小英：加速都更危老！1坪換一坪？整合太困難？（公共電視 - 有話好說）
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- Опубликовано: 23 сен 2020
- #公辦都更 #都市更新 #危老重建 #都更 #台北 #房價 #居住正義 #改建
👤來賓：
莊英麟（臺北市危老重建推動師公會理事長）
徐佳馨（住商不動產企劃研究室經理）
莊孟翰（淡江大學產濟系副教授）
💬 歡迎網友、鄉民們，週一到週四到臉書收看直播，參與線上討論，有閒來坐！
🚩 感謝交大陳信宏校長帶領的自然語言處理團隊，提供AI中文字幕。軟體開發初期錯誤難免，也請網友協助訂正幕錯字，提供AI字幕更多學習機會，謝謝！歡迎訂閱我們：bit.ly/1rE5b6H
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懶人包 時間標題供參考
1:43 來賓介紹
2:23 何謂危老工作推動站（徐佳馨觀點）
4:24 關於一坪換一坪 沒達到此目標不都更？（莊英麟觀點）
8:05 都更目前困難（莊英麟觀點）
11:50 如何加快推動？（莊孟翰觀點）
16:23 信聰談 容積獎勵措施
18:14 民眾對於獎勵與實際落差的認知（莊孟翰觀點）
21:10 --- -背景新聞1----
22:56 take 危老 都更差異表
24:21 有都更、危老 為何還是推動困難？（徐佳馨觀點）
26:20 何謂 公辦都市更新？
27:25 危老推動師 是什麼？（莊英麟觀點）
33:08 （效率）怎麼解決？（莊英麟觀點）
37:02 審議加速沒有問題嗎？（莊孟翰觀點）
39:35 都市更新主要是為了公共安全 結果成了大財團建築在做？？（莊孟翰觀點）
44:14 信聰： 看似公平實際不公平？（莊孟翰觀點）
46:00 take 中央與北市對於老屋意見看法
47:16 take 目前老屋重建狀況
47:49 ----背景新聞2----
49:48 關於資訊信任（徐佳馨觀點）
53:40 拖越久籌碼多？（莊英麟觀點）
55:00 莊孟翰補充並承認無解啊
讚嘆傳送門
好細心
好厲害 ！超有效律 ！謝謝
看這影片一小時，比看1年的垃圾新聞，還有價值
記得看公視新聞 推廣之
公視探討的議題果然與眾不同，有深度。有別於其他媒體探討的議題。讚👍
我一位朋友和建商簽訂合建契約，房屋交給建商拆除後，幾乎沒有領到房租補貼，房屋土地信託移轉給甲銀，抵押設定給乙銀行，結果好幾年都沒有動工，我朋友最後只好花幾萬元向法院提起回復原狀訴訟，將信託登記及抵押設定登記塗銷。現在那基地成為一空地!這就是不難搞地主的悲慘下場，徐佳馨小姐你的嘴巴要乾淨點，不要造口業!
的確少一個民眾來賓
有道理
這些事情(權利義務)在簽訂合建契約前沒先確認清楚嗎?
房租是都更成本中的"共同負擔"項目,沒有這項會不會有可能是都更成本太高(成本均列入共同負擔中),所以要減少"共同負擔"的部分?
另外,房屋土地信託給銀行,都已經設定為"信託"了,要如何再設定抵押貸款?
據我所知,信託的用意就是要鎖定產權避免抵押設定與負債清償之用...
你朋友應該有些內容說的有誤...
最聰明的作法，就是不要參加都更！
房子老舊怎麽辦？花點小錢換新電線，換新水管線，油漆，裝璜。
再怎麼化錢，都比被騙走約70%的私有土地便宜。
除了仲介 建商 穩穩賺, 風顯陷阱全在地主身上
每個人都想要更多，建商做功德最好
一樓說我要分到店面不然我不要
二樓說最先簽的最吃虧我不要
三樓說二樓先簽不然我不要
四樓說我違章的頂加也要算坪數不然我不要
這個有聲音
其實居民跟建商都貪，如果有心要合作，撇除釘子戶，居民組成委員會跟建商公開透明談，再找政府當裁判與作保，聘請第三方會計精算。
雙方來議價，可是很難，因為建商不想公開利潤，地主會覺得虧了。
好的辦法是讓建商回歸建商，只單純承擔建房的問題，而禁止建商本身出售房屋，或是對建商持有的房屋買賣做出限制。
將建房與賣房分割開來，這樣建商就只會考慮建造成本而不會去考慮地段。
但是這絕對是不可能實現的，因為很多官員本身就是大地主與建商的利益集團，不可能做出限制自己利益的行為。
無論如何建商都是最大獲利者
這個想法比較接近自辦都更
反對都更最大的原因就是條件嘛，就算答應了1坪換1坪還是會得寸進尺要更好的樓層或是要求公設低什麼的，政府看的是公安、居民看的是利益，沒一致是要加速個屁。
你想多了，還要付建商建築坪費，建商白拿土地，多建的自己賣，還可以回收原屋主的建坪費，賺到爆，
@@tinfoonlu9128 付建商建築坪費 ?
很多人家只有一個，尤其是老人家，老一輩根本不會使用公設好嗎?說什麼利益，最大利益就是建商
@@jaymay6163 最大利益當然是建商，不然幹嘛幫你重建還給你錢？ 而且電梯就是公設啦，什麼叫老人用不到公設，真是笑死人，停車場、資源回收室、大廰管理這些都是公設，你是不是沒住過大樓？
@@BlackSugar62 習慣自己生活的人 本身就沒用到那些公設，你是沒有聽懂嗎
最重要的問題政府不講建商也不說
台灣的建商根本沒信譽，與民代關係也很好
你如果把都更像買電腦一樣
什麼價格什麼配備什麼規格什麼保固一條一條寫出來
由政府公信力下去保障
我相信很多人願意掏錢都更
但就是辦不到
台灣很多建商都是拿到錢就翻臉不認，有糾紛換個公司換個負責人擺爛就好
你看看政府主導的社會住宅蓋出來品質什麼鳥樣
大巨蛋公共建設全台灣最大最有名的建商，想改設計圖就改設計圖
被抓到停工和政府慢慢打官司，拖到市長任期結束就可以了
偷偷施工北市府找不到建築師簽名認證違法施工，上法院沒證據怎麼告?
