저는 임대인입니다. 임차인이 2015년 부터 살고 있었고 2021년1월에 본인 사정상 2년을 연장한다고 했고 지금까지 재계약을ㅈ하며 살고 있는데 이번에 재계약 여부를 카톡으로 확인하니 자기는 지금까지 갱신청구권을 사용 안해서 이번에 사용한다고 하는데 이것이 맞는 주장인가요?
박영주 변호사님 말씀 잘 들었습니다. 그런데, 주택임대차보호법의 입법 취지는 임대인보다는 약자인 임차인을 보호하려는 목적이 강한 법이라고 생각합니다. 그런 취지에서 '묵시적 갱신'이나 '계약갱신청구권' 이 법에 명문화된 것이겠지요! 그리고 계약헤지 통보 즉시 보증금을 돌려달라는 것이 아니라, 최소 3개월이 경과해야 된다는 것은 임대인에게도 여지를 주는 것이지요! 판례대로라면 '계약갱신청구권'을 행사하는 계약서에는 계약 기간을 쓰지 않도록 해야 하는 게 당초 취지에 맞을 겁니다.
박영주변호사 말씀이 맞습니다. 오늘 대한법률구조공단에 상담받았는데 박변님 말씀과 거의 일치했네요. 판례에 근거해서 대응하는게 현재로선 최선이겠더라구요. 계약기간이 명시되어있다면 개갱권 표현 넣었어도 계약기간이 더 존중됩니다 일반적인 2+2의 중도해지도 계약기간 명시했다면 무조건 중도해지는 할 수 없습니다.
다음 부분에 대해 복습 시청필수 - 1:27 통보나 계약서재작성 등 없이 묵시적갱신 연장시 임차인 유리. 3개월전 통보후 언제든 계약해지 가능. 계약서가 없으므로 이 부분을 보충하기 위해 '묵시적계약 연장'항목에 조항을 추가한 임의규정. (계약서를 지키는 것은 강행규정) - 갱신청구권 사용으로 계약연장시 계약서 우선하므로 임대인에게 유리 (계약서는 강행규정) - 영상에 소개된 사울북부지방법원의 1심 판례에서는, 갱신청구기간을 초과하여 작성한 연장계약서이므로 묵시적 갱신으로 간주되며 갱신권청구로 볼 수 없다함.
저는 다른 변호사님들께 다른 의견을 들었는데요... 일단 가장 중요한 것은 이 임차인은 계약갱신권을 제대로 행사한 임차인이 아닙니다!! 이 전제 조건이 판결문 (가)에서 나오고 있습니다. 즉 이 임차인은 계약갱신권을 제대로 행사하지 않은 임차인이라고 판단된다.... ===> 이 첫번째 판단은 다른 어떤 부연 설명보다 우선시 된다고 봅니다. 즉 갱신청구권을 제대로 쓰지 않은, 갱신청구권 소송이 아님이 이미 전제적으로 밝혀진 소송입니다. 그러면서 (나)항에서 명시적으로 쓰고 싶은 의견을 반영했는데요 ... 계약생신청구권을 제대로 쓴 임차인이라면 대부분 소송에서 임차인의 손을 들어 주고 판결이 난다고 하는데요.... 변호사님께서 밝히신 것처럼 이 소송은 갱신청구권을 제대로 쓴 임차인의 소송도 아닌데도불구하고... 마치 법원이 갱신청구권을 제대로 쓴 임차인을 두고 임대인 손을 들어줄 수도 있다는 의견을 내 놓으시면 앞으로 이런 의견을 통해 임대인이 소송을 진행하게 된다면 불리하지 않을까요 ?? 최소 임차인의 계약갱신청구권은 제대로 썼다고 일차적으로 인정이 되고, 다음에 판결이 기간을 정했는데 일방적으로 나가는건 안된다는 판결이 나와야 변호사님의 의견과 일치 하지 않을까 싶은데요.... 그리고 국회를 통과한 계약갱신청구권은 제대로 썼을 경우 나가기 3개월 전 통보하고 해지할 수 있다고 명백히 조항으로 나와 있고요. 앞으로 법조항이 수정되어 불필요한 논쟁이 사라졌으면 좋겠네요.
판결문은 사실 관계 확정과 법리 그 다음에 판단이 나옵니다. 해당 판결문에서 사실 관계는 갱신청구권이 아니었지만, 법리에 대해서는 판결문에서 당연히 판시를 할 수 있습니다. 그리고 저는 갱신청구권을 제대로 쓴 임차인을 두고 임대인 손을 들어줄 수 있다는 내용을 언급한 사실이 없습니다. 이 건은 갱신청구권을 행사했냐 아니냐에 따라 유리하고 불리한 판결문이 아닙니다. 그리고 계약갱신청구권 3개월 통보 후 해지 관련 해서는 강행규정, 임의규정, 편면적 강행규정 찾아보시면 제가 말씀 드린 내용이 도움이 될 것이라 생각됩니다. 법의 보충적 해석 원리에 따라 당사자 사인 간 계약이 없을 때 보충적으로 적용될 수 있는 조문이 만들어진 것이 첫 번째이며, 사인간의 계약의 유효성 한계 관련하여 법에서 적어도 2년의 기간을 보장하는 것을 임대인이 함부로 방해할 수 없다는 취지이지, 언제든 나갈 수 있는 해지권을 보장한다는 법은 아닙니다.
그냥 법 자체가 너무 모호하고 이상하게 되어 있는 부분이 많아서 혼란의 여지가 생기는 것 같습니다. 입법 취지로 보나 상식적으로 보나 변호사님 말씀이 너무 옳은 말씀이시죠. 본인이 계약을 그렇게 해 놓고 나중에 가서 법이 그렇다며 꼼수로 빠져나가려는 분들은 무슨 양심으로 사는 건지 모르겠습니다.
@@Yue82ㅋㅋ 근데 지금 우리나라 임대차법 자체가 임차인 위주에요 예를 들어 1년짜리 계약 했어도 임차인이 “나 그냥 2년 살래” 이러면 임대인은 임차인 못내보내요 ㅋㅋ (2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다) 이런식으로 임차인 멋대로 변덕부려도 되게 법을 만들어놨어요ㅋ
강원도에서 근무하다 전라도로 발령받아 가족이 이사를 가야하는 상황이라 임대인에게 2개월전에 부득이 하게 이사를가게되 었는데 집 주인은 시세보다 집값을 더올려서 전세를 내놓고 그집이 나가야 전세보증금을 돌려준다는데..답답한 마음에 부동산여러곳에 임대인이 요구한 금액대로 집을 매물로 올려노은 상황인데 2달동안 연락오는곳이 없어 부동산에 상담해보니 매물이 너무 비싸게 등록되어 나가지 않는다고 합니다. 그래서 집주인에게 이러한 사정을 얘기해도 집값떨어진다고 올려놓은 금액 말고는 안된닥느하는데..언제 계약되고 전세금 돌려받고 또 전라도 집도 알아봐야하는데 이제 1달쯤남았는데 언제쯤 처리될지 불안하네요..ㅜㅜ
📌질문드립니다. 앞부분에서 변호사님이 설명하신 부분은 전적으로 이해했고 동의합니다. 참고로 저는 임대인의 입장으로 주택임대차보호법 제6조의3 4항은 물론이고 제6조의 2도 형평에 어긋난 잘못된 조항이라 생각합니다. 그런데 판례를 설명하시면서 1,2로 나누어 언급한 부분은 내용상 모순되어 보이는 점이 있어 보여서 변호사님의 추가 설명을 듣고 싶습니다. 해당 판례에서 1.당사자가 계약갱신이라고 표현했더라도 실질적으로 묵시적갱신이라면 계약갱신이라 볼수 없다고 하였는데 -어떤 사유로든 계약갱신요구를 행사한 계약이 아니고, 묵시적 갱신이라고 판단하였다면 그 계약서의 계약갱신의 표현도 무효이지만, 계약의 기간을 표시한 것도 같이 무효일 것이고 -그러면 당연히 주택이라면 주택임대차보호법 제6조의2가 적용되어 임차인은 3개월이전의 사전 통지로 언제든지 계약해지 할수 있는 것 아닌가요?
네, 내용은 알겠는데 갱신요구권 행사에 의한 재계약에 2년 기간이 명시되면 해지 통보는 임대차보호법 제6조의2가 적용되지 않는다는 법률조항이 어디있나요? 변호사면 제대로 보셔야죠. 이건 나와있는 법률에 문제있지만 좀 이상하니 이렇게 보면 안될것같다고 하면 안되구요. 현재 법률 조항에는 없는부분 확실히 전달주셔야죠. 게다가 위 판례는 신규계약으로 간주했고 기간명시에 대한 판례로 이슈가 많습니다. 이런경우에는 국회에서 개정이 되지 않는한 오해의 소지가 다분해서 임대인에게 되려 1차 판례가 이렇게 났다고 해서 무조건 밀고 나가면 안됩니다라고 알려줘야할거같은데요?
