Sympa comme exercice ;) option 1 à 500/550k, plus rapide, moins de temps à consacrer à l'opération, mise en vente immédiate de la maison et moins de tréso dehors. J'adore le format de cette vidéo, à refaire ;)
Option 1 sans hesiter car un MDB veut une OP rapide. Offre d'achat a 500ke net vendeur car "LE PIEGE" c'est la TVA sur prix total du terrain à batir.(voir arret de la cour d'état de mars; TVA sur marge, c'est fini...) Une offre a 590-600ke= des cacahuètes de benef au final! Vente de ce dernier a 350ke=70ke de TVA a payer. (rappel, il n'y a pas de bati sur le terrain vu, on échappe pas a la TVA dans ce cas). Donc ventes des 2 lots soit CA total de 740ke-40ke frais et autres-70ke TVA= 630ke;soit une marge avant IS de 130ke. Cela represente déjà 25% de marge avant IS environ pour une premiere offre au vendeur, sachant qu'elle peut etre revue j'usqu'à 520ke max dans un 2eme temps (20% de marge demandé par les banques). Paiement comptant avec condition suspensive d'une DP purgée de tout recours. Salut Yoni.
Salut et merci pour ta participation. D'abord la publication au BOFIP ne change pas l'éligibilité des TAB à la TVA sur marge. C'est subtil mais en réalité rien ne change. Après je suis d'accord sur le principe des prix mais il faut prendre en compte le fait qu'il ya de la concurrence et qu'il faut essayer de se placer correctement aux yeux du vendeur. Jonglage toujours compliqué...
@@mdb_academy OK vis a vis des vendeurs sur secteur tendu; concernant la TVA, les impots vont rattraper les ventilations de prix faites lors des acquisitions. Perso, je ne regarde plus que du foncier avec petit bati dessus...Bonne continuation, t'es un des meilleurs sur RUclips!
@@mdb_academy Dsl mais je suis dans ma période formation immo , si j'ai bien compris même le TAB sera en tva sur marge et non intégral ? une astuce pour éviter se piège ?
Aligné sur ton calcul log invest (au détail près qu'on devra payer une TVA à 58k€ et non 70k€, attention prix de 350k = prix TTC...). Donc si on revient au calcul de marge, un prix à 550k donne une marge de 94k soit 13% de marge sur CA. question : les banques financent elles une marge aussi basse ?
Salut Yoni et encore merci pour cet exercice. Option1: propo a 590 max 600ke pour une durée de 1mois de travail perso Option2 :propo a 542 max 560ke pour une durée de 6 mois de travail perso
@@mdb_academy Dans ma première estimation je suis partis sur 575 mais avec les infos qu tu as donné sur le secteur recherché je me suis dis que de nombreuses personnes ce placerait sur ce type de montant. J'ai donc préféré prendre 15% de 700 en rentabilité hors tva et IS que 20 ou 25% de rien mais en dessous de 15% c compliqué car l'investissement reste assez conséquent. Mais ce principe de video c'est un vrai plaisir. J'espère qu'il reste des places sur la formation présentiel d'octobre car je compte bien y venir pour profiter de ton expérience.
Salut Yoni, Pour ma part je partirais sur l'option 2 pour 1raison ; j'aime bien les travaux et j'ai une grande satisfaction à vendre un bien clé en main ou ton acheteur te dit ouah top.... et discute meme pas le prix de vente ....dans cette option 2, la marge absolue est un peu supérieur à l'option 1 mais la satisfaction est bien au delà en tout cas pour moi ... MLerci à toi Yoni pour tes videos toujours très instructives
Continue comme ça yoni ça déchire ! Le petit jeu j’adore c’est interactif Et technique ,que demander de plus Pour infos j’avais dis 450ke Un peut trop bas apparemment lol
Salut Yoni, D'après mon expérience, les opérations de division très simples - typiquement détachement d'un TAB et revente d'une maison en l'état - sont peu rentables en %, car elles sont faciles à réaliser et beaucoup de monde peut les faire, ce qui tire les prix d'achat du foncier vers le haut et diminue la rentabilité. Ceci étant dit, effectivement vu les montants en jeu, çà vaut la peine d'y réfléchir en valeur absolue. 50,000 euros minimum de marge par lot c'est le ratio que j'utilise pour ne pas bosser pour rien, donc 100,000 euro pour 2 lots. Dans ce cas particulier, outre le prix, j'essaierais de mettre en place un achat à terme du foncier qui permettrait de le payer avec le produit de la vente du lot maison, et donc de ne pas sortir de trésorerie, qui sera utilisée à meilleur escient sur une opération plus complexe et plus rentable. Voilà :)
Salut Yoni, très bonne vidéo. Tu prends des hypothèses car pas mal d'éléments restent à caler, il est donc normal que rien ne soit parfaitement précis. Hormis le prix du terrain qui m'a horrifié (mais ça tu n'y es pour rien hein ;-) ) j'ai vraiment trouvé l'exercice pratique super intéressant donc merci pour ça. Un petit éclaircissement à l'occaze sur cette histoire de TVA totale ou TVA sur marge sur les TAB au vu de la remarque de log'invest sera le bienvenu...
