Это видео недоступно.
Сожалеем об этом.
Как не лишиться квартиры при признании продавца банкротом?
HTML-код
- Опубликовано: 27 мар 2019
- Как не лишиться квартиры при признании продавца банкротом?
Вы купили квартиру, а спустя некоторое время получаете иск из суда, из которого следует, что продавец вашей квартиры обанкротился и сейчас в суде хотят признать недействительной сделку, на основании которой вы стали собственником квартиры.
Я - адвокат Инна Белякова и сегодня мы обсудим данный вопрос. Тема этой видеоконсультации возникла на основании дела, по которому я на настоящий момент представляю интересы покупателя в арбитражном суде.
Суть дела такова: В 2015 году клиентка приобрела хорошую дорогую квартиру. Право собственности у продавца на эту квартиру возникло годом ранее на основании приватизации, поэтому он категорически отказался указывать полную стоимость в договоре. Соответственно в договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 1 200 000 рублей, на оставшуюся сумму продавец написал расписку, что получил эти деньги за произведенный ремонт в проданной квартире. Риэлторы обеих сторон сказали, что эта стандартная практика, что в общем-то на 2015 год действительно встречалось повсеместно.
В 2016 году в арбитражный суд подано заявление о признании продавца банкротом. А в конце 2018 года финансовый управляющий подает иск о признании недействительной сделки, заключенной между продавцом и моей клиенткой, приобретшей эту квартиру еще в 2015г. Оказывается, что в этот же период времени в 2015 году будущий банкрот продал 10 принадлежащих ему объектов недвижимости, и не погасил ранее взятый в банке долг в размере нескольких десятков миллионов рублей.
Разбираемся с правовыми основаниями.
Адвокат Инна Белякова
Член Международного Союза Адвокатов
Мои страницы в социальных сетях:
Instagram - / in.belyakova
Facebook - / advokatbelyakova
Вконтакте - advokat_inna
-Оставьте заявку на консультацию здесь:
advokat-belyakova.ru
или по телефону 8 499-978-65-95
-Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью:
advokat-belyakova.ru/uridiche...
-Решение жилищных споров:
advokat-belyakova.ru/zhilishn...
-Решение наследственных споров:
advokat-belyakova.ru/nasledst...
#Адвокат #Недвижимость #Москва
Задавайте вопросы в комментариях
адвокат Инна Белякова, здравствуйте! Хочу купить квартиру, цена ниже рыночной примерно на 10%. Продавцы говорят, что скинули цену за срочностью, тк уезжают в другой город. На сайтах в открытом доступе (налоговая, судебные приставы, арбитражный суд) продавцы нигде не числятся. Каким образом мне себя обезопасить на случай их банкротства? Сохранить скриншоты экранов? Как потом можно будет доказать, что я проявила предусмотрительность?
@@sadspring2409, добрый день вы можете дополнительно прописать в договоре заверения об обстоятельствах, согласно ст. 431.2 ГК РФ, согласно которым продавцы все это подтверждают и указать в качестве ответственность неустойку.
адвокат Инна Белякова подскажите пожалуйста ! У меня квартира на фоне строительства ДДУ ,могу ли я переоформить по дарственной либо по переуступке прав на родственника и не потерять её при банкротстве?
адвокат Инна Белякова переоформление Договора долевого участие ,считается сделкой? Где-нибудь отображается?
@@user-yh7rg9nw1l , уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре, и естественно считается сделкой.
Кратко: за банкрота платит добросовестный покупатель имущества! Где логика в таком законе? Почему добропорядочный гражданин должен иметь головную боль от долгов и банкротства должника??? Что за бред?
Абсолютно верно - Бредятина. Законный отжим квартиры у добропорядочного покупателя!!! Какая хер разница кто и кому за сколько продал?? Имеют право за сколько захотят !!! Главное это факт передачи денежных средст за имущество, продавец получил? Получил. Все ,дальше разбирайтесь с ним ,почему он потратил эти деньги неразумно,причем тут Добросовестный покупатель то??? С какого перепуга у него отбирают имущество?? От такого беспредела впору браться за вилы и нанизывать на них всех участников процесса !За одно и думу,что додумались выпустить такие законы.