안녕하세요 부모님(임대인)께서 해당 문제로 많이 괴로워하십니다 사연은 갱신권을 사용한 이후 아직 계약기간이 일년 넘게 남아있는 상황인데 임차인이 계약해지를 요구하였고 3개월 후 이사를 나가겠다고 합니다 이사 이후 공과금과 지연이자 12프로를 부담하라고 하는데 어떻게 대응해야 할까요?
박변님 판결문 읽어보셨는지요? 그 판례의경우 만기 6-2개월전 임차인이 계갱권 행사를 한경우가 아니기때문에, 판사가 계약갱신청구권을 제때 행사한걸로 보지아니하였고 그래서 원고의 손을 들어주지않은걸로 압니다. 임차인이 계약갱신청구권을 만기 2개월전에 행사한다는 표시를 했다면, 3개월전 통보후 나갈 수 있습니다.
계약 갱신 청구권 행사가 아니라 묵시적 계약 갱신이라고 본 판결이고 영상에서도 이야기했습니다. 그러나 덧붙여 본 판결문에서는 가사 계약 갱신 청구권 행사한 경우라도 계약 기간 명시적으로 정한 경우는 계약 기간 내 임의 중도 해지 안 된다고 설시했습니다. 그렇게 설시한 최초의 판결이기에 뉴스 보도 등 이슈화 되었고 제가 소개한 것 입니다.
임대인입니다 계약갱신청구권을 쓴 세입자가 중도해지를 문자로 통보해서 저희도 새로운 세입자를 받기 위해 노력했으나 현세입자가 여러 이유로 집 보여주는걸 협조 안해서 지금 시간만 두어달 흐른 상태입니다 계약갱신 당시 임대료는 5% 인상했으며 계약기간이 명시되어 있는데 이 경우에도 저희가 3개월 퇴거 날짜를 먖춰줘야 할까요? 해당 판례가 적용되는지 문의드립니다
사실 관계는 계약 갱신 청구에 대한 내용이 아니고, 묵시적 갱신으로 본 사안입니다. 다만 판결 이유에서 계약 갱신 청구권을 행사한 경우라면 이렇게 판단할 수 있다고 명시한 '최초의 판결'이라 의미가 있는 것입니다. 해당 사건이 대법원으로 간다 하더라도 사실 관계는 계약 갱신 청구가 아니기 때문에 계약 갱신 관련 법리가 확정되지는 않을 것으로 보입니다.
저도 위에 따로 물어봤는데 같은 질의와 답변이 있네요ㅎ 만약 2~6개월 사이 명확한 협의와 내용증명이 있어도, 같은 판결이 나올지가 궁금하네요. 판례의 경우는 임대인 임차인 모두 시점이나 내용, 용어가 너무 애매한 계약을 한 거 같아서... 결국 복비 문제인데 원만히 해결하면 좋을텐데요. 일부 부담이라든가....
계약갱신청구권을 써서 2년 연장이 되었는데 임차인이 중도해지를 했고 보증금을 내주었을 때 그때 중개수수료는 임차인의 부담인가요? 임대인의 부담인가요? 여러 곳에서는 임대인의 부담이라고 이야기를 하던데... 임차인의 요구로 계약기간도 안 지켜진 계약에 대해 어렵사리 보증금까지 다 내주었음에도 중개수수료마저 임대인 몫이라면... ㅠㅠ 계약갱신청구권 행사 계약서에 특약으로 임차인이 중도해지시 중개수수료는 임차인이 부담한다라는 특약을 남겨도 소용이 없게 될까요?
종은 내용 잘 봤습니다 많은 도움이 됩니다~ 궁금한 점이 있어 여쭤 봅니다. 임차기간 만료 4개월 전에 거래 부동산에서 임차인에게 전화 통보 후 5% 인상하여 계약기간 연장을 약속 받았다고 합니다. (당시 5% 인상 및 연장 하기로 한 녹취 기록이 부동산 있다고 합니다 !!!) 만기 3일 전에 연장 계약서 작성을 통보하니 임대인에게 통보가 없었다며 자동 갱신이 되었다고 주장을 한다고 합니다. 이런 경우 어떻게 되는 건가요?? 20년 동안 거래한 부동산도 이런 임차인은 처음이라며 황당해 하고 있습니다. 부동산이 연장 통보하고 임차인도 약속한 녹취 내용 기록도 있는데 임차인 주장대로 묵시적 갱신으로 인정이 되나요? 반드시 임대인 본인의 통보만이 인정이 되나요?? 부동산에서 통보 및 임차인의 연장 승인한 약속은 전혀 쓸때없는 일인가요?? 현재 임차인은 전화 계속 안 받고 있네요 ㅠㅠ 변호사님의 의견 주시면 대단히 감사하겠습니다.
@parklawyer 변호사님. 묵시적 갱신은 계약기간의 정함이 없는 것이고, 갱신청구권은 사용은 2년의 계약기간의 정함이 있는 것처럼 해석하신것 맞나요? 묵시적 갱신도 임대차법에서 계약기간은 2년으로 본다고 명시되어 있고, 판결문에서 언급한 내용도 2년의 계약기간을 의미하는 것이 아니라, 계약의 시작일자가 기존(2/1)과 다른 4/5로 시작하는 별도의 계약기간이었기 때문이라고 생각합니다. 당연히 신규계약으로 보는거니까 중도해지가 안되는건 맞구요. 묵시적 갱신이나 갱신청구권 사용이나 기존의 계약기간에서 2년만 연장하는 것은 동일한데, 갱신청구권 사용은 계약기간이 2년으로 정했으니까 묵시적갱신과 달리 중도해지를 할 권리가 없다는 해석이 맞는건지 납득이 안됩니다.
묵시적 갱신은 되고 계약 갱신 청구권은 안 된다는 뜻이 아니라 양 당사자 간 계약이 있었냐 없었냐가 핵심입니다. 계약서 있으면 계약서 우선하되 없으면 법 내용이 적용 된다는거에요. 단 계약서를 작성하더라도 임대인은 2년 보단 줄일 수 없습니다. 계약갱신청구권 내용은 판결 이유에 명시적으로 나와 있습니다. 계약갱신청구권 행사 했어도 계약서가 없으면 (당사자 간 2년 연장 합의가 없으면) 당연히 중도 해지권은 인정 됩니다.
@@parklawyer 묵시적 갱신은 계약서가 없어도 계약기간은 2년으로 본다고 되어 있습니다. 별도의 계약기간을 정한다는 의미는 계약시작일자를 당초 계약과 전혀 다른 날짜로 임의로 정한다는 의미인데, 왜 자꾸 이걸 '계약기간 2년'이라고 하시는지 납득이 안됩니다. 그리고 갱신청구권 갱신 시, 계약서를 썼냐 안 썼냐로 중도해지가 가능여부가 달라진다는 말씀 진심이신가요? 갱신청구권 행사를 통한 갱신계약은 보증금 증액한도내에서 보증금을 변경하면서 기존 계약기간에 2년이 '자동 연장'이 되는 것이고, 이건 계약기간을 정한게 아닙니다. 묵시적 갱신도 마찬가지구요. 묵시적 갱신도 계약서만 안 썼지 계약기간은 2년입니다. 참고로 다른 변호사님의 블로그 글을 보면 저와 해석이나 관점이 비슷한 분도 계시는데, 박변호사님의 관점에 오류가 없다고 자신하실 수 있나요? 지금 많은 이해관계에 있는 분들이 변호사님의 영상보고 갈등이 빚어지고 있을 수 있는데 말입니다. '별도의 계약기간을 정함'의 의미를 각자 다르게 해석하다보니 이런 여러가지 해석이 나오는 것 같은데, 판결문의 문맥상으로는 계약기간 2년을 계약서에 썼냐가 아니라, 4/5부터 시작하는 별개의 계약기간이었기 때문이라고 봅니다. 변호사님도 자의적으로 확대 해석하고 계신건 아닌가 싶습니다.(물론 제가 잘못 해석했을 수도 있습니다) 올려주신 판결 건이 항소심에서 번복은 되지 않을거라고 생각합니다. 그러나 이 영상을 보고 오판한 임대인과 임차인간의 중도해지 관련 소송에서는 변호사님께서 해석한 내용과 전혀 다른 판단이 나올 가능성이 있고, 이로인해 피해를 보는 분들이 나올 것 같아 드리는 말씀입니다.