Avec ma modeste expérience de MDB je dirais 500 000 e pour l'option 1. Et pas du tout envie de faire l'option 2 : fond mobilisé trop important sur une durée trop longue.
Complètement daccord... prendre 80/100k, a juste diviser... je ne sais pas trop combien de temps ça représente...mais c'est dans tout les cas une super opération. Le détachement du terrain peut se faire de quelle manière et sous combien de temps en général? Vous le mettez en vente viabilisé ou à viabiliser?
Salut, rien de tel qu'un exemple Super vidéo ! Merci Yoni J'ai toujours le même problème on parle jamais des taxes, TVA sur marge ici? Et IS ? Vous êtes sur quel secteur, les prix sont "très" élevé mazette. Sur mon secteur j' en proposerai 100k qu on me prendrai pour un fou.
La TVA et l'IS, c'est souvent le grand oubli... mais c'est pas vendeur et ça ne fait pas rever. Mais precision importante, Yoni en parle dans d'autres vidéos.
Salut, l'idée dans cette vidéo est de montrer plutôt le côté calcul de renta brute, même s'il faut bien entendu prendre en compte la fiscalité dans un 2e temps. J'ai plusieurs vidéos dans lesquelles j'aborde ces sujets précis. Je suis en région lyonnaise et je te confirme que les prix sont bcp trop élevés !
prix d'achat 550,000 option choisie 1 bis = achat division revente + demande de permis pour extension ? mais bon je ne sais pas si possible et aussi si une fois depose, les rectificatifs sont possibles. Peut-etre que je ne devrais pas envoyer ma reponse. Mais le principe est d'apprendre..
Oui Pierre, très bonne approche ! Soit on réussit, soit on apprend ! C'est tout à fait possible et même une fois obtenu, un PC peut être modifié. Merci de votre participation active et bravo, c'est comme ça qu'on progresse !
Finalement je trouve 605478 pour option 1 avec marge brute de 96522 pour un taux de marge de 15%. Et 617043 pour option 2 avec 136957 de marge brute. Effectivement très peu de gain pour l'option 2 avec beaucoup plus de travail à faire .
Salut Yoni. Merci pour ta vidéo et pour toutes les autres aussi d'ailleurs. J'ai une question concernant ta conclusion. Quid de l'obtention d'un financement bancaire avec un dossier présentant une marge de 15% ? J'ai personnellement en tête plutôt une marge de 20% mini à présenter à un organisme de financement, tout comme de potentiels investisseurs d'ailleurs pour les convaincre de participer au projet. Qu'en penses tu ?
salut Yoni! Super vidéo avec de très bons conseils et du beau contenu. Perso je part sur l'option 1 car beaucoup plus liquide Je suis de la région Lyonnaise au plaisir d'échanger. seb
Salut yoni après avoir vu toutes tes vidéos.....et si j’ai bien suivi ton raisonnement j’aurais fait une proposition à 580 k pour être sûr que le vendeur ne soit pas déçu et être sur de pouvoir passer...cela me rappelle la fable du héron à vouloir toujours plus gros à l’arrivée ont a rien.....😉
Bonjour Je propose 450k€. Mais ne connaissant pas le prix du marché dans cette région je pense me tromper. Merci pour les videos. Vivement la formation. Romuald
Salut Yoni, encore une super Vidéo de qualité ! J'avais estimé 585k€ (pour atteindre 20% mini de marge brut) et l'option 1 (moins couteuse en temps et energie). Pour l'option 2, pour 50k€ de différence vu le temps passé pour le PC, le suivi des travaux je ne pense pas que cela soit assez rémunérateur. Tiens nous au courant si votre offre a été acceptée et encore merci pour ta vidéo. PS : pour les 250k€ de travaux estimés avec l'option 2, tu as détaillé tout les coûts ou utiliser des ratios ?
