GUADAGNARE da immobili SENZA PARTITA IVA? Instant Advisory Risponde
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- Опубликовано: 2 июл 2024
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Ciao Marco Grazie mille sei il numero 1 mi hai risolto molti dubbi
Scusa Marco… al minuto 3:00 si parla di numero 4 locazioni brevi (non oltre i 30 giorni) l’anno per non avere p.i. ed essere considerata attività “occasione le”…
La domanda è: come si può ipotizzare di gestire un beb e pensare di non avere più di 4 prenotazioni (sublocazione breve) nell’arco dell’anno fiscale per avere diritto al fatto che lo stato mi consideri un “sublocatore occasionale” all’interno si un sistema di affitti brevi come airbeb che invece prevederebbe un calendario affitti MOLTO più ampio?
Come si fa a non essere considerati “attività commerciale” su airbeb?
Grazie
Ciao Marco, quindi in breve se avessi la disponibilità su Airbnb di sfruttare una frazione di casa come locazione turistica, (rientrerei nel property management), a quel punto dovrei aprire una partita IVA?
Non varrebbe più la regola dei 20 giorni al mese di apertura alla locazione della struttura ? ... grazie in anticipo
Scusami una domanda: quando parli di break even non andrebbe considerato anche il 21% di tassa da pagare su quanto incassato da airbnb ?
Grazie per questo vs confronto, molto interessante!
Chiedo gentilmente al dottor Alberto di chiarirmi alcuni dubbi:
In caso si svolgesse attività di consulenza come professionista e ditta individuale, sarebbe possibile contemporaneamente:
1. fare gestione fino a 3 immobili NON di proprietà senza PIVA? In tal caso, sarebbe reddito fondiario o altro reddito?
2a. aggiungere codice ATECO 68.32.00 alla ditta individuale per attività di PM con una aliquota del 5% solo per i redditi generati dalla attività di PM in ragion del fatto che per me sarebbe una attività completamente nuova?
2b.Diversamente alternative? Possibile svolgere attività di PM come professionista invece che come ditta individuale? Possibile iniziare a svolgere attività di PM a partire da SETTEMBRE con 1 solo immobile in forma non imprenditoriale se si resta entro EUR 5000 di fatturato generato entro FINE ANNO?
3. Altri suggerimenti?
Grazie mille per aiuto!
Buona giornata
Ciao! Con quale cadenza si paga la cedolare secca? In sede di dichiarazione? Quindi una volta all’anno?
Salve ho una domanda per quanto riguarda la scia , ho letto che la Scia ha un costo dell' adempimento burocratico di euro 251,24 per reversale di istruttoria, e il compenso della prestazione del tecnico. E devo avvisare 30 giorni prima per iniziare con gli affitti brevi , è giusto? Grazie in anticipo
il mio consulente mi ha detto che anche per due appartamenti mi consiglia la partita iva e sono 2 appartamenti di proprietà
Ciao Marco se acquisisco il mio primo immobile con un contratto di comodato gratuito sarò io a registrarmi sul portale come host e pagare la cedolare secca del 21% … Al proprietario rimarrebbe solo l’imu da pagare giusto…
Per Il property manager serve la partita Iva, ditelo chiaramente (se c’è occasionalità non è property manager)
corretto. anche perché non centrano niente nemmeno i famosi 5000 euro annui per la ritenuta d'acconto, perché la legge dice in caso di non occasionalità , e per definizione , se lo fai per lavoro , non è occasionale. Per me , anche solo per questo motivo , se si ha un minimo di possibilità molto meglio fare il rent2rent, tanto una volta avviato il primo con un investimento di pochi migliaia di euro , gli altri si "autofinanziano " man mano che vuoi crescere. Solo una volta arrivate alle 4 abitazioni e visto che vuoi veramente fare questo di lavoro allora avrebbe senso aprirla e passare anche al property management , farlo prima ti mette solo a rischio di dover comunque perdere soldi , ma con debitore lo stato, che è decisamente peggio che perdere qualche mese di affitto pagato in caso di fallimento , a mio modesto parere.
