Moi c’est tout le contraire ! Merci à ce Maxence pour ses idées claires et bien exposé j’ai tout compris en une seule vidéo. Merci à LI et a Maxence c’etait super instructif.
Vidéo très appréciable !! Maxence ne se contente pas de donner des infos de base. Il y a une vraie réflexion sur les scpi et un partage d’expérience personnelle. C’est vraiment intéressant. Merci pour l’interview !
Merci pour cette interview !! Maxence a une approche scpi proche de la mienne et c'est enrichissant pour moi. J'utilise un peu de crédit a la conso sur 2 à 5 ans pour booster un minima la performance, être régulier et ajuster si besoin ensuite sur le moyen terme. Vivement une prochaine interview 😊. Un utilisateur de Louve.
@@Akcmoi6544salut! J'emprunte à un taux plus bas que le rendement de la scpi (européenne c'est mieux) et je réinvestis les dividendes. La mensualité correspond au montant que je souhaite verser au final ce qui m'oblige à la régularité. C'était plus facile il y a deux ans environ (perso prêt à 2,4% sur 5 ans par exemple) mais bonne nouvelle les taux vont baisser de nouveau 🙂
@@Akcmoi6544 bonjour, le but est d'utiliser l'effet de levier, nous l'expliquons en détail ici www.louveinvest.com/scpi/scpi-a-credit Nous avons aussi un simulateur pour ceux qui préfèrent les chiffres app.louveinvest.com/simulation/credit
Bonjour, sur durée longue par contre l'effet de levier peut se transformer en effet de massue si baisse du prix de parts ou rendement inférieur au taux d'emprunt. Peu probable que les jeunes SCPI à +7% puissent tenir le rythme sur la durée...
Maxence a bossé son sujet, cependant le point difficile n'est pas évoqué : la fiscalité. Pas de levier bancaire, fiscalité élevée des revenus immobiliers... A moins d'avoir une TMI à 0% ou 11%, le rendement net de Maxence est en réalité plutôt faible. 3% si tmi à 30%. 4% si tmi à 11%. Avec une allocation équilibrée sur un portefeuille AV, il pourrait faire mieux..
Merci pour la vidéo. Peut on savoir quel a été son apport de base avant de procéder à son effet boule de neige ? Et quelle stratégie au départ ? Davantage sur une ? De manière identique sur plusieurs ?
C'est super intéressant, mais la manière de parler de Maxence m'a dérangé. Soit il lit ses notes, soit il lit le texte que vous lui avez envoyé pour la vidéo (je pense que c'est le choix numéro 1, mais si vous vous mettez à notre place, vous comprendrez qu'on peut douter). 3 trucs: -parcours de vie très compliqué, chapeau d'avoir pu faire tout ce qu'il a fait parce que tout le monde n'en aurait pas été capable. -C'est vraiment dommage qu'il ait abandonné la bourse. Son ETF monde était un super choix, si c'est la variation qui lui faisait peur, il aurait dû juste retirer son apport, et laisser courir sa plue value de 10k €, ça aurait pu le rabibocher petit à petit avec la bourse! -à mes yeux, les SCPI sont l'équivalent des ETFs en bourse, c'est dommage de ne pas faire le parallèle. Super vidéo en tout cas. De mon côté, je suis presque l'inverse (bourse à fond avec un peu de crypto pour compléter). J'envisage de plus en plus les SCPI pour compléter mon patrimoine!
Tout a fait. La fiscalite est dissuasive sur les scpi et l'immobilier en general, et ca risque de ne pas aller en s'ameliorant. J'ai quand meme des scpi chez Louve egalement en nue propriete, justement pour eviter sur le sujet de la fiscalite. Mais clairement c'est moins interessant sur le long terme que des ETF capitalisant en compte titre voir encore mieux, en PEA !!
Pas de CSG sur les scpi européennes. De plus, la fiscalité est à étudier pays par pays. On peut les intégrer aussi dans les meilleures assurances vies et capitaliser avec le système d’enveloppe. Mais oui, c’est un aspect à garder à l’esprit selon sa fiscalité personnelle.
