안녕하세요. 질문드려도 될까요? 현재 전세계약을 앞두고 있었는데 집주인이 집을 매매로 내놓았다는 사실을 알았습니다. (집주인 분이 많이 연로하셔서 아드님이 집을 빨리 팔기 원하는 상황입니다.) 이런경우 전세는 안들어 가는게 맞는건지요? 현재는 등기도 깨끗하고 집은 마음에 드는데 어떤 주인으로 바뀔 지 모른다는 불안감 때문에요. 하지만 어떠한 전세집도 살던 중간에 집주인이 다른사람에게 매매를 할 수 있는 것 아닌가란 생각도 들어 마음에 드는 집을 놓치고 싶지 않은 마음도 있습니다. 조언 부탁드립니다. 감사합니다.
1.어떠한 경우든 리스크는 존재하기에 판단하시기 나름일듯합니다. 2.우선 계약기간 도중에도 집주인은 언제든지 집을 매도 할 수 있고, 임차인이 이를 거부할 수는 없습니다. 다만 법원은 이 때 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 권리만 인정할 뿐입니다. 3.핵심은 집주인 개인보다는 그 부동산의 권리관계가 깔끔한지(근저당이나 압류 , 가압류 등은 없는지)가 더 중요합니다. 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에 대하여 주택임대차보호법에 따른 전입신고, 확정일자 등만 갖추면 임차인에게 우선변제권 등이 인정되기 때문입니다. 4.그래도 이미 집주인이 매매로 내놓았다면 그 부분이 정리되고 매수하는 것이 가장 깔끔하긴 한 것도 사실입니다(계약체결 후 잔금 시기에 바뀌는 일도 있기는 하나, 불안한 마음이 존재하는 것은 사실이므로). 나아가 집주인 변경 등을 이용한 사기도 존재하기에 주의가 필요한 것도 맞습니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 궁금한게있습니다 처음에 전세 2년 계약 했고 우리은행 통해서 허그 보증보험도 가입했습니다 중간에 임대인이 딸에게 증여해서 딸이 주인이 되었구요 계약서 따로 안건드리고 은행에 통보만 했습니다 그리고 2년이 지나고 1년 재계약 할려고 합니다 집주인이랑 문자로 보증금 그대로 1년 하기로 했습니다 (바보같이 가만히 있으면 묵시적갱신인데 제가 1년 이라고 말하고 알겠다고 서로 합의계약이 되어버렸습니다ㅠㅠ) 이 경우에 계약서를 다시 작성 해야하나요? 아니면 기존계약서에 특약 문구 및 집주인 변경해서 승계한다는 말을 넣어야 하는지요? 제 생각으로는 기존 계약서 특약 부분에 다가 새로운 임대인이 모든 기존 계약 승계한다는 내용이랑 계약기간 1년 만 적으면 안될까 싶은데요^^ 은행에 찾아가서 보증보험 연장 할려고 물어보니 보증보험갱신 신청서만 적고 계약서도 필요없다는데 그럼 집주인이랑 따로 뭘 할필요가 없을까요? 요약 1. 전세 2년 계약, 보증보험 가입함 2.중간에 집주인 딸로 변경 보증보험 변경 사항 은행에 통보(계약서 안건드림) 3.현재 보증금 그대로 1년 연장 서로 문자로 새로운 주인이랑 합의 4.보증보험 연장은 은행 서류 신청서만 작성하면 연장 가능 5.새로운 집주인이랑 따로 만나서 계약서 작성 해야하는지? 작성 해야한다면 기존 계약서에 적어도 되는지 아니면 은행에서 보증보험도 기존 계약서로 연장 해준다는데 그냥 계약서든 뭐든 안적고 문자 내용만 믿고 놔두기… 뭐가 맞을까요? 기존 계약서를 건드려서 굳이 좋을께 없을듯 해서요 그런데 임대인 바뀐거랑 1년 기간은 또 명시해야하지 않을까 싶기도 하구요 😊 구독 좋아요!
1.현 상황에서 은행대출이나 보증보험 등이 추가계약서를 요구하지 않는다면 계약서를 작성하지 않으셔도 무방할듯합니다. 2.집주인이 변경되더라도 주택임대차보호법에 따라 기존 계약 그대로 새로운 집주인이 승계하기에, 이를 계약서로 명시하지않아도 계약내용그대로 이어집니다. 3.아울러 집주인이 딸로 변경되었음에도 딸이 아닌 기존 집주인과 연장을 확정했다면 권한없는자와 협의한것으로 볼 여지도 있지만, 그런 것도 아닌건으로 보입니다. 4.그렇기에 1년 연장하였다는점에 대해서만 문자나 전화로 확답을 증거로 남겨두시면 큰 문제 없을듯합니다. 5.구독 좋아요 감사드립니다.
집주인의 변경 소유권이전 시점과 저의 계약연장요청이(즉 만기 2개월전)이 비슷하게 맞물려 있습니다. 부동산에서는 계약서를 새 집주인과 새로 작성하자고 합니다. 그리고 최근 전세가 감소로 보증보험에서 제가 최초 계약한 보증금보다 낮은금액으로만 가능하다고 하여 감액하려 합니다. 즉 임대인변경&계약기간연장& 보증금감액 이 한꺼번에 이루어지는 상황입니다. 1. 이경우 계약갱신청구권을 새 계약서에 명시하는 것이 좋나요? 2. 새로 계약하는경우 확정일자를 새로 받아야하나요?? 올라온 자료마다 너무 말들이 다릅니다. 3. 이때 따로 주의할 사항이 있을까요?
1.계약갱신요구권은 집주인이 계약을 더 이상 갱신하고 싶지 않다는 의사를 밝힐 때 행사하는 것이니 그러한 상황이 아니라면 구태여 이를 명시할 필요는 없어 보입니다. 2.새로운 집주인과 합의하여 보증금을 감액하는 것으로 계약을 연장하면 됩니다. 3.감액하여 연장하는 것에 대해서는 제가 영상을 업로드한 것이 있으니 참고하시면 도움이 될 듯 합니다. 4.확정일자도 제가 최근 영상업로드한 것이 있으니 참고하시면 도움이 될 것입니다. 확정일자는 최초에는 무조건 필요하고, 계약연장 과정에서는 보증금을 증액할때만 반드시 필요할 뿐 나머지 경우에는 받아도 그만, 받지 않아도 그만입니다. 본인께서 만약 보증금 감액을 하여 새롭게 계약서를 작성한다면, 새로 보호받아야 할 보증금이 없기에 확정일자 받을 실익은 없습니다. 다만 최근 임대차계약신고가 의무화되어 있어서, 이를 신고하면 자동으로 확정일자가 부여될 것입니다. 5.확정일자가 2개라고 하더라도 최초 계약서를 분실하지만 않으면 최초 확정일자를 기준으로 보기 때문에 크게 문제되지 않습니다. 핵심은 반드시 기존 계약서(설령 집주인이 변경되어도)를 보관하셔야 한다는 점이고, 집주인 변경되더라도 기존 계약을 연장하는 것이며, 집주인만 언제 변경되었음을 명시해두시기 바랍니다. 6.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 안녕하세요. 좋은 글 감사합니다. 저는 월세로 계약한 세입자인데요. 2년 계약 중 6개월 살고있는데 현재 임대인이 변경된다는 안내문을 받았습니다. 미리 고지를 해주셨지만 변경되는 집주인이 보증금을 안전하게 해줄 수 있는 여력인지 알 수 없습니다.. 기존 집주인과 통화 당시 자산이 많은 분이라 안전하다고 하시지만, 승계 전이라 등본 후에 근저당 등을 확인하지 못하여 불안합니다. 이러한 경우 승계 후 등기에 새로운 근저당이 생길 경우 대처할 방법이 있을까요?
1.우선 현단계에서 새로운 집주인의 추가 근저당권설정 등을 막을 권한은 없습니다. 2.다만 법령이 아닌 법원이 집주인의 변경시 임차인에게 계약해지권을 인정하고 있을뿐입니다. 3.새로운 집주인의 자력은 별도 방법은 쉽지않고, 살고 있는 집에 근저당권을 설정하는지가 핵심이긴합니다. 물론 나중에 설정되는 근저당권은 본인이 대항요건, 우선변제권 유지하면 후순위이기에, 현 단계에서도 경매로 넘어가면 보증금전액 반환이 가능한지 대략 확인가능합니다. 이를 확인해보시기바랍니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
구독은 이미 했습니다. 감사드립니다. 좀 더 자세히 말씀드리면, 지난 2014년에 전세로 시작하여 2년마다 연장을 하였고, 2022년 5월에 전세보증금은 그래로인채 월세 얼마를 매달 내기로 하는 반전세가 계약이 되었습니다. 그리고 아래 말씀드렸던 것처럼 지난 12월에 주인이 교체가 되었고, 5월이면 연장을 하던지, 재계약을 하던지 하는 상황이 생긴건데요. 변호사님께서 말씀하신 1)묵시적 갱신인 경우에 새 집주인과 저의 서명이나 날인이 들어가지 않아도 효력이 있나요? 승계를 받았다는 것은 계약연장시에도 효력이 있다는 말씀이신가요? 새 주인의 서명이 기존계약서에 추가로 명시되지 않아도 효력이 있다면 미국에 거주하고 있는 사람으로서 4월에 나가려고 했던 일정을 보류해도 되지 않을까 싶어서요. 2)그리고 2021년 5월에는 이곳 미국에서 카톡으로 연장의사를 표현하고 문자로 계약서를 받았고 (이 당시에 보증금은 증액이 없었으나, 월세 얼마를 내는 반전세로 계약이 이루어졌습니다.)이후, 2021년 9월 한국에 입국하여 부동산 월세계약서라는 것으로 다시 계약서를 작성했었고(기존 전주인과) 확정일자를 다시 받았습니다. 확정일자는 2014년 1차, 2016년에 2차(보증금 변동없었음), 그리고 2022년에 3차(보증금 변동없고, 월세만 추가됨)로 총 3번의 확정일자 날인이 이루어졌습니다. 3)확정일자는 어느때부터의 것이 효력이 있는 최선인가요? 보증금 증액이 없었으니 1차 확정일자인가요? 아님 2022년에 3차로 계약한 월세계약서의 확정일자인가요? 계약서는 모두 갖고 있습니다. 너무 복잡한 것 같아 죄송하고, 깊은 감사를 드립니다.
1.묵시적갱신은 별도 계약서 작성할 필요 없이 법에 따라 동일조건으로 2년간 연장되는 것이므로 효력 걱정은 하지 않으셔도 됩니다. 2.승계라는 것은 기존 집주인이 본인과의 계약에 따라 임대인으로서의 지위를 가지며 권리의무가 있었는데, 새로운 집주인이 주택임대차보호법에 따라 기존 집주인의 임대인으로서의 지위를 그대로 가지게 된다는 의미입니다. 이 과정에서 별도 계약서나 서명, 날인이 필요한 것은 아니고 법에 따라 바로 적용되는 것입니다. 3.현재 새로운 집주인에게 월세를 지급하고 계신 상황이신것이죠? 새로운 집주인이 2024. 3월(계약만료 2개월전)까지 아무런 말이 없다면 기존 계약(2022. 5월 경 변동된 반전세계약) 조건 그대로 2년간 연장되니, 이를 고려하시어 입국할 것인지 여부 등 결정하시면 될 것 같습니다. 4.확정일자는 당연히 2014년을 기준으로 보아야만 유리합니다. 그래야만 그 이후에 해당 집에 권리를 가진사람보다 우선적으로 변제받을 수 있기 때문입니다.
1.우선 임대사업자는 보증보험가입이 의무이고, 해당 부동산을 매매하고자 하는 경우에도 같은 임대사업자에게 매도하여야 하고, 특별한 경우에만 임대사업자 아닌 자에게 매도가 가능한 것으로 알고 있습니다. 2.지금 집주인이 임대사업자가 아니라면 임대사업자와 달리 '보증보험가입'이 의무가 아닐 것이기에, 어떠한 방식으로든 변동이 이루어질 가능성이 높습니다(임대사업자끼리의 변동이라면 집주인 변경 신고만 하면 될 것이나). 하지만 기존 임대차가 2년 동안 존속되는 동안(연장이든 신규든 계약만료일)에는 별도 해지를 진행하지 않는 이상 유효하지 않을까 예상되고, 그것이 필요한 상황입니다. 3.따라서 이 부분은 보증보험측에 정확히 문의하시어 확인하시기 바라며, 이를 확인하기 전에 전주인의 보증계약종료 내지 해지 요청에 대해서는 동의하지 마시고, 보류해두셔야 할 것으로 보입니다. 4.구독, 좋아요도 부탁드립니다.
유익한 영상 감사합니다. 질문한가지만 드려도 될까요? 임대차계약을 맺고 2년이 채 되지않은 6개월 남은시점에서 기존집주인이 집을 팔거라면서 새로운 양수인이 집을 계약기간 끝나는시점에 들어올 거라고 만료일에 나가줄라 거라는데 나가야만 하는건가요? 계약갱신청구권이 있다고 더 살거라고 얘기했는데도 특약이야기를 들먹이면서 나가달라고 그래요. 어떡해야하나요? ㅜㅜ;;
1.우선 임차인은 주택임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 집주인(매수하여 새로운 집주인도 마찬가지)은 법이 정한 사유가 없다면 이에 대항할 수 없습니다. 2.그런데 대항할 수 있는 사유중에 '임대인이 실거주하려는 경우'가 있고, 이 때는 계약갱신을 요구해도 거절이 가능합니다(임대인의 갱신거절권). 3.언급하신 사안과 같은 사안에서 대법원은 최근 "임대인의 지위를 승계한 임차주택 양수인도 실거주하려는 경우 갱신거절 사유를 주장할 수 있다"고 한 바 있습니다. 4.즉, 별도 특약으로 이를 제한할 수는 없고(임차인에게 불리한 것은 무효), 새로운 양수인이 반드시 '실거주'해야만 거절이 가능한 것이고, '실거주'하지 않는다면 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님, 좋은 정보 감사합니다. 추가로 여쭤볼것이 있어서요. 제가 오피스텔 2년 전세계약 후 중간에 집주인이 개인에서 법인으로 변경되었습니다. 그 당시 추가로 전세계약서 작성하진 않았고, 그 후 올해 5월에 계약 만기라서 계약 연장을 위해 부동산 통해서 사업자등록증 전달받았는데 대표자와 주소가 변경되었더라구요. (법인등록번호는 동일합니다.) 이런 경우 제가 추가로 해야할 것이 있을까요..? 법인이라 대표자변경과 주소변경은 임차인에게 영향이 없는 건지... 궁금합니다.. 집주인 자체를 법인으로 보아야 하나요..? 답변주시면 감사하겠습니다.
