안녕하세요. 아하빌딩 이대희 대표님을 통해 영상에 출연한 임대업자 인사드립니다. 보잘것 없는 작은 노력에도 많은 호응과 동감을 주셔서 몸둘바를 모르겠습니다. 부동산시장은 대내외적인 수많은 요인으로 인해 시시각각 경영환경에 변화가 잦은 투자분야 중 하나입니다. 가뜩이나 코로나 속 고금리인 요즘 저비용 고효율의 선별투자로 우량임차인 유치를 통한 수익률 개선이야말로 임대업의 경쟁력을 확보할 수 있는 유일무이한 길이라고 생각합니다. 카메라 앞이었던지라 영상 속에서 마음에 있던 말들을 다 하지 못했지만 영상을 보시는 많은 분들이 공감하실거라 생각합니다. 앞으로 아하빌딩 유튜브 채널에 도움이 될 수 있다면 제가 아는 한의 지식이 공유될 수 있었으면 하는 바램입니다. 꼭 성투하시길 바랍니다!
@@jwkim4862 주식투자 안할거면 모르겠지만 투자 계속할거라면 주식으로 10만원에서 30억으로 만든 [주식의정석] 이 채널의 영상들을 꼭 보셔야 할거에요 (영상들이 짧아서 보는데 무리없음) 주식투자를 어떻게 해야만 하는지 그야말로 주식의정석을 보여주고있더군요. 아마 은둔고수로 추정이되는데요 광고 아니니 오해없으시길..
요즘은 신축해서 재매각은 현실적으로 어렵죠 철거와 신축=평당1100쯤으로 계산해 재매각 한다해도 새매수 관심자는 주변건물 매매사례(부동산 상승기)를 비교해 관심을 가질건데 건물주분이 리모델링을 직접하셨으니 스스로 벨류업 잘 하신거죠 (리모델링 후 벨류업이 가능한 건물 위주로 잘 팔릴것 같군요)😂
안녕하세요. 영상 속 임대업자입니다. 조언 감사합니다^^ 다행히 이자가 크게 오르기전에 다른 은행으로 갈아타 2년 고정으로 갱신하였습니다. 시장금리는 시시각각 변하기 때문에 가장 민감한 부분이라 꾸준히 관찰하며 시의적절하게 잘 대응을 한 것 같습니다. 또한 수익률 개선도 꾸준히 해왔기 때문에 금리 인상 후에도 실질수익에 큰 변화는 없는 상황입니다. 걱정해주셔서 감사합니다.^^
수익률은 팔고 내 수중에 돈이 들어오면 계산하면 됩니다. 누가 주위에서 얼마에 팔았더라? 지금 내용으론, 100 억에 그 건물 안삽니다. 현찰로 사더라도, 100 억에는 안살거고, 누가 100 억에 사고, 80 억 융자 하면, 3-5 년내로 위험에 보입니다. 50 억 내고 , 50 억 융자를 하더라도, 인구 절벽, 언 라인 으로 많이 변화는 시장 상태가, 많은 리스크가 있어 보입니다. 지금 들어와 있는 오피스 임대인, 3-5 년 계속 할 확율 30% 일겁니다. 공실은 분명히 납니다. 외국서는 중요한게.. 물론 Location, Location , Location 입니다.. 저도 투자자 입니다. 외국 대도시, 그리고 한국에도 여러군데 지금 투자한 건물들이 있읍니다. 외국서는 건물을 살때,, 메인 Anchor 임대인이 나가더라고 그 자리를 타 회사에게 임대 할수 있나를 봅니다.. 동태가게 월 렌트가 얼마 인가요? 동태가게가 그자리에 3 년후에 계속 장사 할까요? 미국에서 NNN 은 건물주가 아무 신경도 안써도 됩니다. NNN 이 아닌 건물은 , 7-8% Cap 을 받을수 있읍니다. 본인은 용도 변경 해서 지금까지는 성공 할수 있었다 보입니다. What is your annual net profit? What is the net rent after the tax, utility, maintenance, insurance, etc? What cap rate do you want to sell your building? 임대인이 1-2 개가 나가면, , 은행 페이먼트를 계속 낼수 있나요? 58억 융자금 현 이자율? 고정, 월 은행 원금 + 이자? 멘하탄, LA 에서는 Cap rate 이 7.5% 정도 됩니다. A 7.5 cap rate means that you can expect a 7.5% annual gross income on the value of your property or investment. If your property's value is $1,500,000, a 7.5 cap rate will mean a yearly return of $112,,500 스타벅스 - 15 년 Corporate guaranty - with 3 - 5 year extension - 5% Cap. , Olive Garden - 15 년 Corporate guaranty - with 3 - 5 year extension - 5.7% Cap.
