[집중취재] 아파트 리모델링 성공 조건은? / KBS 뉴스7 대전 세종 충남 - 07월 27일 (수)

[@인생이한편의드라마다]

고금리 시대-재개발 재건축은 No (이하 재개축) 아무도 추진 못하고 분양도 불가. 올스톱
- 건축 자재비 인상은 모든 건축 사업 중단으로
자재비, 유류비, 인건비 상승은 재개축 진행 모두 멈출수 밖에
조합원도 자기부담금 큰폭 증가 - 최근 20프로 정도 상승 하였고요
서울 만은 신규 분양 물건도 없고,
재건축도 미루고, 결국 공급부족은 가격 향후 상승 압박
- 재개축 투자는 당분간 절대 피해야. 입주 시점이 늦어져도 고금리 금융비용만 발생
- 분상제 풀어 분양가를 인상하면 주변 가격도 다시 들썩, 대규모 이주는 전월세 가격에 기름을 붓는 꼴. 복합적으로 사업이 미뤄져
- 12월부터 이주비는 불법. 그러면 조합원들이 추진 절대 못해
재건축 연한 40년 이상만
재개발-건축 이제 당분간 돈 안됨.
고액 프리미엄 절대 NO
지방은 재개발 더 불리
가장중요
재건축 재개발은 자기 부담금이 확정 후, 입주 직전 초저가 매수 해야 더 저렴. 이제 절대 조합원 되지 말자. 절대
- 최근 자재비 인상으로 발생된 건설사 손해비용 신규 사업지에 그대로 반영
- 재건축이 늦어질수록 서울은 신규 공급이 없어 물량 부족으로 가격 상승은 계속 이어져 4년간 서울 중심은 떨어질 이유 없음.
- 재건축 초과이익 환수제도도 폐지해야- 양도세 계산시 포함 되지도 않아. - 이게 살아 있는데 어떻게 돈이 되나요? 쳐다도 보지 말자
-24년 4월10. 국회 의원 선거 후 부동산 가격의 대변화.
- 서울도 고금리 고물가 - 미분양 발생으로 재개축도 미뤄
- 위와 같은 상황으로 서울 중심부의 신축 아파트 가격은 폭락은 면해. 오히려 가격 매우 안정 박스권. 그래도 초급매물만 소화중
@ 구축과 빌라의 향방 - 대폭락 수순
빌라, 20년 넘은 APT는 절대 NO
빌라는 월세로 거주= 깡통전세 위험
결국 빌라, 오피스텔, 주상복합은 가장 먼저 거래 감소와 대폭락으로 이어져
중대형 빌딩도 하락수순으로
- 20년뒤 세상이 어떻게 변할줄 알고. 재건축, 재개발을 기다려?
인구감소, 고금리 유지, 인플레
20년 넘은 아파트는 감가, 하락으로 이어져
20년 뒤에 수도권, 지방에서 재건축이 의미가 없어질수도 있슴
즉, 중요한 것은 재개발, 재건축 기대감도 사라져 당분간 돈 안됨. 현재 아무도 재개발 쳐다도 안봄
그리고 빌라는 그냥 월세 사는 곳으로 인식해야
@ 분양가 상한제
- 정부는 건설사 요구에 분상제 부분 풀어 재건축 활성화를 해야 하지만 폭락시대라 도모만
신규분양 아파트 가격 상승은 주변 아파트 가격 상승으로 번질수
- 분상제를 풀어 준다는것은 일반분양가, 조합원 분담금도 큰폭 상승 -> 분상제는 부분 규제속에서 풀어줄듯. 하지만 이번에 결국 못 풀었지요
- 분상제를 풀면 일반 분양가가 올라서 조합원 분양가가 내려 간다는 헛소리를 하는 업자가 있는데, 조합원 부담금도 큰 폭 인상 됨. 최근에도 20프로 정도 상승
솔직히 건설사 우위의 시장 구조 .
- 그리고.. 아파트 리모델링 절대 돈 안됨. 특히 분당. 용적률 상향에 재건축만 정답인데.. 분양이 안되면 건설사가 달려들지도 않아..당분간 아무도 진행 못해
@ 전월세 가격 추이
다주택자의 매도와 실거주는 전월세 수 감소. 월세는 고금리에 급등- 악순환 반복.
다주택자는 취득세가 높아서 재구매 불가.
종부세 합산은 똘똘한 2-3채 시대로
4채 이상 다주택은 나중에 줄초상
결국 임대 사업자 역할 중요성 -> 더 소진 되기전에 서울에 관점을 두고 빨리 풀어 주임사 양성해야 함
서울이 가장 불안정
서울 중심부 안에 중산층 30평대 전월세가 가장 절실. 수도권 외곽으로 빠져나가 사회적 비용만 증가. 출퇴근 혼잡 피곤한 사회상. 불안
- 금리인상은 즉시 월세 폭등으로
- 전세대출 금리도 대폭 인상
- 종부세 부담액도 바로 월세에 전가
그래서 월세 증가와 그 폭이 지속 상승. 서울은 4-5년간 공급까지 절대 부족