1.집주인이 같은 법인이라면 법인대표자와 주소변경이 있어도 당사자가 달라진것은 아닙니다. 2.계약갱신을 원하시는 상황이라면 묵시적갱신(서로 갱신거절의사가 없는)을 노려보실만하고, 계약갱신청구권을 행사하신적이 없다면 집주인거부시 이를 행사하여 연장하는것도 생각하실수 있습니다. 3.우선 당사자확인위해 전세집의 등기부등본을 한번 확인하시어 해당 법인이 정말 소유자인지 꼭 확인해보시기바랍니다 4.그리고 여전히 부동산이 관여하고있고, 갱신위해 집주인에게 언급할것이 있다면 법인 대표 연락처를 받아 연장여부등을 확인해보시기바랍니다(묵시적갱신노린다면 불필요할수도있음). 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
유익한 정보 감사합니다! 현재 살고 있는 집이 다가구 주택이라 보증보험은 가입이 안된다고 하여 전입신고와 확정일자를 받고 4년 째 살아가는 중입니다. 3월 달에 묵시적 갱신 후 확정일자도 26년 3월까지 받아놓은 상태인데 건물이 경매로 넘어가 이달 안으로 집주인이 새로 바뀐다고 하네요.. 저는 이사 계획을 하고 있었는데(원래 집주인은 만기 전에도 방 빼주는 걸로 알고 있음) 1.집주인이 바뀌면 제 전세금을 바뀌는 집주인에게 받을 수 있는 것인지 2. 계약 만기 이전에 방을 빼고 제 전세금을 받아서 나갈 수 있는지 3.만약 새로운 계약서를 작성하자고 하면 우선 변제권(제가 4년 넘게 살고 있는 거라 새계약 작성하면 우선 변제권이 박탈될까봐 두렵)을 어떻게 지킬 수 있는지 4. 혹은 새계약서를 작성하지 않고도 유지 가능하고, 차후에 보증금도 문제 없이 받을 수 있을지 궁금합니다 도와주세요😢
1.변경된 집주인은 기존 임대인지위를 그대로 승계하므로, 새로운 집주인에게 전세금 반환을 요청하시면 됩니다(전입신고, 확정일자, 점유가 모두 충족되었다는 가정). 2.나아가 묵시적갱신된 상황이시라면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 단 3개월 뒤 효력이 발생하므로 이사가기 3개월 전에 이를 통보하시면 될 것으로 보입니다. 3.새로운 계약서 작성은 필수적인 것이 아닙니다. 기존 임대차계약의 지위를 그대로 승계하고, 묵시적갱신된 상황에서 계약서를 작성하면 '합의갱신'되어 2년 묶이게 되니 주의하셔야 할듯합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 안녕하세요! 약 2달 후에 집주인이 바뀔거라는 통보를 받았고, 저는 예전 집주인에게 전세금을 돌려받고 전세 만기 전 이사 갈 준비를 하려고 합니다. 이러한 경우, 최소 이사 몇 달 전에 이의제기를 해야한다 라는 법이 있을까요? 그리고 새로운 집주인에게 연락해서 월세를 얼마 받을 예정인지(전세가 무서워서 만약 새 집주인 명의로 연장한다면 월세로 들어가려고 함) 물어봐도 문제가 없을까요? 만약 이의제기 할때 제가 새 집주인에게 월세 얼마인지 물어봤다는 걸로 트집잡힐까봐 두렵습니다 ..ㅠㅠ
1.대법원은 집주인의 양도사실을 안 때로부터 '상당한 기간 내'에 이의를 제기하여 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 판시하고 있습니다. 2.그렇기에 집주인이 변경되었다는 사실을 안 직후 늦지 않게(정확한 기간은 정해지지 않았지만 되도록 빨리) 기존 집주인에게 이의를 제기하여야 할 듯합니다. 3.즉, 현재 이미 매매계약이 체결된 것으로 보이는데, 집주인이 온전히 바뀌기 전(2달 남은듯 합니다)까지는 확정하시는 것이 좋을듯합니다. 4.나아가 새로운 집주인(매수인)에게 조건변경 등을 언급하는 것은 전혀 문제될 것이 없습니다. 월세 여부, 금액 등을 논하였다고 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 없다고 보기는 어려울 것으로 보입니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요, 변호사님 좋은 내용 감사합니다. 저는 2024년 5월이면 임대차계약이 만료되는 전세입자인데요. 지난2023년 12월에 집주인이 바뀐다는 내용을 공인중개인으로부터 통보 받았습니다. 그래서 지금은 전주인 승계를 받은 상태라 상관없지만, 계약만료가 되면 재계약을 해야 되지 않나 했거든요. 하지만 변호사님의 말씀을 듣고 기존계약을 연장한다는 내요을 명시해야 한다는 것을 새로이 알게되었습니다. 그러면 확정일자를 다시 받아야 하는 일은 안해도 되겠지요. 그것도 연장의 일부일테니까요. 그러면 알려주신 말씀에 이 2가지 내용을 명시해서 계약서를 새주인과 작성하면 안심해도 되는 걸까요? 공인중개사가 보내온 서류에는 담보대출 같은 것이 전혀 없었습니다. 감사합니다.
1.우선 2024. 5월이 계약만료라면 그 2개월 전인 3월까지 새로운 집주인이 계약갱신을 거절하지 않는다면 계약은 묵시적갱신 됩니다. 2.따라서 계약을 연장하실 의사가 있으시다면 3가지를 고려해볼 수 있습니다. 첫번째는 위에서 언급드린 묵시적갱신을 노려보는 것이고, 두번째는 계약갱신청구권을 행사하는 것입니다. 이는 보통 집주인이 더 이상 갱신을 하지 않겠다는 의사를 표명할 때 사용하지만, 2년 뒤에는 무조건 이사를 갈 상황에서는 전략적으로 행사하기도 합니다(합의갱신보다는 유리하므로). 3.마지막으로는 집주인과 협의하여 갱신하는 것입니다. 이 때는 언급하신 바와 같이 계약서를 작성하는 경우가 많고, 이 경우 기존 계약을 표시하시어 그 연장임을 반드시 명시하시고, 기존계약서도 보관하고 계셔야 합니다. 새로운 집주인이라고 하더라도 과정은 동일합니다. 4.갱신과정에서 보증금이 증액된다면 계약서 작성과 확정일자는 반드시 필요합니다. 그래야만 증액된 보증금도 법에 따라 우선변제권 등을 노려볼 수 있습니다. 다만 감액되는 경우에는 제가 다른 영상에서 업로드해드린것을 참조하시어 진행하시면 됩니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 영상 잘 봤습니다. 뭐좀 여쭤볼게요ㅠㅠ 묵시적갱신으로 총 4년 전세로살고있는 상태입니다. 올해 9월 전세만기고(현재전세대출이용중) 그런데 올해 초에 집주인이 변경되었고 전 집주인 그대로 승계조건이라는 것을 알고 새로운 계약서를 작성하지 않은상태입니다. 현재 사용중인 전세대출상품은 더 연장이 안되는 것으로 알고있어 9월 만기시 상환을 하고 다른 전세대출 상품을 이용해야 할 것 같아요. 그럼 현재 집주인과 계약서를 새로 작성해야 하는데 집주인과 지금 조건 그대로 연장하기로 구두합의가 되있는 상태입니다. 1. 새로운 계약서 작성시 기존의 우선변제권 그대로 갈수가 있는지, 있다면 특약사항에 어떻게 기입해야하는지 2. 새롭게 2년연장 중 그 전에 집을 매매해서 나갈거 같습니다. 그러면 구두합의인 지금 상태에서 계약서를 작성하는게 더 유리한거 맞나요?
1.새로 작성하는 계약서에 반드시 '기존 계약의 연장'임을 표시하셔야 합니다. '본 계약은 기존 2020.XX.XX. 체결된 전세계약을 동일한 조건으로 연장하는 계약이다.'라는 내용이 포함되어야 할 것입니다. 2.나아가 집주인이 변경되었다는 점도 표시해두면 더 확실할듯합니다. 3.만약 연장된 계약기간 내에 이사가실 가능성이 높다면, 단순히 합의갱신하면 2년 계약기간에 묶이기에 묵시적갱신을 노리거나, 아니면 연장되는 계약서에 이러한 특약을 추가하시면 됩니다. 4.즉, '임차인은 계약기간 도중 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 다만 그 효력은 3개월 뒤에 발생한다.'라는 특약을 넣으시면 묵시적갱신과 같이 도중에 계약해지가 가능할 것으로 보입니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님 영상 늘 잘 보고있습니다 지금 전세로 살고있는 아파트 계약기간은 2022.11.3.-2024.11.2 인데 올해 7.1.자로 주인이 바뀝니다 저는 계약서를 다시 작성하지않고 갱신청구권으로 2년 더 살고싶은데 새 집주인은 재계약하자는 입장입니다 재계약서 작성시 중개인 도장은 들어가지 않는 방식으로 한다하구요. 저희는 보증금 대출도 갱신해야하는데 얼핏 찾아보니 계약서에 중개인도장이 없으면 대출이 안된다는 내용도 보았어요 이경우 1.재계약서를 작성하는게 맞나요? 2.해도 된다면 저는 어떤 특약을 넣어야 안전할까요 3.확정일자는 새계약서로 받아야할까요? 참고로 보증금은 동일합니다 답변해주시면 정말정말 감사하겠습니다😊
1.주택임대차보호법에 따라 집주인(매수인)은 기존 집주인(매도인)의 임대인지위를 그대로 승계하기때문에, 계약기간만료등이 아니라면 반드시 새로 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 2.필수적이라면 대출기관에서 집주인바뀔때마다 즉각 새로운 계약서를 요구할것인데, 갱신시점에서나 요구하는것도 이러한 이유입니다. 3.집주인이 기존 계약서가 없어서 그런것인지 모르겠으나 그 경우 사본을 보내주시면 될듯합니다. 4.불가피하게 작성한다면 '본 계약은 기존 계약(날짜명시)과 동일한 내용이되 ~~~경 임대인이 부동산매매계약으로 기존 %%%에서 ###로 변경되어 당사자명만 변경하여 작성하는 계약서이다.'는 포함하여야 할듯합니다. 핵심은 기존 계약을 해지하거나 새로이 갱신하는것이 아니라는 점입니다. 5.물론 기존계약을 이 부근에 갱신하여 더 유리하다면 그리 진행하셔도되나 면밀히 살펴보시기바랍니다. 6.보증금증액도 아니고 갱신도 아닌, 당사자명만 변경하는것이라 확정일자는 받지않는것이 나아 보입니다. 7.구독 좋아요 감사드립니다.
안녕하세요 변호사님! 좋은 영상 감사합니다. 궁금한 것이 있는데 제가 오피스텔 전세로 2회차 재계약을 작년 23년 2월 말에 하였고 잘 지내다가 등기부등본이 궁금해져서 어제 떼본 결과 24년 2월 24일날에 소유권이전을 신청하셨더라구요 오늘 다시 등기부 떼서 보니 협의분할 상속으로 이전된 거였고 전 집주인 가족분?과 통화하여 계약 해지 의사를 밝혔는데 처음에는 부득이한 사정으로 집주인이 바뀌게 되었다 시세 가격에 해줄테니 계약기간까지 살면 안되냐고 하셔서 안 된다고 바로 해지 원한다고 말했는데 그러면 바로 줄 수는 없어서 입주 할 사람 오면 무조건 돈을 돌려준다는 식으로 말씀하시더라구요 ㅠㅠ 3개월 이전까진 무조건 해준다고 하셨는데 이게 새로운 세입자가 나타날 때까지 마냥 기다리는게 맞는지 궁금합니다ㅠㅠ
1.우선 집주인(임대인)이 계약기간도중 부동산을 매매한 경우 대법원은 임차인이 새로운 집주인의 임대차승계를 거절하고 계약해지를 통보할 수 있다고 판시한 바 있습니다. 2.그런데 집주인이 상속으로 변경된 경우에도 1번과 같이 계약해지를 통보할 수 있는지에 대해서는 동일하게 적용될지 모호합니다. 계약해지를 할 수 있다고 하더라도 임차인이 곧바로 이사를 가버리는 것도 제때 돈을 돌려받지 못할 수 있다는 리스크도 있습니다. 3.따라서 계약해지가 가능한지 다소 모호한 상황에서 집주인이 협조적이니 3개월 시한 정도라면 나쁘지 않은 조건으로 보여집니다(묵시적갱신, 계약갱신청구권 행사 후에 계약해지 해도 3개월 뒤에 효력이 발생함). 4.그렇기에 우선 기다려보시되 집주인에게 3개월 이후에는 무조건 이사 가야하니 보증금을 마련하라고 재차 통보하시고 이를 명백한 합의의 증거로 남겨두시기 바랍니다(3개월 안에는 보증금 돌려주고 이사가는 것으로). 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 안녕하세요, 묵시적연장도 아니고 청구권 상태도 아닌 완전한 재계약 상태인데, 사정이 생겨 제가 중도에 계약해지에 대해 집주인에 문의를하였습니다. 해당 집주인은 그러면 차리리 집을 처분하고싶다고 매매를 제가 부동산에 내놓으라하는데, 일단 매매를 내놓은 상태이고요. 이런상태에서 계약승계를하지 않고 계약해지를 현 집주인에게 매매전에 확약을 받을 수 있는 방법이 뭐가 있을까요. 혹시나 나중에 매매로 집주인 바뀌고나서 너가 매매 직접 올려준거 아니냐 그때는 그때고 나는 전세금 못준다 계약해지 못한다 바뀐 집주인이랑 협의해라 이러고도 충분히 남을 사람 같아서요..
1.전세계약을 합의해지하는 것은 얼마든지 가능합니다. 2.이를 확실히 해두기위해 합의해지서 등을 작성해둘 수는 있습니다. 3.다만 이를 너무 구속시킬경우 새로운 집주인은 임대차계약을 승계하지 않는다고하고, 기존 집주인은 매매대금에서 보증금을 임의로 주지않는다면 매우 난처해지실수 있습니다. 4.이때는 살고계신집에 대해 경매신청도 못하고, 우선변제권도 없게 되기 때문입니다. 5.따라서 이 경우 집주인의 매매계약서에 매수인이 매매대금중 일부를 직접 본인에게 지급하도록 기재하거나, 기타 다른 방식을 강구할 필요가 있어보입니다. 6.더구나 신뢰하기어려운 집주인이라면 더욱 조심해야할듯합니다. 7.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.보증보험가입이 되어있지않고 중기청대출만 받은 경우, 위 경매에 따라 배당되는 금액외의 차액은 대출채무자인 임차인이 부담하게 될 것으로 보입니다. 2.중기청 대출은 신용으로 진행되는것으로 알고 있기에 선순위 담보물권등이 없을 것으로 보이고, 중기청담당자에게 변제의무존속여부는 물론 변제유예, 기한 연장 등 가능한지 확인해보시기 바랍니다. 3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.집주인은 무조건 보증금을 올릴 수 있는 것은 아니고, 계약갱신 시점 등에만 가능하고, 이 또한 계약갱신청구권 행사의 경우 최대 5% 인상만 가능합니다. 2.이렇듯 따져야 할 것이 많은 상황이니, 우선 대항할 수 있는 부분이 없는지는 확인해보시기 바랍니다. 3.다만 묵시적 갱신된 상황도 아니고, 이미 계약갱신청구권도 행사하셔서 사실상 계약이 종결되기 전에 의사를 묻는 정도라면, 전세금 인상에 합의가 이루어지지 못한다면 계약은 종료될 것으로 보입니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
오피스텔 월세 살고 있습니다 2023년 10월 5일 후 자동 연장 이후 집주인이 요세 힘들다며 매매 23년 11월 11날 매매자 가계약해습니다 집주인이 매매자 한테 제가 1~2달 살겠다고 매매 할 때 이야기합니다 부동산은 매매자 가 원하는 보증금 안되면 1~2개월 나가야 한다고 합니다 이럴 때 어떤 방식으로 대처 해야 할까요.. 전입신고 확정일자 받았습니다 부동산에서는 자동승계 이렇게 말 하지만 그전 집주인 계약서와는 틀리다 월세는 올려야 되겠다 말을하네요
1.2023.10.5. 자동연장이라는 것이 묵시적갱신되었다는것인지요. 2.묵시적갱신이 아닌 합의갱신이라도 어쨌든 계약이 같은조건으로 연장되었다면, 집주인이 변경된다고 하더라도 마음대로 조건을 변경할수없고 연장된 기존 계약의 효력이 우선 적용됩니다. 3.즉, 현재 계약이 이미 연장되었는데(새로 집주인이 변경되어도 그대로 임대인지위 승계하므로 달라질것 없음), 보증금이나 차임 증액을 올리려면 그럴만한 사정(주위에 비해 적은 보증금, 차액, 급격한 주위시세상승 등)이 필요합니다.그러한 사정이 없다면 부당함을 다투시며 계시면 될 듯하고, 받아들일 수준의 제안이라면 고려하시어 판단해보시기바랍니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 영상 보다가 유익한 정보가 많으셔서 구독하고 질문좀 드려볼려고 합니당! 지금 청년 전세대출로 살고있는 상황인데 청년전세대출을 받을당시 은행에서 공시지가하락으로 공시가격 126%에 못들어가서 거절심사 될거같다고 은행에서 집주인한테 보증금을 깎아달라고 말해보래서 요청했다가, 집주인이 그돈으론 안된다고 단호히 거절을 하길래 (부동산 전세 계약서)엔 심사 승인 날수 있는 금액만 계약을 체결하고, 나머지 부족한 금액은 간이영수증 으로만 서로 사인 하고 (부동산 전세 계약서)는 따로 안만들고 돈만 입금하고 마무리가 됬었는데.. 현재 집주인 사정으로 매물을 내놓는다고 하는데 새로운 집주인이 고용승계를 받는다면 나머지 간이영수증 으로만 체결한돈은 어떻게 되는지 궁금합니다... 나중에 제가 계약이 만료되고 나갈시에 새로운 집주인이 나는 모른다고 배쨰라고 전주인하고 얘기하라고 한다고하면 저는 그돈을 받을수 없는돈인지 아니면 집주인이 변경이 된다하더래도 간이영수증만 받은걸로 차후에 집을 나갈경우 다받을수있을지..알고싶습니다... 읽어주셔서 감사합니다
1.구독 감사드립니다. 2.우선 가장 중요한부분은 부동산을 매도하는 기존 집주인이 새로운 집주인에게 전세금을 얼마로 언급할지 부분입니다. 겉으로 드러나는 전세금(대출고려한)으로 하는지, 영수증처리만 한 금액도 포함하는지입니다. 그에 따라 영수증된 부분은 기존 집주인이 돌려주고 가야하거나 새로운 집주인이 그 의무를 이행해야할 수도 있습니다. 3.어쨌든 주택임대차보호법에 따르면 계약서기준으로 할듯하여 이면약정?에 따른 부분은 조심하셔야합니다. 기존 집주인과 계속 소통하시어 영수증처리된 부분이 원만히 반환되도록 하시기바랍니다. 4.가장 안전한것은 집주인 변경과정에서 영수증된 부분을 받아서 처리하시는것인듯합니다.
