금리 6% 인상되면 15억 꼬마빌딩은 얼마 떨어질까!? 꼬마빌딩 실거래 사례 3가지를 보여드립니다.
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- Опубликовано: 23 сен 2024
- 최근 대출금리 급격한 인상으로 꼬마빌딩 가격이 낮아지고 있는데요.
이에 오늘은 제가 최근 매입을 고민해본 꼬마빌딩 3채의
실제 꼬마빌딩 실거래가 된 사례를 보여드리고,
15억 꼬마빌딩 매입 시 대출 금리 3%와 대출 금리 6%
두 가지 사례를 토대로 꼬마빌딩 가격이 낮아지는
이유를 증명해드리겠습니다.
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#꼬마빌딩 , #꼬마빌딩 매매, #꼬마빌딩투자
![우리가 항상 불안한 이유 f.이광민 마인드랩공간 정신건강의학과 원장 [신과대화]](http://i.ytimg.com/vi/QFbjEmMJkZ0/mqdefault.jpg)
![골목·브랜드가 수익률 가른다…건물 투자 A to Z/[심층분석]/한국경제TV뉴스](http://i.ytimg.com/vi/wuu5EEMU1MY/mqdefault.jpg)
미국채 금리 상승하는거 반대로 국채가격하락합니다. 미10년국채가격처럼 빌딩 부동산 시장움직일것같습니다. 한국은 더욱이요 왜냐면 모든것은 오르는데 삼성같은 대기업도 봉급쟁이도 실질 마이너스니까요
부모님 자산이 100억 정도 되시는데...예전에 20억짜리 건물하나 팔아서 대출 땡겨서 보증금 깔고 70 80억짜리 강남에 사라고 했더니...imf 와 금융위기때 주변 건물주들 경매 넘어가는거 엄청 봤다고 무차입으로 건물 보유하심...심지어 보증금도 빚이라며 최저로 받으심....레버리지 키우면...골로감...분수것 투자해야함
ㅎㅎ 간단하게 정리하자면 고금리로인해 건물의 수익성이 떨어지게되고 고금리인 대신 예금이자율은 상승하게 되죠 그로인해 굳이 부동산이나 주식같이 은행예금대비 위험성있는 상품의 수요가 줄고 안전하고 수익이 보장되는 은행예금으로 돈이 쏠리면서 부동산 가격이 전체적으로 조정받게 되는거아닐까요 ?
더복잡하게 들어가자면 고금리시대에 접어들며 두갈래로 갈라질거에요 무리하게 대출받아서 투자하신분들은 대출이자를 감당하기어려워 급매로 내놓으시는분들 그반대로 어느정도 버틸만해서 버티고 계시는분들.... 버티시는분들은 굳이 받고싶은 금액 밑으로 가격조정은 하지 않으실거라 생각합니다ㅎㅎ
그래서 지금 매매호가가 떨어지는건물 그리고 떨어지지않는건물 이 존재할거라 생각합니다
신축건물의경우 대부분 대출로 건물을 지어올리는 업자분들이 많은데... 그분들은 가격을 깍아서라도 팔아서 현금유동성을 높여 다음 사업지를 보시기에 신축건물중에 타이밍이잘 맞아서 급매물건을 발견하여 잘만사면 돈이 될거라생각합니다ㅋㅋ
그저 혼자 주절주절 적어보았습니다...ㅎㅎ
저도 부동산에 관심은 아주많지만 항상 결단을 못내리다가 건물도 못올리고 고금리시대에 접어 들었네요...
하지만! 언젠가 고금리시대가 끝나는 날이 온다면... 지금 떨어지는 낙엽을 잘받아놓으신 분들은 훗날 웃게되시겠죠ㅎㅎ
지극히 개인적인 의견이니 지나친 태클은 지양해주세요ㅠㅠ 상처받습니다
네. 건물은 워낙 개별성이 많은 자산이라, 금리에 영향을 받을 수도 있고 안받을 수 있지만, 말씀하신 내용이 맞는 말씀이싯거 같습니다. 좋은 의견 감사드립니다~^^
재산증가로 건강보험료 국민연금 재산세토지건물 종합소득세 각종세금은 왜 포함 않하시나요?