Игры![꼬마빌딩 건물주가 되어 느낀 점과 건물주가 극한직업인 이유(건물주현실)ㅣ김경만 1부 [후랭이TV]](http://i.ytimg.com/vi/a_6Q_YfDrIU/mqdefault.jpg)
![꼬마빌딩 건물주가 되어 느낀 점과 건물주가 극한직업인 이유(건물주현실)ㅣ김경만 1부 [후랭이TV]](/img/tr.png)
안녕하세요. 아하빌딩 이대희 대표님을 통해 영상에 출연한 임대업자 인사드립니다. 보잘것 없는 작은 노력에도 많은 호응과 동감을 주셔서 몸둘바를 모르겠습니다. 부동산시장은 대내외적인 수많은 요인으로 인해 시시각각 경영환경에 변화가 잦은 투자분야 중 하나입니다. 가뜩이나 코로나 속 고금리인 요즘 저비용 고효율의 선별투자로 우량임차인 유치를 통한 수익률 개선이야말로 임대업의 경쟁력을 확보할 수 있는 유일무이한 길이라고 생각합니다. 카메라 앞이었던지라 영상 속에서 마음에 있던 말들을 다 하지 못했지만 영상을 보시는 많은 분들이 공감하실거라 생각합니다. 앞으로 아하빌딩 유튜브 채널에 도움이 될 수 있다면 제가 아는 한의 지식이 공유될 수 있었으면 하는 바램입니다. 꼭 성투하시길 바랍니다!
대표님 통해 많은 분들이 인사이트를 받아 가는거 같습니다. 인터뷰 감사드리고 항상 좋은 일들만 있기를 바라겠습니다.
소중한 출연 감사합니다. 다른 분들은 별 얘기하는걸 못들었는데 매입시 연면적당 평단가를 중요시하신다고했는데 왜 그런지 설명해주신다면 대단히 감사합니다.
@@gonnykim8174 안녕하세요. 자가사용이 목적이든 임대가 목적이든 건물의 가장 증요한 요소는 유효사용면적입니다. 특히 임대업의 경우에는 바닥면적과 임대료는 비례하기 때문에 더욱 중요합니다.
@@jwkim4862 소중한 답변 감사합니다
물건 검토시 꼭 참고하겠습니다
행복한 오후되시기 바랍니다
@@gonnykim8174 아무쪼록 작은 도움이라도 되었으면 하는 바램입니다. 사무실 임대의 경우에는 너무 커도, 너무 작아도 제대로 임대료를 받기 어려운 경우가 많습니다. 지역에 따른 수요에 맞춰서 적정사이즈 건물을 알아보시는 것도 성투의 지름길일 것 같습니다.
건물을 계속 발전 시켜야 한다 라는 마인드도 너무 멋지시고, 인터뷰 임하시는 태도와 자세도 고급집니다.
감사합니다^^
@@jwkim4862 주식투자 안할거면 모르겠지만 투자 계속할거라면
주식으로 10만원에서 30억으로 만든 [주식의정석] 이 채널의 영상들을 꼭 보셔야 할거에요 (영상들이 짧아서 보는데 무리없음)
주식투자를 어떻게 해야만 하는지 그야말로 주식의정석을 보여주고있더군요.
아마 은둔고수로 추정이되는데요 광고 아니니 오해없으시길..
