto (aprox.) Muito obrigado!
Olá João Paulo!
Depois de 60 dias, a multa chegará no teto, que é de 20% sobre o valor do imposto a ser pago.
Também deverão ser calculados os juros de mora de todos os meses em atraso (soma da taxa SELIC de cada mês + 1%).
Serão portanto, acrescidos ao valor a ser pago do tributo, a multa e os juros de mora.
@@VidadeCorretordeImoveis Muito obrigado! Deus abençoe!!!
Gostei muito do video, simples rápido e objetivo. Parabéns.
Obrigado Alexandre!
Parabéns pelo vídeo! É possível se beneficiar da isenção de 180 dias, caso eu já sendo proprietário de um apto, compre um segundo imóvel e somente depois eu venda o primeiro?
Olá Leandro!
Pode se beneficiar somente se a compra desse segundo imóvel for financiada. Se com a venda do primeiro imóvel, você quitar ou amortizar o financiamento, pode se beneficiar da isenção.
Muito boa explicação, tirou as minhas dúvidas! Parabens pelo canal.
Muito obrigado Nestor!
Boa tarde!!!! Uma pergunta: se paga o ganho de capital depois da lavratura da escritura no cartório de notas ou no ato do registro?
Olá Adriano!
O ganho de capital deve ser pago até o final do mês subsequente à venda. No seu questionamento, até o último dia útil do mês seguinte à lavratura da escritura.
Você é o cara!
Obrigado Marcia!
E como funciona a aquisição de terreno para a venda? Vejo pessoas falando que tem estratégias para não menos ganho de capital
Parabéns pelo vídeo, muito bem explicado. Eu tenho até o mês seguinte para pagar a darf, mas tenho 180 dias para comprar um novo imóvel, como proceder nesse caso?
Olá Duílio! Obrigado!
Se você já decidiu que comprará outro imóvel nos 180 dias após a venda, não deve gerar e pagar a DARF, pois estará isento da tributação.
Tudo depende da sua decisão.
Se após os 180 dias, você não comprar outro imóvel, aí a DARF deve ser gerada, mas nesse caso será calculada com multa.
Que vídeo toppppp!!! Parabéns
Valeu Filipe!
Olá! Eu vou precisar cálcular o imposto e emitir a DARF para meu avô que vendeu um terreno comprado em 1985. Minha dúvida é sobre a moeda. Como lançar o valor correto de compra, já que a moeda da época não era o real e além disso teve várias mudanças até 1994?
Olá João!
Eu gosto de usar esse conversor: calculojuridico.com.br/conversao-moedas-brasil/
Me atende bem.
@@VidadeCorretordeImoveis obrigado. Nesse caso então, precisa converter, mesmo dando centavos. rs
Sim. O valor de aquisição tem que ser convertido. É o único jeito.
Parabéns pelo vídeo! Uma dúvida: Comprei um terreno por RS 270.000. Porém, ao somar ITBI e demais gastos, esse valor chega a RS 298.000. Vendi o terreno por RS 350.000. Quanto devo pagar de imposto? 15% sobre qual lucro?
Obrigado Marcos!
Se for o único imóvel em seu nome, você está isento da tributação devido ao valor ser inferior a 440 mil reais.
Não sendo o único imóvel, você pode apurar o valor do imposto a recolher através do programa GCAP. O preenchimento dos dados é bem simples. Inclusive o próprio programa gera a DARF para pagamento.
Basta fazer o download do programa: www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/download/pgd/gcap
@@VidadeCorretordeImoveis Muito obrigado!!
No caso de quem comprou um terreno nao declarou e construil no terreno ,pode declarar o valor da obra
averbada ? Ou somente o valor do terreno?
Olá Marcos!
É possível, e devem ser declarados tanto o valor do terreno quanto o valor da construção.
Antes de declarar a obra, o ideal é que você regularize a situação do terreno nas declarações anteriores e declare os valores corretamente na próxima declaração.
Se a Receita Federal solicitar esclarecimentos, você terá que comprovar tudo com documentos, como escritura, contrato de compra e venda e comprovantes de pagamento.
É a soma do valor do terreno com o valor da obra regularizada, que forma o custo de aquisição do imóvel, que será utilizado futuramente para cálculo de ganho de capital em caso de venda.
Olá Marcelo,parabéns pela explicação, mas gerou uma dúvida,se tenho 30 dias para pagar a DARF do lucro,aí resolvo comprar um imóvel depois de paga DARF, como fica o prazo de 180 dias que tenho para comprar outro imóvel, ele é anulado?
Olá Nivaldo!
Nesse caso, deve ser feita à Receita Federal, uma solicitação de restituição do valor pago através do programa PER/DCOMP - Pedido Eletrônico de Restituição, Ressarcimento ou Reembolso e Declaração de Compensação.
Este é o link para download caso precise: www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/restituicao-ressarcimento-reembolso-e-compensacao/perdcomp
Gostei muito da explicação, porem tenho uma dúvida , vendi um imóvel em 2024 que adquiri em 2009 para a apuração do lucro imobiliário vou utilizar essa redução de 5% por ano ?
Olá Darlia!
No seu caso não.
A redução de 5% só é aplicada para imóveis adquidos até 1988.
Minha dúvida é se posso e como declarar o ganho com a venda de uma casa que não foi comprada e sim construída há 30 anos em um terreno que foi comprado em 1992. Por tanto não tenho o valor de compra da casa, apenas do terreno.
Olá Lucy!
Pelo que entendi, você não declarou à Receita Federal a construção do imóvel. Uma atualização que precisava mesmo ser feita para não enfrentar esse problema.
