REIT กับ IF มีข้อเสียอะไรบ้าง ?

มีนักเรียนที่เค้าเห็นผมลงทุนใน REIT เยอะ เค้าเลยมีคำถามว่า REIT หรือ IF พวกนี้มันไม่มีข้อเสียอะไรเลยเหรอ วีดิโอนี้ผมเลยรวบรวมจุดอ่อนของ REIT หรือ IF มาพูดถึงครับ ซึ่งในที่นี้ขอให้เข้าใจว่าเวลาพูดนี่คือผมนับพวก Property fund รวมๆไปด้วยกับ REIT นะ
1. REIT กับ IF ส่วนใหญ่คาดหวังการเติบโตได้น้อย
จุดบอดสำคัญสุดของ REIT หรือ IF ผมว่าคือเรื่องการเติบโตเลย สาเหตุที่ทำให้โดยรวมการเติบโตต่ำเป็นเพราะ
• กำไรที่ได้จากการดำเนินงานส่วนใหญ่ต้องจ่ายเป็นปันผลตามกฎคืออย่างน้อย 90% ดังนั้นถ้าจะขยายก็ต้องทำโดยการกู้ยืมเงินหรือไม่ก็ต้องระดมทุนเพิ่ม ไม่สามารถใช้กำไรสะสมขยายได้เหมือนบริษัททั่วไป
• REIT กับ IF ในไทยคาดหวังการเติบโตได้น้อยไปอีก เป็นเพราะว่าส่วนใหญ่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์จะขยายหรือโตตั้งแต่แรก วัตถุประสงค์หลักของการจด REIT หรือ IF คือทำโดยบริษัทที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินและแค่ต้องการเงินทุนไปทำอย่างอื่น
ด้วยเหตุผลนี้การเติบโตของรายได้ส่วนใหญ่ก็จะมาจากการขึ้นราคาค่าเช่าเป็นหลัก ซึ่งมันก็คงไม่ใช่การเติบโตพรวดพราด
2. ได้รับผลกระทบถ้า interest rate สูงขึ้น
อันนี้ก็ตรงไปตรงมา ถ้าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือพันธบัตรสูงขึ้น เงินฝากหรือพันธบัตรก็จะดูน่าลงทุนมากขึ้นและทำให้ REIT กับ IF ดูน่าสนใจน้อยลงโดยเปรียบเทียบ
3. บาง REIT กับ IF มีปัญหาถ้าเงินเฟ้อสูง
สำหรับ REIT กับ IF บางอันเงินเฟ้อไม่ได้เป็นปัญหาเพราะถ้าเงินเฟ้อสูงก็เพิ่มค่าเช่าตามได้ แต่บางอันลักษณะสัญญามันตกลงค่าเช่าเอาไว้ล่วงหน้าแล้ว ดังนั้นถ้าเงินเฟ้อสูงพวกนี้ก็เดือดร้อนเพราะปรับค่าเช่าตามไม่ได้
4. เสี่ยงไปอีกแบบเพราะบาง REIT หรือ IF มีทรัพย์สินที่เจาะจงมาก
เรื่องสุดท้ายที่คิดออกคือเรื่องความเสี่ยง บาง REIT หรือ IF ความเสี่ยงก็กระจายนะ เช่นบางอันได้ค่าเช่าจากห้างเซ็นทรัลหลายห้าง หรือจากโลตัสหลายสาขา แต่บาง REIT หรือ IF ก็ความเสี่ยงกระจุกตัวมากเช่นโกดังสินค้ากับโรงงานในพื้นที่เดียว, ตึกออฟฟิศตึกเดียว, ศูนย์แสดงสินค้าจุดเดียว นั่นแปลว่าถ้าเกิดอะไรขึ้นกับทรัพย์สินอันนั้นหรือพื้นที่นั้นไม่ได้รับความนิยมขึ้นมานี่คือจบเลย
ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ
ติดตามข่าวสารเราได้บน Facebook
/ smartstockinvestment
ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์
www.adisonc.com/
และ ทดลองเรียนฟรี แล้วด้วยนะ
www.adisonc.com/courses/learn...

[@xmandiary754]

ตอนนี้เพิ่งค่อยๆเริ่มทยอยออม dif อยู่เหมือนกันครับ

[@teerav24]

ขอบคุณมากครับสำหรับคำตอบ ผมอยู่ที่อเมริกา เห็นราคาเลยสับสนมาก AIPUY ราคา$ 20.74 แต่ราคาAOT.BK ราคา$ 63.00 เลยไม่แน่ใจว่าหุ้นตัวไหนคือการท่าอากาศยานกรุงเทพ เพราะราคาต่างกันมาก แต่พอเช็คในgoogle ชื่อเมือนกันคือการท่าอากาศยานศยานกรุงเทพ เพราะสนใจที่จะลองชื้อดู 300 หุ้นในอเมริกานะครับ ขอบคุณมากครับ

[@smartstockinvestment4127]

ผมไม่รู้ว่าการซื้อ OTC มันมีความยากหรือมีปัญหาเรื่องสภาพคล่องหรือเปล่านะครับ

[@teerav24]

หุ้น AOT.BK. ต่างกับหุ้น AIPUY อย่างไรครับ ขอบคุณครับ

[@smartstockinvestment4127]

ไม่ชัวร์ 100% แต่ AIPUY นี่เหมือนจะเป็นซื้อขายแบบ over the counter ในตลาด US

[@enjoythiswayNL]

กองทรัสต์ ประเภท BUY BACK เช่น groreit เขาจ่ายคืนเงินต้นให้ผู้ถือหน่วยลงทุน วิธีไหนคะ แบบลดทุน หรือคืนเงินก้อนเดียวแบบหุ้นกู้

[@smartstockinvestment4127]

ถ้าจากชื่อคือเดี๋ยวเจ้าของทรัพย์สินจะซื้อคืน ปกติก็ก้อนเดียวนะ

[@IDK-jx1ek]

REIT กับ IF พอใกล้จะหมดอายุ ราคาจะต้องลดลงทุกตัวใช่มั้ยครับ

[@smartstockinvestment4127]

ใช่ ถ้ามัน leasehold แล้วสมมติไม่ได้มีการลงทุนเพิ่มในอะไร ตอนสุดท้ายจะเป็น 0 ครับ