출연결심 쉽지않으셨을텐데 좋은정보주신 건물주님 이대표님 영상 잘봤습니다
네 쉽지 않는 결정이셨을텐데 감사하게도 저의 요청에 흔쾌히 인터뷰 해주셨습니다.
배울점이 많았습니다...남들과 똑같이 하면 앞으로 작은 건물들 임대업도 쉽지는 않겠다는 생각이 드네요...감사합니다.
항상 유익한 영상 올려주셔서 감사합니다
상가푸어 진짜( 건물은 팔리야지 내돈이지 아파트처럼 가격정해진게 없어유!!!)조심해 주세유!!! 지금은 대출 많은상가 진짜 위험해유~ 참고로 저는 50억 짜리 건물주인디 대출하나도 없어유 ㅎㅎ 영상만 보고 대출 이빠이 받아서 사야것다! 정말로 위험합니다 ㅎㅎㅎㅎ
동감 ㅎ 이런 중개 유튜버들이 뽑뿌질 제대로죠. ㅎ 경매넘어가고 급매넘기는 건물주 인터뷰는 절대 안하죠 ㅅㄴ
세심한 질문이 더 돋보였어요.
저 역시 건물 소유한 입장에서 진짜 필요한 질문과 답변 잘 듣고 갑니다~
너무 유익한 내용이었습니다~
감사합니다
감사합니다 앞으로 더욱 유익한 방송 되도록 노력하겠습니다^^
우와아~정성이 대단하십니다
영상 넘 감사합니다 ~♡
이런 정성이 건물의 가치를 더욱 높일 수 있는 거 같습니다^^
아하티브 영상 퀄러티가 대단하네요.
늘 인사이트주는 영상 올려주셔서 감사합니다.
감사합니다 앞으로 더욱 노력하겠습니다^^
내용 너무 좋아요~!
감사합니다^^
너무나 좋은사례 영상입니다. 건물주분도 대단하시네요. 2년째 매물공부중인 저에게 많은 도움이되었습니다.
아주 멋지십니다!
저도 고시원 운영하다 철거한지 3개월지났네요.건물주께서 철거비용을 감당하시다니 그런분이 계시다는게 믿기지 않을정도구요 말씀하시는중에느낀점은 참 좋으신분이란 생각이 들었고 하시는 일이 다 잘되실것 같습니다 건물주 입장에서 들어올분 생각해서 인테리어 해주신다는건 처음들었습니다.반대로 권리금도 못받고 철거비용 제가 감당하고 결국 보증금도 없이 빚을 져가며 철거했습니다.이 영상에 나오신 건물주님 존경합니다..건강하세요.
고시원은 사업성이 점차 많이 줄어드나 보네요. 복구 비용은 얼마나 드나요?
영상에 명도 걸렸다는 얘기 안들으셨어요? 본인이 고시원 하셨다면서 무슨 소리 하시는건지? 권리금 대신 철거비용으로 퉁친다는데..
우연히 보게 됐는데 건물주 젊은 대표님 마이인드가 전세계 으뜸이시네요
내용 정말 좋네요. 잘 봤습니다. 건물주님 마인드가 정말 좋은 것 같아요. 서비스 마인드가 있으신 것 같아요.
많이 배우고 갑니다~^^
감사합니다.
칭찬해드립니다 앞으로 많이 발전하실것 같습니다.
감사합니다 더 노력하겠습니다
아하 빌딩
즐감합니다
영앤리치. 대단합니다
좋은 예입니다만 대단하십니다
잘 보고 갑니다
말씀하시는게 많이 연구하셨고 충분히 경험을 쌓아서 잘 하신 분인거 같습니다
최소 세 수 배우고 갑니다
1주일에 세번은 지나가던 곳인데 멋지게 변했구나 정도만 생각했는데. 이런 비하인드가 있었군요. 마인드도 좋고 현명한 건물주님 만나 건물이 탈바꿈 되었네요. 많이 배웠습니다. 😀👍
아주 유용한 콘텐츠입니다
감사합니다 앞으로 더욱 노력하겠습니다^^
건물주님의 사랑이느껴지는 건물이네요.
