Bonjour, je pense qu'il y'a une petite coquille sur la comparaison a 29 minutes sur la comparaison de fiscalité sur 100k investie en SCI a l'IS et 100 k en nom propre, l'exemple 50% investie en SCPI francaise et 50% en SCPI européenne, la personne physique jouis aussi de la fiscalité Européenne on dirait que dans le calcul l'intégralité pour la personne physique est en France, si je calcule ce qu'elle devrait payer 5000 euros de revenu global, 2500 euros net de prélèvement EU a la source pour la partie étrangère, et pour la partie francaise 41% de tmi plus les 17,2% de prélèvement sociaux mais sur seulement 2500 ce qui fait 1430 euros de fiscalité sur 2500 euros, sur les 2500 euros venant d'Europe elle ne paie rien, du coup un global fiscal de 1430 sur 5000 euros de revenue, on est presque sur une flat taxe immobilière, et pour la SCI j'aurai trouvé plus sincère de prendre les couts de comptabilités annuel et diviser pour déduire le cout mensuel et faire un vrai comparatif même si c'est 60 euros par mois sa à son importance sur un résultat à 354 euros c'est quand même autour des 20% en moins. Si je me goure n'hésitez pas à me le dire sa arrive à tout le monde, mais sa me titille il faut que je comprenne le calcul. Au plaisir d'échanger avec qui le voudra
Bonjour, les rendements annoncés sont généralement brut de fiscalité, y compris etrangère (qui sont de l'ordre de 10-15%). En personne physique, il reste ensuite un reliquat entre ta TMI et ton taux effectif d'imposition (genre 41% - 20% = 21% par exemple). Du coup on arrive a une fiscalité globale de l'ordre de 30-35% pour la partie europe contre 47.2% ou 58.2% suivant sa TMI pour la partie francaise. Pour l'exemple la on serait de l'ordre de 750-875€ pour la partie europe et 1455€ comme dans votre calcul pour la partie fr. Au total ca donnerait entre 2205€ et 2330€ ce qui correspond bien à son calcul (en fourchette basse). En personne moral (SCI à l'IS) on aurait pour les SCI etrangères tjs nos 10-15% de fiscalité etrangère mais 0 d'IS, 15% d'IS pour la partie fr. A ca il faut certes ajouter des charges mensuelles de l'ordre de 60€ mais qui sont deductibles du benefice fr. Dans ce cas precis, ~750€ de frais de gestion, ~260€ d'IS pour la partie fr, ~315€ pour la partie etrangere soit 1300€ au total ce qui est effectivement plus que les 750€ affichés. Mais qui reste une belle reduction d'environ 40% de la fiscalité. Ensuite pour le sortir en compte courant d'associé c'est zero, puisque c'est une dette de la société, ou alors on se le sort avec un taux d'interet mais seul les interets auront la flat tax. Je ne suis pas expert comptable du coup j'ai peut etre une faille moi aussi dans le raisonnement
Seconde mini coquilles à 29 minutes dans l'exemple 5000 euros de distribution par les SCPI dans la SCI is avec la répartition 50 france et 50% europe, les scpi Européenne ont un accompte prélevé à la source sur le revenue que l'ont reçoie, mais il ne génère pas d'IS et le résultat de la SCI comptablement déduis les revenues des scpi étrangère, de ce fait nous n'avons ni de bénéfice et d'impôt des sociétés, et surtout pour sortir l'argent de la SCI, soit on ce sert de la dette du compte courant mais dans ce cas la l'IS est à moduler sur la partie FR soit on le sort via la flat taxe. Qui n'a pas été compté car vous avez pris les 5000 euros - l'IS qui n'est en réalité par sur tout ce qui fait vos 750 euros soit 4250 diviser par 12 soit 354 euros, il manque la flat taxe, ce qui fait en net 247 euros, et si on déduit les frais comptable disons pour être gentille 40 euros mensuel cela réduit le résultat et du coup légèrement ce montant si aussi
Bonjour, dans une stratégie d'investissement de SCPI en société, quelle différence entre SCI et SASU ? La fiscalité, les frais, tout me semble identique à la différence qu'il faut être au moins 2 pour une SCI... Merci !