你說都更?我放著讓它倒也不想讓這些噁心建商都更
頂新台商建商都是一些噁心東西
慢慢等看哪個執政者敢打破這噁心利益鏈再來談都更吧
我親眼看到實例，新北三重我家附近對面巷在都更，
釘子戶不搬，建商用整地方式，在釘子戶3面牆邊挖1公尺寬2公尺深的 溝
灌水就一直灌水，地基就不穩慢慢傾斜...這房子變危樓能住嗎! 建商有多壞
@@user-kj6pz3xx8u 還有一種是~~不小心拆錯房子
小英知道都更難，她知道年輕人買房更難嗎 ?
選前勞工是心頭肉，選後變建商是心頭肉了！
都更才有機會增加供給量，現在台北房價都是因為供給不足造成的
@@bingluenzhuang 我怎麼不認為是供給不足...應該都是掌握在房東手裡...
@@danieldean6997 握在房東手裡又如何？
房東可以不降價的本錢因素太多了，其中最明顯的就是一堆人移入台北
你看少子化，各大學附近，特別是私立大學，房市開始走向泡沫了，台北卻沒有？因為台北一直不斷湧入人口，但房屋供給增加過於緩慢。
台北只要交通稍微好一點的地方根本沒在怕沒房客的，這種條件下，房東哪來降價的動力？
甚至一堆房客連報稅、遷戶籍都不願意和房東爭取，沒戶籍=沒投票權。
房東繼續爽爽賺，你在雙北也沒投票權(雙北地方政府根本不會為北漂人想政策)，市長就一直降房屋稅(看柯P都靠降評定市值，達到房屋稅實質砍半了)
雙北真的沒什麼讓房東降價求租的本錢(不降價都仍有一堆人搶著租)
@@bingluenzhuang 持有稅太低，稅務不透明，這些都有辦法做根本上的解決，只是做不做而已
不要說30年，我們房子已經52年了，一條巷子有六間宮廟，全部住老人，年輕人根本不住老屋，要成功都更我看變成古蹟比較快
呃，台南鄉親嗎！！ 你好！
還好台灣有公視願意深入的探討這類社會議題~
感謝公視做了很多都更節目讓資訊更透明化，早期的都更案，建商為了自身利潤最大化往往無所不用其極，例如惡意話術欺瞞，巧立明目費用，黑道掛勾談判等手段，近幾年政府也注意到都更需要復甦但問題太多，所以努力將都更推廣師推廣到各地區協助幫忙說明，雖然腳步慢了但也是至少有起步值得獎勵，最後都更案不會是天上掉下來，小老百姓要不吃虧就自己要多做好功課以保障自己權利。
都更還是要像台北市，政府來當中間人，政府來談，政府來蓋，營建商當承包商，只負責施工
這樣比較能建立信任關係。
社宅都能蓋了，都更按這模式就好了。
都更還是要像台北市
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
光憑這句話就知道民進黨辦不到
地和建築物要分開來看，地不會危、不會老、不會不符地震設計，一直糾結在建坪上永遠無解，這是民眾要認知的。
抓到重點了 ~ 給個讚 ^^
「危老」是政府騙你的！
今天屋齡50年的4層樓公寓，都更改建成15層樓的新大樓，新大樓就不是危老了。
請問新大樓再過50年，就不是危老了嗎？「危老」是騙人就範的藉口，不是真實的！
44:11(關鍵思維)
公民社會，政府運用人民納稅錢的關鍵價值→「關懷弱勢」。
資源永遠有限，尤其是公共資源(納稅錢)。不論用在何處，基本價值都是思考程序中的必須優先 !
我們需要資本主義的效率和創新動能，但也必須有相對應的價值觀來與之負面的效應(馬太效應與貧富差距)抗衡，如此社會才能趨向並維持較公平的狀態。
所以，「不論是天生繼承還是後天努力，只要擁有的資源越多，你應當對所屬社會的責任和義務就要越大」。這是很重要的價值觀。
PS.資源：權力、財產、影響力、知識技能、人脈關係，等等...!
謝謝分享 要有 分享的觀念 ！
要有感恩的心！
取之社會 用之社會 ！
人 生不帶來
死不帶走 ！
提高房屋持有稅, 一堆人就趕緊脫手了,
當然配套的租屋制度也要趕快處理好
笑死 單親媽媽、剛成家的年輕夫妻、在外單獨工作就地買房的年輕人全部被你提高房屋持有稅課到
@@archtwilight 自己加油吧。我也是評估風險後才買房。而且如果訂定八年後提高稅率，我三年一過就賣掉轉投資了，誰還在等八年？還是說政府想搞今天立法即刻生效？那麼傻的話我會連署罷免現任總統。
真聰明提高房屋持有稅，有人說過你很聰明嗎?