Eest ce que sur le tab a detache on aurait pu crer qund meme 2 maisons mitoyennes malgre le refus de la mairie de creer 2 lots? pour augmenter la renta ? merci
Bonjour, A 650ke le propriétaire vendra dans la journée sur le bon coin sans intermédiaire. A plus de 650ke la marge ne sera pas folichone pour MDB. Perso je démarcherai le voisin mitoyen puis passage en mairie sur un projet global de petit immeuble avec les 2 terrains réunis.
Salut Jean Pierre, pas sûr qu'un particulier y aille à ce prix là, ça fait cher pour une maison tout à rénover dans ce secteur. Le voisin n'est pas vendeur...
Bonjour Yoni, Video très pertinente! Je dois ajouter quelque chose par rapport à ce que vous avez dis au sujet de la rentabilité à la fin de la vidéo. Plus les sommes en jeu sont grosses plus la rentabilité peut-être basse en quelque sorte. Pourquoi? Car tout simplement, même si il y a une petite rentabilité sur une grosse somme sa fera toujours une grosse somme en terme de bénéfice! 😉 Ceci reste mon avis. Ilan
Bonjour Ilan, Ce que je voulais dire c'est qu'il n'est pas toujours pertinent de se concentrer sur un pourcentage de renta mais plutôt sur le montant gagné. Votre analyse rejoint la mienne il me semble
Bonjour je viens arriver sur ta chaîne cela m'intéresse occasionnellement ma question sera peut on faire une opération sans argent ? Merci pour ton retour
J'aurais mis 550k. Je pensais que sur le terrain à bâtir, il y a une TVA intégrale (on détache un terrain). Du coup, 60 000 euros de TVA à déduire, non?
Salut Yoni ce qui serait interessant pour aller au bout de ton raisonnement , ce serait de faire le calcul final de la marge nette avant impots qui est pour moi la vrai marge ?..... d'après moi dans l'option 1 tu es soumis à la tva sur marge soit une marge nette de 80KE et dans l'option 2 , c'est la tva sur prix de vente qui s'appliquerait soit 175 KE de tva moins 50 KE pour les travaux soit un total de tva à sortir de 125 ke ; donc l'opération serait déficitaire si tu prend juste 100 KE de marge et si tu prends 15OKE , il resterait une marge nette de 25 KE , ce qui est très faible ; mes calculs sont ils bons? a +
Ha ha, TOUT est essentiel, c'est ce qui fait la complexité de ce métier. Le financement du marchand de biens est certainement un pilier de la réussite mais j'ai voulu me concentrer sur la renta dans cette vidéo
Ca ne vous gene pas interieurement certaine fois de savoir que vous "profitez" de la naivete de certaines personnes .. 80K pour une DP que le gars pourrait facilement faire .. Cest pas un reproche hein , simple question
Hello. C'est une bonne question qui ne me gêne pas du tout. J'avoue que ça pourrait même faire l'objet d'une vidéo. En réalité c'est plus compliqué qu'il n'y paraît. Il y a souvent de nombreuses démarches à faire, des fonds à avancer, des commercialisations et de longs délais à gérer. Les particuliers n'ont souvent pas l'envie de se lancer là dedans. Si tu y réfléchis, il y a d'ailleurs bcp de services pour lesquels nous sommes prêts à payer au quotidien alors que nous pourrions les faire nous-mêmes... Mais nous choisissons de les sous-traiter par confort.
Salut Yoni... 350 000 pour la vente du terrain je trouve très optimiste !!! Et en même temps je pense que tu peux faire ta réno pour moins de 250 k€.. Donc l'un dans l'autre 🤔🤔🤔
Salut Thierry, Merci pour ton commentaire. Dans le secteur 350k pour le terrain c'est sans forcer ! Pour la réno, ça comprend également une extension d'une bonne quarantaine de m² donc ça chiffre vite, surtout en mettant de la presta correcte.
@@mdb_academy Salut Yoni, je connais peu le marché lyonnais mais ça ressemble quand même bien à une bulle à ces prix là, non? 350k pour même pas 1000m2! Ah, il est viabilisé, excusez du peu!
Attendez j ai bien compris la?? Vous récupérez 80 à 100 à quasi rien foutre? Et ceux qui prendraient moins seraient des crevards?? Perso 40k à "rien foutre" ça me paraît déjà très bien. Une opé comme ça par an ça fait un 2k par mois. Certains font les 3*8 pour cette somme. D autres font des études importantes. Ça confirme que ce que je pensais de la profession. Gagner gaver à rien foutre. Belle mentalité.
