【陶迪說】買中古屋怎麼殺價？｜實價登錄要怎麼看？｜合理的開價怎麼算？｜買到便宜房子的重要心態！｜買房經驗分享
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- Опубликовано: 27 фев 2023
- 今天這集重點有：
01:17 中古屋買賣議價的第一步：出價
02:24 實價登錄到底要怎麼看？
02:52 為什麼同社區物件的價格會有差？
04:24 怎麼判斷屋主的開價合不合理？
04:58 如何算出確切的市場價格？
06:40 該如何向賣方出價？
08:03 仲介要你加價時該怎麼做？
08:57 怎麼知道自己的出價有可能成交？
09:58 中古屋買賣議價的第二步：當面議價
11:35 買到便宜房子的重要心態！
你是怎麼議價的呢？你有沒有什麼特殊經驗想要跟大家分享的？
歡迎留言跟我交流唷💭
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其實感覺中古屋最重要的是屋主缺不缺錢 有沒有想急賣 跟他這間屋子持有多久了 還有沒有高額稅金的問題 通常如果是一首屋主 都會讓想說算了 讓利 這是我的經驗
2014年，我在一個平均實價登錄2100萬的社區，找到一個一手十五年屋買800萬的屋主，且他的貸款尚有20多年要還，由於屋主缺現金，且屋子有蟲蛀問題，需要三百萬重新裝潢，故成功的以1570成交了
全篇都講的很不錯，個人提出2個小小的建議。
1.其實不一定要拆分車位，實價登錄拿出來，如果你是平面車位，就跟同樣有平面車位的比，沒車位，或是機械車位就一樣跟沒車位或機械車位的比。你把車位拆掉只是多一個換算的過程而已。不過兩者都是可以比較的，意思也一樣。
2.見面談不一定價差很低喔😂，我同意大概70%的狀況是如此，但也有30%的狀況是，因為價差太大，就是要讓您們雙方體驗一次破局的感覺，再回去思考思考的喔！
很實用的一篇~謝謝指導
講得好清楚又實用👍👍👍
1.裝潢未必會加分~~你不喜歡的裝潢你還再"再花錢"打掉!!
2.裝潢的材料你很難確認倒是式OK不OK的材料!!正常來說~~不是要自己住的房子你會用很好的建材來裝潢嗎?!!!!新裝潢好卻拿出來賣的房子~~通常都是把裝潢費用低價高報~~藉機賺一手!!或是想藉裝潢掩蓋建物缺點
3.即便是原況屋只拆換水電管線~~你也很難保證他的"管線更換"是合理或正確的!!!再請問~~~能提出單據嗎?單據的真實性(單據亦可造假)~~即便是有發票~~我也無法確定你是不是真的花了那麼多錢啊!!!!我怎麼知道你這發票是不是去買來的!!!
4.一旦有裝潢~~你就很難發現這個房子到底結構上有沒有問題!!~~牆面有裂?管線有漏?原有牆面已傾斜?
綜上所述~~~只要過度裝修~~這房我就不看了!!浪費時間而已!!
你適合買毛胚屋或是新成屋.....^^ 看中古屋, 你只是浪費時間而已!!
@@AtonyG 不會啦，有很多中古屋是沒有裝潢的啊，就素素的
有良心的留言
買房千萬別被裝潢鬼遮眼
太喜歡你的影片了❤
感謝您的分享，最近一直看房，受益良多。❤
謝謝妳的分享,知識點滿滿
感謝老師的分享！
優質頻道，已訂閱
很實用，謝謝！
很中肯🎉
買房小白獲益良多，謝謝你
妳講的很清楚.謝謝你
好實在的內容 謝謝陶迪分享❤
TODY講話真的很實在也很實用
心態擺正
放寬心，得失心不要太強烈
😸
說得太好了～讚👍
說得很實在
很實用的影片
謝謝您的說明！感謝！
前面有要買房做功課的應該大致上都懂，欣賞後面的心態部分說的很好！
好實用的內容，謝謝陶笛❤
想問小套房（15坪內的出價邏輯相同嗎？）
感謝您的說明，我照您說的用單價分析、合理出價、心態擺正，與仲介和賣家ㄧ來一往2回合後，終於以當初斡旋的金額成交1年新成屋👍
哇，恭喜你！！❤️
實用 感謝分享
謝謝無私分享
謝謝分享🎉
實用！
謝謝很實用
很棒
獲益良多
🎉❤👍 謝謝您 說實話，有魅力的女人 陶迪
比S哥好太多了，感謝陶迪。:>
讚啦！
這集真是太實用了!! 買房其實也是需要一點機緣!!