О какой рождаемости может идти речь когда с приобретением жилья столько проблем. Странно что мы еще не вымерли.
А я то все гадал,а за чей же счет банкет то ,связанный с банкротством физ. Лиц? Ну не государство же будет из своего кармана компенсировать кредиторам средства В самом то деле? Теперь все ясно из чего кармана- из кармана добропорядочных покупателей,что накопили кровно заработанные . Отлично! Такими законами - прямая дорога к революциям и увеличением очередных растрелов людей. Правильно,давайте больше беспредела!
в таких случаях продавец должен признаваться судом как мошенник и только так !
Я не понимаю логики по которой изымают недвижимость,это бред полнейший. Какая разница кто ,кому и за сколько продал? Захотел ниже рыночной ,имею право ,не обязан по рыночной.С какого перепуга это обстоятельство вызывает какие то подозрения? Главно то что? Факт получение продавцом денежных средств! Получил? Вот и молодец ,что дальше он делал с этими деньгами,меня как покупателя не волнует и не должно волновать!!! Какого хрена покупатель должен доказывать что он какой то там добросовестный ????
Спасибо за информацию. Столько видео бестолковых на эту тему, но больше болтовни без сути. От вас -информация лаконична и понятна.Спасибо!
Спасибо вам Ирина.
😍 спасибо большое
Пожалуйста!
Т.е покупатель до конца жизни должен молится , как бы тот продавец не обанкротился ? ))))
Все настроено против народа.
Инна, спасибо! Хорошо разъяснили? А как себя обезопасить припокупке? Если например запишу на видео как я онлайн посмотрел на сайте банкрот федресурс ру инфо о продавце и в качестве привязки к дате тутже выйду в яндекс. Такое доказательство будет считаться правомерным? Или что то ещё можете посоветовать?
Здравствуйте Инна, я собираюсь купить квартиру наследственную, где два наследника, один вступил в наследство и получил свидетельство, а второй написал отказ у нотариуса.У того который написал отказ долг больше 600000 тысяч но он ещё не банкрот, на сайте приставов висит свежий кредитный долг. Оспорят ли сделку если я куплю эту недвижимость?
Добрый вечер. Есть дду и акт приемки квартиры. Но нет собственности, так как дом не поставлен на кадастровый учет. Судимся с застройщиком. Как будут реализовывать квартиру при банкротстве? Ведь я не собственник
Спасибо, Инна! У нас именно такое дело. Думаем представить в суде расписки о получении продавцом денег, коммунальные платежи. Это правильно? У нас еще продавец не выписалась из квартиры, вот проблема еще. Какие еще документы посоветуете? С уважением, Юрий.
Конкретную систему доказательств лучше формировать в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела. Из общего, еще подтверждение движения денег при покупке квартиры, потому как расписки продавца-банкрота суд может посчитать недостаточным доказательством.
Здравствуйте! Если мать подарила дом сыну и на момент дарственной у неё были кредиты, она их выплачивала. После дарственной прошло 2 года 6 месяцев. Мать подаёт на банкротство, её признают банкротом в апреле, но в октябре ещё будет один суд. Может ли суд признать договор дарения недействительным, т.к. мать заведомо ухудшила свое финансовое положение дарственной, и сыну дом не достанется?
Добрый день. Как подтвердить алиби добросовестного покупателя, если теперь по закону я не могу запросить историю продавца в БКИ, а продавец говорит что у него нет кредитов... Но сам запрос делать не хочет.
Здравствуйте! У меня такой вопрос: Если продавец является собственником (купила квартиру и прописала не совершенно летнюю дочь), но у неё есть дочь которой 26 лет которая сейчас подала заявление в суд на признания её банкротом. Безопасно ли такую квартиру покупать?
Здравствуйте!
Нашли дом от застройщика.
Начал узнавать кто такие и вот что узнал.
2 владельца.Фирма ООО.
Зарегистрирована в 2021 году в январе.
За год построили 3 дома.Один почти под ключ,два поставили фундамент,коробку, крышу.
