1. 전세권 설정으로 배당요구를 했지만 낙찰가가 보증금보다 낮을시 차약금은 임차권이로 배당 요구를 하지 않을시 잔존금액 낙찰자 인수 아닌지요? : 전세권 설정 후 배당요구를 했다면 (건물전체에 설정된 전세권일때) 말소기준권리가 되어 전액 배당받지 못하더라도 소멸 되는 것이 원칙입니다. 다만 전입과 점유를 갖추었다면 주택임대차보호법에 의한 대항력이 발생하게 되어 낙찰자에게 인수됩니다. 전입과 점유를 갖추지 않았다면 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 2. 그럼 전세권 배당 요구를하고 임차권으로 배당 요구를 하지 않는다면 금액 모두 회수 가능하지 않을지요 : 위의 답변과 같습니다. 대항력(주민등록과 인도가 말소기준권리보다 앞설 것)이 있어야 전세권으로 미처 배당받지 못한 금액을 낙찰자에게 요구할 수 있는 것입니다.
이번에 아파트 전세 들어가면서 공부좀 하고 있는데 저의 결론은 아파트나 다세대는 전세권설정이 좋다고 생각하는데 아시는분 댓글부탁드려요 현재 제가 들어가는 아파트는 융자가 없지만 전입신고날 만약 집주인이 대출을 받으면 저의 우선변제권 보다 대출이 먼저이기 때문에 전세금 날릴수도 있다 그러니 확정일자보다 빠른날짜에 전세권 설정해서 우선변제권 효력 얻는게 안전하다 이렇게 이해했는데 맞는건가요?
아파트나 다세대는 집합건물이라서 1개호수에 대부분 1명의 임차인이 들어갑니다. 님께서 선순위 임차인이 될 가능성이 매우 높습니다. 우선변제권의 효력이 익일 00시에 발생하고, 그 이전에 임대인이 근저당권을 몰래 설정할까봐 불안하시다면 전세계약서의 특약사항에 '잔금일의 익일까지 근저당권 설정 등 권리상 변동사항이 없기로 한다.' 이렇게 하시는 편이 낫다고 봅니다. 전세권 설정비용이 은근히 비싸거든요.
안녕하세요. 영상 잘보고 있습니다. 하나만 여쭈어볼게요. 혹시 전세권설정되어 있는집에 확정일자 받을수 있는지 궁금합니다. 제가 6월초에 전세로 들어갈 오피스텔이 현재 이번달까지 전세권설정이 들어가 있고 31일자로 말소 사켜준다고 했습니다. 계약은 다음주중에 해서 계약금을 보낼텐데, 바로 확정일자 받으려고 했는데 전세권설정이 되어 있어서 괜찬은건지 모르겠습니다.
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공인중개사 자격증을 따고 경매를 공부하는 주부입니다. 전세권이 말소기준권리가되는 물건에대해 공부중인데요. 선순위 전세권이 말소기준이고 전입과 확정일자없이 배당요구만되어있다면 배당받지 못한 전세금은인수안해도 되는건가요? 선생님 말씀대로라면 인수안해도되는거지요? 꼭 답변부탁드립니다!
최선순위 전세권은 집합건물일 경우 배당요구나 경매신청을 통해 말소 됩니다.^^
@@zipsaem 그런데 만약에 전입신고가 되어있는경우라면 달라지나요? 전입신고도 말소기준권리보다 빠르냐 늦냐에 따라 달라지는건가요? 정말궁금합니다.
@@리치리치-m7j 당연히 다릅니다. 전세권과 대항력은 엄연히 다른 권리니까요. 별개의 권리로 해석하셔야 합니다.