역시신경을쓰고 가꾼건물은 기운이좋아요.
그리고왠지 건물주님이 인테리어나건설쪽을많이아시는분같은느낌이드네요.^^
안녕하세요. 영상 속 임대업자입니다. 명품가방과 화초와 난을 가꾸 듯 꾸준한 관리하면 자연스럽게 벨류업이 되는 것 같습니다.
@@jwkim4862 좋은기운 느끼고갑니다~
건물주님의 사랑이 느껴지는 건물이란 말이 정답이네요. 하나하나 건물주님의 손 안탄 곳이 없으니까요. 이런 정성이 건물의 가치를 더욱 높일 수 있는 거 같습니다.
@@jwkim4862 직접하셨다는것은 분야마다 각각 전문가부르고 감독을 직접하셨다는 건가요? 화장실 리모델링 한칸 300만원에 감탄하고갑니다.
계단실벽도 고급스럽고 관리편한 타일이네요. 감각있는분!
대단하시다!
건물주분 사랑이 듬뿜 득어간 건물이네요~ ㅎㅎㅎ
네 맞아요ㅎㅎㅎ
우와 배울점이 많네
15억으로 75억대 건물이라...
용기를 내볼까 ㅎ...
네 응원합니다^^
대단하시네요 애쓰신만큼 댓가로 돌아오네요
건물주는 정말 대단하시네요~ 유익한 영상이었습니다^^
안녕허세요. 영상 속 임대업자입니다. 분에 넘치는 말씀 감사합니다^^
요즘은 신축해서 재매각은 현실적으로 어렵죠 철거와 신축=평당1100쯤으로 계산해 재매각 한다해도
새매수 관심자는 주변건물 매매사례(부동산 상승기)를 비교해 관심을 가질건데 건물주분이 리모델링을 직접하셨으니 스스로 벨류업 잘 하신거죠
(리모델링 후 벨류업이 가능한 건물 위주로 잘 팔릴것 같군요)😂
처음 투자한 곳도 너무 궁금하네요...센스가 장난이 아니네...
멋지네요 ~ 상가주택 매입계획이있는데 방과 방사이 내력벽 철거 비용은 얼마나 들었는지 궁금하네요 :)
변화, 선택이 아닌 필수.
딴지는 아니고 인테리어 해주고 하는 이유는 2가지죠. 세를 더 받고 공실 기간을 최소화 하던지 아님 건물 가치를 올려 되팔기 쉽게 하던지 둘 중 하나죠. 좋은 방법인거 같습니다. ^^
여기서 말한데로 부동산 투자 성공하신 분들도 있지만 투자 실패한 사례도 많이 있습니다 참고 하셔서 부동산 관련 공부도 많이 하셔야 되고 발품도 많이 팔아야 됩니다 물론 여유 투자 자금이 어느정도 있어야겠죠 ㅎ 성투 하세여
건물주님 만나뵙고 리모델링 노하우듣고싶어요~같은 역삼동 건물주 이웃입니다.
한번 놀러오세요^^
한달에 이자만 2500만원정도 나올텐데.. 대단하시네요. 평당 1억이상은 충분히 받을수 있을거 같아여~~
부럽다.
궁금한 것만 콕콕 집어서 질문해 주시고, 인터뷰 질문하시는 분도 훌륭하십니다!
꼭 부탁 드립니다 🙏
월 임대료 지금 전층해서
얼마 나오는지 알수 있을까요?
부럽당
150억은 충분히 받을만한 건물이네요ㅎ
그럼 임차인이 원하는 인테리어를 해주신다는 건지 아니면 누가들어오든 건물주가 해 놓은대로 사용해야하는건지요?0
건물주가 해놓은대로 사용해야 하는건데 인테리어가 전층 모두 요즘 트레드에 맞쳐서 잘되어 있어서 그런지 공실 없이 바로바로 채워지고 있다고 합니다.
60대 할머니입니다.50평아파트 직접셀프 리모델링해보니 퀄리티 최고로할수있고 비용은 업체 절반들어요. 하자만 감리 잘하면 구테여 업자 필요없습니다.사장님 굳이네요.
