전세 감액(역전세) 연장할 때 반드시 알아두어야 할 4가지
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- Опубликовано: 23 сен 2024
- 안녕하세요, 후니로TV의 김기훈 변호사입니다.
최근 역전세 현상과 고금리로 인한 집주인의 부담 등으로 인하여
전세금 일부를 돌려주고 전세 계약을 연장하는 경우가 많아졌습니다.
임차인은 전세금을 더 주는 것이 아니라 일부를 돌려받는 것이기에
돈만 잘 받으면 큰 문제가 없을 것이라 생각하는 듯 합니다.
하지만 이 때도 임차인으로서 반드시 주의해야 할 점이 있습니다.
오늘은 전세 감액 연장 시 주의해야 할 4가지에 대해서 설명 드리고자 합니다.
#전세계약, #전세금, #역전세
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본 영상은 일반인의 관점에서 법률문제에 대하여 쉽게 이해할 수 있도록 설명하는 것에 중점을 둔 것임을 알려드립니다.
또한 영상에서 설명하는 법률적 해석 등은 일반적인 경우에 대한 의견으로서, 사안의 구체적 사실과 관련 자료 등에 따라 그 해석이 달라질 수 있습니다. 따라서 영상에서 언급된 내용이나 답변 등과 관련하여 본 변호사의 법률적 책임이 없음을 고지해드립니다.
![[ET] 계약 만료 앞두고 사라진 집주인…전세보증금 안 돌려줄 때 ‘이 행동’하면 돈 못 받을 수도! / KBS 2022.10.24.](http://i.ytimg.com/vi/kJ-jQF_hxik/mqdefault.jpg)
![[성기영의 경제쇼] 퇴직 후 건강보험료 때문에 병 나겠네! -김동엽 상무(미래에셋)ㅣKBS 231226 방송](/img/1.gif)
와,,, 구독을 안누를 수가 없네요 감사합니다 도움 많이 됐습니다!!
이분 댓글하나하나 답써주신거보니 진짜 구독좋아요 안누를수가없네
마침 반전세로 바꾸면서 보증금 감액하는데 자세히 알려주셔서 감사합니다 많은 공부가 되었습니다
안녕하세요! 이번에 제가 살던곳도 전세금이 내려가서 어떤 내용을 숙지하고 연락해야되나 걱정이었는데 정리 넘 잘해주셔서 많은 도움받고 갑니다!! 2024년에 좋은일만 가득하시길 바랍니다~!!!🎉🎉🎉
전세금 감액을 해야 하는 상황이라 걱정이 많았는데 궁금한 점이 해결됐어요 감사합니다!
너무 감사합니다
많은 도움이 되었습니다 감사합니다.
변호사님 안녕하세요, 한달전부터 영상 좋아요 하며 구독중인 구독자입니다😊😊
저는 19년 11월 29일 중기청대출로 법인임대사업자 명의로 된 다가구주택과 계약을 해서 살고있습니다.(19년 6월에 4억3천 근저당 잡혀있었고, 선순위 보증금 1억2천 있었음)
그때 전세계약시 보증금 1억에 관리비 9만원으로 계약했는데 이번에 연장거부의사를 표했으나 임대인이 전화로 새로운 세입자가 없어서 돈을 못 돌려준다고, 관리비 9만원을 제해줄테니 2년 연장해서 살라고 했습니다.(통화 녹음함) 제가 보증금 중에서 2천만원정도 쓸 곳이 있다고 하니 12월 초에 1천만원을 돌려줄테니 일단 재연장하자는데 이럴 경우는 계약서를 보증금 1억, 관리비 없다는 내용으로 다시 작성하는 게 좋을까요? 그러고 나서 12월에 돌려받아도 되는걸까요? 솔직히 12월에 돌려준다는 것도 못미덥긴 하지만...막막해서 여쭤봅니다ㅠㅜ
1.구독자님 감사드립니다^^
2.정리해보면, 결국 보증금 8,000만 원에 기존에 존재하던 관리비는 받지 않는 것으로, 감액 재계약하기로 협의 (어쩔 수 없이) 된 것으로 보입니다. 다만 2,000만 원의 감액된 보증금 반환 같은 경우에는 12월 초에 1,000만 원만 우선 돌려주는 것이므로, 나머지 1,000만 원은 아직 기약이 없는 듯 보입니다.
3.가능하다면 계약서는 작성해두시면 좋을듯합니다(영상 주의사항 참조하시어). 나아가 내용에는 당연히 영상에서 언급 드린 것처럼 '기존 계약의 효력을 유지하며 보증금만 감액'하는 것이되, 특약으로 '관리비는 청구하지 않는다'는 내용이 반드시 기재되어야 할 것입니다.
4.나아가 보증금은 감액된 것을 반영하여 8,000만 원으로 기재하시되, 2,000만 원의 반환도 구체적인 날짜를 명시해야 합니다. 즉, 임대인은 2,000만 원 중 1,000만 원은 2023. 12. X. 나머지 1,000만 원은 2024. 1. X.경까지 임차인이 지정한 계좌로 입금하여야 한다. 와 같이 기재하셔야 합니다.
5.만약 보증금 반환 일정이 불확실하다면, 계약서 작성보다는 협의가 오가는 내용에 대한 증거 정도만 확보하시는 것이 좋을 것 같습니다(관리비 받지 않겠다, 보증금 2,000만 원은 반환해주기 위해 노력하겠다). 우리가 주의해야 할 점은 임대인측이 동일한 조건으로 연장되었다고 주장할 것을 대비하여야 하는 것인데, 관리비 삭제가 가장 포인트인듯하고, 감액 부분은 강조해서 언급(언제 반환해줄 것인지 확답 요구)하여 이를 증거로 보관해두시기 바랍니다.
친절하고 상세한 답변 정말정말 감사합니다ㅠㅜ정말 든든하네요ㅠ(감동
앞으로도 채널 자주들르며 영상 꼭 보고 좋아요 하겠습니다~!! 항상 힘내시고 추운날씨 건강 조심하셔요🥹🥹😍😍😍
알기쉬운 설명감사요!
변호사님
제가 기존계약이 22년11월17일에서
24년11월16일까지인데 연장하려면
기존계약서 특약사항에
몇일부로 연장한다고할때
24년 11월 17일부로 26년 11월16일까지 2년 연장한다
이렇게 문구를 적으면 되는걸까요??
감액된 금액은 언제받는건지도 궁금하네요
1.기존 계약은 기존 보증금을 ##에서 ##로 변경하고 나머지는 동일한 조건으로 2년간 연장한다 정도로 표시하셔도 되고, 언급하신것처럼 구체적 날짜로 기재하셔도 됩니다.
2.감액연장이시라면 보증금을 돌려받으셔야하는데, 이는 기존계약이 종료하는 시점인 2024.11.16.에 받으시는 것이 맞지만 더 일찍 받으셔도 무방합니다.
3.계약서에 감액된보증금을 언제 지급하는지에 대해 기재하셔도 됩니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
해당 내용 너무 정리를 잘해주셨네요 ㅜㅜ 감사합니다. 잘 듣고 갑니다.
변호사님 덕분에 좋은 정보 얻었습니다.
구독 좋아요를 안누를수가 없네요ㅎㅎ
영상을 보다 궁금한 사항이 있는데요,
(상황) 2년전 입주 당시 전세가 2억 보증보험O 이었으며 현재 해당 집에서 보증보험을 연장하려면 1억8천 밑으로 계약해야합니다.
1. 전세보증보험 연장을 하려면 보증금을 감액해야하는데요, 이 경우는 감액했다는 계약서가 필수일까요
2. 집주인이 임대사업자인데요, 이 경우는 보증보험이 필수인걸로 아는데.. 집주인이 새 입주자를 구하더라도 1억8천 밑으로 계약을 해야하는게 맞을까요?
1.구독 감사드립니다.
2.보증보험이 있다면, 보증보험기관측에서 감액연장계약서를 요구할 가능성이 높습니다. 필요여부를 확인하시어 필요시 영상에서 설명드린부분을 주의하시어 작성하셔야할듯 합니다.
3.가입이 면제되는 경우가 아닌 임대사업자는 보증보험가입이 의무인것으로 알고 있습니다. 당사자 사이에 전세가액금액 설정은 자유이나, 보증보험관련하여 충돌이된다면 보증보험가입조건에 따라 진행하여야 할 수도 있어 보입니다. 이는 보증보험기관에 문의하셔야 가장 정확히 답변할것으로 보입니다.
보증금이 바뀌었는데 계약서를 새로 안쓰는 바보같은 임대인이 어디 있나요…
영상 잘보았습니다 궁금점이 해결되었어요!! 구독과 좋아요 눌렀습니다^^혹시 비대면으로 행정사가 감액 계약서 작성해도 문제가 될 여지가 있을까요?! 집주인분이 같이 지역 사람이 아니라 ...
1.구독 감사드립니다.
2.서로의 의사의 합치가 명백하고 계약날인에 문제만 없다면 언급하신 바와 같이 진행해도 무방하실듯합니다.
안녕하세요 변호사님 이번에 재계약을 하려고 하는데 기존계약서2부(임대인, 임차인)에 빈공간에 "본 계약은 기존 임대차계약(일자)에서 보증금을 ~에서 ~로 감액한뒤 2년간 연장하는 계약이며, 기존 임대차계약의 효력은 그대로 존속한다"라고 적고 문구옆에 임대인, 임차인 도장 두개 찍으면 완료되는건지요, 더 할것은 없는건가요?
1.기존 임대차계약서를 활용하실 계획이시고, 보증금외에는 변동되는 것이 전혀 없다면, '임대인과 임차인은 2024. 8. 9.(예시)자로 기존 임대차계약을 기존 보증금 __원에서 @@@로 ++++얼마 감액하고, 나머지는 변동없이 동일한 조건으로 2년간 계약을 연장하기로 합의한다'라고 기재하신 뒤, 날짜와 서로의 서명 및 도장 날인을 하시면 될듯합니다.
2.아니면 복잡하지 않으니 새로운 계약서에 언급하신 바와 같은 내용을 꼭 포함하여 기재한 뒤 작성하셔도 무방합니다.
3.그 뒤에는 감액된 보증금을 받으신 뒤, 임대차신고 등을 진행하시면 될듯합니다(감액도 신고해야 함).
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv변호사님
기존 임대기간이 24년 10월6일까지라면
24년 10월 7일부로 하면 되는건가요??
그리고 감액된 금액은 언제받는건지요??
24년 10월6일날 받는게 맞는건가요??
임대차신고는 동사무소에 가서 꼭 해야되는건지 궁금합니다
안녕하세요 변호사님
변호사님께서 너무 잘 설명해주셔서
구독과 좋아요 눌러 여러 영상들 잘 봤습니다
제가 임차인으로 몇개 여쭤볼께 있어서 댓글 남깁니다
1. 계약 만료일로 부터라면 가계약 날짜가 아닌 잔금을 치루고 계약서에 명시된 계약 만료일이 맞는거죠~?
(현재 22년 3월에 가계약해서 22년 6월 3일에 입주해서 24년 6월 2일까지 살기로 한 2년이 되는 날인데 아직 2개월 넘게 남은게 맞는건가 싶어서요)
2. 저는 임차인이고 보증금이 낮아져서 낮아진 보증금으로 갱신하고 싶은데 이럴경우에 기존계약서에 특약을 넣어 하게 되면 확정일자를 안받는것이 좋다고 하셨는데 만약 새로운 계약서가 필요하게 되면 근저당도 다시 보고 확정일자도 다시 받으면 임차임이 1순위가 될까요?
이럴경우에 전입신고는 이미 되어있기 때문에 필요하지 않을까요?
3. 만약 새로운 계약서를 작성하지 않고 기존 계약에 특약으로만 갱신하는 경우 확정일자는 받지 않아도 된다로 하셨는데 확정일자는 기존계약서를 토대로 동사무소에서 받은 부분인데 동사무소에 계약이 갱신되었다는 내용들을 알려야하나요?
요즘 전세 사기가 무서워서 너무 두렵습니다
바쁘시겠지만 답글 한번 부탁드리겠습니다 ㅠ
1. 구독 감사드립니다.
2. 1번 질문에 대한 답변은 '계약 만료일'이 맞습니다. 가계약일자가 아니라 계약서에 기재된 만기일인 2024. 6. 2.이 기준이 됩니다.
3. 2번 질문에 대한 답변은 감액연장 과정에서 계약서 작성이 필요하다면, 해당 계약서에 '기존 계약의 연장'임을 명백히 표시하기만 하면 최초 계약시점인 2022. 6. 3. 직후 확보된 순위가 변동 되지는 않을 것입니다. 나아가 해당 집에 계속 거주하실테니 전입신고를 재차 하실 필요는 없을 것이고(변동없이 유지), 새로 작성하는 연장계약서에 따르더라도 보증금이 감액될 뿐 새롭게 보호 받을 보증금이 없기에 확정일자의 실익이 없습니다(받으셔도 딱히 실익이 없고, 안 받으셔도 무방함).
4. 3번 질문에 대한 답변은 감액연장을 하신다면 보증금 금액이 변동되는 것이므로 전월세 신고 대상입니다. 이 경우 신고를 하게 되면 자동으로 확정일자가 부여되는데, 그렇다고 하더라도 이전 계약 시점의 확정일자를 기준으로 하게 될 것이니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
안녕하세요~
제가 이번 7월 31일 전세 계약 만기인데, 임대인이 다음 세입자 들어올 때까지 돈을 돌려줄 수 없다하셔서 어쩔 수 없이 보증금을 감액하여 6개월만 연장하려고 합니다.