안녕하세요 영상 잘 봤습니다. 현재 실거주 목적으로 집을 매매하려고 합니다. 현재 세입자의 계약기간은 2024년도 하반기이고 그 기간이 끝나면 저희 가족이 들어가서 실거주하려고 합니다. 하지만 현재 세입자가 못 나간다고 의견을 전달한 상태인데 이럴 경우 실거주 목적으로 계약기간 이후에 저희 가족이 들어가서 살아도 법에 위반되는 것이 없는지 궁금합니다.
1.우선 임대인의 실거주는 계약갱신요구 거절사유라 명시되어있습니다. 2.대법원은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 임대인이 집을 실거주하려는 자에게 매도하고, 새로운 집주인이 계약갱신요구권을 거절한 사안에 대하여 임차인손을 들어준 1,2심과 달리 집주인 손을 들어준바 있습니다. 3.이와 동일한 사안으로 보이는바, 대법원 논리대로라면 설령 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 이를 거절할 수 있을 것으로 보입니다. 4.다만 세입자가 거절하고 있기에 분쟁을 대비하여 통지 등은 정확히 내용증명으로 해두시는것이 좋을것같습니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
계약갱신청구권 대법원 판례 때문에 헷갈려서 그러는데, 그러면 새집주인은 기존 계약의 효력이 그대로유지된다면, 제가 2024년 3월에 만기인데 지금 현집주인과 계약갱신청구권을 사용한다고말을 했고 현집주인과 만나서 그내용도 계약서에 1월초에 작성하자고했어요. 그러면 만약에 집이 2월에 팔려서 새집주인으로 바뀐다면 새집주인은 계약갱신청구권을 거부하고 "내가들어가서 산다~" 전세 나가라~ 라고 갑자기 할수 있나요? 아니면 기존집주인의 지위를 승계한거니깐 그건불가능한건가요? 뉴스의 대법원의 판례에서는 지금 저와 동일한 2년연장하기 바로 전 (내년3월전) 저 기간에 새집주인이 바뀌었고 그 새집주인이 나가라고 계약갱신청구권을 거부한거잖아요~ 근데 저의경우는 새집주인은 기존집주인의 계약갱신청구권이 작성된 매매계약서로 매매를 하는거니깐 그걸 그대로 승계하는걸까요? 지금 현집주인은 "계약갱신청구권을 작성한후에 전세끼고 살사람을 찾을것이다. 그러니깐 너는 2년더 사는것에 무리가 없다. " 라고하는데 마음이 먼가불안해서요. 대법원판례는 저런 내용들을 종이에 작성하지 않아서인건지 좀 애매하네요.
1.우선 언급하신 대법원 판례는 '임차인이 계약갱신청구권을 행사하였다고 하더라도 계약갱신청구에 대하여 거절할 사유가 발생한 때가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 중에 있었다면 이를 이유로 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있다'고 판시하고 있습니다. 2.그런데 위 대법원 사안에서는 임차인이 계약갱신청구권을 요구했을 때 이미 기존 집주인이 새로운 집주인과 매매계약을 체결하였고, 기존 집주인이 임차인의 계약갱신요구에 대하여 동의한 상태도 아니었습니다. 그렇기에 언급하신 사안과 같이 사안이 달라지면 다른 결론이 나올 가능성도 배제할 수 없습니다(실제로 위 대법원 판결에 대하여 비판하는 입장을 취한 교수, 실무진 등도 많은 상황임). 3.다만 본인의 상황은 조금 달리 평가될 가능성이 높아보입니다. 우선 계약갱신청구권행사 후 갱신(연장)계약서까지 작성한다면, 해당 계약 내용을 새로운 집주인이 그대로 인수한다고 보아야 할 가능성이 높기 때문에 대법원 판시 내용과 달리 판단될 가능성이 있어 보입니다. 4. 나아가 2024. 3월 만기라면, 설령 새로운 집주인이 나타난다고 하더라도 2024. 1월 특정시점(계약만료 2개월 전)까지 실거주에 대해 말하지 않으면, 후에 말하는 것은 효력이 없습니다. 5.따라서 보다 안전하게 2년간 계약이 연장되길 원하신다면, 먼저 새롭게 계약서를 작성하시되 계약내용, 특약사항 등에 임차인이 계약갱신청구권을 행사하고 기존 집주인이 이에 동의하여 계약이 연장된 것임을 명시하시기 바랍니다. 나아가 임대인이 집을 매도할 경우 이러한 갱신 내용을 새로운 집주인에게 알려야한다 라는 내용도 추가되면 더 안전할 것으로 보입니다. 6. 그리고 가장 확실한 것은 2024. 3월 만기 시점으로부터 2개월전이 지나는 시점, 즉 2024. 1월 특정시점이 지난 후에 소유주가 변경되도록 일자를 그때시점으로 하라고 요청해보시기 바랍니다. 7.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
영상잘봤습니다. 이전 중기청 2022년시작해서 2024년 만료전에 올해 6월2일 재계약2년 하고 집주인이 2년안에 않나갔으면 좋겠다고 재계약서만 다시 작성하고 확정일자, 전입신고는 기존 첫계약 2년전 그대로 유지하고 있는데 재계약후 한달지난시점인 지금 집주인이 집을 매매 등록한걸알았습니다. 그래서 계약해지 부동산한테 전화해서 얘기하니 계약서 작성시 특약에 그런내용이 있어야 계약해지가 된다고 그런특약없다고 안된다고하네요....제가 아는거랑 달라서요 부동산에는 안팔릴거다 하는데 집주인이 2년유지 원하고 원하는대로 재계약서 작성 했는데 한달만에 매매올리니 불안하네요 만약 매매완료시 새집주인이 전세금 돌려줄지도 불안하니 어떻게 대처해야될까요?ㅠㅠ
1.우선 대법원은 집주인이 도중에 변경되는 경우 주택임대차보호법 취지에 따라 임차인은 계약을 해지할 수 있다고 판시하고 있습니다(집주인이 집을 파는 것 자체를 막을 방법은 없음). 2.그렇기에 집주인이 실제로 집을 매도한 사실을 안 직후 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대차계약은 해지되고, 새로운 집주인이 아닌 기존 집주인에게 보증금 전액 반환을 요청할 수 있습니다. 3.다만 이렇게 나아가는 경우, 여러 리스크가 존재할 수 있습니다(과연 기존 집주인은 변제능력이 있는지, 임의로 변제해줄 것인지, 만약 변제해주지 않으면 어떻게 대응할 것인지 등). 4.따라서 우선 현재 살고 계신 부동산의 등기부등본을 확인하고, 주변 시세 등에 비추어 현재 기준으로 내가 경매로 넘어갔을 때 온전히 보증금을 받을 수 있는 상황인지 확인하시는 것이 중요합니다. 1순위에 해당하여 최악의 경우에도 경매로 보증금을 모두 돌려받을 수 있다면 안심이 될 것이기 때문입니다. 하지만 이미 선순위근저당권이 있거나, 온전히 돌려받기 어려운 경우에는 계약해지도 고려대상에 포함하여 판단하여야 할 것입니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님 안녕하세요. 전세계약이 진행되는 중 집주인이 변경되었는데 부동산에서 계약서 쓰러오라길래 당시 아무런 생각없이 계약서를 작성하고 왔습니다.. 계약만료를 앞두고 있는데 아래 두 가지 질문에 답변해주시면 정말 감사하겠습니다🙇♂️ 1. 우선변제권은 유지되는지 집주인 A와 계약한 직후 전입신고를 하고 확정일자('22.1.7.)를 받았습니다. 이 후 집주인 B와 전세계약서를 작성했습니다. 계약 일반사항은 동일하나, 특약에 기존 계약을 연장하는 것임을 명시하지 않았습니다. 이 경우 저의 우선변제권은 없어진 건가요? 이제라도 확정일자를 다시 받아야 하나요? 2. 묵시적 계약갱신을 주장할 수 있는지 집주인 B와의 계약기간이 '24.1.12. 부로 만료됩니다. 현재 계약종료가 한달이 채 남지않았고 서로 아무런 의사표시를 하지 않은 상황입니다. 묵시적 계약갱신을 주장할 수 있나요? 없다면 재계약을 해야하는 부분인가요? 꼭 좀 답변해주시면 감사하겠습니다😢😢😢
1.집주인이 변경되었다고 해도 기존 집주인의 지위를 그대로 승계하기에 보통은 계약서를 새로 작성하자고 하지 않습니다. 물론 필요에 의해 작성하는 경우도 있습니다만, 새로 작성한 계약 내용이 중요한듯합니다. 2.새로운 계약서가 결국 기존 전세계약(2022년 1월경 시작된)이 종료되지 않은 시점(종료는 2024. 1월 일것이므로)에 작성된 것으로 보이는데, 계약기간이 어떻게 되어있는지요? 만약 계약개시일이 기존 2022년 1월에 체결된 것과 동일하다면, 그 자체로 기존 계약의 연장이라고 볼 여지가 높으므로 크게 걱정하지 않으셔도 될 듯 합니다. 이 때는 반드시 기존계약서를 버리지 말고 보관하시기 바랍니다. 3.문제는 새로 작성한 계약서의 계약기간이 기존 계약일자 시작일자와 달리 계약서 쓴 시점(2022년, 2023년 등)으로 새롭게 시작했을 경우입니다. 이 경우에는 무조건 불리하다기 보다는 새로운 재계약으로 봐버릴 염려가 있습니다. 4.집주인이 변경되었다고 하더라도 묵시적 갱신은 얼마든지 가능합니다. 2번 질문으로 보면 새로 작성한 계약서가 기존 계약일자로 되어 있는듯 한데(그렇다면 제가 답한 3번에 해당하지 않을 것), 2024. 1. 12.종료예정이라면, 이미 쌍방 아무런 말이 없었기에 묵시적갱신이 된 것입니다. 이 경우 기존 계약 조건 그대로 2년 연장된다고 생각하시면 될 것으로 보입니다(묵시적 갱신되었다고 집주인한테 먼저 말할 필요 없이, 연락이 오면 묵시적갱신되었다고 언급하면 충분). 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
1.우선 집주인이 집을 매도하기위해 매수자로 하여금 집을 볼 수 있게하는것은 협조정도 하시면 되는것이지, 반드시 비밀번호를 알려주어야 하는 것은 아닙니다. 2.설령 계약서에 적극적으로 보여주어야한다고 되어있어도, 본인의 주거권을 침해할 정도로 협조할 의무는 없어보입니다. 3.따라서 상식적인 범위내에서 집 보여줌에 협조하시면 될 것으로 보이고(미리 일정잡아서 요청해달라거나, 외부에 있는 경우 돌아올때까지 미루거나), 이미 계약체결하셨다면 이를 이유로 계약자체를 취소하기는 어려워보이긴합니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
집주인이 아무말이 없어 묵시적갱신이 되었고, 계약만료 1달전에 제가 먼저 연장하고자 하는 의사를 전달했습니다 연장계약서를 새로 작성하자고 말씀드린 상태인데 부동산측에서 연락이와서 ‘집주인이 바뀐건 알고 계시죠?’ 라고 하십니다 사실 상 연장계약서를 쓸 필요는 없는 것으로 알고 있는데, 집주인이 바뀌었다는 증거가 남았으면 좋겠고 전세대출이 있어 연장계약서를 쓰는게 좋을 것 같은데.. 주의할 점이 있을까요?
1.묵시적갱신이 된 상황이라면 구태여 연장계약서를 작성할 필요는 없습니다. 새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인지위를 그대로 승계하기 때문입니다. 2.특히 조건이 변동되는 것이 없다면 더욱 그렇습니다. 3.그럼에도 계약서를 작성하고자 한다면, 반드시 '기존 계약조건 그대로 2년간 연장하는 계약이다'라는 점을 명시하시기 바랍니다. 이것이 중요한 것은 집주인이 변경되어 계약당사자가 바뀐 상황인데 위와 같은 내용이 없다면 완전히 새로운 재계약으로 인정되어 최초계약 당시 확보한 대항력 등의 시점이 뒤로 밀릴 위험이 있기 때문입니다. 4.나아가 기존계약서를 절대 파기하지 마시고 보관해두셔야 하고, 기타 제가 영상에서 언급드린 부분을 유의하시어 작성하시기 바랍니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 자세한 답변 너무 감사드립니다 2년전 계약할 시에 보증보험을 가입하지 않고 2년간 지냈습니다.. 집주인이 바뀌는 상황이 발생하니 마음이 많이 불안하고, 왜 보증보험 가입을 하지 않았지 하는 후회가 듭니다 계약연장 후에 보증보험이 가입이 가능할까요?
전세 계약으로 사는중 집주인이 바뀌었읍니다 2019년 3월전세계약을 하고 임대차보호법 2년 연장해서 23년3월 까지 연장 계약을 마치고 다시 연장계약2년을 하고 살고있는중 임대인이 바뀌게 되었읍니다 바뀐 임대인은내년에 전세를 놓을생각인것갔읍니다 임대차보호 1번 연장 밖에되지 않나요
1.2021년에 단순히 합의하여 연장한것이 아니라 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 연장되었다면, 집주인이 변경되어도 다시 이를 행사할 수는 없습니다. 2.결국 2021년 연장방식에 따라 결정될듯한데, 당시 집주인이 연장을 거부하여 쓰신것이 아니라면 1번남은 계약갱신요구권은 새로운 집주인에게도 가능합니다. 3.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
영상 잘 봤어요. 구 임대인은 헌임차인과 A사무소에서 임대차 계약서 작성. 계약기간 중 B사무소에서 현 임대인과 매매계약서 작성. 이럴 경우 집에 하자가 발생하고 쥐들이 출몰했는데 조치를 취하지 않고 임차인에게 '불만이 있으면 나가.'라고 했을 때 임차인은 A와 B사무소 중 어디에 가서 문의를 해야 하나요?