На данный момент долгов нет,но смущает что и движения денег у фирмы нет от слова вообще.
Даже не подают нулевую декларацию.
Ранее у одного ген.директора фирмы было ИП,второй полицейский, он и владеет землёй как физ.лицо.
Застройщики говорят,о том что при продаже будут переоформлять землю и готовый дом на юр.лицо и затем продавать.
Как мне себя обезопасить при покупке?Что стоит проверить?
Если надумаю брать, конечно буду заказывать оценку и покупать по рыночной цене.Прошу помощи🙏
Добрый день! У продавца имеются закрытые по 46 статье исполнительные производства, также действующие исполнительные производства, есть запреты на регистрационные действия. Перед продажей квартиры действующие ИП оплачиваются , запреты снимаются. Покупатель о долгах знает, так как в договоре задатка стоит условие снятия запретов. Сделка по рыночной стоимости, есть отчёт оценщика. Оплата наличными, покупатель может подтвердить наличие денег выписками банка о вкладах и их снятии перед сделкой. Покупатель и продавец не родственники и не были знакомы. На момент сделки данных о продавце в Федресурсе нет. Могут ли признать сделку недействительной в случае банкротства продавца только на основании того, что покупатель знал о долгах продавца?
Может ли физическое лицо продать долю вместе со своими родственниками единственное жильё спустя почти год после завершения процедуры банкротства. Как обезопаситься покупателю.
Очень доходчиво. Риэлторы больше туману наводят
Инна, спасибо за полезный материал. Скажите, а если потенциальный банкрот-супруг, а владелец продаваемого объекта-его супруга(совместно нажитое имущество). Продажа по рынку до возникновения долга: есть ли риски, возможны ли санкции к супруге в случае банкротства супруга?
Спасибо
С учетом, что продажа по рыночной стоимости и до возникновения долга, по этому основанию рисков не вижу.
@@user-hd1jp5yf7z а у финансового управляющего могут возникнут вопросы относительно, как минимум, половины этой суммы? Тк деньги получила супруга
@@user-oc4ez4md1t , маловероятно
Какая кадастровая была цена квартиры?
Все четко. Лайк!!!! Два вопроса. 1. Что означает существенное занижение рыночной стоимости. В моем случае. Рыночная стоимость. 2000000 в договоре 1600000 . Это существенно??? 2. Если я по кредитной истории проодавца вижу что у него кредит в 500000 но платит все исправно на данный момент. Эта сумма является задолженностью???
Критерий существенности законом не определен, решает суд в каждом конкретном случае. Задолженность в данном случае рассматривают не как наличие обслуживаемого кредита, а когда есть просрочки, банк уже обратился в суд, и в большей степени, когда есть исполнительное производство.
@@user-hd1jp5yf7z
Спасибо))
И если 2 договора , один на улучшение жилищных условий ?
Добрый день!. Есть пара вопросов по риску - про банкротство...А если банкротится жена, а продает муж (согласие жены есть), могут ли быть проблемы в будущем после банкротства жены?...Есть разница банкротится физ лицо или юр лицо (если продавец продает как физ лицо?)
И другой вопрос. А если квартира продается по переуступке(дом сдан), но в будущем банкротится владелец который переуступал квартиру...могут ли быть проблемы?
Добрый день! Если имущество совместно нажитое, то да. На практике есть примеры, когда признавали недействительными брачные договора с последующим оспариванием сделок по отчуждению имущества. Если имущество физ лица, а банкротится юр.лицо, где физ лицо, например, учредитель или ген.дир, то актуально только при наличии иска о привлечении к субсидиарной ответственности.
При переуступке та же ситуация, что и с куплей-продажей.
Здравствуйте. Признали нашу сделку недействительной. Что нам делать? Как с вами связаться?
Мой телефон 89175028280
Просрочку платежей банкам можно посмотреть через гос услуги в БЮРО КРЕДИТНЫХ ИСТОРИЙ.
Как быть если невыплота по долгам у Продавца не банкам а физ лицам?
