降薪、裁員！買房信心大減！整個樓市寒意十足。無人接盤！中國樓市徹底熄火！
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- Опубликовано: 10 июл 2024
- 降薪、裁員！買樓信心大減！成個樓市寒意十足。無人接盤！中國樓市徹底熄火！
自517救市新政後，市場可謂系一派喜氣洋洋的氣氛。
6月份已經結束，各大一線城市樓市成交數據也已經公布了，我呢兩日睇到唔少房地產媒體都高喊：
「6月份樓市重回巔峰」、「樓市成交火爆」。
市場真的如此火爆？陰跌三年後，中國房地產真的拐點已至嗎？
剛好今年上半年已經過去咗，我哋最近就把一線的數據拎出嚟同大家客觀分析一下。
北京由於上星期就寫過咗不贅述，新樓價格暴跌後，北京終於忍不住出手了！
今日主要分析上海，畢竟最近上海真的火。
網上成交火爆應該系從上海樓市傳出嚟的，但有一講一，睇咗上海6月份的新樓二手樓成交，你不得唔講一句：真火爆啊！
6月上海二手樓成交26374套，環比增長41.1%，同比增長102.8%，呢一成績創下了近三年的單月最高成交紀錄。
新樓成交亦有6677套，環比上漲66.8%，同比下降26.5%。
新樓成交雖然放在前幾年來睇很一般，但也算系創下近一年內的新高。
最近無論系上海的中介，仲系上海的自媒體都「高潮」了，認為上海樓市已經調整到位，系本輪房地產危機第一個回暖的一線城市。
但我仲系想提醒一句，話真的別講得太早，至少睇三個月的數據後才能睇到結論。
上海在今年三月份迎來小陽春行情，四五月市場就回歸平淡了，一直到5月27號新政後，又被打了一波雞血，成交突然就火爆了。
亦都系講最近的成交火爆主要系來自527政策的利好釋放。
527政策最大的利好除咗降低首付比例之外，仲有就系外地戶口在主城區購房社保從五年變成3年，郊區系兩年。
新政一出，大量之前因為單身、社保繳納期限不足等因素被限制的後生仔需求都被激活起身咗，紛紛揀入市。
而呢個群體一般只會揀地段更好的房屋，根據上海中原地產的監測，527新政後，有兩類單位更加好賣。
一類系總價300萬元-500萬元的；另一類系總價1000萬元以上的。
也即，市中心的二手筍盤，以老破小為主，仲有就系大面積的次新樓新樓。
之前我哋就寫過今日老破小突然回春，主要系價格跌到位，租售比突然起身咗，後生仔為咗工作方便於系紛紛上車。
新樓市場方面，今年上海豪宅熱都上熱搜了，越貴的房屋越搶手，6月份的新樓成交入邊，成交量最多的就系1000萬以上的豪宅。
不得唔講，上海太有米了，豪宅系真的火爆，絕非虛假。
鬆綁限購後，唔單止系上海本地有米人在買，好多江浙老細也在買上海豪宅，長三角的購買力槓槓的。
拿中海順昌玖里舉例，非310戶籍開頭的外地戶籍竟然超過一半，其中以溫州和南通的購買力尤為突出。
要知道好多江浙小老細都會在上海註冊公司交社保的，買樓一點難度都冇。
但另一邊，豪宅和老破小火熱卻掩蓋了落寞的五大新城。
但偏偏甘先系上海新樓庫存量最大的地方，金山、奉賢、崇明都超過20個月的去化周期。
五大新城唔少新樓價格總價五六百萬，上海後生仔寧願買內環的老破小重新裝修。
而長三角的外地人更願意在杭州蘇州最好地段買一層樓屋，寧要雞頭，唔要鳳尾。
所以五大新城的位置挺尷尬的，房屋唔好賣，有的發展商也在偷偷降價，除咗折扣優惠，甚至有的還給客戶送寶馬送金條之類的。
比如嘉定的某項目，打起買樓送黃金的噱頭。
唔少單位，計埋雜七雜八的優惠，算落來優惠能達到85折左右！
等於一套450萬的房屋，而家大概只要388萬，也變相在砸盤了。
上海樓市絕對冇媒體口中如此的「火爆」。
梗系上海畢竟系全國經濟最發達的城市之一，就業面經濟面強大，比起廣深，上海的市場明顯更加堅挺。
但隨着新政釋放的需求消化差不多後，要睇接落來出乜野大招釋放更多需求了，否則很難持續下去。