Além disso, provavelmente você não tem mais como comprovar o valor que foi investido na construção, o que te obriga a considerar como custo de aquisição, o valor pago pelo terreno.
Antes de prosseguir, aconselho que consulte um contador para analisar a situação e tentar encontrar alguma saída segura para esse caso, mas como a Receita trabalha apenas com o que pode ser comprovado, é muito provável que tenha que utilizar o valor constante na sua declaração ou na matrícula do imóvel.
que lei menciona essa isenção até 440 mil?
Olá Éder!
Você encontrará a informação no artigo 29 dessa Instrução Normativa da RF: normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=14400
Parabéns pelo vídeo! Por favor, um imóvel que está em usufruto e foi realizada venda bipartida está isento do tributo de ganho de capital?
Olá Alice! Obrigado!
No caso da venda bipartida, tanto o nu-proprietário quanto o usufrutuário devem apurar seus respectivos ganhos, com base no valor atribuído às suas partes. Ou seja, cada um é tributado sobre o ganho de capital correspondente à sua fração da propriedade.
Se os valores de cada parte se encaixarem na faixa de isenção, ou então, se comprar outro imóvel em até 180 dias, a isenção acontece normalmente.
Não se encaixando em uma das possibilidades de isenção, a tributação ocorre normalmente.
Só tenho uma dúvida: Como funciona o imposto no caso de eu vender meu apartamento mas destinar esse valor para construir uma casa ? Visto que o desembolso não é a vista como na compra de um imóvel. Obrigado
Olá Mateus!
Nesse caso, você teria que finalizar a construção e conseguir a emissão do habite-se dentro dos 180 dias, o que é bem difícil.
Infelizmente, a Receita não facilita a isenção para quem vai construir com o valor da venda de um imóvel.
Ótimo dia . Eu vendi um imóvel por menos de 440 mil há 3 meses . No entanto , tenho outro imóvel que foi doação dos meus pais . Tenho que declarar ou não o lucro Imobiliário. Pois se sim, prefiro comprar outro imóvel para ficar isento .
Olá Stella!
Se você tem outro imóvel em seu nome, independentemente de ter sido uma doação, mesmo a venda tendo sido feita por um valor inferior aos 440 mil, você não poderá se beneficiar da isenção.
Excelente conteúdo Sr.: Marcelo muito obrigado que Deus o Abençoe.🙏🙏🙏
Obrigado João!
Olá Marcelo,.excelente trabalho.
Pode apenas me tirar uma dúvida quanto ao chamado cuato com reforma: Posso colocar o custo com taxas extras para reforma estrutural do prédio como elevação do ganho de capital? Agradeço pela brilhante explicação.
Olá Rodrigo! Obrigado!
O que você considera como taxas extras?
Prezado Marcelo,
Essas taxas extras foram instituídas ao longo dos anos conforme a necessidade de reparo estrutural em todo o prédio ( recuperação de telhado, vigas, pintura, impermeabilização). Todo o custo foi rateado por igual à cada unidade habitacional ( boletos nominais a cada morador).
Entendo que é um custo de manutenção que tive desde que comprei o imóvel. Faça uma analogia como se fosse o custo de uma casa. O condomínio contratou profissionais, pegou autorização da obra com responsável técnico e recolheu as notas fiscais e tudo mais.
Essa é a dúvida que tenho.
Melhor explicação sobre o tema! Muito obrigada por compartilhar. Tenho uma dúvida e agradeço desde já se puder me responder. Eu poderia utilizar apenas o lucro da venda para quitar um financiamento imobiliário e ficar isento do IR?
Olá Sandra! Eu que agradeço sua atenção.
Infelizmente, para que ocorra a isenção, o valor total da venda deve ser aplicado na aquisição de outro imóvel, e não apenas o lucro.
Mt bom o video , parabens! Uma DUVIDA - Eu troquei uma casa em outra mais barata e peguei 350 mil de diferença, nesse caso eu lucrei 300k pois a casa eu reformei ela toda antes de negociar, consigo entrar num consorcio, dar um lance alto e pegar a carta e comprar um imovel e ser isento da taxa de imposto sobre lucro?
Meu plano é pegar 200k, dar um lance, pegar uma carta de 400 e comprar um imovel e assim guardar 100k investidos e declarar essa compra para nao pagar imposto.
Bom dia Marcelo, maravilhosa aula.
Tenho uma duvida se posso ser isento da venda de um único imovel que tenho em Recife e que nunca vendi outro imovel em 5 anos.
Mas tenho outro imovel em Natal, estado diferente. Assim, terei a isenção?
Muito grato,
Henrique
Obrigado Henrique!
No caso por você relatado, a isenção só ocorrerá se outro imóvel for adquirido nos 180 dias seguintes à venda.
O fato de ter outro imóvel, mesmo sendo em outro estado, exclui a possibilidade de isenção no caso de único imóvel até 440 mil.
Espero ter respondido sua dúvida.
Como burlar isso?
Otimo video, parabens!!
No caso de um bem vendido a prazo, por exemplo em 6 meses.
O imposto pode ser pago sem multa/juros no ultimo dia do mes subsequente ao pagamento total do imovel ?
Olá Carlos! Obrigado!
Se o imóvel foi vendido em 6 parcelas, o lucro deve ser dividido proporcionalmente entre elas.
A cada recebimento, deve ser emitida uma guia para o pagamento proporcional do imposto sobre o ganho de capital.
Pela regra, se esperar a última parcela para recolher o imposto, terá multa e juros sobre o valor.
@@VidadeCorretordeImoveis Obrigado!!.Só mais uma dúvida, se eu comprar um imóvel no sexto mês após a venda e ficar isento total parcial do Ganho de Capital, como irei receber o imposto que já terei pago no mês subsequente a venda?