@@youperspective Pas de CSG ne veut pas dire pas d impôts, en moyenne entre 15 et 20% prélevé a l étranger. Ensuite c est taux moyen donc vous serez entre le brut et net dans tous les cas avec une perte de 2%. Si vous rajoutez les frais d enveloppe AV de 0.5% minimum vous retombez sur -2% sans avoir encore reçu le dividende en perso en sortant de l av pour le consommer. La c est les règles de la fiscalité de l AV donc CSG+TMI sur les PV apres l abattement de 4600e sur la TMI. Bref pour faire simple vous reperdez encore entre 0.5 à 1%. Donc le rendement est de 4.5 à 5% en partant de +de 7% brut. En AV y a moins de possibilités de diversifier bref...
@@doudou1792 déjà, vous partez d'un cas de TMI élevé, pour ces cas là, ce mode d'investissement n'est sans doute pas adapté. Monsieur a plusieurs enfants, peut être que sa TMI est de 11% via le quotient familial. Pour moi, une stratégie de SCPI n'a de sens que dans des cas bien précis : - besoin de revenus immédiats (donc plutot incompatible avec une TMI élevée), - souhait de faire du levier et donc déduction des intérêts ce qui permet déjà de mieux maîtriser sa fiscalité - achat en nue propriété en prévision d'une nouvelle phase de vie MAis s'il s'agit de ne JAMAIS profiter de ses loyers comme revenus de jouissance pour son lifestyle, alors il est clair que ce type de stratégie est sous optimisée en phase de croissance de capital
Le sujet fiscalité et frais d'entrée n'est pas assez abordé, pourtant il mange une grosse partie du rendement. Donner le montage détaillé permettant d'atteindre 3000€ de rendement passifs nets. Et entrer dans les optimisations possibles (sci, etc.)
C'est vrai que Clément a tendance à lire ses notes et à parler avec une manière peu naturelle, mais cela n'empêche pas que l'entretien ait bien été préparé et que le contenu soit très intéressant et enrichissant (j'en suis au stade apprentissage seulement, pas encore investi)
J'ai une question à laquelle je pensais avoir la réponse mais je doute en regardant cette vidéo : le système de réinvestissement automatique des dividendes des parts de scpi détenues en direct empêche t il le frottement fiscal comme lorsqu'on détient les parts en AV ? Si qq'un à la réponse, je suis preneur. Un client Louve.
Bonjour, en direct les dividendes sont des revenus fonciers à déclarer, même en passant par un VP et en rachetant des parts avec ces dividendes. En direct, on ne se trouve pas dans une enveloppe fiscale comme pour l'AV.
@@romaindesmet2978 il ne faut pas oublier la fiscalité à la sortie de l'AV, plus basse après 8 ans, mais tout de même (on le récapitule ici sous forme de tableau www.louveinvest.com/scpi/scpi-assurance-vie#Avantages-de-la-SCPI-en-assurance-vie) De l'autre côté, en direct vous êtes imposé selon votre TMI pour des SCPI françaises, et cela baisse si vous prenez des SCPI Européennes (qui ont des conventions contre la double fiscalité et qui font baisser votre imposition, cela se base sur votre TMI moins votre taux d'imposition moyen)
@@romaindesmet2978 Pas si simple en fait. En direct, la fiscalité c'est environ 30% des loyers si scpi européenne et 17,5 % + TMI (0, 11, 30...) si scpi française. En AV, pour les meilleures c'est environ 0,6 % de l'encours (sur 100 000 euros de SCPI par exemple cela fait 600 euros par an. Sur la base d'un rendement de 6% par exemple et donc de loyers annuels de 6000 euros cela représente 10% des loyers). Avantage donc à l'AV mais qui est à modérer par le fait que : perte du crédit d'impôt pour les scpi européennes, ne pas oublier taxation éventuelle IR même après 8 ans et les prélèvements sociaux 17.5%. Attention aussi certaines AV ne reversent pas 100% des loyers (peuvent retenir jusqu'à 15 % des loyers), choix scpi limité, pas d'accès aux offres sponsors, pas de cashback sur les frais de souscription, risque de défaillance de l'assureur (dépôt non garanti au delà de 100 000 euros). Impossibilité d'avoir un contrat 100% SCPI en AV, ce qui oblige à verser une partie sur d'autres supports. Enfin, pour les SCPI en direct, l'éventuelle plus-value est totalement exonérée d’impôt après 22 ans et exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans.