1.우선 집의 하자부분은 집주인에게 직접 따지시는 것이 좋을 것 같습니다. 2.만약 중개인 통해서 이를 언급하고 싶으시다면 누구에게 언급하시더라도 상관없을듯합니다. 3.집주인에게 반드시 단호하게 임대차가 지속할 수 없을 만큼 심각한 상황이니 빠르게 하자를 보수해달라고 요청하시기 바랍니다. 이는 정당한 권리입니다. 4.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
@@hoonilawtv 임대인이 저희와 같은 건물에서 거주 중이고 하자가 생긴곳을 시진을 찍어서 전송했고 4명의 공무원앞에서 임대인이 육안으료 확인 후 고치겠다고 말을 했는데 악 1주일이 지났어요. 이번말고 2023년 초에도 우리 집 천장에서 누수가 발생해서 임대인에게 고지를 했는데 바로 조치를 안 하고 약 2달후에 수리해서 화장실 문이 엉망이 됐어요. 아무 중개사무소에 말을해도 괜찮다고 했는데 Q1)제가 계약서를 쓴 중개사무소에서 중재를 한다면현 임대인의 전화번호를 알아야 하는데 그 번호를 제가 중개사에게 알려주면 개인정보보호법에 저촉되지 않을까요? Q2) 수리할 생각은 안 하고 '니가라!'라고 말을 하고 저를 폭행하려고 하는데 전 어떻게 해야 합니까?
@@bewater5178 1.우선 전화번호를 동의 없이 넘겨주는 것도 개인정보보호법 위반이기는 합니다. 다만 집주인이 제대로 조치를 하지 않는 상황에서 중개인을 통해 해결하고자 이를 알려주는 것이 법에 저촉되는 것인지는 조금 의문입니다. 물론 원칙적으로는 위반행위에 해당할 수는 있지만, 그렇다고 하여 무조건 범죄에 해당하여 처벌할 수 있는 것인지는 또 아니기 때문입니다. 2.어쨌든 그것보다 집주인이 자신의 의무를 해태하는 것은 다른 차원의 문제입니다. 집주인은 임대인으로서 임차인이 정상적으로 지낼 수 있도록 유지, 보수할 의무가 있는 것인데, 그 무슨 '불만이 있으면 나가라'는 식의 발언은 의무를 이행하지 않는 것에 불과합니다. 3.우선 임대인이 이렇듯 제대로 의무를 이행하지 않는다는 점을 증거로 많이 확보해두시고, 만약 끝까지 이행하지 않는다면 이를 이유로 계약을 해지하거나, 손해배상청구 등으로 나아가는 것이 최선일 것으로 보이긴 합니다. 4.악덕 집주인인듯한데, 만약 별도로 '폭행하려 하거나', '욕설 등을 한다면' 이는 형사상 문제가 되는 것이니 꼭 증거를 확보해두시기 바랍니다.
계야갱신권 청구해서 4년을 살았습니다. 이제 다시 재계약을 하려고 합니다. 특약에 앞으로 갱신청구권 사용 못한다 또는 안 하겠다. 라는 문구를 넣을 거라고 합니다. 문구를 넣지 않을 경우 재계약을 안 하겠다고 합니다. 문구를 넣을 경우 2년뒤에 갱신 청구권을 사용 못하게 되는지요?
안녕하세요 변호사님 영상 잘보았습니다! 제가 지금 영상에 나온 사례같은데요... 제가 이사온지 약 2개월 되는 시점인데 갑자기 집주인이 변경된다 라고 부동산에서 통보를 받았습니다. 아무것도 준비할게 없다 알고만 있으면된다 했고 저는 전세 계약할때 허그 로 대출을 받앗고 보증보험도 들었습니다. 바뀌는 집주인이 누군지도 모르는데 나중에 제 보증금을 반환해줄 능력이 되는지도 모르겠고 전세사기일까봐 너무 무섭습니다. 이의제기를 하고 계약해지 통보를 한 뒤 기존 임대인에게 보증금을 반환 받겠다 라고 하면 이사비용과 새로운 집 계약하는 복비(또는 지금 사는 집을 계약했을 때 지불한 복비) 를 청구 할 수 있나요?
1.우선 그와 같은 계약해지 이후에 이사비용과 복비까지 보전받기는 어려울 가능성이 높아보입니다. 대법원이 계약해지권 자체는 인정하였지만, 그에 따른 부수적 손해배상책임까지 인정한 것은 아니기 때문입니다. 2.요즘 같은 분위기에 보수적으로 대비하는 것은 필요합니다. 따라서 본인이 살고 계신 집의 등기부등본을 우선 발급 받아 보시기 바랍니다. 집주인 변경 과정에서 새롭게 근저당권이 설정된 것은 없는지, 다른 채권자의 압류, 가압류 등은 없는지 확인해볼 필요가 있습니다. 3.그리고 임차인은 세무서와 지자체를 통해 임대인의 세금 체납 여부 등을 확인할 수 있는데, 세금 미납 건은 없는지도 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 4.이러한 점을 우선적으로 확인하시어 새롭게 바뀐 집주인의 변제능력등을 추정해보는 것이 필요해보입니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님, 일반인도이해하기 쉬운 영상 감사드립니다. 1억에 빌라 원룸 22년 1월 계약, 24년 1월 만기였고 집주인과 문자메세지 통해 연장하여 따로 계약서 작성 없이 1년 연장한 상태입니다. 현재 5월 30일 매도로 인해 집주인 변경되었다고 부동산 통해서 연락이 온 상태입니다 등기 보니 건물(빌라, 총 14가구) 16억 5천에 매매하고, 근저당은 기존에 있던 6억 그대로 승계된것 같습니다. 부동산측에서 계약서 새로 쓸 것이고, 안쓰면 승계 거부로 퇴실이니 승계거부 원할 시 당일까지 답변하라고 했는데 답장하는 않았습니다. 기존 계약 내용 그대로 승계하는데, 계약서를 다시 쓰라고 하는 점이 찝찝해서 믄의드립니다😢 제 전세금 안전할까요?
1.우선 다가구주택인듯한데, 계약기간 중 집주인이 변경되더라도 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인으로서의 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 2.즉, 계약서 작성은 반드시 필요한 것이 아닙니다. 3.다만 임차인 입장에서는 집주인이 변경될 경우, 새로운 집주인에게 보증금 반환 능력이 충분한지 의심되고, 때로는 원하지 않는 자에게 소유권이 넘어가 있어, 거부할 권리가 필요합니다. 이에 법원은 임대인이 도중에 변경될 경우 임차인에게 그 승계를 거부하고, 기존 계약을 해지할 권리를 인정하고 있습니다. 4.따라서 '계약서 안쓰면 승계 거부로 퇴실해야 한다'는 부동산측의 주장은 법리적으로 맞지 않는 주장입니다. 임차인이 거부하거나 말거나의 문제에 불과한 것이지, 새로운 집주인에게 어떠한 권리가 생기는 것이 아니기 때문입니다. 5.우선 당장 드러나는 것이 없다면 크게 문제될 것은 없어 보이긴 합니다. 다만 계약서를 다시 써야한다면, 혹시라도 그 작성시점에서부터 2년간 구속되게 되어지는 것은 아닌지, 갑자기 보증금이나 월세 등을 올려달라고 하지는 않는지, 새롭게 근저당 등이 설정된 것은 없는지 등 면밀히 살펴보시기 바랍니다. 6.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
변호사님, 안녕하세요. 살던 오피스텔이 저와 계약한 후, 남편에게 넘겨졌습니다. 계약만료까지 이 사실을 몰랐고, 계속 이전 집주인(아내) 명의로 관리비 송금했었죠. 계약 만기 후, 전세금 반환 못 받아서 소송승소하고 경매하려는데 집주인은 연락도 안 받고 있습니다.ㅠㅠ 알아보니 이혼했다고 하는데, 아내한테 모든 재산 넘기고 남편이 아파트만 받아서 소유한 상태인거 같아요 이런 경우, 원래 집주인(아내) 통장 압류진행 못하나요? ※참고로 (바보같았지만) 계약 시, 아내(계약당시 집주인)가 거동이 불편하다는 이유로 남편(새집주인)이 대리출석 하여 계약했습니다. 아내는 직접 만난 적 없고 모든 연락도 남편 전화로 진행했습니다.
1.전세금 반환 청구소송을 남편에게 한 것이라면, 그 남편의 재산에 대해서만 강제집행으로 나아갈 수 있습니다(통장 압류, 현재 소유하고 있는 부동산 경매 등). 2.본래 임차인은 집주인이 변경된 사실을 안 직후, 새로 바뀐 집주인은 주택임대차보호법에 따라 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하지만 이를 거부한 채 계약을 해지하고 기존 집주인에게 보증금을 반환해달라고 요청할 수 있습니다. 하지마 이는 변경 사실을 안 직후 바로 이루어져야 합니다. 3.그렇기에 만약 현재 남편에게 승소하신 것이라면, 남편이 보유한 부동산이나 기타 재산에 대한 강제집행으로 나아가셔서 보증금을 받으셔야 할듯합니다(이와 반대로 아내에 대하여 승소하신 것이라면, 아내의 통장 등에 대해서 모두 압류진행 가능하십니다). 4.집을 경매로 넘기든, 별도 재산에 집행을 하든 적절한 조치가 바로 필요하신듯합니다(경매도 우선순위에 해당하는지 등 확인이 필요해보임). 진행을 위해 필요하시다면 상담 연락 주시기 바랍니다. 5.구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요! 구독했습니다!저는 2022년 9월 7일에 전세 계약을 했습니다. 그후 2일 뒤인 9일에 임대인A가 집을 팔았다고 해요. 저는 몰랐습니다. 그러나 새 집주인(B)이 소유권 이전을 아직까지 하지않은 상태입니다. 1. 2024년 6월 20일, 저는 계약서 상 임대인 A에게 계약 종료 의사를 밝혔습니다. 2. 2024년 7월 31일, B에게 전화가 와서 계약 만료일까지 보증금 마련이 불가능하다고 전화가 왔습니다. 만료일까지 전세금 반환 못받을 시 누구에게, 어떤 대처를 해야할 지 궁금힙니다. 그리고 보증금 반환이 될 때 까지 이 집에 살아야 한다면 전세자금대출 이자를 미리 청구할 수 있는지. 이 집이 중개사를 통해 거래된게 아니고, A와 B는 지인이어서 서로 합의후에 계약서만 전세계약을 했던 중개사를 통해 작성했다고 합니다. 임대인A가 임차인인 저에게 소유권이 바뀐걸 이야기 할 의무가 있는지, 안했을 시 법적으로 문제가 되는지도 궁금합니다.
1.관련 법령에 집주인이 변경되는 경우 이를 임차인에게 알려야 한다는 부분이 없기에, 임차인 입장에서는 집주인이 이를 알리지 않는 경우 변경 사실을 빨리 모르는 경우가 많습니다(매번 등기부등본을 떼보는 것도 아니기 때문). 2.그렇게 되면 너무 늦은 시점에 집주인 변경 사실을 알게 되어 제때 이를 다투기 어려운 경우가 발생하곤 합니다(최근 전세사기에서도 많이 지적된 부분). 3.그러한 취지에서 당초 임대차계약을 체결할 때 '임대인은 본 부동산의 매매계약을 체결하는 경우에는 이를 사전에 임차인에게 고지하여야 한다'는 특약 정도를 추가하는 것을 권고 드리긴 하나, 임대인 입장에서 이를 선뜻 받아주지 않는 경우도 많을 것 같아 보입니다.
좋은 영상 감사합니다~
좋은 내용 설명 감사합니다
고맙습니다.
새로운 집주인이 보증금반환능력이 있는지 없는지 어떻게 알 수 있나요?
안녕하세요 변호사님!
월세 계약으로 살고 있는 방에, 집주인이 바뀌었습니다. 영상의 경우와는 다르지만 저는 나가고 싶은데 아직 계약기간이 몇달 남았는데 이 경우에는 집주인이 바뀐 점을 통해 제가 중도에 나가고 싶다고 할 수 있나요?
1.제가 계약만료전 이사가는 방법에 대해 영상업로드한것이 있으니 시청하시면 도움이 되실듯합니다.
2.집주인변경과 무관하게 묵시적갱신되었거나 계약갱신요구권으로 연장된것이라면 언제든 계약해지가능합니다. 다만 3개월뒤 효력이 발생하기에 그때 이사가실수있습니다.
3.이에 해당하지않는다면 집주인의 동의가 있어야만 할듯합니다.
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안녕하세요. 질문드려도 될까요? 현재 전세계약을 앞두고 있었는데 집주인이 집을 매매로 내놓았다는 사실을 알았습니다. (집주인 분이 많이 연로하셔서 아드님이 집을 빨리 팔기 원하는 상황입니다.) 이런경우 전세는 안들어 가는게 맞는건지요? 현재는 등기도 깨끗하고 집은 마음에 드는데 어떤 주인으로 바뀔 지 모른다는 불안감 때문에요. 하지만 어떠한 전세집도 살던 중간에 집주인이 다른사람에게 매매를 할 수 있는 것 아닌가란 생각도 들어 마음에 드는 집을 놓치고 싶지 않은 마음도 있습니다. 조언 부탁드립니다. 감사합니다.
1.어떠한 경우든 리스크는 존재하기에 판단하시기 나름일듯합니다.
2.우선 계약기간 도중에도 집주인은 언제든지 집을 매도 할 수 있고, 임차인이 이를 거부할 수는 없습니다. 다만 법원은 이 때 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 권리만 인정할 뿐입니다.
3.핵심은 집주인 개인보다는 그 부동산의 권리관계가 깔끔한지(근저당이나 압류 , 가압류 등은 없는지)가 더 중요합니다. 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에 대하여 주택임대차보호법에 따른 전입신고, 확정일자 등만 갖추면 임차인에게 우선변제권 등이 인정되기 때문입니다.
4.그래도 이미 집주인이 매매로 내놓았다면 그 부분이 정리되고 매수하는 것이 가장 깔끔하긴 한 것도 사실입니다(계약체결 후 잔금 시기에 바뀌는 일도 있기는 하나, 불안한 마음이 존재하는 것은 사실이므로). 나아가 집주인 변경 등을 이용한 사기도 존재하기에 주의가 필요한 것도 맞습니다.
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굿~~~
변호사님 궁금한게있습니다
처음에 전세 2년 계약 했고 우리은행 통해서 허그 보증보험도 가입했습니다
중간에 임대인이 딸에게 증여해서 딸이 주인이 되었구요 계약서 따로 안건드리고 은행에 통보만 했습니다
그리고 2년이 지나고 1년 재계약 할려고 합니다 집주인이랑 문자로 보증금 그대로 1년 하기로 했습니다
(바보같이 가만히 있으면 묵시적갱신인데 제가 1년 이라고 말하고 알겠다고 서로 합의계약이 되어버렸습니다ㅠㅠ)
이 경우에 계약서를 다시 작성 해야하나요? 아니면 기존계약서에 특약 문구 및 집주인 변경해서 승계한다는 말을 넣어야 하는지요?
제 생각으로는 기존 계약서 특약 부분에 다가 새로운 임대인이 모든 기존 계약 승계한다는 내용이랑 계약기간 1년 만 적으면 안될까 싶은데요^^
은행에 찾아가서 보증보험 연장 할려고 물어보니 보증보험갱신 신청서만 적고 계약서도 필요없다는데 그럼 집주인이랑 따로 뭘 할필요가 없을까요?