금리 안정되기 전에는 꼬빌입성 힘들죠
기대수익율이 요구수익율과 갭이 크니
과도한 레버리지로 2~3년 내 매수한 분들
버티기하다 나오는 매물 선점하면...
19년 가격으로 매도하려 할지는??
30억짜리 20억이하되어야 함
지금은 어느 건물 월세 수익률도
예금이자보다 낮음
곧, 사는 순간 손해임
네네. 건물에 따라, 얼마에 매입할지에 따라 다르지만 신중하게 매입할 시기는 맞습니다.
내년 상반기 지나고 부터 곡소리 나면 슬슬 타이밍일듯요
18년도가 무슨 꼬마빌딩 붐이 아니였다는 개소리를 하면서 싸게 샀다고 하는데 꼬마빌딩붐은 15년도부터 불었습니다. 그리고 눈탱이 맞아서 지금 망했다는 말을 엄청 돌려서 어렵게 설명하시네요.. 코로나때 저가에 샀다?? 말도 안되는 소리를.. 가장 비쌀때가 코로나 시기입니다. 08년이후 빌딩시장 가격이 미친듯이 올랐지 떨어졌던 적이 한 한순간도 없습니다. 뒤늦게 올라타서 개고생하시는 것 같은데.. 본인은 괜찮다는 말도 안되는 영상부분만 지우면 더 믿음이 갈것 같네요.. 솔직해지셔야지.. 사람들이 믿고 영상을 보죠
오지님. 어떤 건물을 어떻게 투자해서 보유하고 계시는지 모르겠지만, 저는 망하지도 않았고 나름 잘 보유하고 있는데요. ㅎ 건물은 개별성이 있기에 각자 의견이 다른거고, 제 나름대로 두 채 투자한 내용을 토대로 솔직하게 영상 만들고 있는데, ㅎ 공영채널도 아니고 , 안믿고, 보기싫으시면 안보셔도 됩니다. ㅎ
왜 이렇게 흥분을 하시죠? 지역마다 상황마다 개인마다 다 틀린거 아닌가요? ㅋ
주인장이 잘 설명하고 있는데 개거품은..'
꼬빌 20.21년이 피크기
2년 사이에 강남도 두배 상승..
레버리지 과도하게 이용한 물건들이 먼저 나오는건데
강남도 지역에 따라 장기보유 개인들이 많은 지역은 전혀 금리 영향 없고
아직도 매도자 우위
요구수익율도 오르고
금리 안정되기 전에는 강남 등 핵심지역은
천상계로 진입이 더 힘들어진 듯
저 성수동 29억짜리는 금리때매 싸게 판게 아닙니다. 논현동에 다가구 50억대 무리하게 매입하셧는데 중도금 없어서 급매로 처리 한겁니다 ^^
아 네. 저도 알기로는 성수도꺼는 11월 잔금 조건으로 가격을 내린걸로 알고있고요. 제가 영상에서 말씀드린 3채 모두 금리 영향으로 싸게 판매한건 결코 아닙니다.
다만, 작년과 같은 매도자 우위 분위기에서는 제 가격에 팔렸겠지만, 최근 금리인상으로 매수 수요가 줄어들어 가격이 내려가고 있다는걸 말씀드리고 싶었습니다. ~^^
@@building_man 개인적으론 보기좋게 꾸며놓은 쓰레기라고 보기에 ^^ 건축부지로 인정 못받는 면적이 좀 되니깐 그부분 빼면 평당가 안싼걸로 아는데 ㅎㅎㅎㅎ 매도우위라도 저건 유튜브 안찍엇으면 못팔렀을겁니다.