이번에 감액을 하게 되면 최우선변제금에 해당하는데, 이 경우 경매에 넘어갈 경우 계약서를 작성하지 않아도 최우선변제금 대상에 들어갈까요?
아니면 이 경우엔 계약서를 새로 작성하며 말씀해주신 특약을 넣는 것이 좋을까요?
그리고 확정일자는 제가 따로 신청하지 않는 이상 이전 확정일자를 따라가는 것이겠죠?
답변 주시면 감사하겠습니다 정말 많은 도움이 되었습니다 감사합니다!
1.우선 법원은 처음에는 임차보증금 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 된 경우 소액임차인에 해당한다고 판시하고 있습니다(소액임차인 판단시점이 배당시이기 때문).
2.다만 경매를 대비하고자 하신다면 단순히 돈만 받기 보다는 감액연장계약서를 작성해두시는 것이 보다 안전할 것으로 판단됩니다. 계약서작성이 조금 어려운 상황이시라면 적어도 집주인과의 문자 등으로 보증금을 기존 얼마에서 얼마로 감액하여 연장하는 것임을 명시해두고, 이를 캡쳐하여 꼭 증거로 보관해두시기 바랍니다. 하지만 경매에서는 계약서가 가장 확실하긴 합니다.
3.감액 연장 계약서에 확정일자가 반드시 필요한 것은 아니지만 주택임대차신고가 의무화된 현재, 신고하면 자동으로 확정일자가 찍히게 됩니다. 그렇다고 하더라도 최초로 받은 확정일자를 기준으로 하게 되니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
빠르고 좋은 답변 정말 감사드립니다 :)
안녕하세요~~😊 이번에 전세 감액해서 재연장을 해야하는데 임대인이
바뀌어서 새계약서를 작성해야 한대요ㅠㅠ그럼 특약 사항에 무엇을 더 기재해야하고, 등기부등본 외에 어떤 것을 더 확인해야 될까요??
1.제가 이전에 집주인이 갑자기 변경되었을 경우 주의할점에 대해 영상 업로드해드린것이 있으니 참고하시기바랍니다.
2.가장 중요한것은 당사자확인이고(바뀐 집주인이 맞는지), 그 뒤로는 영상에서처럼 기존 계약이 보증금만 감액하여 연장되는것임을 명시하시는것이 중요합니다.
3.특히 완전히 새로운 계약이 되버리면 기존 계약시점에 취득한 대항력 등이 뒤로 밀리게되니, 꼭 기존계약의 연장임을 명시하시고 기존계약서도 보관해두시기바랍니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
영상 잘봤습니다! 재계약시 특약은 기존 계약서에 수기로 작성하고 적은 특약 밑에 임대인, 임차인 서명을 하면 될까요?
네 기존 계약서에 특약사항란부분에 연장내용 등 작성후 각자 서명하셔도됩니다.
안녕하세요!
2년전 전세가격 그대로 다시 연장을하려고하는데 감액할 돈을 바로준다 못하셔서 이후에 보증금 일부를 받기로했습니다 그에따른 이자 부분이나 이런 특약만 집어넣어서 다시연장을 할때는 계약서를 다시 안써도 되는건가요? 수기로작성을하던 하면되나요? 확정일자 받지안아도되나요? 꼭 넣어야 하는 문구가 잇을까요
1.언급하신 바와 같이 특수한 사항이 있다면 계약서를 작성해두시는 것이 더 좋을 것으로 판단됩니다.
2.계약서에는 영상에서와 같이 기존 계약을 보증금만 감액하여 연장한다는 내용은 물론, 언급하신 이자 부분(보증금을 즉각 입금하지 못하므로, 보증금 입금시까지 연이율 X%에 따른 이자와 함께 지급)과 본인에게 유리한 내용은 반드시 명시하셔야 할 것입니다.
3.계약서는 직접 작성하신 뒤 양 당사자의 도장을 날인하셔도 되고, 행정사 등에게 위임하셔도 됩니다. 비용은 10만원 내외로 알고 있습니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
내일 전세금 감액으로 재계약서 작성하는데
정말 😂😂
변호사님 영상들 잘 보고 배우고있습니다
감사합니다
이번에 전세 2년만기되어 임대인과 상의 후 감액하여 재계약을 하려고합니다
그런데 형편이 어렵다고 조금밖에 돌려주지 못한다고합니다
저희는 일단 계약갱신청구권 써서 주변시세 더 저렴한것 나오면 갈아타고싶은데 일단 임대인과 금액이 합의된 경우라서 이럴때도 갱신권을 쓴다고할수 있는지 궁금합니다
쓰게될 경우 문자로 연락 주고받아도 상관없는지도 가르쳐주세요
1.우선 계약갱신요구권을 통해 계약을 연장시키고, 이후에 해지 통보하여 3개월 뒤(효력이 발생하는) 이사가실 계획으로 보입니다.
2.이미 합의가 이루어진 상황이기는 하나, 당사자 사이에서 얼마든지 별도로 합의는 가능합니다(금번 감액하여 연장하는 계약을 계약갱신요구권행사로 보기로 하는). 임대인측에서도 계약갱신요구권이 아직 남아있다면 부담일 수 있으니, 금번에 이를 사용하는 것으로 처리하면 본인에게 유리한 것으로 생각할 수도 있습니다.
3.따라서 현 시점에 별도 합의를 진행해보셔도 될 듯하고, 다만 이는 문자보다는 감액연장계약서에 이를 명시하는 것이 좋아보입니다.
안녕하세요
올해 6월 중기청 만기라 집주인분이 보증금 그대로하면 이자 지원하고 아니면 1000만원 보증금은 낮춰준다고해서
연장하려고합니다.
질문
1.대출연장시 보증금 그대로해도 계약서를 다시 작성해야되나요?
보증금 감액시도 계약서 작성을 해야되는지?
2.계약서 작성하면 확정일자도 다시 받아야될텐데 유튜브 보니 확정일자는 기존 계약할때 받은거를 유지해야 좋다고해서요 2년 처음 계약때 작성시 받는 확정일자 22년6월 만약 다시 받으면 우선순위가 밀린다고 하더라구요 어떻게해야될까요?
1.보증금을 그대로 하는 경우 대부분 대출기관은 별도 계약서를 요구하지 않으나, 주변 시세 등의 전세가액이 변동되거나 현실에 맞지 않는 경우 직접적으로 감액을 요구하거나, 계약서를 요구하는 경우도 있습니다. 따라서 대출기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다.
2.확정일자를 다시 받아 설령 2개가 존재하게 된다고 하더라도 그 자체로 문제되지는 않습니다. 즉, 이전 확정일자를 받은 계약서를 파기하지 않고 보관하고 있다면 최초 계약 시 받은 확정일자를 기준으로 판단하게 될 것입니다.
3.다만 연장하는 계약이 이전 계약을 종료하고 새롭게 시작하는 의미라면 마지막 받은 확정일자를 기준으로 하기 때문에 반드시 '기존 계약을 연장하는 것'임을 명시하여야 합니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 답변감사합니다 3번답변처럼 다시계약서를작성할경우 영상에 나와있는 특약을그대로 살려서 작성하면될지 아니면 어떤문구를사용해야하는지 궁금합니다!
네 감액연장시 통용되는 계약서도 많이 있고, 영상에서 설명한부분 주의하시어 진행하시면 됩니다. 감액만하고 동일조건연장이라면 '기존 계약의 연장' 설명만 명확히 해두시면 됩니다.
변호사님 만약 2년+2년(계약갱신권사용)후 다시 2년 연장계약을 하게 될 경우, 계약서를 새로 작성하면서 기존 계약의 연장이라고 쓴다면 계약갱신권을 이미 사용했기 때문에 사용할 수 없고, 새로운 계약으로 계약서를 작성해야 2년뒤 계약갱신권을 사용할수있나요?
1.네 기존 계약이 수차례 연장된다고 하더라도, 한번만 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다.
2.따라서 기존 계약을 종료시키고 완전히 새로운 계약으로 시작하는것으로해야만 계약갱신요구권이 새로이 부여될 것입니다.
3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 구독 좋아요 했어요! ㅎㅎ
유익한 정보 감사드립니다. 질문이 있는데, 바쁘시겠지만 답변 꼭 부탁드립니다.
1. 계약서를 다시 안쓴다는 가정하에 집주인이 감액된 만큼의 이자를 매달 주기로 하였는데 이런경우, 합의서같은거를 써야하나요?
2. 합의서 같은 경우 공인중계사 없이 둘이 작성해도 되는지, 따로 증명 받아야할건 없는지도 궁금합니다.
1.구독 감사드립니다.
2.감액보증금을 갈음하여 역월세개념으로 주는것인데, 가능하다면 합의서를 작성해두면 좋을 것 같습니다.
3.영상에서와같이 기존계약을 연장하되 특약으로 임대인이 임차인에게 역월세에 해당하는 금액을 지급한다고 기재하셔야합니다. 공증이나 인증 등까지 진행하실필요없이 두분이서 도장날인해도 됩니다.
4.계약서를 작성하기 어렵다면 적어도 꼭 문자로 역월세 해당하는 금액 2년간 입금하는것으로 기존 계약을 2년간 연장한다는 내용으로 계약서내용그대로 보내시고, 집주인으로부터 "확인했습니다." "동의합니다"등의 답변을 받아 이를 캡쳐하여 보관해두시기바랍니다.
안녕하세요! 변호사님 감액 재계약을 두고 정보가 우후죽순이라
정리가 안되서 고민되었는데 이렇게 명쾌하게 정리해 주셔서 감사합니다. 조금 헷갈리는 부분이 있어 질문 드립니다. 저는 첫 계약시 전세보증금을 조정받아 대출금이외에
현재 월 12만원씩 임대인에게 따로내고 있는 상황인데 이럴 경우 기존 계약서를 그대로 유지하거나 새계약서를 작성할때 특약으로
12만원 지불하는 것도 중지한다고 따로 명시를 해야 하는지요? 아니면
말씀 하신대로 감액금액과 특약부분만 명시해도 되는지요?
변호사님의 고견 부탁드립니다.
1.12만원이 월세개념으로 지급하시는것인지 아니면 보증금의 개념으로 지급하시는것인지에 따라 다를듯합니다.
2.아마도 전자의 개념(반전세)이셨을 것으로 보이는데, 이번에 연장하시면서 위 12만원 지급을 중단하실것이라면 반드시 특약에 추가하셔야할듯합니다. 기존 계약서에 표시하신다면 해당내용을 삭제하거나 추가로 언급(연장하면서는 지급하지않는다는), 새로 계약서작성시 이전 12만원 지급은 더이상 하지않는다는 점을 특약으로 명시하셔야 할것같습니다.
3.이와달리 보증금개념(돌려받기로)이라면 반영, 명시하셔야합니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
유익한 영상 감사합니다
2년전에 전세권설정을 하였는데 3억5천 ->3억으로 감액하여 2년 연장 할 예정입니다. 전세권설정을 다시 해야 하나요? 아니면 계속 효력이 유지 되는건지요
1.전세권의 금액이 감액되어 연장된다면 전세권에 대한 감액변경등기를 진행해야만합니다.
2.여기에 만약 전세권에 금융기관의 근저당권등이 설정되어있다면 감액변경등기시 금융기관의 동의가 필요합니다.
3.전세권의 효력은 감액된 범위내에서 그대로 효력이 존속하게됩니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요~
제가 이번 2월 8일날 전세금 감액해서 재연장을 하려고 하는데요~
우선, 제가 보증금만 낮추고 계약 연장의사를 밝혔고, 임차인 분께서도 수락하셔서
재연장하기로 했는데 기존 계약서만 들고 있으면 2년 연장한다는 내용을 추가 하지 않고도
재연장이 가능한건가요?!
1.임대인 입장이시라면 감액연장계약서를 작성해두시는것이 명확할 수도 있습니다.
2.작성이 사정상 어려우시다면, 임차인으로부터 일부 감액한 보증금을 입금받았다는 영수증을 받아두시고, 문자나 녹취를 통해 보증금일부감액하고 2년간 연장하겠다는 점을 증거로 보관해두시면 임대인 입장에서는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.
3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 유용한 영상 제작해주셔서 감사합니다!
다름이 아니라 전세 감액 연장을 하려고 하는데 궁금한 점이 생겨 댓글 남깁니다~
집주인이 중간에 한 번 바뀐 상황이라 현재 저에게 있는 계약서라곤 전(前) 임대인과 계약했던 것 뿐인데,
1. 이 계약서 특약란에 변호사님께서 말씀해주신 특약을 적어도 효력이 있는건가요?
2. 임차인이 있는 상황에서 임대인끼리 매매를 하게 되면 전(前) 임대인은 임차인과 작성한 계약서를 현재 임대인에게 넘겨주고 가나요?
1.주택임대차보호법에 따르면 새로운 집주인(현 임대인)은 전 소유자의 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 임대차계약서 상에 임대인 이름이 현재와는 다르다고 하더라도 현재 임대인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하기에, 해당 계약서에 특약을 기재하시면 효력 자체는 있을 것으로 보입니다.
2.다만 기존 임대인이 계약서를 주지 않고 가는 경우도 있기에, 집주인까지 변동된 상황이라면 새롭게 계약서를 작성하시는 것도 괜찮을 것으로 판단됩니다.
3.이 경우 영상에서 언급 드린 바와 같이 특약 등에 반드시 '기존 계약을 연장하는 계약' 임을 명시하시고, 본인께서는 기존 계약서를 반드시 보관하고 계시기 바랍니다(소유자도 변경되었으므로 필히 보관하고 계셔야 함).
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답변감사합니다~ 4번 꼭 지킬게요!ㅎㅎ
영상 잘보았습니다! 감사합니다!
21.7-23.7이던 전세를 1회 연장하여
현재 23.7-25.7까지 계약기간입니다.