시간만 있다면 셀프 리모델링이 이점이 훨씬 많은 거 같습니다^^
무슨 직업이었길레 저 나이에 저 현금을 저렇게 많이 갖고 있었을까요??? 전 늘 이게 궁금한데,,,, 가족 사업???
검물따위줘도안가짐 그딴거 왜??
대출이자,세금,공실,감가상각,세입자관리(업체쓰면그것도 돈), 검물유지보수비등등
강남 한복판 노른자검물이여도 필요없음
리스크가 너무크고 신경쓸게많음 배당은 아무것도 신경안써도 세금도 알아서 떼고 들어오고
100억 강남검물vs 100억 맥쿼리인프라 택하라면 당연히 맥쿼리인프라 택해야지
싸게 살 수 있는 기회를 잡는 방법이 궁금합니다.
요새빌딩 거래도안되고 월세도잘안나오는데요
쪼금 무리한 감이 없지 않은데 은행에서도 마니 가져가겠네요
네, 금리 상승으로 인해 은행이자도 많이 올라갔습니다. 자기자본 투여대비 수익률이 좋은 편이라 현재는 만족하고 있지만, 앞으로 2년이 지난 2024년10월에는 어떤 현상이 벌어질지 예측은 잘 안되네요. 더욱 신중 투자 하겠습니다^^ 감사합니다.
@@jwkim4862 제목표도 건물투자네요 지금은 대치동에 아파트 하나갖고 있지만 성투하세요 자신감이 부럽네요
@@davidyang2167꼬마빌딩의 정점은 건물주의 의지와 능력에 따라 벨류업이 가능하다는 점 입니다. 그런면에서 아파트나 상가와는 조금 차별되는 것 같습니다. 물건 잘 알아보시고 성투하시길 바랍니다.
현이자보면 감당안되실텐데 힘내세요
안녕하세요. 영상 속 임대업자입니다. 조언 감사합니다^^ 다행히 이자가 크게 오르기전에 다른 은행으로 갈아타 2년 고정으로 갱신하였습니다. 시장금리는 시시각각 변하기 때문에 가장 민감한 부분이라 꾸준히 관찰하며 시의적절하게 잘 대응을 한 것 같습니다. 또한 수익률 개선도 꾸준히 해왔기 때문에 금리 인상 후에도 실질수익에 큰 변화는 없는 상황입니다. 걱정해주셔서 감사합니다.^^
임대료가 높아서 이자를 내고도 많이 남습니다^^
요즘같은 대출이자 폭탄시기에 80프로 레버리지? 망하는 지름길이다. 겨우 15억 자기 자본으로 저사람은 이자폭탄에 저기 월세 그래봐야 얼마되지도 않을껀데 현금 동원력이 얼마되는지 모르겠지만 잘 버티시길. 건물 현재 시세가 얼마니 다 의미없는 애기 ㅎ
여기가 강남 한복판????푸하하하
ㅋㅋ 임대료 그대~~~로 이자납부
역시 부모님 도움으로 시드머니 마련... 부럽다
아부지의 든든한 돈배가 있었군요.
매매차익을 얻어야 내돈이다.
58억 대출을 받으신것도 신기합니다.. 어떻게 그렇게 레버리지를 최대로 받으실수 있으셨는지도 궁금해요
건물 감정가와 개인 신용이 좋다면 누구나 감정가의 70~80%수준까지 대출이 가능합니다.
58억 이자가 얼마냐 보자 금리6프로 가정하고 1년에 2억은 갚아야되내 저건물에서 월세가 2천은나오나???
100억이면 맥쿼리인프라 83만주정도 세전 6억6천 세후5억후반대배당금이니 맥쿼리인프라 압승이네 ㅋㅋㅋㅋ
수익률은 팔고 내 수중에 돈이 들어오면 계산하면 됩니다. 누가 주위에서 얼마에 팔았더라? 지금 내용으론, 100 억에 그 건물 안삽니다. 현찰로 사더라도, 100 억에는 안살거고, 누가 100 억에 사고, 80 억 융자 하면, 3-5 년내로 위험에 보입니다. 50 억 내고 , 50 억 융자를 하더라도, 인구 절벽, 언 라인 으로 많이 변화는 시장 상태가, 많은 리스크가 있어 보입니다.
