Acquistare prima casa o affitto?
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- Опубликовано: 31 янв 2022
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Grande Paolo. Ogni video una perla!! ❤❤
Video più intelligente ed equilibrato sull'argomento mai visto, complimenti
Ciao Prof. Rifarai un video come questo aggiornato ad oggi con l'inflazione che galoppa?
che grande💪
Grazie per le preziose informazioni 👍.
La casa che ho comprato 20 anni fa' si è deprezzata del 20%. Le uniche case che si apprezzano sono in particolari zone lussuose oppure in zone turistiche famose. Io rimarrò qui , non andrò via , quindi l'unico vantaggio è che lascerò un valore ai figli e che nessuno può mandarmi via.
L'affitto è conveniente perché ci rende più mobili e flessibili.
Però solo pochi Italiani investono sui mercati finanziari ( tra quelli che hanno soldi in più mensilmente, è ovvio) per mancanza di cultura finanziaria, preferiscono spendere la cifra in più per divertirsi ( libera scelta per carità) ma dovrebbero essere consapevoli di ciò che perdono Non investendo e secondo me NON LO SANNO! Mio figlio sta investendo ogni mese 50 euro mensili ( senza commissioni fino a 30 anni di età) su 3 ETF azionari : Europa , USA , emergenti .
Quando inizierà a lavorare incrementerà la quota. E' come costruire un fondo pensione fai da te, ma con il grande vantaggio di avere costi di gestione bassi e TRASPARENTI . Terzo vantaggio: interesse composto che lavora nel tempo e investimento non vincolato da nulla o nessuno.
completamente d'accordo, poco importa se LA PRIMA CASA è calata del 20%, intanto ci hai abitato e ti sei fatto i fatti tuoi. Anche io ho avuto la sfortuna di comprare nel 1997 e poi nel 2007, due periodi altissimi. Ma d'altronde le esigenze di vita non seguono la finanza.
Complimenti al figlio!
salve, posso chiederle dove investe su ETF senza nessuna commissione? Sono nuovissimo in questo mondo e vorrei iniziare a cimentarmi prima con simulazioni poi realmente
Bello ! Argomento che prima o poi interessa buona parte degli italiani ! Non dimentichiamoci che forse siamo il Paese dove più del 70% della popolazione vive in casa di proprietà !
Forse è difficile dare una risposta, chiara e "matematica" nel senso del si/no solo con un calcolo . Ovviamente i calcoli vanno fatti !
Entrano però in gioco variabili diverse per ognuno di noi che è difficile uniformare in un comportamento standard , ed anche nei calcoli fatti nel video si devono fare per forza di cose
una serie di considerazioni che discriminano la scelta già in base al reddito e/o ai capitali che hai a disposizione , al fisco, alla necessità durante la vita di cambiare luogo di residenza o no ecc.ra
Io avevo sentito parlare di una regola "pratica" ed un po' grossolana che a volte si addotta per rendersi conto se "conviene" l'una o l'altra soluzione. La si definisce regola del 4% (che pero' puo' essere o diventare del 3% o 5% ) praticamente se mi ricordo si dice : la casa vale 200.000 euro per comprarla la si compare con un affitto in zona per un immobile "analogo" od una serie di immobili simili ...... se un affitto fosse di circa 670 euro al mese all'anno sarebbero 8040 euro e questi divisi per il 4% darebbe il valore dell'immobile (stima)
Se si contrattasse un affitto a 500 euro al mese sarebbe vantaggioso affitto se affitto fosse 900 o piu' converrebbe l'acquisto o l'acquisto con mutuo .
Ma non so se sia un ragionamento valido !
Buona regola "a spanne". Però come hai detto alla fine la scelta è molto personale, io nella casa voglio farci lavoro e adattarla alle mie esigenze e quindi SE POSSO compro anche se solo di frizioni sulla compravendita (tasse, ahenzia, notaio, trasloco, sbatti, oscillazioni di mercato) temo non mi sia convenuta finanziariamente
La casa è un bene di consumo.
Quasi sempre lo si fa in modo emozionale, come si acquista un auto.
Una volta mi emozionavano entrambe, adesso a 63 anni non più.
Di recente ho comprato una Dacia Duster GPL per 20.000 euro tondi tondi (-l'usato).
Ho venduto un appartamento di 100 mq nel 2004 al prezzo di 210.000 euro al netto delle provvigioni agente immobiliare.