궁금한 점 문의드립니다. 1.25년 6월에 계약만료인데, 6개월 전 ~2개월 전이 25년 1월~4월까지가 아니라 지금 현재도 6개월 전에 포함되서 계약갱신청구권을 사용할 수 있나요? 그럼 그냥 만료되기 1개월전까지라고 하면 되는데, 6개월 전이 적혀져있으니까 햇갈려요.. 2.현재 집주인이 집을 팔려고 내놓은 상황인데, 예를 들어 올해 9월달에 구매자가 나타나서 집주인과 계약을 하는데 전세계약갱신을 해줄 수 없다고 한다면, 9월달(25년 1월~4월이 아닌)에 제가 계약갱신청구권을 행사하겠다 한다면 되는건가요? 조항에 보니까 제 3자와의 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는다라고 적혀져있는데, 집주인과 구매자가 집을 사고 파는 것은 계약갱신요구권에 영향을 미치지 않는걸로 아는데, 제 생각에 악의적으로 집주인과 구매자가 9월달에 전세계약을 맺어버리면 전 계약갱신청구권을 사용할 수 없는건가요?. 답변주시면 감사하겠습니다~
저도 그 판결문 읽어봤습니다만 판결의 주된 이유는 갱신청구권 행사가능한 기간에 갱신청구권 요구를 안했고, 계약기간이 지나서 기존 계약기간과 다른 별개의 계약기간으로 계약서를 작성했고, 계약서에 '갱신청구권 사용한 재계약'이라고 썼을 뿐 갱신청구권 행사한 계약이라고 볼 수 없었기 때문인 것으로 봤습니다 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하시나요?
그래서 묵시적 갱신이다 라고 판결하면서 판결 이유에서 가사 갱신청구권을 행사한 경우라도~ 하며 설명한 부분이 있습니다. 갱신청구권 행사 시 중도 해지 관련 첫 판례라서 유의미한 부분이라 소개한거라 그 부분을 중점적으로 얘기한거고 판례 사실 관계 자체가 중요한 건 아니에요
@@parklawyer 묵시적 갱신도 임대차법에 보면 계약기간을 2년으로 본다고 되어 있고, 갱신청구권도 금액의 조정만 하는 재계약으로 계약기간이 2년인 건 묵시적갱신과 동일합니다. 판결에서는 기존의 계약기간(19.02.01~21.02.01)과 전혀 다른 계약기간(21.04.05~23.04.05)을 설정했기 때문에 기존계약과의 연장선이 아닌 별개의 계약기간이기 때문에 언급한 내용으로 해석되는데, 이걸두고 갱신청구권은 계약기간이 정해진 계약이므로 묵시적갱신과 달리 중도해지가 없다라고 주장하는게 맞는건가요?
@@skyou98 주택임대차법 제6조의3 제4항에 따라 계약갱신요구에 의하여 임대차가 갱신된 경우에도 준용되는 주택임대차법 제6조의2는 조문의 체계 및 그 문언의 취지상 임대차가 별도의 기간을 정함이 없이 갱신된 경우에 한하여 적용된다고 봄이 타당하다고 판단된다. 따라서 설령 신규 임대차계약이 형식만 재계약일 뿐 계약갱신요구권에 따른 갱신의 실질을 갖는 것으로 평가할 수 있다고 하더라도, 신규 임대차계약에서 임대차기간을 2023. 4. 5.까지로 명시적으로 정한 이상 원고가 주택임대차법 제6조의2에 따라 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있다고 볼 수도 없다.
안녕하세요? 20년 6월말에 전세로 거주하고 있으며 22년 임대인이 별 말씀 없으셔서 인상없이 20년도 전세비로 계속 거주하고 있는데 입주할때부터 집에 문제가되었던것을 차일피일 미루고 고쳐주지 않은것이 있었으나 귀찮기도하여서 그냥저냥 살고 있었습니다. 그러나 안방 누수로 인하여 누수부분 해결과정에서 임대인이 수리해 주겠다고 하였지만 또 차일피일 미루고 2달이 다 되도록 감감소식입니다. 안방벽이 다 젖고 곰팡이도 생겨 도저히 살수 없을거 같은데 이 경우에 아직 임대기간이 9개월 가량 남아있는데 저도 개약갱신해지를 할 수 있을까요?
영상 잘 봤습니다. 영상 말미에 1차적으로 계약갱신청구권을 사용할수 있는 기간이 지났다고 하셨는데 그렇게 되면 그 자체가 묵시적 연장이 된것인데 그 상태로 였다면 세입자 주장이 맞는게 당연한데 그럼에도 불구하고 두 사람이 합의하에 2년짜리 계약서(계약갱신청구권을 사용한다라는-실제로는 기간이 지나서 아니었지만)를 작성했기 때문에 계약은 2년이다 라고 법원에서 주장한다는 말씀이신거죠? 그게 맞다면 세입자가 다시 소송해서 이 자체는 묵시적 연장기간이었고 임차인이 그걸 몰라서 계약서를 작성했으니 그 자체가 무효라고 소송하면 법원에서는 받아줄수 있나요?
우선 이 판례가 계약갱신청구권에 관한 정확한 판례인지 잘 모르겠네요 국토교통부 정책풀이집에도 명확하게 명시되어 있는데 계약계갱청구권 행사한 임차인은 언제든지 계약해지 통보 할수있고 통보일부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 되어있습니다 그런데 이 판례대로라면 이 조항과 정면으로 부딪히는 건데 좀 모호한 상황의 판례가 아닌가 싶습니다
법 조항은 항상 법 조문이 우선하는게 아니라 양 당사자 간 합의한 계약 내용이 우선하는 조항이 있고, 법 조항이 우선하는 경우가 있습니다 전자는 임의규정 후자는 강행규정입니다 이 조항은 임의 규정 성격을 가지되 임대인 입장에선 2년 이하를 주장할 수 없다는 편면적 강행규정이라 그런거구요 이 판례는 계약갱신 청구권의 경우라 명시하고 있습니다
안녕하세요~ 영상 잘 보았습니다. 이게 딱 제 경우네요… 올해 1월 전세 2년이 도래하였고 재계약을 하며 갱신청구권 사용계약이라고 명시한 계약서를 다시 썼습니다. (금액은 그대로) 그런데 제가 지금 이사를 가야해서 집을 내놓은 상태구요… 저는 3개월 이상 걸려도 디음 세입자 구해질때까지 기다릴 수는 있는데 이때 부동산비는 어떻게 해야 할까요? 그동안은 임대인 부담으로 알고 있었는데 이 판결로 인해 부동산비까지 임차인이 부담해야하는걸로 된걸까요? 이사가려하는 시잠에 이런 판례가 나와 당황스럽네요 ㅠㅜ
임의조항이란 말은 납득이 쉽지 않군요. 저도 서울북부지법 판결이 상식적이라 생각하지만, 법조계 전문가들은 1심판결일 뿐 뒤집힐 소지가 매우 다분하다고 보는 분이 대다수인 것 같은데요. 한 가지 여쭙고 싶은 것은, 그럼 계약갱신청구권을 사용해 재계약을 할 때, 미리 2년이 아니라 예컨대 6개월만 더 살다 나가는 걸로 계약한다면 해지가 가능한가요? 이때 2년이 아니라고 해서 임대인이 임차인의 청구권계약을 거부할 수는 없는 거겠죠? 다시 말해, 임차인은 느닺없는 해지가 아니라, 본인 퇴거 계획에 따라 2년 내에서 자유롭게 해지 시점을 결정해서 계약이 가능한지요?
가능하죠 2년은 임차인을 보호하기 위한 기간이지 반드시 2년을 살아야 한다는 내용이 아니기 때문입니다 지금 집 값 하락 시장이라 임차인들이 저렴한 곳으로 옮겨 가고 싶어 하는 추세라 이런 판결이 이슈가 되는데 집 값 상승기에는 임차인들이 계약 갱신을 원하는 경우가 더 많았기 때문에 나온 규정이라 생각 하시면 됩니다
안녕하세요 영상 잘 감상했습니다. 변호사님 말씀대로라면 계약서에 작성한 계약대로라면 계약갱신청구권이든 아니든 무조건 계약 기간동안 살아야 한다는 말씀으로 봐야 하는 것인거죠? 계약해지와 관련해서는 묵시적갱신 = 계약갱신청구권 같은 것으로 알고 있었거든요, 제가 알기론 임대차보호법이 임차인을 위한 법으로 알고 있었는데 그렇지만도 않네요.
네 맞아요 편면적 강행 규정이라고 부릅니다. 그런데 여기서 말하는 유불리는 현실적으로 유리하냐 불리하냐가 아니라 법의 입법 취지에 따라 입법 취지를 어긋나도록 임차인에게 불리하게 해석 하면 안 된다는 뜻으로 생각 하시면 됩니다 부동상 상승 시장과 하락 시장에 서로 원하는게 다르고 해당 법은 상승 시장에서 만들어진 것이고 하다 보니 혼란이 좀 있을 수 있을 것 같습니다
@@parklawyer 넵 당시 부동산시장도 잘 알고 입법하신 분들도 뉴스를 통해서 알죠. 입법 취지는 임차인을 더 두텁게 보호할 목적이었겠죠. 2년보장만은 아닌거 같네요. 그리고 상승장때 생긴 법조문이면 하락장에서 해석이 달라도 되는건가요? 제가 법을 1도 몰라서 묻습니다.