謝謝講的太好了
可以開一個專門談平面圖的節目嗎！哪裡才可以取得呢？
仲介有時候收巴辣斡旋 有時也是為了給屋主看有沒有做事 或是去殺屋主的價格XD
邏輯清晰!! 比那些在地的豬朋狗友好
聽聽就好
怎麼會知道實價登錄上別人房子的屋況?
分享自身斡旋經驗，我下斡了，房仲面對我表現積極，但一直乎巄建議加價....有2次物件的經驗 感覺就是他收斡旋但根本沒去找開發和屋主談，時間到就退逼我說~屋主覺得不夠，要再加價，我反問屋主期望值是多少，房仲就講得很模糊攏統說"屋主還在想、還沒決定"的鬼話
問題來了~~其中一次，我以為附近實價登錄資料很少，沒主動去查詢，房仲也沒告知。以自身經驗出價斡旋，最後發現物件(5樓公寓)樓下4樓半年到1年內剛成交，而我出價已經比樓下多5萬(房仲還一直慫恿我加)...超火....
退斡當面反映實價登錄資料， 他也只會怪說"我也努力跟屋主說實價登錄行情，但他就是不賣...."((其實我有透過別的房仲無意間打聽到他根本沒去談))
收了買方的錢 擺爛~~真的是黑心房仲
最後退斡就不管了....後續去查，房子還真的是以我的出價賣給其他買方...諷刺到不行
所以真的不是收斡旋就有機會~~~遇到黑心房仲....還是有可能會折騰敷衍買方
真的會很氣！
遇到這種不做事 只想慫恿你出更高的房仲真反感。不知能不能同時找兩三個房仲 以免有些房仲根本懶得去談
@@h__c__9306但找太多房仲，如果都有去找屋主談、會讓屋主誤以爲他的房子很搶手、導致屋主價格會太硬吧！
頗實用的觀念。最後音量大小聲要對準一下。
好的，我們會再注意🫶
透天也是用這種方式?
10:20 難怪仲介的體力要很好
圍在自家有10幾坪專用的前院，採光、位置都比同社區其他物件好。屋主硬要加價賣，合理嗎？😅還是說有「約定專用」的前院，雖然沒有產權，但仍然可以加價賣？
讚
請教一個問題，為什麼開價最低基準，只能在實價登錄的最低成交價之上呢？
很多中古屋沒有附近同類物件可以查詢實價的行情，有什麼管道可以知道呢？查到一戶隔壁門牌五年前賣出，但房仲說那是法拍屋 😓 我該相信他嗎？
請問實價登錄要去哪裡看呢？
要怎麼看？
找仲介如找黑金
聽君一席話 如聽一席話 太讚了
實價登錄要看到幾年前？
心態擺正實際做起來真的好困難阿...
尤其是現在這個賣方市場，好的物件都幾乎秒殺，價格又一直驚驚漲。有沒有什麼心法可以度過這關😢
請問增建部分怎麼計算單價？
通俗算法是增建坪數單價為原坪數價格的1/3，例如頂樓每坪30萬，則頂加為每坪10萬。
裝潢實登查的到??
請問有第二斡旋一定要比第一斡旋多多少趴的規定嗎
據我所知沒有哦！賣家委託是專任約還是一般約，會影響斡旋的優先順序，通常專任約會保留第一斡旋的買家優先加價的權利，若達底價就成交，這時第二順位即使出價更高也不會買到。而一般約則沒有這樣的優先保留。此外不是所有的仲介都開放第二順位斡旋，有些採單一斡旋，除非斡旋失敗才會再開放帶看、下斡。
斡旋金是可以拿回來嗎
如果沒有談到下斡的金額，是可以全額退款的。
想請益對於屋齡接近30年的房子實價登錄的價格上查詢結果並沒有把車位拆分開來的紀錄， 也沒有該社區單獨車位買賣的價格資料可參考時該如何衡量總價扣除車位價格後的單坪價格？ 謝謝
找附近同樣型態車位的價格，同區域同類型車位價格是差不多的
為何要給仲介斡旋金
如沒談成需要退還嗎？
會
說那個六折七折的人就是帥過頭 XDDD
想問問陶迪，大蓋什麼時候進場買房會比較適合呢？
這2年都會是房價下行階段，可以積極看但慢慢選。
@@TODYTODY 謝謝陶迪老師
如果沒有成交,斡旋金要全額退還嗎？
會喔
出太低怕被對方酸
出太高怕被朋友笑
人好難做
如果想買的地點附近沒什麼成交怎麼辦？
看謄本可以推算賣家的購入成本，有機會再錄一支影片細講。
買方 出價後，約見面談 還有機會再議低一點? 還是只能被加上去?