Sono andato ad abitare nell' appartamento della mia compagna pagandogli un mezzo affitto di 300 euro mese (non da lei richiesto, di mia insistente iniziativa).
Ho investito quei soldi sulle borse dei Paesi Avanzati (niente Messico😊).
Potrei ricomprarne tre di appartamenti simili oggi.
I prezzi non sono più tornati a quei livelli.
E non ci torneremo.
Abbiamo 1,2 figli a coppia.
Ogni anno spariscono tra i 100 e i 200 mila italiani.
Chi dovrebbe comprare le case in futuro?
Non certo gli africani che arrivano sui barconi.
Ovviamente ci sono eccezioni, il mercato immobiliare è locale.
Sempre utili comunque i tuoi calcoli.
Io sono rimasto alle tabelline😂
Bel video, uno dei più completi sull'argomento. Per essere più precisi però avresti dovuto considerare anche l'anticipo sul mutuo che normalmente corrisponde almeno al 20% del valore dell'immobile. Quindi nel tuo esempio chi acquista con mutuo non investirà 200k euro ma 160k.
Inoltre 2% di interesse del mutuo era plausibile un anno fa, ora è pura utopia.
I video autoaggiornanti dovrebbero inventare 😂
Giusto sull anticipo
Mia sorella ha appena comprato casa con tasso intorno al 4% con il consap
Ciao Paolo, considerando lo scenario presentato nel video, l'acquisto con mutuo continua ad essere più conveniente dell'affitto anche calcolando il deposito iniziale cash del 20%?
dove si possono consultare i valori attuali dell'interesse del mutuo?
Grande prof. Forever Mathematicians we are. 🔝
Video molto sintetico e al contempo molto completo, grazie. Purtroppo, visto che i video non si auto-aggiornano :-) con gli attuali tassi e con il boom dei prezzi degli affitti, mi sono fatto l'idea che comprare la prima casa è quasi una necessità 😅😅😅
Gli affitti sono saliti ma sono saliti anche i tassi sui mutui punto Quindi sei soldi non li hai la convenienza resta la stessa. se invece i soldi li hai effettivamente potrebbe essere conveniente comprarla dato che invece I rendimenti degli investimenti azionari ( che è l'uso alternativo che di solito uno fa dei soldi se non compra la casa) non sono saliti.
Alla fine resta però una scelta dettata quasi esclusivamente Da considerazioni sulla propria vita
@@PaoloColetti grazie davvero. Un altro plus del suo canale è la frequenza delle risposte ai commenti, complimenti
Buonasera Professore. Ennesimo video ed analisi impeccabile. Attualmente vivo in affitto con un costo di 250 Euro mensile più 100 di bollette. Volendo potrei andare a vivere anche nella casa natia in campagna e risparmiare sull'affitto. Peccato però che per renderla a norma di legge dovrei fare un mutuo di molti K. Per non parlare poi dell' immenso cortile che diventerebbe un lavoro dopo il lavoro a meno che uno abbia la possibilità finanziaria di permettersi sia un tuttofare che una persona che aiuti nelle pulizie. Diciamo che costerebbe di meno un attico nella città in cui vivo, Alessandria. Ma anche qui in gap sarebbe il 20% di anticipo del valore più i tassi di interesse attuali. Personalmente non ho la capacità, data anche dal basso capitale, di fare investimenti che rendano almeno l'8%. Penso di aver fatto la mia personale analisi logica del suo video che conferma la mia attuale scelta.
250 euro di affitto è REGALATA!
In realtà chi ha soldi ma non sa investire forse conviene comprare casa.... ma 8% sono stato molto largo, un investimento normale azionario rende forse lordo un pelo meno.
Cmq con quell'affitto, resterei in affitto se non avessi grossi motivi per volere casa mia
Mi scusi ma 250 euro è in condivisione con altre persone o ci abita solo lei? Perché qui in Romagna con 250 euro non ci affitti nemmeno una stanza per studenti
@@pippofranco919 io e mia moglie ci abitavamo. Adesso ci siamo trasferiti in una più confortevole e un pelino più grande e paghiamo 330 euro.
@@PaoloColetti per quanto possa essere regalata a me avere una casa spaziosa di proprietà e scegliere di andare in un monolocale in affitto (se non ci sono motivi per voler stare in un posto diverso, come ad esempio la vicinanza al posto di lavoro) non sembra una scelta normale, però alla fine sono gusti personali
cazzo il primo video intelligente che vedo sull'argomento
Beh, devo dire che non è uno dei miei video migliori e lo avevo fatto quando c'era inflazione a zero tanto che pensavo pure di toglierlo!