Chacun son avis mais je pense que tu n'y connais rien pour employer l'expression "ne rien foutre". La majorité des gens ne prennent pas le risque, le temps et l'énergie de se lancer dans de telles opérations, de telles rénovations. C'est beaucoup de galères aussi et c'est bel et bien du travail ;). Après, rien ne t'empêche de le faire si tu en as la motivation.
@@mdb_academy Yoni, j adore tes vidéos. J apprends beaucoup. Mais rien que le début "j espère que vous faites des marges crapuleuses". Imagine un peu si tes clients entendent ça. Perso je suis ostéo. Ma femme est aide soignante. Elle torche nos anciens pour 1600€ par mois, avec des horaires spéciaux et un WE sur deux. Alors cool les gars éclatez vous, mais n oubliez pas que pour bcp 2000€ par mois c est déjà magnifique. Et en tant que formateur je pense c est bien si tu n engraines pas les gens à se goinfrer sur le dos des autres. Plus vous margez forts et moins nos enfants pourront se loger plus tard. Sur ce, merci pour le travail vidéo c est titanesque.
@@guillaume1 Waw incroyable la frustration pour ne pas dire la jalousie maladive !!! Typiquement French !!! À vomir……….. enfin bref heureusement que l’on a pas la même mentalité et en conséquence pas la même vie… de m…!!!
Il est sympa ton calcul mais tu oublies la tva sur le terrain à bâtir... et du coup ta rentabilité fond comme neige au soleil et tu te bouffes les c... au final 😕
Sympa comme exercice ;) option 1 à 500/550k, plus rapide, moins de temps à consacrer à l'opération, mise en vente immédiate de la maison et moins de tréso dehors. J'adore le format de cette vidéo, à refaire ;)
Salut, je prends note !
Option 1 sans hesiter car un MDB veut une OP rapide.
Offre d'achat a 500ke net vendeur car "LE PIEGE" c'est la TVA sur prix total du terrain à batir.(voir arret de la cour d'état de mars; TVA sur marge, c'est fini...) Une offre a 590-600ke= des cacahuètes de benef au final!
Vente de ce dernier a 350ke=70ke de TVA a payer. (rappel, il n'y a pas de bati sur le terrain vu, on échappe pas a la TVA dans ce cas).
Donc ventes des 2 lots soit CA total de 740ke-40ke frais et autres-70ke TVA= 630ke;soit une marge avant IS de 130ke.
Cela represente déjà 25% de marge avant IS environ pour une premiere offre au vendeur, sachant qu'elle peut etre revue j'usqu'à 520ke max dans un 2eme temps (20% de marge demandé par les banques). Paiement comptant avec condition suspensive d'une DP purgée de tout recours. Salut Yoni.
Salut et merci pour ta participation.
D'abord la publication au BOFIP ne change pas l'éligibilité des TAB à la TVA sur marge. C'est subtil mais en réalité rien ne change.
Après je suis d'accord sur le principe des prix mais il faut prendre en compte le fait qu'il ya de la concurrence et qu'il faut essayer de se placer correctement aux yeux du vendeur.
Jonglage toujours compliqué...
@@mdb_academy OK vis a vis des vendeurs sur secteur tendu; concernant la TVA, les impots vont rattraper les ventilations de prix faites lors des acquisitions. Perso, je ne regarde plus que du foncier avec petit bati dessus...Bonne continuation, t'es un des meilleurs sur RUclips!
@@loginvest merci !
@@mdb_academy Dsl mais je suis dans ma période formation immo , si j'ai bien compris même le TAB sera en tva sur marge et non intégral ? une astuce pour éviter se piège ?
Aligné sur ton calcul log invest (au détail près qu'on devra payer une TVA à 58k€ et non 70k€, attention prix de 350k = prix TTC...). Donc si on revient au calcul de marge, un prix à 550k donne une marge de 94k soit 13% de marge sur CA. question : les banques financent elles une marge aussi basse ?
Salut Yoni et encore merci pour cet exercice.
Option1: propo a 590 max 600ke pour une durée de 1mois de travail perso
Option2 :propo a 542 max 560ke pour une durée de 6 mois de travail perso
Salut Gérard, on est parti à peu près sur les mêmes chiffres.
Par contre en dessous de 600 c'est compliqué à faire accepter aux vendeurs...
@@mdb_academy Dans ma première estimation je suis partis sur 575 mais avec les infos qu tu as donné sur le secteur recherché je me suis dis que de nombreuses personnes ce placerait sur ce type de montant. J'ai donc préféré prendre 15% de 700 en rentabilité hors tva et IS que 20 ou 25% de rien mais en dessous de 15% c compliqué car l'investissement reste assez conséquent.
Mais ce principe de video c'est un vrai plaisir.