연장 시에 금액 변동 없었지만
계약서 새로 작성했구요.
그런데 이번에 보증보험을
가입하려하니
주택가격이 전세가보다 낮아
보증금을 감액해서
계약해야하는 상황입니다.
1. 만기 후 연장이 아닌
계약기간 도중인데도
임대인 임차인이 협의하면 감액하여 변경 계약이 가능한지 궁금합니다.
2. 이런 경우에는 계약서를 새롭게 작성해야만 하는지 궁금합니다.
3. 새롭게 작성하는 계약서는
24.5.-계약종료일
23.7.-계약종료일(25.7.)
둘중 어떤것을 계약기간으로
해야할까요?
4. 이 경우 아예 새로운 계약인지,
아니면 기존 계약의 변경계약인지
궁금합니다!
1.협의만 된다면 변경에 제약은 없습니다.
2.감액인만큼 계약서를 작성하시는것이 좋을 것으로 판단됩니다(주택임대차신고도 해야하므로).
3.감액연장이니 새로운 계약이 앨 기존계약의 변경이고, 보증금이 변동되어 진행되는 계약기간은 보통 계약기간도중이라도 계약서작성시점으로부터 2년으로 진행합니다.
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전세대출연장을위해 계약서를 다시 써야할꺼같은데
특약부분에 써야할 문구중에 기존임대차계약(일자)에서 일자는 계약서를 쓴 날짜 인지 아님 기존계약기간을 써야하는지 (예를들면 22년4월~24년 4월)이렇게적어야하는지요?
1.모두 기재하시는것이 가장 명확하긴합니다.
2.즉, 2020.5.1.에 최초계약하여 2022.5.1.에 묵시적갱신되었다면,
'2020.5.1.최초 계약 후 2022.5.1.묵시적갱신된 기존임대차계약은 ~~'
3.6년이상 등 더 복잡하다면 최초계약일자 명시 후, x차례 연장된 계약이라고 표시하셔도 됩니다.
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안녕하세요 변호사님! 유익하게 봐서 구독중입니다.
저는 감액하여 "계약 갱신"을 진행하고, 전자계약을 진행하자고 합니다.
다만 전자계약은 확정일자가 자동부여된다는데, 특약에 "기존 임대차 계약 효력을 유지한다"를 명시하면 확정일자가 발생한다해도 괜찮을까요?ㅠ
1.구독 감사드립니다.
2.말씀하신 바와 같이 전자계약으로 진행하는 경우 등 자동적으로 '확정일자'가 추가로 받아지는 경우가 있습니다.
3.다만 확정일자가 2개라고 하더라도, 이전 계약서(확정일자 받은)를 분실하지 않고 보관하고 있으며, 이전 계약을 완전히 종료시키는 것이 아니라 연장 계약임이 명백하다면, 연장계약서에 확정일자를 받으신다고 하더라도 큰 문제는 발생하지 않습니다.
4.즉, 확정일자가 2개라고 하더라도, 실질적으로는 최초 계약서에 받은 확정일자를 기준으로 판단하기 때문에 걱정하지 마시기 바라며, 이전 계약서는 반드시 잘 보관해두시기 바랍니다.
변호사님 영상 정말 명쾌합니다! 감사합니다. 감액하면서 전세 연장하려고 하는데, 이때 임대차 신고는 계약서는 쓰지않으면서 주민센터에 임대차 신고만 감액된 내용으로 하면 되는것일까요?(기존 2.2억짜리 계약 -> 변경 2억원 짜리 계약)
1.계약서는 '작성한경우'에만 첨부하는것이고, 없더라도 신고 자체는 문제없이 가능한것으로 보입니다(계약서작성이 없는 동일조건 연장, 묵시적갱신등도 가능한것과 같이).
2.다만 주민센터는 아마도 계약서가 있어야만 한다고 할 가능성이 높습니다(편의상).
3.온라인신고도 가능하니 방법 확인하시어 진행해보시기 바랍니다.
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유익한 정보의 영상 만들어주셔서 감사합니다!! 여쭤볼게 있는데 올해 4월 전세계약 만기날이고 임대인과 만기 6개월전 문자상으로는 갱신 재계약(동일 조건 계약) 완료하고
현재 전세대출을 알아보던중 현재 보증금보다 감액을 해야 대출연장이 가능하다고 은행에서 연락받아 임대인에게 해당 감액에 대한 내용을 전달하였는데 감액이 불가하다고 하여 대출연장 불가로 재계약이 불가능할시 보증금 반환은 청구할수 있을까요?
1.우선 전세계약 만기일 전에 합의갱신이 된 상황이고, 지금 기준으로 계약만료까지 2개월도 남지 않은 상황이시기에 본인께서 일방적으로 계약을 종료하겠다고 주장하기 어려운 상황입니다.
2.결국 전세대출연장이 되지 않아 계약을 연장할 수 없어 해지 또는 만료일 기준으로 종료하겠다고 주장하시고, 이것이 받아들여져야만 보증금 반환을 청구하실 수가 있는 것인데, 쉽지 않아 보입니다.
3.만약 대출연장이 불가함이 명백한 상황이시라면 다양한 방법을 강구해봐야 할 것으로 보입니다(해지사유에 해당하는지 등 검토후).
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조언 감사드립니다
제 상황이 많이 안좋은거 같아 최대한 집주인과 감액 협의 볼수 잇도록 잘 해보겠습니다! 여러 영상에 좋은 정보가 많아 구독 해놓고 영상 잘 참고 하겠습니다!😊😊
변호사님! 사회 초년생이라 바보 같고 정말 급한데 도와주실 수 있나요ㅠㅠ
중기청 대출 받고 한 번은 기존 계약서 그대로 연장 후 이번이 두 번째 연장인데 보증금 감액 후 일부 월세로 전환하려 합니다
은행에서는 무리없이 연장될 거라 말 하는데 저는 쫄보라 기존 대출 실행과 보증보험 가입 불가시 계약 무효 및 대출금 반환 특약을 넣고 싶은데 임대인이 무효는 가능하나 세입자가 구해져야 상환이 가능하다고 하는데… 이런 특약 넣지 않아도 괜찮을까요? 다른 분들은 그냥 연장 하시는 것 같은데 제가 너무 겁쟁이인가 싶기도 하고… 또 이상한 게 어차피 무효면 대출금 반환을 해야 하는데 무효는 가능하고 상환은 불가능하다라는 임대인의 말이 무슨 소린지 모르겠네요…
이 특약을 넣는 게 중요할지 아니면 넣으나 마나 별 상관 없을지 여쭤보고 싶습니다
참고로 중기청 대출 100%에 허그 보증보험 가입 했습니다
1.계약무효라는것이 보증금감액 및 월세전환부분이신지요.
2.새로운 전환시 확정적이지않은 대출, 보증보험등에 연동하여 연장계약이든 기존계약이든 무효로 하는 경우가 있긴합니다(보통 임대인이 거부).
3.의미만 명확히 기재(언급하신것은 다소 부정확)한다면 받아두셔도 무방할듯하고, 임대인 말의 의미는 약정은 가능하나 무효이후 반환할 가용자금이 없다는것으로 보입니다. 즉, 새로운 세입자가 없다면 보증금반환이 어려운사정으로보이고, 이는 요즘 극히 일반적이긴합니다.
4.허그보증보험이 있으니 설령 집주인사정이 그렇다고하더라도 보증금반환에 큰 문제가 없을것으로 보여 다행이고, 전환시 보험측에도 사전 확인등 하시기바랍니다.
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@@hoonilawtv 제가 말하는 무효는 대출이 나지 않으면 임대차계약 자체를 무효로 하고 싶단 얘기였어요 대출 실행이 안되면 연장하지 않고 이사가고 싶어서요
기존 계약서의 효력은 존속시키면서 보증금을 감액하고 일부는 월세 전환하여 계약서를 새롭게 작성할 예정이고, 이후 대출 연장 신청을 할 건데 계약서에 특약으로 ‘기존 대출 실행 및 보증보험 가입 불가 시 계약 연장하는 것을 무효로 한다’는 문구를 넣을 예정인데 의미가 불명확하다는 게… 계약서엔 어떻게 작성을 해야 명확히 의미가 담겨질까요?
임대인분이 ‘대출금 즉시 상환’은 적지 말고 ‘계약 무효’까지만 특약에 넣어주겠다 하셨는데 뭐라고 기재하는 것이 좋을지 고민 되네요
그리고 ‘무효’까지만 적어놔도 이게 법적으로 효력이 있을까요? 만약에 혹시라도 대출 실행이 안돼서 임대인이 새로운 세입자 구해질 때까지 보증금을 못 주겠다 하면 그땐 보증보험을 이용해 받아내면 되는 걸까요?
제 의도는… 연장하기로 하고, 합의한대로 계약서를 썼으나 그 후에 대출 실행이 불가한 경우에 특약으로 위 계약을 무효로 한 후 이사가고 싶은 건데… 이게 저 특약을 넣었다고 제 마음처럼 가능할지 모르겠어서 걱정이 좀 돼요
임대인이 껄끄러워 하며 무효 특약까진 넣어주겠다 하셨는데… 이 특약을 넣어놓는 게 나중을 위해 잘한 건지 아니면 아무 소용도 없는 짓을 하는 건지 제가 너무 깐깐하게 굴은 건지… 모르겠네요
그래도 무효까진 특약 넣어주시겠다 하셔서 마음이 어제보단 많이 편해지긴 했어요 워낙 겁이 많아 확실하게 하고 싶어 물을 곳이 없어 찾다찾다 여기까지 와서 글을 쓰게 됐네요
변호사님 답글을 보고나니 마음의 위안이 좀 됐어요
그리고 혹시나 싶어 댓글 달았는데 긴 글인데도 읽어주시고 일일이 답변 달아주셔서 정말 감사합니다
1.겁이 많으시다는것은 리스크 체크를 하신다는 것이므로 오히려 본인께 좋은 일이라 생각됩니다. 앞으로도 항시 지금과 같이 미리 대비하고, 고민하시면 법리적리스크를 줄일 수 있을것입니다.
2.needs로 보건데 새로 작성하실 연장계약서에 다음과 같이 특약 넣는것이 좋아보입니다.
"본 계약은 기존 계약을 동일하게 연장하되, 기존 보증금을 일부 감액하고, 일부는 월세로 전환하여 연장하는 계약이다.
단, 임차인이 본 계약과 같이 계약을 연장하며 보증금변경 등과 관련하여 대출연장 및 보증보험가입을 추진하는데 이것이 하나라도 불가한경우에는 본 연장계약은 무효로한다."
3.이에 따라 연장계약이 무효가되면, 기존 계약만 살아남게되는데 기존 계약에 따라 계약기간이 지나면 집주인은 기존 보증금을 반환할 의무가 있을것입니다(기존 계약도 무효가되면 안되고, 당연히 새로 작성하는 연장계약만). 즉, 원하시는 내용대로 해석될것으로 보입니다(물론 즉시 상환규정이 있으면 훨씬 더 명확한것은 맞음).
4.다만 당장 집주인이 돈이없는것은 현실적인문제라, 만약 보증금을 돌려주지않는다면 제가 이전에 업로드한 집주인이 전세금돌려주지않을때 받는방법3가지 영상참조하시어 액션을 취하셔야할듯합니다.
5.절박하신듯하여 보다 상세히 설명드렸습니다. 여기저기 채널 홍보 부탁드립니다^^
변호사님 안녕하세요 구독자 입니다! 덕분에 공부 많이 하고 있습니다 😄 저희는 첫번째 집주인분이 돌아가셔서 2023년도 8월에 상속받은 새로운 집주인이 생겼고, 2024년 2월에 전세 2년이 되어 시세에 맞춰서 감액하여 새집주인과 재계약을 할 예정입니다(은행에서 재계약서류를 요청). 이 경우에도 확정일자를 새로 받지 않고 재계약서에 해당 특약 문구만 넣으면 1순위 효력이 유지되는 것 일까요?? 다음주에 계약서를 쓰는데 ㅠㅠ 걱정입니다
1.구독 감사드립니다.
2.우선 새집주인이 등기상 소유자가 맞는지 꼭 확인하시기바랍니다.
3.나아가 감액의 경우 영상에서 언급드린바와 같이 새롭게 보호받아야 할 보증금이 없기에 확정일자를 새로 받으실 실익이 없습니다.기존 계약당시 받은 시점의 효력을 유지하는것이 중요할뿐입니다.
4.기존 계약의 연장임을 꼭 명시하시고, 기존 계약서도 반드시 보관하시기바랍니다.
빠른 답변 감사드립니다! 많은 도움이 되었습니다 👍🏻❤️
영상잘보았습니다 질문드릴께요
4년전 임차인과 4억에 첫 전세계약2년을
하고 계약만기에 주변전세가격 3억정도로
내려서 기존전세금4억은 그대로 하고 시세대비 1억차액만큼 매달 월세50만원을
임차인에게 역월세개념으로 주다가
이번에 계약만기때 임차인이 갱신청구권을
사용한다는데 이런 저의경우
갱신권5%사용할경우 어떻게
계산해야할까요?
제가 임차인에게 역월세를 주다보니
계산이 복잡해요
132에 물어봐도 상담사마다
답변이 다달라서요ㅠㅠ
1.우선 역월세이기는 하나 월세계약의 개념은 아니므로, 보증금을 4억을 기준으로 잡을 것인지, 3억을 기준으로 잡을 것인지 여부로 보입니다.