Pour Maxence : cela peut-être intéressant pour toi de faire un démembrement de la pleine propriété. Donner l'usufruit à ton fils pour une durée déterminé ex 5ans ce qui permet à tes enfants de toucher les loyers financer leurs études ou train de vie pendant les études, et toi de réduire ta fiscalité. Une belle journée,
@@baptistechevalier5033 je vais basculer l alimentation mensuel de l av spirit 2, sur per linxea spirit 2, il s avere que les rendements seront meilleurs sur le temps long.
Et vous profiterez de la defiscalisation sur votre revenu (fiscalite a la sortie). L idee est aussi de reinvestir le gain d impots en sus, des versements programmes ou ponctuels ET reinvestissement des loyers.
bonne vidéo, Maxence a été trés bien briefé sur ce qu il devait dire. je pense qu il a trés bien fait le taf. il a été rémunéré pour cette interview? Point négatif, on le voit trop lire ses notes vous nous prenez vraiment pour des chèvres sérieux!!
Bonjour, Maxence n'a pas été rémunéré pour cette vidéo. Nous lui avons communiqué des questions en amont qu'il a préparé de son côté et nous n'avons pas édité le contenu de ce qu'il dévoile dans la vidéo. Ce sont ses propres expériences et apprentissages qu'il relate ici.
Qu'est-ce qui vous permet d'affirmer qu'il lis des notes ? pour moi il regarde beaucoup plus loin qu'un écran d'ordinateur, je pense qu'il regarde à l'extérieur. Son oeil ne bouge pas ce qui signifie qu'il fixe quelque chose par mécanisme. Je fais la meme chose...
Selon le rendement, il faut entre 500 000 € (à 7% de rendement) et 800 000 € (à 4,5% de rendement) pour obtenir 3000 € brut par mois. Ces revenus sont ensuite taxés selon le régime des revenus fonciers (tmi + prélèvements sociaux 17,2% si SCPI française ou entre 24 et 34 % au total si SCPI européenne)
J’ai pour habitude d’apprécier les contenus Louve mais c’est clairement très difficile à écouter, on dirait que l’intervenant lit sur son écran durant tout l’échange et sa manière de parler semble indiquer la même chose…
Au contraire, j'ai trouvé agréable d'écouter quelqu'un qui prend le temps de peser ses mots. On sent une volonté d'être clair et précis, j'ai beaucoup aimé, c'est important sur un sujet pointu comme les scpi.
@@Akcmoi6544je sais pas, pour une leçon de bourse, il y a des médias spécialisés. Du coup, la légitimité d’un investisseur SCPI, elle est où ? Je pense que toute la partie « leçon » aurait du être zappée
Moi c’est tout le contraire ! Merci à ce Maxence pour ses idées claires et bien exposé j’ai tout compris en une seule vidéo. Merci à LI et a Maxence c’etait super instructif.
Vidéo très appréciable !! Maxence ne se contente pas de donner des infos de base. Il y a une vraie réflexion sur les scpi et un partage d’expérience personnelle. C’est vraiment intéressant. Merci pour l’interview !
Merci pour cette interview !! Maxence a une approche scpi proche de la mienne et c'est enrichissant pour moi. J'utilise un peu de crédit a la conso sur 2 à 5 ans pour booster un minima la performance, être régulier et ajuster si besoin ensuite sur le moyen terme. Vivement une prochaine interview 😊. Un utilisateur de Louve.
Salut. Tu peux expliquer le mécanisme du crédit conso pour booster la performance?? Merci!