Bonjour, Comptablement et fiscalement, les revenus des parts de SCPI acquis en société à l’impôt sur les sociétés sont-ils considérés comme des loyers ou comme des produits financiers ? Si ces produits doivent être considérés comme des loyers, ces produits ne devraient-ils pas être soumis à la contribution sur les revenus locatifs en l’absence d’option à la TVA ? Je vous remercie par avance de votre retour.
La video ne rentre malheureusement pas dans le détail des charges déductibles concernant les SCPI dans une SCI à l'IS. Sauriez vous si les frais des sociétés de gestion peuvent être déduits du résultat (frais de soucription, de gestion, d'arbitrage etc.). Ou bien est ce que la seule charge récurrente déductible sont les frais de comptabilité? Merci bcp
C'est tout à fait normal, car il n'y a pas de cas général. Les frais de souscription, de gestion, d'arbitrage... ne sont normalement pas à déduire (car ils sont déjà déduits lors du versement du loyer), alors que les frais de compta de la SCI peuvent l'être. Néanmoins, ne connaissant les différents "paramètres" choisis pour votre SCI, votre comptabilité peut être différente. Nous vous conseillons donc de rentrer en contact avec votre comptable, qui sait dans quel cas exact vous êtes, et qui vous dira quelles déductions vous pouvez faire.
Bonjour, en faisant quelques recherches en ligne sur le sujet l'abus de droit reviens régulièrement comme un risque de l'utilisation de SCI à l'IS notamment dans le cas d'une création avec pour seul objet d'y loger des SCPI. Y a t il un risque à votre sens? Si oui quels moyens suggérez vous pour s'en prémunir (en terme de pratique, par exemple verser quelques dividendes ou certaines clauses dans les statuts précisant l'objet de la SCI?)?
Bonjour, Oui, il est possible de faire la même stratégie avec une SASU. Nous avons, par exemple, souvent le cas de freelance / consultant / indépendant qui placent leur trésorerie en usufruit par exemple. Le montage nue-propriété en personne physique et usufruit avec sa société peut aussi être intéressant pour se constituer un patrimoine en nom propre. Merci
Je ne comprends pas le tableau comparatif entre nom propre et sci à l’is. Étant cartésien j’ai l’impression qu’il y a erreur ou alors je n’ai rien compris. Si j’ai bien compris la vidéo avec 100k€ en nom propre il obtient donc 239,3€ net net à dépenser. Si j’ai toujours bien compris la vidéo avec 100k€ en sci il obtient donc 354,3€ net au sein de la sci. Ce qui fait que finalement si j’ai toujours compris et afin de comparer ce qui est comparable c’est-à-dire de l’argent sonnant et trébuchant à dépenser à notre guise il faut encore amputer 30% de flat tax. De plus et si j’ai bien compris votre vidéo la vidéo dans votre tableau comparatif entre nom propre et sci il y a seulement les 15% de bénéfice à l’is qui est appliqué mais pas les coûts de la gestion comptable qui, sur un résultat de 5k€ n’est pas négligeable (800 € ce qui représente 16% du bénéfice tout de même annuellement). On le déduit certes en amortissement mais on le paye quand même. D’après mes calculs on obtiendrait donc 5,000 -800 =4200€. A ces 4200€ je retire 15% ➡️ 4200*0,85= 3570€. Sur ces 3570€ je retire donc les 30% de flat tax afin de faire la comparaison avec le fait de les détenir en direct et on obtient donc : 3570*0,7 = 2499€. En mensuel net net dans la poche on arrive donc à : 2499/12= 208,25€/mois. En conclusion, je constate que la détention en directe reste plus intéressante financièrement dans votre exemple pour quelqu’un qui souhaite en tirer des revenus. Peut-être sur le long terme il y a une différence je ne sais pas mais je n’en suis pas convaincu. Peut-être qu’il faut à minima 200k€ pour faire une sci car les frais fixes grèvent gravement la renta sur des petits montants. Plus la sci a un gros capital plus les frais fixes diminuent. Enfin, j’ai l’impression que pour 100k€ que ça soit en terme de rentabilité ou de transmission l’assurance vie me paraît bien plus rentable avec 0,5% de fdg annuels ainsi qu’au bout de 8 ans 4600€ d’abattement et c’est capitalisant. Peut-être qu’une fois l’assurance vie remplie cela peut être intéressant d’aller sur une sci. Mais votre démonstration me paraît pas convaincante. Pourriez-vous m’apporter une réponse éclairée car j’ai du mal comprendre ?