2.역월세 시점에 합의된 내용에 따르면 결국 보증금을 1억 원 감액하여 연장하는 것인데, 집주인이 1억 원을 당장 반환하기 어렵기에 이에 따른 이자를 집주인이 대신 부담하는 것입니다. 즉, 기본적인 합의는 보증금은 3억 원으로 변경하는 것인데, 1억 원의 채무가 당장 발생하였으나 이를 유예하는 것으로 해석됩니다.
3.나아가 계약갱신청구권에 따라 연장되는 계약은 '전 임대차와 동일한 조건'이고 '전 임대차의 보증금'이 기준이 되는 것인데, 전 임대차는 3억 원으로 변경된 것으로 보이니(1억 원은 채무로 잔존하는 것이고, 변경된 기준은 3억 원) 3억 원을 기준으로 해석하는 것이 일을 타당해보입니다.
4.다만 귀하께서는 4억 원을 기준으로 5% 증액하는 것이 보다 유리할 것입니다. 언급하신 사안은 명확한 것은 아니고 법리해석의 문제라서, 4억 원을 기준으로 하여야한다는 주장이 얼토당토하지 않은 주장으로 보이지는 않습니다.
5.허나 주변 시세에 비추어 아직 이전과 같이 3억원대 수준이고 4억 원으로 회복되지 않았다면 주장이 조금 어려울 수도 있어 보이긴 합니다. 이러한 점 고려하시어 적절한 범위 내로 협의해보시기 바랍니다.
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안녕하세요. 역전세로 감액해서 계약을 진행할 시에 감액금은 어느일자로 받는건가요?? 기존 계약일 만료일에 받는건가요?
감액하게되면 기존 전세대출을 모두 상환할 수 있는상태라 계약 만료일 1~2일 전에 받고싶은데 협의가 가능한지 궁금합니다.
1.보통은 새롭게 갱신되는시점, 즉 기존계약만료일이 일반적입니다.
2.물론 그 이전에 받는경우도 있고, 이것이 돈 마련만되면 집주인으로서도 딱히 불리할것이 없기에 협의해보시기바랍니다.
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안녕하세요 영상 너무많이 도움됐습니다. 하나여쭤볼게있는데요 전세감액연장 계약서 작성 시 은행대출때문에 확정일자를 받아야되는데요.. 말씀하신 기존 계약의 효력을 유지한다라고 넣으면 괜찮을까요
1.네. 대출 등으로 불가피하게 계약서를 작성하셔야 한다면, 새로운 계약처럼 보일 염려가 없어야 합니다.
2.즉, 전세금 감액 말고 다른 조건에는 변동이 없다면 특약이나 계약 내용에 "본 계약은 기존 임대차계약에서 전세금만 감액한 뒤 동일한 조건으로 연장하는 계약이다"를 표시하면 될 듯 합니다.
3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 ^^ 좋은 영상 감사합니다.
제가 지금 살고 있는 곳이 전세로 1억1천인데 집주인 분께서 현재 살고 있는 건물이 재개발 확정이 됐다고 하시면서 더 오래 살아줬으면 좋겠다고 했습니다.
그리고 연장하시는 분들에 한해서만 보증금은 그대로 관리비는 면제로 해드리겠다고 했습니다.
보증금이 그대로인 상태에서 관리비 면제를 한다면 계약서를 안써도 될까요?
그리고 현재 카카오청년전월세대출상품을 이용중인데 버팀목으로 갈아탈려고 합니다.
이런 경우에도 따로 작성을 해야 할까요?.
그리고 특약에서도 추가해야될 내용이 있을까요??
(참고로 저는 5월에 계약 만료가 되고 곧 연장하기로 했습니다.)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
1.대출 쪽에서는 보증금 액수가 변동될 경우 민감하게 반응하므로 새로운 계약서가 필요할 수 있을 것이나, 현 상황에서는 보증금 금액은 변동이 없으니 필수적으로 계약서 작성을 해야하는 것은 아닐듯합니다. 카카오측에 보증금 변동이 없이 연장되는 경우에도 계약서가 필요한지 확인해보시기 바랍니다.
2.관리비 면제 부분은 우리에게 이득인 부분이므로, 이는 구두로 진행된 것이라면 집주인의 확답이 담긴 문자나 녹취, 문서가 있으면 좋을 것 같습니다.
3.만약 카카오측이 계약서가 필요하다고 한다면, 새로운 계약서에는 '본 계약은 기존 계약(날짜표시)을 연장하는 계약이다'임을 반드시 특약에 명시하시고, '관리비는 임대인이 부담한다'라는 내용도 반드시 기재하여야 할듯합니다(이를 기재하면 2항은 필요없을듯합니다). 나아가 연장하고자 하는 기간을 명시하면 될 것으로 보입니다. 이 때 당연히 기존 계약서는 버리지 말고 보관해두셔야 합니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 변호사님 답변 너무 감사합니다!!
1. 내일 버팀목과 카카오전세대출 측에 연락을 해서 답변을 받아보겠습니다. 그리고 관리비 면제라는 특약이 변경되어서 다시 재계약을 했습니다.
2. 관리비 면제 관련해서는 집주인분과 전화통화 기록, 부동산에서 직접 집주인분과 만나서 녹취를 했습니다.
3. 기존계약서랑 같이 들고 와서 비교를 꼼꼼히 해보고 체크를 했고 연장하는 날짜와 그와 관련된 내용의 변호사님 유튜브 내용을 보여주면서 특약이랑 확인해보면서 계약서를 작성했습니다.
4. 했습니다!!
바쁘신데 답글 달아주셔서 정말 감사합니다!
안녕하세요 변호사님! 내용이 너무 좋아 구독 및 좋아요 열심히 누르는 구독자입니다. 저는 4월중순에 2년 전세만료시점이고 감액연장 계약서를 작성하려고하거든요, 그 전에 임대인과 감액에 대한 내용을 협의하고자 하는데 카톡으로 제 상황을 이야기 하는 것이 좋을지 아니면 부동산에 부탁을 해야할 지 어떤 방법이 일반적이고 임차인에게 더 유리할까요..? 그리고 아래 댓글들을보니 감액협의연장 계약서 작성과 동시에 전세계약갱신청구권도 같이 제시하던데, 이 부분도 임대인에게 어떻게 이야기를 하면 좋은지 부탁드립니다...
1.구독자님 감사드립니다.
2.우선 감액연장부분은 협의가 반드시 필요하니 현시점에 감액연장희망의사를 밝히셔야할듯합니다. 이는 직접 집주인에게 언급하시어 진행하시는것이 혹시 모를 분쟁대비등에 유리하실듯합니다.
3.갱신청구권부분은 집주인이 계약을 연장할 의사가 없을때 진행하시는것입니다. 따라서 집주인이 연장을 원하지않거나 과도한 조건(보증금인상)을 언급할 경우 계약갱신청구권을 행사해야 연장될 수 있습니다.
4.물론 임차인이 연장이후 2년이 지나기전에 이사할가능성이 높을때(2년이후에는 이사갈 가능성이 거의 확정적일때)는 전략적으로 계약갱신청구권을 행사하기도 합니다. 왜냐하면 합의갱신되는경우에는 2년연장된 계약기간동안 묶이게되어 집주인동의없이 이사가 어렵기때문입니다.
5.이러한 좀 고려하시어 진행해보시기바랍니다.
@@hoonilawtv 답변 너무나 감사드립니다! 혹시 감액으로 2년 더 연장하고 그 이후에는 계약갱신청구권을 사용할 수 있나요? 즉 4년 살고 이후에 계약갱신청구권 사용이 가능한지 여쭤보아요!
네. 임대차하는 전체기간중인 계약갱신청구권은 1번사용하실 수 있습니다. 즉, 감액연장할때 갱신청구권을 사용하시지 않았다면 연장후 사용하실 수 있습니다.
안녕하세요
저는 이사를 가지않고 감액연장하려는데
중간에 주인분이 변경 되었어요!
재계약을 하려고 하는데
그래도 계약서 작성시 특약사항이 유의미 할까요?
1.제가 집주인이 도중에 변경되었을 때 주의하여야 할 점에 대해서 설명한 영상이 있으니 참고하시면 도움이 될 것으로 보입니다.
2.집주인이 변경되었다고 하더라도 당연히 이전의 계약을 연장하시는 것이 중요하고(기존 계약을 종료하면, 우선순위 등이 밀리게 되니 주의), 영상에서처럼 '기존 계약을 연장하는 계약'임을 명시하는 것이 중요할 것으로 보입니다.
3.이는 집주인이 변경되더라도 집주인은 이전 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하므로, 당연히 가능하고, 의미가 있습니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
대출받아서 전세계약 만료 5개월전입니다. 대출기관에서 계약서 원본가지고 갔고
저는 사본을 가지고 있는데
1. 감액으로 계약갱신청구권을 사용하려면
기존계약서(사본)에 특약으로 금액 쓰고 청구권사용으로 쓰면 되나요?
대출기관에서 새로 확정일자받으라는데 이건 왜 그런지 모르겠어요. 변호사님 영상속에서 확정일자 받으면 안된다고 되어 있는데.
2. 감액없이 계약갱신청구권을 사용해도
기존계약서(사본)에 특약으로 청구권사용 기록하고 2년이 되지 않아도 문제없이 이사갈 수 있지요?
1.감액 + 계약갱신청구권이러면 기존계약서에 특약쓰셔도되고, 새롭게 계약서쓰셔도됩니다.
2.감액시 기존 계약서에 따른 확정일자가 적용되니 불필요한데, 대출기관은 해당 계약서 진위여부등을 위해 또는 그냥 일률적으로 요구한것일듯합니다. 불필요한부분이니 설명해보시고, 별도 이유에 따른것이라면 그냥 확정일자 받으셔도(새로운계약서작성시) 해가 되지는않아보입니다. 단 반드시 기존계약서는 보관하고계셔야합니다(왜 사본이 아니라 원본을 금융기관이 가져갔는지 모르겠네요).
3.계약갱신청구권 사용시 언제든 해지통보 가능하시고, 3개월뒤 효력이 발생하여 이사가능하실듯 합니다. 이건으로 법률해석등으로 이런저런 이견 내지 분쟁이 있긴한데, 현재 정부(국토부) 공식입장도 이와 같은(언제든 계약해지, 3개월뒤 이사가능) 상황입니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 안녕하세요 ! 많은 도움이 되었습니다. 저도 위에 분과 동일한 내용인데, 금융기관이 전세계약서 원본을 가져갔어요... 전세대출받을때 마지막 절차가 확정일자 받은 전세계약서를 보내는 것 이었습니다. 사본은 제가 가지고 있구요... 저도 감액 협의 후 계약갱신청구권 사용하려고하는데요 결국엔 대출해주는 은행의 말을 따라야하는거죠..?ㅠ
저도 원본 가져가던데요 원래 그런거 아녔나
안녕하세요. 이번 2월 말 임대차 기간 만료로 인해 계약 연장을 하였습니다. 그러면서 전세자금 대출로 인해 계약서를 새로 작성하였는데요. 다음과 같이 특약을 작성하였습니다.
본 계약은 기존 전세계약(보증금 : 1억) 에서 보증금을 6천만원으로 감액하면서 기존 계약의 효력을 그대로 존속시키는 조건으로 기간을 2년 연장하여 계약한다.
라고 적어두었는데요. 이럴 경우 2년전에 받은 확정일자에 따른 우선순위 변동이 없을까요?
1.네 영상에서 설명드린대로 잘 기재하신듯합니다.
2.위 내용대로라면 최초 기존계약 당시를 기준으로 받은 우선순위 등이 유지될 것으로 보입니다.
3.6,000만으로 감액하는것이니 4,000만원 문제없이 수령하시길바라며 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
네 답변감사합니다. 기존 계약 중간에 (1년전) 임대인이 변경됐었는데 이 부분은 상관없을까요?
네. 바뀐 집주인은 기존 임대차계약의 임대인 지위를 그대로 승계하기에 큰 문제는 없습니다. 단, 반드시 기존 계약서도 함께 보관하시기바랍니다.
재계약 문제로 알아보는데 요약 감사합니다 궁금한게 만약에 전세보증보험들려고 하는데 계약서없이 하면 가입이 될까요? 전에 가격도 상당히 전세가율이 높아서 보증보험 드는데 엄청 힘들고 찝찝
했거든요 계약서가 없다면 가뜩이나 비싸게 들어갔는데 역전세라 보증보험 가입이 될지 궁금합니다
1.보증보험측에 물어보셔야 확실히 알겠으나, 기본적으로 당연히 계약서를 요구할듯합니다.
2.따라서 계약서 새로 작성이 당사자사이에서는 필요없지만, 보증보험을 위해 작성 요구하시어 작성하셔야될것으로 예상됩니다. 3.나아가 가입자체가 가능한지부터 확인하셔야하니 구체적인부분은 보증보험측 확인해보시기바랍니다.
@@hoonilawtv 감사합니다!
@@롯토감액시 보증보험위해 새계약서 필요합니다.
안녕하세요 변호사님
최근 감액으로 재계약을했는데
(갱신청구권사용하여) 계약서작성을했습니다 특약으로
말씀하신대로 기존계약은 존속한다라고 못적었는데 문제가 될까요..?
본계약은 임차인의 계약갱신청구권사용이며 보증금 000원에서 000원으로 3천만원 감액하는계약으로 임대인은 0월0일 3천만원입금한다 이렇게 특약이적혀있습니다
그리고
갱신청구권을 사용하였는데 2개월,6개월전이아닌 2주전에 말을하였는데 문제가될지도 궁금하고 말씀하신것처럼 기존계약의 연장인것도 특약에 적혀있지않아서 불안하네요
계약서를 새로작성했으니 부동산에서 전입세대열람서 보증보험때문에 서류받으려면 확정일자도 받으라고해서 임대차신고,확정일자도 받아도문제가 되지않을까요?