@@building_man 언젠가 한번 제가 대표님께 브리핑 드릴수 있는 기회 한번 잡기를 희망 합니다 ^^;;
강남은 경매로 나와요
이자 못낸다고 매매 안해요
그냥 경매로 내보냄니다
200억짜리건물도 한 50억 현찰가지고 있으면 150억을 대출 해주나요?
네. 건물 가치에 따라서 다르지만, 개인은 담보기준 50~60%, 법인은 70~80%까지 대출 가능합니다.
개인은 70퍼까지 가능하고 법인은 75퍼85퍼까지 가능합니다
50억 가진분은 지금시장에서 130억 짜리 봐야해요
좋은건..절대내리지않네요^^
건물사지맙시다
올라인은못이김
어짜피 빚 비율 낮은 현금부자들 건물은 안팔고 버티겠죠..?
제가 현금부자는 아니지만, 현금이 많다면 버티는건 기본이고, 추가 매입할꺼같긴 합니다~^^;
아직인듯하구요 내년 상반기 지나고 부터 곡소리 나면 슬슬 타이밍일듯요
작년부터 16억이내 꼬빌, 상가주택 매입할려고 기다리는 중인데, 요즘 금리는 오르고 매가는 비싸고 진퇴양난입니다.
매가는 내려가고 있고요. 특히 상가주택은 더 내려갈꺼니 매수 타이밍 잘 보시면 좋을꺼 같습니디~^^/
@@building_man 감사합니다
@@소담-k8e 그정도 금액대의 건물은 대출 부담없이 보유하고 있는 소유자분들이 많아서 금리에 큰 영향이 없는 가격대의 매물들입니다.
뭣이 진퇴양난이신지 안사면 되지않을까요? 팔려는데 안팔리는게 진퇴양난이지요
내려가지 않은것이 아니라 고점에 상투잡은사람들이 발악하는겁니다. 대출낀자들이 버티는중 1~2년 있으면 거품빠진거 줍는수준될수있음 저는 거의 고점대비 17억빠졌어요 그나마 신규 건물 주변없어서 세입자들이 버텨주기는 하는데 월세받은거 이자주고 세금은 내돈꼬라박고 조만간 대출연장되면 재감정해서 일부상환해야하는데 잘때 두통약먹고 자는중
대출 없어서 이런 시절에도 마음은 편한데 문제는 공제를 받을 수가 없다는거......
꼬빌은 생각보다 70% 대출 많지 않아요.
건물가격이 떨어진게 아니라
원래가격으로 가는거죠~~
아파트와 다른게 수익률로 계산
해야는데 지금까지 저금리로 수익률이 낮아도
은행이자보다 높으니 투자자들이
몰렸는데 이제는 자산가들이 은행수익률이
5%이상 나오니 건물의 세금비용,관리비용,공실
,월세미납비용 등등 피곤하게 투자안해도
되죠~~
부동산 가보면 물건은 많이 나오는데
수익률 5%짜리는 없습니다.
건물주 하려면 경매공부말고
처다도 보지 마세요!
서른두살 건물주 입니다!!
금리가 두배로 뛰었지만 아직도 한참 수익권이라 버티는데 용이하네요
임대수익보다 토지시세차익 노리라며 고가 매물 권해주던 부동산들 거른게 신의 한수였습니다!!
요렇게 깔끔하게 정리해서 알려주는 분 통해야만 투자 성공 할 수 있는거 같습니다 감사합니다~
똑똑한 젊은이시네요 현명~
왜 이런 영상들은 하나같이 대출에 대해서 설명을 안해줄까요 어디 금융권이고 무슨 대출이고- 금리가 어떻다.
라는건 다 빼놓고 70~80% 대출 받았다. 라고만 나옴. 대출이 승계인지, 다가구 꼬마빌딩이라 방공제는 얼마나 했는지, 금융사는 어딘지... 자세히 부탁드립니다.
안녕하세요. 지나가다가 궁금해하시는 부분 같아서 답변드립니다.