고금리, 미분양, 자재값 인상은 재건축 올스톱.
지방은 매매가 보다 훨 높은 전세가격 발생 -> 그래도 안사. 못사
- 전월세 대체율
1억당 35만원-> 1억당 50~60만원 으로 급상승 중. 고금리 역할
결국 전세 난민 -> 아파트 대출이 안돼 매수불가 -> 월세로 이사
- 결국 빌라 및 오피스텔로 옮겨타는데 빌라, 오피스텔 매수 절대 금지. 평생 쪽박의 지름길. - 최상의 1주택 권리 포기 한 것 . 제발 빌라 좀 사지 말자
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@ 실수요자들의 대처.
절대 서울에서만, 강남 언저리에서 입주 한지 10년 안된 새아파트에서 똘똘한 1채를 구매할 것 .. 취득세 중과는 살아 있다.. 지방은 폭락에 대비해야
아파트 8대 메이커에서만 . 최소 세대수 800세대 이상에서만
5백세대 이하는 절대 경쟁력 절대 없고 가격 상승도 제한적 . 모아주택 등
- 지방은 실거주도 일단 전월세로만
신축, 초급매만 매수 . 전세가 비율이 70프로 넘는 곳에서만. 교통 학군이 필수
@ 투자가치가 높은 평형은 ?
아파트 소형평형은 현재 공급도 많고 대체재가 (빌라 원룸 생주 오피스텔) 너무 많음. 25평형 이하는 절대 금지
중대형 평형(30평 이상) 위주로 공략.
단, 50평 이상은 절대 거래 안됨
@ 인구수 지속적 하락 매우심각
인구의 지속적인 하락은 이 부분만 일본과 비슷하게 진행중
수도권 외곽, 외진 곳 과 지방 아파트 가격은 계속 대폭락만. 이후 반등도 불가. 지방은 이번 계기로 계속 하락만 가속됨
즉, 지방 아파트 투자는 절대 금물
중소도시는 일자리 없는곳 절대금지
1인 가구 증가. - 소형 원룸 비라 거주가 대다수. 주택 구매력 거의 없어
소액투자 가치가 있다? - 절대 없다. 종부세는 이제 다시 합산으로만. 다시 소액투자는 절대 불필요 시대
서울에 똘똘한 1-2채만
농촌주택도 폭락 및 거래불가 수순으로
향후 3년간 공급이 많은 곳은 절대 하지 말 것 . 대구사태. 인천 일대 고금리 직격탄. 대폭락 수순. 경제 대공황 사태
- 서울 어린이집도 아이들이 없어 폐업중. 5~10년후 수도권 외곽부터 집 남아돌아 . 일본식 장기적 베드타운 형성 됨.
수도권 외곽과 3기 신도시 필패. 다시 서울로 회귀 중. 지방 소도시부터 급락
일시적 서울서 밀려난 수도권 중산층들 서울로 회기는 당연
시간은 돈. 교육 문화 환경등
서울만 인구가 안정적으로 유지
수도권 외곽, 중소도시는 지속적인 하락 만 가속.. 그나마 서울만 아파트 유리
@ 부동산에서의 서울의 범위
- 부동산 시각에서 길음 뉴타운 북쪽과 신도림 남쪽은 서울이 아님.
- 여의도, 목동까지
- 기타 수도권으로 분류
@ 똘똘한 1~3채의 시대로
종부세 합산으로 -> 투자대비 상승율 높은곳 주시. 오로지 서울
강남권이란 강남구만을 지칭하고. 신개포동의 급부상 주목.
강남언저리는 서초. 송파. 용산 한남. 성동구, 광진 일부, 성수동 까지 , 강동 일부만 서초 약진 중
- 강남과 서초, 반포는 투자에서 제외. 현재는 수익율 저조. 찐 현금부자만 가능
- 1순위 용산 한남 성동구 서울숲 성수동 권역 까지. 새로운 부의 축 형성.. 광화문, 광진외곽 제외
강남 양재천 일대 도곡라인 처럼
강북은 청계천 일대 우선 -> 대표적 : 왕십리 뉴타운의 저평가- 급매물 사라.
- 용산공원, 대규모 서울숲, 오페라하우스, GTX, 왕십리역이 강북의 구심점 , 남산과 둘레길
- 용산, 왕십리역 국제업무 지구
즉, 청계천변부터 한강사이 새로운 강북권에 30평대 신축 10년 안쪽 위주의 아파트가 최고 임
하지만, 강북 재개발은 절대 절대금지- 사업의 장기화 지지부진. 고금리. 자재비 인상. 장기화=금융비 초급상승. 미분양
강북의 신축이 투자대비 향후 상승 가능성 가장 높음
- 사립초교도 1개 빼고 모두 강북에 있어
중산층엔 선망의 대상 임
- 강북 한강변 일대도 아파트 급성장 중.
한강을 바라보며 정남쪽에 창을 내는 이상적 구조. 압구정은 북으로 창을 내는 북향