Vendemos 1 imóvel de herança em 2021. O único proprietário era meu pai, falecido em 2009, que comprou o bem em 1983. O imóvel foi vendido por menos que 440 mil. Minha mãe ficou com 50%, 25% para minha irmã e 25% para mim. Qual a data de aquisição e valor a ser informado do bem e qual o valor de venda, se o percentual que me cabe é 25'% e sempre declarei o valor após a partilha (em 2010) como 25%.
Olá Fátima!
A data de aquisição a ser lançada na declaração de imposto de renda, é a data de falecimento do seu pai.
Já o valor de aquisição, se não foi feita atualização para valor de mercado durante o processo de transmissão do bem do seu pai para vocês, deve-se utilizar o valor que seu pai declarava, no seu caso, os 25% desse valor.
Caso tenham feito a atualização para valor de mercado, os 25% deverão ser calculados sobre o valor atualizado.
O valor de venda a constar na sua declaração deve ser proporcional a 25% do valor de venda.
Lembrando que é sempre importante utilizar o campo "Discriminação" da aba "Bens e Direitos" para explicar detalhadamente toda a situação.
Espero ter ajudado!
nao entendi a parte da tebela 2 de insenção, vc apresenta uma tabela e dps diz que ate 1996 tem 70% de redução mas na tabela si vai ate 1988
Olá, boa tarde
A redução do IR sobre o ganho de capital tem tres etapas, dependendo da data da aquisição do bem:
Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda venda de imóvel incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.
O aplicativo GCAP faz os cálculos para você, não precisa se preocupar com isso.
Esperamos ter ajudado e ficamos a disposição no canal Click Habitação
Fique bem
Bom dia vídeo sensacional, fiauei com uma duvida, estou vendendo um apartamento por 420 (compra feita por 350 e financiado) como comprei na planta fiz pagamentos a construtora no valor de 80mil. Porem tenho outra casa compra feita junto ao meu irmao, tenho que pagar o tributo?
Obrigado Rafael!
No caso relatado, como você já tem seu nome em outro imóvel, mesmo não sendo somente seu, o ganho de capital deve ser apurado e tributado.
Só estaria isento por ter vendido por um valor inferior aos 440 mil, se não tivesse seu nome em outra propriedade.
Bom dia, Marcelo. Parabéns pelo canal! Uma dúvida sobre a declaração de ganho de capital na vende de imóvel, caso eu tenha declarado no GCAP2021 que usaria todo o valor da venda do meu imóvel na compra de outro no prazo de 180 dias e não consiga efetuar a compra, o que devo fazer, como regularizar a declaração e como pagar o imposto? Obrigado.
Olá André! Muito obrigado!
O GCAP não pode ser diretamente retificado, pois a função do programa é apenas apurar e gerar o DARF para pagamento do ganho de capital.
Pelo que entendi da sua questão, a saída que vejo é a seguinte:
1 - Preencher/Alterar o GCAP conforme o novo cenário (de não utilizar o valor nos 180 dias);
2 - Gerar novamente o arquivo que será importado na Declaração;
3 - Acessar o programa do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) para fazer a retificação da declaração;
4 - Importar o novo arquivo gerado pelo GCAP;
5 - Enivar/Entregar a declaração retificadora.
Não esqueça de imprimir/guardar todos os comprovantes de todos esses passos.
Não sei se conseguir ser claro, mas espero ter ajudado!
Parabéns! Informação clara e objetiva!
Muito obrigado Nadir!
Boa noite.
Se tenho até o último dia útil do mês subsequente para pagar o imposto, como ficar isento quando usar o dinheiro para adquirir outro imóvel dois meses depois?
Olá Leonardo!
Se você tem o plano de comprar outro imóvel em até 180 dias, não deve pagar o imposto até o último dia do mês subsequente, pois a efetivação da compra do novo imóvel, garantirá a sua isenção.
Mas atenção: se passarem os 180 dias e você não tiver comprado um novo imóvel, você terá que emitir a guia e recolhê-la com multa.
@@VidadeCorretordeImoveis
Ok, minha dúvida era essa. Caso não compre um imóvel nesse tempo ( 180 dias ) teria que pagar o imposto com multa.
Obrigado.
Muito bom o vídeo. Só fiquei em dúvida sobre o cálculo de imóveis adquiridos entre 1989 e 1996. A alíquota é fixa em 70% de isenção independente do ano da aquisição ou é progressiva também e como? Se puder responder, agradeço-lhe desde já. Será útil para muitos, acredito eu.
Olá, bom dia!
Nesse período NÃO tem redução!!
Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda venda de imóvel incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.
Ficamos à disposição no canal Click Habitação
@@clickhabitacao Excelente esclarecimento. Muito grato.
@@yvanhoeh6994 Boa tarde!
Não, por isso!
Abraço e sucesso!!
Marcelo, primeiramente parabéns pelo seu vídeo, excelente explicação. Tire uma dúvida minha, por favor: se eu declarei meu imóvel em 800 mil, vendi por um milhão. Eu posso comprar dois imoveis menores ( cada um por 500 mil)no prazo de 180 dias e ficar livre do imposto?
Muito obrigado Maria!
Sim. Empregando o valor da venda dentro dos 180 dias, na compra de um, ou mais imóveis, você está isenta da tributação.
Gratidão 😊
Ótima explicação! Obrigada.
Eu que agradeço sua atenção Fernanda!!
Marcelo, boa tarde. Primeiro muito obrigado pelos seus excelentes Videos, sou corretor iniciante e seu material tem me ajudado muito. Gostaria de tirar uma duvida, tenho um cliente que vendeu um imóvel e apurou 750k, se ele comprar dois outros móveis dentro desse valor ele Tb fica isento ou ele tem que procurar algum outro no qual use o dinheiro todo?