Bello. Per il calcolo del mutuo hai usato se ricordo bene l'1,5% mentre il 5,5% dell's&p é un dato storico. Il mutuo all'1,5% è anche un dato storico o è il mutuo del periodo in cui hai girato il video? Ho guardato i mutui del passato e ho visto anche 5% o 6% senza andare piu in dietro degi anni 2000. In quel caso il vantaggio si annullerebbe completamente.
Il video è fatto benissimo ma, vivendo in affitto, devo dire che in esso non si tiene conto di un aspetto: chi vive in affitto, normalmente, fa molta fatica ad accantonare €200,000 da poter investire.
Spesso gli affitti superano 1/3 del nostro reddito e gli affittuari sono persone con pochi risparmi che si spostano nella grande città per motivi di lavoro.
Ma presumendo, come fatto nel video, che due persone si trovano nella stessa situazione economica, hanno €200,000 e devono decidere se usarli per comprare casa o andare in affitto per poterli investire, il video spiega molto bene pro e contro delle due decisioni e alla fine conviene acquistare.
grazie.
Nell'altra ipotesi la scelta è tra mutuo o non mutuo. Non ricordo se ne ho parlato nel video, ma in quel caso PESA TANTO il tasso del mutuo che da quando ho fatto il video si è alzato tanto.
@@PaoloColetti Nel video si parla di due ipotesi:
1 - comprare vaporizzando i risparmi vs vivere in affitto investendo i risparmi;
2- comprare col mutuo investendo una parte dei risparmi vs affitto investendo i risparmi;
Sono d'accordo sul tasso di mutuo ma anche l'ammontare del downpayment e la durata hanno ovviamente la loro importanza. Da qualche parte ho letto che il mutuo e' meglio farlo a non piu' di 20 anni. Per quanto riguarda il downpayment non sono sicuro ma credo che idealmente dovrebbe essere il 50%.
Sarebbe interessante un video incentrato sul mutuo, se non lo hai gia' fatto.
Ciao Paolo, video molto interessante, ci pensavo giusto lo scorso giorno e hai confermato quello che pensavo. Ma essendo i denaro uno strumento fungibile, non stiamo dicendo che bisogna andare in leva su un ETF MSCI World? Immagino che se andassimo in leva direttamente sul ETF avrei degli interessi più alti
La seguo con attenzione da alcuni giorni. Sugli investimenti sulla casa, colgo, a volte delle contraddizioni. Esempio: in un video precedente, sulla non opportunità di comprare casa per poi affittarla, ci dice che non conviene, poi in questo video ci dice che conviene andare in affitto e non conviene comprare casa pur se prima casa. Allora se tutti ragionassero con criteri strettamente economici, non ci sarebbero case in affitto, non ci sarebbero case in vendita., il mercato non si incontrerebbe mai. Forse dipende dal fatto che l’economia non spiega tutto. Come si sa l’economia e’ una scienza pratica che insegna a utilizzare al meglio le scarse risorse a disposizione, ma che nelle scelte economiche entrano dinamiche personali che si adattano ad ogni soggetto.
Sbaglio o concludo questo video PROPRIO dicendo che è una scelta dettata dalla vita?
Devi ascoltare bene bene le premesse e ipotesi di miei ragionamenti. Io sono un matematico, do peso alle ipotesi, (se possibile) non le metto a caso per allungare. Nel video sull'affitto se non investi a quelle percentuali perché non sei capace, allora ecco spiegato. Difatti molti locatori non sono bravi investitori finanziari
Ciao Paolo. Ho visto tantissimi video su questa tematica "affitto o acquisto". C'è da considerare un'altra variabile che nessuno, e dico... nessuno prende in considerazione: molte volte il proprietario richiede l'immobile a fine contratto per svariati motivi e quindi per chi affitta vi è l'onere delle spese di trasloco e rinfrescata del nuovo appartamento. (questa cosa è capitata per 3 volte ai genitori della mia compagna). Inoltre vi è sempre il limite che non possiamo farci una casa a nostro piacimento, ma dobbiamo limitarci a quello che troviamo (come impianti elettrici, idrici ecc.). Quindi tassi del mutuo permettendo io opterei sempre per la scelta dell'acquisto.