@@user-fm2ft4pe4x 罵我白癡砸自己腳的有：「都買了三棟樓仔厝了還在跟人家說屯房稅，你這是拿磚塊砸自己腳的白癡。」
@@Moonfotn 你加油吧。傻子才三年一過就賣掉轉投資，我連稅都可以合法全部不用繳，去誠品找我出的房地產教科書學學吧
罷免總統?跟你對賭你會失敗
都更對民眾有什麼好處？坪數要變小公告價格要變高，繳的稅要變多，還要往更高樓層搬，台北市有房階級都是中老年人，一是不相信政府，二是不相信建商，三是中古房價一直漲，為什麼要都更？政府不敢提高空屋稅，囤房稅，地價稅，以及房產稅。建商，政客，炒房客一起哄抬價格，台北的老房子以那種屋況，房價要半價才合理。
建議政府應該也要公布一下危老案推動成"豪宅"的比例目前為多少,以及釐清危老政策推動是否淪落於"只建豪宅",進而變向的排擠原有居民長久居住的意願,都應好好立法和通盤檢討。
以下轉載自政大張金鶚教授的看法-"前二天蘋果日報記者採訪我有關地主多捨「都更」而走「危老」，而且改建面積都很小，有何看法？我的回應可參考如下相關報導連結。我也進一步補充如下：
最近大家因為「都更」大面積的整合困難，紛紛走上「危老」小面積約拆除重，長期下來，若缺乏都市計劃與都市設計的規範，不但未來都更將更為困難，都市整體環境也會凌亂！當然最為關鍵的是缺乏公共利益的危老改善環境容積獎勵正當性，產生更多的利益不公平分配，值得警惕檢討！
我們應該要求任何容積獎勵必須要有公共利益的對應關係，面積大小應該也可以作為獎勵多寡的因素，換言之，面積越小，都市環境改善有限，容奬應該減少，若只是少數個人住房的改建，實在不應提供容奨及租稅優惠！"
說實在混擬土建物40年算危樓？？為了都更 而都更，那為什不去三芝、石門搞都更？
一句話根本是為了賺錢
事實上就是30年以上就算老屋 混凝土若不是蓋的特別好50 60年就該換了 還有都更的意義不只是拆舊房而已
由於合建是等值交換不含稅契約，這時建商的會計師會將建商的造價墊高與地主移轉給建商的土地價值等值，那契價就拉高，契稅就會高，房屋評定現值也被拉高，這時屋主的房屋稅就拉高到可能無法負擔
就算不一坪換一坪
坪數也根本都被公設吃掉
假如我現在是自己在住的四層公,寓公設少,100坪的房子我可以住95坪,如果是一坪換一坪,可以還換回100坪,但公設吃掉一半,我只有50坪可以住,房子變巧了,原來住戶簡單又不要繳管理費的,變成人口複雜又要每月繳管理費,更別談新屋房屋稅大幅增加
如果不是自己要住的,換成新房子後可以賣掉的,說不定還可以佔點便宜
沒便宜何必那麼麻煩?
"一坪換一坪" , 這個口號的背景是2010年的台北市長選舉 , 郝龍斌要競選連任 , 不但喊口號 , 還登公車廣告全台北跑透透 , 當時就一堆積接近談成的都更案 , 因為地主想要一坪換一坪而破局 , 10年過去 , 事實上就是沒幾個案子能達成 , 卻有許多案子被卡住
台北市成功的案例 都是 室內坪一坪換一坪 不可能沒有，我看過好幾個了，新房子有公設，有本事去外面買新房，舊房租人就好，沒錢的人不可能掏錢
@@aa134625 您說的沒錯，不可能沒有，但是比例有多少呢？
台北市實施容積管制約30年，以最迫切需要更新的4&5層無電梯公寓，現況已使用容積率約240~280%間，若座落在商業區560~800%，一坪換室內一坪沒問題，但多數座落在住宅區225%，想要一坪換室內一坪，試問賠錢生意誰要做？
的確，您看到許多成功一坪換一坪案例，但更多是無法談成，維持現況。
@@raychou6677 台北市成功的案例都是至少室內一比一，案件數你上政府單位看就知道了，你是不是忘了政府會給容積獎勵？！我說的是台北市喔，成功的案件當然不多，但台北市能談成都是室內至少一比一，沒有這種條件不可能有人要做
拖越久越有利 還有學生會幫忙抗議
傻了才第一時間就妥協
最簡單的解決方式就是住戶貸款自建，多出來的自己賣，絕不會吃虧
地主將土地信託登記給建經公司根本就是賣身契，因為信託登記的內容是包山包海，包括可以辦理建築執照變更，可以用地主的土地去替建商擔保向金融機構建融，設定抵押權給融資銀行，在建商落跑後可以將地主的土地及建商的半結體或結構體處分求償，剩餘的錢再還給地主，這是地主要的嗎？
信聰哥加油
「都更」是地主和建商之間的民事交易，中央政府和地方政府都不應該介入，否則有圖利廠商的罪嫌，千萬不要介入！
推動多半不動產業，土地代書等等，他們結合財團財力整合，這股匯流就是要產權人，他們資產增建築部份利潤歸他們分。
建築蓋其公設歸還2/3原產權人,其他公設歸新購產人。
也就是公積金歸區分所有權人。
全部產權從舊建築物產權產生利益，都更公司很清楚其推動是用政府鼓勵資金回收，完全無所謂他們付出錢。真好笑！無利他們能持久。
國內政府相關內政營建署，提出好的規劃綱要，各市縣政府通盤規劃，再分層以政府為主推動召集人，落實國土建築設計理念。
營建業帶動的就業及市場牽扯非常大，所以政府不管怎樣也都會鼓勵蓋房子
影片中有台語的片段能給CC字幕嗎?