요약
1. 전세 2년 계약, 보증보험 가입함
2.중간에 집주인 딸로 변경 보증보험 변경 사항 은행에 통보(계약서 안건드림)
3.현재 보증금 그대로 1년 연장 서로 문자로 새로운 주인이랑 합의
4.보증보험 연장은 은행 서류 신청서만 작성하면 연장 가능
5.새로운 집주인이랑 따로 만나서 계약서 작성 해야하는지? 작성 해야한다면 기존 계약서에 적어도 되는지
아니면 은행에서 보증보험도 기존 계약서로 연장 해준다는데 그냥 계약서든 뭐든 안적고 문자 내용만 믿고 놔두기… 뭐가 맞을까요? 기존 계약서를 건드려서 굳이 좋을께 없을듯 해서요
그런데 임대인 바뀐거랑 1년 기간은 또 명시해야하지 않을까 싶기도 하구요 😊 구독 좋아요!
1.현 상황에서 은행대출이나 보증보험 등이 추가계약서를 요구하지 않는다면 계약서를 작성하지 않으셔도 무방할듯합니다.
2.집주인이 변경되더라도 주택임대차보호법에 따라 기존 계약 그대로 새로운 집주인이 승계하기에, 이를 계약서로 명시하지않아도 계약내용그대로 이어집니다.
3.아울러 집주인이 딸로 변경되었음에도 딸이 아닌 기존 집주인과 연장을 확정했다면 권한없는자와 협의한것으로 볼 여지도 있지만, 그런 것도 아닌건으로 보입니다.
4.그렇기에 1년 연장하였다는점에 대해서만 문자나 전화로 확답을 증거로 남겨두시면 큰 문제 없을듯합니다.
5.구독 좋아요 감사드립니다.
집주인의 변경 소유권이전 시점과 저의 계약연장요청이(즉 만기 2개월전)이 비슷하게 맞물려 있습니다. 부동산에서는 계약서를 새 집주인과 새로 작성하자고 합니다. 그리고 최근 전세가 감소로 보증보험에서 제가 최초 계약한 보증금보다 낮은금액으로만 가능하다고 하여 감액하려 합니다. 즉 임대인변경&계약기간연장& 보증금감액 이 한꺼번에 이루어지는 상황입니다.
1. 이경우 계약갱신청구권을 새 계약서에 명시하는 것이 좋나요?
2. 새로 계약하는경우 확정일자를 새로 받아야하나요?? 올라온 자료마다 너무 말들이 다릅니다.
3. 이때 따로 주의할 사항이 있을까요?
1.계약갱신요구권은 집주인이 계약을 더 이상 갱신하고 싶지 않다는 의사를 밝힐 때 행사하는 것이니 그러한 상황이 아니라면 구태여 이를 명시할 필요는 없어 보입니다.
2.새로운 집주인과 합의하여 보증금을 감액하는 것으로 계약을 연장하면 됩니다.
3.감액하여 연장하는 것에 대해서는 제가 영상을 업로드한 것이 있으니 참고하시면 도움이 될 듯 합니다.
4.확정일자도 제가 최근 영상업로드한 것이 있으니 참고하시면 도움이 될 것입니다. 확정일자는 최초에는 무조건 필요하고, 계약연장 과정에서는 보증금을 증액할때만 반드시 필요할 뿐 나머지 경우에는 받아도 그만, 받지 않아도 그만입니다. 본인께서 만약 보증금 감액을 하여 새롭게 계약서를 작성한다면, 새로 보호받아야 할 보증금이 없기에 확정일자 받을 실익은 없습니다. 다만 최근 임대차계약신고가 의무화되어 있어서, 이를 신고하면 자동으로 확정일자가 부여될 것입니다.
5.확정일자가 2개라고 하더라도 최초 계약서를 분실하지만 않으면 최초 확정일자를 기준으로 보기 때문에 크게 문제되지 않습니다. 핵심은 반드시 기존 계약서(설령 집주인이 변경되어도)를 보관하셔야 한다는 점이고, 집주인 변경되더라도 기존 계약을 연장하는 것이며, 집주인만 언제 변경되었음을 명시해두시기 바랍니다.
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변호사님 안녕하세요. 좋은 글 감사합니다.
저는 월세로 계약한 세입자인데요.
2년 계약 중 6개월 살고있는데 현재 임대인이 변경된다는 안내문을 받았습니다.
미리 고지를 해주셨지만 변경되는 집주인이 보증금을 안전하게 해줄 수 있는 여력인지 알 수 없습니다..
기존 집주인과 통화 당시 자산이 많은 분이라 안전하다고 하시지만,
승계 전이라 등본 후에 근저당 등을 확인하지 못하여 불안합니다.
이러한 경우 승계 후 등기에 새로운 근저당이 생길 경우 대처할 방법이 있을까요?
1.우선 현단계에서 새로운 집주인의 추가 근저당권설정 등을 막을 권한은 없습니다.
2.다만 법령이 아닌 법원이 집주인의 변경시 임차인에게 계약해지권을 인정하고 있을뿐입니다.
3.새로운 집주인의 자력은 별도 방법은 쉽지않고, 살고 있는 집에 근저당권을 설정하는지가 핵심이긴합니다. 물론 나중에 설정되는 근저당권은 본인이 대항요건, 우선변제권 유지하면 후순위이기에, 현 단계에서도 경매로 넘어가면 보증금전액 반환이 가능한지 대략 확인가능합니다. 이를 확인해보시기바랍니다.
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구독은 이미 했습니다. 감사드립니다. 좀 더 자세히 말씀드리면, 지난 2014년에 전세로 시작하여 2년마다 연장을 하였고, 2022년 5월에 전세보증금은 그래로인채 월세 얼마를 매달 내기로 하는 반전세가 계약이 되었습니다. 그리고 아래 말씀드렸던 것처럼 지난 12월에 주인이 교체가 되었고, 5월이면 연장을 하던지, 재계약을 하던지 하는 상황이 생긴건데요. 변호사님께서 말씀하신
1)묵시적 갱신인 경우에 새 집주인과 저의 서명이나 날인이 들어가지 않아도 효력이 있나요?
승계를 받았다는 것은 계약연장시에도 효력이 있다는 말씀이신가요?
새 주인의 서명이 기존계약서에 추가로 명시되지 않아도 효력이 있다면 미국에 거주하고 있는 사람으로서 4월에 나가려고 했던 일정을 보류해도 되지 않을까 싶어서요.
2)그리고 2021년 5월에는 이곳 미국에서 카톡으로 연장의사를 표현하고 문자로 계약서를 받았고 (이 당시에 보증금은 증액이 없었으나, 월세 얼마를 내는 반전세로 계약이 이루어졌습니다.)이후, 2021년 9월 한국에 입국하여 부동산 월세계약서라는 것으로 다시 계약서를 작성했었고(기존 전주인과) 확정일자를 다시 받았습니다.
확정일자는 2014년 1차, 2016년에 2차(보증금 변동없었음), 그리고 2022년에 3차(보증금 변동없고, 월세만 추가됨)로 총 3번의 확정일자 날인이 이루어졌습니다.
3)확정일자는 어느때부터의 것이 효력이 있는 최선인가요? 보증금 증액이 없었으니 1차 확정일자인가요? 아님 2022년에 3차로 계약한 월세계약서의 확정일자인가요?
계약서는 모두 갖고 있습니다.
너무 복잡한 것 같아 죄송하고, 깊은 감사를 드립니다.
1.묵시적갱신은 별도 계약서 작성할 필요 없이 법에 따라 동일조건으로 2년간 연장되는 것이므로 효력 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.
2.승계라는 것은 기존 집주인이 본인과의 계약에 따라 임대인으로서의 지위를 가지며 권리의무가 있었는데, 새로운 집주인이 주택임대차보호법에 따라 기존 집주인의 임대인으로서의 지위를 그대로 가지게 된다는 의미입니다. 이 과정에서 별도 계약서나 서명, 날인이 필요한 것은 아니고 법에 따라 바로 적용되는 것입니다.
3.현재 새로운 집주인에게 월세를 지급하고 계신 상황이신것이죠? 새로운 집주인이 2024. 3월(계약만료 2개월전)까지 아무런 말이 없다면 기존 계약(2022. 5월 경 변동된 반전세계약) 조건 그대로 2년간 연장되니, 이를 고려하시어 입국할 것인지 여부 등 결정하시면 될 것 같습니다.
4.확정일자는 당연히 2014년을 기준으로 보아야만 유리합니다. 그래야만 그 이후에 해당 집에 권리를 가진사람보다 우선적으로 변제받을 수 있기 때문입니다.
너무나 명확한 답변 진심으로 감사, 감사드립니다. 꾸벅~~@@hoonilawtv
감사합니다! 전 집주인이 임대사업자라 보증보험을 들어줬는데 현재 집주인은 임대사업자가 아닙니다. 이경우엔 제가 따로 보증보험을 들어야되나요?
전세만기와 보증계약 종료일은 내년7월인데 전 집주인은 보증계약 종료하고 싶어합니다.
허그에 물어봤을땐 보증계약취소 싸인해주지 말라고하는데
이게 맞나요?
1.우선 임대사업자는 보증보험가입이 의무이고, 해당 부동산을 매매하고자 하는 경우에도 같은 임대사업자에게 매도하여야 하고, 특별한 경우에만 임대사업자 아닌 자에게 매도가 가능한 것으로 알고 있습니다.
2.지금 집주인이 임대사업자가 아니라면 임대사업자와 달리 '보증보험가입'이 의무가 아닐 것이기에, 어떠한 방식으로든 변동이 이루어질 가능성이 높습니다(임대사업자끼리의 변동이라면 집주인 변경 신고만 하면 될 것이나). 하지만 기존 임대차가 2년 동안 존속되는 동안(연장이든 신규든 계약만료일)에는 별도 해지를 진행하지 않는 이상 유효하지 않을까 예상되고, 그것이 필요한 상황입니다.
3.따라서 이 부분은 보증보험측에 정확히 문의하시어 확인하시기 바라며, 이를 확인하기 전에 전주인의 보증계약종료 내지 해지 요청에 대해서는 동의하지 마시고, 보류해두셔야 할 것으로 보입니다.
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유익한 영상 감사합니다.
질문한가지만 드려도 될까요? 임대차계약을 맺고 2년이 채 되지않은 6개월 남은시점에서 기존집주인이 집을 팔거라면서 새로운 양수인이 집을 계약기간 끝나는시점에 들어올 거라고 만료일에 나가줄라 거라는데 나가야만 하는건가요? 계약갱신청구권이 있다고 더 살거라고 얘기했는데도 특약이야기를 들먹이면서 나가달라고 그래요. 어떡해야하나요? ㅜㅜ;;
1.우선 임차인은 주택임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 집주인(매수하여 새로운 집주인도 마찬가지)은 법이 정한 사유가 없다면 이에 대항할 수 없습니다.
2.그런데 대항할 수 있는 사유중에 '임대인이 실거주하려는 경우'가 있고, 이 때는 계약갱신을 요구해도 거절이 가능합니다(임대인의 갱신거절권).
3.언급하신 사안과 같은 사안에서 대법원은 최근 "임대인의 지위를 승계한 임차주택 양수인도 실거주하려는 경우 갱신거절 사유를 주장할 수 있다"고 한 바 있습니다.
4.즉, 별도 특약으로 이를 제한할 수는 없고(임차인에게 불리한 것은 무효), 새로운 양수인이 반드시 '실거주'해야만 거절이 가능한 것이고, '실거주'하지 않는다면 계약갱신을 거절할 수 없습니다.
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변호사님 너무 감사합니다. 새로운 양수인이 들어올지 안들어올지도 모르는상황에서 계약갱신청구를 사용하지 않는다면 너무 억울할거 같습니다. 꼭 사용하도록 하겠습니다. 감사합니다. 번창하세요~구독추가합니다
안녕하세요 변호사님, 좋은 정보 감사합니다.
추가로 여쭤볼것이 있어서요.
제가 오피스텔 2년 전세계약 후 중간에 집주인이 개인에서 법인으로 변경되었습니다. 그 당시 추가로 전세계약서 작성하진 않았고,
그 후 올해 5월에 계약 만기라서 계약 연장을 위해 부동산 통해서 사업자등록증 전달받았는데 대표자와 주소가 변경되었더라구요.
(법인등록번호는 동일합니다.)
이런 경우 제가 추가로 해야할 것이 있을까요..?
법인이라 대표자변경과 주소변경은 임차인에게 영향이 없는 건지... 궁금합니다..
집주인 자체를 법인으로 보아야 하나요..?
답변주시면 감사하겠습니다.
1.집주인이 같은 법인이라면 법인대표자와 주소변경이 있어도 당사자가 달라진것은 아닙니다.
2.계약갱신을 원하시는 상황이라면 묵시적갱신(서로 갱신거절의사가 없는)을 노려보실만하고, 계약갱신청구권을 행사하신적이 없다면 집주인거부시 이를 행사하여 연장하는것도 생각하실수 있습니다.
3.우선 당사자확인위해 전세집의 등기부등본을 한번 확인하시어 해당 법인이 정말 소유자인지 꼭 확인해보시기바랍니다
4.그리고 여전히 부동산이 관여하고있고, 갱신위해 집주인에게 언급할것이 있다면 법인 대표 연락처를 받아 연장여부등을 확인해보시기바랍니다(묵시적갱신노린다면 불필요할수도있음).
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유익한 정보 감사합니다! 현재 살고 있는 집이 다가구 주택이라 보증보험은 가입이 안된다고 하여
전입신고와 확정일자를 받고 4년 째 살아가는 중입니다. 3월 달에 묵시적 갱신 후 확정일자도 26년 3월까지 받아놓은 상태인데 건물이 경매로 넘어가 이달 안으로 집주인이 새로 바뀐다고 하네요..
저는 이사 계획을 하고 있었는데(원래 집주인은 만기 전에도 방 빼주는 걸로 알고 있음)
1.집주인이 바뀌면 제 전세금을 바뀌는 집주인에게 받을 수 있는 것인지 2. 계약 만기 이전에 방을 빼고 제 전세금을 받아서 나갈 수 있는지 3.만약 새로운 계약서를 작성하자고 하면 우선 변제권(제가 4년 넘게 살고 있는 거라 새계약 작성하면 우선 변제권이 박탈될까봐 두렵)을 어떻게 지킬 수 있는지 4. 혹은 새계약서를 작성하지 않고도 유지 가능하고, 차후에 보증금도 문제 없이 받을 수 있을지 궁금합니다 도와주세요😢
1.변경된 집주인은 기존 임대인지위를 그대로 승계하므로, 새로운 집주인에게 전세금 반환을 요청하시면 됩니다(전입신고, 확정일자, 점유가 모두 충족되었다는 가정).
2.나아가 묵시적갱신된 상황이시라면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 단 3개월 뒤 효력이 발생하므로 이사가기 3개월 전에 이를 통보하시면 될 것으로 보입니다.
3.새로운 계약서 작성은 필수적인 것이 아닙니다. 기존 임대차계약의 지위를 그대로 승계하고, 묵시적갱신된 상황에서 계약서를 작성하면 '합의갱신'되어 2년 묶이게 되니 주의하셔야 할듯합니다.
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변호사님 안녕하세요!
약 2달 후에 집주인이 바뀔거라는 통보를 받았고, 저는 예전 집주인에게 전세금을 돌려받고 전세 만기 전 이사 갈 준비를 하려고 합니다.
이러한 경우, 최소 이사 몇 달 전에 이의제기를 해야한다 라는 법이 있을까요?
그리고 새로운 집주인에게 연락해서 월세를 얼마 받을 예정인지(전세가 무서워서 만약 새 집주인 명의로 연장한다면 월세로 들어가려고 함) 물어봐도 문제가 없을까요? 만약 이의제기 할때 제가 새 집주인에게 월세 얼마인지 물어봤다는 걸로 트집잡힐까봐 두렵습니다 ..ㅠㅠ
1.대법원은 집주인의 양도사실을 안 때로부터 '상당한 기간 내'에 이의를 제기하여 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 판시하고 있습니다.