Io invece ero il proprietario che voleva che stessero il più lungo possibile e ogni volta se ne andavano via all'improvviso 😡
C'è da dire che per il proprietario è veramente difficile mandare via gli inquilini se questi non vogliono andar via e quindi spesso non ci prova nemmeno
Comunque avere 15 prese dietro ai computer perché la casa me la sono modificata io non ha prezzo
Ciao Paolo, le tasse sul valore catastale credo rimarranno ancora per pochi anni, quando faranno la rimodulazione del catasto crredo cambierà. Comunque io sapevo che era all'incirca la metà non 1/3. Poi tieni presente che spesso non pagano gli inquilini. Io ho fatto 2 cause per riavere qualcosa e speso qualche migliaio di euro agli avvocati che paghi subito. Il problema GROSSO è che nel nostro paese la legge è quasi sempre dalla parte degli inquilini e non dei PROPRIETARI TERRIERI (in realtà chi ha fatto un mutuo per una casetta). L'inquilino può avere il libero patrocinio mentre il proprietario no anche se la casa non gli da reddito quando non pagano. Secondo me fare un B&B se uno ha una casa in una città d'arte (Venezia, Firenze, Roma...) potrebbe essere una buona soluzione. La cosa assurda dico ASSURDA, è che l'inquilino potrebbe non pagarti fino a quando arriva davanti al giudice e poi può sanare ecco tu intanto paghi gli avvocati ecc... e poi si annulla tutto. In questo modo l'inquilino furbo può farlo non una volta ma due tre.... questo giochetto invece la legge dovrebbe non permetterlo.
VALORE CATASTALE
Ho visto più volte cosa succedeva prima, quando la tassa era sul valore di compravendita. Il notaio uscita qualche minuto dalla sala, l'acquirente consegnava al venditore una serie di mazzette di banconote, e poi si dichiarava sull'atto un valore di acquisto leggermente superiore al valore catastale. Riportare al valore di compravendita spinge all'evasione fiscale perché soprattutto per le seconde case la differenza è tanta.
Tu pensi che con la rimodulazione del catasto (che se ne parla da almeno 10 anni...) aumenteranno i valori? E' una analisi enorme da fare stimare i valori immobiliari di tutto. Solo di appartamenti ad uso abitativo ce ne saranno 30 milioni.
Valore catastale 2: dipende da quanto è aumentato negli anni il valore di quell'immobile. Se è un buon immobile o se è in una zona appetibile allora io ho visto un valore commerciale triplo a quello catastale. Effettivamente hai ragione tu, ci sono molto più immobili che valgono solo il doppio o anche meno.
INQUILINI
Attenzione che in questo video io parlo del caso in cui l'inquilino sei tu. E davo per scontato che pagavi sempre, chiaramente se non paghi allora sì che ti conviene stare in affitto :-)))
Ho fatto un altro video con i conti se conviene comprare una seconda casa per affittarla e secondo i miei calcoli anche con inquilini che pagano non conviene. Ovviamente escludevo gli affitti brevi perché quelli richiedono di fatto un secondo lavoro tra gestione inquilini e sistemazione appartamento.
Cmq se pensi che il fatto che non paghino sia la cosa peggiore... a me è successo che sparissero nel nulla! In teoria in questi casi devi fare causa, arrivare all'udienza, il giudice la rinvia per assenza, la seconda volta procede comunque, attendere la sentenza, andare varie volte in casa con l'ufficiale giudiziario. E poi buttare via a tue spese l'immondizia che ti hanno lasciato dentro. Ed è successo anche di peggio, non lo racconto pubblicamente ma sappi che sono stato chiamato all'improvviso dai carabinieri come "persona informata sui fatti"......
@@PaoloColetti sono grane comunque lo so. Fare causa significa sempre anticipare almeno 2 o 3000 euro con l'incognita se si potrà avere qualcosa a piccole rate del quinto dello stipendio. Poi ogni volta che cambiano lavoro ecc.. .si deve rifare il tutto e si deve pure mettere un investigatore autorizzato per capire dove lavorano, perchè sarebbe chiedere troppo se l'ufficio del lavoro ti desse questa informazione. Poi con una nuova sentenza provare a recuperare qualcosa.
Grazie prof anche se è passato un pò di tempo dalla pubblicazione, il video e il file sono di grande aiuto nel ragionare tra le due opzioni mettendo il tutto nero su bianco.
Ohhh, grazie, in effetti quando lo ho fatto i tassi erano quasi a zero
@@PaoloColetti avendoci regalato il file modificabile è un attimo reimpostarlo con piccole modifiche 🤗
miracoloooooooooo! Uno che invece di contestare apre il file e lo modifica!!!!