@@김천바람 계약갱신청구권 행사를 통한 계약의 생성이 임차인의 적극적 의사표시를 통해서 하는 형성권의 일종인데, 본인이 계약기간까지 합의 작성하였음에도 계약의 해지까지 자기 마음대로 상호간 약정을 종료시킬 수 있다는 형성권이 있다는 생각 자체가 경험칙에 비추어 이례적인 해석으로 보임. 계약의 정신은 합의인데, 생성과 소멸 모두 임차인이 자기 마음대로 할 수 있다고 보는 것이 엄청 불공평한 것임. 임차인 보호도 어느 정도까지 여야 함. 자신이 분명히 계약기간까지 합의하고 도장까지 찍었으면서.... 임대인이 한번 양보해서 해 줬으면 충분.
![[ET] “실거주한다” 세입자 쫓고 새 계약?…‘계약갱신청구권’ 이렇게 써라! / KBS 2022.03.08.](http://i.ytimg.com/vi/lutqmlknG7c/mqdefault.jpg)
2심 리뷰 보러가기 ruclips.net/video/1xi8piip1jQ/видео.htmlsi=Cfx1P5V3Q6bwRTxG
저는 임대인입니다.
임차인이 2015년 부터 살고 있었고 2021년1월에 본인 사정상 2년을 연장한다고 했고 지금까지 재계약을ㅈ하며 살고 있는데 이번에 재계약 여부를 카톡으로 확인하니 자기는 지금까지 갱신청구권을 사용 안해서 이번에 사용한다고 하는데 이것이 맞는 주장인가요?
2심 뒤집혔는데 리뷰 부탁합니다. 임대인입장에서 뭐라 설명하실지 궁금하네요.
박영주 변호사님 말씀 잘 들었습니다. 그런데,
주택임대차보호법의 입법 취지는 임대인보다는 약자인 임차인을 보호하려는 목적이 강한 법이라고 생각합니다.
그런 취지에서 '묵시적 갱신'이나 '계약갱신청구권' 이 법에 명문화된 것이겠지요!
그리고 계약헤지 통보 즉시 보증금을 돌려달라는 것이 아니라, 최소 3개월이 경과해야 된다는 것은 임대인에게도 여지를 주는 것이지요!
판례대로라면 '계약갱신청구권'을 행사하는 계약서에는 계약 기간을 쓰지 않도록 해야 하는 게 당초 취지에 맞을 겁니다.
없어져야하는 악법입니다. 계약갱신청구권쓰고 본인들 이사일정에 맞춰서 나간다고하면 그시기에맞춰서 또 전세놔야하고 누가 임대인이고 누가 임차인인지 어이없음.
박영주변호사 말씀이 맞습니다.
오늘 대한법률구조공단에 상담받았는데
박변님 말씀과 거의 일치했네요.
판례에 근거해서 대응하는게 현재로선 최선이겠더라구요.
계약기간이 명시되어있다면
개갱권 표현 넣었어도 계약기간이 더 존중됩니다
일반적인 2+2의 중도해지도 계약기간 명시했다면 무조건 중도해지는 할 수 없습니다.
예시든 판례가 적합하지 않은 것 같은데요. 오해를 불러올 수 있는 해석같아요.
뭐가 적합하지 않은지 설명 해 주시면 참고 하겠습니다. 또한 해당 사건의 2심이 나와 리뷰를 하였으니 새로운 동영상도 참고 부탁드립니다!
좋은 정보 감사합니다.
상세하고 이해하기 쉽게 설명잘 해주시네요
그후로 항소해서 임대인 패소했네요. ㅜㅜ 보증금 3개월내 반환하라고 통보받고 고통받는 임대인들은 헌법소원 또는 위헌법률심판 신청 할 수 있나요?
사건번호가 알수 있나요?
주임법이 여러 모순된 조항을 포함하고 있어 햇갈리긴 했는데 판례가 어느정도 정리해준 듯 합니다.
당연히 법조문이 더 중요한 것 아닌가? 법보다 계약서를 더 중시해야한다는 것은 당황스럽습니다..
맞습니다 계약갱신청구권의 입법취지도 고려하자면 갈 곳 없는 임차인에게 2년간의 주거를 추가로 보장하기 위함이므로 변호사님 말씀처럼 해석하는 것이 옳다 생각합니다.
2심관련해서 리뷰 부탁드립니다.
그래서 집주인들이 세안놓는다는거.서로 싸움만 붙여놓고 이제 전세도 귀하다.임차인 갑질로 임대인몸살 매매하러면 집도 잘안보여주고 지랄같은 임대차3법때문에 몸살나니 집주인들이 세안놓고 매매만 내놓는다
다음 부분에 대해 복습 시청필수
- 1:27 통보나 계약서재작성 등 없이 묵시적갱신 연장시 임차인 유리. 3개월전 통보후 언제든 계약해지 가능.
계약서가 없으므로 이 부분을 보충하기 위해 '묵시적계약 연장'항목에 조항을 추가한 임의규정.
(계약서를 지키는 것은 강행규정)
- 갱신청구권 사용으로 계약연장시 계약서 우선하므로 임대인에게 유리
(계약서는 강행규정)
- 영상에 소개된 사울북부지방법원의 1심 판례에서는,
갱신청구기간을 초과하여 작성한 연장계약서이므로 묵시적 갱신으로 간주되며 갱신권청구로 볼 수 없다함.
주임법전체는 편면적강행규정이지만
갱신계약시 계약기간의무와 특히 해제는
임차인의사 반영,입법취지 등 임의규정으로 볼수 있다
저는 다른 변호사님들께 다른 의견을 들었는데요... 일단 가장 중요한 것은 이 임차인은 계약갱신권을 제대로 행사한 임차인이 아닙니다!! 이 전제 조건이 판결문 (가)에서 나오고 있습니다. 즉 이 임차인은 계약갱신권을 제대로 행사하지 않은 임차인이라고 판단된다.... ===> 이 첫번째 판단은 다른 어떤 부연 설명보다 우선시 된다고 봅니다. 즉 갱신청구권을 제대로 쓰지 않은, 갱신청구권 소송이 아님이 이미 전제적으로 밝혀진 소송입니다. 그러면서 (나)항에서 명시적으로 쓰고 싶은 의견을 반영했는데요 ...
계약생신청구권을 제대로 쓴 임차인이라면 대부분 소송에서 임차인의 손을 들어 주고 판결이 난다고 하는데요.... 변호사님께서 밝히신 것처럼 이 소송은 갱신청구권을 제대로 쓴 임차인의 소송도 아닌데도불구하고... 마치 법원이 갱신청구권을 제대로 쓴 임차인을 두고 임대인 손을 들어줄 수도 있다는 의견을 내 놓으시면 앞으로 이런 의견을 통해 임대인이 소송을 진행하게 된다면 불리하지 않을까요 ??
최소 임차인의 계약갱신청구권은 제대로 썼다고 일차적으로 인정이 되고, 다음에 판결이 기간을 정했는데 일방적으로 나가는건 안된다는 판결이 나와야 변호사님의 의견과 일치 하지 않을까 싶은데요.... 그리고 국회를 통과한 계약갱신청구권은 제대로 썼을 경우 나가기 3개월 전 통보하고 해지할 수 있다고 명백히 조항으로 나와 있고요. 앞으로 법조항이 수정되어 불필요한 논쟁이 사라졌으면 좋겠네요.
판결문은 사실 관계 확정과 법리 그 다음에 판단이 나옵니다. 해당 판결문에서 사실 관계는 갱신청구권이 아니었지만, 법리에 대해서는 판결문에서 당연히 판시를 할 수 있습니다. 그리고 저는 갱신청구권을 제대로 쓴 임차인을 두고 임대인 손을 들어줄 수 있다는 내용을 언급한 사실이 없습니다. 이 건은 갱신청구권을 행사했냐 아니냐에 따라 유리하고 불리한 판결문이 아닙니다.
그리고 계약갱신청구권 3개월 통보 후 해지 관련 해서는 강행규정, 임의규정, 편면적 강행규정 찾아보시면 제가 말씀 드린 내용이 도움이 될 것이라 생각됩니다. 법의 보충적 해석 원리에 따라 당사자 사인 간 계약이 없을 때 보충적으로 적용될 수 있는 조문이 만들어진 것이 첫 번째이며, 사인간의 계약의 유효성 한계 관련하여 법에서 적어도 2년의 기간을 보장하는 것을 임대인이 함부로 방해할 수 없다는 취지이지, 언제든 나갈 수 있는 해지권을 보장한다는 법은 아닙니다.