지금 들어와 있는 오피스 임대인, 3-5 년 계속 할 확율 30% 일겁니다. 공실은 분명히 납니다.
외국서는 중요한게.. 물론 Location, Location , Location 입니다.. 저도 투자자 입니다. 외국 대도시, 그리고 한국에도 여러군데 지금 투자한 건물들이 있읍니다. 외국서는 건물을 살때,, 메인 Anchor 임대인이 나가더라고 그 자리를 타 회사에게 임대 할수 있나를 봅니다..
동태가게 월 렌트가 얼마 인가요? 동태가게가 그자리에 3 년후에 계속 장사 할까요?
미국에서 NNN 은 건물주가 아무 신경도 안써도 됩니다. NNN 이 아닌 건물은 , 7-8% Cap 을 받을수 있읍니다. 본인은 용도 변경 해서 지금까지는 성공 할수 있었다 보입니다.
What is your annual net profit? What is the net rent after the tax, utility, maintenance, insurance, etc? What cap rate do you want to sell your building?
임대인이 1-2 개가 나가면, , 은행 페이먼트를 계속 낼수 있나요? 58억 융자금 현 이자율? 고정, 월 은행 원금 + 이자?
멘하탄, LA 에서는 Cap rate 이 7.5% 정도 됩니다.
A 7.5 cap rate means that you can expect a 7.5% annual gross income on the value of your property or investment. If your property's value is $1,500,000, a 7.5 cap rate will mean a yearly return of $112,,500
스타벅스 - 15 년 Corporate guaranty - with 3 - 5 year extension - 5% Cap. ,
Olive Garden - 15 년 Corporate guaranty - with 3 - 5 year extension - 5.7% Cap.
강남이 시골보다 더 좁고 답답하고 전기줄 장난아니네요..
보긴 좋네요.
근데 그래서 돈은 남았나요?
15억은 뭐고 75억은 뭔가요?
순매수 금액인가요?
떠안은 보증금, 대출은 없나요?
있으면 얼마인가요?
매도해서 수익을 가지셨나요?
58억대출이라면..원금과이자 30년분활이라면 월3천만원 ! 임대료 최소 3천만원 나와야하는데....만약 상가공실나오면? 위험하지않을까요.
빌딩대출은 이자만 납부하면 됩니다. 만일 담보대출 추가로 신용대출을 받았다면 신용대출 금액의 원금10/1씩 10년간 원금과 이자를 같이 납부해야 하는 경우도 있지만...암튼 빌딩 담보대출은 이자만 납부한다고 보시면 됩니다.
감사합니다 ~~
50억대 지금 대출이자로 이자내면 얼마씩 내는지...???
안녕하세요. 오랜만에 답글을 달게되네요. 저의 경우는 대환하여 2년고정으로 받은 이자가 3.8%입니다. 지금은 신규대출취급시 6%-7%대 사이정도 인 것 같네요. 50억에 6.5%라고 가정하면 한달이자는 2700만원정도 될거 같습니다.
건물사려고 하는데 대표회사 전화번호는 어떻게 알수 있나요
010-2604-0789로 연락주시면 담당자가 상담도와 드릴겁니다^^
살짝 재드래곤 닮은느낌?
혹시 사무실 인테리어 업체 공유 가능할까요?
특정 업체 노출이 쉽지 않습니다. 죄송합니다.
다글 골로 가지전에 조심들 하세요
매도 되야? 150억 아닌가요? ㅎㅎ 너무 띄엄띄엄 소개하신다
4:00 에 주변 매각사례 올려져 있습니다. 그거 토대로 150금액 말씀드린겁니다. 확인해보세요^^ 그리고 보수적으로 말씀드린거고 강남시세를 보면 저 금액보다 더할거에요~
16억. 팔면 45프로세금. 내야한다 금리 은행대출. 이자주고 원금주면얼마나.