:-))))))))))))
@@cirs6
@@PaoloColetti 😆😊
Il ragionamento e' corretto, supponendo che si parli di lungo termine, e di mercati finanziari che vanno a gonfie vele.
Dipende dai casi singoli. Io ad esempio sto pensando di comprare qui a Liverpool (senza mutuo), nuove costruzioni in classe B che non hanno bisogno di grosse manutenzioni per un bel po' di tempo, tenerla per 5 o 6 anni e poi rivendere. I prezzi sono attorno ai 130K, e gli affitti intorno a 11K/ anno. Quindi per andare a pari dovrei avere un rendimento netto dell' 8.5% , e quei 55K non pagati in affitto li posso sempre investire.
Considerando che la crisi abitativa e' evidente, c'e' anche una buona possibilita' di rivalutazione.
Io sono un perito informatico, e conto a mala pena fino a 10, quindi ...
Penso dipenda dalla situazione e dal momento la convenienza dell'affitto o dall'acquisto, io ho sfruttato dei bonus per l'acquisto.... Ad esempio il fondo penduto per acquisto prima casa del FVG che dava,non so se c'è ancora,fino a 25550 euro a gratis per lacquisto con determinati paletti, il mutuo giovani che da sconti anche in base alla classe energetica , se acquisti detrai gli interessi passivi, anche se calano col tempo, la casa e di nuova costruzione? E tante altre casistiche da valutare, che nel cumulo posso rendere vantaggio o meno l'acquisto di una casa rispetto all'affitto...
Ah beh, se arrivano soldi gratis allora non c'è storia. Sul nuovo ho analizzato in tre momenti storici lontani 1997 2007 2018 e conveniva sempre MOLTO di più ristrutturate completamente e bene una vecchia che non comprarne una nuova
Prof anzitutto, grazie del video, davvero molto bello.
Ho notato che nei calcoli non ha considerato che mediamente in Italia il valore degli immobili sta scendendo abbastanza velocemente, quindi in realtà ai costi che ha messo, mancherebbe la perdita di valore annuale.
O almeno, così ho ragionato io "traslando" il dividend discount model per le azioni.
Dove ho sbagliato il ragionamento?
Come cambia il valore dell'immobile dipende radicalmente da dove si trova, per le due città su cui ho esperienza sono in lieve crescita. Inoltre è molto difficile stimarlo perché si tratta di fare una stima a vent'anni
@@PaoloColetti verissimo, tuttavia, in media si scende pesante, anche qui a Roma.
Ma ragionando in media (che è sempre sbagliato) e seguendo Shiller, in una nazione con reddito disponibile stagnante o più probabilmente declinante e demografia anch'essa declinante, non è sostanzialmente inevitabile che sia così?
eh, ma quella affermazione sulla media tu la hai tratta da statistiche (e quali? ufficiali o riportate da giornali?)
Le previsioni dei macroeconomisti hanno una attendibilità a lungo termine quasi zero, non perché non siano bravi ma perché non sanno i macroeventi che possono accadere. Magari arriva la moda di fare 7 figli e di metterli uno per casa....
Sono molti i fattori che possono spostare l'ago della bilancia sull'affitto o sull'acquisto di una casa 🏡 . Innanzitutto a chi non conviene acquistare?... non conviene a chi ha un lavoro precario e deve necessariamente spostarsi spesso per trarne di nuovi, non conviene a chi vive in una città dove è possibile andare ad abitare in una casa popolare dell'Ater, in questo caso l'affitto è calibrato in base al reddito ed al coefficiente familiare, forse dico ma è soggettivo, non conviene a chi vive solo non ha figli o non prevede di avere in futuro, sono tanti i motivi proprio in questi mesi stiamo assistendo ad un forte aumento dei tassi di interesse per i mutui, miei conoscenti si sono visti proporre in banca tassi del 6 o 7 percento di contro a causa dell'aumento dei tassi i prezzi delle case in vendita stanno calando... capita quando diventa più oneroso il finanziamento che i prezzi delle case diminuiscano.
Senza dubbio, è più una questione personale. Per altro adesso i tassi dei mutui si sono alzati mentre per ora i prezzi immobiliari ancora no, quindi PER ORA (gennaio 2023) conviene meno finanziariamente. Ma la scelta personale la fa da padrona.
a favore del comprare dico anche che si potrebbe affittare una o 2 camere della casa e vivere nella terza (ammesso che lo spazio permetta). Se c'è un garage e non si ha una macchina (cosa molto strana) si potrebbe affittare anche quello
In pratica abitare in un ostello
ciao Paolo, a quale ETF azionario mondiale ti riferisci nel video? puoi fare qualche esempio? grazie.