Olá Ricardo! Eu que agradeço sua atenção.
Se o valor total do imóvel vendido (não apenas o lucro) for investido na compra de outros 2 imóveis dentro de 180 dias, pode se beneficiar da isenção.
Excelente vídeo e respostas por aqui Marcelo!
Três dúvidas:
Esta isenção na compra de outro imóvel em até 180 dias vale para quem tem mais de um imóvel?
Existe algum problema se o valor deste imóvel comprado for maior do que o anterior?
Se eu comprar um de menor valor, e beneficiá-lo com reforma e NF, vale?
Olá Fabio! Muito obrigado.
A isenção na compra de outro imóvel em até 180 dias é válida para quem tem mais de um imóvel, mas não pode ter se beneficiado dessa isenção nos últimos 5 anos.
Não há problema se o novo imóvel for de maior valor.
Se comprar um imóvel de menor valor e reformá-lo, todas as notas fiscais (material e mão de obra) deverão ser emitidas para comprovação dentro do período dos 180 dias, de forma que componham o custo de aquisição.
Boa Tarde queria saber se comprei valor fictício 100000e vendo por 300000 dentro de 440000 nao comprei e vendo nada nos últimos 5 anos vou te que colocar as informações no programa de ganho de capital
Olá Sidney!
Como nesse exemplo que deu, pode se beneficiar da isenção pelo fato de o valor ser inferior aos R$440 mil, basta informar as transações de forma detalhada em sua declaração de imposto de renda. Não precisa preencher o GCAP.
Obrigado mais 1 pergunta dentro desse caso hipotético não precisaria comprar nada em 180 dias pra ter isencao
Nesse caso não, pois a isenção se dá pelo valor inferior a 440 mil.
Deus abençoe muito vc e que seu canal cresça bastante e isso gratidão e Boa noite
Agradeço sua orientação, fiquei apenas com uma dúvida... Caso venda único imóvel até 440 mil, compre outro no prazo de 180 dias, mas tenha vendido residência anterior há três anos, então o imposto será devido ou não? Marcelo, agradeço sua orientação porque pra mim é relevante !
Olá!
Pelo fato de ter vendido outro imóvel há 3 anos, o ganho de capital tem sim que ser tributado. Para se beneficiar da isenção, a venda anterior teria que ter ocorrido há pelo menos 5 anos.
@@VidadeCorretordeImoveis Muito Obrigada... Sucesso e Prosperidade!
O cliente que vende o imóvel, vamos supor que ele comprou o imóvel por R$ 1.000.000, 00 e hoje esteja valendo R$ 2.000.000,00. Se ele vender esse imóvel e dentro dos 180 dias utilizar o valor total da venda para amortizar um financiamento de outro imóvel, ele é isento de lucro imobiliário?
Pode-se vender um imóvel e utilizar o valor integral da venda para amortizar um outro financiamento em até 180 dias e ser isento de lucro imobiliário? Supondo que esse financiamento ele contratou um ano antes da venda do outro imóvel.
Yuri.
Acredito ser o mesmo caso do comentário anterior que respondi.
A falta de previsão na lei dá reais vantagens ao cidadão.
O entendimento provavelmente será favorável à isenção, mesmo o financiamento tendo sido anteriormente contratado.
Olá, juros pagos com financiamento da compra da pra agregar ao custo de aquisição?
Olá Aline!
Pode considerar os juros no custo de aquisição sim.
O valor total pago pelo imóvel.
Uma dúvida, um "ÚNICO" imóvel vendido ACIMA de 440.000 e nada comprado em até 6 meses e nada vendido nos útimos 5 anos, deve ou não pagar ganho de capital ?
Minha maior dúvida é de ser o único.
Olá!
Mesmo sendo o único imóvel, se for vendido por valor maior que R$440.000,00 e não comprar outro imóvel em até 180 dias utilizando os recursos da venda, o ganho de capital deve ser apurado e tributado. Mesmo que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.
Boa noite, amigo.
Uma dúvida: Supondo que comprei um apartamento por 300 e vendi por 600. Dentro de 180 dias comprei um novo imóvel (na planta) por 600, porém, o pagamento de imóveis na planta é diferente. São feitos pequenos pagamentos até a entrega da chave e aí então é feita a quitação. Dessa forma terei comprado um imóvel com o valor obtido na venda (com lucro), entretanto, permanecerei com o valor na conta bancária até a entrega das chaves. É possível? Terei isenção?
Obrigado!!
Olá Renan!
Nos casos de venda de imóvel à vista e compra do novo imóvel residencial da forma que relatou em seu exemplo, a isenção só será aplicada aos valores utilizados para pagamento dentro do prazo de 180 dias a contar da celebração do contrato de venda do imóvel.
Desta forma, a diferença, que seria empregada nas parcelas até a entrega das chaves, não estaria isenta da tributação.
Parabéns pelo vídeo! Eu só fiquei com uma dúvida: no programa do Ganho de Capital onde insiro os valores gastos com ITBI e custos com registro do imóvel?
Olá Fernando! Obrigado!
No campo "Custo de Aquisição", você pode somar esses valores ao valor de compra do bem, fazendo assim, a composição de todo valor utilizado na compra.
@@VidadeCorretordeImoveis muitíssimo obrigado!
Minhas duas irmas receberam um imóvel de herança, mas não declararam no imposto de renda. Eu comprei esse imóvel dela pelo valor avaliado pela prefeitura, ou seja, 298.000,00. Quando elas receberam o imóvel como herança o imóvel estava avaliado pela prefeitura num valor bem inferior. Acho que 80.000,00, mas agora houve um ajuste muito grande feito pela prefeitura, o que fez com que aumentasse o valor para 280.000,00. E agora, como fica essa situação? Relembrando que nenhuma das duas declararam esse imóvel.