這個心態就是，一個建案營造成本為1的話，建商想要至少40%的利潤，而營銷仲介與建築師事務所間的打點與利益希望有20%，這樣營建希望用這個建案賺到的費用必須有1.6。
商人不會去降自己的利益，少賺的最終都視為虧本，這塊餅還有多少是新舊住民能吃到的？房價就這樣起來了。
我覺得政府可以發布都更債券
讓民間資金投資
利息定3%
只要比定存優惠
肯定會有人想投資的
再把債卷的錢拿去建新房子
對原住戶也好 利息低
對政府又免籌大筆預算
然後中低收入戶政府還補貼利息
又可以帶動房地產相關產業
一邊投給已經被建商包養的綠藍兩黨，一邊說居住正義很重要？
最後一個問題根本笑容帶過就好, 心照不宣. 在資本社會下人當的愈老實就愈吃虧
都更水很深，"黑心都更2"作者說:
第27講
「多綫」進行的必要性
有人問我，簽合建合約比較好，又或者是走都市更新比要好呢？
這之間簽到底有什麼異同呢？
我的說法是話糙理不糙，我覺得最大的差別再於三點，分別是：
1. 合建分坪，把你當傻子耍，地主懂得越少越好。
2. 走都更程序，則是地主懂得越多越好。
3. 合建分坪，地主則只要等著分房子，都更程序則可以讓自己得到成長。
至於走都市更新，還要分成兩條綫，你是走「自主更新會」或「代理實施者」，這兩種程序，可以讓地主更容易得到他們「所要的居住品質」。(重點是他們要懂他們要什麼樣的房子與大樓品質。)
舉例來說，坊間常有一句話說，都市更新的房子較不受市場所喜愛，為什麼呢？(坪數亂所產生的龍舌雜處，類似便宜帶來的隨便。)
因為都更有「坪數配比」的問題，都市更新的房子，基本上都可以將房子設計成「每個地主都可以分得到所需的坪數」，大大小小，參差不齊；此時，我們想想看，如果以百戶地主來看，有的是住宅區，有的是商業區，有的是地主，有的只是小坪數的業主，有房沒地，卻人人都要分到房子；這樣導致的結果，就容易出現同樣是一票，豪宅200坪一票與15坪小套房一票，在討論議題上的尷尬；在社區事務上，也不容易產生共識的語言一樣；反之，豪宅做100坪的四拼，不管是兩間併成200坪，四間併成整層樓400坪，所有的業主幾乎都會是上市公司老闆(非富即貴)，彼此之間反而更容易溝通；舉例來說，只有小坪數社區的游泳池會限制用水，一年只開放兩個月限制使用6個小時，至於豪宅可能是溫水池且全年無休，在警衛派遣上也更有兩班交替巡邏與換班推哨的運作機制(互相監督與協調運作的空間；明哨與暗哨搭配)，畢竟有錢好辦事，沒有錢，連個「換崗」與「定點定時巡邏」都做不到。
如果地主已經簽給建商(合建分坪)，此刻建商完全以「成本」考量，就算你知道什麼比較好(後知後覺)，也是回天乏術。
舉例來說，就有的建商把隔間牆的材料用在分戶牆身上(電箱設置位置也會影響兩戶間的隱私)，也有把分戶牆的材料用在結構牆的位置，至於中間有什麼差別，住戶是完全不知道的，除非在最後，交屋住進去之後才會發現，有的捷運共構宅，不僅是樓下捷運運行中有低頻噪音，連隔壁在洗澡都可以聽得一清而楚，為什麼？原因就在於「牆體結構」(好一個泡沫混凝土牆)。
曾經有一整棟住戶(海砂屋受災戶)，因為採取的是「自主更新會」(被逼得不得不走這一條路)，在辦過超過300場說明會之後，突然發現「地震的可怕性」，接著要求建築師把結構改成SRC隔震建築，同時在室內建立「抗震避難室」，把所有「室內的隔間牆」改成「鋼筋混凝土結構」，這真的是說改就改；只因為在聽到一場地震的專業演說中，委員們知道有百分之八十的人，都是被磚牆壓死的，導致他們對白磚與紅磚都不信任，就這個標準來看，整個台北是都找不到幾棟這種「博物館等級」的建築，但自主更新會願意增加這筆「預算」，蓋一棟更棒的免震建築。
也可以說，只有「自主更新會」與「代理實施者」的「都市更新」(不然300場演講說明會是怎麼來，決不是講同一個概念或主題)，會有越來越多的專業者來開闢簡報課程，讓地主可以進一步決定他們所要的建築品質。(我如果沒有台肥參與建築團隊與工地會議的話，也沒機會懂得正統防水工法與試水檢漏最低時數要求。)
這就是我建議「多綫進行」的最主要原因，尤其是在「未決定」()之前，就算是「已決定」之後(也會產生變卦)，地主也可以要求建商找「外部專家」來讓地主們多了解一點(自己找外部專家會比較容易)，這也是「多綫進行」的最大好處。
舉例來說，我們了解有更多「其他都更團隊的服務方式與費用」時，我們也比較不容易受到合建建商的「訛詐」。(單一建商或多家建商，換約建商或一案建商。)
建商會來「嚇唬」你說，如果你不簽「賣身契」，我們就退場(或建商根本就不稀罕)，可是賣身契的條件太差，你還要賣身嗎？就算要賣身，也要找一家條件好的建商賣，不是嗎？
也可以說，合建合作廠商越多越好，這個是地主的福利；彼比制衡間，絕對會有更家的表現，也將有會更好的條件，不是嗎？不然五五分，六四分，七三分，八二分，在大台北市的各地區都有建商承擔，難道說是這些建商自作賤嗎？
也可以說，只要合建建商在沒有百分百整合之前，我們都不應該「自廢手腳」，需要找更多的都更合作單位過來簡報，尤其是政府的公辦都更資源，也是我們在爭取自組更新會與代理實施(多種代理實施水平)來提供簡報，尤其是政府的公辦都更資源，也是我們在爭取自組更新會與代理實施者以外的「另一個可行選項」。