1. 대출은 매매금액이 아닌 감정가액 기준으로 실행됩니다. 그러다 보니 5대 시중은행(국민, 신한, 우리, 하나, 농협) 중에서 감정가가 높게 나오는 곳을 비교하여 선택합니다. (같은 은행이라도 담당 지점장에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.)
2. 금리는 금리 대출 실행 시점에 따라 달라집니다. 최근에 약 5%(변동금리)로 실행된 사례가 있습니다.
3. 토지+건물 담보 대출로 이루어지며, LTV는 지역별로 상이합니다. 강남권이 서울 타 지역에 비해 LTV가 높게 나옵니다. 이는 개인/법인에 따라도 차이가 발생합니다.
4. 기존 대출을 승계하는 경우는 많지 않습니다. 그동안의 가치 상승으로 기존 대출이 전체 금액에서 차지하는 비중이 적기 때문에 대부분 신규 대출을 합니다.
5. 다가구 꼬마빌딩 같은 경우 기존에는 근생 용도변경 등으로 방 공제 없이 대출이 가능했습니다. 물론 현재는 세금 이슈로 용도변경이 어려워졌습니다.
도움이 되었길 바랍니다^^
송파에 매가 85억에서 65억 급매물도 있는데,,
대충 지금까지 10%는 빠졌네요
인플레이션이 일어나는데 임대료가 급등하지 않을까요?
임대료급등이아니라 공실급등이죠.ㅋ
상임법이 있는데요...세입자가 갑...
90억으로도 강남은 제대로 된 건물이 없어서 상수역과 까치산역 근처 매물을 보고 있는데 여긴 어떨까요. 둘 다 역에서 도보로 3분 이내 건물입니다. 제 건물 매수 기준은 역세권에 100평 이상입니다.
있습니다.... 연락드릴 방법이 없으니 ^^;;
잘보았습니다 감사합니다.
댓글 응원감사드립니다. : )
좋은의견.잘듣고있어요
당신이 건물을 사려는게아니고 건물을 대출 많이 끼고 가지고있나보지
3번째 건물 사시면 또 분석해주세요
그런데 떨어지고 있는 건 맞나요. 작년부터 임장하고 다니는데 실제가는 전혀 떨어지지가 않네요. 30억 들고 90억짜리 노리다가 현재는 포기 상태입니다. 이자는 계속 오르고 건물가는 내리질 않아서
우선 30억 현금 부럽습니다.~^^; 솔직히 90억대면 강남/마용성 이실텐데, 거기까지는 어떤지는 솔직히 잘 모르겠습니다만, 그래도 작년까지 치솟도 건물가격은 조정받을꺼라 생각됩니다~^^;
사실 강남아파트 떨어지고 그다음 떨어지는게 서울빌딩이니.. 아직 건물주들이 버티기중이라보면안될까요 아니면 좀더 부동산중개소 문을 두드리셔야..
제후배가 70억?80억 정도선에서 강남 위주 이면 삼면 보고다니는데 전혀 떨어지지가 안았어여
제가 좀더기다려보라고했는데 내년 초반까지
내년초엔 어찌될지 모르겠네여
경기권은 좀 빠졌나요?? 강남쪽은 꿈쩍도안합니다
그렇게 계속 끌고 본인 자본 녹이면서 들고 있으라 하세요 어짜피 영원한건 없습니다.
원채 돈좀있고 부자들이나 월버는돈이 높은계층도 많아서 강남권등 주요중심지역의 건물쪽은 남겨두고 설사 돈이 필요해도 나머지 자산들을 먼저 처분한다고 하더군요~
예를 들어 연봉 10억인 사람은
개인이름으로 건물 사는것보다
법인이름으로 건물 사는게 세금을 덜 내나요?
고맙습니다 ~~~^^
응원감사드립니다:)
떨어지고 있다 판단할 수 있는 구조가 아니지 않나요?? 파는 사람 맘인데, 아파트 처럼 정형화되어 있는것도 아니고..