2.그렇기에 집주인이 변경되었다는 사실을 안 직후 늦지 않게(정확한 기간은 정해지지 않았지만 되도록 빨리) 기존 집주인에게 이의를 제기하여야 할 듯합니다.
3.즉, 현재 이미 매매계약이 체결된 것으로 보이는데, 집주인이 온전히 바뀌기 전(2달 남은듯 합니다)까지는 확정하시는 것이 좋을듯합니다.
4.나아가 새로운 집주인(매수인)에게 조건변경 등을 언급하는 것은 전혀 문제될 것이 없습니다. 월세 여부, 금액 등을 논하였다고 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 없다고 보기는 어려울 것으로 보입니다.
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안녕하세요, 변호사님 좋은 내용 감사합니다. 저는 2024년 5월이면 임대차계약이 만료되는 전세입자인데요. 지난2023년 12월에 집주인이 바뀐다는 내용을 공인중개인으로부터 통보 받았습니다. 그래서 지금은 전주인 승계를 받은 상태라 상관없지만, 계약만료가 되면 재계약을 해야 되지 않나 했거든요. 하지만 변호사님의 말씀을 듣고 기존계약을 연장한다는 내요을 명시해야 한다는 것을 새로이 알게되었습니다. 그러면 확정일자를 다시 받아야 하는 일은 안해도 되겠지요. 그것도 연장의 일부일테니까요. 그러면 알려주신 말씀에 이 2가지 내용을 명시해서 계약서를 새주인과 작성하면 안심해도 되는 걸까요? 공인중개사가 보내온 서류에는 담보대출 같은 것이 전혀 없었습니다. 감사합니다.
1.우선 2024. 5월이 계약만료라면 그 2개월 전인 3월까지 새로운 집주인이 계약갱신을 거절하지 않는다면 계약은 묵시적갱신 됩니다.
2.따라서 계약을 연장하실 의사가 있으시다면 3가지를 고려해볼 수 있습니다. 첫번째는 위에서 언급드린 묵시적갱신을 노려보는 것이고, 두번째는 계약갱신청구권을 행사하는 것입니다. 이는 보통 집주인이 더 이상 갱신을 하지 않겠다는 의사를 표명할 때 사용하지만, 2년 뒤에는 무조건 이사를 갈 상황에서는 전략적으로 행사하기도 합니다(합의갱신보다는 유리하므로).
3.마지막으로는 집주인과 협의하여 갱신하는 것입니다. 이 때는 언급하신 바와 같이 계약서를 작성하는 경우가 많고, 이 경우 기존 계약을 표시하시어 그 연장임을 반드시 명시하시고, 기존계약서도 보관하고 계셔야 합니다. 새로운 집주인이라고 하더라도 과정은 동일합니다.
4.갱신과정에서 보증금이 증액된다면 계약서 작성과 확정일자는 반드시 필요합니다. 그래야만 증액된 보증금도 법에 따라 우선변제권 등을 노려볼 수 있습니다. 다만 감액되는 경우에는 제가 다른 영상에서 업로드해드린것을 참조하시어 진행하시면 됩니다.
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변호사님 영상 잘 봤습니다.
뭐좀 여쭤볼게요ㅠㅠ
묵시적갱신으로 총 4년 전세로살고있는 상태입니다.
올해 9월 전세만기고(현재전세대출이용중)
그런데 올해 초에 집주인이 변경되었고 전 집주인 그대로 승계조건이라는 것을 알고 새로운 계약서를 작성하지 않은상태입니다.
현재 사용중인 전세대출상품은 더 연장이 안되는 것으로 알고있어 9월 만기시 상환을 하고 다른 전세대출 상품을 이용해야 할 것 같아요.
그럼 현재 집주인과 계약서를 새로 작성해야 하는데 집주인과 지금 조건 그대로 연장하기로 구두합의가 되있는 상태입니다.
1. 새로운 계약서 작성시 기존의 우선변제권 그대로 갈수가 있는지, 있다면 특약사항에 어떻게 기입해야하는지
2. 새롭게 2년연장 중 그 전에 집을 매매해서 나갈거 같습니다. 그러면 구두합의인 지금 상태에서 계약서를 작성하는게 더 유리한거 맞나요?
1.새로 작성하는 계약서에 반드시 '기존 계약의 연장'임을 표시하셔야 합니다. '본 계약은 기존 2020.XX.XX. 체결된 전세계약을 동일한 조건으로 연장하는 계약이다.'라는 내용이 포함되어야 할 것입니다.
2.나아가 집주인이 변경되었다는 점도 표시해두면 더 확실할듯합니다.
3.만약 연장된 계약기간 내에 이사가실 가능성이 높다면, 단순히 합의갱신하면 2년 계약기간에 묶이기에 묵시적갱신을 노리거나, 아니면 연장되는 계약서에 이러한 특약을 추가하시면 됩니다.
4.즉, '임차인은 계약기간 도중 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 다만 그 효력은 3개월 뒤에 발생한다.'라는 특약을 넣으시면 묵시적갱신과 같이 도중에 계약해지가 가능할 것으로 보입니다.
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안녕하세요 변호사님 영상 늘 잘 보고있습니다 지금 전세로 살고있는 아파트 계약기간은 2022.11.3.-2024.11.2 인데 올해 7.1.자로 주인이 바뀝니다 저는 계약서를 다시 작성하지않고 갱신청구권으로 2년 더 살고싶은데 새 집주인은 재계약하자는 입장입니다 재계약서 작성시 중개인 도장은 들어가지 않는 방식으로 한다하구요. 저희는 보증금 대출도 갱신해야하는데 얼핏 찾아보니 계약서에 중개인도장이 없으면 대출이 안된다는 내용도 보았어요 이경우 1.재계약서를 작성하는게 맞나요? 2.해도 된다면 저는 어떤 특약을 넣어야 안전할까요 3.확정일자는 새계약서로 받아야할까요? 참고로 보증금은 동일합니다 답변해주시면 정말정말 감사하겠습니다😊
1.주택임대차보호법에 따라 집주인(매수인)은 기존 집주인(매도인)의 임대인지위를 그대로 승계하기때문에, 계약기간만료등이 아니라면 반드시 새로 계약서를 작성할 필요가 없습니다.
2.필수적이라면 대출기관에서 집주인바뀔때마다 즉각 새로운 계약서를 요구할것인데, 갱신시점에서나 요구하는것도 이러한 이유입니다.
3.집주인이 기존 계약서가 없어서 그런것인지 모르겠으나 그 경우 사본을 보내주시면 될듯합니다.
4.불가피하게 작성한다면 '본 계약은 기존 계약(날짜명시)과 동일한 내용이되 ~~~경 임대인이 부동산매매계약으로 기존 %%%에서 ###로 변경되어 당사자명만 변경하여 작성하는 계약서이다.'는 포함하여야 할듯합니다. 핵심은 기존 계약을 해지하거나 새로이 갱신하는것이 아니라는 점입니다.
5.물론 기존계약을 이 부근에 갱신하여 더 유리하다면 그리 진행하셔도되나 면밀히 살펴보시기바랍니다.
6.보증금증액도 아니고 갱신도 아닌, 당사자명만 변경하는것이라 확정일자는 받지않는것이 나아 보입니다.
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@@hoonilawtv 답변 감사합니다 많은 도움이 되었어요
안녕하세요 변호사님!
좋은 영상 감사합니다.
궁금한 것이 있는데 제가 오피스텔 전세로 2회차 재계약을 작년 23년 2월 말에 하였고 잘 지내다가 등기부등본이 궁금해져서 어제 떼본 결과 24년 2월 24일날에 소유권이전을 신청하셨더라구요 오늘 다시 등기부 떼서 보니 협의분할 상속으로 이전된 거였고 전 집주인 가족분?과 통화하여 계약 해지 의사를 밝혔는데
처음에는 부득이한 사정으로 집주인이 바뀌게 되었다 시세 가격에 해줄테니 계약기간까지 살면 안되냐고 하셔서 안 된다고 바로 해지 원한다고 말했는데 그러면 바로 줄 수는 없어서 입주 할 사람 오면 무조건 돈을 돌려준다는 식으로 말씀하시더라구요 ㅠㅠ
3개월 이전까진 무조건 해준다고 하셨는데 이게 새로운 세입자가 나타날 때까지 마냥 기다리는게 맞는지 궁금합니다ㅠㅠ
1.우선 집주인(임대인)이 계약기간도중 부동산을 매매한 경우 대법원은 임차인이 새로운 집주인의 임대차승계를 거절하고 계약해지를 통보할 수 있다고 판시한 바 있습니다.
2.그런데 집주인이 상속으로 변경된 경우에도 1번과 같이 계약해지를 통보할 수 있는지에 대해서는 동일하게 적용될지 모호합니다. 계약해지를 할 수 있다고 하더라도 임차인이 곧바로 이사를 가버리는 것도 제때 돈을 돌려받지 못할 수 있다는 리스크도 있습니다.
3.따라서 계약해지가 가능한지 다소 모호한 상황에서 집주인이 협조적이니 3개월 시한 정도라면 나쁘지 않은 조건으로 보여집니다(묵시적갱신, 계약갱신청구권 행사 후에 계약해지 해도 3개월 뒤에 효력이 발생함).
4.그렇기에 우선 기다려보시되 집주인에게 3개월 이후에는 무조건 이사 가야하니 보증금을 마련하라고 재차 통보하시고 이를 명백한 합의의 증거로 남겨두시기 바랍니다(3개월 안에는 보증금 돌려주고 이사가는 것으로).
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변호사님 안녕하세요, 묵시적연장도 아니고 청구권 상태도 아닌 완전한 재계약 상태인데, 사정이 생겨 제가 중도에 계약해지에 대해 집주인에 문의를하였습니다.
해당 집주인은 그러면 차리리 집을 처분하고싶다고 매매를 제가 부동산에 내놓으라하는데, 일단 매매를 내놓은 상태이고요. 이런상태에서 계약승계를하지 않고 계약해지를 현 집주인에게 매매전에 확약을 받을 수 있는 방법이 뭐가 있을까요.
혹시나 나중에 매매로 집주인 바뀌고나서 너가 매매 직접 올려준거 아니냐 그때는 그때고 나는 전세금 못준다 계약해지 못한다 바뀐 집주인이랑 협의해라 이러고도 충분히 남을 사람 같아서요..
1.전세계약을 합의해지하는 것은 얼마든지 가능합니다.
2.이를 확실히 해두기위해 합의해지서 등을 작성해둘 수는 있습니다.
3.다만 이를 너무 구속시킬경우 새로운 집주인은 임대차계약을 승계하지 않는다고하고, 기존 집주인은 매매대금에서 보증금을 임의로 주지않는다면 매우 난처해지실수 있습니다.
4.이때는 살고계신집에 대해 경매신청도 못하고, 우선변제권도 없게 되기 때문입니다.
5.따라서 이 경우 집주인의 매매계약서에 매수인이 매매대금중 일부를 직접 본인에게 지급하도록 기재하거나, 기타 다른 방식을 강구할 필요가 있어보입니다.
6.더구나 신뢰하기어려운 집주인이라면 더욱 조심해야할듯합니다.
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영상잘봤습니다.
만약 경매로 집이 넘어갈시
중기청6400 제돈1600인경우에
경매로 넘어가 6000낙찰시
1순위 일경우
저위에 돈에서 어떻게 나누는지?
그리고 이 국가대출의 변제의무는 집주인인지 아니면 임대인이 가지게되는지 궁금합니다.
1.보증보험가입이 되어있지않고 중기청대출만 받은 경우, 위 경매에 따라 배당되는 금액외의 차액은 대출채무자인 임차인이 부담하게 될 것으로 보입니다.
2.중기청 대출은 신용으로 진행되는것으로 알고 있기에 선순위 담보물권등이 없을 것으로 보이고, 중기청담당자에게 변제의무존속여부는 물론 변제유예, 기한 연장 등 가능한지 확인해보시기 바랍니다.
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전주인분과 재계약을 안하고 쭉살앗는데 이런경우는 어떻하죠?
1.이전 계약내용대로 묵시적갱신되어 연장된 상황일 것으로 보입니다.
2.새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인지위를 그대로 승계해서 계약내용이 그대로 이어진다고 생각하시면됩니다(특히 지금처럼 새로 계약서쓰거나 바꾼것도 없다면).
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전세금을 올려달라하는데 여유금이 없으면 그냥 나가야할까요?ㅠㅠ
1.집주인은 무조건 보증금을 올릴 수 있는 것은 아니고, 계약갱신 시점 등에만 가능하고, 이 또한 계약갱신청구권 행사의 경우 최대 5% 인상만 가능합니다.
2.이렇듯 따져야 할 것이 많은 상황이니, 우선 대항할 수 있는 부분이 없는지는 확인해보시기 바랍니다.
3.다만 묵시적 갱신된 상황도 아니고, 이미 계약갱신청구권도 행사하셔서 사실상 계약이 종결되기 전에 의사를 묻는 정도라면, 전세금 인상에 합의가 이루어지지 못한다면 계약은 종료될 것으로 보입니다.
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오피스텔 월세 살고 있습니다
2023년 10월 5일 후 자동 연장 이후 집주인이 요세 힘들다며 매매 23년 11월 11날 매매자 가계약해습니다
집주인이 매매자 한테 제가 1~2달 살겠다고 매매 할 때 이야기합니다
부동산은 매매자 가 원하는 보증금 안되면 1~2개월 나가야 한다고 합니다
이럴 때 어떤 방식으로 대처 해야 할까요.. 전입신고 확정일자 받았습니다
부동산에서는 자동승계 이렇게 말 하지만 그전 집주인 계약서와는 틀리다 월세는 올려야 되겠다 말을하네요
1.2023.10.5. 자동연장이라는 것이 묵시적갱신되었다는것인지요.
2.묵시적갱신이 아닌 합의갱신이라도 어쨌든 계약이 같은조건으로 연장되었다면, 집주인이 변경된다고 하더라도 마음대로 조건을 변경할수없고 연장된 기존 계약의 효력이 우선 적용됩니다.
3.즉, 현재 계약이 이미 연장되었는데(새로 집주인이 변경되어도 그대로 임대인지위 승계하므로 달라질것 없음), 보증금이나 차임 증액을 올리려면 그럴만한 사정(주위에 비해 적은 보증금, 차액, 급격한 주위시세상승 등)이 필요합니다.그러한 사정이 없다면 부당함을 다투시며 계시면 될 듯하고, 받아들일 수준의 제안이라면 고려하시어 판단해보시기바랍니다.
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안녕하세요 영상 보다가 유익한 정보가 많으셔서 구독하고 질문좀 드려볼려고 합니당!
지금 청년 전세대출로 살고있는 상황인데 청년전세대출을 받을당시 은행에서 공시지가하락으로 공시가격 126%에 못들어가서 거절심사 될거같다고 은행에서 집주인한테 보증금을 깎아달라고 말해보래서 요청했다가, 집주인이 그돈으론 안된다고 단호히 거절을 하길래 (부동산 전세 계약서)엔 심사 승인 날수 있는 금액만 계약을 체결하고, 나머지 부족한 금액은 간이영수증 으로만 서로 사인 하고 (부동산 전세 계약서)는 따로 안만들고 돈만 입금하고 마무리가 됬었는데..
현재 집주인 사정으로 매물을 내놓는다고 하는데 새로운 집주인이 고용승계를 받는다면 나머지 간이영수증 으로만 체결한돈은 어떻게 되는지 궁금합니다...
나중에 제가 계약이 만료되고 나갈시에 새로운 집주인이 나는 모른다고 배쨰라고 전주인하고 얘기하라고 한다고하면 저는 그돈을
받을수 없는돈인지 아니면 집주인이 변경이 된다하더래도 간이영수증만 받은걸로 차후에 집을 나갈경우 다받을수있을지..알고싶습니다... 읽어주셔서 감사합니다
1.구독 감사드립니다.