就像有讀者寫信問我，到底「都更顧問」要怎麼服務地主的問題；我從別人的顧問合約中，抄出了底下幾個工作項目(還沒翻到分期付款就給收回去了，真是遺憾)，分別是：
1. 委託案件評估。(可行性評估。)
2. 依土地比例計算更新後的分配。
3. 計算負擔成本。
4. 居住面積調查。
5. 財務及稅務規畫。
6. 更新前後不動產估價基礎建置。
7. 利潤風險評估。
8. 整合選配。
9. 審核事業計畫書圖。
10. 協助工程管理監督與查驗。
11. 計算補退價金。
12. 協助驗屋。
如果用這一套標準來看，之前很多跟我們接觸的都更推動師(十幾年來)，連第一項的委託案件評估中的可行性評估都沒有做到，接著就逼我們簽約，想把我們的「打包合約書」都賣給建商，領了錢，拍拍屁股走人。
請問這個叫作「合格的都更顧問」嗎？
真是找鬼開藥單，不僅死得早，也將死得非常難看。
我就是到處聽演講才發現，大多數自主更新會的第一次可行性評估，幾乎都是免費的，不管是透過政府補助，又或者是空手套白狼，又或者是友情贊助，又或者是用小額定金來延後付款，我知道都更顧問，會把所有三種的分坪計畫(依此基地條件)告訴我們，而且還不著「花到一毛錢」。
也可以說，自組更新會可以分到幾坪，全案管理可以分到幾坪，建商合資可以分到幾坪；請問各位，如果我都不知道，我怎麼有辦法去下決定呢？
就算我決定是與建商合建，為什麼我只能選擇「找上門的大野狼，不能自己找哪些已有口碑，又可以提供ABC三種選項的建商來跟我合作呢？
建議一下, 內容要結構化一點,
先說明一下都更與危老的區別 (22:58 才看到說明表, 一開始就要拿出來了啦)
然後, 目前都更與危老的現狀
分別說明住戶與建商的觀點
然後說一下常見的問題 稍微分類一下
不然這樣跳來跳去聽完還是霧沙沙
我是營建業，也遇過都更，
通常是一樓跟頂樓最麻煩，
一樓怎麼換，他都划不來，
頂樓通常有頂加，他也划不來，
這2互不談好，其他OK都沒用。
專業
莊孟翰說建商都是以高價向地主買根本就是胡說八道，高價還有暴利嗎？不計其數的建商不斷發動仲介要買我的房子，開出來的價格簡直就是一直是在試探我是否缺錢，如果是就拿一把大刀狠狠的砍價，建商高價買地主的地根本不可能的事。30年前，莊孟翰是我的偶像，但30年後，莊孟翰的許多言論讓我實在聽不下去，因為現在我比莊孟翰更專業
加速都更或危老什麼的基本上問題都是在住戶，不在政府
主要卡3種住戶
1.一樓店面，舊法規興建蔽率很高，改新法規建蔽率比較低不足甚至要留車到，店面會縮小。
2.頂樓頂加，頂加是違建沒有產權，但頂樓會說頂加面積怎麼能不算。
3.剛裝修沒多久，裝修成本不含在房屋價值內。
-
如果是舊公寓，
1.五層舊公寓，別想了，坪數換不回來!!
2.四層舊公寓，有機會一坪換一坪，但是換產權坪，不是室內實坪。
3.三層舊公寓，實坪一坪換一坪，可不用出錢。
不過都還是要看基地面積大小，能不能爭取最大獎勵。
其實最大的關鍵在容積率多寡，(住三225%) , 當然很難談。如果是商業區560% , 五樓住宅也一樣可以一坪換一坪
８年２０萬戶社會住宅就不蓋了 還都更勒！
公宅政府要出錢 都更是民間出錢啊⋯⋯
慘，現在一樣推不動
釘子戶也是都更的阻力之一
建築面積分成有一個陷阱，地主從房價低的樓層開始分，建商從房價高的樓層分，表面是地主與建商的分配比是六比四，但如果還算成價值後，這時地主與建商的價值比例就會豬羊變色，成為可能45%55%比，價值比就是權利變換，但合建時建商絕對不會以價值分來談，因為地主一定不會同意，所以建商沒有用騙地主的手段，一定無法將地主搞定，這些會被騙的地主就是徐佳馨所謂好搞的地主。
太值得在有4萬社會宅後看這個回復一下進步價值了
最重要的是，都更後的權利價值是多少
自私自利不一定比較好，合理就好⋯⋯得到的不一定比失去的多
07：00可是公設保養維持還是花屋主的前錢
一樓有店面出租不都更，要錢不都更，坪數變小不都更
我家也40年，是樓下，如果樓下有違見，它不同意，我們該怎麼辦，
說的太好了，窮人沒錢沒人脈
不可能貼紅紙，這影響很大，尤其是有貸款問題了...
地主應該要有一個觀念，地點不好時，就不要被建商牽著鼻子走，所謂(危老)就是安全問題才要拆除重建，所以重點在於營造廠要實實在在的蓋房屋，不要偷工減料才是危老或都更的目的，所以不要華而不實的建築外觀，那造價就不會讓地主難以承受，同時應該要自地自建，重建是地主自己的事情，要花時間自己努力才是正辦!
房子老不是問題，四川汶川大地震時，小面寬，小坪數舊建築，反而在強震中存活。
我有一棟透天已經超過50年，非常舊，可是多次強震後，無新增裂痕。
單獨改建，在台南東區已無意義，我亦反對。
但若能大範圍拆除，至少以兩千戶為單位，重新規劃道路，改變市容，促成捷運新建，我就贊成。
在美國就是
1）危樓，限定幾月搬出
2）開始斷水斷電
3）屋主需自折，否則市府會折去保護大眾安全，折完的費需要所有人付出
通常在弟一時間、就開始和建錄師談了
再重建就要用最好的建筑材料和施工，让新的房子可以用100年，200年
35年的加強磚造房屋，怎麼能算老舊危樓呢？不但浪費金錢,也造成空氣污染及交通甚及住宅秩序的混亂！應改成為55年才算危樓改建！
55年也不一定是危老，921大樓倒榻，台北迪化街老屋卻沒有....