Olá Anatalia!
Se a ideia é regularizar a situação e evitar qualquer tipo de notificação da Receita, suas irmãs podem retificar as declarações de Imposto de Renda dos anos anteriores para incluir o imóvel herdado pelo valor de R$ 80.000,00 e, posteriormente, declarar a venda pelo valor de R$ 298.000,00, pagando o imposto sobre o ganho de capital, caso não se encaixem nas regras para isenção.
Obrigado pela resposta. Na verdade foi uma venda fictícia porque um construiu no terreno do outro. A pessoa que fez a transferência falou que ficaria muito caro fazer doação e fez por conta própria como venda. Agora estamos nessa situação e para pagar o imposto fica um valor muito alto. Quando recebemos a herança era só o lote. Será que dá para fazer a declaração da forma que vc falou e colocar a construção do imóvel para atingir o valor atual? Se possível, vc sabe como fazer isso, se precisa de algo a não ser a planta para provar a benfeitoria?
...uma dúvida, em casos em que o imóvel foi vendido financiado diretamente pelo proprietário, a data da venda a ser considerada é a do pagamento inicial ou a data da quitação ?
Olá Marco!
A data de venda a ser considerada é a da assinatura do contrato/recebimento da primeira parcela se foi paga no ato.
No GCAP, você vai informar que a venda foi feita de forma parcelada, e a tributação ocorrerá de acordo com o recebimento das parcelas.
O ganho de capital é apurado como se fosse venda à vista, mas o pagamento do tributo é feito de acordo com o parcelamento.
Boa noite Marcelo. Tudo bem? Muito bom o vídeo. Construí um imóvel com um sócio, compramos o terreno, construímos e vendemos, o valor do financiamento cairá metade na minha conta e metade na conta dele. Farei a declaração da metade que caiu em minha conta e ele da outra ? Ou cada um faz do valor integral do ganho de capital na venda do imóvel ?
Outra coisa. Nunca declarei imposto de renda, mesmo que passe os 30 dias ainda pago multa e juros ?
Se puder me ajudar nesse quesito agradeço.
Olá Bruno!
Isso mesmo. Você vai declarar a compra de metade do terreno, da metade da construção, e da mesma forma, vai declarar o recebimento de metade do valor total.
Assim, o ganho de capital já será calculado sobre a sua metade.
Sobre a multa que incide sobre o imposto a pagar, por atraso na entrega da declaração, não tem como escapar.
Caso esteja se referindo à multa relacionado ao atraso na apuração e pagamento do ganho de capital, também não tem como não pagar.
Aconselho que faça o download do GCAP no site da Receita e faça as simulações.
Temos um imóvel oriundo de herança de 1972. Como sera feita a atualização do valor de compra? Afinal, são 52 anos...
Olá Angelo!
Para atualização do valor, sempre utilizo essa tabela: www.vscontabilidadefacil.com.br/servico/tabelas-praticas/tabela-de-atualizacao-do-custo-de-bens-e-direitos/
Ao final da tabela, você verá um exemplo para atualização do valor.
Agora, se estiver se referindo à valorização do imóvel, aí não tem jeito, só pode ser atualizada mediante comprovação de melhorias que tenham sido feitas no imóvel (notas fiscais de mão de obra e de materiais de construção).
@@VidadeCorretordeImoveis para saber quanto pagar, teremos o valor de venda, mas queremos saber o valor da compra, pois foi em 1972. Como é feito o cálculo, a atualização da moeda de hoje? Pra sabermos o valor do imposto. Ainda tem a tabela regressiva... afinal o imóvel tem 52 anos.
Está falando em ganho de capital na venda, então despesas de escritura, registro e ITBI é por parte do COMPRADOR !!!
Não entra nas suas despesas !
A herança sim poderá atualizar para o valor de mercado, mas deverá pagar o ITCMD em cima desse valor, vai ficar mais caro também.
Olá!
As despesas como escritura, registro e ITBI (que o contribuinte pagou quando comprou o imóvel), devem ser acrescidas ao "Custo de Aquisição" do imóvel, reduzindo desta forma, a diferença entre o valor da compra e o de venda, e por consequência, o ganho de capital.
@@VidadeCorretordeImoveis Essa não sabia, obrigado pela informação
Marcelo a comissão do corretor na venda do imóvel é considerada no ganho de capital ? É dedutível do IR? Obrigada por responder
Olá Nilda!
Se os honorários da corretagem foram pagos pelo contribuinte que está apurando o ganho de capital, e este, tem como comprovar tal pagamento, o valor pode sim ser descontado do lucro a ser informado à Receita.
No GCAP, durante o preenchimento, vai se deparar com o campo específico para declarar valores com corretagem.
Espero ter ajudado!
Estou tentando achar algum lugar que explique, mas ainda não encontrei. É muito superficial (e deixa muitas dúvidas no ar) dizer que o IR é isento se você vender um imóvel e usar o valor para comprar outro imóvel em até 180 dias. Não é uma compra e venda de uma cadeira, é de um imóvel, objeto de um contrato de promessa de compra e cuja operação pode se estender por um tempo. Exemplo, negocio a compra de um imóvel na planta com uma construtora, assumo parcelas a serem pagas à construtora. Nesse meio tempo anuncio meu imóvel atual e vendo ele meses depois. Posso receber à vista (ou até a prazo também). Neste caso, eu vou usar o valor da venda para a compra de um novo imóvel, ou seja, vou liquidar a dívida (ou parte dela) com a construtora, mas eu "comprei" antes o imóvel antes de vender o anterior. Quais datas devem ser consideradas? A da assinatura do contrato de compra e venda? A efetiva data de quitação da dívida e transferência do imóvel pro meu nome?