Никак🤷♂️
@@elenanemchinovka4665 зачем запрашивать К.И. у всех членов семьи, если собственниками могут являться только супруги? ( совместно нажитое имущество). Важны ПРОСРОЧКИ платежей по кредитам НА МОМЕНТ СДЕЛКИ а не просто наличие кредитов. Сейчас все закредитованы а в кредитной истории указаны имеющиеся просрочки платежей. Если Вы внимательно прослушали автора, то не все сделки у возможного банкрота могут быть оспорены фин.управляющим . Ст 61.2 ФЗ -127 О банкротстве.
Здравствуйте.Покупаем землю и нежилое помещение (недостроенный дом)
,у продавца долги за свет и Налоги не оплаченные, до момента сделки он это оплатит и документально подтвердит, если вдруг через какое то время он опять влезет в долги И его решат банкротить, а мы в этот момент уже оформим дом как жилой (статус недвижимости изменится), и сделаем там ремонт. Смогут ли у нас отнять жильё , оно будет единственное и там будет прописано 3 детей.как себя максимально обезопасить?
И покупка будет по цене ниже, чем будет указана кадастровая, но она фактическая .
Принципиально вам нужно будет подтверждать, то на момент покупки и долгов не было, и купили по рыночной цене. Сделайте отчет оценщика о рыночной стоимости приобретаемого объекта на дату заключения вами договора, чтобы если потом у продавца и возникнут проблемы. и он начнет банкротится, у финансового управляющего не было оснований оспаривать вашу сделку.
А если у должника небольшой долг перед банком, около 100 000, и он дарит свою половину квартиры ( = 1,5 млн) близкому родственнику, может ли банк после при таком раскладе посягнуть на эту квартиру? квартиру ? И
Если уже есть исполнительное производство, и эта 1/2 доля квартиры не являлась единственным жильем, то есть на нее потенциально могли обратить взыскание, то банк может пойти в суд с иском о признании сделки недействительной по мнимости.
Добрый день. Если продавец продал свое единственное жилье и купил себе в замен другое жилье меньшей площади подешевле. Оформил его на себя. Но параллельно с этим не платил свои долги допустим по кредитам, налогам итд. Другими словами разницу в цене истратил на свои нужны (прокутил итд). В итоге через пол года или год становится банкротом. Могут ли оспорить сделку, пострадает ли покупатель его квартиры?
Разумеется на момент сделки обременений по продаваемой им квартире в егрн не было, механизмов банкротства в момент покупки запущено не было. Сделка за наличный расчет со снятием денег покупателем в банке и передачей их продавцу.
Добрый день, сейчас волнует такой же вопрос
Подскажите нашли ли вы ответ на него ?
@@user-xk5cq8qr7o отчасти нашли, был у адвоката. Советую обратиться на очную консультацию к человеку который реально способен вести дела в арбитраже и имеет такой опыт. Он оценит конкретную ситуацию и возможные риски. Тк ситуации могут отличаться. Подскажет, что делать, в случае если реально дойдет до судов.
Инна, а если квартира в залоге у банка (ипотечная) и продаю эту квартиру по цене долга перед этим банком (ипотека + потреб кредит), весь первоначальный взнос уходит на погашение коммунальной задолженности - и после сделки у меня не остается средств на руках. Продаю человеку, который в том же банке берет ипотеку. Дешево продаю т. к. есть ограничение на рег. действия (просроченный кредит в другом банке) и в течение 5 месяцев не смог продать по рыночной цене, покупатели слышать ничего не хотели о снятии ограничения деньгами с задатка. Снизил цену и вот нашел покупателя. Но он боится, что я подам на банкротство после сделки. Подскажите, даже если бы и подал - я бы не нарушил никаких законов и в теории такую сделку не признали бы недействительной? Мне Ваш ответ важен, чтобы урегулировать отношения с покупателем, т.к. задаток мы уже потратили на задолженность по коммунальным платежам, и у меня нет средств вернуть эти деньги. Расписка о том, что я не собираюсь банкротиться покупателя не устраивает. Спасибо
Сразу помечу, как я собрался продавать квартиру, если есть ограничения на рег действия: т.к. квартира в залоге у банка, ограничение банк снял для реализации проблемной недвижимости, выставив всю сумму (кредит + ипотека), далее дело за покупателем, с которым возникли разногласия, увы, после проплаты долгов по коммунальным платежам. Я хочу сослаться на Ваш ответ, как на мнение профессионала.