J'espère qu'il reste des places sur la formation présentiel d'octobre car je compte bien y venir pour profiter de ton expérience.
@@litouxgerard798 Merci Gérard, ravi que ça t'ait plu !
J'en prends note et j'en referai d'autres !
Pour la formation il reste 7 places il me semble
Salut Yoni,
Pour ma part je partirais sur l'option 2 pour 1raison ;
j'aime bien les travaux et j'ai une grande satisfaction à vendre un bien clé en main ou ton acheteur te dit ouah top.... et discute meme pas le prix de vente ....dans cette option 2, la marge absolue est un peu supérieur à l'option 1 mais la satisfaction est bien au delà en tout cas pour moi ...
MLerci à toi Yoni pour tes videos toujours très instructives
Merci beaucoup,
J’apprécie particulièrement ton état d’esprit et ta manière de présenter les choses…,
Tu es très inspirant
Merci beaucoup Frédéric ! Au plaisir :)
Continue comme ça yoni ça déchire !
Le petit jeu j’adore c’est interactif
Et technique ,que demander de plus
Pour infos j’avais dis 450ke
Un peut trop bas apparemment lol
Merci c'est cool !
Ha ha tu es trop gourmand !
Super vidéo, le format est top pour saisir et la mise en situation amusante... et surprenante ! Merci Yoni !
Salut Yoni,
D'après mon expérience, les opérations de division très simples - typiquement détachement d'un TAB et revente d'une maison en l'état - sont peu rentables en %, car elles sont faciles à réaliser et beaucoup de monde peut les faire, ce qui tire les prix d'achat du foncier vers le haut et diminue la rentabilité.
Ceci étant dit, effectivement vu les montants en jeu, çà vaut la peine d'y réfléchir en valeur absolue. 50,000 euros minimum de marge par lot c'est le ratio que j'utilise pour ne pas bosser pour rien, donc 100,000 euro pour 2 lots.
Dans ce cas particulier, outre le prix, j'essaierais de mettre en place un achat à terme du foncier qui permettrait de le payer avec le produit de la vente du lot maison, et donc de ne pas sortir de trésorerie, qui sera utilisée à meilleur escient sur une opération plus complexe et plus rentable.
Voilà :)
Bonjour Vincent, merci pour ton commentaire !
Excellent format ! merci Yoni ! Et en plus ça rime ! :-)
Salut Yoni, très bonne vidéo. Tu prends des hypothèses car pas mal d'éléments restent à caler, il est donc normal que rien ne soit parfaitement précis. Hormis le prix du terrain qui m'a horrifié (mais ça tu n'y es pour rien hein ;-) ) j'ai vraiment trouvé l'exercice pratique super intéressant donc merci pour ça. Un petit éclaircissement à l'occaze sur cette histoire de TVA totale ou TVA sur marge sur les TAB au vu de la remarque de log'invest sera le bienvenu...
Parfait le format. Merci
Vraiment top cette vidéo
Avec ma modeste expérience de MDB je dirais 500 000 e pour l'option 1. Et pas du tout envie de faire l'option 2 : fond mobilisé trop important sur une durée trop longue.
Bien d'accord avec toi Quentin, mais 500 ça risque d'être bas pour le vendeur...
@@mdb_academy oui j'ai regardé la suite de ta vidéo et vue le marché ton choix semble sérieux.
Tellement important de bien faire la différence entre valeur absolue et valeur relative!
Oui d'autres !!! Merci
Complètement daccord... prendre 80/100k, a juste diviser... je ne sais pas trop combien de temps ça représente...mais c'est dans tout les cas une super opération.
Le détachement du terrain peut se faire de quelle manière et sous combien de temps en général? Vous le mettez en vente viabilisé ou à viabiliser?
Salut, rien de tel qu'un exemple Super vidéo ! Merci Yoni
J'ai toujours le même problème on parle jamais des taxes, TVA sur marge ici? Et IS ?
Vous êtes sur quel secteur, les prix sont "très" élevé mazette.
Sur mon secteur j' en proposerai 100k qu on me prendrai pour un fou.
La TVA et l'IS, c'est souvent le grand oubli... mais c'est pas vendeur et ça ne fait pas rever. Mais precision importante, Yoni en parle dans d'autres vidéos.
Salut, l'idée dans cette vidéo est de montrer plutôt le côté calcul de renta brute, même s'il faut bien entendu prendre en compte la fiscalité dans un 2e temps. J'ai plusieurs vidéos dans lesquelles j'aborde ces sujets précis.
Je suis en région lyonnaise et je te confirme que les prix sont bcp trop élevés !