@@Akcmoi6544salut! J'emprunte à un taux plus bas que le rendement de la scpi (européenne c'est mieux) et je réinvestis les dividendes. La mensualité correspond au montant que je souhaite verser au final ce qui m'oblige à la régularité. C'était plus facile il y a deux ans environ (perso prêt à 2,4% sur 5 ans par exemple) mais bonne nouvelle les taux vont baisser de nouveau 🙂
@@Akcmoi6544 bonjour, le but est d'utiliser l'effet de levier, nous l'expliquons en détail ici www.louveinvest.com/scpi/scpi-a-credit
Nous avons aussi un simulateur pour ceux qui préfèrent les chiffres app.louveinvest.com/simulation/credit
Bonjour, sur durée longue par contre l'effet de levier peut se transformer en effet de massue si baisse du prix de parts ou rendement inférieur au taux d'emprunt. Peu probable que les jeunes SCPI à +7% puissent tenir le rythme sur la durée...
@@rebeccacaballero9322et pourtant un crédit immo, ça se renégocie à la baisse lorsque le contexte le permet (une spécificité française)
Merci pour ce partage d'expériences très intéressant/enrichissant🙏
Bonne vidéo, merci Maxence pour le partage de tes connaissances !
Et bravo pour tes investissements !
Très intéressant !
merci beaucoup très très intéressant
Maxence a bossé son sujet, cependant le point difficile n'est pas évoqué : la fiscalité.
Pas de levier bancaire, fiscalité élevée des revenus immobiliers...
A moins d'avoir une TMI à 0% ou 11%, le rendement net de Maxence est en réalité plutôt faible.
3% si tmi à 30%.
4% si tmi à 11%.
Avec une allocation équilibrée sur un portefeuille AV, il pourrait faire mieux..
Merci pour la vidéo. Peut on savoir quel a été son apport de base avant de procéder à son effet boule de neige ? Et quelle stratégie au départ ? Davantage sur une ? De manière identique sur plusieurs ?
C'est super intéressant, mais la manière de parler de Maxence m'a dérangé.
Soit il lit ses notes, soit il lit le texte que vous lui avez envoyé pour la vidéo (je pense que c'est le choix numéro 1, mais si vous vous mettez à notre place, vous comprendrez qu'on peut douter).
3 trucs:
-parcours de vie très compliqué, chapeau d'avoir pu faire tout ce qu'il a fait parce que tout le monde n'en aurait pas été capable.
-C'est vraiment dommage qu'il ait abandonné la bourse. Son ETF monde était un super choix, si c'est la variation qui lui faisait peur, il aurait dû juste retirer son apport, et laisser courir sa plue value de 10k €, ça aurait pu le rabibocher petit à petit avec la bourse!
-à mes yeux, les SCPI sont l'équivalent des ETFs en bourse, c'est dommage de ne pas faire le parallèle.
Super vidéo en tout cas.
De mon côté, je suis presque l'inverse (bourse à fond avec un peu de crypto pour compléter). J'envisage de plus en plus les SCPI pour compléter mon patrimoine!
oui ça fait pas naturel, spontané
Les intérêts composés prennent un sacré coup quand on réintégre la fiscalité de 30 a 50% soit environ 1,5 a 2% sur 6 brut.
Tout a fait. La fiscalite est dissuasive sur les scpi et l'immobilier en general, et ca risque de ne pas aller en s'ameliorant. J'ai quand meme des scpi chez Louve egalement en nue propriete, justement pour eviter sur le sujet de la fiscalite. Mais clairement c'est moins interessant sur le long terme que des ETF capitalisant en compte titre voir encore mieux, en PEA !!
Pas de CSG sur les scpi européennes. De plus, la fiscalité est à étudier pays par pays.
On peut les intégrer aussi dans les meilleures assurances vies et capitaliser avec le système d’enveloppe.
Mais oui, c’est un aspect à garder à l’esprit selon sa fiscalité personnelle.
@@youperspective Pas de CSG ne veut pas dire pas d impôts, en moyenne entre 15 et 20% prélevé a l étranger. Ensuite c est taux moyen donc vous serez entre le brut et net dans tous les cas avec une perte de 2%.
Si vous rajoutez les frais d enveloppe AV de 0.5% minimum vous retombez sur -2% sans avoir encore reçu le dividende en perso en sortant de l av pour le consommer. La c est les règles de la fiscalité de l AV donc CSG+TMI sur les PV apres l abattement de 4600e sur la TMI. Bref pour faire simple vous reperdez encore entre 0.5 à 1%. Donc le rendement est de 4.5 à 5% en partant de +de 7% brut.