Bonjour, dans le montage présenté dans la vidéo, la sortie du bénéfice de la société n'est pas considéré comme un dividende, mais bien comme un remboursement de compte courant d'associé sur lequel il n'y a pas de flat tax. Par conséquent, la rentabilité de l'opération est bien plus intéressante en passant par une SCI, même en incluant les coûts comptables.
D’accord merci pour la précision. Si j’ai bien compris à la fin du remboursement du CCA on obtient donc le rendement que j’ai calculé. Et si jamais les descendants souhaitent revendre et que les scpi sont amortis en valeur comptable zéro on a donc une grosse partie à payer de la vente ? Ce qui fait qu’à terme si on souhaite capitaliser c’est pas mal mais si on souhaite des revenus complémentaires ou sortir le capital pour un projet ce n’est pas vraiment idéal d’un point de vue liquide compte tenu de la fiscalité ? En tout cas merci beaucoup pour votre réponse éclairée.
@@romainnogues247 Bonjour, à la fin du remboursement du CCA d'ici 20 ans, vous aurez le rendement calculé, en prenant l'hypothèse pour le calcul du net que la flat tax reste plus intéressante (d'ici là, il se peut que vous baissiez de tranche et tombiez à 11%, ce qui serait plus intéressant). Pour ce qui est de l'amortissement, il n'y a pas d'amortissement sur la pleine propriété (à ne pas confondre avec l'usufruit uniquement, où là c'est possible de faire de l'amortissement).
Bonjour, je pense qu'il y'a une petite coquille sur la comparaison a 29 minutes sur la comparaison de fiscalité sur 100k investie en SCI a l'IS et 100 k en nom propre, l'exemple 50% investie en SCPI francaise et 50% en SCPI européenne, la personne physique jouis aussi de la fiscalité Européenne on dirait que dans le calcul l'intégralité pour la personne physique est en France, si je calcule ce qu'elle devrait payer 5000 euros de revenu global, 2500 euros net de prélèvement EU a la source pour la partie étrangère, et pour la partie francaise 41% de tmi plus les 17,2% de prélèvement sociaux mais sur seulement 2500 ce qui fait 1430 euros de fiscalité sur 2500 euros, sur les 2500 euros venant d'Europe elle ne paie rien, du coup un global fiscal de 1430 sur 5000 euros de revenue, on est presque sur une flat taxe immobilière, et pour la SCI j'aurai trouvé plus sincère de prendre les couts de comptabilités annuel et diviser pour déduire le cout mensuel et faire un vrai comparatif même si c'est 60 euros par mois sa à son importance sur un résultat à 354 euros c'est quand même autour des 20% en moins. Si je me goure n'hésitez pas à me le dire sa arrive à tout le monde, mais sa me titille il faut que je comprenne le calcul.
Au plaisir d'échanger avec qui le voudra
Bonjour, les rendements annoncés sont généralement brut de fiscalité, y compris etrangère (qui sont de l'ordre de 10-15%). En personne physique, il reste ensuite un reliquat entre ta TMI et ton taux effectif d'imposition (genre 41% - 20% = 21% par exemple). Du coup on arrive a une fiscalité globale de l'ordre de 30-35% pour la partie europe contre 47.2% ou 58.2% suivant sa TMI pour la partie francaise. Pour l'exemple la on serait de l'ordre de 750-875€ pour la partie europe et 1455€ comme dans votre calcul pour la partie fr. Au total ca donnerait entre 2205€ et 2330€ ce qui correspond bien à son calcul (en fourchette basse).
En personne moral (SCI à l'IS) on aurait pour les SCI etrangères tjs nos 10-15% de fiscalité etrangère mais 0 d'IS, 15% d'IS pour la partie fr. A ca il faut certes ajouter des charges mensuelles de l'ordre de 60€ mais qui sont deductibles du benefice fr. Dans ce cas precis, ~750€ de frais de gestion, ~260€ d'IS pour la partie fr, ~315€ pour la partie etrangere soit 1300€ au total ce qui est effectivement plus que les 750€ affichés. Mais qui reste une belle reduction d'environ 40% de la fiscalité. Ensuite pour le sortir en compte courant d'associé c'est zero, puisque c'est une dette de la société, ou alors on se le sort avec un taux d'interet mais seul les interets auront la flat tax.