근데 혼란이 생길만한 부분은 조금 더 강조해서 보충설명했으면 하는 아쉬움이 있네요~
저두 글쓰신분처럼 이렇게 알고있었는데 이영상에선 변호사님이 다른얘기를 하셔서 헷깔리네요
그냥 법 자체가 너무 모호하고 이상하게 되어 있는 부분이 많아서 혼란의 여지가 생기는 것 같습니다. 입법 취지로 보나 상식적으로 보나 변호사님 말씀이 너무 옳은 말씀이시죠. 본인이 계약을 그렇게 해 놓고 나중에 가서 법이 그렇다며 꼼수로 빠져나가려는 분들은 무슨 양심으로 사는 건지 모르겠습니다.
@@Yue82ㅋㅋ 근데 지금 우리나라 임대차법 자체가 임차인 위주에요 예를 들어 1년짜리 계약 했어도 임차인이 “나 그냥 2년 살래” 이러면 임대인은 임차인 못내보내요 ㅋㅋ (2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다) 이런식으로 임차인 멋대로 변덕부려도 되게 법을 만들어놨어요ㅋ
2심 뒤집혔네요. 리뷰 부탁합니다.
리뷰 하였습니다! 영상 확인 해주세요 ruclips.net/video/1xi8piip1jQ/видео.htmlsi=Cfx1P5V3Q6bwRTxG
강원도에서 근무하다 전라도로 발령받아 가족이 이사를 가야하는 상황이라 임대인에게 2개월전에 부득이 하게 이사를가게되 었는데 집 주인은 시세보다 집값을 더올려서 전세를 내놓고 그집이 나가야 전세보증금을 돌려준다는데..답답한 마음에 부동산여러곳에 임대인이 요구한 금액대로 집을 매물로 올려노은 상황인데 2달동안 연락오는곳이 없어 부동산에 상담해보니 매물이 너무 비싸게 등록되어
나가지 않는다고 합니다. 그래서 집주인에게 이러한 사정을 얘기해도 집값떨어진다고 올려놓은 금액 말고는 안된닥느하는데..언제 계약되고 전세금 돌려받고 또 전라도 집도 알아봐야하는데 이제 1달쯤남았는데 언제쯤 처리될지 불안하네요..ㅜㅜ
판결문 읽어보면
17.02 ~ 19.02(기존 전세계약)
19.02 ~ 21.04 (통보없이 묵시적 연장으로 거주연장)
@21.04 전세계약서 새로작성 (21.04 ~23.04)
해당 작성 당시 ''임차인 갱신요구권'문구가 들어가있는데
묵시적 연장을하다가 새롭게 계약서 작성을했는데
새롭게 작성한 계약서가 '청구권 효력이있는지 신규계약인지'에 대해서
신규계약으로 판결된 사례라고 작성되어있습니다.
저런 특수한경우가 아닌 적법한 방법으로 요구권에의한 갱신이 된경우도 임대인에 손을 들어주게 될까요??
글쎄요...
이 판례는 사실 관계 및 결정이 계약갱신청구권 행사에 대한 판례가 아닙니다. 다만 법리적 판시에서 계약갱신청구권 행사한 경우에 대해 언급하고 있습니다. 사실 관계와 법리적 판단은 별개입니다...
합리적인말씀
감사합니다
좋은 판결입니다.
청구권 사용 후 중도 해지시 누가 신규 임차인을 구해야 하나요?
임대인이 부동산에 말해서 새로운 임차인을 구해야 됩니다. 임차인이 원하는 퇴거 날짜 3개월 전에 임대인에게 문자로 통보하면 됩니다.
최초계약, 재계약, 재재계약에 대한 사항은 없는게 아쉽네요.
계약갱신청구권이 당연이 있는 건가요? 연장하면서 계약서를 새로 작성했는데요.
신법이 구법에 우선하지 않나요 ?
📌질문드립니다.
앞부분에서 변호사님이 설명하신 부분은 전적으로 이해했고 동의합니다.
참고로 저는 임대인의 입장으로 주택임대차보호법 제6조의3 4항은 물론이고 제6조의 2도
형평에 어긋난 잘못된 조항이라 생각합니다.
그런데 판례를 설명하시면서 1,2로 나누어 언급한 부분은 내용상 모순되어 보이는 점이
있어 보여서 변호사님의 추가 설명을 듣고 싶습니다.
해당 판례에서
1.당사자가 계약갱신이라고 표현했더라도 실질적으로 묵시적갱신이라면 계약갱신이라 볼수 없다고 하였는데
-어떤 사유로든 계약갱신요구를 행사한 계약이 아니고, 묵시적 갱신이라고 판단하였다면
그 계약서의 계약갱신의 표현도 무효이지만, 계약의 기간을 표시한 것도 같이 무효일 것이고
-그러면 당연히 주택이라면 주택임대차보호법 제6조의2가 적용되어 임차인은 3개월이전의
사전 통지로 언제든지 계약해지 할수 있는 것 아닌가요?
판결문은 사실관계에 대한 판결과 법리적 판단을 따로 합니다. 계약갱신요구권 행사기간 6~2개월 내 행사를 안 해서 묵시적 갱신 사실 관계 인정 / 법리적으로는 묵시적 갱신의 경우, 갱신요구권의 경우 2개 다 판시를 하였습니다.
보는 것만으로도 힘들다. 지겹다.
질문 : 임대인 임차인 쌍방간 최초계약기간 2년을 초과하여 거주한 이후에, 부득이 계약갱신청구권을 행사하여 계약서에 기한만 연장한것이 도리어 묵시적갱신보다 임차인에게는 불리하게 작용 하는거네요 ?
당연한 판결인 듯 합니다. 당사자가 자유로운 의사로 계약한 이상 계약을 존중해주는 것이 지당하다고 생각합니다.
훌륭한 판단인거 같습니다
그럼 계갱권사용후 임차인이 계약만료 전 중도 퇴실시 중개비도 임차인이 부담하는게 맞는거겠네요?
요즘 쓰레기같은 임차인도 너무많아요.
손을 봐야할 임대차3법 ..
온 동네가 싸움판입니디ㅣ
네, 내용은 알겠는데 갱신요구권 행사에 의한 재계약에 2년 기간이 명시되면 해지 통보는 임대차보호법 제6조의2가 적용되지 않는다는 법률조항이 어디있나요? 변호사면 제대로 보셔야죠. 이건 나와있는 법률에 문제있지만 좀 이상하니 이렇게 보면 안될것같다고 하면 안되구요. 현재 법률 조항에는 없는부분 확실히 전달주셔야죠. 게다가 위 판례는 신규계약으로 간주했고 기간명시에 대한 판례로 이슈가 많습니다. 이런경우에는 국회에서 개정이 되지 않는한 오해의 소지가 다분해서 임대인에게 되려 1차 판례가 이렇게 났다고 해서 무조건 밀고 나가면 안됩니다라고 알려줘야할거같은데요?
아, 간단하게 정상적인 갱신요구권해지에 의해 나오고 보증금 제대로 못받았을때 임차권등기 쳐보면 대략 알겠네요. 법원에서 해지에 대한 부분이 인정이 되야 등기명령 나오니까요.
안녕하세요 부모님(임대인)께서 해당 문제로 많이 괴로워하십니다 사연은 갱신권을 사용한 이후 아직 계약기간이 일년 넘게 남아있는 상황인데 임차인이 계약해지를 요구하였고 3개월 후 이사를 나가겠다고 합니다 이사 이후 공과금과 지연이자 12프로를 부담하라고 하는데 어떻게 대응해야 할까요?
부부가 공동명의로 임대인인 경우 남편 임대인분과만 전화 및 문자나 카톡으로 계약갱신청구권 행사하겠다고 의사표시해도 상관없나요?남편께는 아내분께도 말씀드려달라고 얘기를 하는식으로요
계약기간 명시된경우는 세입자가 갱신권 행사하고 중도해지할경우 복비도 임차인이 부담하라고 해도 되는건가요?
본 내용처럼 잘못된 방법으로 법을 악용하는 임차인이 있는반면 정말로 사정 이 있어 계약기간을 지키지 못하고 중도 이사를 하게되는 경우는 임대인에게 어떻게 보증금을 받을수 돌려받을수 있을까요?
근데... 이런 문제는 가 해야지. 대법원까지 가더라도 조문에서 묵시적 갱신의 해지 통보를 준용하는데...조문을 무시하고 적용을 안할 수 없음. 임차인이 항소하면 100% 뒤집어질 수밖에 없음. .
감사히 잘 들었습니다.
2심판결도 리뷰부탁드립니다
임차인입니다.