Pelo que entendi, pra quem compra e vende (financiado, ou seja, o lucro não será aplicado na sua totalidade pra compra do próximo), mesmo que valor abaixo de 440 mil você sempre terá que pagar o IR, por conta dos 5 anos que não pode ter vendido pra obter a isenção, correto?
Olá João Paulo!
Isso mesmo. Se não utilizar o valor total na compra de um novo imóvel em 180 dias, e se foi vendido outro imóvel nos últimos 5 anos, não poderá se beneficiar da isenção, mesmo que o valor da nova venda seja inferior a R$440 mil.
@@VidadeCorretordeImoveis Entendi! Gratidão 🙏🏻
Tenho apenas um imóvel, preço abaixo de 440 mil, e não fiz nenhuma transação nos últimos 5 anos,.porém a garagem está registrada em uma matrícula separada do apto. Por este motivo, a garagem pode ser considerada um outro imóvel e eu perca a isenção? Ou seja, não tenho apenas um imóvel, mas dois imóveis?
Tenho um imóvel em condomínio com minhas filhas.
Vendemos esse imóvel e compramos outro, sendo que cada um aplicou o valor da venda na compra do outro imóvel, ou seja,
Estamos isento do ganho de capital, por vendermos um imóvel em condomínio e comprarmos outro em condomínio. Não realizamos tal operação nos últimos cinco anos.
Grato.
Olá Antonio!
Se foi respeitado o prazo de 180 dias a contar da data de venda do imóvel, e tudo pode ser comprovado, estão isentos da tributação.
Caso o prazo entre a venda e a compra do novo imóvel tenha sido superior a 180 dias, mas o valor da venda para cada CPF tenha sido de até 440 mil, também garantem a isenção.
Marcelo, boa tarde. Obrigado pelo vídeo.
Como fica no caso de imóvel que possui dois donos?. Se dividir por dois encaixa na isenção de 440mil. Posso considerar assim?.
Agradeço por sua atenção.
Olá Ferreira!
Se for um único imóvel, e nas declarações de imposto de renda constar a aquisição e a propriedade de 50% do valor, ficando a venda da parte correspondente, abaixo de 440 mil, pode usufruir da isenção.
Reforço novamente a importância de ser o único imóvel.
@@VidadeCorretordeImoveis me tira mais uma dúvida pfv. Não encontrei a resposta em lugar nenhum.
Imovel foi vendido por 1,15mi, porém 300k estava financiado. Quando foi quitado o financiamento, restou 850k como base para o ganho de capital. Sendo de dois donos( 425k) cada, ficam isentos?
@@VicenteFJr Deduzir o saldo devedor (financiado) do valor da venda é correto.
Desde que seja o único imóvel e que esteja documentada a propriedade de 50% do bem, há isenção.
Vou deixar aqui o link de um vídeo da @LaviniaRamos sobre o preenchimento do GCAP em uma situação de venda de imóvel com saldo devedor. Espero que ajude: ruclips.net/video/nAx7rBRsZMc/видео.html
@@VidadeCorretordeImoveis muito obrigado pela atenção!.
Vendi meu terreno em 2025 , porém declarei a casa de minha mãe que recebi de doação, isso faz com que eu perca a isenção por imóvel único até 440k? Como faço pra lançar as despesas com ITBI , IPTU do terreno pra abater do lucro, caso seja possível?
Olá!
Se no momento da venda do terreno, a casa que recebeu da sua mãe em doação, já estava em seu nome, a isenção de imóvel até 440 mil para quem tem um único imóvel, não se aplica.
Quanto à sua segunda pergunta, o ITBI, escritura e registro do terreno, você pode somar ao custo de aquisição no GCAP (IPTU não entra nessa conta).
@@VidadeCorretordeImoveis entendi, sabe quando a RF vai liberar o programa Gcap2025? Tenho até último dia útil do mês seguinte pra emitir a DARF e preencher o Gcap, como farei se até lá não estiver liberado?
Vídeo esclarecedor, obrigada! Porém uma dúvida: na situação de imóvel no valor de R$ 800 mil. Eu declarei em anos anteriores o valor de R$ 200 mil em relação aos meus imóveis (terreno e apartamento), então agora com o valor de 800 mil posso retirar do meu imposto?
Olá Nilcéia!
Se você vendeu um dos seus imóveis por R$800.000,00 e o declarava por R$200.000,00, o ganho de capital será calculado sobre a diferença de R$600.000,00.
Não sei se entendi muito bem seu questionamento.
@@VidadeCorretordeImoveis o questionamento é pq não posso tirar meus bens da declaração de IR se agora o valor dos bens é só a partir de 800 mil. Não tenho bens nesse valor, porém para quem nunca declarou e esse ano será a primeira vez, se tivessem um imóvel no valor de 200 mil não precisam declarar. E eu que já declarei o bem no valor de 200 mil não posso tirar.
Entendo a legislação da RF porém dará margem para sonegação, já que aumentaram desproporcionalmente o valor a declarar sobre o bem. Não me refiro a venda e ao lucro. Somente a informação sobre o valor do imóvel.
Olá Nilcéia! Agora entendi sua pergunta.
Se você estiver isenta de preencher a declaração de imposto de renda, por não ter alcançado os rendimentos tributáveis mínimos por exemplo, você pode simplesmente não declarar e estará tudo ok.
Já se você não for isenta, realmente não tem jeito. A declaração dos seus imóveis deve ser mantida.