2.우선 가장 중요한부분은 부동산을 매도하는 기존 집주인이 새로운 집주인에게 전세금을 얼마로 언급할지 부분입니다. 겉으로 드러나는 전세금(대출고려한)으로 하는지, 영수증처리만 한 금액도 포함하는지입니다. 그에 따라 영수증된 부분은 기존 집주인이 돌려주고 가야하거나 새로운 집주인이 그 의무를 이행해야할 수도 있습니다.
3.어쨌든 주택임대차보호법에 따르면 계약서기준으로 할듯하여 이면약정?에 따른 부분은 조심하셔야합니다. 기존 집주인과 계속 소통하시어 영수증처리된 부분이 원만히 반환되도록 하시기바랍니다.
4.가장 안전한것은 집주인 변경과정에서 영수증된 부분을 받아서 처리하시는것인듯합니다.
답장해주셔서 감사합니다!! 구독하고 유익한영상 잘보겠습니다
궁금한게 있는데 바뀐 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없는걸 어떻게 알수 있나요?
안녕하세요 영상 잘 봤습니다.
현재 실거주 목적으로 집을 매매하려고 합니다. 현재 세입자의 계약기간은 2024년도 하반기이고 그 기간이 끝나면 저희 가족이 들어가서 실거주하려고 합니다.
하지만 현재 세입자가 못 나간다고 의견을 전달한 상태인데 이럴 경우 실거주 목적으로 계약기간 이후에 저희 가족이 들어가서 살아도 법에 위반되는 것이 없는지 궁금합니다.
현재 세입자는 2년이 안 되었고 계약 만료일 전까지 5개월정도 남은 상태에서 집주인 변경 후 실거주 목적으로 들어간다고 알린 상태입니다. 이럴 경우 계약 갱신권을 거절 할 수 있을까요?
1.우선 임대인의 실거주는 계약갱신요구 거절사유라 명시되어있습니다.
2.대법원은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 임대인이 집을 실거주하려는 자에게 매도하고, 새로운 집주인이 계약갱신요구권을 거절한 사안에 대하여 임차인손을 들어준 1,2심과 달리 집주인 손을 들어준바 있습니다.
3.이와 동일한 사안으로 보이는바, 대법원 논리대로라면 설령 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 이를 거절할 수 있을 것으로 보입니다.
4.다만 세입자가 거절하고 있기에 분쟁을 대비하여 통지 등은 정확히 내용증명으로 해두시는것이 좋을것같습니다.
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@@hoonilawtv감사합니다!
계약갱신청구권 대법원 판례 때문에 헷갈려서 그러는데, 그러면 새집주인은 기존 계약의 효력이 그대로유지된다면, 제가 2024년 3월에 만기인데 지금 현집주인과 계약갱신청구권을 사용한다고말을 했고 현집주인과 만나서 그내용도 계약서에 1월초에 작성하자고했어요. 그러면 만약에 집이 2월에 팔려서 새집주인으로 바뀐다면 새집주인은 계약갱신청구권을 거부하고 "내가들어가서 산다~" 전세 나가라~ 라고 갑자기 할수 있나요?
아니면 기존집주인의 지위를 승계한거니깐 그건불가능한건가요?
뉴스의 대법원의 판례에서는 지금 저와 동일한 2년연장하기 바로 전 (내년3월전) 저 기간에 새집주인이 바뀌었고 그 새집주인이 나가라고 계약갱신청구권을 거부한거잖아요~
근데 저의경우는 새집주인은 기존집주인의 계약갱신청구권이 작성된 매매계약서로 매매를 하는거니깐 그걸 그대로 승계하는걸까요? 지금 현집주인은 "계약갱신청구권을 작성한후에 전세끼고 살사람을 찾을것이다. 그러니깐 너는 2년더 사는것에 무리가 없다. "
라고하는데 마음이 먼가불안해서요.
대법원판례는 저런 내용들을 종이에 작성하지 않아서인건지 좀 애매하네요.
1.우선 언급하신 대법원 판례는 '임차인이 계약갱신청구권을 행사하였다고 하더라도 계약갱신청구에 대하여 거절할 사유가 발생한 때가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 중에 있었다면 이를 이유로 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있다'고 판시하고 있습니다.
2.그런데 위 대법원 사안에서는 임차인이 계약갱신청구권을 요구했을 때 이미 기존 집주인이 새로운 집주인과 매매계약을 체결하였고, 기존 집주인이 임차인의 계약갱신요구에 대하여 동의한 상태도 아니었습니다. 그렇기에 언급하신 사안과 같이 사안이 달라지면 다른 결론이 나올 가능성도 배제할 수 없습니다(실제로 위 대법원 판결에 대하여 비판하는 입장을 취한 교수, 실무진 등도 많은 상황임).
3.다만 본인의 상황은 조금 달리 평가될 가능성이 높아보입니다. 우선 계약갱신청구권행사 후 갱신(연장)계약서까지 작성한다면, 해당 계약 내용을 새로운 집주인이 그대로 인수한다고 보아야 할 가능성이 높기 때문에 대법원 판시 내용과 달리 판단될 가능성이 있어 보입니다.
4. 나아가 2024. 3월 만기라면, 설령 새로운 집주인이 나타난다고 하더라도 2024. 1월 특정시점(계약만료 2개월 전)까지 실거주에 대해 말하지 않으면, 후에 말하는 것은 효력이 없습니다.
5.따라서 보다 안전하게 2년간 계약이 연장되길 원하신다면, 먼저 새롭게 계약서를 작성하시되 계약내용, 특약사항 등에 임차인이 계약갱신청구권을 행사하고 기존 집주인이 이에 동의하여 계약이 연장된 것임을 명시하시기 바랍니다. 나아가 임대인이 집을 매도할 경우 이러한 갱신 내용을 새로운 집주인에게 알려야한다 라는 내용도 추가되면 더 안전할 것으로 보입니다.
6. 그리고 가장 확실한 것은 2024. 3월 만기 시점으로부터 2개월전이 지나는 시점, 즉 2024. 1월 특정시점이 지난 후에 소유주가 변경되도록 일자를 그때시점으로 하라고 요청해보시기 바랍니다.
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영상잘봤습니다.
이전 중기청 2022년시작해서 2024년 만료전에 올해 6월2일 재계약2년 하고 집주인이 2년안에 않나갔으면 좋겠다고 재계약서만 다시 작성하고 확정일자, 전입신고는 기존 첫계약 2년전 그대로 유지하고 있는데
재계약후 한달지난시점인 지금 집주인이 집을 매매 등록한걸알았습니다.
그래서 계약해지 부동산한테 전화해서 얘기하니 계약서 작성시 특약에 그런내용이 있어야 계약해지가 된다고 그런특약없다고 안된다고하네요....제가 아는거랑 달라서요
부동산에는 안팔릴거다 하는데 집주인이 2년유지 원하고 원하는대로 재계약서 작성 했는데 한달만에 매매올리니 불안하네요
만약 매매완료시 새집주인이 전세금 돌려줄지도 불안하니
어떻게 대처해야될까요?ㅠㅠ
1.우선 대법원은 집주인이 도중에 변경되는 경우 주택임대차보호법 취지에 따라 임차인은 계약을 해지할 수 있다고 판시하고 있습니다(집주인이 집을 파는 것 자체를 막을 방법은 없음).
2.그렇기에 집주인이 실제로 집을 매도한 사실을 안 직후 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대차계약은 해지되고, 새로운 집주인이 아닌 기존 집주인에게 보증금 전액 반환을 요청할 수 있습니다.
3.다만 이렇게 나아가는 경우, 여러 리스크가 존재할 수 있습니다(과연 기존 집주인은 변제능력이 있는지, 임의로 변제해줄 것인지, 만약 변제해주지 않으면 어떻게 대응할 것인지 등).
4.따라서 우선 현재 살고 계신 부동산의 등기부등본을 확인하고, 주변 시세 등에 비추어 현재 기준으로 내가 경매로 넘어갔을 때 온전히 보증금을 받을 수 있는 상황인지 확인하시는 것이 중요합니다. 1순위에 해당하여 최악의 경우에도 경매로 보증금을 모두 돌려받을 수 있다면 안심이 될 것이기 때문입니다. 하지만 이미 선순위근저당권이 있거나, 온전히 돌려받기 어려운 경우에는 계약해지도 고려대상에 포함하여 판단하여야 할 것입니다.
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@@hoonilawtv 답변감사합니다.
제가 1순위인거는 확인했는데 매매가 1억이고 전세 8000이라 경매시 온전히 받기는 힘들거같습니다 낙찰계속되면 더떨어질거같아서..
혹여나 중기청 6400 제돈 1600이렇게된다면 중기청돈 도 다 못갚을시 이 대출에대한 변제의무는 집주인이 가지는지 제가 가지는지 궁금하고
이의제기시 기존 집주인의 변제능력이 있을경우 어떻게 소송으로 가야만 받을수있는지 궁금합니다!
변호사님 안녕하세요.
전세계약이 진행되는 중 집주인이 변경되었는데 부동산에서 계약서 쓰러오라길래 당시 아무런 생각없이 계약서를 작성하고 왔습니다.. 계약만료를 앞두고 있는데 아래 두 가지 질문에 답변해주시면 정말 감사하겠습니다🙇♂️
1. 우선변제권은 유지되는지
집주인 A와 계약한 직후 전입신고를 하고 확정일자('22.1.7.)를 받았습니다. 이 후 집주인 B와 전세계약서를 작성했습니다. 계약 일반사항은 동일하나, 특약에 기존 계약을 연장하는 것임을 명시하지 않았습니다. 이 경우 저의 우선변제권은 없어진 건가요? 이제라도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
2. 묵시적 계약갱신을 주장할 수 있는지
집주인 B와의 계약기간이 '24.1.12. 부로 만료됩니다. 현재 계약종료가 한달이 채 남지않았고 서로 아무런 의사표시를 하지 않은 상황입니다. 묵시적 계약갱신을 주장할 수 있나요? 없다면 재계약을 해야하는 부분인가요?
꼭 좀 답변해주시면 감사하겠습니다😢😢😢
1.집주인이 변경되었다고 해도 기존 집주인의 지위를 그대로 승계하기에 보통은 계약서를 새로 작성하자고 하지 않습니다. 물론 필요에 의해 작성하는 경우도 있습니다만, 새로 작성한 계약 내용이 중요한듯합니다.
2.새로운 계약서가 결국 기존 전세계약(2022년 1월경 시작된)이 종료되지 않은 시점(종료는 2024. 1월 일것이므로)에 작성된 것으로 보이는데, 계약기간이 어떻게 되어있는지요? 만약 계약개시일이 기존 2022년 1월에 체결된 것과 동일하다면, 그 자체로 기존 계약의 연장이라고 볼 여지가 높으므로 크게 걱정하지 않으셔도 될 듯 합니다. 이 때는 반드시 기존계약서를 버리지 말고 보관하시기 바랍니다.
3.문제는 새로 작성한 계약서의 계약기간이 기존 계약일자 시작일자와 달리 계약서 쓴 시점(2022년, 2023년 등)으로 새롭게 시작했을 경우입니다. 이 경우에는 무조건 불리하다기 보다는 새로운 재계약으로 봐버릴 염려가 있습니다.
4.집주인이 변경되었다고 하더라도 묵시적 갱신은 얼마든지 가능합니다. 2번 질문으로 보면 새로 작성한 계약서가 기존 계약일자로 되어 있는듯 한데(그렇다면 제가 답한 3번에 해당하지 않을 것), 2024. 1. 12.종료예정이라면, 이미 쌍방 아무런 말이 없었기에 묵시적갱신이 된 것입니다. 이 경우 기존 계약 조건 그대로 2년 연장된다고 생각하시면 될 것으로 보입니다(묵시적 갱신되었다고 집주인한테 먼저 말할 필요 없이, 연락이 오면 묵시적갱신되었다고 언급하면 충분).
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감사합니다. 말씀하신 것처럼 기존 계약개시일과 집주인이 바뀌며 새로 작성한 계약서의 계약개시일은 동일합니다! 도움주셔서 감사합니다👍👍👍
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전세가나와서 계약하러갔더니 근데그집이 매매도 내놨더라하더라고요 그래서안할려고했는데. 부동산에서문제가 없다고하더라고요. 근데매도인이오면집을 보여줘야한다는거에요 아저씨가읽어주셔서 어눌해가지고 제가다시봤더니 적극적으로보여줘야된다고 하는데 그럼이사가자 마자 비밀번호를 말해줘야되는거고 또 365일을 언제든 본다는거아닌가요?. 계약취소방법없겠죠?그리고 찜찜한건 집주인이 카톡을안하시는건지 카톡에도안뜨고 요새카톡안하는사람없을거같은데. 그리고또 그날 계속 전화와서 집계약했는지 이것저것 말하는거같았고. 요새 신분증도. 위조한다던데 어케방법없나요 ㅜ전세사기한번당하다보니 다의심스럽고 찜찜해요
1.우선 집주인이 집을 매도하기위해 매수자로 하여금 집을 볼 수 있게하는것은 협조정도 하시면 되는것이지, 반드시 비밀번호를 알려주어야 하는 것은 아닙니다.
2.설령 계약서에 적극적으로 보여주어야한다고 되어있어도, 본인의 주거권을 침해할 정도로 협조할 의무는 없어보입니다.
3.따라서 상식적인 범위내에서 집 보여줌에 협조하시면 될 것으로 보이고(미리 일정잡아서 요청해달라거나, 외부에 있는 경우 돌아올때까지 미루거나), 이미 계약체결하셨다면 이를 이유로 계약자체를 취소하기는 어려워보이긴합니다.
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집주인이 아무말이 없어 묵시적갱신이 되었고, 계약만료 1달전에 제가 먼저 연장하고자 하는 의사를 전달했습니다
연장계약서를 새로 작성하자고 말씀드린 상태인데 부동산측에서 연락이와서 ‘집주인이 바뀐건 알고 계시죠?’ 라고 하십니다
사실 상 연장계약서를 쓸 필요는 없는 것으로 알고 있는데, 집주인이 바뀌었다는 증거가 남았으면 좋겠고 전세대출이 있어 연장계약서를 쓰는게 좋을 것 같은데..
주의할 점이 있을까요?
1.묵시적갱신이 된 상황이라면 구태여 연장계약서를 작성할 필요는 없습니다. 새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인지위를 그대로 승계하기 때문입니다.
2.특히 조건이 변동되는 것이 없다면 더욱 그렇습니다.
3.그럼에도 계약서를 작성하고자 한다면, 반드시 '기존 계약조건 그대로 2년간 연장하는 계약이다'라는 점을 명시하시기 바랍니다. 이것이 중요한 것은 집주인이 변경되어 계약당사자가 바뀐 상황인데 위와 같은 내용이 없다면 완전히 새로운 재계약으로 인정되어 최초계약 당시 확보한 대항력 등의 시점이 뒤로 밀릴 위험이 있기 때문입니다.
4.나아가 기존계약서를 절대 파기하지 마시고 보관해두셔야 하고, 기타 제가 영상에서 언급드린 부분을 유의하시어 작성하시기 바랍니다.
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@@hoonilawtv 자세한 답변 너무 감사드립니다
2년전 계약할 시에 보증보험을 가입하지 않고 2년간 지냈습니다.. 집주인이 바뀌는 상황이 발생하니 마음이 많이 불안하고, 왜 보증보험 가입을 하지 않았지 하는 후회가 듭니다
계약연장 후에 보증보험이 가입이 가능할까요?
갱신후에도 보증보험 가입가능합니다.
불안하시다면 갱신후 신청해보셔도 좋을듯합니다.
@@hoonilawtv 연장계약 시에 특약사항 추가도 가능할까요?
