【民視異言堂】危老都更 工料雙漲風暴
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- Опубликовано: 27 ноя 2024
- 《危老都更 關鍵的一樓》 • 【民視異言堂】危老都更 關鍵的一樓
《我們是生態廚師》 • 【民視異言堂】我們是生態廚師
2021年開始，建築工料雙漲，有些危老重建案，因為建商不符成本、擺爛毀約，地主只好自力救濟，從原本和建商合建，到後來以自地自建的方式解套。
「自地自建」跟「合建」有什麼不同？選哪一種比較有利？要如何趨吉避凶？
#危老重建
#和都更有何不同
#自地自建
#全案管理
採訪撰稿 溫鈺萍
攝影剪輯 呂炯緯
都更讓居住更安全，"黑心都更2"作者說:
第43講
「6％」的誘惑
有一家建設公司，主打的就是「委建」，號稱是6％，住戶還可以有ABC三種選項，這是什麼概念呢？我還聽說，就在我三重家的隔壁幾條街，真想去問看看是怎麼一回事，重點是目前已接近完工，算是蠻可靠的一家廠商。
看到6％時，想參與都更的業主，必須思考幾個課題，分別是：
1. 有沒有可能不要付任何％。
2. 6％的付法給全案管理5％的支付有何不同。
3. 6％的母數是誰，委建的分母應該是營造費用。
4. 5％的母數，在資產管理公司用的是總銷金額，應該是營造費用的三倍。
5. 需不需要用建經公司來取代建設公司的服務。
6. 營建公司是否是既出資金又出技術。
7. 到底是誰主導，自主更新會、建設公司、建經公司、資產管理公司、一案整合都更公司、或者是正統都更公司？
8. 到底是預算制，還是結算制。
9. 到底是都更，還是危老。
10. 都更整合公司，到底是領現金，還是領坪數，還是ABC都可以，重點是何時給錢。
11. 建設公司、營造公司或者是資產管理公司。
我覺得這要兩兩相比，才可以得到比較結果，舉例來說，如果真的是自主更新會，也就是有都更顧問輔導的建案，就不會有這個5％的全案管理費，也可以說是，自主更新會自己發包，決定營建廠商，就跟蘆洲民義段的劉有祺理事長所言，至於都更顧問與都更公司服務的費用計算，就不是用比例數字，也不會有嚇死人的總銷金額，甚至可以尋求政府補助，聽說他們就申請了499萬補助。
如果用于導演的例子來看，四戶自主更新與其他數十戶合建分屋的地主，一起參與都更的例子來看，四戶除了聘請私人都更顧問以外，也沒有這一筆6％建商管理費，一切金額都在權利變換變換中載明，也就是共同費用負擔裏面。
接著我們來講「委建」的好處，對住戶來說，少了「合建五五分」的「分屋比例給建商」的部分，可以確定的是「我的坪數」應該可以「多出一倍」，至於費用就是「6％」加上「選回總坪數」的「每坪施工費用」。
假設我是40坪的四分之一，容積300％，依照公式：
土地持分坪數×法定容積率×(1+獎勵容積) ×銷售坪係數×分配比率
10 坪數 × 300％ × (1+0.5) × 1.6 × 52％=37.44坪
如果是「委建」的話：
10 坪數×300％×(1+0.5) ×1.6=72坪
假設是兩間36坪的話，我的成本是：
72×21(萬/坪) ×1.06 = 1602萬。
假如我賣掉一間的話，80萬 × 36坪 = 2880萬，也就是說：
我多出來1278萬，還有一間36坪的新房子(電梯大樓)。
如果我不願意短期賤賣的話，
2880萬的新屋子可以貸款8成，以2304萬足以支付1602萬元的營建工程費，還有702萬可以支付好幾十年的利息。
重點是我有兩間新房子，一間有貸款，一間沒有貸款，而有貸款的哪一間還可以賺租金，身上還有702萬可以支付幾十年的利息，請問您覺得這樣子不好嗎？不香嗎？
重點是，我現在的舊房子的價值，可能只有600多萬，了不起800萬，而四樓的老公寓(貸款的成數更低，只有6成)，不要說我家老人爬不動，我也快到了爬不動的年齡了，所以我想要在都市更新後，把兩間新屋都賣掉，拿著5760萬，對了還要扣調工程費加6％的1602萬，剩下4158萬，如果以定存1.5％的利息來算，每一年有62.17萬可以花，這還不用動用到「本金」，請問各位讀者，有哪幾個每一年的年薪可以超過62萬，我可以確定的是保全員沒有，外送員應該也沒有。