而家揀買入上海的，大部分都系衝着「性價比」去的，比如二手老破小租售比高（個別租金收益率能到2%-3%以上），豪宅新樓有限價。
換句話講，一旦老破小价格不再性價比高，後生仔就唔會揀上車，所以短期內價格也唔會上漲。
另外新樓豪宅，之所以被富人瘋搶，講到底就系定價低了，像中海順昌玖里均價17萬，可它周邊的二手樓，都能賣到20萬以上。
我以前就講過，豪宅新樓限價本質系給富人的買樓補貼。
所以而家上海的新樓豪宅咁火，一系有倒掛優勢，二系稀缺。
可未來要系不稀缺了呢？或者講冇價格倒掛優勢了呢？
根據上海本地自媒體的推測，今年接落來還會有近1.3萬套3000萬以上的房屋入市，都系大戶型，都系一啲舊改地塊，集中在內環。
唔知下半年全國的富人還買不買得過嚟咗。
關於豪宅價格好似也在瑟瑟發抖，不過，有一講一，最近上海樓市仲有一個隱藏的大利空：
金融行業大整頓。
前幾日中金女孩的離世引發眾人討論，呢個女生好多信息都被一一爆出嚟，其中有一點好多人都關注到咗。
買入上海1500萬豪宅，貸款1150多萬，月供5.6萬。
我睇大多數人都系感嘆呢個女生，才30歲點敢咁大膽上咁高的槓桿。
在前幾年金融圈人均百萬的時候，她的呢個月供系屬於能力範圍之內。網上仲有人講系房屋跌掉首付，呢亦系謠言，大家沒睇到真實信息，唔要相信。
但上海作為中國的金融中心，金融的購買力的確對上海樓市有影響，作為明星基金經理的聚集地，不溜系上海豪宅的忠實擁躉，有力接盤者。
比如仁恆河濱城，就系系浦東中產心目中的白月光、金融從業者的耶路撒冷。
半夏投資的創始人李蓓就曾經講過，仁恆河濱城系中國基金經理密度最高的小區，住戶入邊估計有幾百個基金經理，就她熟悉的就有幾十位。
她估計，仁恆河濱城的住戶合集管理的資產規模可能超過10萬億元，而在2021年的時候，中國公募基金規模也才25.72萬億元。
大家都知，基金業靠收取管理費，旱澇保收，坐擁2成以上的平均毛利率。
哪怕系舊年，大家都蝕錢的情況下，公募基金全年收取管理費共計1356億元。
呢1356億元扣除一啲給銀行的託管費，給券商的結算費和一啲銷售服務費之外，淨返2成系給2.6萬名從業人員瓜分。
算落來人均104萬。
呢仲系平均數，能力稍強些的明星基金經理募集規模超百億的，年薪千萬亦都唔系夢。
呢啲基金經理手裡拿到錢後，別以為佢哋會去買股票基金呢啲，行業內都知道，金融圈的專業人士都唔太信A市，搞到錢後，都會揀第一時間買入上海的豪宅。
21年網傳上海翠湖四期一套總價1.7個億的大平層，單價接近44萬一平，前業主系某明星，後由某女基金經理接盤了。
那幾年，明星基金經理的收入比明星仲要高。
只係誰都冇想過，落袋為安的錢會有一日被通知要重新吐出去。
網傳退薪群有人因為退薪，只能把當年總價4000萬買入的世茂濱江一號335平方的大平層割肉出掉。
一啖價2850，單價8.5萬。
而家可以睇到同戶型的掛牌價已經在4000萬左右，但系同小區的成交單位已經出現越來越多單價八九萬起的單位。
類似金融圈的降薪越來越多咗，除咗券商，我還睇到咗銀行業也在降薪。
呢一把金融行業大整頓，搞唔好最後還會掀起一陣上海豪宅市場的腥風血雨！
Coco穿黑色好看，反映白哲的皮膚更美❤❤❤
好像不是你说的这种情况啊。
當然！寧買當頭起不買下降潮,誰知下降至若干？
多謝主持人分享
中山地產推銷員，仍然稱中山樓成交上升，快點買
怕怕囉！
疫症到现在几年时间，只跌了20%，最差的惠州都是30-40%，你说无人接盘
🎉🎉🎉🎉🎉
经济下行跌跌不休
想不到读滿经济学回国，又当上金融才智年薪不薄喲，竟然自己当上一千多万的接盘侠😢❗. ❓❓是否 有份好的工，就要打肿个脸、充肥大呢❓，或者 贪心之过😢❓，希望能给大家一个警惕吧，凡事都要自己量力而为吧。🤔
窮鬼三件套：房貸，車貸，失業🎉