1.계약갱신청구권 사용이 명시되어 연장된것으로 해석될수 밖에 없으니 큰 문제없을듯합니다.
2.본래는 계약만료2개월전까지 쌍방 아무말없이 지났다면 '묵시적갱신'된 것이긴합니다. 그래도 합의하여 감액갱신이 불가한것은 아니니 문제는 없습니다(현재 감액갱신한것).
3.증액한것이 아니기에 새롭게 보호할 보증금은 없지만 확정일자, 임대차신고 등을 하여 불이익한것은 없을듯합니다.
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@@hoonilawtv 감사합니다 엄청불안했는데 구독좋아요 진작에 했습니다!! 영상 도움많이됐어요 어 그럼
갱신청구권 사용하여 감액하는 계약이라고 써있는데 갱신청구권사용된게아닌가요? 그럼 계약서에 기존존속 효력이라는 특약문구가 없는데 문제가 안된다는말씀이시죠?? 아무 걱정할문제가 없다는건가요?
@@와클짱 1.언급하신 '본계약은 임차인의 계약갱신청구권사용이며 보증금 000원에서 000원으로 3천만원 감액하는계약'이라는 문구 자체가, '기존 계약'이 존재한다는 점을 내포하고 있고, '계약갱신청구권'도 계약을 연장할 때 사용하는 것이기 때문에, '기존 계약을 연장하여 갱신하는 것'이라는 것으로 해석하는 것이 가장 자연스럽습니다.
2.갱신청구권을 사용하신 것으로 명시되어 있으니, 이번에 하신 계약은 '주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권을 행사하여 연장된 계약'으로 보입니다.
@@hoonilawtv 감사합니다!
안녕하세요.. 감액 연장 계약서 특약사항에 기존 계약의 효력을 유지한다는 문구는 없고 들어간 문구는 (쌍방 협의하에 보증금 6억으로 조정하여 2년 연장하는 계약임) 요렇게만 기재되어 있으면 문제가 될까요? 제 보증금이 1순위이고 다른 대출은 없습니다. 아직 차액보증금을 돌려받은 상태아니고 오늘 계약을 했습니다. 계약서를 다시 작성하자고 해야할까요?
1.나중에 본 계약이 완전한 재계약이라고 우길것을 대비하기 위한 것으로 언급드린 특약이 가장 확실하긴합니다.
2.다만 언급한 내용에서 '보증금 조정' '2년 연장' 등의 워딩에 비추어보면 새로운 계약으로 인정하기보다는, 기존 계약을 연장한것으로 볼 가능성이 훨씬 더 높고, 다른 우선순위도 없는상황이시라면 구태여 또 다시 작성할 필요는 없어보입니다.
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@@hoonilawtv 감사합니다
안녕하세요 아파트전세 감액 재계약 앞두고 있는데요.. 정말 급합니다
1. 2년전 전세계약을 체결했는데요, 2년전 계약서상에는 특약에. 이 계약기간에는 근저당설정은 없는 것으로 한다. 라고 명시되어 계약유지중이였으나, 집주인이 계약기간중 집담보대출을 1억3천정도 받았습니다.
2. 현재 다음달에 감액 재계약하기로 했는데, 세입자인 제가 전세대출을 연장하려고 하니, 은행에서 확정일자가 있는 감액 재계약서 작성 후 대출연장이 가능하다고 합니다.
3. 이렇게 되면 감액 재계약 서류 작성 후 확정일자를 새로 받으면... 집주인이 이전에 받은 담보대출이 저보다 선순위로 되는거 아닌가요..?????? 어떻게해야 감액 후 재계약서 작성 후 확정일자 받은 것이 집주인근저당보다 선순위가 가능할까요?????? 꼭 답변 부탁드립니다... 네이버는 답변들이 너무 다 달라서요..
1.전세감액 연장은 새롭게 보호받아야할 보증금이 없습니다.그래서 기존의 순위를 유지하는것이 중요합니다.
2.대출관련하여 은행이 요구하는경우 감액계약서를 작성하셔도 무방하나, 여기서 중요한점은 영상에서와같이 기존계약의 연장임을 정확히 명시하셔야합니다.
3.그리고 새로운 계약서(감액연장)에 확정일자를 받는다고하여 그 자체로 무슨 순위가 변동되는것은 아닙니다. 다만 새로 작성한 계약서가 완전한 재계약으로 인정될경우에는, 연장시점부터 새롭게 계약이 시작되는것으로보아 선순위가 밀리니 이것만 주의하면됩니다.
4.나아가 기존 선순위를 유지하도록 기존. 계약서는 꼭 보관해두시기바랍니다.
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@@hoonilawtv 기존 2년 계약기간동안 집주인이 담보대출을 실행하였고 현재 감액재계약에서 새로운계약서에 특약만 잘 넣으면 확정일자를 받아도 선순위변화는 없다는 말씀이시죠?? 구독완료하였습니다
@@돈보네사장아들 네. 새로 계약서 작성하실 때 꼭 언급한 내용들 참조하시어 완전한 재계약으로 인정되지 않도록 작성하시기 바랍니다. 나아가 기존 계약서도 반드시 보관하고 계셔야, 나중에 문제가 발생하였을 때(경매로 넘어갈 때) 기존 계약일자를 기준으로 배당을 요구하실 수 있을 것으로 보입니다.
설명을 너무 잘 해주셔서 구독중입니다~ 한가지 여쭤볼게요~ 현재 감액하여 연장하려고 하는데, 재계약서를 쓰지 않는다면 계약갱신청구권을 쓰게 되는건가요? 지금은 안쓰고 연장하고 싶으면 재계약서를 써야하는거죠?
1.계약갱신청구권은 집주인이 계약연장을 거부할경우 또는 받아들이기힘든 요구(5%초과 인상 재계약)를 하는 경우, 주택임대차보호법에 따라 임차인이 행사하는 권리입니다.
2.즉, 그런것없이 집주인과 합의하여 감액연장하는 경우에는 영상에서와 같이 굳이 계약서를 새로쓰실 필요가 없고, 기존 계약서만 보관하고계시면 됩니다.
3.또한 이는 계약갱신청구권을 행사하는것도 아니니 다음에 원하시면 사용가능할것입니다.
계약갱신청구권은 증액5%, 감액은 하한선 없이 쓸수있는거 아닌가요? 감액도 임차인 요구에 의한것이니 임대인과 감액이 합의되면 임대인은 계약서에 계약갱신청구에 의한 계약임을 명시할 수있다고 봅니다.
안녕하세요 변호사님 제가 살고있는 오피스텔은 임대사업을 하시는 분이 임대인입니다. 전세 보증금 1억 9천이 보증보험 가입 연장 시 금액을 감액해야 가입 된다고 해서 계약서를 적을때도 특약이 필요한가요? 보증보험기간 제출해야한다고 합니다 그러면서 관리비를 올린다고 히셧는데 아무것도 잘 모르는 상태라서요..
보증보험은 1년단위 가입이고 저는 내년 4월이 계약 만기였는데 이번에 다시 계약서 쓰면 2년을 해야하는건가요?
1.당사자(임대인과 임차인) 사이에 기존 계약이 남아 있다고 하더라도 얼마든지 합의를 통해 계약을 연장하거나, 새롭게 계약기간을 설정할 수도 있을 것입니다.
2.보증보험과 관련하여 전세보증금을 감액하시어 연장한다면 보통 새롭게 감액계약을 체결하고 2년 동안 새로운 계약기간이 이어지게 됩니다.
3.영상에서처럼 기존계약서도 반드시 보관하고 계시고, 언급드린 특약도 포함하는 것이 좋습니다. 임대인한테 불리한 특약이 아니니 포함하더라도 큰 문제 없습니다.
4.관리비의 경우에는 무조건 올리고, 이를 받아들이셔야 하는 것은 아닙니다. 상황에 맞추어 인상이 불가피한지, 해당 건물 다른 임차인도 그러한 상황인지 등 구체적으로 살펴보신 뒤 판단하시기 바랍니다.
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변호사님 답변 감사합니다!
이건 의견이 분분해서 하나 더 여쭤봅니다. 감액 재계약서 작성은 이제 완료했는데 임대인이 그거에 대한 확정일자를 받아야 한다고 하네요.
본인들이 그 확정일자를 받았다는 증빙서류와 새 계약서를 가지고 전세보증보험을 들으러 가야한다구..! 요새 가짜로 계약서 작성하는 임대인도 있어서 엄격히다면서..
근데검색해보니 제가 새로 계약서 쓴걸 가지고 확정일자를 받게되면 저에게 기존에 있던 우선변제권이 선순위가 밀리는건가요? 아니라는분도 맞다는분도 있다고 해서 낼 주민센터 가서 물어보려 했는데 알고 계시면 조언 부탁드립니다. 또 제 계약기간 만료일이 내년 4월이라 이번에 1년만 추가 연장 전세 계약 했는데 1년을 연장했다고 해서 저에게 불이익이 있는건 없나요..? 질문이 넘 많아서 죄송합니다..!
1.최근 확정일자에 관한 영상 업로드한 적 있으니 참고하시기바랍니다.
2.답변드리자면 이전계약서가 있고 기존 계약연장이라면 감액계약서에 확정일자를 받으셔도 그것을 기준으로 하는것이 아니니 괜찮습니다.
3.1년 계약도 가능합니다만 임차인은 2년이 유효하다고 주장가능합니다. 이 또한 제가 최근 영상업로드한것이 있으니 참고해보시기바랍니다.
안녕하세요 역전세로 1억감액하여 재계약해야 하는대 2년이 아니고 1년만 연장하기로 합의를했는대 기존계약서에 연장기간이랑 특약만 추가해서 기존계약서 유지하면 댈까요? 그리고 보증보험 가입할려고 하는대 기존계약서로 해도 문제없는지요?
1.보증보험가입시 새로운 감액계약서를 요구하는 경우가 많은 것으로 알고 있습니다.
2.보증보험과 무관하게는 기존계약서 특약부분등에 감액연장부분을 기재하시는것으로 연장하셔도 괜찮습니다.
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@@hoonilawtv 감사합니다
임대인이 해외에 있는 상황에서, 감액 후 2년 연장할려고 합니다.
이런 경우 계약서 변경 없이, 감액 받은 후 영수증만 발행하면 될까요?
현재, 임대인을 직접 만나기 어려운 상태입니다.
1.네 임차인입장에서는 추가로 보호받아야할 보증금이 없으니, 별도 계약서 변경 없이 돈만 제대로 받으시면됩니다.
2.영수증도 임대인이 더 필요한것이라, 돈만 제대로 입금되는지확인하시면 큰문제 없을 것 같습니다.
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변호사님 임차인 중심으로 영상을 제작하셨네요.
역전세로 보증금 일부를 돌려줘도 세입자가 2년 안채우고 퇴거 한다고 하면 3개월안에 전세보증금을 돌려줘야 되나요?
1.질문 주신 것의 핵심은 역전세에 따른 감액연장이 임차인이 '계약갱신요구권'을 사용하여 된 것인지 부분입니다.
2.즉, 임차인이 '계약갱신요구권'을 사용하고 감액연장이 되었다면 언급하신 것과 같이 계약기간 중이라도 퇴거 요청 후 3개월 뒤에 임차인은 이사갈 수 있습니다.
3.하지만 이와 달리 '갱신요구권'을 사용한 것이 아니라 단순히 '감액연장'한 것이라면, 계약기간 2년에 구속되기에 집주인이 동의하지 않는다면 계약기간 중 퇴거하며 보증금 반환을 요청할 수 없습니다. 물론 이 때 집주인의 동의가 있으면 이사갈 수 있고, 집주인 입장에서는 혜택을 주는 것이기에 대신 복비를 부담하라고 제안하거나, 임차인이 먼저 제안하는 경우가 많습니다.
4.주택임대차보호법이 워낙 임차인 중심으로 되어 있기는 하나, 집주인으로서도 법이 정한 정당한 권리는 행사할 수 있습니다.
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변호사님, 저도 원 댓글쓰신 분과 같은 경우라 문의 드립니다.
전세보증금 감액하여 연장 하였고 이사 의사를 통보주셨는데요.
임차인과 갱신한 계약이 ‘계약갱신요구권’ 또는 ‘감액연장’ 에 의한 것 인지 어느 기준으로 판단하는지 문의 드립니다.
1.핵심은 계약갱신요구권이라는 말을 지칭하거나 계약서에 명시하여 갱신된것인지 여부입니다.
2.이러한 것이 드러나지 않은채 감액연장하였다면, 갱신요구권을 행사한것으로 평가되기 어렵습니다.
3.따라서 이 경우 임차인은 2년 계약기간에 구속되고 집주인의 동의가 없다면 도중에 해지하기 어렵습니다.
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변호사님 너무 유익한 영상 감사합니다❤ 너무 너무 급한 상황이라 댓글남깁니다!
상황 : 1.전세계약 만기 (7/15) 약 3개월 전 보증금 변동없이 재계약서를 씀.
2.근데 최근 1달 전 은행에서 공시지가 하락으로 보증금 감액 안 하면 대출연장 안된다 함.
3. 집주인 돈 없어서 보증금 못 내려주고, 우린 이미 계약서를 썼기때문에 니가 지금 이사 나간다 했으니, 나는 너한테 10/15일까지만 돌려주면 된다.(중도퇴거 의사 밝힌 3개월 후라 그런듯..)
6/20일에 급하게 퇴거 의사 밝혔지만,
당장 전세대출 만기가 8/15일라 그 전까지 세입자나 매매자사 구해지지 않으면 연체가 되는 상황입니다ㅠㅠ
혹시 이런 상황에서 제가 할 수 있는 방법은 어떤게 있을까요? 😢😢
1.난감하신 상황에 계신 듯 합니다.