En AV y a moins de possibilités de diversifier bref...
@@doudou1792 déjà, vous partez d'un cas de TMI élevé, pour ces cas là, ce mode d'investissement n'est sans doute pas adapté. Monsieur a plusieurs enfants, peut être que sa TMI est de 11% via le quotient familial.
Pour moi, une stratégie de SCPI n'a de sens que dans des cas bien précis :
- besoin de revenus immédiats (donc plutot incompatible avec une TMI élevée),
- souhait de faire du levier et donc déduction des intérêts ce qui permet déjà de mieux maîtriser sa fiscalité
- achat en nue propriété en prévision d'une nouvelle phase de vie
MAis s'il s'agit de ne JAMAIS profiter de ses loyers comme revenus de jouissance pour son lifestyle, alors il est clair que ce type de stratégie est sous optimisée en phase de croissance de capital
Le sujet fiscalité et frais d'entrée n'est pas assez abordé, pourtant il mange une grosse partie du rendement. Donner le montage détaillé permettant d'atteindre 3000€ de rendement passifs nets. Et entrer dans les optimisations possibles (sci, etc.)
bonjour, il a pu revendre 2 fois sa rp sans être imposé dessus ?
Oui c'est possible
@@Ours-blanc123 ah je ne savais pas ça.
@@XavierRoger oui c'est possible
C'est vrai que Clément a tendance à lire ses notes et à parler avec une manière peu naturelle, mais cela n'empêche pas que l'entretien ait bien été préparé et que le contenu soit très intéressant et enrichissant (j'en suis au stade apprentissage seulement, pas encore investi)
L’effet boule de neige en prend un sacré coup quand même avec la fiscalité des revenus.
Clément est un fan de Mr Burns? "Eeexxxcellent" 😆
"Si t'as pas performé sur la bourse, viens donc faire un tour à Louve Invest" c'est un peu ça ce qu'il faut retenir !? 😂😂
J'ai une question à laquelle je pensais avoir la réponse mais je doute en regardant cette vidéo : le système de réinvestissement automatique des dividendes des parts de scpi détenues en direct empêche t il le frottement fiscal comme lorsqu'on détient les parts en AV ? Si qq'un à la réponse, je suis preneur. Un client Louve.
Bonjour, en direct les dividendes sont des revenus fonciers à déclarer, même en passant par un VP et en rachetant des parts avec ces dividendes. En direct, on ne se trouve pas dans une enveloppe fiscale comme pour l'AV.
@@louveinvest Le match est donc : 0,6% de l'encours en AV contre 30% (hypothèse flatax) en direct, non ?
@@romaindesmet2978 il ne faut pas oublier la fiscalité à la sortie de l'AV, plus basse après 8 ans, mais tout de même (on le récapitule ici sous forme de tableau www.louveinvest.com/scpi/scpi-assurance-vie#Avantages-de-la-SCPI-en-assurance-vie)
De l'autre côté, en direct vous êtes imposé selon votre TMI pour des SCPI françaises, et cela baisse si vous prenez des SCPI Européennes (qui ont des conventions contre la double fiscalité et qui font baisser votre imposition, cela se base sur votre TMI moins votre taux d'imposition moyen)
@@romaindesmet2978 Pas si simple en fait. En direct, la fiscalité c'est environ 30% des loyers si scpi européenne et 17,5 % + TMI (0, 11, 30...) si scpi française. En AV, pour les meilleures c'est environ 0,6 % de l'encours (sur 100 000 euros de SCPI par exemple cela fait 600 euros par an. Sur la base d'un rendement de 6% par exemple et donc de loyers annuels de 6000 euros cela représente 10% des loyers). Avantage donc à l'AV mais qui est à modérer par le fait que : perte du crédit d'impôt pour les scpi européennes, ne pas oublier taxation éventuelle IR même après 8 ans et les prélèvements sociaux 17.5%. Attention aussi certaines AV ne reversent pas 100% des loyers (peuvent retenir jusqu'à 15 % des loyers), choix scpi limité, pas d'accès aux offres sponsors, pas de cashback sur les frais de souscription, risque de défaillance de l'assureur (dépôt non garanti au delà de 100 000 euros). Impossibilité d'avoir un contrat 100% SCPI en AV, ce qui oblige à verser une partie sur d'autres supports. Enfin, pour les SCPI en direct, l'éventuelle plus-value est totalement exonérée d’impôt après 22 ans et exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans.
