REIT Leasehold สุดท้ายแล้ว ได้เงินต้นคืนมั้ย ??
HTML-код
- Опубликовано: 5 ноя 2019
- วีดิโอที่แล้วเรื่อง REIT ดูเหมือนได้รับความสนใจมากกว่าที่คิด และคำถามนึงที่คนดูจะสนใจคือเรื่องการคืนเงินต้นของ Leasehold เรามาพูดถึงหัวข้อนี้กันครับ
เงินต้นเราจะได้คืนมาครบใช่มั้ย ?
ถ้าเรากำลังพูดถึงได้คืนเงินต้นแบบตราสารหนี้ คำตอบคือไม่ได้
ธรรมชาติของ Leasehold คือเราจ่ายเงินซื้อสิทธิ์ในการรับค่าเช่าจากทรัพย์สินในช่วงระยะเวลาหนึ่ง เราไม่ได้ให้เงินเค้ายืม ดังนั้นเมื่อสิ้นสุดอายุสัญญา Leasehold ก็คือต่อจากนี้ไม่ได้รับค่าเช่าละแค่นั้น ตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ต้องคืนเงินเราหรืออะไร
ที่เค้าเรียกว่าได้ทุนคืนนี่ มันก็คือมาจากค่าเช่าที่ได้นี่แหละ จากค่าเช่าทั้งหมดที่ได้มีการจ่ายออกมา บางส่วนก็นับว่าเป็นการลดทุนหรือคืนทุน และบางส่วนก็นับเป็นผลประโยชน์ที่ได้รับ
สมมติเอาแบบง่ายๆ ตอนแรกซื้อสิทธิ์ในการรับค่าเช่ามา 100 บาท หลังจากนั้นได้ปีละ 7 บาททุกปีจนครบสัญญา 30 ปี สิ่งที่เราได้ทั้งหมดจนจบคือ 210 บาท (7x30) ซึ่งไอตัว 210 บาทนี่คือบางส่วนก็นับเป็นการคืนทุน 100 บาทตอนแรก และที่เหลือเป็นผลประโยชน์ที่ได้รับน่ะครับ ดังนั้นถ้าสมมติดำเนินงานมา 10 ปีเราได้เงินมา 70 บาทละปรากฎว่าหลังจากนั้นไม่มีคนมาเช่าเลยอสังหาริมทรัพย์นี้ไม่มีคนเช่า ก็แปลว่าเราก็ได้มา 70 บาทน่ะแหละ ไม่ครบ 100 บาทที่เราลงทุนไปตอนแรก
ลดทุนนี่มันอะไรยังไง ?
มันก็จ่ายออกมาเหมือนเงินที่กอง REIT จ่ายออกมาให้เรานี่แหละ เพียงแต่เค้าจะบอกชัดเจนเลยว่าเป็นการลดทุน ประเด็นคือส่วนที่เป็นการลดทุนไม่ต้องเสียภาษี และ REIT ที่เป็น Leasehold เค้าจะเริ่มลดทุนเมื่อราคายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าต่ำกว่าราคาทุน
คำนวณผลตอบแทน
ใช้ function IRR บน Excel เอาเลยครับ
สนใจศึกษาเพิ่มเติมผมแนะนำ e-learning ของตลาดหลักทรัพย์ ผมทิ้ง Link ไว้ข้างล่างนี้ครับ elearning.set.or.th/SETGroup/...
แล้วก็เรื่องการลดทุนของ Leasehold หลักทรัพย์กสิกรมีอธิบายอยู่ผมทิ้ง Link ไว้เช่นกัน www.kasikornasset.com/th/mark...
ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ
ติดตามข่าวสารเราได้บน Facebook
/ smartstockinvestment
หรืออ่านบทความอื่นๆของเราได้บนเวป
www.adisonc.com/stock-investme...
ขอบคุณมากครับ ก่อนผมสงสัยผมก็ได้เรียน e-learning ของ set แล้ว แต่ไม่มี case study อธิบายการคำนวณ วีดีโอนี้ทำให้เข้าใจได้ดีเลยครับ
กองทุนอสังหา popf หาข้อมูลไม่เจอการลดทุนคืนเงินต้น เลยค่ะ กรณีนี้ เราจะได้รับปันผลไปเรื่อยๆ โดยที่ nav ไม่เป็น 0 หรือคะ
กอง REIT ลงมาหนักมากๆ ตอนนี้เริ่มน่าสนใจแล้ว จะซื้อถือได้มั้ยครับ ที่ผ่านมา ลงอย่างเดียวเลย
เยี่ยมมากครับ ขอบคุณที่ย่อย่อยให้ครับ ไปเปิดอ่านเองให้เข้าใจหลักการคงใข้เวลาโข
ขอบคุณค่ะ กระชับ ชัดเจนดีค่ะ 👍
ขายเปลี่ยนมือได้ใหมครับถ้าขายเปลี่ยนมือได้ช่วงใหน lhhotel
ถ้าเป็นกอง Leasehold ที่ผสม "Freehold" ไปด้วย เมื่อสัญญาของ L หมด มูลค่า NAV ก็จะลดลงแต่ไม่เหลือ 0 ใช่ไหมครับ เพราะเรายังมีสินทรัพย์ที่เป็น F อยู่ ผมเข้าใจแบบนี้ถูกไหม🙏
ปันผลของ REIT จะไม่ได้รับยกเว้นภาษีเหมือนหุ้นตระกูล ...IF หรือครับ
อยากให้คุณเป้งทำคลิปเกี่ยวกับ reit ประเภทไหน ปันผลดีที่สุด (อุตสาหกรรม resident อาคารสำนักงาน ห้าง)
เข้าใจง่ายดีค่ะ
ขอบคุณมากๆค่ะ ทำคลิปออกมาได้เร็วทันใจมากเลย
ชัดเจน เข้าใจ เก่งมากค่ะ อธิบายตัวเลขได้ไม่น่าเบื่อ เก่ง
เยี่ยมเลย มีประโยชน์สำหรับช่วงนี้มากครับ
ขอบคุณมาก กระจ่างเลย
เพิ่งเข้ามาดูค่ะ ดูเสร็จรีบกดติดตามกดกระดิ่ง กดไลค์กดแชร์เลยค่ะ ให้ความรู้แบบกระจ่างมากๆ ชัดเจนสุดๆ ขอบคุณมากมายเลยค่ะ
นาที
ขอบคุณมากครับ กดติดตามแล้วนะครับ สาระดีดีแบบนี้ อยากสนับสนุนด้วยครับ
❤
อธิบายเห็นภาพมากค่ะ
อธิบายเข้าใจมากเลยครับ โดยเฉพาะช่วง excel กระจ่างเลยครับ