一坪換一坪
如果原本真的有在住
之後也真的有在柱
我不覺得這是很貪婪的要求
畢竟不管你總價喊多高，其實有多賺，只要是自住根本沒影響，還要多繳稅，完全沒有誘因。
一坪換一坪，吃大虧的是地主，是蠢蛋！
眼睛不要只看著建物面積，眼睛要看著土地面積，別被一坪換一坪的口號騙了！
政府不放寬，建商不讓利…都是空談
危老全台都有，大家拼命談台北，為什麼？
到底是以前中規中矩蓋的房子堅固還是現在胡亂蓋的堅固？
現正在倒的都是透天？公寓？還是大樓？
沒有明確國土計畫，把國家基建資金大量集中投入在台北城。不遵守國家建築法規、施工規則？創造法律之外的特權，用都更之名虛晃一下，當人口結構改變時，一切就會歸零！源頭不掌握，拼命抓尾巴，無解！
一坪換一坪有個屁用，公設30%+扣去停車位坪數，本來30坪的房子只剩20坪不到，誰要都更？
公辦都更要住戶達到9成同意也是很有難度
都更雖是「公辦」，除非有合法正當的理由，否則還是要100%的同意，不是90%。
正當理由請看憲法第22、23兩條。
公辦都更和自辦都更的差異，只有「都更發起人」不同，一個是市府，另一個是地主，但實施者都是建商，都是一坪換一坪。
都完坪數變小，還要背負債，不過是把房屋外觀變好看而已，自住客又不賣，還不如內裝花個一百萬裝一裝，還可以住十年，怎麼算都比建商版本的都更案好太多了．
現在蓋的房子都超爛，以前蓋的房子大部分都很實料，很強壯的，五十年的老舊公寓，還比十年的大樓強壯，誰會倒還不知道呢．
莊孟翰教授，講的不錯。
法律不可能規定「市值」，多少錢。
“市值”確實不可能，“成交額”卻可能。
信聰最後問這是蠢問題 在好地段的住戶當然就是要撐到最後一刻才能拿到最好的條件(相對爛地段的住戶還有人願意談就不錯了) 因為建商有利可圖嘛 都更不公權力介入根本做不下去 每個人都那麼貪還談個屁啊!
是替觀眾問的
私人財產權,公部門不會輕易介入的...
為什麼都更會不同意，問題點很多，很多重點都沒講到，只有最後徐房仲稍微提了一下其中一點，就是洗住戶，現代很多人都沒有那麼多存款，補差額如果一下要補上千萬，拿不出來的很容易就是拿都更前的估價殘值補償金走人，一下就被洗掉了。
重點的估價不公平、委託書和合約書陷阱、權利變換不公平時等等一堆陷阱都沒談，只一昧說問題在政策、在住戶、在公務員不夠快，真的離真實狀況很遠；有更新後的新房子可以住，誰會不願意？可惜真實狀況是住戶幾乎超過一半會被陷阱洗出去，拿個少少的2～3百萬就離開了，難道都沒有法規可以規範建商只能賺合理利潤嗎？唉
@@willypipi2262 這比喻好像怪怪的，因為工作取得的薪水高低取決在個人的學歷和能力以及經驗的多寡，但是都更這件事，是拿人民的土地去換來更多的房子，扣除建築相關與人事成本後，應該將超過合理利潤部分歸還原住戶(地主)，而不是窮盡一切法律漏洞和合約陷阱，以及雙方知識不對等的方式，來洗住戶，來賺錢！
洗住戶後多出來的房子，幾乎就是預售屋和新成屋炒房的起頭，看看六都的房產演進史，就會知道都是在炒房。
以前只有北高兩直轄市時，只有台北在炒都更(都更條例民國87年就有了)，之後六都在2010年升格直轄市後，新北市也開始一堆在炒都更，然後桃園市在機捷開始後也在炒都更，台中也在近幾年捷運開始設計後也在炒都更，最近台南因為台積電和google設廠以及台商回流因素，也開始在炒都更，真的是炒炒炒啊 (難怪最近新聞都說今年房市很熱絡)
@@willypipi2262 你應該沒看懂我寫的是什麼，我內文已經說了，扣除建築相關成本和人事費用 (或許你不知道怎麼查建材成本和利潤，但我查得到，而且是以耐震七級以上然後也扣掉了)，我的重點在其他陷阱洗住戶，比如共同負擔，你有看過一個都更案總費用大約13億，但列在共同負擔的就有11億，很扯吧，其他陷阱都很扯，只是看你會不會找資訊了解而已。
@@willypipi2262 為了吵而吵，何必呢？我的重點是公視是大眾傳播媒體，在傳播資訊時，不應該隱藏真正問題點，而只談論表面上看到的問題。看來你的立場已經很明顯了，我又何必和你筆戰？明知就算我回答，你也可能雞蛋裡挑特例，這樣下去只會無止盡地筆戰，何必呢？就讓事情回歸媒體應該要有的責任，就是貼近真實。
@@willypipi2262 哇～越扯越遠了，連企業經營論述都出來了，唉～ 你的立場會不會太鮮明啊？至於人力成本和建築成本的確是可以估算出來的，只是你可能剛好不會算，但要教你可能要寫一大篇文，有點煩，反正我的重點都在上面說話，傳播媒體應該平衡公正客觀報導，對了，我是不會被你激將法說出案例的建商名稱(會被告耶)，也不會對你口出惡言的，總之，你想繼續發言就繼續吧，加油
王偉立 可以喔，比照偉大的健保就好。來個建築安全保險，建商蓋屋賣房價金設上限，就像台灣社會對待醫護人員一樣。
房價太高，主要是政商勾結⋯⋯光是個公設都是25%以上的，這個設定怕在本身就很奇怪了，難怪台灣的年輕人不買房，我覺得只要政府有心去做的話，還是有辦法的，都更也是一樣，最主要的原因就是房價太高⋯⋯
你是真不知道還是別有居心！
因為中央只能訂法律，但徒法不足以自行，執行的是地方政府，而地方政府只想和建商一起規劃新重劃炒房，不想弄不好賺、相對困難的都更與危老重建。
這一集沒有字幕...