네네 맞습니다. 건물은 시세라는것도 없고 개별성이 워낙 높은 자산이라, 무조건 다 떨어진다고 정형화 할수는 없지만. 최근 금리로 작년까지 치솟은 가격은 조정받고 있는것은 현실인거 같습니다~^^
현재 1금융권 시중 예금금리가 6%때입니다. 연말에는 더 7%까지 예상되고 있고, 무엇보다 내년에는 꼬마빌딩과 같은 자산의 하락은 어쩌면 당연한 결과입니다. 사실 강남지역 조차로 위태위태 상황에서 어쩔수 없이 강남은 괜찮다고 하는 분들이 있는데, 지금 시중 상가 대출금리가 6%때에 결코 본인 돈 모두 투자할 사람이 얼마나 될까요? 사실상 코로나 이후에 유동성 자금과 제로금리로 인한 뻥튀기 언제까지 갈까요^^*
건물 매입시 매물 소개 받으신 중개사가 어딘지 좀 혹시 소개 좀 받을 수 있을까요? 서울 경기 지역을 아울러 소개해주시는 분을 아시는 거 같아서요.
전층 병원으로 임차된건물이면 매입가가 싼 이유가 있을까요?완전 부린이라서요ㅜㅜ...
전층 병원이면 매입가가 비싼게 맞지 않나요?
저도 궁금하네요
@@하길동-q1z 그래서 궁금해서 여쭤봤어요ㅜㅜ부린이기준으로는 병원이나 은행 프렌차이즈가 들어와있으면 비싼걸로 들었는데 전 층이 병원이라 싸게매입했다거 하셔서요 무슨차이가 있는 건지ㅜㅜ
의사가 매입해서 개원하면 자동적으로 비싸지나 ㄷㄷ
아뇨아뇨. '병원 건물을 싸게 샀다'는 의미였습니다. ㅠ 임차 업종이 병원이면 오히려 건물가치가 더 높아져요. ㅠ. 의견 감사드립니다.
@@building_man 답변감사합니다~!
30억대 건물 두채 보유하면 보유세가 1년에 얼마나 나올까요? 법인으로 매수하셨는지 궁금합니다.
ㅎㅎㅎ 기다리는중~
원래 꼬마 빌딩은 선수들만 들어가는거다 은행금리가 아파트와 비슷하게 적용될꺼라 착각하면 맛가는거다. 원래 자기자본이 최소50%이상 안되면 건물은 쳐다봐도 안된다고 했다. 한순간 맛가는게 눈에 보인다 57억 건물이 6개월 사이 17억이 날라갔다.더욱이 대출이 절반이면 월이자가 거의 월세 수준나온다. 차익실현은 최소 5년이내 꿈꾸지마라. 나름 현금부자들 건물에 재산 반타작났다.
대출연장할때 차액상환 들어오면 헬게이트 열리는거지 2년 후쯤 찬스오려나 급매 쏟아질때 하나 줍는것도 능력이겠지만 금리 3%이상이면 은행근처도 가지마라.
자산자체가격이 떨어지고
이자로 계속 마이너스 나는데
그런데 지금사서 기다리라는 분들은 대체
모든자산버블붕괴는 저상태에서 오는거죠
특히 빌딩같은경우는 대출규모가 크니까 금리에 엄청민감하죠
거기다 자산본연의 가치하락도 엄청 커니까요
그래서 무서운거죠
4.8% 1년 단위 계약은 진짜 잘하셨네요.
전 곧 12월에 6개월 단위 변동 이자가 반영될 예정인데 3.58% -> 5% 후반 예상인데 ㅠㅠ
꼬마빌딩 또는 다가구 매입 .장기보유 하려고 계획중 인데요. 내년 까지
더 기다려봐야할까요
?
대출 없이 진행하려고요.
조만가 한강 안가시게 잘해보세요
자..아..알..해..보..겠습니다.~^^;