2.우선 금년도 4월 경에 작성한 재계약서(아마도 보증금 변동 없이 동일 조건으로 연장하기로 하는 계약)로 인하여, 본래 연장된 계약기간 2년에 구속되는 것이 맞습니다. 이는 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권에 따른 갱신이 아니기에 만약 집주인이 협조하지 않으면 2년 뒤에서야 보증금을 돌려받을 수도 있는 상황입니다(그렇게 하더라도 집주인은 계약을 위반한 것이 아님).
3.다행히 현재 집주인이 10.15까지 돌려주기로 언급하기도 한 만큼, 이를 확정해두는 것이 더 중요해보입니다(나중에 계약에 따라 2년 뒤에 주겠다고 할 것을 방지하기 위해).
4.현 상황에서는 최대한 집주인에게 협조하여 다른 세입자가 들어오도록 하거나, 대출 범위내에서라도 보증금을 감액할 수 있도록 재차 요청하는 것이 최선일듯합니다.
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특약사항을 적는데 갱신계약이란 문구가 없어도 될까요?
만기를 채우지 않고 이사를 가야하면 문제가 생기지 않을까요?
1.전체적인 취지가 계약을 연장하는것이라면 큰 문제는 발생하지않을듯 합니다.
2.만기를 채우지않고 이사가는것은 별개의 문제입니다. 일반적으로 감액하여 연장시에는 합의갱신이므로 만기전 이사는 집주인동의가 필수적입니다.
3.제가 계약만료전 이사와 관련하여 영상을 업로드한것이 있으니 이를 참고하시면 도움이 되실듯합니다.
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전세금 내리면서 재계약하는 임대인입니다
5천 내려주기로했는데 혹시 이 금액을 지불해야하는 시기가 언제일까요
저는 기존계약이 끝나는 시점인 7월로생각하고있었는데
임차인이 보증보험을 뭔가해야한다면서 6월에 재계약서 작성을하고 이때 금액을 지불해달라고 하시는데 일반적으로 언제 보통 지불하나요
1.보통은 계약만료시점에 주는 경우가 많고, 감액된 계약으로 연장되는 시점도 기존만료시점 다음날이니 이것이 원칙일 것입니다.
2.다만 보증보험과 같이 특수한 경우에는 당사자사이에 협의로 1달정도 일찍 지급하는경우도 있습니다.
3.법리적으로는 기존계약만료일까지는 기존 보증금액수대로 지속되는것이니 이를 고려하시어 진행하시기바랍니다.
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감액하면서 계약갱신청구권을 행사할것인데, 이경우 특약에 계약갱신청구권 사용한 감액계약인걸 명시하면 되나요?
네. 차후 이 부분에 다툼이 없으려면 계약갱신청구권을 행사하여 연장된 계약임을 명시하는것이 좋습니다(특히 임대인입장에서는 반드시 명시해야).
안녕하세요. 김기훈 변호사님. 구독 및 좋아요 했습니다.. 너무 답답하여 질문 드립니다.
제가 2월 21일 만기입니다. 2억2천에 들어왔었고 지금 시세가 4~5천이 내려가 4천을 감액하고 연장을 하려고 합니다. 그런데 집주인이 자금 사정이 안좋아서 2월 말쯤에 대출이 나올 것 같다고 먼저 낮춘 계약금으로 재계약을 하고 만기일이 지난 후 돈을 주겠다고 하는데 자꾸 말이 바뀌는 상황이라 신뢰하기 어려운 상황입니다..
이런경우에는 어떻게 해야 하는지 그냥 무작정 임대인을 믿고 재계약을 해야하는지 아니면 2억2천으로 그냥 연장하여 줄거라 믿고 기다려서 돈을 받고 계약금을 낮추어야 하는지 걱정입니다.. 마음같아선 보증보험처리하고 싶은데 너무 시간이 급박하여 어려울것 같습니다.. 제발 답변 부탁드리겠습니다.. 긴글 읽어주셔서 감사합니다..ㅠㅠ
1.감액연장계약을 진행하시되 계약서에 감액으로 반환해야하는 4,000만원을 특정한 시점(ex. 2024.3.2.까지 등 집주인과 협의하여 정말 가능한 빠른시점 설정)까지 지급하지 못하면, 본 연장계약은 해지되고 임대인은 보증금전액 2억 2,000만원을 즉시 반환하여야 한다는 특약을 추가하시면 될듯합니다.
2.이 경우 집주인이 연장계약을 빌미로 감액된 4,000만원을 돌려주지않으면, 임차인은 특약에 근거하여 계약해지후 보증금반환을 요청할 수 있고, 돌려주면 감액연장계약에 따라 계약이 연장될 것으로 보입니다.
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2년계약이 만기되어보증보험때문에 계약서를 새로쓰려고 합니다
보증금은 4천 감액되었구요
새로운계약서에 영상대로 특약사항은 넣을겁니다
그렇다면 새로운계약서 에
보증금은감액된후의 금액을 적는건 맞죠
답변 부탁드립니다
늘 감사드립니다
1.네 맞습니다.
2.특약이나 계약내용에 기존 임대차계약의 보증금 액수를 기재할것이므로(반드시), 새로 작성하는 계약서의 보증금은 감액된 금액으로 기재하시면 될것입니다.
3.나머지는 영상에서 설명드린것과 같습니다(기존계약서반드시보관등).
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안녕하세요 변호사님~
임대준 아파트를
감액하여 재계약하기로 했습니다
세입자분이 부동산 끼지 말고
이체내역증 주는 걸로 하자하네요
기존 계약서에 2년 연장 기간만 기재하면 될까요?
양쪽 각인 찍음 효력이 있는 건지요?
처음 세를 내놓은 거라
부동산에서 대서료 안 내고
임대인 측 주의사항 알려주심 감사하겠습니다 부탁드립니다 ^^
1.최근 집주인을 위한 영상을 업로드하였으니 참고하시기 바랍니다.
2.감액 재계약의 경우에는 임차인이 새롭게 보호 받아야 할 것이 없고, 임대인 입장에서도 계약서는 작성하지 않아도 무관합니다.
3.임대인 입장에서는 2가지를 조심하셔야 합니다. 첫 번째는 감액한 금액을 임차인에게 주었다는 사실에 다툼이 없도록 명확히 해야 합니다. 이 부분은 뭐 현금으로 주지 않는 이상, '임차인 계좌에 계좌이체' + 임차인으로부터 '영수증 또는 입금확인서'수령만 제대로 하면 사실상 후에도 다툼 없이 해결될 수 있습니다.
4.두 번째는 계약갱신청구권 부분입니다. 만약 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면서 '감액 재계약'을 하신 것이라면, 기존 계약서에 '계약갱신청구권을 행사하여 기존 계약을 보증금 XX원에서 XX으로 감액한 뒤 나머지는 동일한 조건으로 2년 간 연장한다'라고 기재하셔야 합니다. 그렇지 않으면 계약갱신청구권을 행사하지 않은 것으로 볼 수도 있으므로, 이 부분은 유의하시기 바랍니다(계약갱신청구권 행사한 것 아니라면 별도 언급 불필요).
5.기존 계약서에 자리가 남는다면, 하단 부분에 이를 기재하시고(날짜도 기재) 임대인과 임차인이 각자 도장을 날인하면 됩니다. 만약 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니라면, 보증금만 감액해서 기존 계약을 연장한다는 점을 서로 명확한 문자나 녹취를 남기기만 해도 크게 문제되지 않기는 합니다.
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5천만원 감액으로 2년재계약하기로했습니다.
4월6일이 만기일인데 집주인이 4월14일 감액된 금액을 줄수있다고 그때 변경된 계약서쓰고 돈준다는데 만기일지나고 진행해도 괜찮나요?...만기일에 감액된 금액은행에 줘야하지 않나요?
1.전세대출이 있으시다면 이 부분 금융기관측에 확인해보셔야합니다.
2.당사자 사이에서 만기일이후 금액을 지급하는것은 별도 협의하에 얼마든지 가능합니다. 단, 감액금액만 나중에 지급하는것이지, 계약연장은 만기일부터 바로 적용되는것으로 계약서어 기재하셔야합니다.
3.그리고 감액연장계획을 금융기관측에 설명하셨는지요? 대출연장과 결부된것이므로 이를 확인하시어 집주인이 만기이후 금액지급할 상황인데 어떻게 해야하는지 꼭 확인하시기바랍니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님
이번에 전세 계약 감액 계약하려 합니다 다만 부동산 없이 임대인과 계약하려합니다.
원 계약은 2022~2023년 계약이였습니다
이때 집주인이 작성한 계약서에는
2023년 x월x일~ 2024년x월x일 까지의 임대차 기간 만료하고 보증금 x원을 감액하여 전세보증금 x원으로 2025년 x월x일 까지 재(갱신) 계약한다
라고 되어 있는데 괜찮을까요??
특약사항에 선순위 대출은 없는 상태의 계약이라고 명시되어 있긴합니다
1.저 워딩만보면 계약갱신인지 완전한 재계약인지 조금모호할 수도 있어보입니다.
2.해당 계약서에 영상에서와 같이 '본 계약은 기존 최초계약(2022년)에서 보증금만 감액하여 연장하는 계약이다'임을 명시하는것이 좋아보입니다.
3.핵심은 완전 새로운계약이 아니라 기존계약의 연장임을 표시하는것이니, 이 부분만 의미가 명확하면 됩니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 감사합니다 해당 부분 넣어달라 요청하겠습니다!!!
감사드립니다
그러면 집주인 입장에서는 감액된보증금을 어떻게 입증하죠
세입자가 감액되기전 보증금을 요구 할수 있지 안을까요
1.집주인 입장에서는 감액된 보증금을 지급하면서 반드시 영수증(입금확인서)을 받으셔야합니다. 이는 나중이 아니라 즉시(입금직후 바로 영수증교부)에 이루어져야합니다.
2.나아가 현금이나 수표가 아닌 계좌이체를 통해 명확히 증거를 남겨두시는것이 필요합니다.
3.이정도 해두시면 세입자가 이전 보증금을 그대로 주장하는것은 사실상 불가능하다할 것입니다.
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변호사님 안녕하세요 저의경우 다가구 후순위 입니다 중기청으로 보증금 1억3000인데 2020년기준 근저당권이 잡혀있어 최우선변제가 안되는 상황입니다
전세기준 제 뒤에 1명있기는하나 그사람도 최우선 변제가 됩니다 저도 2000만원 감액받고 최우선변제는 받을수 있게 하되 , 순위여부는 변경을 안하려하는데 특약조건을 어떻게 넣으면 될까요 저같은경우 확정일자 신고를 안하면 안되지않을까요? 안하게되면 2020년기준 1억천만원이하가 안되서 최우선변제도 안되니까요 돈을 2000만원 감액되더라도 ㅜㅜ 상관없나요? 도움부탁드려요
1.우선 임대차계약 당시에는 보증금이 소액임차인 요건에 해당하지 않았지만 이후 보증금을 감액하여 연장하여 소액임차인 요건에 해당하는 경우 최우선변제권을 행사할 수 있습니다(대법원 2008. 5. 15.선고 2007다23203판결 참조).
2.순위는 당연히 변동이 없어야 하고, 영상에서와 같이 기존 계약의 연장으로서 진행하셔야 합니다.
3.감액이지만 상황에 비추어 볼 때 감액계약서는 작성하셔야 할 것으로 보입니다. 금번 감액연장계약을 임대차신고하여 확정일자를 받으신다고 하더라도 당연히 최초 계약을 기준으로 판단하게 됩니다.
4.다만 이는 어디까지나 집주인으로부터 2,000만 원을 받아야만 가능한 부분이고, 집주인이 보증금 반환 능력이 없어 2,000만 원을 반환 받지 못하더라도 감액연장하는 것으로 외관만 창출한다면 자칫 '통정허위표시'등에 해당하여 무효로 볼 위험도 있으니 조심하셔야 할듯합니다.
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전세 보증금을 감액해서 계약 연장을 하면서 재계약서에 작성하지않고 기존 계약서에 특약 사항을 넣어서 연장했습니다.
이런 경우 주택임대차 신고는 어떻게 하는건가요?
1.전세감액 연장은 기존 계약서에 특약으로 넣어 진행하셔도 무방합니다.
2.이러한 주택임대차신고와 관련하여 인터넷으로 한다면 '갱신계약'으로 선택하시고 내용을 기재하시어 진행하시면 될듯하고, 가까운 주민센터에 방문하여 신고하실 경우 기존계약서를 지참하시어 특약사항 부분을 보여주면 될 것으로 보입니다.
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감액된 금액을 받지 못한 상태에서 주인이 바꼈어요. 계약서 새로 작성함 특약에 전 주인이 감액금액 지급하기로 명시함. 이후 주인이 바뀜
새 주인이 감액된 준다는데 새주인이 전화를 안 받네요. 이 경우 전세반환 통보 가능할까요?
1.우선 계약서에 따른 의무가 전주인으로 명시되어있다면 당연히 전주인에게 계약상 책임을 물을 수 있습니다.
2.다만 집주인이 변경된경우 주택임대차보호법에 따르면 변경된 집주인이 기존 집주인의 임대인으로서의 권리를 그대로 승계한다고 되어있어, 변경된 집주인에게도 책임을 물을 수 있는 것입니다.
3.이때 대법원은 새로운 집주인이 의무를 이행하지 않거나 능력이 없어보일때는 임차인이 계약을 해지하고 전주인에게 보증금전액반환을 요청할 수 있다고 판시하고 있습니다.
4.따라서 가능은 하다고보이나, 우선 새로운 집주인이 거부의사를 밝힌것은 아닌것으로 보이니 이를 정확히 확인후(나아가 사실관계까지) 판단해보시기바랍니다.