Concordo com você que a elevação de 300 mil para 800 mil foi fora do normal.
Boa tarde, em relação a única venda nos últimos 5 anos, não achei nada na lei 13259 de 2016, teve alguma alteração?
Olá Edilson!
Verifique o art. 22 da lei Nº 7.713, DE 22 DE DEZEMBRO DE 1988.
Bom dia. Muito bom mesmo seu vídeo. Fiquei apenas com uma dúvida, se vc puder explicar.... "imóveis adquiridos até 1996 têm 70% de isenção" Em quais casos temos esses 70% de isençáo no ganho de capital? como preencher o gcap com esse desconto? o imóvel foi adquirido em 1988, 95 k náo é o único imóvel e o valor da venda é 1.695 k.(residencial).
Olá Carlos! Obrigado!
Quando você preencher o GCAP com a data de aquisição, o próprio programa, na aba "apuração", vai demonstrar os percentuais de redução e apresentar o cálculo na aba "cálculo do imposto", já considerando os devidos abatimentos.
Você não será tributado sobre 1.600.000,00, pois quando o GCAP aplicar a redução, o rendimento sujeito à tributação definitiva vai diminuir bem.
Espero ter ajudado!
Boa noite. Uma dúvida: Suponhamos que eu tenha um ganho de capital de R$ 500.000,00 na venda de um imóvel. Posso dentro dos 180 dias pós venda desse imóvel comprar um imóvel FINANCIADO no valor de R$ 500.000,00 ou teria que ser à vista para eu não pagar o lucro imobiliário? Obrigado.
Olá Alexandro!
É preciso comprovar a utilização do valor.
Veja o entendimento abaixo:
A lei estabelece como requisito da isenção do IRPF não propriamente a aquisição de novo imóvel no prazo de 180 dias da venda, mas a aplicação/utilização, neste período, do recurso obtido com a venda de imóvel na compra de novo imóvel.
Somente contratar um financiamento no mesmo valor, não caracteriza a utilização do recurso.
Espero ter ajudado!
Excelente vídeo, Marcelo! Gostaria de tirar uma dúvida. Tenho uma casa que foi adquirida por doação em 2003 no valor de R$25.000. Já faz 30 anos que moro nela e já fiz reformas que a valorizaram (porém não tenho as notas fiscais) bem como já houve uma valorização de mercado. Vou declarar esse imóvel pela primeira vez no imposto de renda, o valor que eu coloco é o que consta na escritura ou o valor corresponde ao imóvel reformado e valorizado?
Olá VM! Obrigado!
No caso que expôs, o correto é fazer constar o imóvel na aba "Bens e Direitos" da sua declaração, com o valor de R$25.000,00 mesmo, ou seja, o valor que consta na escritura/matrícula.
Para que o valor do bem seja atualizado, é necessário estar em poder das notas fiscais de compra e de prestação de serviços referentes às reformas e melhorias.
Há um Projeto de Lei em tramitação no Congresso, que visa facilitar a atualização de valor sem comprovação mediante antecipação da tributação, no entanto, ainda tem um longo caminho para ser sancionado.
Não tem jeito. Para ser declarado o valor de mercado, toda a comprovação deve ser feita.
Espero ter ajudado!
Só fiquei com uma duvida. Como é que eu tenho 180 dias para utilizar o valor da venda do imóvel para aquisição de outro, e assim ficar isento do imposto, se eu tenho que pagar o imposto em até 30 dias depois da venda? Como funciona isso?
Olá Vincius!
É uma decisão que deve ser tomada nos 30 dias posteriores à venda.
Se não pretende comprar outro imóvel, deve pagar após 30 dias.
Se optar por comprar outro imóvel em 180 dias, não precisa pagar, mas, se após esse prazo não comprar, vai ter que recolher o tributo com multa.
Se de fato comprar nesses 6 meses, está isento do recolhimento do imposto.
Dúvida: lucro sobre a venda de terreno pode ser isento caso invista na aquisição de casa?
Olá Samuel!
Como terreno sem construção não é considerado um imóvel residencial pela Receita, não há isenção para compra de outro imóvel em 180 dias.
A isenção válida para a venda de terreno é a de único imóvel até R$440.000,00.
@@VidadeCorretordeImoveis obrigado!
@@VidadeCorretordeImoveis como faço pra contactar vcs via telefone/ZAP?
Parabéns pelo video Marcelo. Tenho duas dúvidas: 1° isso se aplica tambem pra terreno? 2° posso vender dois imoveis e ficar isento desse que os mesmos não ultrapasse os 440 mil?
Muito obrigado!
Sim. Se houve lucro na venda de um terreno, a tributação deve ocorrer da mesma forma.
Sobre a venda de 2 imóveis, mesmo estando abaixo dos 440 mil, não há isenção, pois a condição para estar isento da tributação é que seja o único imóvel em seu nome.
Nesse caso, para conseguir a isenção, teria que comprar outro imóvel com o produto dessas vendas em até 180 dias.
No caso de ter construido a casa a mais 20 anos e nao possuir mais NFs, qual seria a forma de calcular o valor atual do imovel aceito pela receita ?!
Olá Davi!
Sem as devidas comprovações (NF dos materiais utilizados e Notas ou recibos da prestação de serviço), a Receita não permite a atualização do valor do imóvel.
Vendi por 410 mil, logo sou isento. A receita pede o comprovante da venda, para aferir os valores?
Olá!
A Receita só pedirá as comprovações em caso de fiscalização / malha fina.
Vale ressaltar que os valores da venda, atualmente, são informados diretamente pelos cartórios de registro à Receita Federal.