@@mdb_academy je vais fuiner sur ta page 👍
Super ce style de vidéos on en veux d'autres :) merci
Merci ! Il y en aura d'autres 😉
Encore une fois on vois le professionnel... vive tes formations pour être au top 👌..merci
Merci Fabien !
Très réaliste, merci
Très bon format de vidéo
Merci !
prix d'achat 550,000 option choisie 1 bis = achat division revente + demande de permis pour extension ? mais bon je ne sais pas si possible et aussi si une fois depose, les rectificatifs sont possibles. Peut-etre que je ne devrais pas envoyer ma reponse. Mais le principe est d'apprendre..
Oui Pierre, très bonne approche ! Soit on réussit, soit on apprend !
C'est tout à fait possible et même une fois obtenu, un PC peut être modifié.
Merci de votre participation active et bravo, c'est comme ça qu'on progresse !
Très intéressant. Merci
Super vidéo Yoni! 550k et l'option 1 pour moi
Merci Damien !
Merci pour la vidéo ! J'aurais proposé 580 000 euros :)
Finalement je trouve 605478 pour option 1 avec marge brute de 96522 pour un taux de marge de 15%. Et 617043 pour option 2 avec 136957 de marge brute. Effectivement très peu de gain pour l'option 2 avec beaucoup plus de travail à faire .
C'est précis !
Merci pour cette video. Pour déterminer le CA, tu te bases sur quels indicateurs ?
Les prix du marché
Salut Yoni. Merci pour ta vidéo et pour toutes les autres aussi d'ailleurs. J'ai une question concernant ta conclusion. Quid de l'obtention d'un financement bancaire avec un dossier présentant une marge de 15% ? J'ai personnellement en tête plutôt une marge de 20% mini à présenter à un organisme de financement, tout comme de potentiels investisseurs d'ailleurs pour les convaincre de participer au projet. Qu'en penses tu ?
Hello Sylvain ce sont des questions un peu trop complexes pour être traitées dans un commentaire RUclips.
@@mdb_academy Je comprends. Merci d'avoir pris le temps de répondre.
salut Yoni! Super vidéo avec de très bons conseils et du beau contenu.
Perso je part sur l'option 1 car beaucoup plus liquide Je suis de la région Lyonnaise au plaisir d'échanger. seb
Salut yoni après avoir vu toutes tes vidéos.....et si j’ai bien suivi ton raisonnement j’aurais fait une proposition à 580 k pour être sûr que le vendeur ne soit pas déçu et être sur de pouvoir passer...cela me rappelle la fable du héron à vouloir toujours plus gros à l’arrivée ont a rien.....😉
Salut Marc, je suis bien d'accord avec toi ! Malheureusement le propriétaire a décidé de faire la division par lui-même...
On ne connait pas le prix dans la zone c'est compliqué de faire une estimation moi j'aurais pas proposé plus de 450000
Bonjour, option 1 car plus rapide et je propose pas plus que 560000€ pour rester a ma marge de 20%.
Pédagogique et concret ,donc efficace! Par contre je dois revoir mes calculs !!!😂
Ça arrive aux meilleurs rassure toi !
Bonjour
Je propose 450k€. Mais ne connaissant pas le prix du marché dans cette région je pense me tromper. Merci pour les videos. Vivement la formation.
Romuald
Avec plaisir Romuald.
Salut Yoni,
encore une super Vidéo de qualité !
J'avais estimé 585k€ (pour atteindre 20% mini de marge brut) et l'option 1 (moins couteuse en temps et energie).
Pour l'option 2, pour 50k€ de différence vu le temps passé pour le PC, le suivi des travaux je ne pense pas que cela soit assez rémunérateur.
Tiens nous au courant si votre offre a été acceptée et encore merci pour ta vidéo.
PS : pour les 250k€ de travaux estimés avec l'option 2, tu as détaillé tout les coûts ou utiliser des ratios ?
Merci Nicolas !
Pour les 250k c'est une estimation grossière (mais en général on tombe à peu près juste).
Je ferai une vidéo de suivi si ça avance
Eest ce que sur le tab a detache on aurait pu crer qund meme 2 maisons mitoyennes malgre le refus de la mairie de creer 2 lots? pour augmenter la renta ? merci
On se serait certainement faits retoquer par la mairie qui freine les densifications
bonjour, l'opération n'est pas rentable à 600 k€ si 20 % d'apport , quelle solution ?
Merci top ce format (550k€ option 1)
Au final vous avez eu l’accord du vendeur?
Merci !
On est en attente...