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만약 묵시적갱신을 하고 은행에서 대출이 안나오면 어떻게되는거죠??
전월세신고는 금액이 변경된거라해야 하는데
확정일자 자동부여인데 별도로 하지말라고 얘기해야 되나요?
1.확정일자를 추가로 받는다고하여 이전 확정일자가 사라지는것은 아닙니다.
2.따라서 금액변경된것에 관하여 신고를 하시되 기존 계약서를 반드시 보관해두시면, 설령 연장건에 확정일자를 받았다고하더라도 이전 계약서에 따른 확정일자가 기준이 될 것으로 보입니다.
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저도 이걸로 고민하고있었어요 일부러 확정일자 안받으려고 했는데 신고했더니 자동부여된다고 알람떠서 헉했네요ㅎㅎ 감사합니다
감액으로 인한 재계약시
확정일자는 자동적으로. 갱신되지 않아요?
전월세신고시 갱신권청구 사용을 체크해서
신고해야하는데
그러면 확정일자는 다시 받게되는거 아닌가요?
1.확정일자는 결국 주임법에 따른 효과를 얻기위함인데, 감액하여 연장하는 경우 새롭게 보호받아야할 보증금이 없기에 계약서에 확정일자받을 실익이 없습니다.
2.물론 새로 작성한 연장계약서(감액재계약)에 확정일자를 받는다고 특별히 불리해지는것은 아니나, 임차인입장에서는 최초에 받은 확정일자시점에 적용되는것이 중요하기에 감액재계약시점을 논할 이유가 없기때문에 그렇습니다.
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감액 연장 계약 후 돈이 입금되지 않을 때 어찌해야 하나요? 주인이 돈을 구해 본다고 하는데 염려가 됩니다. HUG에 전세보증보험 가입한 상태입니다.
1.감액연장의 전제조건은 감액된 보증금의 신속한 입금을 전제로 하는 것입니다.
2.아직 연장된 계약의 시기가 조금 남아있다면(기존 계약 만료일) 절대로 기존 계약 만료일을 넘기지 말아줄 것을 당부해서 말씀하시고, 만약 그 일자를 넘어서도 집주인이 감액된 보증금을 돌려주지 않는다면 이는 의무를 이행하지 않은 것이므로 즉각 계약을 해지하고 보증금 전액을 돌려달라 요청하실 수 있습니다.
3.다만 이는 즉시 이사를 가야하는 등 다른 현실적 문제도 결부되어 있으니 우선은 집주인과 소통하시고, 상황을 지켜보시기 바랍니다. 만약 일자가 지났음에도 별다른 상황이 나아지지 않는다면 2번과 같이 해지통보 후 보증금 반환 요청, 이사 등의 조치를 취해야할 수도 있을 것으로 보입니다.
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조속한 회신 감사합니다. 구독. 좋아요 했습니다. @@hoonilawtv
20년2월~22년2월 부인명의계약
22년2월~24년2월 남펀으로 임차권양도후 남편명의로계약하고
24년2월~ 다시 남편명의로 감액계약하려는데 보증보험에서 감액이라도 계약서 새로 써오라는데
특약에 최초계얄 20년2월은 언급하지않고 기존 임대차계약 언급시 바로 이전계약22년2월~24년2월만 쓰면 될까요?
1.부인(본인)명의계약시점부터 보호받는것이 당연히 더 유리해보입니다. 물론 2022.2월부터하더라도 선순위등기등이 없다면 문제되지않으므로 2022년만 언급해도 될것입니다.
2.즉, 2020.2월과 2022.2월사이 추가로 설정된 근저당권이나 가압류등 선순위권리가 없다면 여전히 선순위로서 보호받을것이나, 해당 권리가 존재한다면 반드시 2020.2월을 기준으로 하여야 해당 권리보다 먼저 보호받을 듯합니다.
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@@hoonilawtv 답변 감사합니다~!저는 당연히 바로 전 계약인 2022년~24년이 기존계약이고 이거에대한 연장계약이다 라고 할려했는데 기존계약기간을 20년2월~24년2월로도 써도 되는군요?!
안 알려주셨으면 큰일날뻔했네요! 국민건강보험공단서 23년 압류가 있었는데 말소가 됬어요! 감액계약이고 보증보험도 든 상태라 재계약 괜찮겠죠?!(구독 좋아요 꾸욱 해써요♥)
네 그 사이에 별도 권리가 없다면 큰 문제는 없을듯합니다. 나아가 감액이시니 추가로 보호받으실것도 없고, 보증보험도 있으시니 더 두텁게 보호될 상황으로 보입니다.
@@hoonilawtv @hoonilawtv 계약서 작성 하려는데 재검토하니 애매한거같아 재질문드려요 ㅠ
본 계약은 기존임대차계약(2020년2월~24년2월)에서 보증금을 2억1천에서 1억9천으로 감액한 뒤 2년간 연장하는 계약이며 기존 임대차계약의 효력은 그대로 존속된다. 라고 쓰려는데 최초 부인명의계약때( 20년~22년)보증금이 2억이었고 남편명의로계약때(22년~24년) 보증금 증액하여 2억1천이었습니다.
근데 기존임대차계약 시작일을 최초계약일 20년으로쓰고 뒤에 붙는 금액은 22년 재계약금액인 2억1천에서 1억9천으로 감액한다고하면 날짜와 금액이 안 맞아서 안 되는거 아닐까요?
@@hoonilawtv재계약서 작성하려는데 애매해서 재질문드려요 ㅠ
★본 계약은 기존임대차게약(20년2월~24년2월)에서 보증금을 2억1천에서 1억9천으로 감액한 뒤 2년간 연장하는 계약이며, 기존 임대차계약의 효력은 그대로 존속한다★ 라고 쓰려는데
최초부인명의 계약시(20년) 보증금이 2억이었고 남편명의로 재계약시(22년) 보증금증액하여 2억1천이었습니다.
그런데 기존임대차계약 시작일을 20년이라고쓰고 보증금을 2억1천이라고 써도 되나요?
20년도 보증금 2억 22년도 보증금2억1천이라 날짜와 금액이 안 맞아서 되는가 싶어서요..
제가 이번에 전세보증금 감액해서 재계약서를 작성할 예정입니다.
확정일자는 감액이라서 안할 생각이었는데 주택임대차 신고를 하면 확정일자가 자동 부여 된다고 하여 주택임대차 신고를 하지 않아야 할까요?
1.확정일자를 구태여 받아도 실익이 없다는것일뿐, 추가로 받는다고 하여 큰일이 나는것은 아닙니다.
2.주택임대차신고시 확정일자가 자동부여 되는데 기존 계약의 연장이라는 점만 명백하다면 이전 확정일자를 기준으로 판단하게 될것이니 걱정않으셔도 될듯합니다.
3.나머지(계약서작성시 주의사항, 기존계약서보관등)는 영상에서 언급한것과 같으니 주의하시기바랍니다.
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감액재계약이 아닌 전세에서 월세로 변경하게되었습니다.
전세 만료2개월전에 집주인대출받아서 6천만원 제외한 금액을 준다고 주소이전을 요구하는데 월세계약서를 쓰지도 않고 전세금 일부만 받고 주소이전해도 되나요?
1.우선 주소이전(주민등록 옮기기)을 하는 순간 전세계약 당시에 확보한 우선변제권, 대항력 등은 모두 상실하게 됩니다.
2.다만 집주인도 본인께서 현재 해당 집에 입주해있기에 가액이 충분하지 않다면, 본인께서 확정일자 갖춘 채 살고 있다면 우선순위에서 밀리기 때문에 대출이 나오지 않을 수도 있습니다. 그러한 이유로 주소이전을 요구하였을 수도 있습니다.
3.그렇지만 요즘 같은 분위기에 집주인의 말만 믿고 주소이전하고, 집주인이 대출을 일으킨 뒤(금융기관은 해당 집에 사람이 세들어 살지 않는지 확인하므로) 해당 금액을 주지 않을 가능성을 배제할 수 없기에, 현실적으로 잘 고려하셔야 하는 문제로 보입니다.
4.그렇기에 자신이 주소이전하지 않으면 도저히 대출이 나오지 않는 상황인지, 다른 가용자원은 정말 없는 것인지 등 우선 면밀히 확인하시고, 연대보증인 등 별도 장치를 해 놓고 진행하시는 것을 추천드립니다. 물론 집주인이 다른 악의적 의도 없이 돈을 돌려주기 싶으나 정말 돈이 없어 이렇게 진행하는 것일 수도 있습니다만 문제 없다고 확언할 수는 없는 실정입니다.
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안녕하세요. 감액으로 계약서를 다시 작성하였는데, 특약을 넣지 않았습니다. 문제가 될까요?ㅜㅜ
1.전체적인 취지가 감액하여 연장하는것으로 해석된다면 문제는 발생하지않을 것으로 보입니다.
2.계약서에 완전히 계약을 새롭게 시작하는 방식으로 기재되는 경우는 드물기도하고, 그렇게 해석되기보다는 기존계약이 존재하고 이를 연장하는것으로 보인다면 특약문구가 없다고 하더라도 걱정하지 않으셔도 됩니다.
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감액 전세보증금 계약을 작성하는데 집주인이 계약이전 변경될 경우 확정일자를 받아야될까요?
1.제가 최근에 올린영상중 집주인이 갑자기 변경된 경우에 대한 부분이 있습니다. 참고해주시기 바랍니다.
2.집주인이 변경되더라도 새로운 집주인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 대출기관등이 요구하지않는이상 계약서를 새로 작성하거나, 확정일자는 받으실 필요는 없을듯합니다.
3.만약 집주인도 바뀐겸 계약서 작성하시려는 경우, '본 계약은 기존계약의 효력을 그대로 유지하며, 보증금만 감액하여 연장하는 것이다'임을 명시하시기 바라며, 이 경우에도 확정일자는 받지않으셔도되며 기존계약서도 꼭 함께 보관하시기바랍니다.
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전세 감액하고 재계약 할려고하는데 주택보증보험에서 재계약서를 작성해야한다고 하는데 부동산 도장은 필요없고 전 계약서양식에 임대인 임차인 도장해서 날짜 감액된 보증금 이렇게 들고오라고 하는데 부동산끼고해야하는건가요?
1.반드시 부동산을 통해 진행하셔야하는것은 아닙니다.
2.계약서에 기존 계약을 보증금만 감액하여 연장하는것임을 명시하시고, 두분이 직접 만나 도장날인하면 될듯합니다. 나아가 기존계약서도 반드시 보관하셔야합니다.
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저는 전세 임차인에 해당됩니다. 1:45 역전세 연장의 경우 계약갱신청구권에 해당되는게 맞는지 궁금하네요. 계약서는 안쓰는게 좋다고 하셨는데, 2년전 보증금 일부를 어떻게 받을 수 있나요?
1.계약갱신청구권은 집주인이 계약연장을 거부하거나 조건변경을 요청(당연히 증액)할때 임차인이 행사할 수 있는 권리입니다.
2.따라서 역전세로 보증금 일부를 돌려받고 연장하는 것은 계약갱신청구권행사와 무관한것입니다.
3.증액이 아니기에 새롭게 보호받을 보증금이 없어 필수가 아닐뿐 작성하셔도 무방합니다.
4.집주인측에서 요구하면 계약서 작성하시고(이때는 영상에서와 같이 연장계약임을 명시) 약속한 차액을 입금받으시면 됩니다.
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@@hoonilawtv 답변 감사합니다.
반대로 임대인의 경우 역전세로 일부금액을 줬다는것을 어떻게 증거 남기나요? 이체증으로만 기록 하나요?
재계약시주택임대차신고안하면과태료무나요
계약금액 변동없이 갱신되는 계약이 아닌이상, 신고를 해두셔야 과태료대상이 아닌것으로 보입니다. 완전한 의미의 재계약이라면 새로운계약이니 반드시 신고를 하셔야합니다.
새로운 계약처럼 보이는 내용이 없어야하면 임차인에게 유리한 특약 추가로 넣고싶은데 넣느변 안되나요?
기존 계약의 연장임이 명백히 드러나면(표시하면) 특약등을 추가하더라도 그것만으로 '완전한 재계약'으로 해석하여 문제되지는 않을 것으로 보입니다.
@@hoonilawtv답변감사합니다
안녕하세요 구독자입니다
저도 이번 7월에 만료인데 아마도 연장을 해야할거 같은데 지금 현재 시세가 낮아요 그럼 문자나 통화 녹음으로 7월 재계약시 감액 대해서 어떻게 말을 해야할까요. 처음이라서요
1.구독 감사드립니다.
2.집주인에게 문자나 전화로 '금년도 7월종료되는 전세계약을 연장할 의사있다. 다만 현재 전세시세가 낮으니 감액하여 연장을 원한다.'고 먼저 제안하시고, 집주인의 반응을 보시기바랍니다.
3.일부 감액해주겠다고하면 영상과 같이 진행하시면되고, 거부시 연장을 거부하는것인지 감액을 거부하는것인지 확인하시어 갱신청구권을 사용하시거나 합의갱신, 또는 종료 후 이사등을 고려하셔야 할듯합니다.
@@hoonilawtv 답변 정말 감사합니다.전세보증금 가입이 90% 된다하들구요 그럼 그시세 맞게 조정해서. 제시 하면 될까요?
이번에 안되면 매매도 알아봐야해서 여러 도움이 필요할거 같네요 ㅎ
네. 제안은 얼마든지 구속되는바 없이 하실 수 있는 것이니 위와 같이 제안해보시기바랍니다.