Muito esclarecedor Marcelo 👏🏽 tenho uma dúvida sobre imóveis na planta:
Adquiri um imóvel na planta e o vendi antes de ficar pronto por um valor maior. Nessa situação terei que pagar lucro imobiliário?
Olá Tarcio! Obrigado!
Na situação por você relatada, mesmo que o imóvel ainda não tenha sido entregue, incidirá sim o imposto sobre o ganho de capital. Não há isenção.
Dae marcelo, beleza? Tenho financiamento habitacional da casa que construi e agora quero vender, como fica o imposto? 300 mil a divida e a casa vale perto de 1 milhão?
Olá Julio!
Você vai lançar no GCAP o valor total da venda e o custo de aquisição (valor pelo qual você declara o imóvel, ou o custo da construção que você consiga comprovar) para apurar o lucro. Também deve ser lançado o valor que falta para quitar o financiamento, os 300 mil.
Preenchendo todos os campos, o GCAP fará o cálculo para você.
Muito obrigado!!
Muito bom seu vídeo, me tirou muitas dúvidas. Me encaixo na isenção devido a ser único imóvel e não ter negociado nada em 5 anos. Meu imóvel está avaliado em 420 mil e é escriturado... minha dúvida: se eu comprar um imóvel de menor valor fico isento tbm, com a diferença? Outra coisa: caso eu compre outro imóvel com escritura e um terreno só com contrato de compra e venda esse último é aceito como compra de outro imóvel? Obrigado
Olá Luciano!
Sendo seu único imóvel e não tendo vendido outro imóvel nos últimos 5 anos, se a venda for feita por um valor inferior a 440 mil, você já está isento.
Caso seja superior a este valor, se nos 180 dias seguintes você adquirir um imóvel de menor valor, a tributação incidirá sobre o saldo que não foi utilizado.
Sobre seu último questionamento, terrenos não são aceitos nesses casos de isenção através da aquisição de imóveis nos 180 dias seguintes (mesmo que tenha fins residenciais).
Espero ter ajudado!
Se tiver lucro na venda paga imposto. E se tiver prejuízo, ou seja, vender por um preço menor, será que é devolvido 15%? 😒😒😒😒
😂 Olha Josic. Acredito que não estarei vivo para ver isso acontecer.
Excelente vídeo, Marcelo! Gostaria de tirar uma dúvida. Tenho dois apartamentos. Um quitado e outro financiado. Se eu vender o quitado por menos de 440 mil para pagar as parcelas do financiado, terei isenção do imposto?
Olá Izaias! Obrigado!
Sim. Se utilizar o valor da venda para quitar/amortizar o financiamento do outro imóvel dentro de 180 dias, estará isento da tributação do ganho de capital.
Olá!
Parabéns pelo vídeo. Tenho uma dúvida, se o resultado da venda for nulo ou prejuízo, há a necessidade de preencher a declaração de ganho de capital?
Olá Dayanne! Obrigado.
Se não houve lucro ou se houve prejuízo, não precisa preencher o GCAP. Basta informar a venda do imóvel detalhadamente na declaração de imposto de renda.
Bom dia!
Foi vendido um lote no valor de R$100.000.
Esse mesmo lote foi comprado antigamente por R$20.000.
Então houve lucro imobiliário e será necessário emitir a DARF de pagamento sobre lucro.
Já realizei outras vezes esse procedimento, porém com pagamento a vista que paga até o último dia do mês seguinte. Porém o lote que foi vendido foi dividido com entrada, mais parcelas.
Penso em 3 hipóteses.
A emissão da(s) DARF(s):
1-Imposto Federal, tem que ser realizada integralmente até o mês seguinte da venda (contrato de compra e venda).
2- Emitir as DARF's conforme for recebido os pagamentos.
3- Somente no fim da quitação do imóvel.
O que deve ser feito?
Olá Roney!
Antes de qualquer coisa, verifique se essa venda não se enquadra na isenção por estar abaixo dos R$440.000,00.
Sobre o parcelamento, as DARFs deverão ser emitidas e quitadas de acordo com o recebimento das parcelas.
@@VidadeCorretordeImoveis não se enquadra, estou com dúvidas no lançamento no GCAP, pra cada vez que eu receber, eu gero uma guia informando no valor da alienação o valor recebido? Lá pergunta se a alienação foi a prazo/prestação e se já houve alienação parcial desse bem...
Olá Roney!
A cada parcela recebida, será necessário preencher o GCAP com todas as informações e valores totais. Ao clicar em "alienação à prazo" e negar que já houve alienação parcial do bem (não parece ter havido no seu caso) e avançar, o GCAP vai perguntar se é a última parcela.
Basta preencher o valor da parcela, e o cálculo será feito normalmente.
Se tiver muitas dúvidas, indico o canal da @LaviniaRamos para tentar esclarecê-las.
Espero ter ajudado!
Muito boa sua explanação. Tenho uma dúvida, tenho uma casa onde moro e tenho também um terreno, vou vender minha casa e quero construir no terreno, nesse caso tenho que pagar imposto? ou sou isento em aplicar o dinheiro da venda na nova construção. desde já agradeço.
Olá Edimar!
Infelizmente a Receita ainda não isenta o contribuinte que usa o valor na construção.
Há esforços para que isso ocorra, mas nesse momento a tributação ainda deve ocorrer.
Obrigado meu amigo, Deus o abençoe sempre
É possível aplicar correção monetária no momento da venda de imóvel, a fim de comprovar prejuízo e não lucro na operação de venda.?
Olá!
Infelizmente não.
Essa atualização de valor só pode ser feita na declaração do imposto de renda através da comprovação (notas fiscais) de melhorias que tenham sido feitas no imóvel.
@@VidadeCorretordeImoveis ou seja: pagamos imposto sobre inflação. Dureza!...