Как интересно. Рынок элитный, девелопмент точечный, а заказчик собирательный. 😊 Неужели рынок элитной загородки так развился, что есть какой-то собирательный портрет его покупателя? И какой он?
Собирательный образ или "аватар", как его еще называют, есть практически на любом рынке. Я бы обозначил в порядке убывания значимости - 1) на первом месте все равно остается локация, а именно коттеджный поселок и окружение самого участка. 2) функциональность планировки, или другими словами полезность на 1 кв.м. и полный набор необходимых помещений, 3) современный внешний вид и дизайн интерьера + ощущение, что все сделано по уму с заботой о будущих жителях, 4) материалы и качество строительства. При этом многие говорят - а что если вы не угадаете с дизайном интерьера. Такого риска вообще не существует, если делать какие-то трендовые вещи. И еще отмечу важность полной готовности к въезду!
Насколько я понял, поначалу вы сами покупали участки, точечно застраивали под ключ и уже готовые дома продавали. Изменилась ли ситуация за четыре года? Появились ли у вас заказчики, которые пришли со своими участками?
Нет, все было как раз наоборот. Мы изначально работали (и сейчас продолжаем) как классическая строительная компания. То есть к нам обращается заказчик и просит что-либо ему построить. И вот потом мы стали развивать проекты точечного девелопмента, беря их на разных этапах. Были готовые под ключ дома, которые мы приводили в порядок и продавали дороже, были и проекты, где мы брали и делали коробку под ключ, потом стали строить дома с нуля, и сейчас даже есть проект по серьезному редевелопменту существующего дома.
Участков много! А устаревших коробок с потенциалом для редевелопмента еще больше. Выбор еще будет лет 5, я думаю. А там глядишь, может и новые проекты появятся))
Возможно, да. Но это все равно 15-20 млн.р. Спрос будет однозначно. Но с точки зрения бизнеса нам больше нравится элитке. Здесь есть где развернуться))
VDT l Влог о недвижимости и строительстве спасибо за ответ! Думаю сам начать весной проект, в спб очень плохо с современным дизайном на загородном рынке, хочу этот пробел восполнить, капитал стартовый небольшой, всего 8 млн, вот сейчас просчитываю, что можно построить за эти деньги с хорошим архитектурным дизайном без внутренней отделки, при условии земли 1,5 - 2 млн Уж очень меня коробит от того что строят в среднем и эконом сегменте, убожество одно, хочется это менять
Лучше нацеливаться сразу на продукт под ключ. В любом сегменте это даст бОльшую прибыль и скорость реализации. Коробки, даже пусть и современные, мало кого интересуют по цене выше себестоимости.
Абсолютно не пожалели - комплексные компетенции позволяют нам и брать более интересные заказы, выигрывать тендеры (условные опять же) и грамотно работать с покупателями и продавцами элитной загородной недвижимости.
Многие моменты, которые важную роль играют при внутренней отделке закладываются еще на этапе проектирования. И когда все это проектируется и находится под авторским надзором одного ключевого специалиста или рабочей группы, то не нужно заботится о преемственности идей. В результате - меньше просчетов, косяков, несостыковок и более качественный продукт.
О. А как вы оформляете юридически свой точечный девелопмент? Кто покупает участок, строит дом, а потом продает его? Частное лицо Алексей Аверьянов или юридическое Vesco?
В процессе участвуем мы и наши инвесторы. Какие-то объекты приобретаются на физическое лицо, а продаются потом от лица ИП, какие-то сразу оформляются на ООО.
Управление поселком и управление частным домовладением - это 2 большие разницы. Дом - это сложный механизм, который живет по своим законам. Наша задача - это передать все наши знания об этом механизме и особенностях его функционирования будущему собственнику, чтобы ему было комфортно и безопасно эксплуатировать этот объект. Так в нем они проживут дольше и счастливее и дадут хороший отзыв через 5-10-20 лет. Но иногда - это да, "муж на час" по факту. Только "муж" этот уже знает где что и как работает.