@@hoonilawtv
오늘 7월 연장관련해서 문자를 보냈는데요
현재 전세시가가 낮아져서 전세보증가입 때문이라도 감액을 해달라고 했는데요
답변이
"제가 다주택자라 요새 안좋습니다ㅜㅜ 보증보험 미가입액은 현금보관증 안될까요? "이렇게 왔습니다 그냥 새로 구해야할까요?
계약서른 작성안하고 연장을 하면 계약날짜는 기존 첫계약 날짜인데
그럴땐 어찌하나요
1.계약서 작성 없이 연장하셔도 크게 문제되지않습니다(감액이라면 감액보증금만 받으시고 그대로 연장).
2.기존 계약 내용대로 연장된것으로 볼 것이고, 다만 만약 전세보증금을 증액하셨다면 꼭 작성하여야만 주임법에 따라 보호받을수 있을것으로보입니다.
3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
전세금이 다운되서 계약해야하는데 계약서를 작성하지 말라구요?
임대인이 그렇게 해주나요?
변호사님 안녕하세요. 변호사님의 도움이 간절한 구독자입니다.
전세 감액 재계약을 당장 앞두고 있는 와중에 이 영상을 보고 너무 놀라 문의드립니다.
먼저 부동산에서는 감액하더라도 재계약서 및 확정일자를 새로 받으라고 얘기를 해줬습니다.
그런데 변호사님 영상을 보니 필요하지 않은 이상 필수로 계약서를 작성해야 하는 것은 아니네요
저는 현재 임대인과 합의하에 감액 계약서 작성 및 감액 된 보증금 차액을 현재 계약 만기일에 반환 받고 재계약을 하려고 하는 상황입니다.
염치 불구하고 질문을 드립니다.
1. 감액 되는 보증금 반환 금액에 대해 기존 계약서 특약사항에 추가로 정확히 명시하고 반환일은 현재 계약 만기일 이전에 임차인 000에게 00은행 00계좌번호로 반환한다.
내용을 넣으면 될까요?
2. 재계약 기간 시작 일자와 종료 일자 또한 특약사항에 명시하면 될까요?
3. 모든 특약사항 작성 후에 수기로 기재한 각 특약사항마다 임대인,인차인의 도장을 찍으면 되는 것일까요?
4. 이런 경우 추가 필수적으로 넣어야 할 특약 사항이 있을까요?
5. 계약서 상 특약사항을 기재할 공간이 부족하다면 어떤식으로 기재해야 하나요?
6. 임대인,임차인이 각각 보유하고 있는 기존 전세계약서상에 내용을 똑같이 기재하고 도장도 똑같이 찍으면 되나요?
1.감액연장시 계약서작성과 확정일자가 필수가 아니라는것일뿐 이를 하였다고 불리해지거나 큰일나는것은 아니니 안심하시기바랍니다.
2.만약 기존계약서에 공간이 남으면 말씀하신 1 내지 3번까지만 진행하시면 충분합니다(기존 계약서에서 특약으로 추가하는 것이니 기존 계약을 연장하는것임이 명백하므로).
3.다만 공간이 없다면 새로 계약서쓰시되 영상에서처럼 기존 계약을 명시하고, 기존 계약 보증금을 얼마에서 얼마로 감액하여 연장하는 것임을 명시해두면됩니다. 새로 작성하는것이다보니 기존 계약에 대한 언급, 연장명시가 중요한 것입니다.
4.따라서 기존 계약서에 자리가남으면 특약으로 언급하신 1,2를 추가하고(2는 재계약이 아닌 연장한다 라고표시) 3을 행하시면되고, 새로 작성시 위 언급한 내용 및 영상에서 언급드린것을 주의하시어 진행하시면됩니다.
5.구독 감사드립니다.
@@hoonilawtv 변호사님 현재 계약기간이 22년1월1일~24년1월1일 이면 재계약 기간은 24년1월2일~26년1월2일 일까요??
@@hoonilawtv
변호사님 추가로 아래와 같이 특약내용 넣으려 합니다
혹시 잘못되었거나 빼도 되는 문구가 있다면 첨언 부탁드리고 싶습니다.. 정말 문제없이 재계약이 하고 싶은 간절한 마음 이해해주시면 감사하겠습니다
* 2024년 5월 14일부로 계약 전세 보증금 (금 이억오천만원정) 중 4천만원을 감액하여 계약 하고 기간은 (2024년 5월 14일 ~ 2026년 5월 14일 까지) 2년간 연장한다.
* 감액 보증금 차액 4천만원은 2024년 5월 13일 이전까지
임차인 000 (국민은행 0000000 예금주:000) 에게 반환한다.
* 임차인 000은 보증금 이체 확인 영수증을 임대인 000에게 영수한다
* 특약사항은 기존 계약서의 내용을 동일하게 따른다
@@최혜원-w8n보통 계약 기간이 1.1. ~ 1.1.로 되어 있는 경우는 없고, 1.1.~12.31.으로 되어 있을 것입니다. 이 경우 당연히 연장 계약은 12.31.다음날인 1.1.부터로 하셔야 합니다.
@@최혜원-w8n 필수적인 것은 다 포함된듯합니다. 앞서 질문주신 것처럼 기존 계약 종료일이 2024. 5. 13.인 것을 전제로 2024. 5. 14.부터 계약을 연장하는 것입니다. 따라서 2024. 5. 14. ~ 2026. 5. 13.까지로 기재하셔야 할듯합니다.
임차인이 보증반환보험에 가입되어 있어 전세금을 1억 반환해주려하는데 이 경우는 계약서를 작성해야하는데 보증보험에 내야하는 계약서는 어떻게 작성해야하나요?
공증이나 부동산에서 해야하는지요?
1.현행법 하에서는 계약서작성은 변호사나 행정사 등을 통해서 진행하여야함이 맞습니다.
2.다만 실제로는 부동산에서 이를 진행하는 경우가 많아보입니다.
변호사님의 고견감사합니다.
많은 도움이 될 것 같습니다.
안녕하세요
전세계약 2개월전까지 보증금일부 반환요청해야한다고 하는대 전세계약종료일이 2024년 3월2일인대 1월8일 즉6일정도 지난후 반환요청하였는대 괜찮은걸까요?
1.2개월전까지 서로 연장여부, 조건변경 등에 대하여 고지, 합의한것이 없다면 묵시적갱신된것이긴합니다.
2.다만 묵시적갱신되어도 당사자사이에서 얼마든지 별도로 합의할 수 있으니, 우선 집주인측에게 보증금일부반환요청, 즉 감액하여 연장할것을 제안해보시고 협의해보시기바랍니다.
3.나아가 집주인이 묵시적갱신되었다고 언급하지않으면 문제되지않는것이니 구태여 묵시적갱신되었다고 언급할 필요는 없을듯합니다.
4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 답글감사합니다
전세금감액은안되고 전계약금 그대로살던지
아니면 월세로 전환하겠다고 가격까지정해서 톡이왔네요 ㆍ
저는 월세를 원치않기에 이사를한다고 말을하는게 맞겠지요?
그렇다면계약날자 까지 빼달라고해야할까요?
재계약 감액하여 진행하는데 집이 매매되어 임대인이변경되면 확정일자를 새로받아야하나요?
1.집주인이 변경되더라도 새로운 집주인은 기존 임대차계약을 그대로 승계하므로 당장 계약서를 작성하거나 확정일자를 받으실 필요는 없습니다.
2.제가 이전에 갑자기 집주인이 변경되었을때 주의할점에 대해 영상을 업로드한 바 있으니 참고하시기바랍니다.
3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
제가 전세계약이 만료되어 새로 계약하여야 하는 경우라 그렇는데 이런경우는 어떤지 궁금해서 그렇습니다!
@@ok-bo8vp 1. 기존 전세계약이 더 연장되는 것이 아니라 종료되고, 완전히 새로운 재계약을 체결하는 것이라면 계약서는 물론, 확정일자 등도 다 받으셔야 할 것입니다.
2.그것이 아니라 전세계약이 만료되더라도 다시 계약을 조건만 일부 변경(보증금 감액 등)하여 연장하고자 한다면, 합의갱신으로서 '기존 계약의 연장'임을 새로운 계약서에도 명시하신 뒤 확정일자는 보증금 증액일때는 반드시 필요하고, 감액이라면 받지 않으셔도 무방합니다.
3.2번 케이스와 같은 연장이라면 '기존 계약의 연장'임을 명시하시고, 기존계약서를 그대로 보관하셔야만 기존 계약에 따른 우선순위 등을 유지할 수 있습니다.
친절한 설명 너무 감사합니다!!
근데 감액 했을때 계약서를 안쓰면 허그 보증 보험 연장이 안되는거 아닌가요?
보증보험기관이나 대출기관 등이 갱신상 계약서 사본 제출을 요구하는 경우가 있는데, 이때는 불가피하게 영상에서 언급드린 내용을 포함하여 계약서를 작성하셔야 할것으로 보입니다.
감액계약은 임대차신고 해야 되나요?
네 감액연장의 경우에도 임대차신고 대상입니다.
안녕하세요 감액한경우 허그 전세보증보험두 연장해야할까요 한달반 연장하려합니다
1.일반적으로 전세 감액을 진행하는 경우, 보증보험기관에서는 감액계약서를 요구하곤 합니다.
2.연장 여부는 개인의 선택에 맡겨져 있는 사항이기는 합니다.
3.다만 요즘 사회적 분위기 등을 고려할 때 감액 되었다고 하더라도 아직 본 보증금이 상당 부분 남아 계실 것이기에 보증보험은 연장해두는 것이 좋을 것으로 보입니다.
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감사합니다~!
감액 전세보증금 계약 다시 작성하는데 확정일자는 새로 받아야하나요~~??
1.감액의 경우 새롭게 보호받아야할 보증금이 생기는것이 아니기에(증액은 확정일자받아야 새롭게 보호), 받으셔도 딱히 실익은 없어 보입니다.
2.영상대로 연장의 의미(보증금만 감액하여 기존계약 연장) 담아서 작성하시고, 기존 계약서는 꼭 보관하시기바랍니다.
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@@hoonilawtv 부동산에서 확정일자 받으라고 하더라구요 그냥 받아도 상관없겠죠~? 답변 감사합니당
네 받으셔도 받은것만으로 문제되지는 않습니다^^
기존 질문에 답글로 달면 오류가생겨 다시 글
써요..
(1)20년 2월 부인명의 최초전세계약 보증금 2억
(2)22년 2월 남편명의로 임차권양도후 전세재계약 보증금 2억1천으로 증액
(3)24년 2월 남편명의로 전세재계약예정 보증금 1억9천으로 감액
본 계약은 ★기존임대차계약(2020년2월~24년2월)에서 보증금을 2억1천에서 1억9천으로 감액한뒤 2년간 연장하는 계약이며, 기존 임대차계약의 효력은 그대로 존손된다 라고 쓰려는데
최초 부인명의계약시(20년) 보증금이 2억이었고 남편명의로 재계악시(22년) 보증금이 2억1천이었는데
★기존 임대차계약 시작일이 20년인데 보증금액은 22년재계약시 증액한가격인 2억1천으로 써도되나요?계약시작일과(20년) 보증금액(22년)이 매치가 안되서 괜찮나해서요
1.특약에 필요한 내용이 포함되어있으니 큰 문제 없을듯합니다.
2.염려되신다면 특약에 '보증금을 2억1000만원(최초 2억, 2022.2.갱신시점 2억1000만원으로 증액변경)에서 1억9000만원으로 감액하여....'라고 기재하시면 될듯합니다.
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@@hoonilawtv 상세한 설명 감사합니다 ㅠ 이게 변호사님이 예를 들어주신것처럼쓰고싶고 한 문장안에 담으려니 오해가 생길우려가 있다고 생각했는데 이렇게 나눠서 쓰면 오해여지가 없을까요?좀 더 간단한듯해서요!
1.본 계약은 임대차기간 만료로인해 기간을 2년 연장하며 전세보증금을 기존 보증금 이억일천만원에서 일억구천만원으로 이천만원 감액하는 계약이다.
2.기존임대차계약(2020년2월몇일~2024년2월몇일)의 효력은 그대로 존속된다.
'임대차계약만료로 인해'는 삭제하셔도 될듯합니다. '기존 계약을'로 표시하시고, 2번에서 자세히 설명하는것으로.
감액계약서작성하는데도 중개료 지불해야하나요??
전에 전세계약할때 복비로 148만원인가. 청구해서 줬었음
1.감액연장은 새로이 부동산중개를 하는것이 아니기때문에 복비개념으로 지급하는것이 아닙니다.
2.행정사등 통해서 계약서작성만 하시면 10만원내외의 비용으로 처리하실 수 있습니다.
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안녕하세요 전세 보증금 감액시 전세보증보험 에 가입하려면 새로운 연장 계약서가 필요할까요? 감액 연장 계약서를 쓰기로 했거든요
전세보증보험기관 측에서는 감액시에도 감액연장계약서를 요구하는 것으로 알고 있습니다.
안녕하세요. 내일 부동산 안가고 감액재연장을 하기로했는데 계약서는 보통 누가 준비해야하는걸까요? 임차인인 제가 특약을 넣어 작성했는데 .. 생각해보니 임대인도 특약이 있을거같아서요.
1.계약서내용은 쌍방 합의하에 기재하는것입니다.
2.누가 준비해야만한다 그러한 것은 없습니다.
3.감액연장은 보통 보증금만 감액하는것이니 많은 내용이 들어갈것이 없습니다만, 서로 기존계약에서 변경시키고싶은것이 있다면 이를 미리 논의하여 계약서에 적는것이 좋을듯합니다.
4.임대인측이 미리언급하지않았다면 별도 특약까지 추가할것은 없지않을지 예상해봅니다.
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