如果會變低 就不用見面談了...通常斡旋直接成交的都已經高於賣方預設,能持平成交都是高手了
這部值得看的為坪數拆分車位計算、樓層不同、裝潢等，但其它像是：建物年份折舊、實際土地持分價格這些影響銀行鑑價的都沒講到。
主題都講中古屋了，內容似乎跟買新屋差不了多少，是否應補充完整一點？
博主我看到你的视频，想和你交流一下可以吗
總價不用扣掉車位的價錢嗎
其實還是看總價，如果你買的是大樓那一定會有同類型的房型但不同樓層，在交易時總價盡量貼近因為實價登錄的時候他們會挪價錢，通常是車位做低然後房屋的單價做高，所以我買是出總價基本上我會先跟房仲說我不會低於一個價錢，再詢問是否可以下斡旋因為房仲會請示屋主要不要收，如果收了基本上都是差一點點，但主要還是要看屋主缺不缺錢。
目前屬意一間開價2280萬(透天-坪售25)，該社區單坪售價最高是一坪約17萬(在房市最熱的2021年尾成交)，現在房市急凍，我用17萬做出價還直接被嗆，請問有什麼更好的進攻策略嗎，不想當韭菜，喔對了這裡是台東
沒有什麼策略比以退為進更有用，不買最大。市場會給賣家最真實的反饋，一直賣不掉自己就會調整價格，時間去磨他比你舌燦蓮花都有效。
@@TODYTODY 感謝回覆，銘記在心
@@TODYTODY但你如果真的很喜歡也要看你退時會不會就被買走了 沒有很喜歡才真的沒有得失心以退為進慢慢磨 總之還是要看緣分吧～～買了五間房子的經驗談
請問陶迪中古透天如何估價？
透天的土地持分大，所以不能用單純坪數計價，需要分開計算土地價值與建物價值，實價登錄的參照值也要把土地和建物分開比，再加總。如果是在偏鄉地區缺乏附近可參考的價格，那就只能參考賣家的取得成本，然後問自己現在的價格值不值得以及買不買得起。未來你想賣的時候買家同樣缺乏參考值，也同樣只能根據你的成本。
@@TODYTODY 謝謝回覆！
嗚嗚現在很多房子的成交價跟銀行鑑價差很多…
銀行鑑價都很便宜
對 其實從去年開始就這樣了拉 因為漲太快 銀行通常本來都會低估 因為他們也是做生意的 也不想你真的可能某些原因 被法拍了 結果房子賣掉錢拿不回來
對啊！現在前幾年的房子漲的太高，太離譜，蛋殼區也要漲的跟蛋黃區一樣高，甚至更高；銀行也不是傻子，以後這房子會一直下跌，我給你貸款很多，將來房子你撐不下去，要轉賣給別人做接盤俠，也沒有人接手，最後變成法拍屋也是沒什麼利潤！
請問屋內装潢已經用了8年，還存在價值嗎？價值多少呢？
會影響房價下修吧，八年的裝潢會扣房價20%
實價登錄有什屁用，屋主缺不缺錢，才是重點。
你說的算
你去買給大家看看一下
直播如何殺價到過戶妳的名下
不能用折舊戰術😆😆😆😆😆😆
實價登錄價格能信嗎？
我看每間賣的都跟實價登錄差天差地
最好的殺價就是等房價跌，不要在現在無腦高價買
中古屋的跌價就是買方一個個殺出來的
難殺，現在賣方也知道房價甜甜賣 他可以給你賣個半年一年，也不缺這筆錢 價格就是要墊上去，不會比別人實登低！
@@rayl1622 現在房市冷，和一年前已經不同，這個賣方不缺錢就繼續放，也賣不出去，但總有缺錢的賣方願意讓一點利求趕快脫手，這樣就會出現屋主開價仍然高但實價登入來看卻緩跌的現象
@@pluslin6171 但其實時價登入沒有再緩跌ㄟ 別區我不知道 但我住桃園區 奇怪一堆數據說再跌 但我看591中古屋成交的價格確都在緩漲 預售屋 也是那個價格不變然後還是有人買
@@user-ny9wj1xp9j 最新數據出來六都全跌，數據是平均值，蛋白區跌，但蛋黃區可能還是緩漲
車位價格要去哪裏查
實價登錄可以查詢車位價格，不過要注意交易年份要接近才有參考價值，以及所在建物與車位類型是否一致。
請問會不會有這種情況：例如買房出的低價是1200萬，賣方也同意，但是仲介為了成交金額高一點，仲介費收的高一點，就慫恿買房加一點😂
兩種方式，第一種賣方說要實拿1200萬多的對分，這種先略過。第二是收服務費。直接上數據，仲介最高是收6%服務費。1200萬叫買方多出50萬，50萬的6%是3萬。對領底薪的仲介來說就是多二、三千獎金…。一般還是能成交比較重要。對高專來說即便是買賣方都同一人，傭金多1.5萬。那就看好不好拉價，不好拉一樣是能成交比較重要。
請問:如果他只有去年的實價登入，但是今年價格與去年差太多!那要怎麼判別?