Je ne suis pas expert comptable du coup j'ai peut etre une faille moi aussi dans le raisonnement
Seconde mini coquilles à 29 minutes dans l'exemple 5000 euros de distribution par les SCPI dans la SCI is avec la répartition 50 france et 50% europe, les scpi Européenne ont un accompte prélevé à la source sur le revenue que l'ont reçoie, mais il ne génère pas d'IS et le résultat de la SCI comptablement déduis les revenues des scpi étrangère, de ce fait nous n'avons ni de bénéfice et d'impôt des sociétés, et surtout pour sortir l'argent de la SCI, soit on ce sert de la dette du compte courant mais dans ce cas la l'IS est à moduler sur la partie FR soit on le sort via la flat taxe. Qui n'a pas été compté car vous avez pris les 5000 euros - l'IS qui n'est en réalité par sur tout ce qui fait vos 750 euros soit 4250 diviser par 12 soit 354 euros, il manque la flat taxe, ce qui fait en net 247 euros, et si on déduit les frais comptable disons pour être gentille 40 euros mensuel cela réduit le résultat et du coup légèrement ce montant si aussi
Bonjour, j'ai pas compris ce que signifiait "moduler l'IS" sur la partie fr pour sortir la dette encompte courant d'associé ?
Bonjour, dans une stratégie d'investissement de SCPI en société, quelle différence entre SCI et SASU ? La fiscalité, les frais, tout me semble identique à la différence qu'il faut être au moins 2 pour une SCI... Merci !
Je me pose la même question 😅
simple, 99% des parts pour vous 1% pour l’autre, si il est mineur encore mieux sinon il vous cede les 1%. de rien.
Effectivement les mécanismes expliqués dans la vidéo s'appliquent pour toute société à l'IS
Bonjour,
Comptablement et fiscalement, les revenus des parts de SCPI acquis en société à l’impôt sur les sociétés sont-ils considérés comme des loyers ou comme des produits financiers ?
Si ces produits doivent être considérés comme des loyers, ces produits ne devraient-ils pas être soumis à la contribution sur les revenus locatifs en l’absence d’option à la TVA ?
Je vous remercie par avance de votre retour.
La video ne rentre malheureusement pas dans le détail des charges déductibles concernant les SCPI dans une SCI à l'IS. Sauriez vous si les frais des sociétés de gestion peuvent être déduits du résultat (frais de soucription, de gestion, d'arbitrage etc.). Ou bien est ce que la seule charge récurrente déductible sont les frais de comptabilité? Merci bcp
C'est tout à fait normal, car il n'y a pas de cas général.
Les frais de souscription, de gestion, d'arbitrage... ne sont normalement pas à déduire (car ils sont déjà déduits lors du versement du loyer), alors que les frais de compta de la SCI peuvent l'être.
Néanmoins, ne connaissant les différents "paramètres" choisis pour votre SCI, votre comptabilité peut être différente. Nous vous conseillons donc de rentrer en contact avec votre comptable, qui sait dans quel cas exact vous êtes, et qui vous dira quelles déductions vous pouvez faire.
Bonjour, en faisant quelques recherches en ligne sur le sujet l'abus de droit reviens régulièrement comme un risque de l'utilisation de SCI à l'IS notamment dans le cas d'une création avec pour seul objet d'y loger des SCPI. Y a t il un risque à votre sens? Si oui quels moyens suggérez vous pour s'en prémunir (en terme de pratique, par exemple verser quelques dividendes ou certaines clauses dans les statuts précisant l'objet de la SCI?)?
Bonjour, à notre sens, il n'y a pas de risque d'abus de droit, la SCI étant une société dont l'objet est la détention d'actifs immobiliers.
bonjour est il possible de faire la même stratégie avec une SASU, si nous n'avons pas la possibilité d'avoir un associé ?
Bonjour,
Oui, il est possible de faire la même stratégie avec une SASU. Nous avons, par exemple, souvent le cas de freelance / consultant / indépendant qui placent leur trésorerie en usufruit par exemple.
Le montage nue-propriété en personne physique et usufruit avec sa société peut aussi être intéressant pour se constituer un patrimoine en nom propre.