네 얼마든지 가능합니다
전세 계약으로 사는중 집주인이 바뀌었읍니다
2019년 3월전세계약을 하고 임대차보호법 2년 연장해서 23년3월 까지 연장 계약을 마치고 다시 연장계약2년을 하고 살고있는중 임대인이 바뀌게 되었읍니다 바뀐 임대인은내년에 전세를 놓을생각인것갔읍니다
임대차보호 1번 연장 밖에되지 않나요
1.2021년에 단순히 합의하여 연장한것이 아니라 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 연장되었다면, 집주인이 변경되어도 다시 이를 행사할 수는 없습니다.
2.결국 2021년 연장방식에 따라 결정될듯한데, 당시 집주인이 연장을 거부하여 쓰신것이 아니라면 1번남은 계약갱신요구권은 새로운 집주인에게도 가능합니다.
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영상 잘 봤어요. 구 임대인은 헌임차인과 A사무소에서 임대차 계약서 작성. 계약기간 중 B사무소에서 현 임대인과 매매계약서 작성. 이럴 경우 집에 하자가 발생하고 쥐들이 출몰했는데 조치를 취하지 않고 임차인에게 '불만이 있으면 나가.'라고 했을 때 임차인은 A와 B사무소 중 어디에 가서 문의를 해야 하나요?
1.우선 집의 하자부분은 집주인에게 직접 따지시는 것이 좋을 것 같습니다.
2.만약 중개인 통해서 이를 언급하고 싶으시다면 누구에게 언급하시더라도 상관없을듯합니다.
3.집주인에게 반드시 단호하게 임대차가 지속할 수 없을 만큼 심각한 상황이니 빠르게 하자를 보수해달라고 요청하시기 바랍니다. 이는 정당한 권리입니다.
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@@hoonilawtv 임대인이 저희와 같은 건물에서 거주 중이고 하자가 생긴곳을 시진을 찍어서 전송했고 4명의 공무원앞에서 임대인이 육안으료 확인 후 고치겠다고 말을 했는데 악 1주일이 지났어요. 이번말고 2023년 초에도 우리 집 천장에서 누수가 발생해서 임대인에게 고지를 했는데 바로 조치를 안 하고 약 2달후에 수리해서 화장실 문이 엉망이 됐어요. 아무 중개사무소에 말을해도 괜찮다고 했는데 Q1)제가 계약서를 쓴 중개사무소에서 중재를 한다면현 임대인의 전화번호를 알아야 하는데 그 번호를 제가 중개사에게 알려주면 개인정보보호법에 저촉되지 않을까요? Q2) 수리할 생각은 안 하고 '니가라!'라고 말을 하고 저를 폭행하려고 하는데 전 어떻게 해야 합니까?
@@bewater5178 1.우선 전화번호를 동의 없이 넘겨주는 것도 개인정보보호법 위반이기는 합니다. 다만 집주인이 제대로 조치를 하지 않는 상황에서 중개인을 통해 해결하고자 이를 알려주는 것이 법에 저촉되는 것인지는 조금 의문입니다. 물론 원칙적으로는 위반행위에 해당할 수는 있지만, 그렇다고 하여 무조건 범죄에 해당하여 처벌할 수 있는 것인지는 또 아니기 때문입니다.
2.어쨌든 그것보다 집주인이 자신의 의무를 해태하는 것은 다른 차원의 문제입니다. 집주인은 임대인으로서 임차인이 정상적으로 지낼 수 있도록 유지, 보수할 의무가 있는 것인데, 그 무슨 '불만이 있으면 나가라'는 식의 발언은 의무를 이행하지 않는 것에 불과합니다.
3.우선 임대인이 이렇듯 제대로 의무를 이행하지 않는다는 점을 증거로 많이 확보해두시고, 만약 끝까지 이행하지 않는다면 이를 이유로 계약을 해지하거나, 손해배상청구 등으로 나아가는 것이 최선일 것으로 보이긴 합니다.
4.악덕 집주인인듯한데, 만약 별도로 '폭행하려 하거나', '욕설 등을 한다면' 이는 형사상 문제가 되는 것이니 꼭 증거를 확보해두시기 바랍니다.
@@hoonilawtv 답변 고맙습니다. 변호사님의 답글을 보니 기분이 좀 풀리네요. 손해배상청구는 퇴거를 한 후에도 가능한가요?
고생이 많으십니다.
증거만 꼭 확보해두시고, 지금 상황에서는 3년 안에만 소를 제기하시면됩니다. 꼭 증거를 많이 취합해두시기바랍니다.
계야갱신권 청구해서 4년을 살았습니다. 이제 다시 재계약을 하려고 합니다.
특약에 앞으로 갱신청구권 사용 못한다 또는 안 하겠다. 라는 문구를 넣을 거라고 합니다.
문구를 넣지 않을 경우 재계약을 안 하겠다고 합니다.
문구를 넣을 경우 2년뒤에 갱신 청구권을 사용 못하게 되는지요?
1.계약갱신청구권은 1번만 사용할 수 있습니다.
2.즉, 현재 부동산에서는 완전한 재계약(기존계약종료, 새로운계약)을 체결하지않는이상 계약갱신청구권행사는 어렵습니다(묵시적갱신은 가능).
3.그런데 집주인이 계약갱신청구권행사못한다는 문구를 넣겠다는것은 결국 갱신은하겠으나 재계약은 하지않겠다는의사로 보입니다. 이는 결국 합의갱신을 하겠다는것이고, 현상황에서는 이것이 최선으로 보이긴합니다(묵시적갱신이 안되는상황이므로).
4.즉 문구기재하면 이전계약이 유지되며 계약갱신청구권 1회는 행사하였으니 끝난것으로 합의갱신된것이라 이해하시면될듯하며 구독과 좋아요도 부탁드립니다.
안녕하세요 변호사님
영상 잘보았습니다!
제가 지금 영상에 나온 사례같은데요...
제가 이사온지 약 2개월 되는 시점인데 갑자기 집주인이 변경된다 라고 부동산에서 통보를 받았습니다.
아무것도 준비할게 없다 알고만 있으면된다 했고 저는 전세 계약할때 허그 로 대출을 받앗고 보증보험도 들었습니다.
바뀌는 집주인이 누군지도 모르는데 나중에 제 보증금을 반환해줄 능력이 되는지도 모르겠고 전세사기일까봐 너무 무섭습니다.
이의제기를 하고 계약해지 통보를 한 뒤 기존 임대인에게 보증금을 반환 받겠다 라고 하면 이사비용과 새로운 집 계약하는 복비(또는 지금 사는 집을 계약했을 때 지불한 복비) 를 청구 할 수 있나요?
1.우선 그와 같은 계약해지 이후에 이사비용과 복비까지 보전받기는 어려울 가능성이 높아보입니다. 대법원이 계약해지권 자체는 인정하였지만, 그에 따른 부수적 손해배상책임까지 인정한 것은 아니기 때문입니다.
2.요즘 같은 분위기에 보수적으로 대비하는 것은 필요합니다. 따라서 본인이 살고 계신 집의 등기부등본을 우선 발급 받아 보시기 바랍니다. 집주인 변경 과정에서 새롭게 근저당권이 설정된 것은 없는지, 다른 채권자의 압류, 가압류 등은 없는지 확인해볼 필요가 있습니다.
3.그리고 임차인은 세무서와 지자체를 통해 임대인의 세금 체납 여부 등을 확인할 수 있는데, 세금 미납 건은 없는지도 확인해보시면 좋을 것 같습니다.
4.이러한 점을 우선적으로 확인하시어 새롭게 바뀐 집주인의 변제능력등을 추정해보는 것이 필요해보입니다.
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근데 새로운 집주인이 보증금 반환 능력이 있고 없고를 현실적으로 임차인이 어떻게 알수가 있나요. 현실적으로 완전 불가능한 소리지...
안녕하세요 변호사님, 일반인도이해하기 쉬운 영상 감사드립니다.
1억에 빌라 원룸 22년 1월 계약, 24년 1월 만기였고 집주인과 문자메세지 통해 연장하여 따로 계약서 작성 없이 1년 연장한 상태입니다.
현재 5월 30일 매도로 인해 집주인 변경되었다고 부동산 통해서 연락이 온 상태입니다
등기 보니 건물(빌라, 총 14가구) 16억 5천에 매매하고, 근저당은 기존에 있던 6억 그대로 승계된것 같습니다.
부동산측에서 계약서 새로 쓸 것이고, 안쓰면 승계 거부로 퇴실이니
승계거부 원할 시 당일까지 답변하라고 했는데 답장하는 않았습니다.
기존 계약 내용 그대로 승계하는데, 계약서를 다시 쓰라고 하는 점이 찝찝해서 믄의드립니다😢
제 전세금 안전할까요?
1.우선 다가구주택인듯한데, 계약기간 중 집주인이 변경되더라도 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인으로서의 지위를 그대로 승계하게 됩니다.
2.즉, 계약서 작성은 반드시 필요한 것이 아닙니다.
3.다만 임차인 입장에서는 집주인이 변경될 경우, 새로운 집주인에게 보증금 반환 능력이 충분한지 의심되고, 때로는 원하지 않는 자에게 소유권이 넘어가 있어, 거부할 권리가 필요합니다. 이에 법원은 임대인이 도중에 변경될 경우 임차인에게 그 승계를 거부하고, 기존 계약을 해지할 권리를 인정하고 있습니다.
4.따라서 '계약서 안쓰면 승계 거부로 퇴실해야 한다'는 부동산측의 주장은 법리적으로 맞지 않는 주장입니다. 임차인이 거부하거나 말거나의 문제에 불과한 것이지, 새로운 집주인에게 어떠한 권리가 생기는 것이 아니기 때문입니다.
5.우선 당장 드러나는 것이 없다면 크게 문제될 것은 없어 보이긴 합니다. 다만 계약서를 다시 써야한다면, 혹시라도 그 작성시점에서부터 2년간 구속되게 되어지는 것은 아닌지, 갑자기 보증금이나 월세 등을 올려달라고 하지는 않는지, 새롭게 근저당 등이 설정된 것은 없는지 등 면밀히 살펴보시기 바랍니다.
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변호사님, 안녕하세요.
살던 오피스텔이 저와 계약한 후, 남편에게 넘겨졌습니다.
계약만료까지 이 사실을 몰랐고, 계속 이전 집주인(아내) 명의로 관리비 송금했었죠.
계약 만기 후, 전세금 반환 못 받아서 소송승소하고 경매하려는데 집주인은 연락도 안 받고 있습니다.ㅠㅠ
알아보니 이혼했다고 하는데, 아내한테 모든 재산 넘기고 남편이 아파트만 받아서 소유한 상태인거 같아요
이런 경우, 원래 집주인(아내) 통장 압류진행 못하나요?
※참고로 (바보같았지만) 계약 시, 아내(계약당시 집주인)가 거동이 불편하다는 이유로 남편(새집주인)이 대리출석 하여 계약했습니다. 아내는 직접 만난 적 없고 모든 연락도 남편 전화로 진행했습니다.
1.전세금 반환 청구소송을 남편에게 한 것이라면, 그 남편의 재산에 대해서만 강제집행으로 나아갈 수 있습니다(통장 압류, 현재 소유하고 있는 부동산 경매 등).
2.본래 임차인은 집주인이 변경된 사실을 안 직후, 새로 바뀐 집주인은 주택임대차보호법에 따라 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하지만 이를 거부한 채 계약을 해지하고 기존 집주인에게 보증금을 반환해달라고 요청할 수 있습니다. 하지마 이는 변경 사실을 안 직후 바로 이루어져야 합니다.
3.그렇기에 만약 현재 남편에게 승소하신 것이라면, 남편이 보유한 부동산이나 기타 재산에 대한 강제집행으로 나아가셔서 보증금을 받으셔야 할듯합니다(이와 반대로 아내에 대하여 승소하신 것이라면, 아내의 통장 등에 대해서 모두 압류진행 가능하십니다).
4.집을 경매로 넘기든, 별도 재산에 집행을 하든 적절한 조치가 바로 필요하신듯합니다(경매도 우선순위에 해당하는지 등 확인이 필요해보임). 진행을 위해 필요하시다면 상담 연락 주시기 바랍니다.
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@@hoonilawtv 감사합니다ㅠㅠ
올해 대법원의 판례로
임대인의 계약갱신청구권의 거절사항인 실거주는. 입증을 해야한다는 판례가 나와서 실거주라구 무조건 거절사유가 아닙니다
안녕하세요! 구독했습니다!저는 2022년 9월 7일에 전세 계약을 했습니다.
그후 2일 뒤인 9일에 임대인A가 집을 팔았다고 해요. 저는 몰랐습니다.
그러나 새 집주인(B)이 소유권 이전을 아직까지 하지않은 상태입니다.
1. 2024년 6월 20일, 저는 계약서 상 임대인 A에게
계약 종료 의사를 밝혔습니다.
2. 2024년 7월 31일, B에게 전화가 와서
계약 만료일까지 보증금 마련이 불가능하다고 전화가 왔습니다.
만료일까지 전세금 반환 못받을 시 누구에게, 어떤 대처를 해야할 지 궁금힙니다.
그리고 보증금 반환이 될 때 까지 이 집에 살아야 한다면 전세자금대출 이자를 미리 청구할 수 있는지.
이 집이 중개사를 통해 거래된게 아니고,
A와 B는 지인이어서 서로 합의후에 계약서만
전세계약을 했던 중개사를 통해 작성했다고 합니다.
임대인A가 임차인인 저에게 소유권이 바뀐걸 이야기 할 의무가 있는지,
안했을 시 법적으로 문제가 되는지도 궁금합니다.
임차인 모르게 주인이 바뀌면 지위승계 거절 기회(?)를 놓치게 되는 것 아닐까 조심스럽게 생각해 봅니다.
1.관련 법령에 집주인이 변경되는 경우 이를 임차인에게 알려야 한다는 부분이 없기에, 임차인 입장에서는 집주인이 이를 알리지 않는 경우 변경 사실을 빨리 모르는 경우가 많습니다(매번 등기부등본을 떼보는 것도 아니기 때문).
2.그렇게 되면 너무 늦은 시점에 집주인 변경 사실을 알게 되어 제때 이를 다투기 어려운 경우가 발생하곤 합니다(최근 전세사기에서도 많이 지적된 부분).
3.그러한 취지에서 당초 임대차계약을 체결할 때 '임대인은 본 부동산의 매매계약을 체결하는 경우에는 이를 사전에 임차인에게 고지하여야 한다'는 특약 정도를 추가하는 것을 권고 드리긴 하나, 임대인 입장에서 이를 선뜻 받아주지 않는 경우도 많을 것 같아 보입니다.
안녕하세요
22년8월이사해서
24년8월이만기인데요
이사하고나서 몇개월두 집주인이 바뀐걸알았습니다
그새집주인이 수탁자 신탁에맡길걸알았는데
그때 친구의친구가 공인중개사라서
전집주인이랑계약해서 등기부등본보여주고
안전하다해서
그냥넘어가고살고있는데
인제2개월뒤에이사가려고하는데
신탁회사에맡겨서 불안해서요ㅜ
집주인에게안전하게받을수있을까요?
제가 전입신고확정일자하고나서
주인이바뀐것데
저는확정일자를22년8월12
새로운집주인
수탁자로 신탁
소유권이전
접수를22년8월19일입니다
근데
등기원인이
21년11월9일매매로되있는데
저보다먼저 등기원이되있는데
문제가안될까요?
제가안전하게보증금을새집주인에게받을수있는지 말씀부탁드려용
제가전집주인이랑계약하고 22년8월12일날확정일자받았는데
새집주인 수탁자 신탁회사
새집주인이
22년8월19접수
21년11월19매매되있고
22년8월19일 신탁으로되있는데
새집주인한테 보증금받는거 문제없는지 말씀부탁드려용
변호사님 혹시 연락처 알수있을까요?
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좋은 정보 감사합니다.