Facili da trovare. Qui
www.justetf.com/en/find-etf.html?assetClass=class-equity&groupField=none®ion=World&distributionPolicy=distributionPolicy-accumulating&sortField=fundSize&sortOrder=desc
tutti gli ETF quotati a Milano su indici azionari mondiali ad accumulo.
Se vogliamo citarne qualcuno preso a caso tra quelli a maggiore capitalizzazione, ecco gli ISIN:
IE00B4L5Y983
IE00BJ0KDQ92
IE00BYX2JD69
IE00BK5BQT80
IE00B60SX394
IE00B441G979
IN particolare il Vanguard ha commissioni di gestione tra le più basse
Buongiorno Paolo, permettimi di fare una precisazione: parlare di rendimenti annui al 5% nel 2022 è molto ottimistico e soprattutto non prende in considerazione il concetto di tolleranza al rischio degli investitori; purtroppo sai bene quanto l'emotività delle persone comuni anche le più colte finanziariamente faccia deragliamento in scelte non razionali. Insomma mi sento di dire che fare mediamente un 5% annuo presupponga necessariamente un investimento 100% equity, dimenticarselo per i prossimi 15 anni non solo quando la paura inevitabilmente tornerà sul mercato ma anche la capacità dell'investitore DI LASCIAR CORRERE I GUADAGNI. Grazie per i tuoi contributi che aiutano le persone a non farsi abbagliare dalle mode. Un caro saluto. Enrico
@@EnricoRicci1979 Ciao Enrico e grazie per l'osservazione.
Sull'ottimistico sono andato a prendermi i rendimenti storici del MSCI World negli ultimi 14 anni e siamo oltre il 22% lordo all'anno. Anche prendendo uno degli ultimi dati peggiori, novembre 2018, siamo al 18% annuo lordo. Io ho detto solo 5% perché in altri ventenni è andata meno bene.
Chiaro che se uno investe invece in un mercato solo e questo è andato male... non guarda i miei video :-)
Hai invece *RAGIONISSSSSSIMA* sull'altra considerazione e mi scuso per aver dimenticato di ribadirla, pensavo bastasse averla detta nel video apposito. Il 5% vale per chi sa investire, chi scappa a gambe levate al primo calo dovrebbe considerare invece una rendita dei soldi di questi tempi massimo massimo 0.5%. Basta eventualmente che prenda il foglio Excel e cambi i numeri. In questo caso ovviamente i risultati possono cambiare perché i soldi da parte non rendono quasi più nulla.
GRAZIE ANCORA per averlo sottolineato, è molto importante dire a chi non ha quei rendimenti che i conti vanno rifatti!
@@PaoloColetti quindi potrebbe avere senso avere solo questo etf in portafoglio IE00B4L5Y983 ? Se si ha solo disponibilità di 10000 euro meglio investirli tutti subito e poi ogni mese comprare una o più quote ?
Ciao perché non hai messo il costo del mutuo variabile su 40 anni di media con tassia a zero e tassi al 10% ma solo considerando tassi fissi all' 1.5% ? Mi sembra una matematica elementare
Dire ad un dottore di ricerca in matematica che usa una matematica elementare rasenta l'offesa :-(
Ma hai ragione, quando si fa un'analisi inutile partire in quarta con modelli fantasmagorici, parto da una analisi elementare che mi mostra la situazione.
Guarda la data del video, ho messo i tassi che c'erano quando ho fatto il video. Il file Excel è a disposizione, puoi mettere un tasso di interesse a tua scelta. Se è tasso fisso sei a posto. Se è tasso variabile, cercare di fare delle previsioni sui tassi è meno attendibile dell'oroscopo, negli ultimi 30 anni sono oscillati da 0 a oltre 10%
super orso presente! non solo casa di proprietà, ma nemmeno in condominio... voglio fare lavori di bricolage alle 23 con trapano e martello? no problem! complimenti per il video
Interessante chiedere un mutuo e investire i propri soldi. A tanti non verrebbe in mente come pssibilità.
Direi anche che ci sarebbe da considerare dove si compra una casa: mare, alpi, campagna, all'estero. Ogni posto ha spese e tasse differenti. Poi se uno vive solo o in due può stare in un bilocale, e le spese sono inferiori.