@@zipsaem 선생님~답변 잘 봤습니다. 또 궁금한게 말소기준권리인 전세권 설정날과 전입날이 같다면 임차인은 대항력이 있는지요? 어디서 보니까 전입이 늦든 빠른든.. 임차인이 전세권설정하고 전입까지 되어있다면 대항력을 인정해준다고 들어서요. 답변 미리 감사드려요~
전세권 설정으로 배당요구를 했지만 낙찰가가 보증금보다 낮을시 차약금은 임차권이로 배당 요구를 하지 않을시 잔존금액 낙찰자 인수 아닌지요? 그럼 전세권 배당 요구를하고 임차권으로 배당 요구를 하지 않는다면 금액 모두 회수 가능하지 않을지요
1. 전세권 설정으로 배당요구를 했지만 낙찰가가 보증금보다 낮을시 차약금은 임차권이로 배당 요구를 하지 않을시 잔존금액 낙찰자 인수 아닌지요?
: 전세권 설정 후 배당요구를 했다면 (건물전체에 설정된 전세권일때) 말소기준권리가 되어 전액 배당받지 못하더라도 소멸 되는 것이 원칙입니다. 다만 전입과 점유를 갖추었다면 주택임대차보호법에 의한 대항력이 발생하게 되어 낙찰자에게 인수됩니다.
전입과 점유를 갖추지 않았다면 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
2. 그럼 전세권 배당 요구를하고 임차권으로 배당 요구를 하지 않는다면 금액 모두 회수 가능하지 않을지요
: 위의 답변과 같습니다. 대항력(주민등록과 인도가 말소기준권리보다 앞설 것)이 있어야 전세권으로 미처 배당받지 못한 금액을 낙찰자에게 요구할 수 있는 것입니다.
이번에 아파트 전세 들어가면서 공부좀 하고 있는데 저의 결론은 아파트나 다세대는 전세권설정이 좋다고 생각하는데 아시는분 댓글부탁드려요
현재 제가 들어가는 아파트는 융자가 없지만 전입신고날 만약 집주인이 대출을 받으면 저의 우선변제권 보다 대출이 먼저이기 때문에 전세금 날릴수도 있다
그러니 확정일자보다 빠른날짜에 전세권 설정해서 우선변제권 효력 얻는게 안전하다
이렇게 이해했는데 맞는건가요?
아파트나 다세대는 집합건물이라서 1개호수에 대부분 1명의 임차인이 들어갑니다.
님께서 선순위 임차인이 될 가능성이 매우 높습니다.
우선변제권의 효력이 익일 00시에 발생하고, 그 이전에 임대인이 근저당권을 몰래 설정할까봐 불안하시다면 전세계약서의 특약사항에 '잔금일의 익일까지 근저당권 설정 등 권리상 변동사항이 없기로 한다.' 이렇게 하시는 편이 낫다고 봅니다.
전세권 설정비용이 은근히 비싸거든요.
@@zipsaem 답변 감사합니다
며칠전에 그렇게 특약 넣었어요 ㅎㅎ
낙찰자 인수되는 경우에 대해서 더 설명해 주세요
네 조만간 정리해 드리겠습니다^^
안녕하세요. 영상 잘보고 있습니다. 하나만 여쭈어볼게요. 혹시 전세권설정되어 있는집에 확정일자 받을수 있는지 궁금합니다. 제가 6월초에 전세로 들어갈 오피스텔이 현재 이번달까지 전세권설정이 들어가 있고 31일자로 말소 사켜준다고 했습니다.
계약은 다음주중에 해서 계약금을 보낼텐데, 바로 확정일자 받으려고 했는데 전세권설정이 되어 있어서 괜찬은건지 모르겠습니다.
어차피 확정일자 자체만으로는 효력이 없고 전입신고와 확정일자를 동시에 갖춰야 우선변제권이 발생합니다. 확정일자를 미리 하셔도 무방해 보입니다.
전세권 설정을 한다고 해도 100% 전세금을 받으려면 경매신청을 해야하는군요? 차라리 전세 보증보험을 드는게 더 낫지 않나요?
개인 같은 경우 주택임대차보호법의 적용을 받기 때문에 전세권 설정은 큰 이득은 없습니다. 주택에 전세로 들어가는 법인이 하는 경우가 많죠. 전세보증보험이 임차인의 입장에서 더 안전하다고 생각합니다.