Если я правильно понял вопрос и вы правильно употребили слово ликвидность, то ответ - одного проекта достаточно. В этом и преимущество точечного девелопмента, так как выход на ликвидный продукт происходит контролируемо по срокам, не зависит от продаж (как в поселке, например) и не зависит от общих затрат на ИРД, коммуникации и т.д.
Если я правильно понимаю, компании, работающие на элитном рынке, не спешат превращаться в исполнителей полного цикла. А почему? В чем проблема? И почему вы решили пойти иначе?
Это правда очень сложно, рискованно и нужно иметь много компетенций, чтобы не наделать ошибки. Я не могу сказать, что мы умудрились не наделать ошибки, но сейчас уже многие моменты для нас очевидны и граблей стало существенно меньше.
Мы говорим про премиальный продукт. Когда мы его создаём как девелопер, мы по-другому общаемся с подрядчиками, поставщиками, понимаем, какие оптимальные решения использовать. А если этот диалог будет вести заказчик без опыта, то он везде будет переплачивать и выбирать не оптимальные решения. Плюс сроки.
Рекламу Атланта неприятно смотреть так как постояннное обгажевание домов на продажу со стороны Норкина надоело , он ровняет всех под одно полотно многие застройщики не такие знаю лично и его ценовая палитика заоблочна говорю о чём знаю много с ним работал строил его дома видел материалы много подсудных дел , отношение к рабочим и коллективу потребительское , вобщем одно разочерование с вашими домами нет нечего общего .
Жду ваши комментарии: в какой ситуации вы бы НЕ выбрали инвестиции в точечную элитную застройку? С удовольствием подискутирую с вами!
Как интересно. Рынок элитный, девелопмент точечный, а заказчик собирательный. 😊 Неужели рынок элитной загородки так развился, что есть какой-то собирательный портрет его покупателя? И какой он?
Собирательный образ или "аватар", как его еще называют, есть практически на любом рынке. Я бы обозначил в порядке убывания значимости - 1) на первом месте все равно остается локация, а именно коттеджный поселок и окружение самого участка. 2) функциональность планировки, или другими словами полезность на 1 кв.м. и полный набор необходимых помещений, 3) современный внешний вид и дизайн интерьера + ощущение, что все сделано по уму с заботой о будущих жителях, 4) материалы и качество строительства. При этом многие говорят - а что если вы не угадаете с дизайном интерьера. Такого риска вообще не существует, если делать какие-то трендовые вещи. И еще отмечу важность полной готовности к въезду!
Насколько я понял, поначалу вы сами покупали участки, точечно застраивали под ключ и уже готовые дома продавали. Изменилась ли ситуация за четыре года? Появились ли у вас заказчики, которые пришли со своими участками?
Нет, все было как раз наоборот. Мы изначально работали (и сейчас продолжаем) как классическая строительная компания. То есть к нам обращается заказчик и просит что-либо ему построить. И вот потом мы стали развивать проекты точечного девелопмента, беря их на разных этапах. Были готовые под ключ дома, которые мы приводили в порядок и продавали дороже, были и проекты, где мы брали и делали коробку под ключ, потом стали строить дома с нуля, и сейчас даже есть проект по серьезному редевелопменту существующего дома.
Какая емкость у загордного рынка сейчас по участкам для точечного девелопмента? Как долго вы еще сможете покупать удачные участки, условно говоря? )
Участков много! А устаревших коробок с потенциалом для редевелопмента еще больше. Выбор еще будет лет 5, я думаю. А там глядишь, может и новые проекты появятся))
Хотелось узнать у вас, современные и стильные дома в небольшом ценовом сегменте это реально и возможно, а также будет ли на них спрос?