Minuto 6:30 mi sono perso.. si dà per scontato che l'affittuario abbia in tasca i 200k..
Il vero problema è che chi rimane in affitto in banca non ha niente altro che 200k d’investimento
Caro Prof, chiedo scusa se commento un video “vecchiotto”, ma l’ho cercato appositamente proprio per vedere se avesse già affrontato l’argomento. È una cosa sulla quale sto dibattendo ormai da qualche anno, e quando si cerca online, specialmente su RUclips e specialmente su canali americani, tutti sembrano sconsigliare l’acquisto. Ma una cosa che non vedo mai presa in considerazione è la seguente: nei pro dell’’acquistare casa, non dovrei considerare anche che, una volta giunto alla pensione (ammesso di arrivarci), questa sarà notevolmente inferiore al mio attuale stipendio e quindi risparmiare quei 1500 euro mensili di affitto (che va beh, all’epoca saranno magari pure 3mila) mi farà piuttosto comodo? Non capisco perché nessuno consideri questa cosa. Contano tutti sul fatto che investendo quei soldi frutteranno così tanto da non aver bisogno di questo risparmio?! Mi pare a dir poco ottimistico, ma magari sbaglio io. Nella sua analisi (che devo dire mi ha convinto verso l’acquisto e, contrariamente a quanto ipotizzavo di fare, convinto a chiedere un mutuo consistente e investire quanto mi resta di liquidità), non si considera questo fattore. Quale è la sua opinione in merito? Grazie e complimenti per i contenuti
Gli americani vivono in un mondo un po' diverso dal nostro. Il nostro mercato intanto è molto meno liquido e molto meno smart (nel senso che è nelle mani di proprietari persone fisiche e vecchi) anche per quanto riguarda gli affitti e quindi potresti aver difficoltà, specie se cerchi una casa grande da famiglia, a trovarne una idonea e decente. Ma d'altronde se compri e poi devi vendere qui hai tutta la frizione delle tasse (che gravano sull'acquirente, ma alla fine incidono sul prezzo).
Il tuo ragionamento invece secondo me non funziona perché con i soldi degli investimenti compensi l'affitto, cioè l'idea è che l'affitto lo compensi con i rendimenti E eventualmente anche con l'aggressione del tuo capitale (non dimenticare che anche la casa cala perché la aggredisce la ristrutturazione che dopo 40 anni devi fare).
Cmq questo video andrebbe rivisto alla luce che ora c'è una forte inflazione
Il problema e' che il mutuo di solito copre al massimo l'80% del valore della casa quindi rimane un 25% di capitale (20% capitale da investire + 5% media di spesa per acquisto) che non potra' essere investito
9:40 io ho chiesto il mutuo pur avendo i soldi. ho comprato casa nel 20, quindi mi sono assicurato un bel 0,9% di interessi sul mutuo e non ho venduto bitcoin 🚀 (cioè ne ho venduti meno)
G. Tulliani ha abbandonato la chat
Però non si tiene conto che sul lungo periodo l immobile mantiene l inflazione
Questa è una tua ipotesi :-)
In realtà quando ho fatto questo video non c'era inflazione e quindi tutto il video è fatto a inflazione zero, mi pare.
Si potrebbe fare PRIMA uno studio per vedere se gli immobili tengono l'inflazione e poi vedere che succede inserendolo. Però è molto difficile, perché negli anni 70-80-90 i prezzi degli immobili salivano alla grande ma adesso, salvo alcune città, la mia IMPRESSIONE (e esperienza su due vendite) è che non crescano più e quindi usare dati storici non funzionerebbe. DIfficile considerarla.
Che il mercato renda il 5% netto l'anno o che le case si apprezzino/deprezzino secondo lo stesso schema degli ultimi 20 anni sono due stime molto incerte.
In realtà nessuno sa cosa ci riserva il futuro. Può anche darsi che il mercato azionario abbia finito di salire e ristagni per 50 anni mentre quello immobiliare esploda crescendo di un 5% l'anno... o viceversa! Diciamo che questa stima è corretta sotto l'ipotesi che i prossimi 20-30 anni siano finanziariamente analoghi ai precedenti 20-30.
Eh, con l'immobiliare è una roulette, anche perché dipende DA DOVE SIA. Certe grosse città hanno fatto il botto.