現在抱怨推動不容易時，在建照審查就大塞車，如果現在全國幾百萬戶全部同時拆除重建，那不就全國癱瘓?!充滿矛盾的言論!
公視 果然是 公正 公平 專業 的平台
在分析 各個問題的面相 ！
主持人 談話 （提出的問題 深度 ）（說明問題 時 用字譴詞 ）（ 還能 深入淺出 ） ～～｀相信他們的 制作 團對 花很多時間 在鑽研 ！
民主社會 固然美好 ！
但 危險的 老房可是不牢！
別等 下次 地震來時 才哀嚎 ！
但是 台灣 人口 就是 2000多萬 ！
從 一個國家的 市容 來看 ！ 一定都得 蓋 成 冰冰冷冷的 高樓大廈嗎 ？
都更為何不用花一毛錢就可以換新房子還有要一樣室內面積加公設加車位？住戶不用分擔一點？
不是住戶不用分擔，而是住戶不想分擔!! 要室內一坪換一坪又不想出錢
沒有不花錢,是拿土地的價值去抵重建費用,
都更前10戶,都更後蓋15戶,同一塊土地面積,都更後分回的土地變少了,這樣了解了嗎?
當然如果若都更後也要10戶,當然自己要拿錢出來呀...
@@jenting 我也認同你講的，我提過身邊的人最近因為都更未來要付高昂稅金還要因為選配重複抽籤沒中另外擔負貸款很難過了，但還被某沙漠風暴網友講不滿足😅😅😅不清楚沙漠風暴為何一直吹捧柯文哲。
@@user-mu1kf2kw5m 這個問題跟實施者的規畫有關,選配一般都會有有一些原則,這原則通常是要地主跟實施者在當時擬定私契約前(合建契約)就要先談好了,一般的原則是不能選配與自己價值的+-10%,有時候實施者為了要分配到高樓層(因為重建後價值比較高),所以會限制原地主能選的樓層與單位數量,這時候就會造成有些人選不到想選的大小、有些第一代屋主因為想要分配資產,所以想咬一戶大的換成兩戶小的,所以就造成重建後室內反而變小(不用補錢),或是室內比重建前大(要補錢)...
至於稅金的部分,好像重建後的地價稅跟房屋稅有10年的折扣...
我覺得整體的問題是建物一直不強制健診,土地私有化,很難讓政府做整體的都市規劃(前提是這個政府需要大公無私,官員立委不圖自己的私利),所以台灣的都會區房子老的、頹圮的很難看...
另外要提一點,很多鄰居在隔壁大樓要都更重建時,拒絕隔壁都更邀約,我家的案子也是如此,當好不容易我家的案子開始動工後,他們開始反而後悔當初沒有答應一起重建,因為重建後的新房子有更好的大樓機能、更進步的物業服務、更好的格局規劃(包含平面車道地下停車場),但是因為拒絕了該案的重建邀約,未來有天即使真的房屋真的要重建了,也沒有辦法規劃坡道平面停車場了。
為什麼有那麼多老屋就是政府只專心土地開發變更不注重市中心或重要區域危老都更
政府根本沒在宣導，都只是喊口好，一個都更提出這麼多年成效這麼差，有提跟沒提沒差。真不知道這個政府到底在作什麼有利於人民的事。
台灣的都更及危建，講穿了是政府和建（奸）商的勾結，蓋房子仔細劃分，需要銀行資金丶建築師丶營建廠及營建管理等單位即可完成，完全不需要建商，政府心知度明，卻任由建商掠奪民財佔盡好處，其實，都市更新的最大問題，是出在政府相關部門的法令制定及執政者的良心！
坦白說釘子戶的威力無窮
地主不參加都更、不參加合建，那是憲法賦予地主的財產權和其他自由權，地主不是釘子！
一棟房屋50坪都根後換回來只剩下30坪，為什麼要都根。神經病
專家(專門騙人家)，說老房多可怕...地震...921大地震迪化街老屋有倒過1間嗎?