Ma infatti come si fa a dire allo stato che gestisci uno o più appartamenti in maniera continuativa ma che per quanto riguarda le tasse deve considerarti un “non commerciante”?
Al minuto 3:00 il commercialista parla di 4 affitti brevi di durata massima di 30 giorni (nell’anno fiscale) per accedere alla cedolare secca.
@@giopalladio Quindi come bisognerebbe fare ?
Non è stato a mio parere chiaro per il property manager continuità cosa significa anni? Mesi ? Quanti appartamenti ?
Grazie per la condivisione e complimenti per la chiarezza.
La tassazione del 21% con cedolare secca viene applicata sul totale dei ricavi ottenuti oppure sulla plusvalenza generata? (quindi vengono sottratti ai ricavi i costi degli affitti e bollette?)
sul totale LORDO generato
@@MarcoBilliani ed ecco perchè non è per niente conveniente, visto che l'affitto pagato al proprietario nel rent to rent si mangia dal 60% al 80% del margine....e non potendo dedurre questo costo, la tassazione sul LORDO è di fatto pesantissima e rendere questo business estreamamente POCO profittevole, al NETTO delle tasse da pagare.
Si apri la partita IVA, ma quale cassa previdenziale puoi scegliere? A quanto ammonta la contribuzione?
Gestione separata inps
Ciao Marco, ho un dubbio, la celare secca del 21% va calcolata sull'importo intero dell'affitto, o al netto delle commissioni di Airbnb/Bookimg? Grazie
Sul lordo
@@MarcoBilliani grazie mille, molto gentile.
salve mi servirebbe un'aiuto. la cedolare secca sembra che non possa utilizzarla se sono in sublocazione. ho letto questo articolo: No, il sistema di tassazione della cedolare secca non può essere applicato alle sublocazioni di immobili. I redditi derivanti da un contratto di sublocazione rientrano tra i redditi diversi indicati nell’articolo 67 del Tuir (comma 1, lett. h) e non tra i redditi di natura fondiaria, per i quali si può richiedere il regime agevolato
Ciao Fabio, ti posso garantire che sono considerati redditi da locazione. Ai redditi da locazione si applica la cedolare secca 21%
Ciao Marco, ieri ho parlato con il mio commercialista e abbiamo un dubbio, se splittiamo i pagamenti io e il proprietario di casa direttamente su Airbnb, poi lui paga il 21 sul suo incasso e io il 21 sul mio, ma avendo io p.iva poi la fattura a chi la faccio?
Mi conviene fare pagare Airbnb tutto al proprietario e poi lui mi farà un bonifico a fine mese?
Grazie mille
Minchia fior fior di commercialista ti sei trovato 😂😂
In questo tipo di business per operare senza p.iva è necessario percepire altri redditi, inoltre non si può operare per più di 260 giorni all’anno circa, il contratto di locazione non si stoppa mica per i rimanenti 90 giorni dell’anno, dovreste essere un pelino più chiari ma i videocorsi non si vendono da soli d’altronde..
Dove è scritto che bisogna avere altri redditi? I redditi da locazione per essere dichiarati non necessitano di essere affiancati ad altri redditi, quindi è falso quello che dici.
In forma non imprenditoriale devi rimanere “inattivo” per 90 giorni all’anno (questo solo in un paio di città italiane e non su tutto il
Territorio) inoltre i giorni che non affitteresti comunque, perché non si può essere occupati 365 giorni contano come periodo di inattività inoltre puoi affittarlo in maniera transitoria per 1 o 2 mesi (esempio) e queste NON sono considerate locazioni turistiche quindi contano come periodo di inattività. Informarsi prima di commentare anche in maniera abbastanza arrogante
@@MarcoBilliani ciao Marco in quali città? E soprattutto dove posso trovare questa informazione?