Io di mio non me la sento nemmeno di applicare gli ultimi 30 anni perché ho notato una grossa differenza tra il periodo fino al 2008 e quello seguente, perlomeno nella mia zona (dove ho compravenduto nel 1997, 2007, 2009, 2011, 2014, 2016, 2018, 2020... sono la gioia dei notai). Se applico gli ultimi 15 anni è -5% per la mia esperienza, nei 15 anni prima è +30%. Nei 15 ancora prima non ne parliamo, pare Bitcoin :-)
Ad ognuno il suo foglio Excel! Comunque io voglio nella casa dove abito poter demolire pareti e mettere porte dove mi pare, quindi compro. Già il fatto di non poter aprire finestre a piacimento mi scoccia... :-D
Condivido molto, c’è un terzo caso che prevede che io abbia i soldi che investiti continuano a generare reddito, ne usi solo una piccola parte di questi per acquistare uno o più immobili che metto poi a rendita, e viva in affitto in un posto in cui ho messo la sede della società e ne detraggo quindi il 50%. Ti piace? 😊
8:25 per etf mondiale intendi msci world o l'acwi?
Sarei interessato anche io a sapere quale sia meglio tenere in portafoglio dei due
Sbagli o adesso i tassi dei mutui sono più alti? Leggo 3 ma anche 4%...
Non è che sbaglio... semplicemente in video è di un bel po' di tempo fa
@@PaoloColetti ahah scusa volevo scrivere sbagliO
Ma scusa dove lo trovo un mutuo a 1-2 %? É normale?
Guarda la data del video e scopri non tanto dove ma quando lo trovi. Non posso mica fare i video che si auto aggiornano 😂😂😂🙄
@@PaoloColetti Grazie Prof. In mediana (quindi magari eliminando annate stile COVID) che tipo di mutui ci si può aspettare? Giusto per capire cosa è considerato "alto" e cosa "basso".
Poi magari sto facendo il ragionamento sbagliato del tipo "aspetto finche' il prezzo scende"
La svolta é farsi prestare i soldi per vivere in affitto 😎
pignolazzo mode on: sì ma nel caso di acquisto non dovremmo considerare anche il valore residuale della casa dopo i 20 anni che abbiamo previsto di tenerla?
Dall'altra hai capitale intero che con l'interesse è anche cresciuto dato che stai in " surplu" ogni anno.
Poi fai il 3% di interessi annui, con quella percentuale ti paghi un afitto ma sei mobile invece di pagare interessi ad una banca
@@steverossi3239 resta il fatto che bisognerebbe tenerne conto per fare un calcolo accurato
Quanto incide la detraibilità del mutuo?
Un affito é come un mutuo a vita!
E che non hai contato l interesse composto degli investimenti dopo 40 anni. A quel punto non c’è proprio dubbio
Ora però i tassi di interesse dei mutui sono aumentati....
Si ma un conto è avere un casa che è tua o un conto è avere un cavolo di investimento che devo lasciare la per 20 anni se voglio quel 5% netto.
Di solito ne bastano 10. Comunque come ho detto nel video La scelta dipende molto da quanto ti interessa avere una casa tua, aveva la propria casa può essere anche un grossissimo vincolo, perché a differenza degli asset se devi venderla e poi ricomprarne un'altra in un altro posto del mondo un buon 20% tra tasse e fatica a trovare un acquirente lo perdi, se non di più.
Comunque anch'io Sono del tuo stesso Team, casa mia e faccio tutti i lavori che voglio io
Devi considerare che un acquisto poi viene dato ai figli
è considerato spero, altrimenti chiudo il canale, il fatto che poi possiedi la casa.
C'e' chi non ha figli e non ne vuole
la cosa che mi paice di Paolo è che ha orizzonti temporli dai 40 anni in su, in molti casi significa arrivare a 100 anni.. ehehe, molto ottimista e speriamo sia di buon auspicio.. Diciamo che per chi ha 40 anni e compro casa e(nuova o appena ristrutturata) e poi andrà ristrrutturata lo faranno i figli (forse) :D
Hai ragione, mi allungo sempre eccessivamente con i denti! Però qui 40 anni dovevo metterceli perché anche se magari non sarai tu a ristrutturare e vorrai vendere, l'acquirente la casa te la pagamento appunto perché poi lui dovrà ristrutturare. E infine, come giustamente dici tu, ci sono i figli che durano altri 60 anni
Giusta considerazione. Nello scenario affitto potrebbe essere da considerare anche l’eventuale costo di cambio casa dovuto a scadenza contratti e adeguamento al rialzo canone locazione(magari ne hai tenuto conto già)..