有都更或危老的屋主最好要小心,對建商而言屋主就是地主,但有多少地主了解你原有的土地持分,等都更改建後剩下多少,你原來就顯得擁擠的坪數,拿回來的時候,連想多個按摩椅都沒地方放,另外政府很多的政策都是為了建商設計的,官商可是同個鼻孔出氣,裡面的眉眉角角,建商可比地主們強多了,別以為都更送件跑流程,政府相關單位建商比地主強多了,另外建商最愛說的就是改建後,房子價值提高了幾倍等,那還得能賣到那個價錢才算數,更何況在說明會上,建商說的天花亂墜,未來房價會漲到多高時,連一塊磚頭都沒瞧見,說實在一點,真正能在改建後,分到更多的室內坪數才是地主的心聲
獎勵給太少...海砂沒列危老條例
我地主拿我無家可歸的風險委託乞丐建商可能會從此成為遊民。
一坪換一坪扣抵公設比室內還是變小很多⋯⋯😢
簡單一個字，貪。
不一定是貪，我從事營建業，我也遇過很多沒錢都更，或者對房子有感情的。
都更都是老房子，住戶通常都是有年紀的人居多，相對弱勢，光都更期間，沒錢住外面的就一堆，
建商怎麼可能出錢幫你租房子，當然叫你自己承擔
講到錢，建商/住戶，沒有人會退讓
政府有全面考量，拿出胆子制定法律。不可能討好每一戶都更，不要誤用民主。破爛不堪像貧民窟國家，必須提高人民自尊。
對建商來說，土地價值才是他們考慮的，原始建物對他們來說是一文不值
但住戶的考慮角度又不一樣了
我是台北市中山區都更案，建商的3家估價師，一坪建地坪在都市計畫核定時還有250萬，卻在權利變換調降為200萬，聽證會地主提出異議，建商解釋是因為景氣差所以調降，以上印證建商擔任實施者的缺點，建商低估更新前價值來降低權利變換比重，建商共同負擔大幅灌水來提高建商分配比率，最後台北市審議會還決議通過，只能說狗吠火車，不是說建商不能賺，但吃相太難看了。
@@jeweihung2134 請問 後來法規好像有改為兩家估價師為政府抽籤或地主選擇,就可以避免這種事情了?方便請教是哪間建商嗎?我也在中山區最近也有建商來談想了解
@@ivan941681 建商是那間，在此不方便說，畢竟從畫定範圍到權利計畫核定已經花10年歲月(危老或協議合建時間會比較快)，我已經被指名釘子戶了，不想造成太多糾紛變成擋人財路，而您提的估價這一問題，今年5月都更條例也有修正，不過沒有用的，我的案件建商是以10年前第一次送審核時的法條為準則，現在的法條建商嗆明不用遵守的，都更任何一個細節都很繁瑣，資訊不對等下，千萬要小心建商會遊走法律灰色地區，自己要多做功課就是保障自己。
@@jeweihung2134 我也認為現行的遊戲規則都是由建商主導,一開始住戶似乎也只有選擇要或不要,而沒有討價還價的份,到達同意門檻後送審,對於共同負擔如營建成本等,政府的審議會機制 不是會看合理性嗎?這樣應該對住戶有一點保障才對(這是我想得太天真嗎),以您的案例,就算之前同意,公展時似乎還有機會表明為不同意,不知道是不是這樣
@@ivan941681 我沒有碰到都更案之前，會跟您一樣想得太美好，危老與協議合建需達到100%地主同意書所以爭議較少，而權利變換有比例上的細節，所以實施者(不一定是建商)只要不擇手段達到法令比例，剩下來的人就會被強迫參與了，我到現在也從來沒有同意實施者條件，但因為實施者按照法條已達到多數決比例，暢行無阻核定成案了，過程中您當然可以在任何聽證與公展提出異議，但畢竟不同意戶只是少數比例，實施者很容易就能塑造您是貪得無厭的釘子戶，會被其他地主與主管機關認定就是如此，所以審議會制度我滿失望的，往往最後只是流於程序。最後建議您把都更條例每條每個字多理解清楚比較實際，也才會知道有多無奈。
不動產應該改成國有制 讓人民依照薪資或是特殊條件申請制 什麼都民主化對未來的小孩子只會活的愈來愈痛苦而以..... 然後貧富差距愈來愈大
台灣改變成共產社會制度後，就可以將土地國有化，人民只保有建物的居住權50年，和中國大陸一樣！
住都有問題，還有錢棒球場。
都更 為何難 住一些貪心的老頑固
雙北最多都更及危老，按個讚，可投資受惠的產業吧
一平方原地回迁 不是正常操作吗 难道不是开发商来做新的小区吗 新的小区肯定是高层了 这个多的那么多层 开发商赚不到钱吗
造價是大問題....精華地段當然沒問題,建商28也搶著辦....但真正需要的危老本身價值就不高才會變危老,更新後的獎勵可能還不夠成本....而獎勵這種東西也不能無條件往上加到建商有足夠利益
只要增加老屋持有成本，老屋強制納保、增加定期安檢，房屋便宜了建商就買得起老屋重建
圖利廠商！
@@wangkuohuai113便宜的房子大家搶著買，也不一定會很便宜，持有成本增加的是賣屋的機會
應該是總價值是多少，然l y後用金額去選屋
正確看法
第一個舉手贊成 快來都更我家
危老推動師這執照是一個笑話!請問這這些專業水準好高的危老推動師專家一個問題:合建的法律關係為何?相信可能連律師都不見得答得出來，那這些稱為字輩的危老推動師回答我的問題。
這個「師」大部分都是建商和房仲去考的，跟他們談重建根本就黃鼠狼給雞拜年
@@rason61 根本就是被人賣了還幫忙數鈔票!
原來誤會政府沒在重視都更，只是重視歸重視但沒實質做為，
看完整集，我的看法建議是地方政府應該將轄內所有違老建築直接做鑑定，
把一些複雜沒人要做的都做一做，都更流程要簡化外，最好是有單一窗口，
時間、人力、金錢都是在拖延著都更，都更流程進度慢是卡在誰那裡要找出來，
別只是嘴巴說著我們要重視，我們要修法，那還不如把實際修法交給這些第一線的人來做，
城中城燒了，下一個呢? 繼續喊話嗎? 繼續震怒嗎? 繼續哀悼嗎? 責任在頭七後都撇清了...
今天，屋齡50年的4層樓公寓是「危老」建物，都更改建成15層樓的新大樓，這棟新大樓再過50年後，不也變成「危老」了嗎？那時，請問那家建設公司會承接這棟大樓的「危老」都更？
答案是：沒有！
「危老」是圖利建商的藉口，別被騙了！
「一坪換一坪」更是騙人的，別被騙了！
比照健保床，建商要蓋房子就要有一定比例房子是社會宅（不管出租或首購自住優惠宅）
不可能全部的都更都能一坪換一坪，光看目前這些都更案，都更後真的房屋價值大漲
要問正府
這⋯越聽越生氣。總而言之就是沒錢，要是有錢我就直接買新房了，等什麼都更