Возможно, да. Но это все равно 15-20 млн.р. Спрос будет однозначно. Но с точки зрения бизнеса нам больше нравится элитке. Здесь есть где развернуться))
VDT l Влог о недвижимости и строительстве спасибо за ответ! Думаю сам начать весной проект, в спб очень плохо с современным дизайном на загородном рынке, хочу этот пробел восполнить, капитал стартовый небольшой, всего 8 млн, вот сейчас просчитываю, что можно построить за эти деньги с хорошим архитектурным дизайном без внутренней отделки, при условии земли 1,5 - 2 млн
Уж очень меня коробит от того что строят в среднем и эконом сегменте, убожество одно, хочется это менять
Лучше нацеливаться сразу на продукт под ключ. В любом сегменте это даст бОльшую прибыль и скорость реализации. Коробки, даже пусть и современные, мало кого интересуют по цене выше себестоимости.
VDT l Влог о недвижимости и строительстве спасибо за совет! Тогда будем пересматривать концепцию, что бы уложиться и во внутренние убранства
Да, кстати. Не пожалели ли вы о таком решении? Выгодно ли быть компанией полного цикла на загородном рынке и насколько?
Абсолютно не пожалели - комплексные компетенции позволяют нам и брать более интересные заказы, выигрывать тендеры (условные опять же) и грамотно работать с покупателями и продавцами элитной загородной недвижимости.
Алексей, не могли бы вы пояснить, почему вы считаете разнесение архитектурного проекта и дизайн-проекта проблемой?
Многие моменты, которые важную роль играют при внутренней отделке закладываются еще на этапе проектирования. И когда все это проектируется и находится под авторским надзором одного ключевого специалиста или рабочей группы, то не нужно заботится о преемственности идей. В результате - меньше просчетов, косяков, несостыковок и более качественный продукт.
О. А как вы оформляете юридически свой точечный девелопмент? Кто покупает участок, строит дом, а потом продает его? Частное лицо Алексей Аверьянов или юридическое Vesco?
В процессе участвуем мы и наши инвесторы. Какие-то объекты приобретаются на физическое лицо, а продаются потом от лица ИП, какие-то сразу оформляются на ООО.
Что означает постпродажное обслуживание в вашем случае? «Муж на час»? Поселком же, наверняка, управляет кто-то централизованно?
Управление поселком и управление частным домовладением - это 2 большие разницы. Дом - это сложный механизм, который живет по своим законам. Наша задача - это передать все наши знания об этом механизме и особенностях его функционирования будущему собственнику, чтобы ему было комфортно и безопасно эксплуатировать этот объект. Так в нем они проживут дольше и счастливее и дадут хороший отзыв через 5-10-20 лет. Но иногда - это да, "муж на час" по факту. Только "муж" этот уже знает где что и как работает.
Сколько проектов точечного девелопмента должно быть у вас, чтобы вы вышли в точку ликвидности?
Если я правильно понял вопрос и вы правильно употребили слово ликвидность, то ответ - одного проекта достаточно. В этом и преимущество точечного девелопмента, так как выход на ликвидный продукт происходит контролируемо по срокам, не зависит от продаж (как в поселке, например) и не зависит от общих затрат на ИРД, коммуникации и т.д.
Если я правильно понимаю, компании, работающие на элитном рынке, не спешат превращаться в исполнителей полного цикла. А почему? В чем проблема? И почему вы решили пойти иначе?
Это правда очень сложно, рискованно и нужно иметь много компетенций, чтобы не наделать ошибки. Я не могу сказать, что мы умудрились не наделать ошибки, но сейчас уже многие моменты для нас очевидны и граблей стало существенно меньше.
Не понял, почему люди не смогут построить такой же дом за ту же сумму?
Мы говорим про премиальный продукт. Когда мы его создаём как девелопер, мы по-другому общаемся с подрядчиками, поставщиками, понимаем, какие оптимальные решения использовать. А если этот диалог будет вести заказчик без опыта, то он везде будет переплачивать и выбирать не оптимальные решения. Плюс сроки.
Рекламу Атланта неприятно смотреть так как постояннное обгажевание домов на продажу со стороны Норкина надоело , он ровняет всех под одно полотно многие застройщики не такие знаю лично и его ценовая палитика заоблочна говорю о чём знаю много с ним работал строил его дома видел материалы много подсудных дел , отношение к рабочим и коллективу потребительское , вобщем одно разочерование с вашими домами нет нечего общего .