갱신청구권사용계약 훨씬전부터 계약기간2년보다전에 나갈거라는걸로합의가 이루어진상황이였어도 결론은같은가요? 임대인의 말이바뀌었어요
그것도 이번판결 나고나서 말이바뀌었습니다. 계약훨씬전부터 나가는시점에대해 서로합의해놓고 시점다되가니 이번판결로 말이바뀌었어요.
박변님 판결문 읽어보셨는지요?
그 판례의경우 만기 6-2개월전 임차인이 계갱권 행사를 한경우가 아니기때문에, 판사가 계약갱신청구권을 제때 행사한걸로 보지아니하였고 그래서 원고의 손을 들어주지않은걸로 압니다.
임차인이 계약갱신청구권을 만기 2개월전에 행사한다는 표시를 했다면, 3개월전 통보후 나갈 수 있습니다.
계약 갱신 청구권 행사가 아니라 묵시적 계약 갱신이라고 본 판결이고 영상에서도 이야기했습니다. 그러나 덧붙여 본 판결문에서는 가사 계약 갱신 청구권 행사한 경우라도 계약 기간 명시적으로 정한 경우는 계약 기간 내 임의 중도 해지 안 된다고 설시했습니다. 그렇게 설시한 최초의 판결이기에 뉴스 보도 등 이슈화 되었고 제가 소개한 것 입니다.
임대인입니다 계약갱신청구권을 쓴 세입자가 중도해지를 문자로 통보해서 저희도 새로운 세입자를 받기 위해 노력했으나 현세입자가 여러 이유로 집 보여주는걸 협조 안해서 지금 시간만 두어달 흐른 상태입니다 계약갱신 당시 임대료는 5% 인상했으며 계약기간이 명시되어 있는데 이 경우에도 저희가 3개월 퇴거 날짜를 먖춰줘야 할까요? 해당 판례가 적용되는지 문의드립니다
계약갱신청구권은 어떻게 설정하나요?
계약서에만 쓰면되나요?
상가도 해당되는거죠?
안녕하세요, 영상 잘 봤습니다. 혹시, 판결내용은 인터넷 어디서 자세히 볼 수 있을까요?! 사건번호와 성명을 알 수 있을까요?!
2022가합21044 서울북부지방법원
아직 대법원 판결 안난 사안이고, 의논시점이 묵시적갱신인 시점에서 갱신청구한 계약이라고 명시만 한거라서 신규계약으로 본 것으로 알고있습니다. 2-6개월사이에 갱신청구권 행사해서 계약서 작성한 경우에는 악법도 법이라고.. 어쩔수없이 임대인의 부담이 되는게 아닌가 싶어요
사실 관계는 계약 갱신 청구에 대한 내용이 아니고, 묵시적 갱신으로 본 사안입니다. 다만 판결 이유에서 계약 갱신 청구권을 행사한 경우라면 이렇게 판단할 수 있다고 명시한 '최초의 판결'이라 의미가 있는 것입니다. 해당 사건이 대법원으로 간다 하더라도 사실 관계는 계약 갱신 청구가 아니기 때문에 계약 갱신 관련 법리가 확정되지는 않을 것으로 보입니다.
저도 위에 따로 물어봤는데 같은 질의와 답변이 있네요ㅎ 만약 2~6개월 사이 명확한 협의와 내용증명이 있어도, 같은 판결이 나올지가 궁금하네요. 판례의 경우는 임대인 임차인 모두 시점이나 내용, 용어가 너무 애매한 계약을 한 거 같아서... 결국 복비 문제인데 원만히 해결하면 좋을텐데요. 일부 부담이라든가....
묵시적갱신이 우선시 된 판결을 모든 갱신청구권 사용한 갱신계약에 대해 적용해도 되는게 맞을까요?
묵시적 갱신에 대한 법리와 계약갱신청구권에 대한 법리를 별도로 설시한 판결입니다.
이 영상 뭔가 더 혼선을 줄 수 있는 영상이네요... 영상의 말씀과 댓글로 달아주시는 코멘트랑 일관성이 없어요
뭐가 일관성이 없다는건지 자세하게 설명 부탁드립니다....
전세사기에 가까운 깡통다가구주택인데 이집은 첫계약인 23.10.16~25.10.15까지가 전세기간인데 지금 임대인소유 5개 다가구주택에 세무서압류오임차권명령, 가압류가 줄을 잇고 있습니다
(의미는 없겠지만 ) 중도해지사유에는 해당 되죠?
묵시적 계약연장 건의 판례를 가지고 계약갱신청구권에 대한 해석을 하면 어떻게 하나요???
묵시적 계약 갱신을 준용하고 있어서 그렇습니다~!
계약갱신청구권을 써서 2년 연장이 되었는데 임차인이 중도해지를 했고 보증금을 내주었을 때 그때 중개수수료는 임차인의 부담인가요? 임대인의 부담인가요? 여러 곳에서는 임대인의 부담이라고 이야기를 하던데... 임차인의 요구로 계약기간도 안 지켜진 계약에 대해 어렵사리 보증금까지 다 내주었음에도 중개수수료마저 임대인 몫이라면... ㅠㅠ 계약갱신청구권 행사 계약서에 특약으로 임차인이 중도해지시 중개수수료는 임차인이 부담한다라는 특약을 남겨도 소용이 없게 될까요?
종은 내용 잘 봤습니다 많은 도움이 됩니다~
궁금한 점이 있어 여쭤 봅니다.
임차기간 만료 4개월 전에 거래 부동산에서 임차인에게 전화 통보 후 5% 인상하여 계약기간 연장을 약속 받았다고 합니다.
(당시 5% 인상 및 연장 하기로 한 녹취 기록이 부동산 있다고 합니다 !!!)
만기 3일 전에 연장 계약서 작성을 통보하니
임대인에게 통보가 없었다며 자동 갱신이 되었다고 주장을 한다고 합니다.
이런 경우 어떻게 되는 건가요??
20년 동안 거래한 부동산도 이런 임차인은 처음이라며 황당해 하고 있습니다.
부동산이 연장 통보하고 임차인도 약속한 녹취 내용 기록도 있는데
임차인 주장대로 묵시적 갱신으로 인정이 되나요?
반드시 임대인 본인의 통보만이 인정이 되나요??
부동산에서 통보 및 임차인의 연장 승인한 약속은 전혀 쓸때없는 일인가요??
현재 임차인은 전화 계속 안 받고 있네요 ㅠㅠ
변호사님의 의견 주시면 대단히 감사하겠습니다.
쭉 읽어보니 이건 계약서를 새로 쓰고 합의니 뭐니 한 특수한 경우고 일반적으로 계약갱신청구권 행사하면 3개월 뒤 임차인이 무조건 중도해지 가능한 건 맞네요
계약갱신청구권 행사하면서 계약 기간 정함이 없으면 말씀하신게 맞습니다
변호사님 계약갱신청구권 요구해서 금액조정없이 2년 표준임대차계약서 작성후 구청신고했는데 7개월후 해지통보시 3개월뒤 안줘도 될까요?
대출받거나 힘들거 같아 스트레스가 많습니다
표준계악서엔 2년 기간이 정해져 있습니다
1. 계갱아니라 묵시적계약으로본다
2. 계갱이라고 보더라도 신규임대차가 2년계약이니까 2년이다
이게 어려운 내용인건지..
정상적인 계약갱신청구권 자체를 인정 안해준다.딱 그거면 보면 심플한데요, 판결문 중에 " 갱신청구권에 의한 계약이라도 본다고 해도 " 계약기간이 2년이면 해지권 못쓴다는 식으로 말해논 문구가 있어서 지금 난리 난거죠 뭐
문자를 주고받았는데 계약갱신의 효력이 있는건가요??
임차인 : 계약갱신하겠습니다.
임대인 : 알겠습니다. 금액 동일하게 2년으로 하겠습니다.
이후 임차인의 동의하는 문자는 없었습니다.
@parklawyer
변호사님.
묵시적 갱신은 계약기간의 정함이 없는 것이고, 갱신청구권은 사용은 2년의 계약기간의 정함이 있는 것처럼 해석하신것 맞나요?
묵시적 갱신도 임대차법에서 계약기간은 2년으로 본다고 명시되어 있고,
판결문에서 언급한 내용도 2년의 계약기간을 의미하는 것이 아니라, 계약의 시작일자가 기존(2/1)과 다른 4/5로 시작하는 별도의 계약기간이었기 때문이라고 생각합니다. 당연히 신규계약으로 보는거니까 중도해지가 안되는건 맞구요.
묵시적 갱신이나 갱신청구권 사용이나 기존의 계약기간에서 2년만 연장하는 것은 동일한데, 갱신청구권 사용은 계약기간이 2년으로 정했으니까 묵시적갱신과 달리 중도해지를 할 권리가 없다는 해석이 맞는건지 납득이 안됩니다.