@@romaindesmet2978 les dividendes sont taxés mm s'ils ne sont pas perçus. Maxence a 2 enfants ce qui influe son taux d'imposition.
Pour Maxence : cela peut-être intéressant pour toi de faire un démembrement de la pleine propriété. Donner l'usufruit à ton fils pour une durée déterminé ex 5ans ce qui permet à tes enfants de toucher les loyers financer leurs études ou train de vie pendant les études, et toi de réduire ta fiscalité.
Une belle journée,
Pour le moment j achete en AV au comptant qui reverse 100% des loyers et je reinvestit les loyers tous les mois ou trimestre selon.
je suis dans le même cas que vous. Achat de scpi sur AV linxea et je réinvesti tous les loyer depuis 3 ans. Ca marche plutôt bien...
@@baptistechevalier5033 je vais basculer l alimentation mensuel de l av spirit 2, sur per linxea spirit 2, il s avere que les rendements seront meilleurs sur le temps long.
Et vous profiterez de la defiscalisation sur votre revenu (fiscalite a la sortie).
L idee est aussi de reinvestir le gain d impots en sus, des versements programmes ou ponctuels ET reinvestissement des loyers.
bonne vidéo, Maxence a été trés bien briefé sur ce qu il devait dire. je pense qu il a trés bien fait le taf. il a été rémunéré pour cette interview?
Point négatif, on le voit trop lire ses notes
vous nous prenez vraiment pour des chèvres sérieux!!
Bonjour, Maxence n'a pas été rémunéré pour cette vidéo. Nous lui avons communiqué des questions en amont qu'il a préparé de son côté et nous n'avons pas édité le contenu de ce qu'il dévoile dans la vidéo. Ce sont ses propres expériences et apprentissages qu'il relate ici.
Qu'est-ce qui vous permet d'affirmer qu'il lis des notes ? pour moi il regarde beaucoup plus loin qu'un écran d'ordinateur, je pense qu'il regarde à l'extérieur. Son oeil ne bouge pas ce qui signifie qu'il fixe quelque chose par mécanisme. Je fais la meme chose...
C'est chiant de faire la déclaration d'impôts quand on a plein de petits revenus de plein de SCPI différentes.
Oui mais moins que de gérer des locataires 😂
@@Enzo-q6o C'est vrai.
Tmi 11% je suis à 5% de rendement net d'impôts avec les SCPI.
Mais faut quel capital pour avoir 3000 par mois
Selon le rendement, il faut entre 500 000 € (à 7% de rendement) et 800 000 € (à 4,5% de rendement) pour obtenir 3000 € brut par mois. Ces revenus sont ensuite taxés selon le régime des revenus fonciers (tmi + prélèvements sociaux 17,2% si SCPI française ou entre 24 et 34 % au total si SCPI européenne)
@@Enzo-q6o merci ça a le mérite de donner un ordre d'idée assez précis quand même.
J’ai pour habitude d’apprécier les contenus Louve mais c’est clairement très difficile à écouter, on dirait que l’intervenant lit sur son écran durant tout l’échange et sa manière de parler semble indiquer la même chose…
La forme on est pas tous des as de parler devant une caméra. Mais le fond est très intéressant
Au contraire, j'ai trouvé agréable d'écouter quelqu'un qui prend le temps de peser ses mots. On sent une volonté d'être clair et précis, j'ai beaucoup aimé, c'est important sur un sujet pointu comme les scpi.
@@Akcmoi6544je sais pas, pour une leçon de bourse, il y a des médias spécialisés. Du coup, la légitimité d’un investisseur SCPI, elle est où ? Je pense que toute la partie « leçon » aurait du être zappée