Bonjour,
A 650ke le propriétaire vendra dans la journée sur le bon coin sans intermédiaire.
A plus de 650ke la marge ne sera pas folichone pour MDB.
Perso je démarcherai le voisin mitoyen puis passage en mairie sur un projet global de petit immeuble avec les 2 terrains réunis.
Salut Jean Pierre, pas sûr qu'un particulier y aille à ce prix là, ça fait cher pour une maison tout à rénover dans ce secteur.
Le voisin n'est pas vendeur...
Je me suis trompé.... J ai hésiter à mettre 550. Mais bon je suis débutant dans le métier .
Pour ma part, on se prend la tête une DP on récupère 120k de marge. 584000 pour le vendeur.
Oui on est arrivé grosso modo à la même conclusion que toi
Mais je n'accrochais probablement pas le vendeur avec ce prix.
@@francoislebon4577 c'est vrai que c'est un peu juste
Bonjour Yoni,
Video très pertinente!
Je dois ajouter quelque chose par rapport à ce que vous avez dis au sujet de la rentabilité à la fin de la vidéo.
Plus les sommes en jeu sont grosses plus la rentabilité peut-être basse en quelque sorte. Pourquoi?
Car tout simplement, même si il y a une petite rentabilité sur une grosse somme sa fera toujours une grosse somme en terme de bénéfice! 😉
Ceci reste mon avis.
Ilan
Bonjour Ilan,
Ce que je voulais dire c'est qu'il n'est pas toujours pertinent de se concentrer sur un pourcentage de renta mais plutôt sur le montant gagné.
Votre analyse rejoint la mienne il me semble
like payé, merci pour cette video et la formation
Merci à toi !
Ma première opération sur une maison 130000€ de plus value
Bonjour yoni je choisi option 1 prix d'achat à 540K.
Bonjour je viens arriver sur ta chaîne cela m'intéresse occasionnellement ma question sera peut on faire une opération sans argent ? Merci pour ton retour
Salut, c'est compliqué mais faisable
J'aurais mis 550k. Je pensais que sur le terrain à bâtir, il y a une TVA intégrale (on détache un terrain). Du coup, 60 000 euros de TVA à déduire, non?
Salut Yoni
ce qui serait interessant pour aller au bout de ton raisonnement , ce serait de faire le calcul final de la marge nette avant impots qui est pour moi la vrai marge ?.....
d'après moi dans l'option 1 tu es soumis à la tva sur marge soit une marge nette de 80KE
et dans l'option 2 , c'est la tva sur prix de vente qui s'appliquerait soit 175 KE de tva moins 50 KE pour les travaux soit un total de tva à sortir de 125 ke ; donc l'opération serait déficitaire si tu prend juste 100 KE de marge et si tu prends 15OKE , il resterait une marge nette de 25 KE , ce qui est très faible ; mes calculs sont ils bons?
a +
Salut, il faudrait que je me replonge dans les chiffres de l'opération pour te dire ça. Au final le particulier a fait la division lui-même...
@@mdb_academy
Ok cool , sinon t’as vu mes calculs, j’ai juste ou pas ?
Outre la renta quelle stratégie mener pour obtenir 650k€ à la banque ? Ce qui me semble plutôt l essentiel...:)
Ha ha, TOUT est essentiel, c'est ce qui fait la complexité de ce métier.
Le financement du marchand de biens est certainement un pilier de la réussite mais j'ai voulu me concentrer sur la renta dans cette vidéo
Compliqué la renta à partir d un banquier récalcitrant .. mais bon ça se tente ... Chana tova !
Ca ne vous gene pas interieurement certaine fois de savoir que vous "profitez" de la naivete de certaines personnes .. 80K pour une DP que le gars pourrait facilement faire .. Cest pas un reproche hein , simple question
Hello.
C'est une bonne question qui ne me gêne pas du tout. J'avoue que ça pourrait même faire l'objet d'une vidéo.
En réalité c'est plus compliqué qu'il n'y paraît.
Il y a souvent de nombreuses démarches à faire, des fonds à avancer, des commercialisations et de longs délais à gérer.
Les particuliers n'ont souvent pas l'envie de se lancer là dedans.
Si tu y réfléchis, il y a d'ailleurs bcp de services pour lesquels nous sommes prêts à payer au quotidien alors que nous pourrions les faire nous-mêmes... Mais nous choisissons de les sous-traiter par confort.
Salut Yoni... 350 000 pour la vente du terrain je trouve très optimiste !!!
Et en même temps je pense que tu peux faire ta réno pour moins de 250 k€.. Donc l'un dans l'autre 🤔🤔🤔
Salut Thierry,
Merci pour ton commentaire.