In maniera non imprenditoriale ci sono molti limiti che non ti permettono di competere con altre strutture..quindi io già dal primo appartamento ho deciso di aprire p.iva regime semplificato anche perchè se si opera in sublocazione il forfettario non conviene
Ciao Francesco, certo, ci sono pro e contro e hai fatto benissimo a partire in forma imprenditoriale
Come mai conviene regime semplificato? Se uno fa anche PM?
perché il regine forfettario in sublocazione non conviene?
nel rent to rent, la cedolare secca si applica sul reddito LORDO e non si possono detrarre i costi, in particolare il costo ovviamente piu importante è l'affitto stesso che si deve pagare al proprietario. Ok che non va in cumulo, ma cmq la tassazione su questo reddito immobiliare, non potendo detrarre i costi importanti, rende meno attraente questo business purtroppo
Apriti partita iva e risolvi. Non si può avere la botte piena e la moglie ubriaca
una domanda...che software mi consigli per case vacanza di proprietà?..Lodgify o Smoobu...
Smoobu se non hai troppe complessità
Buongiorno,
Premettendo che sono nuovo di queste cose e ho iniziato a informarmi da pochissimi mesi volvo fare una domanda.
Io lavoro da dipendente presso un'azienda con il relativo stipendio (ora non so se supero o meno i 30000€ per i quali non potrei aderire al forfettario inizialmente, dovrei fare i conti), volendo iniziare quest'avventura utilizzando il lavoro da dipendente per finanziarmi a livello fiscale (tasse, contributi, 730, ecc ecc) come funziona? Il mio stipendio attuale si somma con le entrate degli affitti oppure sono e rimangono due cose separate con tassazioni separate?
Grazie, Le auguro una buona giornata
Maicol Ottaviani.
Ciao Maicol, in forma non imprenditoriale i redditi da locazione non fanno cumulo. Paghi 21% secco sul lordo generato
@@MarcoBilliani
Mentre se lo facessi in modo imprenditoriale anche lo stipendio da dipendente sarebbe soggetto alle tassazioni al 5/15% del forfettario e al 23/25/35/43% dell' ordinario, giusto?
Ciao, avrei bisogno di una precisazione, siccome trovo versioni contrastanti.
Per quanto riguarda la parte fiscale, dichiarazione 730, se parliamo quindi di persona fisica che ha al massimo 4 immobili ecc.
Facciamo esempio semplice di un solo immobile, tanto per capirci.
Costo affitto 500, più spese 50.
Media mese incasso Airbnb 900.
(900 euro puliti, quindi ciò che ricevo sul conto, con la percentuale 3% già trattenuta da Airbnb, la %10/12 accreditata al pagamento all'ospite.
Di questi 900, sarebbero 800 di affitto e 100 pulizie)
In dichiarazione, si metterà 900-500 (ossia pulito ricevuto da Airbnb (affitto o pulizia è indifferente) meno il costo del mio affitto (senza le spese perché non si possono dedurre/detrarre) quindi 400
400×12=4800 su cui si pagherà cedolare secca al 10 o 21.
Oppure è diverso?
Si fa cedolare su tutti i 900×12=(10800)
Oppure ancora diverso.
Ciao grazie
La cedolare secca viene calcolata sul lordo.
P.s Gli incassi che hai preventivato sono estremamente bassi
@@MarcoBillianisì ho messo valori tanto per fare un'esempio, lordo intendi quindi senza togliere l'affitto che uno spende? Nell'esempio fatto il 10% o il 21% di 900 euro quindi?
Ottimo video che toglie molti dubbi, marco avrei una domanda per quanto riguarda i contratti d’affitto a breve termine, cercando online trovo che pur non essendo obbligatorio depositarlo all’agenzia dell’entrate per soggiorni inferiori a 30 giorni, resta comunque obbligatorio stipulare un contratto scritto per ogni affitto breve se pur inferiore a 30 giorni con le firme di entrambe le parti, è così? O usando portali come Airbnb è diverso?
