Location nue ou meublée, que choisir ?
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- Опубликовано: 10 фев 2025
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Tu viens d'acheter un appartement que tu aimerais mettre en location, mais tu te demandes laquelle choisir : installer des meubles ou le louer en nu ?
Pour bien t'aider à faire le choix, je t'expliques les grandes différences entre les deux et des indications à la fin pour peaufiner ton choix et choisir celui qui sera le plus à même de remplir tes objectifs.
-------------- Première différence "terre-à-terre" ------------------
Comme indiqué dans le nom, la première différence est la présence ou non de meuble dans le logement. Elle parait anodine, mais une liste de meuble (minimum et obligatoire) existe. Pourquoi ? Car les deux statuts sont gérés différemment et il y a des caractéristiques minimales et encadrées pour aider à les différencier.
Le lien du site service-public, où tu pourras retrouver cette liste :
www.service-pu...
-------------- Organisation et gestion ------------------
La location meublée offre un service "clé en main", elle permet l'installation rapide dans le logement, en évitant toutes les galères d'un déménagement.
C'est pour ça que le "turn over" et l'usure du bien seront plus importants dans une location meublée qu'une location nue.
La location meublée ne va pas à tous les logements. En effet, la location meublée va bien à des vacanciers, des étudiants ou pour des résidences séniores et moins à des familles (et donc à des grandes maisons). Tu peux vérifier le "potentiel meublé" de ton logement en te rapprochant d'une agence immobilière dans ton secteur.
------------------ Financier ----------------------
La location meublée se sépare en deux sortes de locations : la longue et courte durée. Une location de courte durée (inférieure à un mois) aura un coût plus important qu'une location longue durée (supérieure à un mois).
Bien que l'on pouvait voir une différence significative au tout début entre une location meublée longue durée et une location nue, l'écart de coût se réduit à cause la popularité du meublé.
------------------ Fiscalité ---------------------
La location nue voit ses revenus intégrés aux revenus fonciers.
BASE TAXABLE = Loyers perçus pendant l'année - charges payées pendant l'année
La location meublée est considérée comme un service, aux yeux de l'administration fiscale, elle représente une activité commerciale et donc les revenus sont déclarés en BIC.
BASE TAXABLE = Loyers perçus pendant l'année - charges payées pendant l'année - AMORTISSEMENT COMPTABLE
L'amortissement comptable est la particularité de ce revenu catégoriel et permet d'obtenir un résultat à zéro pendant 20 à 40 ans.
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excellent exposé !!! bravo et toutes mes felicitations , c'est le meilleur tuto sur le sujet
Bonjour Daphnée, super vidéo très claire! On lit de tout et n'importe quoi sur le net c'est très dur de s'y retrouver tu as parfaitement synthétisé le tout.
Je vais mettre en location ma résidence principale (T3 centre ville d'une grande ville) et ma locataire sera ma soeur pour une durée de plusieurs années.
Je ne sais pas encore si fiscalement j'ai plutôt intérêt à faire du LMNP réel ou du nu en réél, difficile de s'y retrouver.
Sachant que les charges déductibles représentent déjà 2/3 du revenu foncier (sans éventuel amortissement), et que j'ai acheté dans de l'ancien potentiellement pas mal de frais de rénovation possible, et que je suis imposé avec la TMI à 41%, le nu me paraît plus judicieux afin de générer facilement du déficit foncier répercutable sur mes revenus de mon travail et donc ne pas être imposé sur le revenu foncier et même payer moins d'impôt sur le revenu classique. Qu'en pensez-vous?
Bonjour, commentaire très intéressant, je suis exactement dans la même situation que vous mais je penche sérieusement sur du LMNP ! Qu'avez vous choisi finalement et pourquoi ?
Merci pour les explications. Vidéo très claire
Génial merci
Bonne année daphnée, tu démarres fort, vidéo au top
Merci beaucoup et bonne année à toi aussi !😇
Merci !! Mais comment l’amortissement (BIC) se calcule-t-il ?
Bonjour , merci pour cette vidéo .. néamoins vous ne parlez pas des cotisations social qui sont de 35 % si on dépasse les 23 000 € ou si le résultat dépasse 50% des revenues du foyer .. cela me semble nécessaire a preciser .
Super conseils!! Merci
De rien et merci A.L. 🤗🤗
Rapide et efficace ! Pour un bien à 35 000€ et 20 000€ de travaux, tu conseilles plus LMNP ou location nue ?
La vidéo est top merci :) Il vaut mieux commencer en LMNP c'est plus simple de changer en location nu (pas de déficit fonciers à zéro pendent 3 ans)
Merci pour ton retour :) Oui, c'est l'erreur que j'ai faite. C'est sur que la LMNP est la meilleure solution la plupart du temps, mef quand même à la superficie de l'appartement et le potentiel locatif de la ville :)
Il ne faut pas oublier le coût du mobilier de la gestion et les honoraires du comptable sans compter les vacances inévitables en raison du turnover. Faut aussi s’assurer qu’il y a de la demande pour du meublé et que vous pourrez bien louer plus cher.
Est ce qu’on peut avoir un bien en location nu et un autre en LMNP ?
Salut Alan, merci pour ton commentaire, oui il est tout à fait possible d'allier les deux. La location meublée comprend aussi bien les longues que les courtes durées (airbnb). Il est tout à fait possible :
- d'avoir un bien en location nue et un bien loué à l'année en meublé à un étudiant
- comme il est possible d'avoir des locations nues et de mettre de temps en temps sa RP en airbnb.
Chacun devra être déclaré dans la catégorie adéquate (revenu foncier pour les locations nues et BIC pour les locations meublées)
en ce moment a eviter la location