Здравствуйте. Я не вижу оснований для последующего признания сделки недействительной в случае вашего банкротства. Смысл нормы в том, что человек, готовясь к банкротству, фиктивно переоформляет недвижимость на других лиц, в вашем же случае достаточно доказательств, что вы реально продаете квартиру реальному, а не подставному покупателю. Во избежание проблем в будущем имеет смысл сейчас собрать все доказательства,что реальная продажа квартиры возможна только по этой цене ( срок экспозиции объявления о продаже и т.п.)
@@user-hd1jp5yf7z Спасибо Вам за ответ!
В данной ситуации как добиться возбуждения уголовного дела против продавца-банкрота, ведь банкрот уже знал, что сделка будет оспариваться, и получается, его долги оплачу я, добросовестный покупатель.
О новостройках!!!Если купил квартиру по перуступке дду,ну естественно н же чем у застройщика,и да известно,что у застройщика не все в попядке -есть куча долгов и судебные,но стройка идет и собственно уже виден ее конец-через пол года обещают ключи,уже отделочные работы.И вдруг...бах и банкрот.Что тогда?)
кадастровая стоимость связана с рыночной?
Как правило, они не сильно различаются.
У меня такая ситуация. У продавца долг, и, чтобы квартиру не выставили на аукцион, он сначала пытается продать сам. Я знаю , что он может объявить себя банкротом после, как уберечь квартиру после сделки
Только полная стоимость в договоре купли-продажи, и цена должна быть рыночной, и все расчеты по безналу. Ну и конечно, вы не должны быть родственницей продавца.
А если квартира куплена по рыночной стоимости, а продавец имел кредиты, просрочки и долги по ним, существует ли опасность, что продавец станет банкротом, и сделку объявят недействительной?
Это может быть предметом судебного разбирательства. При этом если доказать, что нет связи с продавцом, родственной или иной, и просто купил по рыночной цене, то суд сделку недействительной не признает.
Как можно доказать то чего нет?
А если бы продавец- банкрот не продал квартиру а подарил?
В таком случае сделку с гораздо большей вероятностью признают недействительной.
Если продавец не сам подал на банкротство то сделки не оспорятся.
здравствуйте пишу многим юристам, но ответа не откого не могу получить на мой конкретный вопрос, пожалуйста помогите.Меня признали бонкротом, потом у меня умирает тетя и оставляет мне завещание на однокомнатную квартиру, но т.к пенсия у меня 14 000 тыс и содержать это жилье мне сложно потому как у меня есть маленький домик в котором живу я решила эту квартиру продать и улучшить свое единственное жилье.Прежде проконсультировалась у юриста, могу ли я продать.Мне сказали без проблем.Теперь, когда пришли в банк, то банк отказался из за того, что я бонкрот.ЧТО МНЕ ДЕЛАТЬ В ДАННЫЙ СЕТУАЦИИ???
Здравствуйте. Из вашего вопроса непонятно при чем тут банк. Вы продаете квартиру, переход права собственности по договору купли-продажи регистрируется в Росреестре. Поэтому непонятно, при чем тут банк и в чем именно он отказал?
@@user-hd1jp5yf7z покупатель взял ипотеку, затем сверили все документы никаких долгов у меня нет, а т к я признана была бонкротом банк ответил , что́ с бонкротами они не работают.
@@user-hd1jp5yf7z банк отвечает,что не с какими сделками сосной не будут совершать .
Страхование титула на 3 года правда защищает права на собственность?
Страхование титула предусматривает выплату страховой компанией денег страхователю, если покупатель лишиться права собственности. Но нужно очень внимательно читать договор страхования. На практике я сталкивалась с тем, что в правилах страхования (являющихся неотъемлемой частью договора) указано, что страховым случаем не является, если титул утрачен по решению суда... Соответственно, и квартиру отобрали, и страховая ничего не должна...