묵시적 갱신은 되고 계약 갱신 청구권은 안 된다는 뜻이 아니라 양 당사자 간 계약이 있었냐 없었냐가 핵심입니다.
계약서 있으면 계약서 우선하되 없으면 법 내용이 적용 된다는거에요. 단 계약서를 작성하더라도 임대인은 2년 보단 줄일 수 없습니다.
계약갱신청구권 내용은 판결 이유에 명시적으로 나와 있습니다.
계약갱신청구권 행사 했어도 계약서가 없으면 (당사자 간 2년 연장 합의가 없으면) 당연히 중도 해지권은 인정 됩니다.
@@parklawyer
묵시적 갱신은 계약서가 없어도 계약기간은 2년으로 본다고 되어 있습니다.
별도의 계약기간을 정한다는 의미는
계약시작일자를 당초 계약과 전혀 다른 날짜로 임의로 정한다는 의미인데, 왜 자꾸 이걸 '계약기간 2년'이라고 하시는지 납득이 안됩니다.
그리고 갱신청구권 갱신 시, 계약서를 썼냐 안 썼냐로 중도해지가 가능여부가 달라진다는 말씀 진심이신가요?
갱신청구권 행사를 통한 갱신계약은 보증금 증액한도내에서 보증금을 변경하면서 기존 계약기간에 2년이 '자동 연장'이 되는 것이고, 이건 계약기간을 정한게 아닙니다. 묵시적 갱신도 마찬가지구요.
묵시적 갱신도 계약서만 안 썼지 계약기간은 2년입니다.
참고로 다른 변호사님의 블로그 글을 보면 저와 해석이나 관점이 비슷한 분도 계시는데, 박변호사님의 관점에 오류가 없다고 자신하실 수 있나요?
지금 많은 이해관계에 있는 분들이 변호사님의 영상보고 갈등이 빚어지고 있을 수 있는데 말입니다.
'별도의 계약기간을 정함'의 의미를 각자 다르게 해석하다보니 이런 여러가지 해석이 나오는 것 같은데,
판결문의 문맥상으로는 계약기간 2년을 계약서에 썼냐가 아니라, 4/5부터 시작하는 별개의 계약기간이었기 때문이라고 봅니다.
변호사님도 자의적으로 확대 해석하고 계신건 아닌가 싶습니다.(물론 제가 잘못 해석했을 수도 있습니다)
올려주신 판결 건이 항소심에서 번복은 되지 않을거라고 생각합니다. 그러나 이 영상을 보고 오판한 임대인과 임차인간의 중도해지 관련 소송에서는 변호사님께서 해석한 내용과 전혀 다른 판단이 나올 가능성이 있고, 이로인해 피해를 보는 분들이 나올 것 같아 드리는 말씀입니다.
안녕하세요 질문좀드릴께요 법인이 임차인인데요 거주자가 특정되서 주민등록을 하면 갱신청구할수있다하더라구요 주민등록했는지 어떻게알수있나요 법인이 묵시적갱신까지 총4년살고 이번에 만료한달20일정도남았을시기에 퇴실한다고 연락왔다가 다시만료한달도 안된시점에 다시살게해달라고 계약연장가능하냐구 연락왔는데 제가 안된다면서 제가살수도있구 다른사람이 살수도있다했거든요 이러면 법에걸리나요?. 아님 한달도 안남아서 상관없나요?
판례처럼 특수한 상황이 아닌 일반적인 계약갱신의 경우, 문자로 계약갱신청구권을 행사하며 2년 거주를 언급했을때는 기간이 명시된 갱신계약이니 중도해지를 할 수 없나요?
상황판단을 해봐야겠지만 개갱권의한 중도해지라도 계약기간이 명시됐다면
중도해지가 무조건 정답이 아니더군요.
아이구야…
궁금한 점 문의드립니다.
1.25년 6월에 계약만료인데, 6개월 전 ~2개월 전이 25년 1월~4월까지가 아니라 지금 현재도 6개월 전에 포함되서 계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?
그럼 그냥 만료되기 1개월전까지라고 하면 되는데, 6개월 전이 적혀져있으니까 햇갈려요..
2.현재 집주인이 집을 팔려고 내놓은 상황인데, 예를 들어 올해 9월달에 구매자가 나타나서 집주인과 계약을 하는데 전세계약갱신을 해줄 수 없다고 한다면, 9월달(25년 1월~4월이 아닌)에 제가 계약갱신청구권을 행사하겠다 한다면 되는건가요?
조항에 보니까 제 3자와의 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는다라고 적혀져있는데, 집주인과 구매자가 집을 사고 파는 것은 계약갱신요구권에 영향을 미치지 않는걸로 아는데, 제 생각에 악의적으로 집주인과 구매자가 9월달에 전세계약을 맺어버리면 전 계약갱신청구권을 사용할 수 없는건가요?.
답변주시면 감사하겠습니다~
이래서 정권이 바퀸건데... ㅋ 사이답니다
저도 그 판결문 읽어봤습니다만
판결의 주된 이유는 갱신청구권 행사가능한 기간에 갱신청구권 요구를 안했고,
계약기간이 지나서 기존 계약기간과 다른 별개의 계약기간으로 계약서를 작성했고, 계약서에 '갱신청구권 사용한 재계약'이라고 썼을 뿐 갱신청구권 행사한 계약이라고 볼 수 없었기 때문인 것으로 봤습니다
이 부분에 대해서는 어떻게 생각하시나요?
그래서 묵시적 갱신이다 라고 판결하면서 판결 이유에서 가사 갱신청구권을 행사한 경우라도~ 하며 설명한 부분이 있습니다. 갱신청구권 행사 시 중도 해지 관련 첫 판례라서 유의미한 부분이라 소개한거라 그 부분을 중점적으로 얘기한거고 판례 사실 관계 자체가 중요한 건 아니에요
@@parklawyer
묵시적 갱신도 임대차법에 보면 계약기간을 2년으로 본다고 되어 있고, 갱신청구권도 금액의 조정만 하는 재계약으로 계약기간이 2년인 건 묵시적갱신과 동일합니다.
판결에서는 기존의 계약기간(19.02.01~21.02.01)과 전혀 다른 계약기간(21.04.05~23.04.05)을 설정했기 때문에 기존계약과의 연장선이 아닌 별개의 계약기간이기 때문에
언급한 내용으로 해석되는데, 이걸두고 갱신청구권은 계약기간이 정해진 계약이므로 묵시적갱신과 달리 중도해지가 없다라고 주장하는게 맞는건가요?
@@skyou98 갱신청구권을 행사했다고 전제 하더라도 서로 계약기간을 2년이라고 했으면 2년으로 보는게 맞다고 판결이 난거잖습니까. 그러니까 판사는 임의규정으로 본거죠.
@@dogcat391
묵시적 갱신도 계약기간은 2년으로 본다고 법조문에 명시되어 있습니다.
판결문에 그렇게 쓴건 계약기간의 별도 조정없이 기존 계약기간과 동일하게 연장만 하는것을 '계약기간의 정함이 없는'이라고 표현한 것입니다.
@@skyou98
주택임대차법 제6조의3 제4항에 따라 계약갱신요구에 의하여 임대차가 갱신된 경우에도 준용되는 주택임대차법 제6조의2는 조문의 체계 및 그 문언의 취지상 임대차가 별도의 기간을 정함이 없이 갱신된 경우에 한하여 적용된다고 봄이 타당하다고 판단된다.
따라서 설령 신규 임대차계약이 형식만 재계약일 뿐 계약갱신요구권에 따른 갱신의 실질을 갖는 것으로 평가할 수 있다고 하더라도, 신규 임대차계약에서 임대차기간을 2023. 4. 5.까지로 명시적으로 정한 이상 원고가 주택임대차법 제6조의2에 따라 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있다고 볼 수도 없다.
안녕하세요? 20년 6월말에 전세로 거주하고 있으며 22년 임대인이 별 말씀 없으셔서 인상없이 20년도 전세비로 계속 거주하고 있는데 입주할때부터 집에 문제가되었던것을 차일피일 미루고 고쳐주지 않은것이 있었으나 귀찮기도하여서 그냥저냥 살고 있었습니다.
그러나 안방 누수로 인하여 누수부분 해결과정에서 임대인이 수리해 주겠다고 하였지만 또 차일피일 미루고 2달이 다 되도록 감감소식입니다. 안방벽이 다 젖고 곰팡이도 생겨 도저히 살수 없을거 같은데 이 경우에 아직 임대기간이 9개월 가량 남아있는데 저도 개약갱신해지를 할 수 있을까요?