Merci
Je ne comprends pas le tableau comparatif entre nom propre et sci à l’is. Étant cartésien j’ai l’impression qu’il y a erreur ou alors je n’ai rien compris.
Si j’ai bien compris la vidéo avec 100k€ en nom propre il obtient donc 239,3€ net net à dépenser.
Si j’ai toujours bien compris la vidéo avec 100k€ en sci il obtient donc 354,3€ net au sein de la sci. Ce qui fait que finalement si j’ai toujours compris et afin de comparer ce qui est comparable c’est-à-dire de l’argent sonnant et trébuchant à dépenser à notre guise il faut encore amputer 30% de flat tax.
De plus et si j’ai bien compris votre vidéo la vidéo dans votre tableau comparatif entre nom propre et sci il y a seulement les 15% de bénéfice à l’is qui est appliqué mais pas les coûts de la gestion comptable qui, sur un résultat de 5k€ n’est pas négligeable (800 € ce qui représente 16% du bénéfice tout de même annuellement). On le déduit certes en amortissement mais on le paye quand même.
D’après mes calculs on obtiendrait donc 5,000 -800 =4200€.
A ces 4200€ je retire 15% ➡️ 4200*0,85= 3570€.
Sur ces 3570€ je retire donc les 30% de flat tax afin de faire la comparaison avec le fait de les détenir en direct et on obtient donc : 3570*0,7 = 2499€.
En mensuel net net dans la poche on arrive donc à :
2499/12= 208,25€/mois.
En conclusion, je constate que la détention en directe reste plus intéressante financièrement dans votre exemple pour quelqu’un qui souhaite en tirer des revenus. Peut-être sur le long terme il y a une différence je ne sais pas mais je n’en suis pas convaincu. Peut-être qu’il faut à minima 200k€ pour faire une sci car les frais fixes grèvent gravement la renta sur des petits montants. Plus la sci a un gros capital plus les frais fixes diminuent.
Enfin, j’ai l’impression que pour 100k€ que ça soit en terme de rentabilité ou de transmission l’assurance vie me paraît bien plus rentable avec 0,5% de fdg annuels ainsi qu’au bout de 8 ans 4600€ d’abattement et c’est capitalisant. Peut-être qu’une fois l’assurance vie remplie cela peut être intéressant d’aller sur une sci. Mais votre démonstration me paraît pas convaincante.
Pourriez-vous m’apporter une réponse éclairée car j’ai du mal comprendre ?
Bonjour, dans le montage présenté dans la vidéo, la sortie du bénéfice de la société n'est pas considéré comme un dividende, mais bien comme un remboursement de compte courant d'associé sur lequel il n'y a pas de flat tax. Par conséquent, la rentabilité de l'opération est bien plus intéressante en passant par une SCI, même en incluant les coûts comptables.
D’accord merci pour la précision. Si j’ai bien compris à la fin du remboursement du CCA on obtient donc le rendement que j’ai calculé. Et si jamais les descendants souhaitent revendre et que les scpi sont amortis en valeur comptable zéro on a donc une grosse partie à payer de la vente ? Ce qui fait qu’à terme si on souhaite capitaliser c’est pas mal mais si on souhaite des revenus complémentaires ou sortir le capital pour un projet ce n’est pas vraiment idéal d’un point de vue liquide compte tenu de la fiscalité ?
En tout cas merci beaucoup pour votre réponse éclairée.
@@romainnogues247 Bonjour, à la fin du remboursement du CCA d'ici 20 ans, vous aurez le rendement calculé, en prenant l'hypothèse pour le calcul du net que la flat tax reste plus intéressante (d'ici là, il se peut que vous baissiez de tranche et tombiez à 11%, ce qui serait plus intéressant). Pour ce qui est de l'amortissement, il n'y a pas d'amortissement sur la pleine propriété (à ne pas confondre avec l'usufruit uniquement, où là c'est possible de faire de l'amortissement).
Bonjour,
Pour le micro foncière sur des SCPI, ne faut il pas avoir au moins un bien physique ? Merci
si. les scpi seules sont soumises de plein droit au régime réel et non pas micro foncier, y compris < 15 000 €
Bonjour,
j'hésite entre SASU ou SCI
Dans quel cas la SCI est intéressante ? une SCI est intéressante en cas de succession ?
OUI sci = outil ideal transmission