如果在台灣62萬元每年都不夠花，那我就搬到泰國去住，我想一定可以吃飽喝足，充分享樂，且過著無憂無慮的生活。
慶幸的是，我剛好有兩間，一間在新北市，另外一間條件更好，在台北是雙子星的旁邊附近，兩間都在大馬路旁邊，兩間都有建商來談「委建」，所以我現在就在想像「每一年有120萬定存利息過日子」的生活。
如果可能的話，就把兩個4158萬的接近一億的錢，拿來環遊世界，跟我家的那一個老婆(結婚30多年)，一起過上幸福快樂的日子。(以前工作太忙，沒有什麼時間可以寵她，有一點點對不起她。)
這時候，有讀者問我說，萬一你倆把這一億元花光了(很難花得完的，好嗎？身體也會受不了，已習慣粗茶淡飯)，怎麼辦呢？好在我們家一直有倆口子在努力賺錢，不僅我在雙北市有兩間中古公寓，我老婆名下也有兩間中古公寓，巧的是，也都在雙北市，這就是我年輕時，積極研究都市更新的主要原因。
我跟我老婆買的公寓，都是「短期內能夠都更的公寓」，我不買「臨六米巷道以下」的中古公寓，也不買「都更孤島」(被玩死了的鳥籠基地)，不買「價錢太高沒有商效」的「一樓店面」(1/4土地持分)，如今真的是如願以償了。
這時候，突然有一個讀者寫信過來問我，「利息」怎麼辦？(算「大帳」不要算「小帳」。)
「都更」是錯誤的觀念和施政，因為：
今年新蓋好的樓房，不論維護得當或不得當，再過了30年它就是老「房」，又要被強制都更了，一棟房子不斷的強制都更，那是一種資源浪費！
房子因災受損了不堪續用，這時才需要都更蓋新屋。
原本4層樓的公寓，因為可以改建成15層的大樓，有豐厚的利潤，建商才會伸手。一棟15層的老大樓，要蓋成45層新大樓，有豐厚的利潤，建商才會伸手，如果不能蓋45層，只能蓋20層新大樓，完全沒有利潤，建商會伸手嗎？不會！
工料都不是最大成本，新建案最大成本是土地，都更最大成本永遠是整合，遙遙無期的整合，與不願都更住戶的貪婪這才是最大成本
這個單元很像置入行銷，都是固定都更公司，技師受訪。這是樣對嗎？
你真聰明，一眼就看透了。
都更同意率達90%就強制都更，不同意戶政府有權鑑價收買，政府參與都更配房。配房可當社會住宅或直接售出或成為機關與社福機構。
強制都更，侵犯了人民的「財產權」（憲法第15條），也侵犯了人民的「其他自由權」（憲法第22條）。
建議地方政府縮手，不要碰建商和地主間的民事協議（都更合建），小心國賠！
都更條例是行政法，位階在憲法的下面，不能超越憲法！
都更是建商和地主之間的民事交易，一點都不重要。
地主不參加都更，那是地主的財產自主權，市政府不可以介入，強制實施拆屋，強制實施權利變換，都是侵害地主的財產權（憲法第15條）、其他自由權（憲法第22條）。
台灣全國除了侯友宜我們没看到有哪個首長市長有能力，有魄力有執行力去完成都更建設的，釘子戶一個就能讓那些没肩膀只會討好的單位首長嚇死了。
工料双漲住户應分担部分負擔，人性就是贪所以都更難，政府只会計劃，都更交给建商和住户想辨法
工、料雙漲就不要都更，省著用不是很好嗎？
老房又沒有損壞而不堪居住，為啥要浪費資財改建呢？
用危、老、地震嚇乎人，目的是讓建商賺取暴利，不參加的就是貪心、釘子戶！
都更非常重要‼️
也非常迫切‼️
請政府拿出魄力🙏
都更是建商和地主之間的民事交易，一點都不重要。
地主不參加都更，那是地主的財產自主權，市政府不可以介入，強制實施拆屋，強制實施權利變換，都是侵害地主的財產權（憲法第15條）、其他自由權（憲法第22條）。
果然在做行銷，這樣好嗎？，這異言堂就不是異言堂而是推銷堂。
不是在做行銷，是在幫人民洗腦，推銷都更的「一坪換一坪」圖利建商。
30~40就叫老房子，那不就常常都更
是的，不都更，那建商的暴利在那呢？
不推動都更，那建商的推手就沒收入了！
地主們別被騙了！
讓政府蓋社會住宅跟都更住戶交換，這樣政府可以獲得更多土地可作規劃
自有住宅四層樓公寓室內面積建坪40坪、土地持分面積10坪，和政府交換社會住宅，15層的大樓、室內建物面積40坪、土地持分面積剩不到3坪，再過50年後社會住宅也變成了「危老」，這種交易划算嗎？
用大腦想一想！