Dans le secteur 350k pour le terrain c'est sans forcer !
Pour la réno, ça comprend également une extension d'une bonne quarantaine de m² donc ça chiffre vite, surtout en mettant de la presta correcte.
@@mdb_academy Salut Yoni, je connais peu le marché lyonnais mais ça ressemble quand même bien à une bulle à ces prix là, non? 350k pour même pas 1000m2! Ah, il est viabilisé, excusez du peu!
Peu de risques, peu de temps passé ... je le tente à 600 ke. Pas gourmand mais en lien avec le ratio temps/risques.
Donc en gros 80k en plus pour faire une DP
Pour se contenter de 20% de marge brute on peut proposer 562 ke au vendeur, peut-être 550 pour faire un arrondi. J’opterai uniquement pour l’option 1.
Le problème c'est qu'à ce prix là pas sûr que le vendeur accepte
Yoni, en effet, si le secteur est très prisé, le vendeur doit être sollicité... la marge étant confortable on descendre à 15% de marge donc 600ke
Tu nous diras si tu as eu le bien et à combien ?😉
Tu n’as pas parlé de TVA sur bien, C’était volontaire ?
580k€ option 2
Merci pour ta participation ;)
Max 600k€ avec l’option 1
Attendez j ai bien compris la?? Vous récupérez 80 à 100 à quasi rien foutre? Et ceux qui prendraient moins seraient des crevards?? Perso 40k à "rien foutre" ça me paraît déjà très bien. Une opé comme ça par an ça fait un 2k par mois. Certains font les 3*8 pour cette somme. D autres font des études importantes.
Ça confirme que ce que je pensais de la profession. Gagner gaver à rien foutre. Belle mentalité.
Chacun son avis mais je pense que tu n'y connais rien pour employer l'expression "ne rien foutre". La majorité des gens ne prennent pas le risque, le temps et l'énergie de se lancer dans de telles opérations, de telles rénovations. C'est beaucoup de galères aussi et c'est bel et bien du travail ;). Après, rien ne t'empêche de le faire si tu en as la motivation.
@@mdb_academy Yoni, j adore tes vidéos. J apprends beaucoup. Mais rien que le début "j espère que vous faites des marges crapuleuses". Imagine un peu si tes clients entendent ça. Perso je suis ostéo. Ma femme est aide soignante. Elle torche nos anciens pour 1600€ par mois, avec des horaires spéciaux et un WE sur deux. Alors cool les gars éclatez vous, mais n oubliez pas que pour bcp 2000€ par mois c est déjà magnifique. Et en tant que formateur je pense c est bien si tu n engraines pas les gens à se goinfrer sur le dos des autres. Plus vous margez forts et moins nos enfants pourront se loger plus tard.
Sur ce, merci pour le travail vidéo c est titanesque.
@@guillaume1 Waw incroyable la frustration pour ne pas dire la jalousie maladive !!! Typiquement French !!! À vomir……….. enfin bref heureusement que l’on a pas la même mentalité et en conséquence pas la même vie… de m…!!!
593 000 option 1
Oui ANthony je suis sur la même longueur d'ondes
Option 1 et 580k€. Sinon vidéo à refaire
Ça marche je note.
Merci !
550k€
500k€ soit 23% de marge (160k€)
Salut Rémi, à 500k j'y vais direct.
Mais est-ce que le vendeur acceptera, c'est une autre question...
option 1 = achat 561 600
option 2 = achat 603 200
je viens de voir la suite de la vidéo et je suis content de ma réponse. Normal je suis en train de suivre ta formation !
@@matdollars ha ha ! On voit que tu es à bonne école du coup 😜
Et que tu as bien écouté de surcroît !
400k€
490000 euro option 1
👍
Je proposerai 560000€ maximum de manière à me dégager 25% de marge brut
option 1: offre à 585 000€
Bonne option en effet mais attention à la concurrence et à la barrière psychologique des 600 qui peut être importante pour les vendeurs
Il est sympa ton calcul mais tu oublies la tva sur le terrain à bâtir... et du coup ta rentabilité fond comme neige au soleil et tu te bouffes les c... au final 😕
550 k€
C’est la tourné je paye mon like
100 000 a rien faire c’est Bonnard
515k€ et option 1
Je pars sur 550K pour l'option 1.
Oui mais n'oublie pas que tu as des concurrents en face
Au plus gros je dirais 525000€
++++
+++ :)
Prix d’achat Max a 500k€
Bon j étais pas si loin 😁👍🏻😜
👍