Grazie!
Ciao, usando Airbnb è diverso. Una prenotazione su queste piattaforme è un contratto a se, quindi devi fare il contratto solo per soggiorni superiori a 30 giorni
@@MarcoBilliani Grazie mille! Ho già preso il corso e sto cercando di apprendere il più possibile in meno tempo possibile!
@@MarcoBilliani cosa intendi esattamente per "contratto a se"? Tutte le OTA prevedono un sistema di firma automatica di tutti i contratti all'atto della conferma di prenotazione? Grazie per il chiarimento!
Ciao Maro, per la forma imprenditoriale è necessario un patentino di agente immobiliare?
Assolutamente no
@@MarcoBilliani Immaginavo. Sto per avviare un'attività di gestione affitti brevi per dei clienti e sto facendo delle consulenze con dei commercialisti. Già in due mi hanno detto che se prendo in gestione più immobili quindi in forma imprenditoriale devo avere il patentino di agente immobiliare.
Che tipo di contratto fai? Commerciale? Residenziale 4+4 ?
ad uso abitativo 4+4
I redditi di AIRBnB sono da considerarsi come "redditi diversi" ? O sono redditi di altro tipo e quale?
redditi da locazione se arrivano dalla sublocazione
Non conviene comprare un appartamento eppoi procedere con l'affitto breve senza passare per sublocazione?
Dipende dai casi, non conviene in termini assoluti, a volte si
Sul sito del comune di napoli c'è scritto questo:
Riguardo le case e appartamenti per vacanze si precisa che:
- La forma NON IMPRENDITORIALE di tale attività può essere svolta sola dal proprietario dell’immobile in cui si svolge tale tipologia di struttura ricettiva, mentre l’utilizzo del bene immobile da parte di terzi connatura un’attività di impresa.
Nel property manager l'attività risulta svolta dal proprietario? posso svolgere il property manager senza risultare utilizzatore dell'immobile ?
Non capisco questo aspetto "NON IMPRENDITORIALE"
Si, il proprietario fa la scia e di conseguenza esercita l'attivitá in forma non imprenditoriale, tu sei solo il property manager
Anche in questo caso si può considerare rendita immobiliare con dichiarazione F24 in cedolare secca 21% oppure vale solo per il sub-affitto? Grazie per il chiarimento! 🙏🏼
Marco porca miseria, negli altri video su tik tok e youtube avevi detto che non serviva partita iva!!
Infatti è così Alberto. Si chiama forma non imprenditoriale
Non dire minchiate solo per vendere i tuoi corsetti che poi l’agenzia delle entrate vi fa piangere. La partita iva serve sempre. A meno che non sia un immobile proprio.
@@Wronguitaristfino a 4 immobili non serve
Prima o poi diventerà illegale in molte città italiane se non tutte
Grande! La tua tesi non ha nessun' tipo di base e nessun' precedente
@@MarcoBilliani In molte città è già illegale o aspramente regolamentato (New-york, Londra, Amsterdam, Parigi, Berlino, Barcellona...)
In Italia ne stanno già parlando da tempo di cambiare le carte in tavola, quindi non puoi dire che non esiste alcun precedente o base...
@@sb726 illegale e regolamentato sono 2 cose molto diverse. Inoltre normale sia così. Le limitazioni nei posti che hai citato valgono per le forme non imprenditoriali, chi apre partita iva e fa le cose in regole continuerà a prosperare, anzi, non vedo l’ora che succeda.
Stessa domanda, molta meno competizione
@Marco Billiani innanzitutto grazie! Domanda , se ho già immobili in sub affitto in maniera non imprenditoriale e decido di costituire impresa, i contratti di affitto in essere vanno re-intestati alla nuova forma giuridica o restano alla persona ? E quelli nuovi post costituzione della pi? Grazie
Si , è vero ! Ora dammi il milione di dollari perché è una domanda di un milione di dollari per quello che hai detto 😁
ρгό𝔪σŞｍ