參考週邊屋齡接近同類型中古屋的行情，也參考預售屋開價，看看歷年紀錄該區域預售屋與中古屋平均價差。如果真的很想買，從去年實價登錄低點開始出。但如果你不急，賣家也不急，或許今年還不是最好的買點。
@@TODYTODY 很謝謝您的回覆與建議~受益良多!
請問完全一樣的格局就樓上樓下，頂樓22樓跟8樓，合理的價差是多少呢？ 中古屋15年左右 謝謝
@@ETPE777 新房子每層價差大約是每坪2～4千，也有景觀宅用一層加10萬的方式。不過在交屋之後每層的價差會隨著時間漸漸消失，中古屋的樓層價差越來越不明顯，所以沒有一定的標準，不過有網站做過數據分析，大樓的頂樓(30樓)約比4樓高1成，華廈的頂樓(10樓)則僅比4樓高2%，你的情況我會認為嘗試用5～10%來議價看看。
@@TODYTODY 頂樓真的有那麼好嗎 高樓層就算了 頂樓不是有漏水問題嗎??
你不會相加除以二嗎？想要1100萬買到，當然要出價950萬
買東西還要一個稱為房仲的小丑當中間人干預，怪異的生態😂😂😂
對啊，不懂為什麼，也許為了增加一個行業不要讓失業人口太多吧😂
合理出價是一廂情願的說法啦，看當前房市是買方市場還是賣方市場吧，當賣房的開價都不合理了，你還講什麼合不合理的問題
也太像簡舒培了吧....
奇怪了？！
不是從7折談起
還蠻廢的，買家如果想看單價去出價，買豪宅單價最便宜。這影片就是告訴你如何買不到房子。
數據分析要看屋主買不賣單，你實價登錄也要看你共識有沒有建立在屋主的價格範圍內。你整天吵實價登錄單價，有甚麼用，那個都是一個半月前的事，屋主不缺錢有在理你什麼單價的嗎？你去跟東區那些房東說甚麼單價合理，他連看都不想看好嗎！
看單價來買房是最傻的，因為市場上不會有很多類似單價的產品，只有坪數近似的的總價產品，房車分算誰都知道，但你別忘了，你的房子是用貸款買的，最終是以總價為結論，想要單價便宜又要總價低，沒有這麼多給你爽的。
買房就是個合意的問題，你跟屋主共識不同就代表你跟他無緣，這間房子的客群不是你而是價錢共識相同的另一組人。實價登錄告訴你的，錢大家都有，但屋主有權狀你沒有，你還在以為實價是聖經的話，先買一間房來看看自己是什麼屋主心態在來講實價登錄有沒有用。
很明顯你是個投資客
說的話滿滿站在投資客立場
@@Emi-sz2fl 我是仲介不是投資客，交手太多屋主，從買家變賣家的都一樣，當自己是賣家就沒在管什麼實價登錄了，只有沒買過房子的才會把實價登錄當聖經。甚至更多是行情看不懂，自己錯過低於行情的買家也一堆，拿自己的預算去衡量市場，最後房價漲上去才在該該叫，本來買得起變成買不起，買下去更小又更外圍，浪費自己的時間跟金錢，越愛嫌，看越久都是最盤的，需求不清楚，行情不了解，死不認命，覺得多看就會贏，房價會被他看到變低，最後被房價逼著買的一堆，我就問！到底是為了哪樁在這折磨自己。
理論、理想說的都很容易啦，真能照這些談得成的都是瞎貓碰到死耗子
我看過很多房 也下過很多斡旋 有7成都有收 ... 結果直到不知道 第幾次了 我自己算一算應該有9~10次 才幸運成交 我下斡旋的方法跟這視評講的幾乎一樣而且出來談我堅持我那價格後來是屋主讓利根仲介拿服務費自貼才成交 .... 我下過那麼多的經驗看來最重要的是屋主缺不缺錢 有沒有想急賣 跟他這間屋子持有多久了 還有沒有高額稅金的問題 通常如果是一首屋主 都會讓想說算了 讓利
所以我說，得看運氣