[@user-gr9jy2uc9m]

혓바닥이 길다ㅋㅋㅋ 사기꾼아

[@인생이한편의드라마다]

@@user-gr9jy2uc9m
서울은 강남을 제외한 주변의 신축위주의 거래량 증가와 월세가격 상승
서울의 신축아파트는 바닥은 찍었고 강남주변에서 1억이상 상승했습니다
1. 서울, 신축아파트 위주의 급매물 거래 증가: 모두 원하는 것은 편의시설을 보유한 대단지 신축 아파트 임. 최소 800세대 이상
3. 재개발 재건축은 분담금 폭증으로 조합원이 포기.. 이제 일반분양이 더 저렴한 시대...
4. 즉, 20년 이상 노후 아파트의 가격하락
5. 공사중 아파트들 공사 중단, 중견 기업 부도 증가
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서울 강남 및 주변부 전세, 매매 가격이 하락 하니까...
오히려 강남제외한 주변부로
교통, 생활, 교육 불편 수도권 시민들이 서울로 회귀를 하고 있어
교육, 직장과 교통이 우선하는 시대 .
한달 주유비 대신에 시간, 교육, 생활환경이 우수한 아파트가 더 경제적
둔촌 주공이 고분양가에서 완판됨. 바닥을 쳤다는 뜻
서울 입주물량도 강남 제외하면 거의 전무한 상태
이는 다시 금리가 안정되면서 매수 심리도 증가하고 있기 때문.
또 신규 분양중인 아파트 가격이 시세보다 높아서
선호도 높은 기존 신축 위주로 거래가 활성화 된듯
둔촌주공 완판과 동시에 서울시 거래량증가는 신축 아파트 가격의 하락 저지선이 만들어진 형상
이러한 증가는 수도권 시민들의 회귀현상이 보이는 서울 지역에서만 나타나고 있으며,
수도권과 지방에서는 여전히 하락을 면치 못합니다.
대체적으로 아파트 가격이 높아지는 것은
금융정책과 경제 상황에 의해 가장 큰 영향을 받고 있습니다.
그러나 서울은 삶의 질 향상을 위해
보유하고 싶은 집이나, 생활권, 교육시설이 많기 때문에 가격이
더 높게 유지되고 있다는 사실을 인지해야
특히 최근 공사비 폭등으로 재개발 재건축 자기분담금이 부산도 8억원씩이나 발생,
서울은 분담금의 증가가.. 재건축 포기 단지가 대폭 늘어날 수 밖에 없습니다.
장기적으론 재건축 재개발 투자 후 10년이상 기다리면서 발생하는 대출이자와 높은 자기분담금을
투자자들이 외면하면서 1기 신도시 재건축도 불투명 하게 되었습니다.
1기 신도시의 용적율 상향은 촘촘히 들어선 아파트에
늘어난 용적율 만큼 임대주택의 대폭 확충으로 오히려 불편함을 초래해 가격 하락 초래
이에 반해서 재건축 연기와 입주 물량 감소는
장기적으로 10년 안쪽 신규 아파트 가격은 우상향 합니다.
공사비, 인건비, 물가상승에 따른 신규 아파트 가격은 상승할 수밖에 없구요.
수요가 몰리는 신규 입주 아파트 가격위주의 거래는 당분간 지속 될 수밖에 없고,
분양가격도 현재가격보다 더 상승할 수밖에 없습니다.
즉 신축아파트는 바닥을 찍었고, 지금부터 급매물에 관심을 가져야 합니다.
또한 25평 이하는 절대 인기가 없으며, (대체재가 많아 원룸 빌라 오피스텔)
33평이 거래의 중추적 역할을 하고 있습니다.
서울시는 신규 공급이 향후 5년간 급속도로 줄어 듭니다.
이는 수도권 제외, 서울시 에만 해당 합니다.
위와 같은 이유로 입주후 10년 안쪽의 신규아파트 들이 강세를 보이며
인기가 매우 높습니다..
또한 인구는 줄어도 지방과 수도권 외곽인구가
서울에 집중될수 밖에 없는 현실이 반영된 겁니다.
결국 아파트는 서울이 가장 안정적 입니다...
특히 현재 경계해야 할 것은
공사중인 아파트 라도 부도나면 공사중단 되어 버린다는 겁니다.
초대기업 5대 메이커만 믿을수 있겠죠..
지방 아파트 공사 현장은 멈춘 곳 많습니다.
재개발 재건축의 허가도 조절 하듯
이후 아파트 분양공급도 지차체에서 조절하여 공급해야 합니다.
공급과잉에 의한 시장교란은 결국 중산층 이한만 큰 피해를 보게 됩니다.
24년 4월은 국회의원 선거... 이기려면 무조건 경기를 살려야 한다. 경기를 살리려면 부동산 부양책은 필수...
서울 강남에만 입주 폭탄... 서울 전체의 입주물량 태부족.