Как я узнаю что продавец должен кому-то по расписке?
Пока долг обслуживается и нет судебного спора- никак, и именно это в случае последующего банкротства продавца доказывается
Управляющий обязан подать а не может подать
Я купила квартиру у молодого человека. Он её купил у своего отца. Отец объявил себя банкротом через 5 месяцев после сделки. Теперь меня вызывают в суд на признание сделки не действительной. Что мне делать?
Здравствуйте. Доказывать в суде добросовестность приобретения. если докажете, то квартиру не отнимут. Рекомендую нанять хорошего адвоката с соответствующей специализацией, поскольку есть много нюансов, которые необходимо учитывать при отстаивании вашей позиции.
Бесполезно оспаривать. Суды, к сожалению, принимают сторону мошенников. Им главное бумаги, а не судьба человека, оставшегося на улице.
15 году были другие правила и законы
Так если сделку отменят мне мои деньги вернут за квартиру(я покупатель)? Т.е квартиру оформят назад на продавца только когда он мне всю сумму вернет указанную в договоре . Попросту говоря по принципу : стулья против денег.
Для того, чтобы вернуть квартиру прежнему владельцу достаточно принести решение в Росреестр и будет внесена запись о собственности нового владельца, при этом запись вносится сразу, как принесли решение, вступившее в законную силу вне зависимости от того, возвращены ли деньги. Что касается возврата денег покупателю, то конечно по закону продавец должен деньги вернуть, но с учетом, что он банкрот, покупатель может очень долго и безрезультатно ждать своих денег.
@@user-hd1jp5yf7z А если это будет не квартира, а частный дом и на момент отмены сделки он не будет существовать в природе, . Предположим его подожгли и он сгорел при пожаре. Тогда как?
@@user-et8uo8ud1h , тогда по закону покупатель возвращает земельный участок и возмещает стоимость дома, но при этом и продавец должен ему выплатить стоимость, соответственно, земля переходит продавцу, остальных долгов в результате взаимозачета нет.
@@user-hd1jp5yf7z Так зачем покупатель должен возвращать полную рыночную стоимость дома если продавец ему тоже должен только заниженную сумму в договоре? Получается деньги на деньги меняются. Ради чего загружать приставов бессмысленной работой? Не проще ли обязать покупателя выплатить разницу между рыночной стоимостью дома(без учета участка) и суммой прописанной в договоре?
@@user-et8uo8ud1h , в данном случае сделка и признается недействительной потому, что банкрот якобы продал квартиру по заниженной стоимости, соответственно, в деле и врешении указывается реальная рыночная стоимость квартиры на момент заключения сделки.
А если у нас ипотека, банк наши права не защитит? Квартира же в залоге у банка будет
Банк защищает свои деньги. При рассмотрении спора банк привлекается третьим лицом. Но нужно иметь в виду, что признание сделки недействительной не влечет прекращение обязанности вернуть долг банку. Банк в любом случае свои деньги с вас будет взыскивать.
@@innabelyakova1135🎉9э жюююы😅
Э,А,А...А,Эм,..А..А.😂.
А , если сделка ипотечная ?
Это точно такой же договор купли-продажи, только с использованием кредитных средств, соответственно и правила применяются те же самые.
@@innabelyakova1135 тоесть банк лешится залога ?
@@user-zy8qq3pl6n , смена собственника собственника не прекращает действия залога.
@@innabelyakova1135 подождите . Сбербанк выдал ипотеку моему покупателю . Продавец за 60 . Продал . И допустим прошел процедуру банкротства .у Сбера объект в залоге по выданным 11 700 . Сделка из жизни . Я просто просчитываю . Мало ли
@@innabelyakova1135 а добросовестный заёмщик . Остаётся должен ипотеку банку ?
Риелторы заплати, гос.пошлины заплати, проценты и страховку заплати, и сиди потом ещё копи на хорошего юриста, а то мало ли что 🤕
Какие нужны доказательства,чтобы не отобрали квартиру,но квартира была оформлена двумя договорами,чтобы обойти налог на недвижимость,что говорит закон об этой сделке?