영상 잘 봤습니다. 영상 말미에 1차적으로 계약갱신청구권을 사용할수 있는 기간이 지났다고 하셨는데 그렇게 되면 그 자체가 묵시적 연장이 된것인데 그 상태로 였다면 세입자 주장이 맞는게 당연한데 그럼에도 불구하고 두 사람이 합의하에 2년짜리 계약서(계약갱신청구권을 사용한다라는-실제로는 기간이 지나서 아니었지만)를 작성했기 때문에 계약은 2년이다 라고 법원에서 주장한다는 말씀이신거죠? 그게 맞다면 세입자가 다시 소송해서 이 자체는 묵시적 연장기간이었고 임차인이 그걸 몰라서 계약서를 작성했으니 그 자체가 무효라고 소송하면 법원에서는 받아줄수 있나요?
묵시적 갱신이어도 계약서를 2년으로 썻으니 2년으로 인정이 되었습니다
그렇다면, 계약 종료 전 2~6개월 사이에 계약갱신청구권을 명확히 행사한 경우엔 어찌되는건가요? 말씀대로 이 판례 경우는 시점이 2개월을 넘긴 case라 재계약으로 볼수있지 않을까 해서요. 어렵네요
우선 이 판례가 계약갱신청구권에 관한 정확한 판례인지 잘 모르겠네요 국토교통부 정책풀이집에도 명확하게 명시되어 있는데 계약계갱청구권 행사한 임차인은 언제든지 계약해지 통보 할수있고 통보일부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 되어있습니다 그런데 이 판례대로라면 이 조항과 정면으로 부딪히는 건데 좀 모호한 상황의 판례가 아닌가 싶습니다
법 조항은 항상 법 조문이 우선하는게 아니라 양 당사자 간 합의한 계약 내용이 우선하는 조항이 있고, 법 조항이 우선하는 경우가 있습니다
전자는 임의규정 후자는 강행규정입니다 이 조항은 임의 규정 성격을 가지되 임대인 입장에선 2년 이하를 주장할 수 없다는 편면적 강행규정이라 그런거구요 이 판례는 계약갱신 청구권의 경우라 명시하고 있습니다
안녕하세요~ 영상 잘 보았습니다.
이게 딱 제 경우네요… 올해 1월 전세 2년이 도래하였고 재계약을 하며 갱신청구권 사용계약이라고 명시한 계약서를 다시 썼습니다. (금액은 그대로)
그런데 제가 지금 이사를 가야해서 집을 내놓은 상태구요…
저는 3개월 이상 걸려도 디음 세입자 구해질때까지 기다릴 수는 있는데 이때 부동산비는 어떻게 해야 할까요?
그동안은 임대인 부담으로 알고 있었는데 이 판결로 인해 부동산비까지 임차인이 부담해야하는걸로 된걸까요?
이사가려하는 시잠에 이런 판례가 나와 당황스럽네요 ㅠㅜ
해지 사유가 없으시면 중도 해지 시 임차인이 복비 부담 하시는 것이 맞습니다 모쪼록 잘 해결되시길 바랍니다
해당 판결 뒤집힌걸로 알고 있는데 맞나요?
기자님?? 이라는 표현은 잘못된거랍니다.
이유는 아시죠?
대통령님이라고 안하잖아요.
기자에게 님자를 붙이는 유툽을 보다보니 듣기 거북하네요.
설명은 좋습니다.
임의조항이란 말은 납득이 쉽지 않군요. 저도 서울북부지법 판결이 상식적이라 생각하지만, 법조계 전문가들은 1심판결일 뿐 뒤집힐 소지가 매우 다분하다고 보는 분이 대다수인 것 같은데요.
한 가지 여쭙고 싶은 것은, 그럼 계약갱신청구권을 사용해 재계약을 할 때, 미리 2년이 아니라 예컨대 6개월만 더 살다 나가는 걸로 계약한다면 해지가 가능한가요? 이때 2년이 아니라고 해서 임대인이 임차인의 청구권계약을 거부할 수는 없는 거겠죠? 다시 말해, 임차인은 느닺없는 해지가 아니라, 본인 퇴거 계획에 따라 2년 내에서 자유롭게 해지 시점을 결정해서 계약이 가능한지요?
가능하죠 2년은 임차인을 보호하기 위한 기간이지 반드시 2년을 살아야 한다는 내용이 아니기 때문입니다 지금 집 값 하락 시장이라 임차인들이 저렴한 곳으로 옮겨 가고 싶어 하는 추세라 이런 판결이 이슈가 되는데 집 값 상승기에는 임차인들이 계약 갱신을 원하는 경우가 더 많았기 때문에 나온 규정이라 생각 하시면 됩니다
준용이 문제죠
안녕하세요 영상 잘 감상했습니다.
변호사님 말씀대로라면 계약서에 작성한 계약대로라면
계약갱신청구권이든 아니든 무조건 계약 기간동안 살아야 한다는 말씀으로 봐야 하는 것인거죠?
계약해지와 관련해서는 묵시적갱신 = 계약갱신청구권
같은 것으로 알고 있었거든요, 제가 알기론 임대차보호법이 임차인을 위한 법으로 알고 있었는데
그렇지만도 않네요.
앞에서 말씀 하신 것 맞습니다. 묵시적 갱신도 계약서 작성해서 2년으로 계약 하면 2년 살아야 해요. 임차인을 위한 법이라는게 쉽게 생각하면 쫓겨나지 않도록 해준다는 뜻이지, 아무때나 나가고 싶을 때 나가게 해준다는 뜻은 아니에요.
계약갱신청구권을 써서 재계약을 하였고 계약할 당시 청약이 당첨되서 계약기간을 다 못채우고 나가야될것같다고 말씀드렸어요 1년이지나고 몇일전 11월말에 입주해야되서 집을 내놔야된다고 말씀드리니이 판례를 들으신건지...무조건 세입자구하고나가라면서 대법원판결봤냐면서 3개월후에도 세입자 못구하면 보증금 못준다고...제가계약했던 금액보다 훨씬비싸게 관리비명목으로 월세더책정하셨더라구요.. 부동산에 내놓긴했는데 ..중개사분들이 이금액으로는 계약이 쉽지않을거라고하더라구요..저같은경우는 해지할 수밖에 없는 이유가있는데 ...3개월안에... 세입자 못구하면 보증금 못돌려받나요?ㅠㅠ
그런 경우는 소송을 하셔야 할 것으로 보여, 구체적인 상담을 받아 보시는게 좋겠습니다.
저랑 똑같은 상황이시네요ㅠ
내용증명 보냇다고 욕 엄청 먹었습니다 ㅠ
근데 일단...이 판례, 대법원 판결이 아닙니다. 1심 판결입니다.
주택임대차보호법 10조에 임차인에게 불리한 해석 인정하지 않는거 같은데 이는 어떻게 해석하세요?
네 맞아요 편면적 강행 규정이라고 부릅니다. 그런데 여기서 말하는 유불리는 현실적으로 유리하냐 불리하냐가 아니라 법의 입법 취지에 따라 입법 취지를 어긋나도록 임차인에게 불리하게 해석 하면 안 된다는 뜻으로 생각 하시면 됩니다 부동상 상승 시장과 하락 시장에 서로 원하는게 다르고 해당 법은 상승 시장에서 만들어진 것이고 하다 보니 혼란이 좀 있을 수 있을 것 같습니다
@@parklawyer 이번 판결은 입법 취지에 안맞게 임차인에게 불리하게 해석했죠 ㅎㅎ
@@김천바람 입법 취지는 2년을 보장하라는거지 언제든 나갈 수 있게 해준다는게 아닙니다 법이 제정되었던 시기의 부동산 시장 이슈 사항 보시면 도움 되실겁니다!
@@parklawyer 넵 당시 부동산시장도 잘 알고 입법하신 분들도 뉴스를 통해서 알죠. 입법 취지는 임차인을 더 두텁게 보호할 목적이었겠죠. 2년보장만은 아닌거 같네요. 그리고 상승장때 생긴 법조문이면 하락장에서 해석이 달라도 되는건가요? 제가 법을 1도 몰라서 묻습니다.
@@김천바람 계약갱신청구권 행사를 통한 계약의 생성이 임차인의 적극적 의사표시를 통해서 하는 형성권의 일종인데, 본인이 계약기간까지 합의 작성하였음에도 계약의 해지까지 자기 마음대로 상호간 약정을 종료시킬 수 있다는 형성권이 있다는 생각 자체가 경험칙에 비추어 이례적인 해석으로 보임. 계약의 정신은 합의인데, 생성과 소멸 모두 임차인이 자기 마음대로 할 수 있다고 보는 것이 엄청 불공평한 것임. 임차인 보호도 어느 정도까지 여야 함. 자신이 분명히 계약기간까지 합의하고 도장까지 찍었으면서.... 임대인이 한번 양보해서 해 줬으면 충분.
다른 건이지만 계약갱신청구, 계약해지통보, 계약종료일에 대한 대법원 판례가 나왔군요. 2023다258672